ARSA PAYI KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ KURULURKEN YAPILAN BÜYÜK 20 HATA

1- Arsa payı devrine sözleşme ile beraber izin vermek veya yüklenicinin bağımsız bölümlerini satış hakkını kat irtifakının kurulmasıyla beraber şeklinde düzenlemek.

Bu hak ile yüklenici kat irtifakı sonrası kendisine düşen tapuları devredebilir, kalan işler için mağduriyet yaratır.

2- Arsa sahibi ve yüklenici arasındaki alacakları sadece oran ile belirlemek.

Bu madde m2, kat, cephe vs gibi şerefiye bedelini belirleyen unsurlar ile paylaşım şemasında yer verilerek düzenlenmediğinde maddi kayıp ve kötüye kullanım söz konusu olabilir.

3- Fazla yapıya dair eklenen maddeleri kontrol etmemek veya bu  başlıklı düzenlemeye yer vermemek.

Bu maddeye  yer verilmediğinde sözleşme oranında artışın kabulu mağduriyet yaratabileceği gibi en önemlisi doğan fazla yapı müteahhite aittir ibareleri büyük hak kaybı yaşatır.

4- Yönetim planı kurulmasını arsa sahiplerinin onayına ve sürece dahil olmasına değil yükleniciye bırakmak.

Bu maddenin onaya bağlanmaması ve düzenlenmesinde kapsamlı teknik/ hukuki destek alınmaması durumunda yıllar veya ilelebet süren mağduriyetler, hak kayıpları doğabilir.

5- İmar değişikliğinden kaynaklı bağımsız bölüm, m2 kaybı yaşanabilecek maddeleri kabul etmek veya tedbiri düzenleme yapmamak.

Açıkça düzenlenmemesi avan projesi olmaması m2 kaybı ile beraber arsa sahibine ciddi kayıplar yaşatabilir. “Oranında Katlanma” ibaresi de kabul edilmemelidir.

6- Projenin ruhsat öncesi arsa sahiplerinin onayına değil yükleniciye vekaleten bağlamak.

Projenin onaya bağlanmaması hem üzerinde kararlaştırılan haklar bakımından, hem kullanım bakımından hem de doğabilecek aykırılıklar bakımından mağduriyet yaratabilir.

7- Yükleniciye, belirttiği proje ofisi çalışanlarına verilen vekalet ile proje/proje değişikliği, satış, yönetim planı kurmak vs gibi yetkiler vermek.

Sözleşmeye bağlı verilen vekaletler kesinlikle dikkatli kontrol edilmelidir. Aksi durumda geri dönülemez mağduriyetler yaşanabilir.

8- Paylaşım şemasını çizilmiş şekilde sözleşmeye ekli düzenlenmemesi.

Paylaşım şemasının sözleşmeye eklenmesi kat irtifaklarının kurulmasıyla beraber hak kaybını önlerken şerefiye bedellerinin de korunmasını sağlar. Aksi durumda ciddi uyuşmazlık ve maddi kayıplar doğar.

9- Paylaşım şemasından şerefiye bedellerini anlayamamak veya içlerine net/brüt m2 yazmamak

Bu detaylara kapsamlı yer vermemek yukarıda da belirtildiği üzere ciddi maddi kayıplara yol açar

10- Teknik şartnamenin eklenmemesi veya matbu olanı kabul edilmesi.

Teknik şartname bir yapının sözleşme gereği inşaat niteliklerine uygun biçimde yapılmasını sağlar. Beklenen teknik nitelikler kapsamlı düzenlenmeli ve önemli iş kalemleri mutlaka arsa sahibi onayına bağlanmalıdır.

12- İskan, ayıplı ve eksik işler için ipotek daire bırakılmasının sözleşmede kararlaştırmamak.

Bu hususların düzenlenmemesi durumunda en önemlisi iskan olmak üzere diğer başlıklar ile beraber yükleniciye gidermeye zorlama hakkından vazgeçilmesi olarak düşünülmelidir. Önemli bir konudur.

13- Yüklenicininin sözleşmeyi devir edebilmesine izin vermek.

Sözleşme kurulurken yüklenici ehil ve basiretli tacir gibi kabul edilir. Dolayısıyla da sözleşmenin devri ile bir anda hiç bilmediğiniz ve her manada mağdur edecek bir muhatap ile karşılaşabilirsiniz

14- Olağanüstü hallerin ayrıntılı biçimde düzenlenmemek.

Olağanüstü hallerin ayrıntılı düzenlenmesi hem müteahhitin işi yapabilmesi hem de arsa sahipleri bakımından yüklenicinin kötüye kullanımının, ek bedel talebinin önüne geçmek adına ayrıntılı düzenlenmelidir.

15- Fiyat/maliyet farkına dair aleyhe düzenlenmiş hususları kabul etmek.

Öngörülemeyen nedenlerle yüklenicinin uyarlama bedeli alması Türk Borçlar Kanunu (TBK) dan doğmaktadır. Ancak fiyat/ maliyet farkından doğan kayıpların düzenlendiği hususları ayrıntılı incelememek ciddi manada mağdur edebilir.

16- Yüklenicinin kendisine  düşen bağımsız bölüm adedi ve m2 sini arttırmaya sözleşme maddesiyle izin vermek.

Böylece projenin genelinde değişiklikler olabilir, şerefiye bedellerinde azalma olabilir ve hatta diğer bir kaç maddeye bağlı olarak sözleşme oranı dahi değişebilir.

17- Mevcut parseller ile kurulmuş sözleşme veya projeye ek müteahhite diğer yan parselleri alma hakkı vermek.

Bu gibi maddeler genelde parsel birleşmesinden kaynaklı doğan fazla yapıların arsa sahiplerine verilmemesi ve ek değer yaratması amaçlı konulur. Ciddi hak kaybı yaratır.

18- İş programını ve süreleri net olarak belirtmemek.

Sürelerin ve iş programının net belirlenememesi hem fesih, hem cezai şart hem de ifanın devamlılığı, tamamlanması bakımından ayrıntılı düzenlenmeli ve kötüye kullanıma kapalı olmalıdır.

19- Sebepsiz fesihe dair aleyhe düzenlenmiş maddelere izin vermek.

Sebepsiz fesihe dair hususlar iki tarafı da korumak, sözleşmenin ayakta kalması ve ifanın tamamlanması bakımından ayrıntılı düzenlenmelidir.

20- Belirlenen cezai şart aşamaları ve külfetlerinin kötüye kullanılabilecek şekilde düzenlenmesine izin vermek.

Belirlenen cezai şart miktarı, hakedilme koşulları ve süreler önemlidir.Bunların cüzi kalması kötüye kullanıma açık olabileceği gibi orantısızlık ise Türk Medenî Kanunu (TMK) na aykırıdır.

Yukarıda yirmi başlık altında topladığım hatalar proje, ilgili arsaların durumu, taraflar ve diğer değişkenler bakımından değerlendirildiğinde yüzlerce dikkat edilmesi gereken husus şeklinde karşımıza çıkmaktadır. Burada mühim olan projeyi, arsanın mevcut durumunu, Teknik ve hukuki gereksinimleri, mevzuatı, muhatap şirketi ve varsa arsa sahiplerinin durumunu kalan diğer özel hususlar ile beraber öncelikle ortaya koymaktır. Sonrasında ortaya konmuş projenin sağlam olarak sözleşme ile inşası ve süreç boyunca ayakta kalması için düzenlemeler yapılmış olmalı, tedbirler alınmış olmalıdır. Önleyici faaliyetler ve öngörü inşaat hukukunda ciddi mağduriyetlerinin önüne geçmekle beraber daima kazanımları korur. Bunun yanı sıra  başlangıcında gerçekçi olmalı ve sonuç alma odağını, kazanımların daima önüne konulmalıdır.

Online Emlak Vergisi Ödemesi

Emlak vergisi için ilk taksit ödemeleri için son ödeme günü 31 Mayıs.

Türkiye genelinde taşınmaz sahibi olan vatandaşların ödemesi gereken  vergi için birçok ödeme alternatifi bulunuyor. Bankalar, vergi daireleri ve belediyeler aracılığıyla ödenene emlak vergisi internet üzerinden de ödenebiliyor. 

Emlak vergisi ödemesi nasıl yapılır?

E-devlet şifresi olan taşınmaz sahipleri, uygulama üzerinden giriş yaparak emlak vergisi ödemeleri yapabilir. Bazı bankalarda da online olarak emlak vergisi ödemesi yapılabiliyor. 

Emlak vergisi ödemeleri ne zaman yapılır?

Emlak vergisi her yıl iki taksit şeklinde ödeniyor. İlk taksit yılbaşından Mayıs ayı sonuna kadar yapılırken ikinci taksit is Kasım ayının sonuna kadar ödenebiliyor. Taksitle ödeme yapmak istemeyen vatandaşlar tek seferde ödeme yapabilir. Her sene metrekare tutarında değişim yaşandığı için vatandaşların emlak vergisi tutarlarını incelemesi gerekiyor.

Emlak vergisinden kimler muaf?

Hiçbir kazancı olmadığını ispatlayan ev hanımları ve 18 yaşından büyük ev hanımları, işsizler sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları para dışından başka kazancı olmayan, emekliler, engelliler, gaziler şehitlerin eşleri ve çocukları emlak vergisi ödemekle yükümlü değil.

Konut istisnaları neler?

Türkiye sınırları içerisinden brüt 200 metrekareyi aşmayan tek evler için emlak vergisi alınmıyor. Birden fazla hisse sahibi olan ve emekli olmasına rağmen çalışan vatandaşlar ise emlak vergisi ödemekle yükümlü. Engelli, gazi ve dul yetimlerin başka geliri olup olmamasına önem verilmiyor. Engelli emekliler ise çalışsalar dahi vergiden muaf tutuluyor. 

Aynı ev iki kişinin üzerindeyse ne olur?

200 metrekarelik evde emekli veya başka sahipleri var ise hisse oranı kadar evden muaf tutuluyor.

Vergi istinası için konutta oturmak gerekiyor mu?

Hayır. Başka evde oturmak veya bu evin kiraya verilmesi emlak vergisi muafiyeti imkanını etkilemiyor ancak kira alınması durumunda kira gelir vergisi alınıyor.

Ölüm maaşı alanlar vergi istisnasından yararlanabilir mi?

Bankalarındaki paraları nedeniyle kazanç elde eden emekliler de muafiyetten yararlanabiliyor. Eşi sebebiyle ölüm maaşı alanlar da emlak vergisi istisnasından yararlanabilir.

Bu durum için müracat gerekiyor mu?

Hak sahiplerinin taşınmazın bağlı olduğu belediyeye müracat etmesi gerekiyor. Aksi halde emlak vergisi ödemesi gerekecek.

Yanlışlıkla ödenen emlak vergisi geri alınabilir mi?

Muaf olduğu halde emlak vergisi ödeyen vatandaşlar 5 yıla kadar ödemelerini geri alabilir. Bu durum için muaf şartlarına uygun olduğu belgelerin belediyeye göstermesi yeterli.

Arsası olanlar emlak vergisi istisnasından yararlabilir mi?

Hayır, vergi istisnası sadece konutlar için geçerli. Arsası ve iş yeri olanlar bu istisnadan yararlanamıyor. 

Örnek hesaplama

İstanbul’daki bir evin 2020 senesine ait emlak vergi değeri: 250.000 TL

2018 yılına ait yeniden değerleme oranının yarısı: (yüzde 9.11/2): yüzde 4.55

Meskenin 2021 yılı emlak vergi değeri: 261.375 TL

Bin liraya kadar olan kesirler göz önünde bulunmayacağında verginin tahakkukunda esas alınacak emlak vergi değeri: 261.000 TL

Bu değerin binde 2 si: 522 TL.

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

Ev almak isteyenlere müjde!

Ticaret Bakanlığı resmen duyurdu. Resmi Gazete’de yayımlandı ve yürülüğe girdi. Konut satışlarındaki taksit sınırlaması ile ilgili yeni düzenleme devreye girdi. 

Resmi Gazete’de yayınlanan “Perakende Ticarette Uygulanacak İlke ve Kurallar Hakkında Yönetmelik’te Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” göre konut satışları, taksitlendirme sınırlaması kapsamı dışına çıkarıldı. 

Konutta taksit sınırı ne oldu? Konut kredisi vade sınırı ne oldu? Konut kredisi taksit sınırı kaç ay oldu? Taksitle ev alma ve konut kredilerinde son durum!

Ticaret Bakanlığı tarafından hazırlanan “Perakende Ticarette Uygulanacak İlke ve Kurallar Hakkında Yönetmelik’te Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Buna göre, konuttaki taksit sınırı kaldırıldı.

KONUT KREDİLERİNDE TAKSİT NETLEŞTİ

Ticaret Bakanlığı tarafından hazırlanan “Perakende Ticarette Uygulanacak İlke ve Kurallar Hakkında Yönetmelik’te Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Yönetmeliğin 12/B maddesinin birinci fıkrasına ‘taksitli mal ve hizmet satışlarında’ ibaresinden önce gelmek üzere ‘konut satışı haricindeki’ ibaresi eklendi.

Bu nedenle ilgili madde netliğe kavuşturularak, ‘perakende işletmelerce mal veya hizmet satışı sonrası belli bir ücret karşılığı borcun taksitlendirilmesi veya ödemenin ertelendiği dönemler de dahil olmak üzere, kıymetli evrak düzenlenerek veya düzenlenmeksizin gerçekleştirilecek konut satışı haricindeki taksitli mal ve hizmet satışlarında taksitlendirme süresi on iki ayı geçemez’ şeklinde düzenlendi. Buna göre, hali hazırda, söz konusu hükümde konut satışları için ayrı bir taksitlendirme süresi belirlenmediğinden, bu satışlar genel taksitlendirme süresine tabii olarak anlaşılabiliyordu. Kredili konut satışlarında Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) tarafından zaten herhangi bir vade sınırı uygulanmıyor. Genel süre 120 ay iken, ihtiyacı olanları ev sahibi yapmak amacıyla bu vade 180 ve 240 aya kadar çıkarılabiliyor. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından da dar gelirlinin ev sahibi edilmesi amacıyla 240 aya kadar taksit uygulanıyor.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Faizsiz Konut ve Taşıtta Yeni Dönem Başladı

Faizsiz Konut ve Taşıtta Yeni Dönem Başladı

Kamuoyunda faizsiz konut ve taşıt edindirme sistemi olarak bilinen ‘tasarruf finansman’ sistemine ilişkin yasanın bugün Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.  

Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu’na, kurulması öngörülen tasarruf finansman faaliyetine ilişkin yapı ve süreçlerin daha iyi anlaşılabilmesi için “organizasyon ücreti”, “tahsisat”, “tasarruf finansman faaliyeti” ile “tasarruf fon havuzu” gibi kavramlar eklendi.

Müşterilerin tasarruf finansman sözleşmesi kapsamında tasarruf finansman faaliyeti ve tasarruf fon havuzunun yönetimi karşılığında ödeyecekleri tutar, “organizasyon ücreti” olacak.

“Tahsisat”, tasarruf finansman sözleşmesi uyarınca, tahsisata hak kazanılmasına ilişkin koşulların yerine gelmesi şartıyla müşterinin tasarruf birikimlerinin ve sözleşme kapsamında taahhüt edilen finansman tutarının müşterinin, mirasçısının veya vekilinin konut, çatılı iş yeri veya taşıt edinmesi amacıyla satıcı konumundaki üçüncü kişilere hesaben ödenmesini kapsayacak.

“Tasarruf finansman faaliyeti”, bir sözleşme kapsamında önceden belirlenen koşulların gerçekleşmesi şartıyla konut, çatılı iş yeri veya taşıtın edinimi için faizsiz finansman esaslarına göre belirli bir süre tasarruf edilmesi, müşterilere finansman kullandırılması ve toplanan tasarrufların yönetimini içerecek.

“Tasarruf fon havuzu” ise belirli bir dönemde tasarruf finansman şirketi nezdindeki birikmiş tasarruflar ve finansman geri ödemelerinden oluşan tutarlar toplamından, tahsisat olarak verilmiş tutarlar ile tasarruf geri ödemelerinin düşülmesinden sonra kalan tutarı tanımlayacak.

Tasarruf finansman şirketlerinin asgari sermaye tutarı 100 milyon lira olarak düzenlenecek ve BDDK’ye belli standart ve sınırlamalar getirme yetkisi verilecek.

Tasarruf finansman şirketleri yalnızca konut, çatılı iş yeri veya taşıt ediniminden doğan borçları finanse edebilecek. Bu şirketler, tasarruf finansman sözleşmeleri dışında finansman sağlayamayacak ve yalnızca yurt içinde tescil edilmiş konut veya taşıt alımlarını finanse edebilecek.

Tasarruf finansman şirketlerinin birleşme, devir, bölünme ve iradi tasfiyeleri; BDDK’nin denetiminde, mevcut yükümlülüklerini yerine getirebileceğine ilişkin bir plan sunması, müşterilerine olan finansman yükümlülükleri dahil olmak üzere tüm yükümlülüklerinin yerine getirilmesi şartıyla gerçekleşebilecek. Bu şirketler, tasfiye sürecinde yeni müşteri edinemeyecek, sunulan plana uyulmaması veya söz konusu işlemlerin müşteri hak ve menfaatlerini zarara uğratacağının tespiti halinde BDDK kararıyla iradi tasfiye izni iptal edilecek.

Tasarruf finansman şirketleri, tasfiyeleri halinde tasarruf sahiplerine ödenmek üzere, tahsil ettikleri organizasyon ücretlerinin binde beşini gelir hesaplarından ayırmak zorunda olacak. BDDK, bu oranı firma bazında üç katına kadar artırmaya ve uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye yetkili olacak.

Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu’na eklenen “tasarruf finansman sözleşmesi” başlıklı maddeyle, tasarruf finansman sözleşmesinin kapsamı belirlendi. Müşteri, sözleşme imzalanmasını takip eden 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin cayma hakkına sahip olacak. Bu durumda katılım bedeli dahil tüm tasarruf geri ödenecek.

Müşteri, tasarruf finansman sözleşmesinin tasarruf dönemi bitimine kadar sözleşmede fesih hakkına sahip olacak. Bu kapsamda katılım bedeli şirkette kalacak, diğer tasarrufları geri ödenecek.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Konut Piyasası Görünümü

Sahibinden.com verilerine göre;

– Satış fiyatları son üç yılda yüzde 50 artış gösterdi

Satılık konut ilanlarındaki metrekare fiyatları 2017 Eylül-Aralık 2020 döneminde Türkiye genelinde yüzde 50 artış gösterdi. Üç büyük ilde en yüksek artış yüzde 60 ile İzmir‘de görülürken, Ankara’da yüzde 50, İstanbul’da yüzde 40 olarak gerçekleşti. Bununla birlikte 2017 Eylül’den samlgın dönemine kadar azalan reel satış fiyatları, geçen bahardan itibaren artışa geçti ve kayıplar önemli ölçüde telafi edildi.

2020 Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre konut ilanlarındaki satış fiyatları yüzde 34,2 arttı. Böylece 2019 Aralık ayında metrekare cinsinden satılık konutların ilan fiyatları 2 bin 624 TL iken 2020 Aralık ayında 3 bin 521 TL’ye yükseldi.

Satılık konut ilanlarında Aralık 2020’de bir önceki yılın aynı ayına göre cari fiyatlarda (ilan fiyatları) büyükşehir statüsündeki 30 il içerisinde, en yüksek artışların kaydedildiği iller, yüzde 60,6 ile Mardin, yüzde 57,1 ile Aydın, yüzde 55,3 ile Diyarbakır, yüzde 52,7 ile Muğla ve yüzde 52,1 ile Kahramanmaraş oldu. En düşük artışların kaydedildiği iller ise Trabzon, Kocaeli, Ordu, İstanbul ve Tekirdağ olarak kayıtlara geçti. Fiyat artışı bu illerde yüzde 24 ile yüzde 30 arasında kaldı.

2020 yılına kadar yatay seyreden satılık ilan sayısı ve satılan konut sayıları salgından sonra hızlı bir şekilde arttı. Rapor, bu dönemde uygulanmaya başlayan düşük faizli konut kredilerindeki büyük artışın satılık konut piyasasına canlılık getirdiğini ortaya koydu.

Raporda tanımlanan Ucuz Konutlar ve Lüks Konutlar ilan satış fiyatları, 2017 Eylül ayından 2020 Aralık ayına dek enflasyonun altında bir artış yaşamış olsa da, lüks konutların ilan fiyatlarındaki artış son aylarda hızla artarak enflasyon artışını yakaladı.

2020 yılının Aralık ayında ucuz konutların ilan metrekare fiyatı ortalama 1.922 TL iken lüks konutların ilan metrekare fiyatı ortalama 10 bin 585 TL olarak belirlendi. 2020 yılının Haziran ayında kamu bankalarının vermeye başladığı düşük faizli konut kredilerinin lüks konutların reel fiyatlarında çok hızlı bir toparlanmaya neden olduğu, buna karşın ucuz konutların kredi genişlemesinden lüks konutlar kadar etkilenmediği görüldü.

– Kiralar ve satış fiyatları 2017’den bu yana artışta

Raporun başlıca bulgularına göre, 2017 Eylül ayından itibaren kiralar artan bir seyir izledi. Kiralık konut ilan metrekare fiyat verileri 2020 Aralık ayında yıllık olarak fiyatların yüzde 19 arttığını gösteriyor. 2019 Aralık’ta 12,9 TL olan kiralık konut ilan metrekare fiyatı 2020 Aralık ayında 15,4 TL’ye yükseldi. Üç büyük ilde son bir yılda en yüksek kira artışı yüzde 24 ile İstanbul’da olurken, İzmir‘de yüzde 18 ve Ankara’da yüzde 10’luk bir artış görüldü.

Büyükşehir statüsündeki 30 il itibarıyla kiralık konut ilan fiyatlarında en yüksek artışın kaydedildiği il yüzde 45,3 artışla Diyarbakır olurken, Kahramanmaraş, Şanlıurfa, Mersin ve Sakarya’da yüzde 33,7 ile yüzde 38,6 arasında gerçekleşti. En düşük artışlar ise Van, Antalya, Ankara, Erzurum ve Bursa’da görüldü. Bu illerde ilanlardaki yıllık kira artışı yüzde 5 ile yüzde 13 arasında kaldı.

Raporda kiralık ilan sayılarının normalleşme sürecinin başlamasıyla birlikte artışa geçtiği dikkati çekiyor. Haziran’da uygulanmaya başlanan düşük faizli konut kredisi desteğinin kiralık konut piyasasına da canlılık getirdiği ve yaz aylarında kiralanan konutların toplam kiralık konut sayısına oranının yüzde 19’a kadar yükselerek dönemin en yüksek noktasına ulaştığı görülüyor.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Kendi İşini Yapmak Nasıl Bir Şeydir Bilir Misin?

Bir yerde maaşlı çalışan kişilerden “Ah bir kendi işimizi kursak, şöyle sahilde küçük bir kafe açsak” benzeri dilekleri sıklıkla duyarız değil mi? 

Kendi işini yapan insanlar Cumartesi gelse de alemlere aksak veya Pazar gelse de evde yan gelip yayılsak benzeri dilekler tutmazlar. Zaten cumartesileri kesin çalışıyorlardır. Duruma göre pazar çalışması da opsiyoneldir. Yani kendi işini yapan insanların hafta içi mesaisi ve hafta sonu tatili gibi kavramları yoktur. İnanmazsanız kendi işini yapan insanların ailelerine sorun!

Kendi işini yapan insanlar öyle bu sene bayramlar birleşiyormuş uzun tatil varmış diye de sevinmezler. Çünkü uzun tatil demek para kazanılamayacak uzun dönemler demektir. Kendi işini yapan insanlara tatil yaparlarken kimse para ödemez. Bu nedenle kendi işini yapan insanların öyle uzun uzun işi gücü bırakıp gezdiklerini pek göremezsiniz. Her fırsatta hükümetin bayram tatillerini uzatmasından haz etmezler. Kendi işini kuran pek çok kişi ilk yıllarında neredeyse hiç tatil yapmadan çalışmak zorunda kalır. Yeni kurulmuş işleri bir düzene oturtmak zordur. İşleri düzene girdiğinde de aradan geçen zamanda artık tatil alışkanlıklarını kaybetmiş ve çalışmanın bağımlısı olmuş olurlar çoğu kez.

Kendi işini kurduğunuzda öğlene doğru kalkarım şöyle sıkı bir kahvaltı yapıp keyifle işime giderim filan diye düşünüyorsanız onu da unutun. Kendi işlerini yapan insanlar maaşlı çalıştıkları dönemlere kıyasla çok daha fazla çalışır ve çok daha erken kalkıp işlerine giderler. Öyle öğlene kadar yatakta keyif yapmayı seven birisi iseniz büyük hayal kırıklığına uğrayacaksınız. Kendi işini yapan herkes istisnasız size kendi işinizde başkası için çalıştığınızdan çok daha fazla emek harcamanız gerektiğini söyleyecektir.

Kendi işini yapanlar ofislerinin çok havalı ve manzaralı olmasını aramazlar. Eskiden ofisin maliyetini bir işveren karşılıyor iken manzaralı odayı prestij olarak görüp mobilyalarınızın markasını dert edinirdiniz ama kendi işinizi yaparken ofis sırtınızda ciddi bir maliyete dönüşecektir. Aynı durum arabanız için de geçerlidir. Eskiden işverenin verdiği arabanın modelini yılını beğenmezken kendi işinizi yaptığınızda bir araba almanın nasıl bir maliyet olduğunu anlar ve kiralamayı daha akıllıca bulursunuz. Çünkü araba çocuğunuzun maliyetinden yüksek bir maliyettir. İşinizi kurarken sanal ofisle filan idare edip araba gibi gereksiz lükslere para bağlamamayı öğrenirsiniz.

Maaşlı çalışırken müşterilerinizi en pahalı restoranlara götürür ve faturayı da keyifle şirkete yazardınız. Oysa kendi işiniz olduğunda birisini yemeğe götürecekseniz iki kere düşünür ve o maliyetin size bir şekilde dönüşü olmasını hesaplarsınız. Mümkünse en sosyetiğinden restoranlara gitmezsiniz. Artık tüm yediğiniz içtiğiniz sizin masrafınızdır. Bir anda sefer tasıyla eşinizin pişirdiği yemekleri işe götürmek çok cazip gözükebilir… Öyle ya hem sağlıklı hem ucuz hem de lezzetli!

Patronunuzun maaşa ek olarak sunduğu yan haklara burun kıvırdığınızı hatırlıyorsunuz değil mi? Sağlık sigortası ve emeklilik sigortası gibi imkanlar kendi işinizi yaptığınızda birden kıymete biner. Sigortalarınızın her kuruşu sizin için bir maliyettir. Birden işverenlerin sırtına nasıl yükler bindiğini görür ve çalışanların kendilerine sunulan imkanlar konusunda nankörlük ettiklerini düşünmeye başlarsınız. Artık siz de işveren olmayı anlamaya başlamışsınızdır.

Kendi işinizi yaptığınızda o ay tek bir fatura bile kesememiş olsanız da kiranızı, aidatlarınızı, yanınızda çalışanların maaşını sigortasını ödemek zorundasınızdır. Muhasebecinize nasıl olsa fatura kesmedik neyin masrafı bunlar diyemezsiniz. Zaten muhasebeciniz hiç yoksa kendi faturasını burnunuza dayayacaktır hemen. Hele devlete bunu hiç diyemezsiniz çünkü devlet sizden daha kazanamadığınız paranın vergisini alma işinde çok ustadır. Fatura kesmiş ama paranızı tahsil edememişsinizdir henüz. Devlet baba mazeret tanımaz, daha tahsil edemediğiniz faturanın KDV’sini beyannamesini ister sizden.

İşin aslı Türkiye’de kendi işiniz hiçbir zaman tamamen kendi işiniz değildir. İşinize devlet ortaktır ve kazandığınız tüm paranın en az 1/3’ü devlet tarafından alınır. Üstelik bu daha doğrudan vergilerin oranıdır, benzine, gaza harcamalarınızın üstünden ödediğiniz dolaylı vergiler buna dahil değildir. Öyle hastalanıp çalışamayacak durumda olsanız dahi devlet size acımaz vergileri tahsil etmeye devam eder. Hadi onu da geçtik pandemi döneminde gördünüz işte; devlet hem sokağa çıkmayı dükkanı açmayı yasaklar hem de vergini öde der.

Kendi işinizi yaptığınızda kerameti kendinden menkul ve hiçbir faydasını göremeyeceğiniz ticaret odası, esnaf odası filan gibi ne kadar gereksiz mesleki kuruluş varsa peşinize düşer ve ne kazandığınıza bakmadan her ay sizden para tırtıklar. Doğrusu bu kuruluşların ne yaptığını kimse bilmez, sizden aidat alırlar ama herhangi bir hizmet de sunmazlar. Bazen faaliyet belgesi filan gibi kağıtlara mühür vururlar ama tabi bunların parasını ayrıca alırlar sizden.

Kendi işinizi yaparken kapısına gidip de ihtiyaç duyduğunuz bir eğitimi isteyebileceğiniz bir patronunuz yoktur. Ne konuda eğitime ihtiyacınız varsa tıkır tıkır parasını ödemeniz gerekir, tabi buna zaman yaratabildiğiniz varsayımıyla… Çünkü işten kırıp eğitim molası verme güzelliği, kendi işinizi yaparken eğitim almak için işin başından ayrılma kabusuna dönmüştür. Şirketinizin düzenli olarak eğitim aldırdığı ve sizin bunlara burun kıvırdığınız yılları özlemle hatırlarsınız.

Kendi işinizi kurmak demek kendi kazancınızı belirlemek demektir. Yorulursanız, sıkılırsanız, bunalırsanız para kazanamazsınız. Daha fazla kazanmak isterseniz daha çok çalışmak zorundasınızdır. Kimse size fazla çalışma ücreti ödemeyecektir. Kendinize emekli maaşı bağlamak için işinizden ciddi ödemeler yapmak zorundasınızdır. Sıkıştığınızda başvuracağınız bir yardım sandığı filan da yoktur. Ne biriktirebildiyseniz onla emekli olursunuz ve onunla yaşarsınız. Eğer SSK veya Bağkur’dan filan emekli olurum diye düşünüyorsanız kolay gelsin, çünkü hepi topu lüks bir restoranda bir akşam yeme içme parası kadar emekli aylığı öder bu kuruluşlar. Kendi işinizden emekli olduğunuzda sürünürsünüz.

Her ay sabit giderlerinize ait faturalar gayet düzenli şekilde gelir ama önünüzdeki ay ne kazanacağınız hiç belli değildir. Giderleriniz gelirlerinizi aştığında ne yapacağınızı düşünmeniz gerekir. Bankalar bile maaşlı insanlara daha rahat kredi verir, çünkü bir girişimci olarak sizin geliriniz belirsiz ve düzensizdir. Öyle işler kötü giderse bankadan kredi alır maaştan öderim gibi bir rahatlık olmadığı için finansal açık verecekseniz babanız zengin olsa veya bir köşede birikmiş paranız olsa iyi olur.

Düzensiz bir gelirle yaşamak büyük bir disiplin gerektirir. Kazanırken biriktirmeniz, kaybederken de oradan karşılamanız gerekir. Bu sıra şaşacak olursa nasıl kurtulacağınızı bulmanız gerekecektir. Neden yeni kurulan işlerin %65’i beşinci yılı göremiyor şimdi daha iyi anlamışsınızdır. 

Aman yeni bir iş kurarken, örneğin bir kafe açarken masrafları masa, sandalye, kiradan ibaret zannetmeyin. Yeni bir iş kurarken en az bir yıl hiç para kazanamayacak gibi düşünmeli ve yeterli sermaye birikimiyle işe başlamalısınız. Türkiye’de işletmelerin çoğu yetersiz işletme sermayesinden dolayı batar. Yani işi kuracak parayı bulmanız yetmez yaşatacak parayı da bulmalısınız.

Her ay kime gitsem ne satsam düşüncesi beyninizde turlar durur. Hep büyümek ve ilerlemek zorundasınızdır. Yeter bu kadar burada duralım diyemezsiniz. Siz deseniz de giderleriniz demez, devlet demez, çalışanlar yeter bize bu kadar maaş demez. Eşiniz yeter bu kazandığımız eski evimizde otururuz demez. Malınızı hizmetinizi satabilmek için bin takla atarsınız, uzun vade yapmak zorunda kalırsınız, bu sefer de alacaklarınızı tahsil edemezsiniz. Bağırış çağırış alacaklarınızı toplayacak cesaretiniz yoksa aman hiç kendi işinizi kurmaya heves etmeyin. Bu ülkede satmak ayrı derttir, parasını almak ayrı bir dert.

Kendi işinizi kurmak demek sürekli rekabet etmek demektir, hep daha iyi olmak zorundasınızdır yoksa fındık kadar fiyat farkıyla işi elinizden alırlar. İş alma stresi size her türlü sinirsel hastalık deneyimini yaşatacaktır. Kimseden iş isteyemezsiniz, siz almak zorundasınızdır. İş isterseniz zayıf olduğunuzu düşünürler ve sizi ezmeye kalkarlar. Her yeniliği izlemek zorundasınızdır aksi halde müşteriler sizden hemen sıkılır ve sizi terk eder. O müşterileri memnun etmek için her akşam bir yerlerde tabiri caizse konsomasyon yapmanız gerekir. İşi yapmanız yetmez müşterileri bir de eğlendirmeniz gerekir. Bir akşam da ayağımı uzatayım TV’de dizi izleyeyim diyemezsiniz. Bir patronla çalışırken ve maaşlı bir yönetici iken ortalıkta işe ve firmaya sadakat ahkamları kesebilirsiniz ama kendi işinizi yaparken ilk anladığınız şey herkesin yalnızca kendisine sadık olduğudur.

Peki diyeceksiniz ki şimdi, o zaman neden kendi işimizi yapalım ki? 

Zorlukları çoktur tabi ama tüm zorluklarına karşın kendi işini yapanlar özgürdür, kendi kaderlerini ele alma cesaretini göstermişlerdir. Ödül de onlarındır ceza da, kazanç da onlarındır kayıp da… 

Patrona, müdüre yalakalık yapmaları gerekmez. Kimsenin ne dediğine bakmadan kendi burunlarının dikine gidebilirler. Kimse onları takdir etmiş mi performansını görmüş mü umursamazlar. Önemli olan tek şey kendilerinin yaptıkları işten tatmin olmalarıdır. Tüm bu zorluklara karşı kendi kaderine hakim olmanın mutluluğu başka hiçbir şeyle değişilmez. Kendi işini kuranları yalnızca buna cesaret edebildikleri için bile takdir etmelisiniz, çünkü birçok insanın dilinde kendi işini yapmak bu ömür boyu sürecek ama hiçbir zaman hayata geçirilmeyecek bir sızlanmadır yalnızca. 

Bir gün hazır olduğunuzda kendi işinizi kurmayı mutlaka düşünün ama bunu gerçekçi bir şekilde düşünün diye yazdım tüm bunları. Kendi işinizi kurmak demek “Bodrum’a bir kafe açalım da hafiften takılalım” demek değildir. Öyle olduğunu umarak yola çıkanlar o kafeleri birkaç aya devrediyorlar.

Kürşat Tuncel

Gayrimenkul Danışmanları İçin, 2021 Yılı Vergi Rehberi

2021 Emlak Vergisi

Resmi Gazete’nin aynı mükerrer sayısında yayımlanan emlak vergisi kanunu genel tebliği uyarınca, mükellefiyeti 2021 yılında başlayanların, mükellefiyetleri ile ilgili bina, arsa ve arazi vergisi tarhiyatına esas alınacak vergi değerinin hesabında; 2020 yılı değeri, 2020 yılına ait belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı olan yüzde 4.555 artırılması suretiyle belirlenecek.

Buna göre, değerli konut vergisine tabi konutların nitelikli taşınmaz değeri alt ve üst sınırları; 5.22 milyon ile 7.81 milyon arasında değer sahip olanlarından; 5.22 milyon TL’yi aşan kısım için binde 3, değeri 10.4 milyon TL’ye kadar olanlarından 7.8 TL’si ve fazlası için binde 6, değeri 10.4 milyon TL’den fazla olanlarından bu tutarın ve fazlası için binde 10 olarak belirlendi.

2021 Çevre Temizlik Vergisi

Konutlara ait çevre temizlik vergisi; su tüketim miktarı esas alınmak suretiyle metreküp başına büyükşehir belediyelerinde 50 kuruş, diğer belediyelerde 38 Kuruş olarak hesaplanacaktır.

2021 Yılı Tapu Harcı Oranı

Tapu Harçlarında oran yüzde 4 olarak (%2 satıcı ve %2 alıcı) uygulanacaktır.

2021 Tapu Harcı Döner Sermaye Ücreti 

2021 yılında tapu harcı alınırken ek olarak tapu harcı döner sermaye ücreti 385 TL alınacak.

2021 Doğrudan Gider Yazılabilecek Demirbaş Sınırı

Doğrudan Gider Yazılabilecek Demirbaş Sınırı 1500 TL olarak açıklanmıştır. Tutar katma değer vergisi hariç tutardır.

2021 Gayrimenkul Satışlarında Değer Artış Kazancı istisnası

Değer artış kazançlarına ilişkin istisna tutarı 19.000 TL’dir.

2021 Konut Kiralamalarında Beyanname Verilmesine Gerek Olmayan Tutar Sınırı

Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesinde yer alan mesken (konut) olarak kiraya verilen binalar için yıllık istisna tutarı 2021 yılı için 7.000 TL olarak tespit ve ilan edilmiştir. (313 Seri no.lu GVK Tebliği)

2021 İşyeri Kiralamalarında Beyanname Verilmesine Gerek Olmayan Tutar Sınırı

Tevkifata tabi tutulmuş menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarında beyan sınırı 53.000 TL olmuştur.

2021 Yılında Arızi Kazançlara İlişkin İstisna Tutarı, 

Elde Ettiğiniz Süreklilik Göstermeyen Geliriniz için, Gelir Vergisi Kanununun 82 inci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan arızi kazançlara ilişkin istisna tutarı2021 takvim yılı gelirlerine uygulanmak üzere 43.000 TL olarak tespit edilmiştir.

2021 Gelir Vergisi dilimleri

24 bin liraya kadar % 15

53 bin TL’nin 24 bini için 3600, fazlası için % 20    

130 bin TL’nin 53 bini için 9400, fazlası için % 27

650 bin TL’nin 130 bini için 30.190 fazlası için % 35

650 binden fazlasının, 650 bini için 22.190, fazlası için % 40

Gayrimenkul Danışmanları İçin 2021 Yılı Vergi Takvimi

26 Ocak 2021

– Aralık 2019 Dönemine Ait Katma Değer Vergisinin Beyanı ve Ödemesi

1 Mart 2021

– 2020 Yılı Emlak Vergisi 1. Taksit Ödemesinin Başlangıcı (1 Mart – 1 Haziran 2020 Tarihleri Arasında)
– 2020 Yılı Çevre Temizlik Vergisinin 1. Taksit Ödemesinin Başlangıcı (1 Mart – 1 Haziran 2020 Tarihleri Arasında)

31 Mart 2021

– 2019 Yılına İlişkin Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesinin Verilmesi ve 1.Taksit Ödemesi

17 Mayıs 2021

– 2020 I. Geçici Vergi Dönemine (Ocak-Şubat-Mart) Ait Gelir Geçici Vergisinin Beyanı ve Ödemesi

1 Haziran 2021

– Veraset ve İntikal Vergisi 1.Taksit Ödemesi
– 2020 Yılı Emlak Vergisi 1. Taksit Ödemesinin Son Günü (1 Mart – 1 Haziran 2020 Tarihleri Arasında)
– 2020 Yılı Çevre Temizlik Vergisinin 1. Taksit Ödemesinin Son Günü (1 Mart – 1 Haziran 2020 Tarihleri Arasında)

2 Ağustos 2021

– 2019 Yılına İlişkin Yıllık Gelir Vergisi 2. Taksit Ödemesi

17 Ağustos 2021

2020 II. Geçici Vergi Dönemine (Nisan-Mayıs-Haziran) Ait Gelir Geçici Vergisinin Beyanı ve Ödemesi

26 Ekim 2021

– Eylül 2020 Dönemine Ait Katma Değer Vergisinin Beyanı ve Ödemesi

17 Kasım 2021

– 2020 III. Geçici Vergi Dönemine (Temmuz-Ağustos-Eylül) Ait Gelir Geçici Vergisinin Beyanı ve Ödemesi 

30 Kasım 2021

– Veraset ve İntikal Vergisi 2. Taksit Ödemesi
– 2020 Yılı Emlak Vergisi 2. Taksit Ödemesi
– 2020 Yılı Çevre Temizlik Vergisinin 2. Taksit Ödemesi

Çeşme’den Yazlık Almadan Önce Mutlaka Okuyunuz!

Tatil ve turizm merkezlerinden olan Çeşme, müstakil ve dört mevsim yaşam olanaklarını barındıran gayrimenkulleriyle dikkat çekmeye devam ediyor. Yaz-kış nüfusunun her geçen yıl artığı yazlıkçı kesimin oldukça yüksek olduğu Çeşme, tüketicilerin gayrimenkul edinmek istediği yerlerin başında geliyor. Her bütçeye uygun gayrimenkullerin bulunabildiği Çeşme’de nereden ve hangi tür gayrimenkulü almak en çok merak edilen konuların başında geliyor.

Çeşme’den taşınmaz almadan önce dikkat etmeniz gereken konular;

  • Altyapı: İlk dikkat edilmesi gereken gayrimenkulün olduğu bölgede altyapı olup olmadığıdır. Çünkü; Çeşme’nin çoğu bölgesinde hala altyapısı olmayan yerler var bu bölgelerde olan konutların altında pis su atıklarının toplanması için foseptik çukuru açılıyor. Mülk sahipleri zaman zaman vidanjör çağırarak, biriken pis su atıklarını çektirmek zorunda kalıyor. Bu, hem maliyetli hem zahmetli hem de pis kokuların etrafa yayılmasına neden oluyor. Altyapısı olmayan bölgeden gayrimenkul alacaksanız, atıkların nasıl bertaraf edildiği konusunda teknik bilgi almalısınız.
  • Depreme dayanıklılık: Çeşme’nin kıyı şeritlerinde yönetmeliklere aykırı çok sayıda yapı stoku var. Site şeklinde ve o dönemin inşaat teknolojisiyle yapılan bu yapılar, 30 yılı aşkın bir zamandır kullanılmakta. Olası depremde bu gayrimenkullerin direnci kuşkulu konumdadır. 2007 yılından sonra yapılmış gayrimenkullerde kullanılan inşaat malzemesinin kalitesine ve inşaatı yapan firmanın bilinirliğine dikkat edilmelidir. Gayrimenkul almadan önce depreme dirençli olup olmadığı konusunda uzmanlardan rapor alınmalıdır.
  • Konum: Denize yakınlık veya doğayla iç içe gayrimenkuller öncelikli tercih edilirken, bu gayrimenkullerin piyasa rayiç bedellerinden oldukça yüksek olduğu unutulmamalıdır. Eğer ‘deniz manzaralı evim olsun’ diyorsanız, yüksek fiyat ödemekten çekinmemelisiniz. Denize uzakta olsa alınacak bir gayrimenkulden denize ulaşmakta zorluk çekmezsiniz. Çünkü Çeşme’de denize yürüme mesafesinde çok sayıda alternatif plajlar mevcut.
  • Fiyat ve İlanlar: Her tüketici, aldığı gayrimenkulün zamanla değer kazanmasını, gerektiğinde kiralık veya satılık olduğunda hemen talep bulmasını istiyor. Çeşme’de gayrimenkullerin amortisman süresi 33 yılı bulabiliyor. Çeşme’de aynı gayrimenkulün birden fazla emlak ofisi tarafından farklı bilgilerle ve farklı fiyatlardan seri ilan sitelerinde yayınlandığı görülmektedir. Tüketiciler, ilanlarda yayınlanan gayrimenkullerin her şeyini sonuna kadar sorgulamalıdır. Çeşme’de doğru fiyattan ve şeffaf bilgilerle ışığında gayrimenkul almak için, beni ARAYINIZ…
  • Mahalle Özellikleri: İlçe’de sefer yapan minibüslerle her bölgeye kolayca ulaşıldığı için tüketicilerin ihtiyaçlarına erişmesi oldukça kolay. Her bütçeye göre gayrimenkul seçenekleri ve beklentilere göre emlak çeşitliliği var. Çeşme’de arz fazlası 1+1 üretildi ve piyasa rayiç bedelleri üzerinden satışa sunuluyor. Rezidans şeklinde üretilen 1+1 konutların gerçek alıcılara ulaştırılmasında pazarlama sorunları var. Çeşme’de dört mevsim yaşam olanaklarını barındıran 2+1 konut projelerine ihtiyaç artıyor.

Çeşme merkezinde ve Alaçatı’da sosyal ve alışveriş olanakları diğer mahallelere göre daha fazla. Altınyunus, Boyalık ve Sakarya mahallelerinde yapı stoku oldukça eski olan gayrimenkuller var ve buralarda 40 yıllık sitelerde uzun yıllardır süregelen sabit komşuluk ilişkileri mevcut. Bu bölgelerde sıfır konut bulmak mümkün. Diğer mahallelerde müstakil gayrimenkuller daha yoğun olarak görülüyor. Bir dönemin cazibe merkezlerinden Alaçatı, beton ve taş evlerin fazlalaşmasından ötürü kişi başına düşen yeşil alan oranı gittikçe azaldı. Gürültü kirliliği, trafik sıkışıklığı gibi etkenlerden ötürü Alaçatı sıkça eleştirilmeye başlandı. Alaçatı’daki gayrimenkul fiyatlarının orantısız ölçütlerde köpürtüldüğü söylentisi en çok dikkati çeken unsurlardan. Denizle arasında Çeşme yolunun olduğu Mamurbaba’da malikane konseptine uygun villalar bulunuyor. Fenerburnu kendi halinde sakin bir mahalle olması farklılık oluşturuyor. Yoğun inşaat hareketliliğin olduğu 16 Eylül ve Dalyan’da yeni konut projeleri üretiliyor ve kamuoyunun haberi yok. Bölgede iş yapan inşaat firmaları yaptıkları projeleri tüketicileri ikna edici ve kararlı alıcı haline getirebilecek pazarlama çalışmaları yapamıyor. Musalla ve İnönü mahalleleri Çeşme merkezinde geniş bir alanı kapsayan düzenli yaşayan kesimleri barındırıyor. Fahrettinpaşa ve Çiftlikköy yerel halkın yaşadığı parsel bazında villaların yapıldığı gelişmeye başlayan bölgeler. Ilıca en eski gayrimenkullerin olduğu sosyal hayatın yoğun olan bir mahalle. Çeşme merkez ve Alaçatı arasında kalan konumu, Ilıca plajına yakınlığı ile cazibesini koruyor. Ancak yaz aylarında aşırı yoğunluk oluşuyor. Ardıç ve Yalı mahalleleri merkezden uzak üst gelir gurubun yaşadığı bölgeler. Ovacık, Şifne, Germiyan, Reisdere ve Ildır gelişmeye devam eden sakin bölgeler olarak biliniyor…

Ayrıca, Çeşme’deki güncel gelişmelerden haberdar olmak için tıklayınız…

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

İşyeri Kira Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmelidir?

Genellikle uzun süreliğine kiralanması planlandığı için iş yeri kiralama kararının özenle verilmesinde fayda vardır. İş yeri kiralarken birkaç noktaya dikkat edilerek isabetli bir karar verilebilir. İşte iş yeri kiralarken dikkat edilmesi gerekenler:

  • Tapu bilgileriyle kiralanan yerin bilgilerinin eşleşmesi, sözleşmeyi imzalayan kişinin tapuda gözüken kişiyle aynı olduğunun/yetkili olduğunun tespit edilmesi önemlidir.
  • Kiralanan işyerinin net m2’si ölçülüp, sözleşmeye işlenmesinde fayda vardır.
  • Kira bedelinin net ve brüt olarak belirlenmesinde fayda olup, (eğer ödenecekse) KDV’nin de hesaba katılması yerinde olacaktır.
  • Kira ödeme zamanı net şekilde belli olmalı ve paranın yatırılacağı banka hesap bilgileri sözleşmeye eklenmelidir. Zaten işyeri kiralarında kiranın banka veya PTT üzerinden ödenmesi zorunludur.
  • Sözleşmeyle kararlaştırılacak kira artış oranının ÜFE oranında fazla olamayacağı göz önünde bulundurulmalıdır. 
  • Damga vergisiçevre temizlik vergisi, tapu siciline şerh masrafları gibi gider kalemlerini kimin ödeyeceği hususunda mevzuattan farklı bir yöntem izlenecekse sözleşmede bu hususa da değinilmelidir.
  • Aidat ve sair giderleri kimin hangi miktarda ödeyeceği hususu kararlaştırılmalıdır. Ayrıca özellikle aidat borcunun neleri kapsadığı, mevzuat kapsamında kimin hangi borçlardan sorumlu olduğuna dair önceden bilgi sahibi olunmasında fayda vardır.
  • Eğer kiracı ödemelerini aksatmazsa kira sözleşmesi kendiliğinden uzayacak olup kiracı, sözleşme üzerindeki süre ile bağlı değildir. Bu sebeple 10 yıllık uzama süresi boyunca kiraya verenlerin kiracıyı serbest şekilde çıkaramayacağı göz önünde bulundurulmalıdır.
  • Kefalet alınacaksa kefilin el yazısıyla alınması gerektiği, süre ve miktar ile kararlaştırılması gerektiği ve kefaletin damga vergisini ciddi oranda artıracağı gibi hususlara dikkat edilmelidir. 
  • Kiracının kiralanan gayrimenkulü alt kiraya verip veremeyeceği, kiraya verenin bunu engelleme hakkının olup olamayacağı gibi hususlar üzerinde uzlaşılmalıdır.
  • Eğer arzu ediliyorsa kira sözleşmesinin devrine ilişkin (hava parası vb hususlarda) tarafların isteklerine göre özel hükümler eklenebilecektir.
  • Kiracının tadilat yapıp yapamayacağı üzerinde anlaşılmalı, tadilatın kapsamı belirtilmeli, kira ilişkisi (gerek doğal yollardan gerekse de erken fesih ile) sona erdiğinde tadilatla elde edilen değerin kime kalacağı belirlenmelidir.
  • Eğer kira sözleşmesi tapuya şerh edilmek isteniyorsa bu hususun da sözleşmeye eklenmesinde fayda olacaktır.
  • Taşınmazın nasıl teslim alındığı (mümkünse fotoğraflarla) ve nasıl teslim edileceği sözleşmeye eklenmelidir.
  • Ayrıca tarafların özel durumları varsa (örneğin hala bir kiracı varsa ve kiracı tahliye edecekse) bunların da sözleşmeye işlenmesi yararlı olacaktır.
  • Kira sözleşmesinin imzalandığı gün tahliye taahhüdü alınamayacaktır
  • Kiracının erken feshetmek istemesi durumunda ne kadar süre önce bunu hangi yollarla mal sahibine bildirmesi gerektiğinin kararlaştırılması da özellikle dikkat edilmesi gereken hususlardan birisidir.
  • Kira sözleşmesinin hukuka aykırı şekilde erken feshedilmesi halinde kiracının bir cezai şart ödeyeceği kararlaştırılabilecektir. Ancak bu cezai şart, tüm kiraların muaccel hale geleceği şeklinde olamayacaktır. 
  • Kira sözleşmesinin çift nüsha olması, tahakkuk edecek damga vergisini ikiye katlayacaktır. Bu sebeple özellikle yüksek meblağlı sözleşmelerde bu hususa dikkat etmek tercih edilebilir.
  • Kira sözleşmesini noterlik vasıtasıyla yapmak da ileride ortaya çıkabilecek “sahte sözleşme” iddialarını def etmek ve özellikle tahliye aşamasında zaman kazandırmak için kullanılabilecek yollardandır.
  • İmzaları yetkili kişilerin imzalayıp imzalamadığına ve hatta imzaların gerçekliğine dikkat edilmeli, gerekirse imza sirküleri / imza beyannamesi ile kontrol edilmelidir.
  • Kira sözleşmesinin süresi sona ermiş olmasına rağmen saklanmasında fayda olacaktır.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Taşınmazın Satış Fiyatı Nasıl Belirlenir?

Taşınmazın kira bedeli üzerinden hesaplayın

Türkiye koşulları göz önüne alındığında bir eve yapılan yatırımın geri dönüş süresi tahmini olarak 200 ile 220 ay arasında değişiklik göstermektedir. Bu da ortalama olarak hesaplandığında yaklaşık 17-18 yıl gibi bir süreye tekabül eder. Satacağınız evin fiyatını belirlemek için öncelikle kira bedelini geri dönüş süresi yanı amortisman oranı ile çarparak elde edeceğiniz sonucu kullanabilirsiniz. Elbette ülkenin enflasyon oranları ile  kira bedelleri de değişiklik göstermektedir. Ancak ortalama bir fiyat evin satış bedelinin belirlenmesi için yeterli olacaktır. Yapılan kira bedeli hesaplaması üzerinden konut satış fiyatı belirleme oldukça sık kullanılan ve son derece etkili bir yöntemdir.

Taşınmazın fiyatı artıran özellikleri dikkate alın

Satılacak evin bulunduğu konum ve buna ek pek çok özellik fiyatta ciddi farklara neden olabilmektedir. Konut satış fiyatı belirleme için evin bulunduğu bölge, il ve ilçe bazında benzer özelliklere sahip, diğerleri ile kıyaslanması yaygın ve etkin bir yöntem olarak yerini alır. Evin fiyatını pek çok farklı parametreyi hesaba katarak belirleme imkanı da yine bu yöntemin getirilerindendir. Ortalama bir konut için en belirleyici ve fiyat yükselten özellikler; iyi ve güneş gören bir cephede olması, ulaşım araçlarına olan yakınlığı, manzarası, kaplama ve dolapların kalitesi gibi özelliklerdir. Eve yapılan masraf arttıkça satış fiyatı da aynı oranda artış göstermektedir. Bu nedenle yaptığınız kıyas sonucunda fiyatını belirleyeceğiniz evin üzerine ekstra özelliklerin bedelini de ekleyerek doğru fiyatı bulabilirsiniz.

Emsal taşınmaz fiyatları ile karşılaştırın

Bu yöntem genelde en çok kullanılan yöntemdir, ancak tek başına yeterli değildir.

Bir evin konumu, fiyatını belirleyen en önemli faktördür. Sadece ilçe değil mahalle, hatta evin sokağı bile oldukça önemli farklara yol açabilmektedir. Almak istediğiniz evle aynı veya benzer konumda bulunan diğer satılık evlerin fiyatlarını emlak sitelerinde araştırıp alacağınız ev ile karşılaştırmanız oldukça önemli. Bu sayede evin muadillerinin ortalama fiyatlarını belirlemiş olursunuz. Bu yöntemin sağlıklı olabilmesi için kıyasladığınız evlerle almak istediğiniz evin yakın özelliklere sahip olması gereklidir.

Aşağıda listelediğimiz özellikler, genel olarak konutlara değer katan özelliklerdir. Kıyaslama yaparken bu özelliklerin hem kendi alacağınız evde hem de kıyaslama yapacağınız evde olup olmadığının kontrol etmelisiniz.

Taşınmaza ek değer katan özellikler

  1. Merkezi konumda bulunması
  2. Ulaşım olanaklarının zengin olması
  3. Yeni bina olması
  4. Dairenin ışık alan (güney) cephede olması
  5. Dairenin ön cephede yer alması
  6. Dairenin ara katta yer alması (çatı, son kat, bodrum, veya 1. kat harici)
  7. Binada asansör bulunması
  8. Manzaraya sahip veya önünün açık olması
  9. Ortak alanların olması (Spor salonu, sosyal tesis vb.)

Almak istediğiniz evin çevresindeki emlak ofislerine çevredeki benzer evlerin metrekare (m²) başına fiyatlarını sormayı atlamayın. Bu yöntem gayrimenkul değerleme uzmanlarının da kullandıkları bir yöntemdir. Gayrimenkul değerleme uzmanı en az üç emlak ofisinden benzer evlerin tahmini m² fiyatını alır ve değerini ölçmeye çalıştığı evin metrekaresiyle çarpar.

Gayrimenkul Danışmanları ile Çalışılabilir

Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emlak ofisleri ile görüşülerek benzer konutların değeri hakkında bilgi alınabilir. Birçok mülk alım satımına aracılık eden gayrimenkul danışmanları, evin özelliklerine yakın dairelerin değeri hakkında bilgilendirmede bulunabilir.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

İşyeri Kiralamalarında KDV Nedir?

Kirada KDV Hangi durumlarda ödenir?

Gayrimenkul kiralarında genel olarak brüt kiranın %18’i oranında belirlenmiş olan KDV; yalnızca iktisadi işletmelerin kiraya veren olduğu durumlarda ödenir. Bu kapsamda şirketler de birer iktisadi işletme olarak değerlendirildiği için, şirketlerin kiraya veren olduğu durumlarda KDV mükellefiyeti başlayacaktır. Ancak bir dernekten yahut gerçek kişiden işyeri kiralansa dahi KDV borcu doğmamaktadır.

Bir gayrimenkul kiralanacaksa, hesaba katılması gereken unsurlardan bir tanesi de vergiler olup bunlar arasında yer alan KDV, gelir vergisiyle birlikte en ciddi kalemlerden biri olarak başı çekmektedir. Gerek kiracı gerekse de kiraya veren için bu hususun gözden kaçması, ileride daha büyük problemlere yol açabilmektedir. Bu kapsamda her iki tarafın da detaylı bilgiye sahip olması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları önlemek ve zarara uğramayı engellemek adına önem arz etmektedir.

Her ne kadar gayrimenkul kiralarında KDV, birçok durumda %18 olsa da; istisnalar görülebilmektedir. Örneğin yurt dışındaki taşınmazlardan elde edilen gelir KDV’ye tabi olmadığı gibi kiraya verenin belediye, üniversite, mesleki kuruluşlar gibi iktisadi teşekkül olmayan kurumlar olduğu durumlarda da KDV tahakkuk etmez. Ayrıca finansal kiralama ile kiralanmış gayrimenkullerde çeşitli indirimler söz konusu olabilmektedir.

Ancak ücretsiz olarak kiraya verilmiş olan gayrimenkullerden de emsal bedel oranında kiraya verilmişçesine KDV alınacağı ve eğer bu emsal bedel tespit edilmemişse o taşınmazın emlak vergisi bedelinin %5’i oranında yıllık kiraya verilmişçesine KDV tahakkuk edeceği gözden kaçırılmamalıdır.

Dolayısıyla örneğin bir şirket sahibi kişi, şirketine ait bir konutunu, kullanması için kardeşine tahsis etse dahi, o konut için bölgedeki emsal konutlar ne kadarlık bir meblağa kiraya veriliyorsa, o meblağda kiraya verilmişçesine KDV ödenmelidir. Ancak eğer bir emsal değer hesaplanmamışsa; emlak vergisi için baz alınan değer ne kadarsa (Örneğin 1.200.000 TL) o değerin %5’i (60.000 TL) yıllık kira bedeli olarak anlaşılmışçasına KDV tahakkuk edecektir.

Kirada KDV’yi Ödemek Kimin Yükümlülüğünde?

Temel kural olarak KDV’yi ödeme yükümlüsü kiraya verendir. Bu kapsamda kiraya veren, hem kira bedelini hem de KDV’yi kiracısından tahsil edip beyannamesini o doğrultuda vermelidir. Burada sorun, kiracı ile kiraya veren arasında anlaşılan bedele KDV’nin dahil olup olmadığı üzerinde doğabilmektedir. Eğer kira kontratında KDV’ye ilişkin herhangi bir beyan bulunmuyor, tutarın net olduğu belirtilmiyorsa kontrattaki tutara KDV’nin de dahil olduğu kabul edilmektedir.

Dolayısıyla, örneğin bir işyerinin kira bedeli için aylık 5900 TL üzerine anlaşıldığı ve sözleşmede bu konuya ilişkin herhangi bir ibare bulunmadığı durumlarda, taraflar, bu meblağa KDV’nin dahil olup olmadığı konusunda ihtilaf yaşayabilirler. Bu noktada ilave bir hüküm yazmadığından ötürü, bu meblağa KDV’nin de dahil olduğunu, kiranın 5900 TL olarak ödenmesi gerektiğini, kiraya verenin bu tutarın 900 TL’sini (%18) KDV olarak sayması gerektiğini kabul etmek gerekir.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

İşyeri Kira Stopajı Nedir?

Stopaj Nedir?

İşyerini kiraya veren; gerekli şartları sağlıyorsa gelir vergisi ödemekle mükellef olsa da, devletin (örnek gerçek kişi) işyeri sahiplerini teker teker tespit etmesi, ihtarda bulunması, tahsil etmesi gibi prosedürler zorlayıcıdır. Bu sebeple kamu otoritesi, mal sahibinin ödemekle mükellef olduğu gelir vergisini hali hazırda vergi mükellefi olan işletme sahibi kiracılardan %20 oranında stopaj olarak peşinen tahsil ederek bu zorluğun üstesinde gelmeyi arzulamaktadır.

Bu sistemde alınan stopaj brüt kiranın %20’si olsa da mal sahibinin o yıl ödemesi gereken gelir vergisi daha fazla veya daha az olabilir. Bu yüzden ödenen gelir vergisi ile stopaj yıl sonunda mahsup edilir.

Her ne kadar genel kural olarak, gelir elde eden kişinin vergi ödeme yükümlülüğü bulunsa da; işyeri kiralarında bu borç, mal sahibi adına kiracı tarafından yerine getirilebilmektedir. Bu bağlamda işyeri kiralarken kira stopajı çıkıp çıkmayacağı, bunun ne zaman ve hangi bedel üzerinden ödeneceği, ne zaman beyanname verileceği gibi hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir.

Kimler Kira Stopajı Ödemekle Mükelleftir?

Öncelikle belirtmek gerekir ki stopaj; gerçek kişi, dernek ve vakıflardan kiralanan işyerleri için söz konusudur. Bu bağlamda bir işyeri örneğin bir anonim şirketten kiralanmışsa, bu durumda kiracı stopaj değil KDV ödeyecektir. Ancak KDV bu yazının konusu olmadığından detaylı bilgi için “İşyeri Kiralamalarında KDV Nedir? başlıklı yazımı inceleyebilirsiniz.

Ayrıca kiralanan yerin işyeri olarak kullanılacak olması da stopaj uygulamasının olup olmadığını belirlemek adına kritik bir konumdadır. Bu kapsamda ticaret şirketleri, dernekler, vakıflar, kamu iktisadi teşekkülleri, ticaret ve serbest meslek erbabı gibi kişi/kurumlar stopaj ödemekle mükelleftir. Ancak bu kişiler yalnızca ticari ve mesleki faaliyetleri kapsamında kiraladıkları yerler için stopaj ödemekle mükellef olup örneğin bir avukat, ailesiyle oturmak için kiraladığı gayrimenkul için stopaj ödemez.

Hatırlatmak gerekir ki bir kiracı; eğer basit usulde vergilendirilen bir gelir vergisi mükellefi ise; kiraladığı işyeri için stopaj ödeme yükümlülüğü altında değildir.

Stopaj oranı brüt kiranın %20’sinet kiranın ise %25’idir.

Bu doğrultuda taraflar kirayı aylık net 1000 TL olarak kararlaştırmışlarsa 1000 TL işyeri sahibine, 250 TL ise stopaj olarak devlete ödenecektir. Ancak kira brüt üzerinden aylık 1000 TL olarak anlaşılmışsa bu durumda işyeri sahibine 800 TL, devlete ise 200 TL ödenecektir.

Sonuç olarak; işyeri kiralayacak olanlar, işyerini kimden kiralayacaklarına ve anlaşılan bedelin net mi brüt mü olduğuna dikkat etmelidirler. Zira net kiranın %25’i kadar olan kira stopajı, taraflar için ciddi bir maddi yük teşkil etmektedir. Eğer taraflar arasında anlaşılan bedelin net mi brüt mü olduğuna yönelik bir belirsizlik mevcutsa, meselenin o bölgedeki ticari teamüller uyarınca çözülmesi gerekmektedir.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Kira Artışı Nedir?

Türk Borçlar Kanunu, mevcut kira sözleşmelerinde, kira ilişkisinin devri, kira sözleşmesinin kiracı tarafından kira süresi bitiminden önce haksız olarak feshedilmesi, sözleşmenin olağanüstü feshi, kira sözleşmesiyle bağlantılı sözleşme yapılması, kiracının depozito vermesi, kira bedelinin belirlenmesi, sözleşmede kiracı aleyhine düzenleme yapılmasının yasaklanması ve dava sebeplerinin sınırlandırılmasına dair düzenlemeler içermektedir.

“Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile, konut ve çatılı işyeri kiralarının döviz ile kararlaştırılması yasaklanmıştır”

Kira sözleşmesi yenilenen kiracılara ev sahiplerinin zam yapma hakkı bulunuyor. Ancak ev sahipleri istediği oranda zam yapamıyor. Tarafların kira dönemlerinde uygulanacak kira bedellerine ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecektir. Taraflar arasında yeni dönemde kira bedelinin artışına dair bir anlaşma olmaması halinde dahi yapılacak artış miktarı kanuni düzenleme uyarınca TÜFE’nin on iki aylık değişim oranını geçmeyecektir.

Kira sözleşmelerinde yapılacak artış bir önceki yılın TÜFE ortalaması ile sınırlandırılmıştır. Bununla birlikte, ilgili sözleşmede, taraflarca daha düşük oranda bir artış yapılması öngörülmüş ise, kira artışı belirlenen oran üzerinden yapılabilecektir.

“Yasal kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması alınarak hesaplanıyor. Ev sahipleri bu oranın üzerinde artış yapamıyor. Ev sahipleri yasal oranı aşarak zam yaparsa kiracının bu duruma hukuksal yoldan dava açma hakkı bulunuyor”

İşyeri kira sözleşmelerinde alınacak güvence bedeline de (depozito) sınırlama getirilmiş olup, üç aylık kira bedelini aşamayacaktır. 01 Temmuz 2020 tarihinden önce alınmış depozito bedelleri ise geçerliliğini sürdürecektir.

“Ev sahiplerinin kiraya zam yapmadan önce, o ayın açıklanan zam oranını öğrenmesi ve yeni kira sözleşmesini buna göre hazırlaması gerekiyor. Eğer sınır aşılırsa, kiracı dava açabiliyor. Eğer kiracı, kendi isteğine göre bir bedel belirleyip mal sahibine ödeme yapıyorsa, mal sahibinin de aradaki farkı icra dairesi kanalıyla talep etme hakkına sahip oluyor”

İş yerlerinde enflasyona göre kira artışı uygulamasına 1 Temmuz 2020 yılında geçilecek. Tarih sonrasında işyerleri kiraları için yenilecek kontratlarda 12 aylık ortalama TÜFE oranı ele alınacak. Ancak şu aşamada kira sözleşmesinde belirtilen hüküm ya da mülk sahibinin isteği dikkate alınacak.

Kira ilişkisinin devri halinde ise kiracı, kiralayanın yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini devredemeyecektir. Ancak burada önemli nokta, kiralayanın haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermesinden kaçınamamasıdır. Gerçekten haklı bir sebep olmadıkça, mal sahibi, kiralananın devredilmesine rıza göstermek zorundadır. Kira sözleşmesini devreden kiracının, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralan kiracıyla birlikte sorumlu olacağını belirtmek gerekir.

Kira sözleşmesinin, süresi bitmeden evvel haksız sebeple kiracı tarafından feshedilmesi halinde kiraya veren, kiralanan yerin yeniden kiraya verilebileceği süreyi göz önüne alarak, kiracıdan belli bir tazminat talep edebilecektir. Genellikle üç aylık bir tazminata hükmedilmektedir.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Web Tapu Nedir?

Web tapu sistemi, tüm vatandaşların taşınmazlarını internet ortamında takip edebildikleri ve yönetebildikleri bir sistemdir. Web tapu sistemi ile tapu müdürlüklerine gitmeden internetten işlem başvurusu yapabilir ve gerekli belgeleri internet üzerinden online olarak büyük bir hızla tapu müdürlüklerine gönderilebiliyor. 

Web tapu sistemi; yalnızca taşınmazı olan vatandaşlarımızın değil, tüm vatandaşlarımızın kullanabildiği online bir sistemdir. Eğer taşınmazınız yoksa, taşınmazınızın olmadığına ilişkin belgeye sistem üzerinden ulaşabilir ve tarafı olacağınız tapu işlemlerinde malikin yetki vermesi durumunda taşınmazı inceleme ve tapu müdürlüğüne başvuru yapma yetkisine sahip olabilirsiniz. 

Bunun yanı sıra, Web Tapu sistemi ile taşınmazlarınızın tapu kayıt ve konum bilgilerini görüntüleyebilir ve taşınmazlarınıza ait bilgilerin başkası tarafından incelenmesine yetki verebilirsiniz. Tapu müdürlüğüne gitmeden taşınmazlarınızda işlem yapılmamasına yönelik beyan tesis edebilir veya kaldırabilirsiniz. Web Tapu sistemi ile yaptığınız tüm bu işlemlerden SMS yolu ile bilgi sahibi olabilirsiniz. Böylelikle işlemlerinizi internet üzerinden kolay, hızlı ve güvenilir bir şekilde son aşamaya kadar getirebilirsiniz. 

Tapu işlemleri esnasında yaşanan zorluk ve zaman kaybı ile alakalı e-devlet kapısı üzerinden büyük bir hız kazandıracak dev proje 2017’den bu yana pek çok kesim tarafından kullanılıyor. E-devlet kimlik doğrulama sistemiyle birlikte kullanılabilecek uygulamada, vatandaşlar taşınmazlarına ait bilgileri görüntüleyip, gerektiğinde karşı tarafında görüntüleyebilmesi için yetki verilebilmesinin önünü açan web tapu sayesinde zamandan büyük tasarruf sağlanıyor. 

Gayrimenkul sahipleri ve emlakçılar için büyük kolaylık sağlayan web tapu sistemi sayesinde Tapu sahibi, devir işlemleri öncesinde başvurularını web-tapu aracılığıyla yaparak tapu müdürlüğüne gitmeden işlem sürecini başlatmasına fırsat veriyor. Diğer taraftan mülk sahiplerinin en büyük sıkıntılarının başında gelen dolandırıcılık ve sahtecilik gibi girişimlere karşı önlemlerin bu sayede kolayca alınabiliyor. 

Web Tapu ile neler yapılabilir? 

– Hızlı başvuru yapılabilir, 

– Taşınmazlarınızı görüntüleyebilir,   

– Konum bilgilerini görüntülenebilir, 

– Elektronik ortamda Harçlar ödenebilir, 

– Taşınmazlar için beyan belirtmesi koyarak sahtecilik, dolandırıcılık gibi girişimlere karşı önlem alınabilir, 

– Dilediğiniz kişi için yetki verilebilir… 

Siz de hızlı biçimde Web Tapu hizmetlerinden faydalanmak için buradan (https://webtapu.tkgm.gov.tr/index) giriş yapabilirsiniz. e-devlet üzerinden hızlıca tapu işlemleri yapmak için buradan (https://www.turkiye.gov.tr/tkgm-web-tapu) giriş yapabilirsiniz. 

Adım adım Web Tapu sistemi hakkında bunları bilmelisiniz! 

– Web tapu sistemi üzerinden hangi işlemleri yapabilirim?

Web tapu sistemi üzerinden taşınmaz işlemlerinizi, başvuru işlemlerinizi, işlem yapılamaz beyan işlemlerinizi, yetki işlemlerinizi ve belge doğrulama işleminizi gerçekleştirebilirsiniz. 

– Taşınmaz işlemleri nelerdir?

Taşınmaz işlemleri bölümüne giriş yaparak mevcut olan taşınmazlarınızı listeleyebilir, durumlarını sorgulayabilirsiniz. 

– Taşınmaz listeleme nedir?

Adınıza kayıtlı olan taşınmazların gösterildiği, bu taşınmazlara ait tapu ve konum bilgilerinin incelenebildiği işlemdir. Ayrıca taşınmazı bulunmayan vatandaşlarımız içinde taşınmazı bulunmadığına ilişkin belge sistem tarafından üretilmektedir. 

– Taşınmazlarımı nasıl listeleyebilirim?

“Taşınmaz İşlemleri” ana menüsüne basılarak açılan “Taşınmazlar Listesi” simgesine tıklandığında, T.C. kimlik numarası kriterine göre sorgulanarak kayıtlı olan taşınmazlarınız ekranda listelenir. 

– Başvuru işlemleri nelerdir?

Başvuru işlemleri bölümüne giriş yaparak yeni bir başvuru yapabilir, mevcut başvurularınızı takip edebilir, yapmış olduğunuz bir başvuruya yeni belge ekleyebilir, yapmış olduğunuz başvuruyu iptal edebilir, tapu ve kadastro harcı ödeyebilir ve döner sermaye hizmet bedeli ödemesi yapabilirsiniz. 

– Nasıl başvuru yapabilirim?

“Başvuru işlemleri” ana menüsüne basılarak açılan “Başvuru Yap” simgesine tıklandığında yeni başvuru penceresi açılır. Açılan penceredeki adımları takip ederek başvurunuzu oluşturabilirsiniz. 

– Yapmış olduğum başvuruyu nasıl takip edebilirim?

“Başvuru Takip” simgesine tıklayarak başvuru bilgilerinizi görüntüleyebilirsiniz. 

– Daha önce yapmış olduğum bir başvuruya yeni bir belge ekleyebilir miyim?

Başvuru aşamasında eklemeyi unuttuğunuz bir belgeyi başvuruyu tamamladıktan sonra ekleyebilirsiniz. 

– Yapmış olduğum başvuruya nasıl yeni belge eklerim?

Başvuru takip ekranında sağ üstte bulunan “Yükle” ikonuna tıklayarak yeni bir belge ekleyebilirsiniz. 

– Yaptığım bir başvuruyu nasıl iptal ederim?

Sistem üzerinden yapılan başvurunun iptal edilmesi mümkündür. Ancak tapu müdürlüğünde işlem başlatılmış ise iptal işlemi web tapu sistemi üzerinden gerçekleştirilememektedir. Başvurunun iptal edilebilmesi için “Başvuru Takip” ekranında “Çarpı” simgesine tıklanarak, tapu müdürlüğünde işlem başlatılmamış olan başvuruların iptali sağlanır. 

– Tapu ve Kadastro harcımı nasıl sorgularım?

Tapu müdürlüğünce harç ve döner sermaye hizmet bedeli ödeme aşamasına gelinen işlemlerde, müdürlük tarafından SMS ile e-tahsilat numarası gönderildikten sonra “Tapu ve Kadastro Harcı Sorgulama ve Ödeme” ekranı kullanılarak gerekli ödemeler elektronik ortamda yapılabilir. 

– Tapu ve Kadastro harcımı nasıl öderim?

Tapu müdürlüğünce harç ve döner sermaye hizmet bedeli ödeme aşamasına gelinen işlemlerde, müdürlük tarafından SMS ile e-tahsilat numarası gönderildikten sonra “Tapu ve Kadastro Harcı Sorgulama ve Ödeme” ekranı kullanılarak gerekli ödemeler elektronik ortamda yapılabilir. 

– Döner sermaye hizmet bedelimi nasıl öderim?

Tapu müdürlüğünce harç ve döner sermaye hizmet bedeli ödeme aşamasına gelinen işlemlerde, müdürlük tarafından SMS ile e-tahsilat numarası gönderildikten sonra “İşlem Tapu Harcı ve Döner Sermaye Hizmet Bedeli Ödemesi” ekranı kullanılarak gerekli ödemeler elektronik ortamda yapılabilir. 

– İşlem yapılamaz beyan işlemleri nelerdir?

İşlem yapılamaz beyan işlemleri bölümüne giriş yaparak yeni bir işlem yapılamaz beyanı verebilir ve vermiş olduğunuz bir beyanı kaldırabilirsiniz. 

– İşlem yapılamaz beyan tesisi nedir?

Taşınmaz sahibinin, taşınmazın tapu sicil kaydı üzerinde kişinin kendisi olmadan, vekaletname ile hiçbir işlem yapılamaması için tapu müdürlüklerine verdiği beyandır. 

– İşlem yapılamaz beyan tesisimi nasıl verebilirim?

Taşınmaz listesinde seçili olan taşınmazınız ile ilgili olan “beyan tesis et” ikonuna tıkladığınızda açılan pencereyi onaylayarak taşınmazınız ile ilgili beyan tesis etmiş olursunuz. 

– İşlem yapılamaz beyanımı nasıl kaldırabilirim?

Taşınmazınızı görüntülerken üstte bulunan “beyanı kaldır” ikonuna tıklayarak vermiş olduğunuz beyanı kaldırabilirsiniz. 

– Yetki işlemleri nelerdir?

Yetki işlemleri bölümüne giriş yaparak yeni bir yetki verebilir, vermiş olduğunuz bir yetkiyi kaldırabilir ve size verilen yetkileri görüntüleyebilirsiniz. 

– Nasıl yetki verebilirim?

Sistemden yetki verme işleminin kullanılabilmesi için öncelikli olarak yetki verilecek kişiye ait bilgilerin bilinmesi gerekmektedir. Bunlar sırası ile yetki verilecek kişinin T.C. kimlik numarası, Adı ve soyadı ile baba adı ve geçerli cep telefonu numarasıdır. Sonrasında “yetki ver” ikonuna tıklayarak adımları takip edebilir, yeni bir yetkili oluşturabilirsiniz. 

– Vermiş olduğum bir yetkiyi nasıl kaldırabilirim?

Vermiş olduğunuz bir yetkiyi kaldırmak için “yetki kaldır” ikonuna tıklayarak adımları takip edebilirsiniz. 

– Yetkilendirildiğim taşınmazları nasıl görüntüleyebilirim?

Ana ekrandaki “Yetkilendirildiğim Taşınmazlar” ikonuna tıklayarak yetki aldığınız taşınmazları görüntüleyebilirsiniz. 

– Belge doğrulama işlemi nedir?

Belge doğrulama bölümüne giriş yaparak Web tapu sistemi üzerinden üretilen belgelerin doğruluğunu sorgulayabilirsiniz. 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

E-İhale Yöntemiyle Gayrimenkul Nasıl Alınır?

İcradan Satılık Daire Nasıl Alınır? 

Bankalar ödenmeyen krediler nedeniyle elinde bulunan gayrimenkulleri belirli zamanlarda satışa sunuyor. Birçok banka ödenmeyen kredi borçları nedeniyle ellerinde bulunan konutları e-ihale ile yarı fiyatına satışa çıkardı. 

Uygun fiyata ev almak isteyen vatandaşlar yarı fiyatına varan ücretlerle icradan ev satın alabiliyor. İcra ile ev konulan evler, icra ihaleleri ile satılıyor. İki aşamadan geçen bu işlemde ilk olarak icralık ev yüzde 60 bedel üzerinden satışa sunuluyor ve bu oranda alıcı bulunmazsa yüzde 40 oranında satışa çıkarılıyor.
İcra ile satışa çıkan daire, arsa ya da araba gibi mallar ihale usulü ile açık arttırma yapılarak satılır. 

Ev almak isteyen vatandaşlar sisteme giriş yaptıktan sonra teklif ver butonuna basarak satılık konut için teklif veriyor. Son teklif veren kişinin üzerine 30 dakika boyunca yeni bir teklif gelmemesi halinde konut satışı tamamlanmış oluyor. Yeni bir teklif verilmesi halinde bu süre otomatik olarak 30 dakika daha uzuyor. 30 dakikalık süre zarfında yeni bir fiyat teklifi verilmezse e ihale yöntemi ile satışa sunulan konut en yüksek teklifi veren kişi ya da kuruma satılıyor. 

Piyasa koşullarının çok altında satılması nedeni ile tercih edilen icradan satılık daireler verilen ilanlar üzerine satılıyor. Belirli bir süre ilanda kalan daireler için icra ihaleleri düzenleniyor ve bu ihalede genelde açık artırma yöntemi ile en yüksek teklifi veren kişi icradan satılık daire almaya hak kazanmış oluyor.

İcradan satılık daireler için en büyük avantaj ise normal piyasa fiyatları ile karşılaştırıldığında çok daha düşük fiyatlara satılması. İcralık gayrimenkuller bu nedenle ev sahibi olmak isteyen kişiler içinde büyük bir cazibe oluşturuyor.
Genelde icradan satılık daireler ile normal daire fiyatları arasında nerede ise yüzde 50 gibi büyük bir fark bulunurken bu fark teklif toplama döneminde kapansa da yine de en az yüzde 20 fiyat avantajı ile ev sahibi olma fırsatı bulunuyor. 

İhale kazanıldıktan sonra ne yapılması gerekir? 

İhaleyi kazandıktan sonra, ihale üzerinde itiraz ya da fesih davası açılmadığı takdirde 10 gün içerisinde paranın tamamı ödenmesi gerekiyor. Daha sonra icra dairesi tarafından, belirtilen tapu için tapu müdürlüğüne yazı gönderilmesi gerekiyor.. Bunun yanında ihale yoluyla alınan gayrimenkul, satış tarihinden itibaren 3 yıl içerisinde Gelir Vergisi Kanunu’na göre satılamıyor. Eğer gayrimenkulün satışı yapılırsa aradaki fark kadar gelir vergisi ödeniyor.

Bankalardan satılık icralık konutların adresleri 

İş Bankası tarafından satışa sunulan ucuz konut ilanlarına ulaşmak için TIKLAYINIZ…
Ziraat Bankası tarafından satışa sunulan ucuz konut ilanlarına ulaşmak için TIKLAYINIZ...
Denizbank tarafından satışa sunulan konut ilanlarına ulaşmak için TIKLAYINIZ…
Yapı Kredi Bankası satılık gayrimenkul ilanlarına ulaşmak için TIKLAYINIZ… Halkbank satılık gayrimenkul ilanlarına ulaşmak için TIKLAYINIZ..

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Adım Adım Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)

Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) internet sitesinde yaptığı duyuru ile Zorunlu Deprem Sigortası’nı 9 adımda anlattı. Duyuruda, neden DASK yaptırılması gerektiği ve DASK’ın sigortalılara sağladığı avantajlar maddeler halinde anlatılıyor.

DASK

1. Depreme karşı devlet güvencesi:

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK), devlet tarafından sunulan bir güvence. Bu sigorta, konutları depreme ve depremin doğrudan neden olduğu yangın, infilak, yer kayması ve tsunami gibi afetlere karşı güvence altına alıyor.

2. Sahip olmak çok kolay:

Evlerinin ve ailelerinin geleceğini güvence altına almak isteyen konut sahipleri, en yakın sigorta acentesine veya banka şubesine giderek sigortalarını yaptırabilirler. Konut ve kimlik bilgilerini beyan eden herkes poliçe sahibi olabilir.

3. Alım gücüne uygun aylık primler:

Yıllık olarak düzenlenen poliçelerin prim tutarları konutun yapı tarzına, brüt yüz ölçümüne, inşa yılına, kat sayısına ve bulunduğu mahallenin risk grubuna göre hesaplanır. DASK, prim tutarını tüm vatandaşların karşılayabileceği seviyede tutmaya özen gösterir.

4. İndirim seçenekleri:

Poliçesini her yıl yenileyen poliçe sahipleri yenileme indiriminden faydalanır. İnşaat tarihi ve Kat sayısına göre indirim/sürprim uygulanıyor.

5. Yeni bir hayata başlangıç

Poliçe sahibi, konutu depremde hasar gördüğünde ilk olarak ALO DASK 125 Çağrı Merkezi’ne başvurur. Yetkiliye, poliçe ve/veya vatandaşlık numarası, depremden hasar gören konutun açık adresi ve telefon numarasının verilmesi hasar takip dosyasının açılması için yeterlidir.

6. Anında hasar tespiti

Sigortalının hasar başvurusunun ardından DASK Hasar Tespit Görevlisi, sigortalı konutları ziyaret eder. Böylece uygun olan en kısa sürede hasar tespit edilerek, tazminat tutarı belirlenmiş olur.

7. Zarar kısa sürede karşılanıyor

Tazminat tutarı, DASK tarafından en kısa zamanda tapuda adı geçen hak sahibinin adına en yakın banka şubesine gönderilir.

8. Deprem sonrası hızlı toparlanma

Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) sahipleri, depremin evlerine verdiği maddi zararı hızlı ve kolayca giderme olanağı yakalar. Bu “hayati” olanak, hayatın kısa sürede kaldığı yerden devam edebilmesini mümkün kılar.

9. Deprem geçer, hayat devam eder: 

Zorunlu Deprem Sigortası ile geleceğinizi ve sevdiklerinizi güvence altına alırsınız. Sadece bununla kalmaz, olası bir deprem felaketinde, başkalarının da hayatına “yeniden” ışık doğmasına aracılık etmiş olursunuz.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

Depreme Dayanıklı Ev Alırken…

Deprem kuşağında yer alan bölgelerde ev satın alma alışkanlıklarını da büyük oranda değiştirmeye başladı. Binanın sağlamlığı, yaşı, zemini, inşaat malzemesinin kalitesi gibi unsurların da önemi arttı.

Ev satın alırken depreme dayanıklılık önemli bir kriter. Peki satın almak istediğiniz ev depreme dayanıklı mı, yaşayacağınız binanın sağlam olduğunu nasıl anlarsınız?

Depreme bölgesinde dayanıklı konut satın almak için nelere dikkat etmeli?

Unutmayın, belki de hayatınızdaki en önemli finansal kararlardan biri ev sahibi olmak… Bu nedenle her detayı incelemeye, araştırmaya, öğrenmeye hakkınız var.

Binanın projesine göz atın

Öncelikle binanın projesine uygun yapılıp yapılmadığını kontrol etmelisiniz. Konutun bağlı olduğu belediyeden binanın projesine ulaşabilirsiniz. İnşaatta hazır beton kullanılması önemli, eğer betonda deniz kabukları veya benzeri şeyler varsa riskli bir bina olabilir. Bina kolon ve kirişlerinde çatlaklar görülüyorsa, bodrum katında rutubet varsa ve kolon demirleri paslanmışsa hasarlı bir binadan söz edilebilir.

Deprem yönetmeliğine uygun olmalı

Deprem bölgelerindeki yapı düzenlemelerinin, konutun depremin maruz bıraktığı yatay ve dikey kuvvetlere dayanacak veya hasar görmeyecek şekilde tasarlanmasını bekleniyor. Sağlam bir temel, doğal afet risklerinden bağımsız olarak bir yapı oluşturmanın en temel özelliği. Bir binanın uzun vadede sağlam kalması noktasında kritiktir ve depremin sebep olduğu güçlü etkilere direnmek için daha güçlü bir temel gereklidir. İnşa sürecine başlamadan önce zeminin özelliklerini yakından gözlemlemek gerekir. Şiddetli depremlere dayanacak biçimde tasarlanan binalar, derin ve sağlam temellere sahiptir ve sağlam bir bina için birçok unsur vardır. Yapı malzemelerinin kalitesi ve doğru kullanımı, mimari tasarımın uygunluğu gibi faktörler uzmanlar tarafından belirlenmelidir.

Dolayısıyla satın alacağınız konutun deprem yönetmeliğine uygun olması çok önemlidir. Deprem sonrası projelendirilmiş binalar bu konuda olumlu yanıt verebilir. Ancak 1999 depremi öncesi yapılan birçok bina risk taşıyor olabilir. Binanın yüksek ya da alçak, büyük ya da küçük olması deprem riski taşıdığını göstermiyor. Önemli olan yeni yönetmeliklere uygun şekilde inşa edilip edilmediği.

Su yalıtımına dikkat!

Yapılar; doğal hava koşulları, toprak tarafından emilen yer altı suları ve banyo, tuvalet gibi ıslak hacimlerde su kullanımı nedeniyle suya maruz kalıyor. Yapıya sızan su, yapıların taşıyıcı donatıları korozyona yani paslanmaya uğratarak kısa sürede yük taşıma kapasitesinin ciddi miktarlarda düşmesine, beton bütünlüğünün bozularak çatlak ve kırılmaların oluşmasına yol açabiliyor.

Bir yapıdaki donatı 10 yıl sonra başlangıçtaki taşıma kapasitesinin, belli koşullarda yaklaşık olarak yüzde 66’sını korozyon nedeniyle kaybediyor ve donatının başlangıçtaki hesap değerlerini karşılayamamasına neden oluyor. Su yalıtımı olmayan binaların taşıyıcı sistem içindeki donatı demir yıllar içinde içten içe çürümeye başlıyor. Bu da olası bir depreme karşı binanın dayanıklılığını önemli oranda azaltıyor.

Ev sahibi olduktan sonra da depremden korunmak için önleminizi alın

Satın alacağınız konutun deprem yönetmeliğine uygunluğunu, sağlamlığını uzmanlar yardımıyla test ettikten sonra depremden zarar görmemek için kişisel önlemler alabilirsiniz.

Öncelikle olası bir depremde zarar görmemek için eşyalarınızı doğru yerleştirmelisiniz. Örneğin; yatağın üzerinde asılı ağır bir aksesuarınız varsa kaldırabilir ya da sağlamlığını kontrol edebilirsiniz. Kitaplık ve dolapların devrilmesini önlemek için duvara sabitleyebilirsiniz. Televizyon, bilgisayar gibi elektronik eşyaların sağlam bir masada olmasına özen gösterebilir, buzdolabı, çamaşır, bulaşık makinesi gibi eşyalarınızı da zemine sabitleyerek hareket etmelerini önleyebilirsiniz.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Neler Değişti?

Ticaret Bakanlığının “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”i Resmi Gazete’de yayımlandı. Bu Emlakçılık sektörüne yönelik düzenleme, sektör temsilcilerinin yanı sıra ilgili tarafların görüş ve katkıları alınarak hazırlanmıştır. Düzenlemeyle emlak faaliyetlerinde hizmet kalitesinin artırılmasını, haksız rekabetin ortadan kaldırılmasını ve kayıt dışılığın önlenmesini amaçlanmaktadır.

Yeni yönetmelik ile gelen değişiklikleri özetle şu şekilde;

İlk olarak artık taşınmaz ticareti yapılası yalnızca yetki belgesine sahip işletme ve sözleşmeli işletmeler tarafından yapılabilecek. Yetki belgesi, işletmenin bulunduğu yerdeki il müdürlüğü tarafından Bilgi Sistemi üzerinden verilecek, yenilenecek ve iptal edilecek. Yeni yönetmelik düzenlemesine göre; ticari işletme adına düzenlenen yetki belgesinde, MERSİS numarası ve MERSİS’e kayıtlı işletme adı ve adresi ile ticaret unvanına; esnaf ve sanatkâr işletmesi adına düzenlenen yetki belgesinde ise ESBİS’e kayıtlı işletme adı ve adresi ile işletme sahibinin adı, soyadı ve T.C. kimlik numarasına veya yabancı kimlik numarasına yer verilmesi zorunlu olacak. Sözleşmeli işletmenin yetki belgesinde, ayrıca, sözleşmeyle bağlı olunan işletmenin ünvanı ve yetki belgesi numarasına da yer alacak. Yetki belgesi ile ilgili en önemli husus, her bir işletme ve sözleşmeli işletme için ayrı ayrı düzenlenmesi ve devredilemez olması. Yukarıda belirtilen şartları taşıyan Yetki Belgesi, başvurudan itibaren 10 gün içerisinde verileceği düzenlemesine dikkat çekmektedir.

Yayınlanan önemli bir değişiklik İnternet ortamındaki ilanlar ile ilgili. Buna göre internet ortamındaki ilanlar artık koşullara bağlanmıştır. Bundan sonrasında internet ortamına yayınlanacak ilanlarda artık özetle; yetkilendirme sözleşmesinin sona ermesinden itibaren üç gün içinde ilan faaliyetine son verilecek; yetkilendirme sözleşmesine aykırı hususlara yer verilemeyecek; yetki belgesi numarası, yetki belgesindeki işletme adı ve unvanı ile il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri ile iletişim bilgisine ve varsa taşınmazın enerji kimlik bilgilerine kolay okunabilir şekilde yer verilecek olup alım satım, pazarlama veya kiralamaya yetkili olmadığı taşınmaza yönelik ilan verilemeyecektir. İlanlar bu şartları taşıyacak ve bunun yanı sıra 3. Kişileri yanıltıcı ilanlar verilemeyecek. Buna uymayan ilanlar Ticaret Bakanlığı’na şikayet edilerek, denetim yapılmasının yolu açılmıştır. Bu yönetmelik kurallarına uymayanlar için ayrıca para cezası uygulanacağı da düzenlenmiştir.

Resmi Gazetede yayımlanan bu yeni Yönetmelik ile alım-satımlarda hak kazanılacak hizmet bedelinin, satış bedelinin %4’ü ve kiralama hizmeti için hak kazanılacak hizmet bedelinin kiralananın 1 aylık kira tutarını aşamayacağı hususundaki düzenleme aynı kalmıştır.

Ayrıca alım satım veya kiralamaya aracılık hizmetleri ile aynı anda bu hizmetlerle ilişkili olarak yapılacak raporlama, rayiç araştırması, kira bedeli araştırması, danışmanlık ve yönetim hizmeti verilmesi gibi diğer hizmetlerin de verilmesi durumunda, ayrı yetkilendirme sözleşmesi düzenlenmiş olsa dahi sadece bir hizmet bedeli alınabilecek olup ve bu bedel, alım-satım veya kira hizmeti bedelinden fazla olamayacağını da eklemiştir. Ayrıca yetkilendirme sözleşmesine konu hizmetin sunulması ile hizmet bedeline hak kazanılacaktır.

Her ne kadar uygulamada satışa veya kiralamaya konu taşınmazın bulunduğu muhite göre uygulama farklılıkları olsa da aslında hizmet bedeli, alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinde aksi kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaşılarak ödenmelidir.

Uygulamada çokça karşılaşılmasa da alım satıma veya kiralamaya aracılık sözleşmelerinde ortak çalışma yapılacak olması halinde bu sözleşmede hizmet bedelinin paylaşımı hususunda hüküm bulunmaması halinde bu bedel taraflar arasında eşit olarak paylaşacaktır. Dolayısı ile emlak danışmanlığı veren kişi ve işletmelerin ortak çalışma yapacak olmaları halinde hizmet bedelinin paylaşımının sözleşme ile belirlenmesi önemli.

Emlak danışmanları tarafından bilinmesi gereken bir diğer konu da taşınmazın yetkilendirme sözleşmesinin süresi içinde, taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletme veya sözleşmeli işletme bertaraf edilerek doğrudan iş sahibinden satın alınması veya kiralanması durumunda hizmet bedeline hak kazanılacaktır.

Yetki belgesi iptal edilen işletme ve sözleşmeli işletmenin, iptal tarihi itibariyle geçerli olan yetkilendirme sözleşmeleri feshedilmiş sayılır. Sözleşmenin feshedilmiş sayılmasından önce verilmiş olan hizmetler için hizmet bedeline hak kazanılır. Şeklinde ekleme ve düzenlemeler yapılmıştır.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

Riskli Binada Oturan ve Evini Yenilemek İsteyenler İçin Yol Haritası

10 adımda kentsel dönüşüm!

Riskli binada oturan ve evini yenilemek isteyenler için yol haritası…

1- İMAR DURUMUNU ÖĞRENİN

Kentsel dönüşüm sürecini ön hazırlık, tespit, yıkım ve uygulama olarak 4 aşamalı düşünebiliriz. Ön hazırlık süreci haklarınızı bilmeniz ve taleplerini oluşturmanız için önemli. Vatandaş için ön hazırlık 2 aşamalı diyebiliriz. İlki; durum tespiti. Yani tapunuza bakıp bir sorun var mı incelemeli, belediyeye gidip imar durumu hakkında bilgi almalısınız. Kaçak kat var mı, kolon kesilmiş mi ya da plan değişikliği gibi durumlar varsa bunu evinizi yıkmadan öğrenmenizde fayda var.

Mesela binanız 5 katlı, plan değişmiş 4 kata düşmüş. Ama siz bunu bilmeden yıkıma girdiyseniz işi tamamlamanız oldukça güç. İmar barışı düzenlemesi sonrasında alınmış olan yapı kayıt belgelerinin kazandırıcı bir etkisi olduğunu düşünen vatandaşlarımız var ancak bilmeliler ki yapı kayıt belgeleri taşınmazlar yıkılana ya da kentsel dönüşüme girene kadar geçerlidir. Yani aldığınız yapı kayıt belgesi size ilave hak sağlamayacak.

2- MÜTEAHHİT VE MALZEMEYE DİKKAT

İkinci aşama ise müteahhit seçimi. Dönüşüm çalışmaları ağırlıklı olarak müteahhit firmalarla yapılan kat karşılığı anlaşma üzerinden ilerliyor. Arsa sahipleri bir firma seçiyor, pazarlık yapıyor. Firma hak sahiplerine verdikleri pay dışında kendilerine kalan bölümü satarak işi finanse ediyor. İnşaat şirketleri ile yapacağınız kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı feshi mümkün olmayan ve mahkeme tarafından feshi mümkün sözleşmeler. Bu nedenle ince eleyip sık dokumalısınız.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ortaya çıkan binlerce dönüşümzede sonrası ‘herkesin bu işi yapmaması’ için müteahhitleri sınıflandırdı. Firmalar, iş bitirme oranına ve mali yapısına göre gruplara ayrıldı. Siz de firma seçerken hangi gruptan olduğuna bakmalısınız. Bazı müteahhitlerin sınıflarının o inşaatı yapmaya yetmemesi nedeniyle yeten firmaların belgelerini kullandıkları görülüyor. Böyle bir durum var ise o firmanın da mutlaka sözleşmede yer almasını ve teminat vermesini sağlayın.

Aksi halde asla böyle bir sözleşmeyi imzalamayın. 3-5 metrekare fazla taahhüt ettiği için güvenilir olmayan firmaları seçenlerin 10 yıldır evlerine kavuşamadığını unutmayın. Son İzmir depremi gösterdi müteahhittin iyi malzeme kullanıp kullanmadığını da incelemek gerekiyor. Bu nedenlerle mutlaka teknik şartnameleri detaylı inceleyin imkanınız var ise inşaat mühendisinden bu teknik şartnameler konusunda destek isteyin.

3- CEZAİ ŞARTLARA BAKIN

Müteahhitle yaptığınız anlaşmada cezai şartların tek taraf lehine fazlaca olmamasına dikkat edin. İnşaat sürecinde kiracı olacağınız için başlama ve teslim sürelerini doğru belirleyin. Geç teslim halinde mutlaka cezai şart ve hak mahrumiyeti bedeli talep edin.

Bir de teknik şartnamede hangi model ürün kullanılacağını belirlemek gerek. Firma sözleşmede ‘A marka ya da muadili’ diyor. A marka klima 2 bin lira ama firma muadili diyerek yerine 400 liralık ürün takıyor. Bu sorun hem evlerin içinde hem de yapı malzemelerinde yaşanıyor. Bu nedenle malzeme ve kalitede ‘net tanım’ yapılmalı.

4- RİSKLİ YAPIYI ŞİKAYET EDİN

Yapınızı yıkılıp yenisinin yapılması riskli yapı raporu olmalı. Vatandaş Bakanlıkça lisanslandırılmış kurumlara riskli yapı tespiti yaptırılabiliyor. Kurumların listesi Bakanlığın internet sitesinde yer alıyor. Risk tespiti için maliklerden biri dilekçe, tapu durum belgesi ve kimlik fotokopisi ile söz konusu kurum ve kuruluşlara başvuruyor. İncelemeler sonucunda riskli olduğu tespit edilen yapılar Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne bildiriliyor. Yapının riskli olduğu tapuya işlenirken hak sahibine de tebliğ ediliyor.

Vatandaş olarak sadece kendi binanızı değil etrafınızdaki binaları da depremden koruyabilirsiniz. Bir binanın riskli olduğunu yıkılma tehlikesi içinde olduğunu düşünüyorsanız Bakanlık İl Müdürlüğüne şikayet edebilirsiniz. Şikayet sonrasında bakanlık hak sahiplerine süre verecek ve ‘tespit yaptırın’ diyecek. Yapmazsa kendisi yaptıracak ve bedeli orada oturanlardan tahsil edecek.

5- İTİRAZ HAKKINIZ VAR

Vatandaşa ulaşan tebligatta riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren idarece 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği belirtiliyor.

60 günlük süre tebligattan sonra ya da itiraz söz konusu ise itiraz sürecinin sona ermesinden sonra belediyenin yapacağı tebligat sonrası işliyor. Riskli yapı, maliklerce 60 günlük süreye rağmen tahliye edilip yıktırılmamışsa, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmak üzere ek süre tanınıyor.

6- BELEDİYE DE SORUMLU

Bu süre sonunda da riskli yapıların yıktırılmaması halinde elektrik, su ve doğal gazı kesiliyor. Riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ile yıktırma işlemleri idarece yapılıyor veya yaptırılıyor. Yıktırılamayan yapılar Bakanlıkça veya il müdürlüklerince yıkılıyor veya yıktırılıyor. Bu yıktırmanın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumlu oluyor.

Ayrıca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı belediyelere tahliye süreleri bitmiş binaları yıkmaları için 2 ay süre veriyor. Yani bu süre sonunda belediyeler yıkmazsa bakanlık yıkıyor ama belediye başkanlarının ve bu konudaki belediye yetkililerinin ağır sorumluluğu var.

Zeytinburnu’nda yıkılan bina sonrası ilgili belediye başkanı ve imar müdürü ağır ceza mahkemesinde yargılanıyorlar. Belediyelerin bu yapılar için inisiyatif gösterme lüksleri yok.

7- 3’TE 2 ÇOĞUNLUK KARARI

Dönüşüme konu olan binada arsa sahibi ve firma arasında yüzde 100 anlaşma sağlandıysa 6306 prosedüre uygun toplantı yapılması gerekmiyor. Ancak yüzde 100 anlaşma yoksa 2/3 arsa payı çoğunluğu ile toplantı yapılmaksızın karar alınabiliyor.

2/3 arsa payı çoğunluğu binanın yapım şekline (arsa payı karşılığı, hasılat paylaşımlı, bedel ödeyerek yani kendin yık kendin yap modeli ile veya başka modellerle yapımı) yapım müteahhitinin kim olacağına, projenin ne olacağına karar verebilirler.

8- KATILMAYANIN PAYI SATILIR

Karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen 1/3 azınlığa 15 günlük uyarı ihtarnamesi gönderilmesine karar verilir. Toplantıya katılamayan ya da katılıp olumsuz oy verenler 15 günlük ihtarname öncesinde karara katılmak isterlerse Noter muvafakatnamesi imzalayabilirler. Karara katılmayan 1/3’e noterden ihtarname gönderilerek 15 günlük süre içerisinde alınan karara katılım istenir.

Karar katılmayan 1/3’e maliklerin kendi aralarında düzenledikleri bina ortak karar protokolü, yapılan veya yapılacak olan sözleşmenin bir örneği, SPK lisanslı değerleme şirketinden alınan raporun kısa bir özeti ve karara katılmayanlara ait kat planları, genel kat dağılım şeması noter ihtarına ek olarak gönderilir. Karara katılmayan 1/3’ün arsa payı açık arttırma ile satılır.

9- AÇIK ARTTIRMA YAPILIYOR 

İlk yapılan açık arttırmaya taşınmazda bulunan arsa sahipleri katılabilir. Satılacak değeri İstanbul dışında ise taşınmazın bulunduğu Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü satış komisyonu, İstanbul’da ise ilçe belediyeleri satış komisyonu belirler. Açık arttırma en fazla arttıran kişi üzerinde kalır. Açık arttırmaya kimse katılmamışsa ihale birisi alınana kadar yenilenir.

Ancak ilk ihalede kimse satın almamışsa diğer ihalelerde dışarıdan da katılım sağlanabilir. İhaleler birisi bu payı satın alana kadar devam eder. Yeni yönetmelikle, tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde, Bakanlık veya İdare tebligat işlemleri için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyum tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkili oldu.

10- KİRA VE KREDİ DESTEĞİ

*Riskli yapılardaki maliklere 18 ay, riskli alandakilere 48 ay kira yardımı yapılıyor. Belediye ya da il müdürlüklerine başvuru sonrasında illere göre 715 lira ile bin150 lira arasında değişen oranda yardım veriliyor.

*Riskli yapılarda, kiracılara veya işyeri işletenlere; malikler için belirlenen kira yardımının iki katı, sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet eden veya işyeri işletenlere ise beş katı defaten ödeme yapılabilir.

*Konutunu veya işyerini kendi imkanları ile yapmak ya da edinmek isteyen hak sahiplerinin anlaşmalı bankalardan kullanacakları kredilere faiz desteği veriliyor. Banka ilgileri bakanlığın internet sitesinde yer alıyor.

*Kira yardımında kişinin ikamet etmesi ve 1 taşınmazı için kira alabilme hakkı varken, kredi faiz desteğinden 5 taşınmaza kadar ve ikamet zorunluluğu olmaksızın faydalanılıyor.

*Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faizden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamıyor.

*Dönüşüme girecek olan alanda damga vergisi, banka ve sigorta muameleleri vergisi ile veraset intikal vergisi ödenmiyor. Belediyeler de yapı yasal ise, eski yapının 1.5 katına kadar olan yapılacak yeni yapı alanı için harç almayacaklar. Ayrıca dönüşüm alanlarında uygulama öncesi ve sonrası ilk satışlarda tapu harcı alınmıyor.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

Gayrimenkul Danışmanının Görevleri Nelerdir?

avantajlar…

Gayrimenkul danışmanı kendisine getirilen sözleşmeli veya sözleşmesiz gayrimenkullerin pazarlama satış ve takip işlemini yapar. Satış sonrasında satış işlemelerini takibini yapar. Gayrimenkul danışmanı bu süreçte yaptığı işlemlerden dolayı para kazanamaz para talep edemez ve faturalandıramaz. Peki diyeceksiniz bu insanlar nasıl geçiniyor. Anlatayım; Satılmak üzere gayrimenkul danışmanına getirilen gayrimenkulun pazarlama sürecin takip eder gelen müşterileri satılık olan gayrimenkulü dolaştırır.

Gayrimenkul ile ilgili ilan reklam tanıtım broşür gibi işlemlerin takibini ve pazarlamasını yapar. Ancak satış işlemini gerçekleştirişe gayrimenkul danışmanı satıştan alacağı hizmet bedelini faturalandırabilir ve satış yapması koşuluyla para kazanabilir. Eğer bu kadar işlemi takip eder ve sonuç olarak kendisi satamaz da mülk sahibi kendi satar veya başka bir emlak danışmanı tarafından satış gerçekleştirirlerse o zaman gayrimenkul danışmanı hiçbir şekilde para kazanma şansı yoktur.

Emlak danışmanları satış ya da kiralama işlemi gerçekleştiğinde ancak verdikleri bu hizmetlerini faturalandırabilirler. Bu işlem maalesef sadece emlak sektörüne ait özel bir durumdur. Gayrimenkulün satış işlemini yapacak olan gayrimenkul danışmanı bu işlem ile ilgili harcadığı kişisel zaman dikkate alındığında, satış ya da kiralama sürecini tamamlayabilmek için çok daha fazla yüksek enerji, zaman ve para harcadıklarını görürüsünüz

Gayrimenkul danışmanı şayet satış işlemini veya kiralama işlemini başaramazsa herhangi bir ücret talep edemez. Gayrimenkulun satışını gerçekleştirmek için Günlerce, aylarca bazen seneye varan sürelerde çabalaması gerektiği durumlar yaşanmaktadır. Bu hizmet modeli aslında emlakçı için oldukça zor ve maliyetlidir.

Aslında bu süreçte emlakçının motivasyonun yüksek olması ve size sunduğu gayrimenkul danışmanlık hizmetine odaklanması, tam anlamıyla tüm kaynaklarını sizin için ayırması belirlenen süre boyunca tek yetkili olarak atanmaları alıcı ya da satıcıya büyük bir avantaj sağlayacağını unutmamak gerekir.

Gayrimenkul danışmanı sizin için neler yapıyor?

Gayrimenkul danışmanı anlaşma yaptığınız ilk günden itibaren

• ilanlarınızı yayınlamak,

• sosyal medya ve ilan siteleri için mülkünüzün fotoğraf ve videolarını çekmek

• Kişisel giderler, yol, park ve telefon masrafları, ikramlar

• Satış ya da kiralama süresi uzadıkça bu masrafların 2 ye katlanacağı

• Gayrimenkul danışmanı bölgenizde araştırma yapar veya bölge hakkında bilgi toplar

• Gayrimenkulü daha hızlı bir şekilde satmak ve kiralamak ya da istediğiniz fiyata satmak için fiyatı piyasa koşullarında oluşturmanıza yardımcı olur

• Danışmanınızla birlikte belirlediğiniz tutar üzerinden en hızlı şekilde ve en doğru fiyatla mülkünüzü satmak ya da kiralamak için gayret, çaba sarf eder.

• Gayrimenkul danışmanınız günün her saati 7/24 (sabah erken saatlerden, gece geç saatlere) ulaşılabilir olur ve alıcı adaylarının telefonlarını yanıtlar.

• Gayrimenkul danışmanınız sizin adınıza görüşmeleri yapar, randevu ayarlar görüşmek için alıcının ayağına gider ve ön şartlarınızla ilgili bilgiler aktarır, mülkünüz hakkındaki gerekli önemli detaylar ve bilgiler verir.

• Gayrimenkul Alıcısı ve satıcısı arasında doğması muhtemel problemleri sezinleyerek öngörerek sorun oluşmadan önüne geçebilir. Pazarlama ve Satış aşamasında stresli süreçleri yönetir ve problem oluşması halinde her iki taraf için de çözüm önerileri sunabilir. Alış-verişin güvenilir bir şekilde tamamlanmasını sağlar.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

10 ADIMDA KENTSEL DÖNÜŞÜM

10 ADIMDA KENTSEL DÖNÜŞÜM

Kentsel dönüşümle kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesi, depreme dayanıklı olmayan, ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yeniden yapılması planlanıyor. Peki kentsel dönüşüm süreci nasıl başlıyor? İşte merak edilen her şey…

6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre, kentteki afet riski taşıyan alanların belirlenip, sağlıklı ve de yaşanılabilir hale getiriliyor. Kanun kapsamında Türkiye’nin her tarafındaki kent ve köylerdeki ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma riski taşıyan binaların devletin  sağladığı yapım kredisi, kira yardımı, belediye harç – vergi avantajlarını da kullanarak yeniden yapılmasını öngörülüyor.

Kentsel dönüşümle kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesi, depreme dayanıklı olmayan, ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yeniden yapılarak olası doğal afetler sonucu oluşacak zararların en aza indirilmesi amaçlanıyor. Peki kentsel dönüşüm süreci nasıl başlıyor? Riskli yapı nasıl tespit ediliyor? Yıkım süreci nasıl alınıyor? İşte tüm merak edilenler…

1- VATANDAŞIN RİSK TESPİTİ YAPTIRMASI

Vatandaşlar yapılarını, Bakanlık tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara riskli yapı tespitini yaptırabilir. Bu aşamada maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile bu tespit yapılabilir. Riskli yapı tespiti talebi, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır. 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır. Riskli Yapılar, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin Ek-2’sinde yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir.

2- RİSKİ TESPİT EDİLEN YAPILAR

Yapılan tespitler neticesinde Riskli olduğu tespit edilen yapılar, tespiti yapan kurum ve kuruluşlar tarafından Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne veya yetki verilmesi halinde İdareye bildirilir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri veya İdareler raporları inceler, raporlarda eksik veyahut yanlış hususların bulunması halinde raporlar ilgilisine iade edilir, diğer uygun bulunan tespitlere ilişkin şerh bildirimi ilgili tapu müdürlüğüne iletilir.

3- MALİKLERE TEBLİGAT GÖNDERİMİ

İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren onbeş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren İdarece altmış günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerine tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat Müdürlüğe bildirilir.

4- RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ

İtirazları inceleyecek olan teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile ikisi inşaat mühendisi ve biri de jeoloji veya jeofizik mühendisi olmak üzere, Bakanlık teşkilâtında görev yapan üç üyenin iştiraki ile yedi üyeli olarak teşkil edilir.

5- RİSKLİ YAPILARIN YIKTIRILMASI

Riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine, altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenilir.

6- YIKIM SÜRECİ VE KONTROLÜ

Riskli yapıların altmış günlük süre içinde maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı, İdarece mahallinde kontrol edilir ve riskli yapı, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve otuz günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur. Bu süre sonunda da riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. Riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri; mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır veya yaptırılır.

7- BAKANLIKÇA YIKIM KARARI

Müdürlük veya yetki devri yapılması durumunda İdare, yıktırılan riskli yapılara ilişkin bilgileri elektronik yazılım sistemine kaydeder. İdare, tahliye ve yıkım işlemleri gerçekleştirilemeyen riskli yapılara ilişkin bilgi ve belgeleri, ikişer aylık periyotlar hâlinde Müdürlüğe bildirir. Yıktırılamayan yapılar Bakanlıkça veya Müdürlükçe yıkılır veya yıktırılır. Malikler tarafından yıktırılmadığı için Bakanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan tahliye ve yıkımın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Yıktırma işleminin masrafı maliklerden 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir.

8- YIKIM SONRASI UYGULAMA

Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.

9- NİTELİKLİ ÇOĞUNLUĞUN SAĞLANMASI

Riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için; maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler; maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile alınan kararın ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için on beş gün süre verildiğine dair belgeler; üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler ve satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye müracaatta bulunulur.

10- SATIŞ VE UYGULAMA İŞLEMLERİ

Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satış işlemi Müdürlük veya İdare tarafından, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15/A. maddesinde belirtilen usule göre gerçekleştirilir. Satış işlemleri sonlanınca uygulamaya geçilir.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

İZMİR’DE GAYRİMENKUL YATIRIMI YAPACAKLAR İÇİN BÖLGE RAPORU

İzmir’de satılık ve kiralık ev yatları ne kadar? Belirli bir bölgede gayrimenkul yatırım yapmak, gayrimenkul satın almak ya da sahip olduğu gayrimenkulü satmak isteyenler için bölge raporu emlak endeksi oldukça önemlidir. Bölge raporu, bir gayrimenkulün bulunduğu konum hakkında birçok detayı müşteriye sunar. Emlak analizcileri ve gayrimenkul rmalar tarafından hazırlanan bu raporlar bölgedeki kiralık ve satılık dairelerin minimum, maksimum ve ortalama yatları hakkında bilgi verir. Bunun yanı sıra; bölgenin demograk bilgileri, konutların amortisman süreleri ve son bir ayda konut yatlarının ne kadar artıp azaldığı bilgilerini de sunar. İzmir, emlak yatırımı yapmak isteyenlerin bölge raporu emlak endeksini en çok merak ettikleri şehirlerden biridir. İzmir’de konut yatırımı yapmak isteyenler için önemli bilgiler… 

İzmir, Türkiye İstatistik Kurumu’nun 2018 yılı verilerine göre 4 milyon 320 bin 519 nüfus yoğunluğundan oluşur. İzmir’de; Buca, Karabağlar, Bornova, Konak, Karşıyaka, Bayraklı, Çiğli, Torbalı, Menemen, Gaziemir, Ödemiş, Kemalpaşa, Bergama, Aliağa, Menderes, Tire, Balçova, Urla, Narlıdere, Dikili, Kiraz, Seferihisar, Çeşme, Bayındır, Selçuk, Foça, Güzelbahçe, Kınık, Beydağ ve Karaburun olmak üzere toplam 30 ilçe yer alır. Konak, şehrin merkez ilçesi olarak bilinir. 

Kumsalları, tarihi yapıları ve doğal güzellikleriyle yerli ve yabancı birçok turistin uğrak yeri olmayı başarır. Gayrimenkul yatırımcıların da ilgi odağı olmayı başaran İzmir’de, herkesin bütçesine uygun kiralık ve satılık ev bulmak mümkündür. Peki, İzmir’de gayrimenkul yatırım yapmak isteyenler için en ideal semtler neresidir? İzmir’de kiralık ve satılık daire yatları ne kadardan başlar? İzmir’in en kalabalık semtinin bölge raporu ve emlak endeksi verileri nasıldır? İzmir’in konutta kazandıran ilçesinin bölge raporu emlak endeksi analizi nedir? İşte, İzmir’de emlak yatırımı yapmak isteyenlerin en çok merak ettiği sorular ve cevapları… 

İzmir’in bölge raporu emlak endeksi verileri Emlak sektöründe adından oldukça söz ettiren İzmir, yerli ve yabancı gayrimenkul yatırımcılara ev sahipliğı yapıyor. Zingat.com İzmir Bölge Raporu Emlak Endeksi Aralık ayı verilerine göre, İzmir satılık konut piyasasında son bir ayda satılık konut yatları yüzde 0.96 artış gösterdi. İzmir şehrinde ortalama konut metrekare yatları 3 bin 128 TL olurken, geri dönüş süresi 18 yıl olarak hesaplanmaktadır. 

2019 yılı emlak endeksi ve bölge raporunda İzmir şehrinde satın alınan yüz metrekarelik bir konutun ortalama yatı 312 bin 750 TL olarak bilinir. Bölgedeki ortalama yüz metrekare büyüklüğe sahip konutların minimum yatı 324 bin 563 TL iken, maksimum yatların 390 bin 938 TL olduğu bilinmektedir. İzmir’deki konut satış yatlarındaki değişim incelendiğinde satılık konut yatlarının son üç yılda yüzde 40.7, son beş yılda yüzde 91.7 oranında artış gösterdiği tespit edilmiştir. 

İzmir’de kiralık ev arayanlar için bölge raporu emlak endeksi verileri şu şekildedir; Ortalama yüz metrekare büyüklüğe sahip dairelerin ortalama kira yatları 1.425 TL’dir. Bölgedeki yüz metrekare büyüklüğe sahip kiralık evler minimum 1.069 TL iken, maksimum kiralık daire yatlarının 1.781 TL olduğu görülür. İzmir’deki konut kira yatlarındaki değişim incelendiğinde; son üç yılda yüzde 38.8, son beş yılda ise yüzde 92.3 oranında yatların arttığı görülür.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

01 OCAK 2020 TAPU’DA YENİ DÖNEM BAŞLADI!

Tapuda Yeni Dönem

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Taşınmaz Değerleme Sistemi’nin kurulması ve gayrimenkul envanterinin tamamlanmasına yönelik kapsamlı bir çalışma yürütüyor. Yeni düzenleme 1 Ocak itibarıyla yürürlüğe girdi. Kademeli geçişin öngörüldüğü değerleme sistemiyle gayrimenkullerin vergilendirilmesi, tapu harçları ve emlak vergilerinin gerçek değerleri üzerinden alınması sağlanacak.

Konutun değeri belirlenirken malzemeden konuma kadar bir çok değişken dikkate alınacak. Satış bedeli, emlak vergisinin yanı sıra Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün belirleyeceği değerin altında olmayacak. Değerleme tutarına karşı iki kez daha rapor alma hakkı bulunuyor.

Konut alım satımında tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunması durumunda da artık tapu devri yapılabiliyor. Bunun için tarafların imza aşamasında aynı anda ilgili tapu müdürlüklerinde hazır bulunmaları gerekiyor.

Kademeli geçişin öngörüldüğü değerleme sistemi ile gayrimenkullerin vergilendirilmesi, tapu harçları ve emlak vergilerinin gerçek değerleri üzerinden hesaplanarak alınması sağlanacak. Emlak vergisi bugüne kadar, değerinden az olmamak üzere beyan edilen değer üzerinden hesaplanıyordu. Yeni düzenlemeyle gayrimenkulün devir bedeli emlak vergisi değeriyle beraber Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün belirleyeceği değerin altında olamayacak. Gayrimenkulünü satmak isteyenler tapuya başvurup değerleme uzmanı isteyecek. Yeni sistemde değerleme sistemi 2 günde tamamlanacak, raporlar 1 yıl geçerli olacak.

RAPOR ÜCRETİ HARÇTAN DÜŞECEK

Harç emlak vergisi, değerinden az olmamak üzere beyan edilen değer üzerinden hesaplanıyor. Yeni düzenlemeyle gayrimenkulün devir bedeli, emlak vergisi değeriyle beraber Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün belirleyeceği değerin altında olmayacak. Değerleme hizmeti bedelinin bankaların ekspertiz ücretinin altında 400 lira civarında olması öngörülüyor. Değerleme raporu için ödenecek tutarın harçtan düşürülmesi için de bir çalışma yapılıyor. 

AYRI İLDE OLSA DA DEVİR YAPILIYOR

Konut alım satımında tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunması durumunda artık tapu devri yapılabiliyor. Bunun için taraflarının imza aşamasında aynı anda ilgili tapu müdürlüklerinde hazır bulunmaları gerekiyor. Alıcı ve satıcının aynı anda ilgili birimlerde bulunup bulunmadığı görüntülü ve sesli araçlar ile teyit ediliyor. Aynı anda birimlerde hazır bulunmamaları halinde imzalar alınmıyor, tamamlandıktan sonra görevli personel tarafından elektronik imza ile resmi senedi hazırlayan birime gönderiliyor.

DEĞERLEME İKİ GÜNDE BİTECEK

Gayrimenkulünü satmak isteyenler tapuya başvurup değerleme uzmanı isteyecek. Yeni sistemle değer tespiti iki günde tamamlanacak, raporlar bir yıl geçerli olacak.Konutun değeri belirlenirken malzemeden konuma kadar birçok değişken dikkate alınacak. Satış bedeli emlak vergisi değerinin yanı sıra Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün belirleyeceği değerin altında olmayacak. Değerleme tutarına karşı iki kez daha rapor alma hakkı bulunuyor.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

Tapu Kayıtlarında Çıkabilecek Şerhler ve Kısıtlamalar (Takyidatlar) Nelerdir?

Tapu kayıtlarında çıkabilecek serhler ve kısıtlamalar: 

1.Aile Konutu Şerhi:

Aile konutu, ailenin devamlı olarak ikametine ayrılan konuttur. Medeni Kanunun 19. Maddesinde aile konutunun bulunduğu yere “yerleşim yeri” adı verilmistir.Buna göre; yerleşim yeri, bir ailenin sürekli kalmak niyetiyle oturduğu yerdir. Bir ailenin aynı zamanda birden fazla yerlesim yeri olamaz. Demek ki, bir ailenin birden fazla aile konutu olamaz. Medeni Kanunun 19. Maddesinde sözü edilen yerlesim yerindeki konut, “aile konutudur.” Bir aile pek çok yerde konut sahibi olabilir, ancak bunlardan sadece birisi medeni 
kanunun aradığı anlamda aile konutudur. 

2.Aile Yurdu:

Bir kimsenin bir evi veya tarıma veya sanayiye elverişli tasınmazları eklentileri ile beraber ailesine tahsis ederek ailesini koruyucu bir tesis (yurt) olusturmasıdır. Aile yurdu kurulduğu tapu kütüğünün şerhler sütununa yazılır (MK.386). 

3.Askeri Yasak Bölge:

Yurt savunması bakımından hayati önem tasıyan askeri tesis ve bölgelerin çevresinde Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenen sınırlar içerisinde kalan bölgedir (2565 sy As.Ys. Bl. K.m3,5) Askeri yasak bölgeler 1 inci ve 2 inci askeri yasak bölgeler olmak üzere ikiye ayrılır. 1 inci derece askeri yasak bölgeler içerisindeki tasınmaz mallar kamulastırılır. 2 inci derecedeki askeri yasak bölgelerde yabancı uyruklu kimseler tasınmaz edinemezler, edinmişlerse tasfiye edilir (md.9) Yabancılar izin almadan bu bölgede tasınmaz kiralayamazlar. Bu hükümlere aykırı hareket edenler cezalandırılır (md.26). Yetkili komutanlıkça izin verilmeyen her türlü inşaat durdurulur (md.9). 

4.Ayırma (İfraz):

Ayırma (ifraz) tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir tasınmaz malın düzenlenen haritalara göre birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemidir 

5.Bağışlama Vaadi:

Bağışlama vaadi ilerideki bir tarihte bir malı bağıslamayı taahhüt niteliğinde önakitdir (BK.22, TST.55/c). Bağıslama vaadi sözlesmeleri noterlerce düzenlenir. İstem halinde ilgili tapu kütüğünün serhler sütununa serh edilmesi mümkündür. Satış vaadini her iki taraf da şerh ettirebildiği halde, bağışlama vaadi konusunda açık yetki olmadığından gayrimenkul malikinin şerh isteminde bulunması veya bağışlama vaadi sözlesmesinde bağış lehdarına şerh ettirebilme yetkisini vermiş olması gerekir. 

6.Bağıştan Rücu Edilerek Tasınmazın Geri Dönmesi:

Rücu (vazgeçebilme) şartıyla bağış yapılması mümkündür. Rücu sartlı bağısta tasınmaz malın mülkiyeti bağışı kabul eden kimse adına tescil edilmekle beraber, şerhler sütununa rücu sartının varlığı işaret edilir (BK.242,TST.55). 

Buradaki rücu şartı sadece bir tek şart olabilir. O da bağısı kabul edenin bağışlayandan önce ölmesi halinde taşınmazın bağışlayana geri döneceği sartıdır. Bunun dışında bir şartla taşınmaz geri dönmez (TST.11). Ancak bir tüzel kişi lehine rücu şartlı bağış yapılmış olup da 
tüzel kişilik son bulursa bu da bir bağıştan dönüş (vazgeçme) sebebidir. 

7.Birleştirme (Tevhit):

Birleştirme, tapu sicilinde ayrı ayrı kayıtlı birbirine bitisik birden fazla taşınmaz malın tek bir tapuya bağlanarak, tek bir parsel halini almasıdır. 

8.Cebri İcra Satışının Tescili:

Cebri icra satışı, borçlulara ait tasınmaz malın borcu tahsil amacıyla icra müdürlüğü kanalıyla satılarak tapuya ihale alıcısı adına tescili islemidir. 

9.Cins Değişikliği:

Cins değişikliği, bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsaya; arsa veya arazi iken, bağ, bahçe ve benzeri duruma dönüstürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir. 

10.Geçici Tescil Şerhi:

Geçici tescil, bir tasınmaz malla ilgili olarak ayni bir hak iddiasında bulunanların haklarını ispat edebilmeleri için veya bir tapu işlemi yaptıracakların eksik belgeleri bulunması halinde bu eksik belgelerini tamamlamaları için kendilerine süre verilerek, kesin tescil yapılıncaya kadar mal sahibi veya ilgililerin istemi veya mahkeme kararıyla serhler sütununa yapılan geçici bir belirtmedir 

11.Hükmen Kamulaştırma:

Tebliğ edilen kamulaştırma işlemine karşı idare ve adli yargıya başvurulmadığı veya bu konuda açılan davaların kesin olarak sonuçlandığı, ancak taşınmaz mal sahibinin tapu sicil müdürlüğüne gelerek düzenlenecek resmi senedi imzaya yanaşmadığı (ferağ vermediği) hallerde, takdir edilen ve artırılan bedelin tamamı milli bankalardan birine yatırılarak makbuzu ilgili belge örnekleriyle birlikte, kamulaştırırcı idare tarafından mahkemeye verilir. Mahkeme, belgeleri inceleyerek; kamulastırma usulüne uygun sekilde tamamlanmıs ise, taşınmaz malın kamulaştırmayı yapan idare adına tesciline karar verir ve tapu dairesine bildirir 

12.İntifa Hakkı:

Bir maldan tamamıyla yararlanma, onu kullanma hakkıdır. 

13.İzale-i Suyu Satışının Tescili:

İzale-i suyu, ortaklığın giderilmesi demektir. İştirak halinde veya müşterek mülkiyet esaslarına göre birden çok kimse adına kayıtlı bulunan taşınmaz malların taksimi konusunda, hissedarların anlaşamaması halinde mahkeme kararı ile tasınmaz malın ihaleyle satılması anlamına gelir. İhale hissedarlar arasında veya üçüncü kisilere açık olarak yapılabilir.

14.Kat İrtifakı:

Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydasları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir. 

15.Kat Mülkiyeti:

Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydasları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir. 

16.Kira Serhi:

Kira serhi, bir taşınmaz malın maliki ile kiracı arasında düzenlenmis kira sözlesmesinin tapu kütüğünün şerhler sütununa islenmesidir. Böyle bir serhin yaptırılması zorunlu değildir. Ancak serh yaptırılırsa kiracının, kira hakkı daha güvence altında olur. Tasınmaz malın satılması halinde, yeni malik kiracıyı kira süresi dolmadan tahliye ettiremez. Bu serhi tasınmaz malın maliki isteyebilir. 

17.Şatıs Vaadinin Şerhi:

Şatıs vaadi, ilerideki bir tarihte bir malın satışını taahhüt niteliğinde ön akitdir (BK.22). Satış vaadi sözleşmeleri noterlerce düzenlenir. İstem halinde ilgili tapu kütüğünün serhler sütununa şerh edilmesi mümkündür. Serh tarihinden itibaren bes yıl geçtikten sonra üçüncü kişilere karşı hüküm ifade etmez. Ancak taraflar arasında on sene süreyle hüküm ve sonuç doğurmaya devam eder. 

18.Sufa Hakkı:

Sufa hakkı, bir tasınmaz malın satılması halinde, onu diğer alıcılara nazaran öncelikle satın alabilme hakkıdır 

19.İştira (Alım) Hakkı:

Bir taşınmaz malı belli bir bedelle belli bir süre içinde malikinden satın alabilmek hakkıdır (MK.736). Bu niteliği ile satış vaadine benzer. Ancak satış vaadinin azami süresi beş yıl olduğu halde bu hak şerh tarihinden itibaren on sene süreyle hüküm ve 
sonuç doğurur. Bu süre sonunda malikin talebi ile terkin edilebilir 

20.Vefa (Geri Alım) Hakkı:

Vefa hakkı satanın, sattığı taşınmaz malı müsteriden geri satın alma hakkını saklı tutmasıdır (MK.736). Bu hakkın azami etki süresi de şerh tarihinden itibaren on yıldır. Bu sürenin sonunda malikin talebi ile terkin edilebilir 

21.Terefruatın Yazımı İstemi:

Gayrimenkul maliki isterse, gayrimenkulüne tahsis ettiği menkul eşyaları teferruat olarak tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazdırabilir. Bir seyin bir gayrimenkulün teferruatı sayılabilmesi için; 

– Menkul esya olması, 
– Bir seyin isletilmesine, korunmasına, o seyden yararlanmaya elverisli olması, 
– Bir seye daimi bir sekilde tahsis edilmesi ve kullanımda o seye tabi tutulması veya takılması veya onunla birlestirilmesi gerekir. Bir seyin teferruat olup olmadığı o yörenin mahalli örf ve adetlerine veya gayrimenkul malikinin açık iradesine göre belirlenir.

Asıl seyin haczi, satısı, rehni istisna edilmedikçe teferruatı da kapsar. Ancak malik satış veya rehin yaparken beyanlarda yazılı teferruatları resmi senette ayrı tutabilir. 

22.Geçit Hakkı:

Geçit hakkı, baskasının arazisinden geçmek hakkıdır. Bu hak Medeni Kanunun 748. maddesine göre bir irtifak hakkı olarak tapu siciline tescil olunabilir. 

23.İpotek:

İpotek, doğmus veya ileride doğması muhtemel bir borç için bir tasınmaz malın teminat gösterilmesidir 

24.Kaynak Hakkı:

Kaynak, kaynayan su demektir. Medeni Kanun kaynağın ayrı bir mülkiyeti olamayacağını, kaynadığı arazinin bütünleyici parçası (mütemmim cüzü) olduğunu kabul etmistir. Arazinin sahibi olan kimse kaynağın da sahibi sayılır. Kaynak araziden ayrı olarak iktisap edilemez. Ancak bir kimse arazisinden kaynayan sudan baskalarının yararlanmasına izin verebilir. Bu izin ancak bir irtifak hakkı seklinde yapılabilir ve bu irtifak hakkına kaynak hakkı denir. 

25.Sükna (Oturma ) Hakkı:

Medeni Kanunun 823. maddesine göre, “Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı baskasına devredilemez ve mirasçılara geçmez 

26.Ölünceye Kadar Bakma Akdi:

Bir tasınmaz malın mülkiyetinin devri karsılığında bir kimsenin diğer birini ölünceye kadar bakıp görüp gözetmeyi taahhüt etmesidir (BK.511). Ölünceye kadar bakma akdi tapu sicil müdürlüğünde resmi senet seklinde yapılabilir. 

27.Su, gaz, elektrik ve bunun gibi mecralar:

Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları (akımları) için irtifak hakkı tesis edilebilir. Kanun “ve benzerleri” demekle bu mecraların (akımlıkların) su, gaz ve elektrik ile sınırlı olmadığını ifade etmek istemistir. Teknolojik gelismenin getirdiği akımlıklar ile zamanla ortaya çıkacak tel, boru ve benzeri araçlarla arazi üzerinden veya altından geçirilecek nesneler için mecra (akımlık) irtifakı kurulabilir. Bu mecralar açıkta ise tapu siciline kaydı sart değildir. Ancak talep edilirse kaydolunur. Yeraltından geçiyorsa tapuya kaydı ayni hak olarak tesisi için sarttır. 

28.Taşınmaz Yükü:

Taşınmaz mal mükellefiyeti, borçlusuna kişisel bir borç yüklemeyen, bunun yerine taşınmazı yükümlülük altına sokan esyaya bağlı bir borçtur 

29.Üst (İnsaat) Hakkı:

Üst hakkı başkasına ait bir arsanın altında veya üstünde inşaat yapmak veya mevcut inşaatı yerinde tutmak hakkını veren bir irtifak hakkıdır (MK.726, 826). Üst (inşaat) hakkı üçe ayrılır. 

a) Bir arsanın üstünde inşaat yapma hakkı (üsthakkı). 
b) Bir arsanın altında inşaat yapma hakkı (althakkı) 
c) Önceden yapılmış bir inşaatı yerinde tutma hakkı (ipka-muhafaza- hakkı) 

30.Finansal Kiralama:

Kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü kisiden satın aldığı veya başka suretle temin ettiği bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere ve belli bir süre feshedilmemek şartı ile kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasıdır. 
Finansal kiralama tapu kütüğüne şerh edilir. 

31.Satışa Arz Serhi (İİK.m150/c):

İpotek borcunun ödenmemesinin sonucu ipoteğin paraya çevrilmesidir. Alacaklı gayrimenkulü icra kanalı ile sattırarak satış bedelinden alacağını alır (MK.873). İcra ve İflas Kanunun 150/C maddesi, icra müdürünü, ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin başladığını tapu sicil müdürlüğüne haber vermeye mecbur tutmuş ve bu hususun gayrimenkulün kütük sayfasına şerh verilmesini öngörmüstür. 

32.Haciz:

Haciz, kesinleşmiş icra takibinin konusu olan bir alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçluya ait ve haczi caiz bulunan mallara icra müdürlüğünün el koyması islemidir. Tapu sistemi açısından biri icrai haciz (icra müdürlüğünden gelen haciz) diğeri kamu haczi (kamu idarelerinden gelen haciz) olmak üzere iki tür haciz islemi vardır. İcra ve İflas Kanununun 91. maddesi “Gayrimenkulün haczi ile tasarruf hakkı, Medeni Kanunun 1010. maddesi anlamında kısıtlanmış olur. Tapu siciline kaydedilmek üzere haciz keyfiyeti ve 
ne miktar meblağ için yapıldığı icra dairesi tarafından tapuya bildirilir (İİK.102 Hacze yeni alacaklılar istirak eder (İİK.100-101) veya haciz kalkarsa (İİK.110) bu hususlar da yukarıda adı geçen dairelere haber verilir.” hükmünü içermektedir.

İcrai haciz; tasınmaz malın 
tedavülüne (devrine) ve üzerinde hak kurulmasına engel değildir. Yani hacizli bir tasınmazın satıs, bağıs, trampa, ölünceye kadar bakma akdi gibi islemlere konu olması ve bu yolla mülkiyetinin baskasına geçirilmesi mümkündür. Ayrıca; rehin, irtifak hakkı, kira gibi işlemlere de konu olabilir. 

33.İhtiyati Tedbir:

Mahkeme dava konusu olan (veya dava konusu yapılacak olan) ve aynı (mülkiyeti) taraflar arasında çekişmeli bulunan bir tasınmazın, dava sırasında baskasına devredilmesini önlemek için, taşınmazın baskasına devrinin yasaklanmasına (ferağdan men’ine) karar verebilir. Çünkü ihtiyati tedbir konmazsa veya mahkeme böyle bir kararı vermekte gecikirse dava konusu taşınmaz mal el değistirebilir. İhtiyati tedbir kararının tapu siciline kaydedilmesinden sonra, artık davalı, bu tasınmazı başkasına devredemez. 

34.İhtiyati Haciz:

İhtiyati hacze mahkeme tarafından karar verilir (İİK.258). Bu mahkeme kararına istinaden icra müdürlüğünce tapuya ihtiyati haciz müzekkeresi yazılır. İhtiyati haczin hüküm ve sonuçları icrai hacizlerde olduğu gibidir. Tasınmazın tedavülüne (el değistirmesine) ve üzerinde hak kurulmasına engel değildir. 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

Enerji Kimlik Belgesi Nedir?

http://www.tanjuhan.com

Enerji kimlik belgesi olmayan binalarda satış yasak! Enerji Kimlik Belgesi nedir?

Enerji kaynaklarının verimli kullanılmasını, enerji israfının önlenmesini sağlamak için çıkarılan enerji kimlik belgesi 2020 yılı itibariyle zorunlu hale getirilecek. Binalarda kiralama, alım ve satım işlerinde enerji kimlik kartı kullanılacak.

ENERJİ KİMLİK BELGESİ

Enerji kaynaklarının verimli kullanılmasını, enerji israfının önlenmesini sağlamak için 5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ve buna bağlı olarak çıkartılan Enerji Kimlik Belgesi 1 Ocak 2011 zorunlu hale getirildi.

Enerji Kimlik Belgesi nedir sorusunun yanıtını merak eden vatandaşlar için EKB kısaca; Buzdolabı, çamaşır makineleri gibi beyaz eşyalardaki ya da klimalarda var olan enerji performans sınıflandırmaları artık binalar için de olacak. Yani tıpkı beyaz eşyalarımızda var olan A sınıfı enerji verimliği ibaresi gibi binalarda da olacak. Binalarda da aynı şekilde A sınıfı en verimli seviyeyi belirtirken, G sınıfı en düşük verimli seviyeyi belirtecek.

Düzenlemeye enerji kimlik belgesi sınıfı en düşük C sınıfında olacak. C sınıfından daha düşük seviyede çıkan yeni yapılacak veya yapılmakta olan binalar kanunen iskan ruhsatı alamayacak.

EKB İÇİN SON TARİH NE ZAMAN?

1 Ocak 2011 tarihinden sonra yapı ruhsatı almış binaların (yeni binalar), yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) alınması aşamasında Enerji Kimlik Belgesini ilgili idareye (belediye) sunması gerekmektedir. Aksi takdirde, yapı kullanma izin belgesi kanunen verilmemektedir.

Mevcut binalar ve 1 Ocak 2011 tarihinden önce yapı ruhsatı almış ve inşaatı devam edip henüz yapı kullanım izni almamış binalar için Enerji Verimliliği Kanununun yayımı tarihinden itibaren on yıl içinde Enerji Kimlik Belgesi düzenlenir. 2 Mayıs 2017 tarihinde sona eren tarih 1 Ocak 2020’ye kadar uzatıldı.


Karbondioksit salınımı ve enerji tüketimi gibi değerlerin puanlandırıldığı belgenin düzenlenmediği binalarda oturma izni verilmeyecek, satış ve kiralama işlemi yapılmayacak.

Ne Zamana Kadar EKB Alınmalı?

“Enerji Kimlik Belgesi” uygulaması için Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğinin Geçici 4. maddesinin birinci fıkrası gereğince 01 Ocak 2011 tarihinden sonra yapı ruhsatı alan binalar yeni bina, bu tarihten önce yapı ruhsatı alan binalar mevcut bina olarak değerlendirilmektedir.

Bu tanıma istinaden 1 Ocak 2011 tarihinden sonra yapı ruhsatı almış binaların (yeni binalar), yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) alınması aşamasında Enerji Kimlik Belgesini ilgili idareye (belediye) sunması gerekmektedir. Aksi takdirde, yapı kullanma izin belgesi kanunen verilmemektedir.

Mevcut binalar ve 1 Ocak 2011 tarihinden önce yapı ruhsatı almış ve inşaatı devam edip henüz yapı kullanım izni almamış binalar için Enerji Verimliliği Kanununun yayımı tarihinden itibaren on yıl içinde Enerji Kimlik Belgesi düzenlenir. Kısaca, mevcut binalar kanunen 2 Mayıs 2017 tarihine kadar Enerji Kimlik Belgesi almak zorundadır.

EKB Nasıl Alınır?

Enerji kimlik belgesi düzenlemek üzere yetki belgesi almış olan ve meslek odalarından alınmış SMM belgesine sahip mühendisler veya mimarlar ya da bünyesinde bu vasıflara haiz mühendis veya mimar bulunduran tüzel kişiler yeni yapılacak olan binalara Enerji Kimlik Belgesi (EKB) vermeye Yetkili Kuruluş sayılır.

Bünyesinde EKB Uzmanı mühendis veya mimar bulunduran Yenilenebilir Enerji Genel Müdürlüğü tarafından yetkilendirilmiş Enerji Verimlilik Danışmanlık (EVD) Şirketleri, mevcut binalara Enerji Kimlik Belgesi (EKB) vermeye Yetkili Kuruluş sayılır.

enerjikimlikbelgesi.com, Yenilenebilir Enerji Genel Müdürlüğü tarafından yetkilendirilmiş Enerji Verimlilik Danışmanlık (EVD) Şirketi olan BES Enerji Danışmanlık bünyesindeki EKB Uzmanları ve SMM belgesine sahip mühendisler vasıtasıyla hem mevcut hem yeni binalar için Enerji Kimlik Belgesi (EKB) düzenleme hizmetleri sunmaktadır.

ENERJİ KİMLİK BELGESİ DÜZENLEMEK İÇİN GEREKLİ EVRAKLAR;

Mimari proje, ısı yalıtım projesi, mekanik tesisat projesi ve elektrik projesi gerekmektedir.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

Ev Almak Mı Kirada Oturmak Mı Avantajlı

Ev almak mı kirada oturmak mı avantajlı

Konut kredi faizlerinin düşmesiyle birlikte ev satın almak isteyenlerin sayısı arttı. Kira öder gibi ev sahibi olabilme imkanını kaçırmak istemeyenler kredi başvurularını yaptı.

‘Kirada oturmak mı, yoksa ev sahibi olmak için bir adım atmak mı?’ sorusu sürekli kafamızı meşgul ediyor. Son günlerde konut kredisi faizleri düşünce, konuta olan talep arttı. Ev almak isteyenler de birikimlerini yavaş yavaş mevduattan çekmeye başladı. Peki kredi çekip kiradan kurtulmak mı, mevduatta kalıp kiracı olmak mı daha avantajlı?

KİRA KADAR TAKSİT

Kiracılar, peşinatları varsa ödedikleri aylık kira bedelinin üzerine bir miktar daha ekleyerek kredi taksitlerini ödeyebilir. Parası mevduat hesabında olanlar ise faizden elde ettikleri gelirle kiralarını ödeyebilir. Böylece anaparaları sabit kalırken, her ayın kirası bedavaya geliyor. Ancak mevduat faizleri yani aylık getiri de gerilemeye başladı.

Rakamlarla açıklayacak olursak, ortalama 2 bin lira kira ödediğinizi ve 100 bin lira birikmiş paranızın olduğunu varsayalım. Bu parayı peşinat yapıp 300 bin liralık bir ev almak istediğinizde, 200 bin lira kredi çekeceksiniz. Kamu bankalarından yüzde 0.99 oranla 10 yıllık kredi çektiğinizde aylık taksitleriniz 2 bin 855 lira olur. Kirayla arada çok fark yok.

Bu durumda kiranıza bir miktar daha ekleyerek 10 yıl boyunca ödemelerinizi kendi eviniz için yapabilirsiniz. 10 yıl sonunda kredi geri ödemeniz 342 bin 667 lira olacak. Ancak 10 yıl boyunca kira ödemeye devam ederseniz, kiranız da yılda yüzde 10 zamlanırsa yaklaşık 330 bin liralık masrafınız  olacak. Neredeyse krediyle aynı. Hem de bu para geri dönmeyecek!

ÖDEME GÜCÜNE GÖRE

Aynı şartlardaki krediyi yüzde 1.17 oranla özel bankalardan çektiğinizde ise aylık ödemeleriniz 3 bin 110 lira oluyor. Bu rakam fazla gelebilir ama ödeme gücünüz varsa kendi evinizin sahibi olacağınızı unutmayın. Bundan sonra kredi ya da kira derdi bitecek. Önemli olan kiranın üzerine ne kadar daha ekleme yapabileceğiniz.

GETİRİSİ DÜŞTÜ

Yine ortalama 2 bin lira kira ödediğinizi ve 100 bin lira paranızın mevduatta olduğunu varsayalım. Bankalar şu anda mevduata yüzde 12 ile 16 arasında değişen oranlar sunuyor. Bu durumda, aylık net kazancınız 1230 lira ile 894 lira arasında değişir. Bu getiri, kirayı karşılayacak noktada değil. Faizler de düşme eğiliminde olduğunu için getiriniz her geçen ay daha da azalacak.

Konut Kredisi Rehberi

http://www.tanjuhan.com

Kredi kelimesi anlam olarak alacaklı ve borçlu olarak tanımlanan taraflar arası nakit ihtiyacını karşılamak için yapılan uzun vadede faizli geri ödemesi olan borç alma yöntemidir. Latince kökenli olan kredi kelimesi, inanma ve güvenme anlamı taşıyan “credere” sözcüğünden gelmektedir. Günümüzde bireysel veya tüzel kişilerin nakit ihtiyaçlarını karşılamak için ihtiyaç özelinde geliştirilmiş çeşitli krediler bulunmaktadır. İhtiyaçlara göre değişen kredi türlerinde ihtiyacın türüne bağlı olarak kredi miktarı, faiz oranı ve geri ödeme süresi değişmektedir. Kredi kullanımında krediyi kullanacak kişinin geliri, serveti, borç durumu, yaşı ve tüm bu değişkenlerin değerlendirilmesi ile ortaya çıkan kredi puanı etkilidir. Kredi puanına ve kredi türüne göre borç, faiz, ödeme süresi ve diğer koşullar değişkenlik gösterebilir. Konut kredisi de ev almak için sağlanan nakit kaynağı ifade etmek için kullanılır.

Konut Kredisi Nedir?

Ev satın alma işlemlerinde satın alınması söz konusu olan mülkün üzerine kredi sağlayıcısı tarafından ipotek konulması şartıyla alınabilen kredi türüne konut kredisi adı verilmektedir. Kredi sağlayıcılığı yapan kuruluşlar genellikle bankalar olsa da bazı aracı finans kuruluşları da yüksek kredi notlarını kullanarak konut kredisi verebilirler. Konut kredisi kullanımında kredi ile alınacak evin değerinin ekspertizler tarafından ölçülmesi ve kredi sağlayıcı tarafından tapunun incelenmesi gerekir. İpotek yapılacak mülkün üzerinden herhangi bir ipotek ya da borç bulunmaması, yapının kaçak olmaması ve tapuda kredi sağlayıcıya iletilen bilgilerin doğruluğunun kanıtlanması konut kredisi almanın temel koşulları arasında yer alır.

Günümüzde konut kredisi ev sahibi olmak isteyenlere tavsiye edilen bir kredi türüdür. Mülkün toplam nakit bedeline sahip olunsa da ufak bir miktarı için kısa vadeli ve düşük faizli bir kredi çekmek o mülkün kredi sağlayıcısı tarafından detaylı bir şekilde incelenmesini sağlar. Bu inceleme doğrudan uzman kişiler tarafından yapıldığı için satın alma sürecinde herhangi bir aksilik yaşanmasının, dolandırıcılığın önüne geçilebilir. Hem nakit ihtiyacı hem de alınacak mülkün oturma ruhsatı, tapu durumu ve diğer yasal bilgilerinin en doğru şekilde alınabilmesi için konut kredisi kullanımı tavsiye edilmektedir.

Mortgage Nedir? Konut Kredisi ile Ne Farkı Vardır?

Mortgage olarak bilinen ve temelde konut kredisi ile benzer şartlara sahip olan kredi türü aslında ülkemizde 2007 yılında kaldırılmış olan bir borçlanma yöntemidir. Hem konut kredisi hem de mortgage ev sahibi olmak isteyenlerin başvurduğu bir nakit sağlama yöntemidir. Aralarındaki fark ise 2007 yılı öncesine bakıldığında net bir şekilde görülebilir. Konut kredilerinin 2007 öncesinde günümüze göre daha kısa vadeli kullanılabilmesi ve ödeme şartlarının ağır olması mortgage kavramının ortaya çıkmasına neden olmuştur. Mortgage ile konut alırken geri ödeme vadesi 20 yıla kadar çıkabilir ve bu uzun vade imkanı “kira öder gibi ev sahibi olun” sloganı ile pazarlanmıştır. 2007 sonrasında yapılan düzenlemeler sonrasında konut kredilerinde vade süresi 240 aya kadar uzatılmış ve mortgage kavramı ortadan kalkmıştır. Şu an ülkemizde mortgage ve konut kredisi kavramlarını aynı anlamda kullanmak iki kredinin de şartlarının eşitlenmesi ile mümkündür.

Konut Kredisi Şartları Nelerdir?

Konut kredisi başvurusu yapmadan önce kredinin şartlarının detaylı incelenmesi gerekir. Ev satın alma kararı ile birlikte bu şartları masaya yatırmak doğru yatırımı yapma olacağı sağlar. Konut kredisi ile ev satın almak isteyenlerin öncelikli olarak bilmesi gereken konut değerinin en fazla %80’ini kadar kredi çekebilecekleridir. Örnek vermek gerekirse 1.000.000 TL değerinde bir ev satın almak için en fazla 800.000 TL değerinde konut kredisi kullanılabilir. Elbette %80’lik değerlenmenin üst sınır olduğu unutulmamalıdır. 1.000.000 TL’ye satışa çıkarılan bir konut için bankanın ekspertizi 850.000 TL değer biçerse bu değerleme sonucunda çekilebilecek maksimum kredi miktarı 680.000 TL’ye düşer. Bu da satın alma sürecinde gerekecek nakit miktarının neredeyse 1,5 katına çıkması anlamına gelir ve satın alımı yapacak kişinin planlarına uymayabilir. Bu nedenle konut sahibi olmaya karar verme süresince nakit ödenecek miktarın %20’nin üzerinde olması olumsuz sonuçların ortaya çıkmasına engel olur.

Konut kredisi kullanım şartlarında ilk öncelik evin ipotek değerinin belirlenmesi ve buna bağlı olarak kredi miktarının hesaplanması olsa da sonrasında kredinin onaylanabilmesi için farklı unsurların da incelenmesi gerekir. Konut kredisi alacak kişinin, hane halkının gelir miktarı ve kredi başvurusu yapan bireyin kredi notu süreci doğrudan etkiler. Konut değerinin %70’ini nakit verebilecek bir kişi riskli kredi notu ve düzenli geliri olmaması sebebiyle konut kredisi alamayabilir.

Konut Kredisi Alırken Çıkan Maliyetler

Konut kredisi alırken hem kredi alma işlemlerinde gerekli belgeleri hem de bu kredi özelinde gereken belgeleri hazırlamak zorundasınız.

1.Dosya Masrafı

Finansal Tüketiciden Alınacak Ücretler Yönetmeliği kapsamında en fazla toplam kredi tutarının %0,5 kadarı olacak şekilde tahsil edilen bir kredi maliyetidir. Dosya masrafı yerine kredi tahsis ücreti olarak da adlandırılabilir. 

2. Ekspertiz Ücreti

Konut kredisi kapsamında alınacak mülkün vasfı, brüt metrekaresine ve konumuna göre değişiklik gösteren, ekspertiz hizmeti için ödemem ve kredi kullanıcısından tahsil edilen bir ücrettir ve BSMV’den muaftır. Ekspertiz ücreti konuta göre değişiklik gösterse de minimum 750 TL tutarındadır.

3. İpotek Tesis Ücreti

Konut kredisinin anapara ve faizlerinin tamamının ödeneceği süre boyunca söz konusu konut kredi sağlayıcıya ipotekli kalır. İpotek işlemi sırasında kredi sağlayıcının rehin tesisi işlemi için aracı kuruma ödediği bedeldir ve kredi kullanıcısından tahsis edilir. Bu ücret konut kredisi veren kuruma göre farklılık göstermektedir.

4. İpotek Fekki Ücreti

Konut kredisinin bitmesi ile birlikte krediye konu olan konutun üzerindeki ipoteğin kaldırılması, tapuya ipotek fekkinin bildirilmesi gerekir. Bu işlem için bankadan kredi borcunun bitimine istinaden düzenlenmiş bir belge alımın ve bu belge tapuya teslim edilir. Bu işlemi yaparken kredi sağlayıcı ipotek tesisi kadar bir ücretlendirme yapabilir ancak bazı kurumlarda bu işlem ücretsizdir. Ek olarak tapu dairesinde de söz konusu işlem için bir miktar ödeme yapılması gerekebilir.

5. ZDS (Zorunlu Deprem Sigortası), DASK

Günümüzde konut satışı yada kiralanması söz konusu olduğunda zorunlu olarak yapılması gereken bu sigorta yıllık olarak yenilenmektedir. Konut kredisi işlemleri içerisinde de 1 yıllık süre ile yapılan bu sigorta yasal olarak zorunludur. Bu sigorta DASK tarafından yapılmaktadır.

6. Konut Sigortası

Konut kredisi kapsamında yasal olarak zorunluluğu olmasa da bankalar tarafından zorunlu olarak gösterilen bu sigorta evde meydana gelebilecek hasarların teminat altına almasını sağlıyor. İpotek altına alınan konut ile ilgili riskleri en aza indirmek isteyen bankalar, konut sigortası dahil kredi paketlerine daha düşük faiz uygulayarak bu sigortayı mecburen tercih edilebilir kılmaktadırlar. Konut sigortası için bankanın zorunlu kıldığı seçenekleri tercih etmek istemeyen kişiler dilerlerse kendi istedikleri bir sigorta şirketi üzerinden bu sigortayı yaptırabilirler.

7. Hayat Sigortası

Kredi kullanan kişinin vefatı durumunda kalan kredi borcunun sigortadan tahsis edilmesi için yapılan bu sigorta kredi kullanımında bankalar tarafından zorunlu tutulmaktadır. Hayat sigortası yapılmadan kullanılabilen krediler düşük miktarda ve yüksek faizli olduğu için konut kredisinde dezavantaj sağlar. Hayat sigortası kişinin yaşına ve çalıştığı işe göre değişiklik gösterebilir ve 70 ila 80 yaşın üzerinde olan kişiler hayat sigortası kapsamı dışındadır.

8. Ferdi Kaza Sigortası

İsteğe bağlı olarak yapılabilen, bazı bankalar tarafından daha düşük faiz oranları ile teşvik edilen bu sigorta kredi kullanıcısının uğradığı bir kaza sonucunda tedavi masraflarını da kapsayan bir sigorta türüdür. Bu sigortanın kapsamına göre kaza sonrasında kişinin iş göremez olduğu süre boyunca kredi ödemesi sigorta tarafından karşılanır.

Konut Kredisinde Erken Ödeme Cezası

İhtiyaç kredisi kullanımında erken ödeme faiz indirimi almak mümkün olsa da konut kredilerinden bu durum tam tersi olabilir. Eğer konut kredisinin tüm taksitleri vadeleri gelmeden tek bir seferde ödenmek istenirse bu durumda ödeme yapılacak toplam tutarın %2’si kadar ceza ödemesi istenebilir. Erken ödeme cezası kredi sağlayıcının belirleyeceği bir miktardır ve değişkenlik gösterebilir.

Konut Kredisine Uygun Olan Konutlar Nelerdir

Ev sahibi olmak isteyenlerin büyük bir kısmı konut kredisi kullanarak ev almayı tercih ediyor. Bu tercih iki temel sebebi bulunuyor. Nakit ihtiyacı konut kredisi kullanımında en büyük etmenken alınan konut ile ilgili yasal araştırmanın bir finans kuruluşu tarafından yapılması da ev sahibi olmak isteyenler tarafından tercih ediliyor. Bir evin konut kredisine uygun olması evin değerinin de artmasına neden oluyor.

Konut satın almaya karar veren ve bu süreçte konut kredisi ile nakit desteği almak isteyenlerin mutlaka başlangıçta evin krediye uygun olup olmadığını araştırması gerekiyor. Bu araştırma yapılmaksızın konut kredisine başvurulursa ekspertiz ataması yapılır ve daha önce bahsetmiş olduğumuz ekspertiz ödemesi krediye başvuran kişiden tahsis edilir. Konutun krediye uygun olmaması durumunda ödenen ekspertiz ücreti geri iade edilmez.

Bir evin konut kredisine uygun olup olmadığını bu alanda özel olarak çalışmayan bir insanın anlaması zordur. Eğer gayrimenkul yatırımı ile alakalı bir uzmanlığınız yoksa konut kredisi uygunluğunda en az riski almak için yapılabilecek bazı incelemeleri bilmek gerekir. Kurumsallaşmış bir gayrimenkul firması ile çalışmak konut kredisi sürecinde ciddi anlamda zaman ve para tasarrufu elde etmenize olanak sağlasa da yüksek marka gücü yüksek komisyon ödemesi gerektirdiği için pek çok insan daha piyasaya yakın emlakçıları tercih etmektedir. Bu noktada evin kredi uygunluğunu kişinin kendisinin ölçmeye çalışması daha güvenilir bir sonuç almasını sağlar.

Konut kredisi başvurusunda kredi uygunluğunu araştırırken iki farklı mülk tipi olduğu unutulmamalıdır. Yeni yani sıfır yapılar için gerekli olan uygunluk kriterleri ile eski yani ikinci el yapılar için gerekli olan uygunluk kriterleri farklıdır.

Yeni Tamamlanmış, İlk Satışı Yapılacak Konutların Krediye Uygunluğu

Konut kredisi uygunsuzluğu yeni yapılmış konutlarda ikinci el konutlara göre çok daha nadir görülür. Bunun en temel nedeni konutu yapan kişinin bunu bir yatırım ve gelir beklentisi ile yapıyor olması ve ülkemizde konut kredisi kullanım oranının da %40’ı geçmiş olmasıdır. Pek çok müteahhit konut kredisine uygunsuzluk riskini göze alarak %40’ın üzerinde bir hedef kitlesi kaybı yaşamak istemez. Yine de tedbiri elden bırakmadan yeni tamamlanmış ve ilk satışı yapılacak konutlarda konut kredisi uygunluğu için gerekli şartları gözden geçirmek gerekir.

Yeni Konut Tamamlama Oranı

Yeni yapılmış bir konut için kredi başvurusu yapılırken ekspertizin inceleme yaptığı anda söz konusu konutun en az %80’inin tamamlanmış olması gerekir. Bu konu yeni başlayacak proje ve tamamlanmayan konutlar için kredi kapsamında yeniden ele alacağımız bir konu olsa da eğer bir proje kapsamında anlaşmalı bir kredi sağlayıcı üzerinden konut kredisi alınmayacaksa mutlaka satın alınacak mülkün en az %80’lik kısmının tamamlanmış olduğuna dikkat edilmesi gerekir.

Çok Katlı (Dubleks, Tripleks) Dairelerin Kullanım Şekli

Konut kredisi kullanılacak olan mülk dubleks yada tripleks ise kısacası çok katlı ise bu konutun kaç girişinin olduğu kredinin onaylanması açısından çok önemlidir. Söz konusu daire tek bir daire şeklinde kullanıma uygun değilse, her kat için ayrı bir giriş kapısı bulunuyorsa ve her kat bu giriş kapıları sayesinde çeşitli müdahaleler ile bağımsız kullanılabilir hale geliyorsa bu konutlara kredi kullanılması mümkün değildir.

Ortak Kullanım Alanları

Kredi başvurusuna konu olacak konutun apartmanın ortak kullanım alanları ile herhangi bir bağı varsa bu konuta oldukça az bir miktarda konut kredisi verilir ya da hiç verilmez. Bunun temel sebebi ortak kullanım alanlarının daireye dahil olduğu durumlarda kat maliklerinin şikayetleri sonucunda konut üzerinde hak sahibi olma ihtimalleridir. Bu noktada krediden bağımsız olarak bu riski taşıyan konutlarda gerekli yasal önlemler alınmadan satın alma işlemi yapılmamalıdır. Otopark, depo ya da çatı gibi ortak alanların olduğu apartmanlarda bu konu dikkatli bir şekilde araştırılmalıdır. Örneğin terası olan bir çatı katı dubleks dairenin teras kısmının devamı ortak kullanım alanı, çatı depolama alanı gibi bir kullanıma açıldıysa bu daire yüksek risk grubu içerisinde sayılabilir.

Mesken Olma Zorunluluğu

Konut kredisi başvurusu yaparken üzerine kredi alınacak konutun tapuda mesken olarak kayıtlı olması gerekir. Bu durum oldukça normal gözükse de bazı konutların özellikle de giriş katta yer alan konutların dükkan olarak kayıtlı olması gibi durumlar ortaya çıkabilir. Bu nedenle konut kredisine başvurulacak konutun tapusunu önceden görmek olumsuz bir durum yaşama ihtimalini en aza indirir.

İkinci El Konutların Krediye Uygunluğu

İkinci el konutların krediye daha çok uygun olacağı düşünülse de bu aslında temel bir hatadır. Konutun ilk satışından itibaren geçen sürede konutun krediye uygun olmayan değişimlere uğramış olma ihtimali her zaman vardır. Kullanımda olan bir konutun krediye uygunluğu konusunda ikna olmadan ya da bir şekilde ikna edilmeden önce mutlaka bazı hususlar konusunda bilgi sahibi olmak gerekir.

Tapu İncelemesi

Bir konutun kredi verilmeye uygun olması için kat irtifakı ya kat mülkiyeti bulunmalıdır.  Bunlar konutun yasalara uygun olarak yapıldığını gösterir. Kat mülkiyeti, söz konusu konutun belediyeye sunulan projeye uygun olarak yapılmış olduğunu gösterir. Elbette bunların olması konutun krediye %100 uygun olduğu anlamına gelmez. Konutun ilk satışından itibaren geçen süre zarfında konutun projesine aykırı değişimlere uğramış olduğunu ancak ekspertiz tarafından anlaşılabilir, yine de bu belgeleri incelemek riski azaltır.

Buna ek olarak tapuda belirtilen konut niteliğinin mutlaka mesken olmalıdır. Aksi durumda söz konusu konut kredi için uygun değildir. Konut kredisi için olmazsa olmaz bu bilgiler konuta ait tapu senedi üzerinde yer alırlar. Bu nedenle konut kredisine başvuru yapmadan önce tapuyu görmeyi talep ederek uygunluktaki ilk adımı tamamlamak mümkündür.

Ortak Kullanım Alanları

Tıpkı yeni yapılan konutlarda olduğu gibi eski konutlarda da ortak kullanım alanlarına bağlı olarak kredi uygunsuzluğu ortaya çıkabilir. Bu nedenle konutun ilk projesinin onayından sonra binaya herhangi bir ekleme yapılıp yapılmadığı sorgulanabilir. Terası olan bir konutta teras alanının aslında ortak kullanımdan sayılması ve tapuya dahil edilmemesi konut kredisinde sorun yaşanmasına neden olabilir.

Haciz Durumu

Satın alınmak istenen konutun üzerinde ipotek ya da haciz varsa konut krediniz riske girer. Konutun üzerinde ipotek olduğu durumlarda ipotek yapan banka satış işlemlerinde bu kısmı tahsil eder ya da bu konut için kredi alınması mümkün olmayabilir. Eğer söz konusu konut üzerinde haciz varsa kredi kesinlikte alınamaz.

Konut Kredisine Uygun Olan Gayrimenkuller

Bir gayrimenkulün konut kredisine uygun olup olmadığının nasıl anlaşılacağı ile ilgili detaylı bilgilerden sonra farklı durumlara sahip olan konutların kredi için uygunluğuna bakmamız gerekir. İpotek durumu, proje aşamasındaki konutlar için farklı kuralları olduğundan bu durumları tek tek ele almak ve doğru kararı vermek önemlidir.

Hisse Tapulu Gayrimenkuller

Konut kredisi alınmak istenen bir gayrimenkulde birden fazla hisse olması durumunda konut kredisi onayının çok zor olacağı bilinmelidir. Bu durum genellikle miras konularında ortaya çıkar. Örneğin bir evin 6 kişiye miras kalması durumunda mirasçılardan birisi evin 3 hissesini daha satın almak ve bu işlemi yaparken konut kredisi kullanmak isterse kredi sağlayıcı konutun tamamına ipotek koyamayacağı için konut kredisi vermeyebilir. Hisseli tapularla ilgili bir başvuru yapmadan önce bankanın kredi uzmanıyla görüşmek zaman ve para kaybına engel olacaktır.

İpotekli Konutlar

Satın alınacak konutun üzerinde ipotek bulunması durumunda konutun satışının yapılabilmesi mümkündür. Ancak bu satışın yapılabilmesi için ipotek koyucuların mutlaka öncelikli olarak borçlarını tahsil etmesi gerekir. Haciz durumu yoksa sadece konut üzerinde devam eden bir ipotek varsa satış aşamasında öncelikle ipotek edenin borcunun kapanması sonrasında kalan miktarın tapu sahibine verilmesi gerekir. Bu şekilde anlaşma sağlanarak konutun satışı yapılabilir. Bu tür durumlarda konut kredisi için ipotek koyan banka ile çalışmak sürecin daha kolay ilerlemesi açısından fayda sağlayabilir.

Proje Aşamasındaki Konutlar

Henüz yapımı başlamamış ve proje halindeki konutlar için konut kredisi kullanabilir. Ancak bu kredinin kullanılabilmesi için proje sahibi firma ile banka arasında anlaşma yapılması gerekir. Eğer proje sahibinin bu tür bir anlaşması varsa konut tamamlanmadan da kredi kullanılması mümkündür. Konut kredisi kullanımında söz konusu konutun %80’inin tamamlanması şartı sadece bu tür anlaşma durumlarında görmezden gelinir. Bu tür anlaşmalarda süreç konut kredisinin proje sahibine banka tarafından blokeli olarak aktarılması ve konutun tamamlanması ve kredi kullanan kişiye devredilmesi ile birlikte banka koymuş olduğu blokeyi kaldırır.

Konut Kredisi Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Konut kredisi kullanmadan önce uzun vadeli planlamalar yapılması gerekir. 240 aya varan vadelerle kullanılabilen bu kredi kişinin hayatının 20 yılında ödemesi gereken bir borç olacağı için doğru karar çok önemlidir.

Maksimum Peşinat

Konut kredisi kullanmadan önce istenilen ev için maksimum peşinat ödenmesi her zaman faydalıdır. Maksimum ödeme yapılması ya vade süresini azaltır ya da ödeme miktarını bu iki durumda uzun dönemde kişinin kendini psikolojik olarak daha rahat hissetmesi için önemlidir.

Acil Durum Planı

Konut kredisi ödeme planı hesaplanırken bankalar hane halkının gelirinin %50’sini geçmeyecek şekilde aylık ödeme tutarı hesaplarlar. Bu durum hane halkında yaşanan bir gelir değişiminin kredi ödemesini aksatmaması için yapılır ancak yine de ev halkından birinin ayrılması, boşanma ya da vefat durumu, işsiz kalma gibi olumsuz olaylarda kredi ödemelerinin aksamaması gerekir. Bu tür durumlarda ödemelerin devam edebilmesi için ufak da olsa bir maddi birikimin olması gerekir.

Doğru Kredi Seçimi

Konut kredisi almadan önce tüm bankaların kredilerini detaylı bir şekilde incelemek gerekir. Aynı miktar ve vadede her bankanın sunduğu teklifleri bir araya koyup incelemek daha doğru sonucu elde etmek için gereklidir. Bu noktada konut kredilerindeki değişim sağlayacak unsurları öğrenmek ve seçimi doğru yapmak önemlidir.

Konut Kredisinde Önemli Değişkenler

Vade

Konut kredilerinde vade hesaplaması 2007 yılından beri oldukça uygun yapılabiliyor. Eskiden 5 yıla kadar vadesi olan konut kredileri yapılan düzenlemeler ile 240 aya yani 20 yıla kadar uzayabiliyor. Vadenin uzaması ile birlikte ödenmesi gereken faiz miktarı artsa da ev sahibi olmak isteyenler doğru hesaplama ile kendileri için en uygun vadeyi bulabilirler. Konut kredisi için en uygun vade hesaplamasını mevcut durumda ödenen kira üzerinden yapmak mümkündür. Temel bir ihtiyaç olan barınmayı karşılamak için ödenen kira bedeli konut kredisi ödemesi için planlama yapmayı kolaylaştırır. Kira bedelinin her yıl artış alacağını da hesaba katarak her yeni yılda ödenecek kirayı hesaplayıp, kredi vadesini planlamak mümkündür. Bu tür bir planlamayı kredi ödemesine yansıtmak için de artan ödemeli konut kredisi çeşidinden yararlanılabilir.

Faiz

Konut kredisi kullanacaklar için 2 farklı faiz seçeceği vardır. Sabit ve değişken faiz olarak sunulan bu seçenekler hem kişinin hem de piyasanın durumuna göre incelenmelidir. Faizlerin çok yüksek olduğu bir koşulda sabit faizli konut kredisi kullanmak uzun dönemde masraflı bir seçim olacaktır. Eğer böyle bir karar vermek istenirse bankaların sunduğu refinans olarak adlandırılan daha ucuza kredi çekme imkanı düşünülmelidir. Ancak bu durumda da mevcut sabit faizli kredinin erken ödeme cezasını da göz önünde bulundurmak gerekir.

Değişken faizli konut kredisi seçeneğinde belirli bir dönem sabit faiz uygulandıktan sonra kredi kullanım sürecinde belirlenen dönemlerde faiz güncellemesi yapılır. Bu hem avantajlı hem de dezavantajlı olabilir. Faizlerin yüksek olduğu bir dönemde kredi kullanıldığında değişken faiz çok yararlı olabilir. Yine de bu tür bir konut kredisi kullanmadan önce üst faiz limiti olan bir seçenek tercih etmek daha güvenilir olacaktır.

Konut Kredisi Çeşitleri

Sabit Faizli Konut Kredisi: 

Sabit faizli olarak kullanılabilen bu konut kredisi genel olarak herkesin bildiği, ödemelerin yıllar içerisinde değişmediği kredi çeşididir. Bu kredi genellikle uzun vadeli planlama yapmak isteyenler için uygundur. Faiz hesabını mevcut durumda yaptığı zaman bütçesine uygun bulan, uzun vadede aylık ödeme miktarının değişmesini istemeyen kişiler bu krediyi tercih edebilir.

Azalan Taksitli Konut Kredisi: 

Bu konut kredisi türünde faiz ödemesinin azaltılması mümkündür. Konut kredisinin ilk yıllarında yüksek aylık ödemeler yapılarak faiz ödemesinin süresi azaltılır ve sonraki dönemlerde ana para ödemesi yapılır. Mevcut işinden ve gelirinden memnun olan, gelecekte oluşabilecek olumsuz durumlara karşı önlem almak isteyenler bu konut kredisini tercih edebilirler.

Ara Ödemeli Konut Kredisi: 

Konut kredisine başvuran kişinin belirli dönemlerde aldığı ara ödemeler varsa bu kredi türü tercih edilebilir. Kişinin belirlediği sıklıklarda ara dönem ödemeleri yaparak taksitlerini azaltabilir. Bu şekilde anlaşılan kredilerde ara ödeme yapılması erken ödeme cezasına tabi tutulmaz. Prim ya da ikramiye alan, yıllık düzenli bir ek geliri olan ya da birikimlerini düzenli olarak kredi ödemesini azaltmak için kullanmak isteyenler bu kredi tipini tercih edebilirler.

Artan Taksitli Konut Kredisi: 

Kira öder gibi ev sahibi olma fikri ile ortaya çıkan bu konut kredisi tipinde kira artış oranına bağlı olarak kredi ödemeleri artar. Konut kredisi kullanacak kişinin ödediği kira miktarı ya da ödeyebileceği kira miktarı ile başlayan ödemeler her yıl kira zammı gibi belirli bir oranda artırılır ve bu artış ile kira ödeme mantısı ile kredi ödemesi yapılarak ev sahibi olunabilir.

Faiz Değişimli Konut Kredisi: 

Hayallerindeki konutu bulan ancak mevcut piyasa durumu sebebiyle yüksek faiz ödemek istemeyenler tarafından tercih edilen konut kredisi türüdür. Bu konut kredisinde belirli dönemlerde Tüketici Fiyatları Endeksine göre faiz değişimi hesaplanır. Bu hesaplama ile faizlerde yaşanan dalgalanmalara göre kredinin durumu güncellenir ve faiz düşüşlerinde kredinin ödemesi azalır. Faizlerin yüksek olduğu dönemde konut sahibi olmak isteyenler için bu konut kredisi türü istedikleri evi kaçırmamaları için önemli bir fırsattır.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

Site Yönetimleri Hakkında Merak Edilenler!

Günaydın... Kopyası Kopyası.png

 

  1.    Site yönetimlerinin tüzel kişiliği yoktur.  Siteler Vergi Usul Kanuna ve /veya Türkiye Muhasebe Standartlarına tabi değildir.  Siteler şirket, dernek, kooperatif vb. organizasyonların mevzuatına tabi değildir de site yönetimlerinin  temel bir mevzuatı da yoktur. Site yönetimlerine yukarıda sayılan organizasyonların mevzuatını yamamakla oluşan bohça mahkemelerimizi boş yere oyalamakta, özel hayatın temel güvenlik hissi olan komşuluk ilişkilerine zarar vermektedir.
  1.    Siteler çok sahiplilikten dolayı, sahipsizdir.Oysa siteleri kişiler değil mevzuatlar yönetir, kişiler sitelere ancak ve sadece hizmet edebilir.  Bu mevzuat da profesyonel ve saha tecrübesi ile akademik süreç geçirmiş danışman-yöneticilerce hazırlanacak veya revize edilecek yönetim planının yanında site yaşam rehberi ile mümkün olabilmektedir.
  1.    Site yönetimlerinin oturum senaryosuna endeksli profesyonel tasarımı yapılmazsa , yöneticiler asıl görevlerini yönetmek, denetiçilerde denetlemek sanırlar.Oysa akıllıca tasarlanmış teknik aletlerin adların da olduğu gibi, bu pozisyonların isimleri de amacı değil, amaca (vizyona) aracılığı (misyonu) anlatırlar. Site yönetimlerinin amacı, site emlak değeri ve sakinler memnuniyetini artırmak, denetiçilerin görevi ise bu amaca hukuki-mali-idari-sosyal kaygılarla alınmış kat malikleri kurulu karalarına (malik iradesine) sadık olarak ulaşılmasını takip etmek ve raporlamaktır.
  1.    Siteleri, yöneticiler yönetmez; kat malikleri değil, kat malikleri kurulu yönetir.Siteleri denetiçiler denetlemez, kat malikleri kurulları denetler. Sitelerde tek karar mercisi  kat malikleri kuruludur. Kat malikleri kurulu, yetkilendirdiği yöneticiler(vekiller) üzerinden yalnızca hizmetleri taşere edebilirler, yönetim  sorumluluğunu kimseye bırakamazlar. Ülkemizde, KMK madde 34 hükmü anlamında yalnızca bir yönetim firması vardır.
  1.    Çünkü; site yönetimi; 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve bu kanuna endeksli olarak hazırlanmış Yönetim Planı / bu kanunun atıf yaptığı diğer kanun ve yönetmelikler çerçevesinde atanmış veya seçilmiş , Yönetici/Yönetim Kurulları-Denetici/Denetim Kurulları,Kat Malikleri Genel Kurulları vb. Organlar üzerinden tanımlı alanlarda, hukuki-mali-idari-sosyal boyutlu bir yapıda, personel-malzeme-eğitim-prosedür dörtgeninde; güvenlik-temizlik-teknik –idari işlerden oluşan dört temel hizmeti sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı vizyon üzerinden idari ve saha hizmetlerini tahmini bütçe yaklaşımı ile hakimin müdahalesine açık, gerçekleştirme sürecidir.   
  2. Site yönetimlerinin vizyonu, tam da Kat Mülkiyet Kanunu’na uygun,  uzlaşmacı hukuki- şeffaf mali- verimli idari ve zengin sosyal bir yapısalda, ekip-ekipman-eğitim-prosedür dörtgenindeki organizasyonla, sakinlerin kendilerini özel hissedebileceği daha güvenli- daha bakımlı- daha temiz yaşam alanları oluşturarak sürdürülebilir emlak değeri artışı ve sakinler memnuniyeti sağlamak amaç ve vizyonunda olan yönetici-denetiçi ve yönetim profesyonellere büyük faydalar sağlayacak şekilde olmalıdır.
  3.    Kanun koyucunun, tüzel kişiliksiz olarak tanımlayıp, her türlü hukuki desteği verdiği ve kat malikleri kurulu iradesini yetkilendirdiği tek organizasyon olan site yönetimleri hakkında bazı resmi otoritelerden özel-resmi bir mevzuat beklemek  site yönetim kültürü ve disiplinine haksızlık olacaktır. İleri bazı ülkeler gibi, site yönetim gönüllülerinin kendi özel standartlarda kültü-mevzuat oluşturulması yakındır.

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

 

Veraset ve İntikal Vergisi Nedir?

Günaydın... Kopyası.png

 

 

Veraset ve İntikal Vergisi Nedir?

Veraset ve intikal vergisi, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olan kişilere ait mallar ile Türkiye’de yer alan malların veraset yoluyla ya da ivazsız olarak herhangi bir şekilde bir kişiden diğer kişiye intikal etmesi (geçmesi) sonucu ödenmesi gereken vergi türüdür. Ayrıca Türk vatandaşlığı olan herkesin yurt içi ya da yurt dışı olduğuna bakılmaksızın aynı yollar ile mal edinmesi de bu vergi kapsamı içine girer.

Veraset ve İntikal Vergisi Muafiyet Durumları

 

  • Miras yoluyla geçen ev eşyaları veya aile hatırası olarak kabul edilen mallar
  • Çocuklar ile eşten her birine düşen miras paylarının 2019 yılı itibariyle 250 bin 125 TL’si, yalnızca eş olması durumunda miras payının 500 bin 557 TL’si, (Şehit yakınlarına bu tutarının bir katı daha fazla istisna tutarı sağlanır)
  • Karşılıksız, hibe yoluyla verilen intikallerin ve şans oyunlarında kazanılan ikramiyelerin 5 bin 760 TL’si
  • Sadakalar
  • Örf ve adetlere uygun olarak verilen hediye ve cihazlar (gayrimenkuller hariç)
  • Dul ve yetimlere bağlanan aylıklar, toptan yapılan ödemeler ve ikramiyeler
  • Emekli ikramiyeleri
  • Bakanlar Kurulunca sağlanan muafiyetler (Ticari plaka sahiplerine dağıtılan tutarlar, vergi muafiyeti tanınan vakıflara sağlanan mallar vb.) en önemli istisnaları oluşturur.

 

Veraset ve İntikal Vergisi 2019 Oranları

Matrah Veraset Vergi Oranı İvazsız Vergi Oranı
İlk 290 bin TL için %1 %10
Sonra gelen 700 bin TL için %3 %15
Sonra gelen 1 milyon 500 bin TL için %5 %20
Sonra gelen 2 milyon 700 bin TL için %7 %25
Matrahın 5 milyon 190 bin TL’yi aşan bölümü için %10 %30

 

Veraset ve İntikal Vergisi Ne Zaman Ödenir?

Veraset ve intikal vergisi birinci taksit ödemeleri 1 Mayıs 2019 tarihi itibariyle başladı. Birinci taksit ödemeleri Mayıs ayı sonuna kadar devam edecek. Veraset ve intikal vergisi ikinci taksit ödemeleri ise 1 Kasım 2019 tarihinde başlayarak Kasım ayı boyunca devam edecek.

 

 

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

 

Kabul Gören Gayrimenkul Danışmanlarının Özellikleri!

Endeks (4).png

 

En iyi performans gösteren gayrimenkul danışmanları,  her kesimden insanla iletişim kurma konusunda rahattır, faaliyet gösterdikleri alanı derinlemesine kavrar ve iddialarını desteklemek için güçlü bir satış geçmişine sahiptir. Aynı zamanda her satışın aynı olmadığını kabul ederek, yaklaşımını müşterilerinin özel ihtiyaçlarına göre uyarlar.

İşte tecrübeli, doğru iletişim kurabilen ve sevilen gayrimenkul danışmanlarının özellikleri…

İyi bir iletişimcidir

Ev almak yada satmak isteyen potansiyel bir müşteri için iyi iletişim kuramayan bir gayrimenkul danışmanı ile çalışmak stresli olabilir. Emlak piyasası zamana duyarlıdır, bu yüzden mevcut durum hakkında müşterinizi sürekli olarak bilgilendiren bir gayrimenkul danışmanı olmanız önemli.

İletişimin gücünü kullanabilme yeteneği hem yüksek müşteri memnuniyetinin hem de daha çok emlak satışı ve kiralamasının garantisidir. Emlak sektöründe iletişim kurmak olmazsa olmaz bir gerekliliktir. Bu sebeple etkili iletişim, pazarlama gibi konularda uzman olmalısınız. Müşterilerinizle iletişim kurarken güvenilir ve kibar olmaya dikkat etmelisiniz.

Motive eder

Ev satın alma ya da satma süreci zorlu olabilir ancak müşteri, gayrimenkul danışmanının kendisini desteklediğini hissederse karar verme süreci hızlanır. Müşterinizin verdiği karardan sonra mutlu hissetmesini sağlamak, sizin de iş motivasyonunuzu artıracaktır.

Her durumda pozitif olmayı başarırsanız, çevrenize de bu olumlu enerjinin yayılacağından şüpheniz olmasın. Pozitif tavrınız müşterilerin kararlarını olumlu yönde etkileyecektir.

Gayrimenkul danışmanları için müşterilerini gayrimenkulle ilgili her konuda bilgilendirmek, nazik ve olumlu bir iletişim dili kullanmak önemli bir ayrıntı. Bu şekilde daha uzun ömürlü ve sağlıklı bir iletişim kurabilirsiniz.

Bölgesinde uzmandır

Sevilen gayrimenkul danışmanları öncelikle bölgeyle ilgili konulara hâkimdir. Hizmet verdiğiniz bölgede son aylarda en çok hangi konut tipinin ilgi gördüğünü, konut satış ve kira değerlerinin ortalama fiyat bilgilerini müşterilerinize sunmalısınız.

Özellikle konut yatırımı yapmak isteyecek müşterilerinizi yönlendirmek için yeni konut projelerinden kültürel-sosyal yatırımlara, yakın gelecekle ilgili nüfus yoğunluğu tahminlerinden ulaşım alanında önümüzdeki beş yılı kapsayan gelişmeleri takip etmeniz de bölgenizde uzman olduğunuzu gösterir.

Müşterilerinin zamanlamasını bilir

Müşterilerinizin gayrimenkul satışı yapmak veya satın almak için acelesi olup olmadığını bilmeniz gerekir. Yakın zamanda yerleşmek için ev satın alıyorlarsa kısa zamanda daha sık iletişim kurmalısınız. Eğer müşterinizin acelesi yoksa portföyünüzdeki alternatifleri sunabilir, aradığı gibi bir gayrimenkul bulmak için uygun zaman konusunda bilgilendirebilirsiniz.

Referans vermekten çekinmez

Hizmet verdiğiniz bir müşteriniz sizi çevresindeki birçok kişiye önerebilir. Sevilen bir gayrimenkul danışmanı olmak aynı zamanda güven vermektir. Müşterilerinizle güçlü bağlantılar kurmak, başarıyı da sürdürülebilir kılar. Potansiyel müşterilerinize, mutlu müşterinizi referans göstermeniz, güvenilir bir gayrimenkul danışmanı olduğunuzun da ispatıdır.

 

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

 

Rusların Türkiye’den Gayrimenkul Satın Alma Nedenleri!

Endeks (3).png

 

Rus basını, Rusya vatandaşlarının Türkiye’den kitlesel halde gayrimenkul satın almaya başladıklarını yazdı. İşte Rusların Türkiye’den gayrimenkul satın alma nedenleri…

Rus basını, Rusya vatandaşlarının Türkiye’den kitleler halde gayrimenkul satın almaya başladıklarını yazdı. Kommersant FM radyosuna göre Rusların gayrimenkul satın alma tercihleri arasında Türkiye’nin ilk sırada yer almasının birkaç nedeni bulunuyor.

Sputnik’te yer alan habere göre; ülke dışından mülk satın almak isteyenler için hizmet eden Rusya merkezli Distant Property emlak şirketinin genel müdürü Natalya Zavalişina, Türkiye’den mülk satın almak isteyen Rus vatandaşların deniz kenarında çok pahalı olmayan konutları tercih ettiklerini ifade etti.

‘KİRAYA VERİP HARCADIKLARININ YÜZDE 10’UNU BİR YIL İÇİNDE GERİ ALIYORLAR’

Rusların bu konutları satın aldıktan sonra kiraya verdiklerini sözlerine ekleyen Zavalişina, bu yolla bir yıl içinde konutu satın aldıkları fiyatın yüzde 10’unu geri alabildiklerini kaydetti.

RAHAT APARTMAN DAİRELERİ VE LÜKS ÇATI KATLARI, TERCİHLERİNİN İLK SIRALARINDA

Ayrıca Zavalişina, Rusların satın alma tercihleri bakımından deniz kenarındaki konutları, rahat apartman daireleri ve lüks çatı katlarının izlediğini kaydediyor.

Kommersant FM’in haberine göre, Rusların Türkiye’den kitlesel olarak gayrimenkul satın almalarının birkaç nedeni bulunuyor. Bunlardan birisinin, Türk lirasının önemli ölçüde değer kaybetmiş olması olduğu ifade edildi.

‘LİRA DEĞER KAYBETTİ, MÜLK SAHİPLERİ İNDİRİM DE YAPIYOR’

Rusya merkezli uluslararası emlak sitesi Trania.ru’nun Türkiye satış yöneticisi Mariya Jaraya, bir gayrimenkulun eskiden 100 bin dolara tekabül eden fiyatının şu anda 60 bin dolara denk geldiğini yani, neredeyse yarı yarıya ucuzladığını ifade ediyor. Ayrıca, Türkiye’deki gayrimenkul sahiplerinin yüzde 10-15 oranında indirim sunuluyor.

‘ÇOCUKLARININ GELECEĞİ İÇİN YATIRIM’

Rusya Büyükelçiliği: Vize kararı muadil önlemler alındıktan sonra yürürlüğe girecek Jaraya, çocuklarının eğitim görmesi için daha sonra Türkiye’ye yerleşmeyi planlayan Rus ailelerin sıklıkla İstanbul,  Ankara ve İzmir’den gayrimenkul satın aldıklarını da vurguladı.

‘TÜRK VATANDAŞLIĞINA HAK KAZANMAK KOLAYLAŞTI’

Kommersant FM’e göre, Rusların gayrimenkul satın alma tercihlerinde Türkiye’nin öne çıkmış olmasının bir diğer nedeni de, bu ülkeden vatandaşlık alma sürecinde kolaylıklar sağlanmış olması. Türkiye vatandaşı olabilme hakkı kazanmak için eskiden gayrimenkule 1 milyon dolar yatırım yapmak gerekiyor iken, geçen sonbaharda çıkarılan bir kararla bu yatırım miktarı 250 bin dolara kadar düşüyor.

 

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

 

Gayrimenkul Danışmanlarının Neden Bir Ofise İhtiyacı Var?

2019 Yılı Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Şartları Nelerdir_ (2).png

 

Gelişen teknoloji sayesinde gayrimenkul danışmanları ofis dışında da çalışabiliyor. Müşteri görüşmelerini, yazışmaları ve ev ziyaretlerini gerçekleştirmek için ofis ortamında olmak gerekmiyor. Özellikle yoğun dönemler sahada daha fazla zaman geçirilmesine neden olsa da ofis ortamının gayrimenkul danışmanlarının başarısına pek çok faydası bulunuyor. İş yeri hedef belirleme sürecine dahil olmak, geri bildirimde bulunmak, performans incelemelerine katılmak, gayrimenkul danışmanlarının daha verimli olmasını sağladığı bir gerçek.

İşte gayrimenkul danışmanları için ofis çalışmasının faydaları…

Ekip ruhu

* Ekip olmak, başarı için önemli bir avantaj. Ekip liderlerine, ekip ruhunu oluşturmada büyük bir görev düşüyor.

* Pozitif bir çalışma ortamı yaratmak, herkesin işini severek yapmasını sağlıyor.

* Ekip çalışmasında en önemli unsur ise doğru bir iletişim stratejisini belirleyerek ilerlemek.

* Belirli periyotlarda birlikte strateji belirlemek ve yapılan işlerin sonuçlarını gözden geçirmek faydalı olacaktır.

* Ekip ruhu, performans artışı ve motivasyonu da beraberinde getiriyor.

Eğitim

* Emlak sektörü sürekli gelişiyor, bu nedenle eğitim konusunda kararlı adımlar atılması gerekiyor.

* Ekibin ihtiyacı olan eğitimler belirlenerek, bu eğitimlerin alınması konusunda disiplinli olunursa, eksiklikler giderilir ve sürekli gelişim sağlanır.

* Örneğin; sosyal medyanın etkili kullanılması, hızlı satış yolları, müşteri memnuniyeti sağlayabilmenin yolları gibi konularda eğitim olanakları oluşturulabilir.

* Gayrimenkul eğitimleri, çalışanların hedeflerine ulaşmasını önemli ölçüde kolaylaştıracaktır.

Toplantı

* Düzenli toplantı yapmak kadar önemli olan diğer konu ise gerçekleştirilen toplantının hem ofis hem de her bir danışman için verimli olması.

* Belirli aralıklarla toplantı yapmak; hedefleri paylaşmak, planlama yapabilmek, güçlenmek ve motive olmak adına oldukça önemli.

* Birbiriyle koordineli çalışan, ekip ruhunu taşıyan çalışanlar kısa sürede daha çok kazanç elde edebiliyor.

* Uzun süren toplantılar fazla zaman harcamanıza neden oluyorsa 10-15 dakika süren verimli toplantılar düzenleyebilirsiniz. Böylelikle danışmanların daha fazla aktif ve verimli olmasını sağlayabilirsiniz.

Planlı hareket etmek

* Çoğunlukla ofis dışında geçirilen zaman bir süre sonra plansız çalışmaya neden olabilir. Bu da iş yükünü artıracağı gibi organize olmayı zorlaştırır.

* İş planı yapmak ve bu plan doğrultusunda hareket etmek, gayrimenkul sektörünün olmazsa olmazı. Planlı çalışmak hem gayrimenkul ofisleri hem de emlak danışmanları için başarıda son derece belirleyici bir etken.

*  Günü  daha iyi değerlendirmek için ekip olarak, fikir alışverişinde bulunarak planlama yapmak en iyi sonucu verecektir.

* Hedefler; çalışanları motive ederek ortaya daha iyi bir performans koymalarını sağlar. Ancak ekipteki herkese özel ve gerçekçi hedefler konulmalıdır.

* Planlı hareket edildiğinde belirsizliklerden kaynaklı stres de ortadan kaybolacaktır.

 

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

 

Yabancı Uyrukluların Konut Kiralamasında Elektrik Su Abonelikleri Nasıl Olmalı?

 

2019 Yılı Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Şartları Nelerdir_ (1).png

Yabancı uyruklu ülke vatandaşlarının ev kiralamalarında ödemek zorunda oldukları elektrik, su, doğalgaz gibi abonelikleri nasıl yapmaları gerekiyor. Mülk sahibi bu durumda nasıl bir tavır almalı ve abonelikler kimin üzerine olmalıdır. Mal sahibi ve yabancı uyruklu ülke vatandaşlarının abonelik konusundaki sorumlulukları önemli. Faturanın mal sahibinin üzerine olması durumunda kullanılan elektrik, su gibi abonelikler sorun yaratıyor mu?

Yabancı uyruklu ülke vatandaşlarının artması ile beraberinde kiralık ev kullanımı da arttı. Özellikle İstanbul, Ankara, Antalya gibi yabancıların yoğun olduğu büyükşehirlerde yabancı uyruklu vatandaşlar eğitim, iş gibi nedenlerden dolayı ev kiralaması yapıyorlar.Yabancıların ev kiralaması durumunda abonelikleri üzerine alabilme imkanı var mı? Böyle bir durumda mülk sahibi nasıl bir yol izlemeli?

Yabancı uyruklu ülke vatandaşlarının ev kiralamaların genel olarak abonelikler mülk sahibinin üzerine kalıyor. Kiracı yabancı olduğundan mülk sahibi kendi adına olan faturaların ödemesini kiracıdan alarak kendisi ödüyor. Böyle bir durumda ödenmeyen faturaların tamamından mülk sahibi kendisi sorumlu olacaktır.

Yabancı uyruklu ülke vatandaşlarının konut kiraladıklarında elektrik, su, doğalgaz gibi tüm abonelik işlemlerini kendi adına yapabilirler ancak yabancı oldukların bu işleri kendileri yapmakta zorlandıklarını düşündüklerinden yapmayı tercih etmemektedirler.

Aboneliklerin mülk sahibinin üzerinde olması, faturalar düzenli ödendiği takdirde hiçbir sorun yaratmıyor.Kiracının yabancı olması bu durumu değiştirmez kaçak kullanım durumu yaratmaz.

Elektrik aboneliğinin mülk sahibinin üzerinde olması durumunda kiracının yabancı veya Türk olması fark etmiyor. Önemli olan faturanın ödeniyor olması. Kiracı böyle bir durumda mülk sahibine yapmadığı fatura ödemelerinden dolayı mülk sahibi bu faturaları ödemekten imtina edemez. Sorumluluk kendisine ait olduğundan faturaları ödemek zorundadır. Abonelik sözleşmesi olan konutta kullanılan enerji usulsüz elektrik kullanımında değildir. Yasal kullanımdır, ceza söz konusu olmaz.

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

 

Konut Satış Hedefi Nasıl Belirlenir?

2019 Yılı Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Şartları Nelerdir_.png

 

Gayrimenkul sektöründe belirlediğiniz hedefleri gerçekleştirmek kazancınızı artıracağı gibi iş motivasyonunuzun da gelişmesini sağlar. Ancak bu noktada önemli olan konut satış hedefini doğru belirlemektir. Hedeflerinizi gereğinden çok ve herhangi bir veriye dayandırmadan yüksek tutmak motivasyonunuzu düşürebilir. Aynı zamanda satış potansiyelinizi düşürerek, hedef belirlemek de kazancınızın azalmasına neden olur. Peki gayrimenkul danışmanları ve liderleri satış hedefini nasıl belirlemeli?

İşte daha çok kazanmak için konut satış hedefini belirlemenin püf noktaları…

 

Emlak piyasasını takip edin

Türkiye ekonomisi ve gayrimenkul sektörü oldukça dinamik ilerliyor. Konut projelerini, bankaların konut kredisi faiz oranlarını, kampanyaları, ulaşım projelerini, kentsel dönüşüm projelerini takip etmek hedeflerinizi güncel tutmanızı sağlayacaktır.

Bölgenizde uzman bir gayrimenkul danışmanı olduğunuzdan emin olun

Hizmet verdiğiniz bölgedeki demografik yapıyı ve yıllara göre fiyat analizlerini Zingat.com Bölge Raporu sayfasında kolayca bulabilir, güncel verileri takip edebilirsiniz. Ev satış hızı artıyor mu, azalıyor mu, bölgenin değerini yükseltecek okul, hastane, yol, metro vb. çalışmalar var mı? Tüm bu bilgiler çalıştığınız bölgenin uzmanı olduğunuzu kanıtladığı gibi konut satış hedefinizi belirlemenizde de en büyük yardımcınız olacaktır.

Portföyünüzdeki gayrimenkullerin fiyatlarını kontrol edin

Beklenen sürede satışı yapılamayan bir konut söz konusu olduğunda da akıllara gelen ilk yanıt evin satış fiyatından kaynaklandığı oluyor. Emlak için fiyat önemli bir unsur. Bu nedenle bir gayrimenkulün pazarlamasına geçilmeden önce fiyat stratejisinin doğru belirlenmesi gerekiyor. Gayrimenkulün ilk listeye çıktığında doğru bir fiyat stratejisi belirlerseniz, satış sürecini hızlandırabilirsiniz.

Ekibinizin performansını izleyin

Satış tahmini yaparken, ekibinizdeki danışmanların performansını ölçebilirsiniz. Hedeflerine ulaşmak için ekstra motivasyona ihtiyaç duyan danışmanlar için günlük bir satış tahmini oluşturabilir ve tüm ekibinizin hedefine ulaşıp ulaşmadığını görmek için üç aylık bir tahmin yapabilirsiniz.

Rekabet ortamını analizi edin

Rekabet ortamını ölçümleyin. Bölgede kaç gayrimenkul ofisi var, başarıları ve hataları neler? Bu araştırma size hedeflerinizi belirlerken gereksinim duyduğunuz özellikleri ve yapmanız gerekenleri gösteren bir liste sunacaktır.

Müşterilerin satın alma alışkanlıklarını biliyor musunuz?

Gayrimenkul türüne ve geçmiş eğilimlere göre satış döngüsünün ortalama süresini tahmin etmek için satış öngörünüzü kullanabilirsiniz. Alıcılar çoğunlukla araştırmalarını web üzerinden yapıyor. Hangi ilanlarınızdan daha çok geri dönüş aldığınızı kontrol ederek, daha çok satış yapılan bölgeyi, konut tipini belirleyerek, sizi bekleyen mevcut fırsatları ve bu fırsatları nasıl değerlendireceğinizi planlayabilirsiniz.

Şimdi hedefleri belirleme zamanı!

Tüm bu aşamaları tamamladıysanız, ulaşılabilir hedeflerinizi oluşturabilirsiniz. Unutmayın, gerçekçi hedefler de ancak iyi bir iş planlamasıyla ortaya çıkar. Tüm veri ve analizlere ulaştıktan sonra üç aylık bir plan oluşturup, bu üç ay için ana hedefinizi belirlemek için hazırsınız.

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

 

 

Kira Sözleşmesinin Sona Erme Sebepleri!

2019 Yılı Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı Şartları Nelerdir_ (1).png

 

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmak ile birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Uygulamada en çok karşılaşılan sorunlardan biri kira sözleşmesinin sona erme sebepleridir.

 

1-Genel Hükümlere Göre Kira Sözleşmenin Sona Erme Sebepleri Nelerdir?

Kira sözleşmesine genel hükümlerinde düzenlenen sona erme sebepleri, aksine düzenleme olmadıkça konut veya çatılı işyeri kiralarında da uygulanır. Bu sebepler şunlardır;

Kira süresinin sona ermesi: Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.

Ayıp nedeniyle fesih: Kiraya veren; kira konusu şeyi, kullanıma ve amacına uygun olarak kiracıya vermekle yükümlüdür. Kiracı, kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini kiraya verenden isteyebilir. Verilen sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde ise kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracının temerrüdü sebebiyle fesih: Kiracı, kira sözleşmesi ile yüklenmiş olduğu kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu yerine getirmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlamaktadır.

Özen borcuna aykırılık sebebiyle fesih: Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması halinde, kiraya verenin, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedileceği hususunda yazılı bir ihtarda bulunması gerekir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez hale gelmesi durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi beklemeksizin hemen feshedebilir.

Olağanüstü sebeplerle fesih: Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Kiracının iflası ve ölümü de olağanüstü fesih sebepleri olarak karşımıza çıkmaktadır.

2-Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Feshi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde: Belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirme olanağı kural olarak sadece kiracıya aittir. Sözleşmede kararlaştırılan sürenin bitiminden en az 15 gün önce kiracı, kira ilişkisini sona erdirdiğine dair yazılı olarak kiraya verene bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla 1 yıl daha uzamış sayılacaktır. Kiraya veren ise ancak, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde: Kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

3-Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Feshi

Kiraya veren ile kiracıdan kaynaklanan sebepler nedeniyle sözleşmenin feshi için dava açılabilir.

4-Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler Nelerdir?

Gereksinim, yeniden inşa ve imar: Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Yeni malikin gereksinimi: İçinde kiracı bulunan konutun satışı gerçekleşmişse ve yeni malikin gereksinimi mevcut ise; kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

5-Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler Nelerdir?

Tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

İki haklı ihtar: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya eşinin mevcut konutu sebebiyle: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

 

 

 

Projeden Daire Alırken Dikkat Edilecek Noktalar!

ÖNERİ.png

 

Projeden ev almak isteyenlere uyarılar…

 

  1. Müteahhiti ve Tapuyu Araştırın

Projeden konut alırken dikkat edilmesi gereken en önemli husus konutu alacağınız şirkettir.  Müteahhiti muhakkak araştırmalı, finansal durumu nedir, bankalar nezdindeki kredibilitesi nedir bunları öğrenmelisiniz.  Örneğin, müteahhitin size satmayı vadettiği gayrimenkule ilişkin arsa tapusunu incelemelisiniz. Tapuda eğer ipotek var ise bu müteahhitin finansal anlamda sıkıntıda olduğu ya da kredi ile proje yaptığı anlamına gelebilir.  Olası bir kriz ya da ekonomik dalgalanmada bu tarz müteahhitlerin vadettiği konutu teslim etmeme ihtimali çok yüksektir. Dolayısıyla, henüz proje olduğu için bağımsız bölümlerin tapusu çıkmasa da arsa tapusunun detaylarını araştırın.

  1. Noterde Yapılacak Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesini  İnceleyin

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi; sizin aldığınız konutun size nasıl teslim edileceği ve satış şartlarını içeren sözleşmedir. Kesinlikle adi yazılı sözleşme ile konut almayın. Sözleşmenizi mutlaka noterde resmi şekilde yapmalı ve kat irtifakları kurulduğunda tapuya şerh etmelisiniz. Projeden daire aldığınız ve henüz tapu almadığınız için bu sözleşmeyi iyi incelemeli ve özellikle;

– net brüt metrekare ayrımı,

– cezai şartlar,

– teslim ve diğer süreler,

– tapu devri ve devir ücretlerinin ödenmesine ilişkin maddeler,

– Aldığınız dairenin, kat,konum ve diğer yer bilgileri

ve diğer tüm maddeleri detaylıca analiz etmelisiniz. Bu noktada sözleşmenin bir avukat tarafından incelenmesi daha sağlıklı olacaktır.

  1. Verdiğiniz Vekaletnamelere ve Senetlere Dikkat Edin

Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri ile beraber kat irtifakı ve diğer işlemler için müteahhitler sizden bir vekaletname isterler. Bu vekaletnamelerde ki yazılanları detaylıca incelemelisiniz. Zira sizden alınmaması gereken bir yetkiyi alarak, aleyhinizde işlemlerde bulunabilir.

Senet noktasında ise; 6502 sy. Tüketici Yasasına göre, sizden alınan senetler nama yazılı olmak zorunda aksi halde geçersiz sayılırlar. Fakat müteahhitler ısrarla “işbu nama…. DEĞİLDE  “işbu emre … diye başlayan senetleri sizden almak isterse kesinlikle vermeyin. Zira emre yazılı senetler başkalarına devredilebilir, bir faktoring şirketine verilebilir. O vakit, müteahhit binayı yapmadığı ya da geciktiği zaman ben de senetleri ödemiyorum diyemezsiniz. Hem mağdur olur belki evinizi alamazsınız hem de senetleri 3. kişilere ödemek durumunda kalabilirsiniz. Yasa senetlerin geçersizliğinden bahsetse de her senet için dava açmanız, ödemezlik defi ileri sürmeniz ama en nihayetinde icra baskısı ile 3. kişilere ödemeleri yapıp yıllar sonra almanız söz konusu. Bu nedenle baştan önleminizi alın ve asla “işbu emre yazılı…. diye başlayan emre yazılı senet vermeyin.

  1. Krediye Uygun Projeleri Tercih Edin

Projeden daire alırken, krediye uygun projeleri tercih etmelisiniz. Eğer bir proje krediye uygunsa ve henüz proje aşamasında kredi ile satılabiliyorsa bu durum; banka finansal olarak müteahhite itibar etmiş anlamına gelir. Zira, ön ödemeli konut satışlarında, bankaların kredili satış yaptırması halinde, projenin bitmemesi halinde kredi miktarı ile sınırlı olmak üzere tamamlama yükümlülükleri vardır. Bir diğer ihtimalde;  müteahhit bina tamamlama sigortası yaptırmıştır ve bu şekilde banka da kredi ile satışa onay vermiştir. Binanızın tamamlanmama riskine karşı bu önlemi almanız olası mağduriyetlerin önüne geçecektir

  1. Ne Vaad Ediyorsa Onu Yapan Müteahhiti Seçin

Şimdilerde yapılacak projelere ilişkin  sanat eseri sayabileceğimiz broşürler, tanıtım materyalleri hazırlanıyor. Ama konut teslimine geldiği zaman aldığınız evin size vaad edilenden çok farklı olduğu ortaya çıkabiliyor. Bu nedenle gerçekten daha önce ne vaat ettiyse onu yapmış olan, yapabilmiş olan müteahhitlerle çalışmak önemlidir. Mağduriyet yaşamanız halinde hukuki haklarınız var tabiki. Zira müteahhitlerin vaat ettiği şeyi yapma sorumlulukları ve sizin de aksi durumda dava açma hakkınız mevcut. Fakat bu gibi durumlarla muhatap olmamak için baştan önlem almakta fayda var.

 

 

 

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

 

 

Bankalar Emlak Zengini Oldu!

Emlak Bilgi (7).png

 

Ekonomik kriz sebebiyle ipotek olarak gösterilen binlerce gayrimenkul birer birer bankaların eline geçiyor.

Borçları sebebiyle el konulan en fazla gayrimenkul 8 bin 454 adetle kamu bankalarında. Özel bankaların elinde ise 6 bin 296 gayrimenkul var. İnşaat sektöründe bir yılda batık kredi oranı yüzde 118 artış gösterdi.

13’ü özel, üçü kamu ve üçü de katılım bankası olmak üzere 19 bankanın elinde satışa hazır 15 bin 532 gayrimenkul bulunuyor.

Katılım bankalarının elinde ise 782 gayrimenkul mevcut. Satılık gayrimenkullerde kamu bankalarında Vakıfbank 3 bin 544 adetle, özel bankalarda İş Bankası 1.065 gayrimenkulle ve katılım bankalarında ise Türkiye Finans 375 gayrimenkulle ilk sırada yer alıyor.   2019 başında bankacılık sektörünün takipteki kredi miktarı yüzde 4’ün üzerine çıkarken toplam takipteki krediler bir önceki yıl ocak ayına göre yüzde 56 artışla yaklaşık 100 milyar TL olarak kaydedildi.

 

 

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

 

 

Gayrimenkul Değerine Etki Eden Önemli Faktörler Nelerdir?

Tanju HAN (3).png

 

 

Doğru gayrimenkul değer tespiti yatırım, kiralama, alım-satım işlemlerinde çok önemli rol oynamaktadır. Doğru değer tespiti, yapılacak yatırımın kalitesini ve maliyet süresini azalmaktadır. Ayrıca gayrimenkulün değerine etki eden her bir faktörün değere etkisi farklı oranda olabilmektedir. Yani, hastaneye olan mesafe ile belediye hizmet binasına olan mesafenin gayrimenkul değerine olan etki oranları değişiklik gösterebilir. Bunlara ek olarak, değere etki eden unsurların sadece yazımda bahsedeceğim özellikler olmayıp binlerce faktörün dolaylı veya dolaysız yollarla gayrimenkul değerine etki edeceği bilinmelidir.  

Taşınmazın Konumu ve Çevre Özellikleri

İlk olarak herhangi bir emlak yatırım işleminde dikkat edilecek husus, taşınmazın konumu ve çevre özelliğidir. Gayrimenkulün bulunduğu yerin konumu, kentsel yapılaşma durumu, bitki örtüsü, iklim şartları, sosyal alanlara ve donatı alanlarına yakın olması, ulaşım, gürültü ve manzara durumu, alt yapı durumu vb. unsurlar değer üzerinde büyük rol oynamaktadır. Özellikle parsellerin yola olan cephe genişlikleri, parsel alanları, metro ve toplu taşımaya olan mesafesi ve çevresindeki diğer kamusal hizmetler gayrimenkulün değerine direk etkisi vardır.

Nüfus Etkisi

Nüfus artışı ile gayrimenkule olan talebin artması taşınmaz değerini pozitif yönde etkilenmektedir. Benzer şekilde bir bölgede nüfusun azalması gayrimenkule olan talebin azalmasına neden olabileceğinden bu durum emlak değerinde düşmeye neden olabilir. Özellikle bölgelerde yapılacak eğitim kurumları (üniversite, lise vb.) genç popülasyonun artmasına ve gayrimenkule olan talebin yükselmesine temel teşkil edebilmektedir.

Afetlere Karşı Korunma

Türkiye’de bölgesel olarak doğal afetlerde farklılıklar gözlenmektedir. Deprem kuşakları, sel, erozyon vb. faktörler yapılaşmaların niteliğini belirleyen başlıca faktörlerdendir. Doğal afetlere karşı korunma binanın tamamlanması ve sigorta kapsamına alınması süreci ile devam etmektedir. Ülkemizde doğal afet sigortaları kurumu (DASK) ile bu hizmet hızlanma göstermiştir. DASK doğal afetlerin niteliğini ve afet sonucu ödenecek miktarın belirlenmesinde önemli rol oynayacaktır.

Arsa (Konum, Alan ve Yapısı)

Arsa ve arazilerin konumu, eğimi, topolojisi, yapılaşma türü, cephesi vb. özellikleri değere oldukça önemli etkide bulunmaktadır. Bilindiği üzere her geçen gün arsa stoğu azalmakta olup arsa üretilemeyen ve sabit alana sahip olan toprak parçalarıdır. Bu sebepten günümüzdeki inşaat projelerinde arsa maliyetin projelerin büyük bir kısmını oluşturmaktadır. Yatırımcı arsa ve arazi yatırımı yaparken yapılaşma koşulları ve bölge analizini mutlaka yapmalıdır.

Güvenlik Tedbirleri

Şehirleşme arttıkça insanların güvenliğe olan ihtiyacı da artmaktadır. İnsanların eğitim ve yaşam kalitesindeki artışın yaşadıkları bölgelerde güvenlik tedbirlerini artırmalarına neden olmakta olup bunun ilk etkilerini gayrimenkul projelerinde görmekteyiz. Günümüze büyük parsellere yapılan projelerin büyük kısmında güvenlikli, kamera sistemli ve yüksek duvarlı siteler oluşturmakta olup yaşam alanları bu duvarlar arasına kurulmaktadır.

Ticaret Merkezlerine ve Sosyal Alana Uzaklık

Gayrimenkul değerlerinde ticaret merkezlerine ve sosyal alanlara uzaklık oldukça önemlidir. Bölgede kurulacak üniversite, hastane ya da alışveriş merkezi o bölgede gayrimenkul kira ve satış fiyatlarına olumlu yönde etkileyen unsurlardan biridir.

Bina Kalitesi

Bina kalitesi oldukça önemli bir koşuldur. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen inşaat türü (çelik karkas bina, betonarme karkas, y.kâgir bina, ahşap binalar, gecekondu tarzı bina, diğer basit binalar)  ve inşaat sınıfı (lüks inşaat, 1.sınıf inşaat, 2.sınıf inşaat, 3.sınıf inşaat) taşınmaz değeri üzerinde çok önemli bir faktördür.

Alt Yapı Hizmetlerinden Yararlanabilme

Gayrimenkul değerlerini etkileyen önemli faktörlerden biride alt yapı hizmetlerinden yararlanma oranıdır. Yeni yapılaşmaların olduğu bölgelerde altyapı hizmetlerinde eksiklikler görülmektedir. Örneğin ulaşım altyapısı, metro hattı, yol, teknik altyapı, yeni teknolojilerin bağlantı hatları gibi çeşitli eksiklikler gözlenmektedir. Bir bölgede yapılaşma başlamadan önce mutlaka altyapı hizmetleri getirilmelidir. Daha sonra bölge yapılaşmaya açılarak yaşanılacak mağduriyetin önüne geçilebilir.

 

 

 

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

 

 

Kat İrtifakı Tapusu Nasıl Alınır?

Tanju HAN (2).png

 

Kat irtifakı en basit haliyle bir binanın üstüne kat yapma iznini veren haktır. Bir arsa üzerinde devam eden veya ileride yapılması planlanan yapının tek başına kullanılabilecek tüm bölümleri için arsa mülk sahibi ve paydaşları arasındaki Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan irtifak hakkı olarak tanımlanabilir.

Arsa payı kat irtifakından ayrı olarak devredilemez, miras yoluyla geçişi sağlanamaz ve başka bir hakla kısıtlanamaz. Arsa payı devredildiği takdirde ona bağlı kat irtifakı da devredilmiş olur.

Kat İrtifakı Tapusu Nedir? Kat İrtifakı Tapusu Nasıl Alınır?

Kat irtifakı tapusu, inşaat yapılacak veya yapılan arsa üzerinde sizin almak istediğiniz bağımsız bölümün (kat, daire, depo, işyeri) payına düşen arsa tapusu anlamına gelir. Henüz inşa edilmiş bir kat veya daire olmasa bile kat irtifakı tapusunda size ait bağımsız bölümün tüm detayları (kaçıncı katta olduğu, kapı numarası, adresi vb.) ve size ait arsa payının metrekaresi yazar.

Kat irtifakının kurulabilmesi için tapu siciline tescil yapılması gerekir. Tapu Müdürlüğünde arsa sahibi ve paydaşları arasında resmi senet düzenlenir. Kat irtifakı paydaşlar arasında gerçekleşmeyecek ise ve tek bir kişiye ait olacaksa senet yerine istem belgesi düzenlenir.

Kat irtifakının sorunsuz bir şekilde yapılabilmesi için:

  • Ana yapının henüz tamamlanmamış olması,
  • İnşa edilecek bölümlerin bağımsız olması,
  • Yapının tamamında kat irtifakının kurulması,
  • Maliklerin tamamının istemde bulunması,
  • Malik sayısına göre senet veya istem belgesinin düzenlenmesi gerekir.

Kat Mülkiyeti Tapusu Nedir? Kat Mülkiyeti Tapusu Nasıl Alınır?

Kat mülkiyeti tapusu ile inşa edilen yapıdan arsa cinsinden aldığınız payda daire, kat veya işyeri gibi mülk cins değişikliği yaparsınız. Henüz inşa aşamasındaki ana yapı tamamlandığında bir binaya dönüşür. Bu binada size ait bir daire varsa kat irtifakı tapusu ile aldığınız arsa payını kat mülkiyeti tapusu ile daire cinsine çevirirsiniz.

İnşası tamamlanan ana yapının içindeki her bir bağımsız bölüm için kat mülkiyeti tapusu alınabilir. Kat mülkiyeti tapusunun alınabilmesi için inşaatın tamamlanması ve oturma izninin alınmış olması gerekir. Kat mülkiyeti tapusu alabilmek için dilekçe ve gerekli belgeler ile Tapu Müdürlüğüne başvuru yapılması gerekir.

Kat mülkiyeti tapusu almak için gereken belgeler:

  • Yapı kullanma izni
  • Ana yapının ön ve arka ve yan cephelerini gösteren, en az 13×18 büyüklüğünde ve doğruluğu belediyece tasdikli bir fotoğraf
  • Her bir bağımsız bölümün arsa payının, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve ana yapının maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste
  • Bağımsız bölümlerin kullanım tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28’inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı

Kat İrtifakı Almak Zorunlu Mu?

Kat irtifakı tapusu almak da, kat mülkiyeti tapusu almak da zorunlu değil. Ancak inşa edilen gayrimenkulde sahip olduğunuz payın resmi kayıtlara geçebilmesi için önce kat irtifakı tapusu almalı daha sonra kat irtifakı tapusunu kat mülkiyeti tapusuna çevirmeniz gerekir.

Kat İrtifakı Almak Avantajlı Mı?

Kat irtifakı tapusu aldığınız zaman bir konut arsası veya arsa üzerine inşa edilecek veya inşa edilen ana gayrimenkulden payınıza düşen metrekaredeki arsanın tapusunu almış olursunuz. Anagayrimenkulün inşaatı tamamlandığında, daire, işyeri veya depo gibi size ait bağımsız bölüm ortaya çıktığında kat irtifakı tapusu ve gerekli belgeler ile Tapu Müdürlüğüne başvuru yaparak kat mülkiyeti tapusunu alabilirsiniz. Dolayısıyla kat irtifakı almak her zaman avantajlıdır.

Kat İrtifaklı Daire Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

  • Kat irtifaklı daire alırken dairenin bulunduğu binanın iskanını kontrol ettirmelisiniz. İnşaat tamamlandığı halde bina için iskan alınmamış olabilir. İskansız bir binada tapunun kanunen geçerliliği iptal edilebilir.
  • Kat irtifaklı bir daire almadan önce kapsamlı bir risk analizi yaptırmalısınız.
  • Müteahhit, binayı belediyeye verilen konut projesi planına aykırı şekilde tamamlamış olabilir. Böyle bir durum söz konusu olduğunda belediye bina için yıkım kararı alabilir.
  • Kat irtifaklı dairelere banka kredisi verilmeyebilir. Daireyi satın almadan önce bu durumu araştırmalısınız.

Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Farklar

  • Kat irtifakı, inşaatın başlangıcından iskan alınması sürecine kadar kullanılan bir tapu türüdür. İskan alındıktan sonra kat mülkiyeti tapusuna geçiş yapılır.
  • Kat irtifakı tapusu ile arsa üzerinde belli bir miktara sahip olursunuz. Kat mülkiyeti tapusu ile arsa üzerine inşa edilen yapıdan daire, kat veya işyeri gibi bağımsız bir bölüme sahip olursunuz.
  • Kat mülkiyeti tapusu bulunan bir daire için rahatça banka kredisi çekebilir ve satılık daire ilanı verebilirsiniz. Kat irtifakı bulunan bir daire için banka kredisi çekmek ve satış işlemini gerçekleştirmek pek kolay değildir.

 

 

 

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

 

 

Kira Stopajı Nasıl Hesaplanır?

Tanju HAN (1).png

 

Ön kesinti anlamına gelen stopaj, ticari gayrimenkullerde kiralanan taşınmaz için ödenen vergi anlamına gelir. Kira geliri mülk sahibine ulaşmadan önce stopaj adı verilen vergi kesintisi yapılır.

Kira Stopaj Vergisi Nedir?

Kira stopajı, ticari gayrimenkul (işyeri) amacıyla kiraya verilen alanların brüt kira bedelleri üzerinden alınan vergi türüdür. Kira stopaj vergisini ödemesi gereken taraf ise kiracıdır.

Kira Stopaj Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Taraflar arasında yapılan kira sözleşmelerinde kira bedeli net veya brüt olarak belirtilir. Kira kontratında belirtilen net miktar kiracının mülk sahibine ödemesi gereken tutardır. Kiracının mülk sahibine ödeyeceği tutara kira stopaj kesintisi eklenerek brüt kira bedeli hesaplanabilir. Kira stopajı hesaplamak için birkaç farklı yol mevcut.

  1. Net kira tutarını biliyorsanız bu tutarı 0,80’e bölerek veya 1,25 ile çarparak brüt kira bedeline ulaşabilirsiniz. Brüt kira bedelinin yüzde 20’si stopaj oranını ele verir.
  2. Brüt kira tutarını biliyorsanız bunun yüzde 20’sini stopaj oranı olarak kenara ayırabilirsiniz. Brüt kira bedelinden yüzde 20’lik stopaj tutarını çıkardığınızda net kira bedeline ulaşmış olursunuz.
  3. Stopaj tutarını biliyorsanız bu tutarı 4 ile çarparak net kira bedelini, 5 ile çarparak ise brüt kira bedelini hesaplayabilirsiniz.

 

Kimler Kira Stopaj Vergisi Öder?

Bir işyeri kiralaması yapan tüm kiracılar kira stopaj vergisini ödemekle yükümlüdür. Mülk sahibinin kira stopaj vergisi için hiçbir sorumluluğu yoktur. Net kira bedeli 1.000 TL olan kiracının brüt kira bedeli 1.250 TL dır. Bu tutarın yüzde 20’si olan 250 TL ise stopaj vergisi olarak devlete ödenmelidir.

Kira Stopajı Ne Zaman Ödenir?

Kira stopajı ne zaman ödenir diye merak ediyor olabilirsiniz. Kira stopajı, kira bedeli üzerinden kesildiği için her ay düzenli olarak ödenir. Kira stopaj vergisi nereye ödenir konusuna gelirsek; kiralık işyeri kullanan tüm vatandaşların brüt kira bedelinin yüzde 20’sini her ay düzenli olarak vergi dairesine ödemesi gerekir.

 

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

 

Boş Daireyi Gezerken Kontrol Etmeniz Gereken Özellikler!

indir (5)

 

Emlak sitesi adresinde aradığınız özelliklere uygun olduğunu düşündüğünüz dairelerden bazılarını yakından görmek istersiniz. İlgili gayrimenkul danışmanıyla telefonda görüştükten sonra uygun bir tarih ve saat belirleme ise bir sonraki adımdır. İlan fotoğraflarından etkilendiğiniz o daireleri yakından görme zamanı gelmiştir.

Peki satın almayı veya kiralamayı planladığınız bir daireyi ilk kez görmeye gittiğinizde nelere dikkat etmelisiniz?

“Bu dairede yaşayabilirim” demeden önce kontrol etmeniz gereken 15 özellik

İşte “Bu dairede yaşayabilirim” demeden önce emin olmanız gereken 15 önemli konu…

  1. Dairenin bulunduğu binanın yaşını öğrenin. Eğer genç bir bina değilse, siz masraf yapıp taşındıktan bir iki yıl sonra kentsel dönüşümle binanın yenilenmeyeceğini kim garanti edebilir?
  2. Yine dairenin bulunduğu binaya ait bir sağlamlık raporu olup olmadığını sormalısınız. Depreme dayanıklı binalardaki daireler belki bir miktar daha pahalı olabilir ama sağlam bir binada yaşamak size huzur verecektir.
  3. Dairenin giriş kapısının güvenli ve yeni olmasını önemseyin.
  4. Daireye adım atar atmaz önce burnunuzu çalıştırın. Nem var mı? Hele de ziyaret ettiğiniz daire kuzeye bakıyorsa, nem oranının yüksek olabileceğinin habercisidir. Belki de süpürgeliklerin etrafını ve tavanları daha dikkatli incelemelisiniz.
  5. Dairenin kat planını incelerken eşyalarınızı rahatlıkla sığdırabileceğinize emin olun. Odalar ihtiyaçlarınız için yeterince büyük mü? Depolama alanı, gömme dolap ya da kapalı balkon varsa bu sizin için olumlu bir sinyal olacaktır.
  6. Dış pencere çerçevelerinin durumu, evin durumunu gösteren harika bir göstergedir. Çift camlı pencere camları arasında yoğunlaşma varsa, bunların hatalı olduğu anlamına gelir.
  7. Su basıncını kontrol etmek için muslukları çalıştırmaktan çekinmeyin.
  8. Kombili bir evi geziyorsanız, kombinin bakımının yapılıp yapılmadığını sorun. Mümkünse çalıştırılmasını talep edip her şeyin yolunda olduğundan emin olun.
  9. Duvarlar ne kadar ses geçiriyor? İşte hayalinizdeki evi bulsanız dahi, taşındıktan sonra büyük pişmanlık yaşamamak için mutlaka anlamanız gereken sorular biri! Ses yalıtımını her zaman önemseyin.
  10. Bir başka önemli konuysa evin gün ışığı alıp almadığı… Çünkü aydınlık evler içinde yaşayan insanların ruh haline de olumlu etki yapar.
  11. Dairenin bulunduğu sokağın yakınlarında size keyifli vakitler vadedecek kafe, restoran, park gibi yerler ya da ulaşımını kolaylaştıracak toplu taşıma durakları, ana yollara yakınlık gibi avantajlar söz konusu mu?
  12. Binaya ait otopark asla atlamamanız gereken detaylardan! Otopark varsa, her dairenin kendine ait otopark alanı olup olmadığını sormalısınız.
  13. Satın almak için gezdiğiniz bir daire ise satış fiyatı ile beraber muhtemel masrafları da üzerine ekleyerek bir bütçe hesabı yapın. Eğer kiralamak için baktıysanız, depozitodan taşınma giderlerine, kira fiyatından olası ek masraflara kadar sizin için doğru tercih olup olmadığını, yani bütçenizi kontrol edin.
  14. Eğer birinci el yani yeni bir daireyse sorun yok ama ikinci el bir daireden söz ediyorsak, geçmişten kalan doğalgaz, elektrik, su vb. fatura ödemelerinin kalıp kalmadığını araştırın.
  15. Son olarak, eğer bu kontrol listesindeki tüm konular hakkında sizi mutlu edecek yanıtlar aldıysanız, yapmanız gereken son bir şey kaldı. Başka bir günün (mümkünse hafta sonu) farklı bir saati de bu daireyi tekrar gezmek için yeni bir randevu oluşturmak.

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

 

 

Kıbrıs’ta Ev Sahibi Olmak İçin 3 Neden!

indir (4)

 

Son dönemlerde Akdeniz’in popüler destinasyonu olan Kıbrıs’ın Türkiye’ye yakın olması, ada atmosferini ve doğasını sevenler için önemli bir avantaj sağlıyor. KKTC’nin 6 ilçesinden en kalabalık şehri başkent Lefkoşa, tatilcilerin en çok tercih ettiği yer ise Girne. Yaz aylarında Türkiyeli ve yabancı turistlerin gözdesi olan Kıbrıs, sosyo-ekonomik açıdan genç bir nüfusa sahip.

Kıbrıs, gelişen emlak piyasasıyla yatırımcılara da fırsat sunuyor. Son üç yılda hız kazanan konut projeleri ilgi görmeye devam ediyor. Konut ve arsaların uygun fiyatlı olması Kıbrıs’ta gayrimenkul yatırımı yapanların ve adaya yerleşmek için ev satın alanların sayısını artırıyor.

İşte doğası iklimi ve gelişen konut piyasasıyla ünlenen KKTC’de ev sahibi olmak için 3 neden…

1- Yatırım imkânı

Sakin doğası ve güzel plajlarıyla olduğu kadar, son yıllarda yurt dışından gelen gayrimenkul yatırımları ile de dikkat çekiyor. İmar yasasındaki değişiklik ile Kuzey Kıbrıs’taki en büyük emlak projelerinin hayata geçtiği Girne’de yatırım yapmak önem kazandı.

Konut piyasasında hem yerli hem yabancı yatırımcılar yer alıyor, KKTC‘de komşularına kıyasla ev fiyatlarının düşük olması da yabancı yatırımcılar açısından fırsat olarak görülüyor.

KKTC ilçelerinde, her ihtiyaca uygun konut bulunuyor. Lüks villa, yazlık ev ve  daireler sahiplerini bekliyor. Daireler genellikle 3+1, 2+1 ve 1+1 olarak inşa edilmiş. Lüks villa ve yazlık evlerin ise standartları değişiyor. Lefkoşa, Gazimağusa, İskele ve Girne’de 200 – 400 bin TL arası 1+1, 2+1 ve 3+1 satılık daire bulmak mümkün. En uygun villalar ise 600 – 800 bin TL aralığında İskele ilçesinde yer alıyor. Villa tipi konutların fiyatları tüm ilçelerde 1 milyon TL’den başlıyor, denize yaklaştıkça fiyatlar artış gösteriyor.

Kıbrıs’ta 1+1, 2+1, 3+1 daire kiralık daire fiyatları 1.800 TL ile 6 bin TL arasında değişiyor, bazı ev sahipleri kirayı yıllık olarak talep edebiliyor.

2- Doğası ve iklimi

Kıbrıs, plajlarıyla yaz aylarında tatilcilerin ilgisini çekiyor. Kıbrıs’ın en bilinen turistik bölgeleri; Lefkoşa, Gazimagusa, Girne, Güzelyurt ve İskele. Yaz aylarında ülkeyi ziyaret edenlerin sayısı da artıyor. Golf, su sporları ve tekne gezileri yapmak isteyenler için olanak sunuyor. Akdeniz kıyısındaki liman kenti Girne ise en popüler tatil beldesi ve aynı zamanda turizm yatırımlarının da en çok olduğu ilçe olarak biliniyor. Yazlık ev satın almak isteyenler, daha uygun konutların olduğu gelişmekte olan İskele ilçesini de tercih edebilir.

 

3- Türk vatandaşları için ev satın alma kolaylığı

Kıbrıs’ta satın alınan bir gayrimenkul için satış sözleşmesi imzalandıktan 21 gün içerisinde tapu dairesinde kaydedilmesi, taşınmaz malın KKTC’ de Bakanlar Kurulu’ndan satın alma izni alınması gerekiyor. Konut alan ve 90 günden fazla Kıbrıs’ta kalmak isteyen TC vatandaşları, oturma izni çıkartarak 1 yıl boyunca oturma izni elde edebiliyor. Oturma izninin her yıl yenilenmesi gerekiyor. Emekliler için oturma izni şartı aranmıyor.

Türk vatandaşları KKTC’de birden fazla gayrimenkul satın alamıyor, birden fazla taşınmaz satın alma için KKTC’de şirket kurmak gerekiyor.

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

 

Arazi Bankacılığı Uygulaması Başlıyor!

indir (2).jpeg

 

Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından tarım ve arazilerin daha fazla boş kalmayıp işletmelerin büyümesi ve gelişmesi adına Antalya, Trabzon, Çorum, Bursa, Van, İzmir ve Şanlıurfa’da “Arazi Bankacılığı” uygulaması başlayacak.

Arazi Bankacılığı Başlıyor!

Boş kalan arazilerin değerlendirilmesi ve üretimde birtakım artış sağlanması için “Arazi Bankacılığı” faaliyete geçecek. 2019-2021 yılları arası tarım arazilerinde yaşanan sorunlara çözüm olmak için uygulama başlıyor. Bakanlık tarafından, bu yıl atıl tarım arazilerinin üretim göstermesi için tarımsal işletmelerin etkin çalışabilmesi için arazi edinim uygulamaları ve arazi bankacılığı uygulaması başlayacak.

Yapılan toplantı sırasında arazilerin verimli olduğu bölgelerde sulu tarım alanlarının daha değerli olduğu ve daha kolay bir şekilde kiralandığı belirtildi. Ancak verimsiz olan kuru bölgelerde ise durum tam tersi olarak ifade edildi.

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

 

 

Mirasçıların Dikkatine!

miras-vergisi-matrahı

 

Vergi dönemi geliyor!

Miras hukuku kapsamında yer alan bilgiler neticesinde, menkul yada gayrimenkullerin veraset yolu üzerinden herhangi bir şekilde intikal etmesi halinde mirasın da vergisini ödemek zorundayız. Bu yıl mirasçılar vergi ödeyecek. Peki mirasçılar ne kadar vergi ödüyor? İşte detaylar…

Herhangi bir kişi öldüğü zaman tüm mal varlığı mirasçılara kalıyor. Yinede tek ölüm sebebi olmadığı ve mal varlığı olan kişilerin, istediği kişiye karşılıksız bir şekilde vermesi üzerine miras durumu olarak kabul ediliyor.

Bu bakımdan mirasçılar sahip oldukları bu mallar için bir vergi ödemek zorunda kalıyor. Miras vergisi beyannamesinde yer alan bilgilerde ölüm durumu için kişi ülkemizde ölmüşse, ölüm tarihinden itibaren tam 4 ay içerisinde verilmesi gerekmekte. Ancak yurtdışında ölen bir yabancı için 6 ay içinde beyanname vermesi gerekiyor.

Veraset ve intikal vergileri 3 yıl boyunca ödenmekte. Bu verginin yılda 2 eşit taksit şeklinde ödendiğini belirtelim. Ödeme zamanları ise Mayıs ve Kasım ayı olarak ifade ediliyor. 1. vergi zamanı bu yıl 1 Mayıs’ta başlıyor ve 31 Mayıs’ta son ödeme günü oluyor. 2. ödeme ise 1 ve 30 Kasım tarihleri arasında olacak.

1 Ocak 2019 Tutarlar Ne Kadar?

Evlatlık dahil eşten füruğ ve eşinden her birine bırakılan miras hisselerinde  250.125 TL olurken, füruğ olmaması halinde eşe isabet eden miraslarda 500.557 TL olarak belirtiliyor. Ancak ivazsız bir şekilde meydana gelen durumlarda 5.760 TL ödenmesi gerekiyor. Milli piyango, şans oyunları gibi durumlarda ise 5.760 TL oluyor.

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

 

 

Yapı Denetimin Önemi ve Firmalarının Sorumluluğu Nedir?

indir

 

Yapı Denetimin Önemi

Deprem gerçeği ile belirli aralıklarla yüzleşen ülkemizde, yeni yapıların  yeni yapılacak yapılara ve ihtiyaç halinde eski yapıların kontrol edilebilmesi adına Deprem Yönetmeliği ve Yapı Denetimi Hakkında Kanun yürürlüğe girdi.

Yapı denetimi hakkında kanun, “Bu Kanunun amacı; can ve mal güvenliğini teminen, imar plânına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak ve yapı denetimine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir”

(4708 sayılı Yapı Denetim Hakkındaki Kanun Madde 1)  Kanun kapsamında Yapı Denetim Firmalarının tanımı, kuruluş ve çalışma yöntemi, sorumluluk ve görevleri, yapılamayacak işler tanımlanmıştır.

Yeni yapımı planlanan her yapıda proje ve ruhsat aşamalarından başlamak üzere işyeri teslimi, inşaat süreci, tamamlanma ve işyeri bitirme tutanağı ve iskan aşamasına kadar projelerin uygunluğu, inşaatın projeye uygun yapılıp yapılmadığı, iş güvenliği ve işçi sağlığı vb. konular yapı denetim firmalarının sorumluluğundadır. Kanunla belirlenen yer ve bina türleri haricinde tüm yapılacak yapıların yapı denetim kontrol ve sorumluluğunda yapılması gerekmektedir.

Yapı denetim firmaları ortaklarının tamamının mimar, mühendis olması gerekmektedir. Firmalar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilip kontrol edilmektedir.

Yapı Denetim Firmalarının Sorumluluğu

Yapı denetim firmaları ortaklarının tamamının mimar, mühendis olması gerektiği; firmaların Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilip kontrol edildiğini belirten İnanç Esat: “Yapı denetim firmasının sorumluluğu taşıyıcı sistemden dolayı on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise iki yıldır. Kanun kapsamında yapıda yapı kullanma izni alındıktan sonra ilgili idareden izin alınmadan yapılacak tadilattan doğan yapı hasarından, izinsiz tadilat yapan sorumludur.

Yapı denetim sadece yapı denetim firmasının sorumluluğunda olmayıp, yapı sahibi, müteahhit ve yapı denetim şirketi ile şantiye şefinin sorumluluğu altındadır.

Rant amaçlı yapılan ve genellikle inşaat bitimi, iskan sonrası eklenen kat, büyüme veya eklentilerin binayı statik olarak etkilediği bilinmelidir. Deprem kuşağında bulunduğumuz gerçeği ile yapıların kontrollü, projesine uygun ve gerekli teknik yöntemler ile yapılması gerekmektedir.” bilgisini aktardı.

Son dönemde kısmen yatırım, kısmen vatandaşlık işlemi için yabancıya gayrimenkul satışlarının arttığını belirten İnanç Esat, yerli veya yabancı yatırımcının güvenle yatırım yapabilmesi, sağlam ve kontrollü tüm denetimleri sağlıklı bir şekilde yapılarak üretilmiş yapılardan geçtiğinin altını çiziyor.

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

 

Konut Kredisi Hakkında Bilinmesi Gerekenler!

indir (2)

 

Kenarda birikmiş parası olmayan ancak ev almak isteyen vatandaşların sıkça konut kredisini tercih ediyor. İşte 5 soruda konut kredisi hakkında bilinmesi gerekenler…

Konut kredisi birçok kişinin duyduğu bir kredi türü. Peki hakkında tam olarak ne kadar bilgi sahibiyiz? Milliyet’in editörleri konut kredisi hakkında bilinmesi gerekenleri 5 başlıkta toplamış. İşte 5 soruda konut kredisi hakkında bilinmesi gerekenler;

1- Konut kredisi nedir?

Konut kredisi, satın alınması planlanan bir evin, teminat altına alınması koşuluyla bankalar tarafından verilen kredi türüne deniyor. Ev sahibi olmak ya da geleceğe yatırım yapmak isteyen ancak yeterli birikimi olmayan vatandaşlar konut kredisi yardımıyla önce borçlanıyor, ardından da hayallerini süsleyen eve ya da planlarına kavuşuyor. Konut kredisinde, kira öder gibi kredi ödüyor, bu yöntemle ev sahibi oluyorsunuz.

2- Konut kredisinin vadesi ne kadar olmalı?

Konut kredisinin vadesi genellikle sabit faiz oranlarıyla 5 ila 30 yıl arasında değişiyor. Ancak elbette satın almak istediğiniz konuta karar verdikten sonra kredi imkânları sunan bankaları iyi araştırmanız gerek. En uygun faiz oranlarını sunan bankaları başvurmanız avantaj.

3- Kredi başvurusundan sonra ne oluyor?

Kredi başvurusunda bulunduktan sonra onay bekliyorsunuz. Onay aldıktan sonra ise devreye gayrimenkul değerlendirme uzmanları giriyor. Bu uzmanlar, satın almayı istediğiniz evin değerini belirliyor. Bu evin değerinin dörtte birini peşin vermeniz gerekiyor. Yasalara göre, yüzde 70 ila 75 aralığına kadar konut kredisi verilebiliyor. Geri kalan yüzde 25-30’luk kısım için ise peşinatınızın olması şart.

4- Konut kredisi almak için hangi belgeler gerekli?

Kredi başvurusunda bulundunuz ve ön onay aldınız. O zaman gerekli belgelerle bankaya uğramanız gerek. Konut kredisi için bankalar, nüfus cüzdanı, ikametgah ve gelir beyanı talep ediyor. Daha önce kredi borcu nedeniyle haklarında banka takip kararı bulunan kişilerin kredi almaları zor. Şayet düzenli bir geliriniz varsa, o zaman başvurunuzun onaylanması yüksek bir ihtimal.

5- Krediyi kısa vadede ödemek neden önemli?

Konut kredisi, birçok vergiden muaf olduğu için avantajlı bir kredi türü. Buradaki püf nokta, kredi ödemenizin zaman aralığını gelir durumunuza göre belirlemek. Daha az faiz ödemek için, alacağınız krediyi kısa vadede ödemeniz önemli.

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

Mobil Pazarlama Nedir?

indir

Girişimcilerin en çok merak ettiği sorulardan birisi olan “müşterileri cezbetmek ne demek?” sorusuna mobil pazarlama perspektifinden yanıt vereceğiz… Mobil cihaz kullanıcılarına hitap etmek isteyen şirketler, kişiler ya da kurum veya kuruluşlar tarafından farklı teknikler kullanılarak uygulanan pazarlama stratejilerinin tamamı mobil pazarlama olarak tanımlanabilir. Doğru bir şekilde kullanıldığında hedef kitleye kişiselleştirilmiş, zaman ve mekan odaklı deneyim sunan mobil pazarlama; şirketlerin potansiyel müşterilerine en etkili şekilde ulaşmalarını mümkün hale getirir.

Cep telefonları, tabletler, mobil cihazlar, web siteleri, e-mail servisleri, SMS ve MMS, sosyal medya veya uygulamalar aracılığı ile yürütülebilen mobil pazarlama stratejileri, mobil cihazların masa üstü bilgisayarlara olan üstünlüğünün netleşmesiyle giderek daha önemli hale gelmiştir.

Mobil pazarlama hakkındaki soru işaretlerini yanıtlayarak mobil pazarlamanın önemini sunabilmek için bu yazımızda en önemli kavramları ele aldık. “Mobil nedir?”, “Pazarlama nedir?”, “Mobil pazarlama ne demek?” gibi soruların yanıtları sizleri bekliyor.

Mobil Pazarlama Nedir?

Mobil pazarlama hakkında bilgi aktarmaya geçmeden önce “mobil nedir?”, “pazarlama nedir?” temel kavramlarını kısaca açıklamak istiyoruz. Mobil; taşınabilen anlamına gelir. Pazarlama ise bir ürünün ya da hizmetin satışını yükseltmek amacıyla gerçekleştirilen tüm stratejilerin bütünüdür. Bu temel kavramlardan yola çıkarak mobil pazarlamayı şu şekilde tanımlayabiliriz.

Mobil pazarlama; web siteleri, e-posta, sosyal medya, SMS, MMS ve mobil uygulamalar aracılığıyla akıllı telefonlar, tabletler ve / veya diğer mobil cihazları aracılığı ile hedef kitleye ulaşmayı hedefleyen çok kanallı bir dijital pazarlama stratejisidir.

Pazarlama Stratejileri Nasıl Planlanır?

Mobil pazarlama stratejileri hazırlanırken dikkat edilmesi gereken temel unsur, stratejilerin şirketlerin, markaların ve hedef kitlelerin beklentilerini karşılaması, benzersiz ve dikkat çekici olmasıdır.

Pazarlama stratejileri nelerdir sorusu bu anlamda bir tık değer kaybeder. Çünkü her markanın hitap ettiği kitle, hitap edilen kitlenin özellikleri ve marka mesajları kendine has özellikler taşır. Bu nedenle mobil pazarlama stratejileri belirlenirken adım adım ilerlemelidir.

  1. Hedef Kitlenizi Tanıyın

Mobil pazarlama strateji inşa etmenin en önemli aşaması hedef kitle analizinin yapılmasıdır. Hedef kitlenizin yaş aralığı, mesleği, yaşadıkları yer, demografik özellikleri ve gelirleri size mobil pazarlama stratejisi oluştururken önemli bir dayanak olacaktır. Hedef kitlenin alışkanlıkları mobil pazarlama yöntemleri seçiminde de oldukça kritik kararların verilmesini sağlayacaktır. Hedef kitlenizi anlamak ve tanımlamak için Google Analytics verilerini inceleyebilir, özel anketler düzenleyebilir, sosyal medya takipçilerinizin beğeni analizini çıkarabilirsiniz.

  1. Hedeflerinizi Belirleyin

Efektif bir strateji belirlemek isterseniz hedeflerinizin belli olması gerekir. Mobile platformları nasıl, hangi amaçla kullanacağınızı; hedef kitlenizin temel isteklerinin ne olduğunu, hangi mobil kanalları tercih edeceğinizi netleştirmelisiniz.

  1. Temel Performans Göstergelerinizi İnceleyin

Tüm pazarlama yöntemlerinde olduğu gibi mobil pazarlama çalışmalarınızı test etmeli ve gerekirse elde ettiğiniz veriler doğrultusunda optimize etmelisiniz. Ölçülebilir ve gerçekçi mobil kampanyalar düzenlediğinizden emin olmalısınız. Yoksa tüm emeğinizin boşa gideceğinden ve amaçlarınıza hizmet etmeyeceğinden emin olabilirsiniz.

  1. Mobil Verileri Takip Edin

Mobil içeriklerinizin hedef kitleye ne kadar ulaştığını, geri dönüşlerin ne kadarının size hedefinize yakınlaştırdığını belirlemelisiniz. Böylece farklı platformlardaki mobil kampanyalarınızın web site trafiğine ne kadar katkıda bulunduğunu da kestirebilirsiniz.

Mobil Pazarlamada Hangi Stratejileri Kullanabilirsiniz?

Şirketinizi mobil platformlarda tanıtmak, bilinirliğini arttırmak, marka değerinizi yükseltmek, hedef kitlenizle etkileşime girmek, müşteri sadakati sağlamak, potansiyel müşterilere erişip karlılığınızı arttırmak istiyorsanız uygulama tabanlı pazarlama, lokasyon tabanlı pazarlama, QR kodları, SMS, E-mail, mobil görsel reklamları gibi farklı stratejileri kullanabilirsiniz.

Bu noktada dikkat etmeniz gereken hangi stratejiyi ya da stratejileri tercih edeceğinizi doğru bir şekilde belirleyebilmektedir. SMS okumayan bir kitleye SMS pazarlaması ile erişmeye çalışmak mantıklı bir seçenek olmayacaktır. Unutmayın, son yıllar kesinlikle denenmemesi gereken pazarlama stratejileri örnekleri ile doludur. Siz de mobil pazarlamanın karlılığını yaşamak istiyorsanız, en başından işinizi sıkı tutmalısınız.

Mobil Pazarlamanın Önemi

Artık herkes, 7’den 77’ye mobil cihaz kullanıyor. Kimisi tablet kimisi akıllı cep telefonları ile internette gezinmeyi tercih ediyor. Dolayısıyla mobil pazarlama kendini hatırlatmak ve rekabet gücünü artırmak isteyen şirketler için hayati öneme sahip hale geliyor. Mobil pazarlama potansiyel ve mevcut müşterilere hızlı bir şekilde ulaşılmasını mümkün hale getiriyor. Anlık sonuç almak mobil pazarlama ile mümkün olurken, mobil pazarlama kampanyalarının kolay yönetilebilmesi de mobil pazarlama avantajlarını fazlalaştırıyor. Çoğunlukla atlanan ancak çok önemli olduğu gerçeği görmezden gelinemeyen bir durum da mobil pazarlamanın viral etki yaratabilme potansiyelidir. Çok geniş kitlelere erişme fırsatı sunan mobil pazarlama sistemli bir şekilde yürütüldüğünde firmaların marka imajlarını iyileştirir ve evet en nihayetinde karlılığını da yükseltir.

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

 

Çifte Vatandaş Olmanın Yararları Nelerdir?

0.jpg


Şimdi her zamankinden daha fazla, bu küreselleşme dünyasında, vize kısıtlamaları olmadan özgürce seyahat edebilmek ve kendiniz ve aileniz için en iyi geleceği sağlayabilmek giderek önem kazanıyor. Çifte vatandaşlık almak, bugünlerde yapılabilecek en iyi eylemlerden biri olabilir. Vize içermeyen seyahatten yeni bir kültürün parçası olmak ve bir ülkeye daha “ev” deme şansını vermek, çifte vatandaşlık birçok fayda sağlar ve hatta bazıları için prestij sembolü olabilir.

Bir iş adamı, girişimci, sık sık seyahat etmeyi seven veya aileniz için daha iyi bir gelecek sağlamak isteyen bir kişi olmak, ikinci bir ülkeden vatandaşlık almak sizin için hayatı kolaylaştırabilir. Çifte vatandaşlık, özellikle çocuklu aileler tarafından tercih edilir, çünkü bu, gelecekte onlar için daha iyi eğitim ve daha fazla seçenek anlamına gelebilir. Çocuğunuz, sıkı bir vize başvuru sürecinden geçmek zorunda kalmadan nerede çalışmak, çalışmak ve yaşamak istediğini seçebilir. Seçeneklere sahip olmak her şeydir. Her iki ülkede de yaşama, her iki ülkede de mülk satın alma, her iki ülkede de okula gitme ve her iki ülkede de çalışma seçeneğine sahipsiniz.

Çifte vatandaşlığa sahip olmanın en iyi bölümlerinden biri de iki harika ülkeyi eve çağırmak. İki kültürün bir parçası olabilirsiniz ve bu şüphesiz hem sizin hem de aileniz için sayısız fayda sağlayacak. Özellikle çocuklarınız yeni çevrelere, yeni insanlara alışacak ve kendi üçüncü kültürlerini geliştireceklerdir. Vatandaşlığınızı çocuklarınıza ve bazı ülkelerde, çocuklarınızın çocuklarına bile aktarabilirsiniz.

Gördüğüm gibi ikinci bir vatandaşlık geleceğin için bir yatırım. Ne tür bir programa başvurmak istediğinize bağlı olarak, kesinlikle seçenekler var. Örneğin, doğrudan vatandaşlık başvurusu yapmak istiyorsanız, bazı ülkelerin yatırım programlarıyla vatandaşlığı vardır. Bu programlardan birkaçı, Karadağ, Dominika, Antigua ve Barbuda, St. Kitts ve Nevis, Grenada, Türkiye ve Malta’dır.

Yatırım türleri ve miktarları her ülke için farklıdır. Örneğin, Karadağ’ın programı henüz açıklanmış ve ülkedeki önceden belirlenmiş 4 veya 5 yıldızlı otellere yatırım yapacak yalnızca 2000 başvuru sahibine verilecek. Dominika ve Antigua ve Barbuda gibi ülkeler, ulusal kalkınma ve sosyal fonlara yatırım yapılmasını gerektirir. Malta ayrıca başvuru sahiplerinin Malta’nın ulusal kalkınma ve sosyal fonuna katkıda bulunmalarının yanı sıra Hükümet onaylı finansal araçlara yatırım yapma ve beş yıl boyunca sürdürülecek mülk alım veya kiralama işlemlerini yapmalarını ister. Her programın kendi yararları vardır, ancak ihtiyaçlarınızı özel olarak karşılayan bir program seçmeniz önemlidir.

Vatandaşlığa geçme yoluyla vatandaşlık, çoğu kişinin tercih ettiği bir seçenek. Bu, önce bir ülkenin ikametgahını kazanmak ve sonra vatandaşlık kazanmak için gereken kurallara ve yasalara uymakla geçer. Örneğin, Kanada, başvurudan önceki 5 yılda Kanada’da ikamet eden Daimi Sakinlere vatandaşlık verir. Bu davalardaki asıl zorluk ilk önce kalıcı ikamet almak. Bu ülkeler sizden birkaç yıl alabilen ve kalıcı ikamet ve nihayet vatandaşlıktan kaynaklanan bir göç sürecinden geçmenizi istiyor.

İkinci bir vatandaşlık almayı düşünmeye başlarsanız, hangi ülkenin hangi programın sizin için en iyisi olduğunu düşünmeniz önemlidir. Neden ikinci bir vatandaşlık istediğinizi ve sizin ve ailenizin gelecekte neyi umduğunu düşünün. Birçok seçenek var, ama püf noktası sizin için doğru olan seçeneği seçmektir.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

Gayrimenkul Danışmanları İçin Şirket Nasıl Kurulur?

indir

 

Ticari faaliyetleri neticesinde elde edilen gelir şirket kurularak resmi bir şekilde vergilendirilebilir. Şirket kurmak bu açıdan düşünüldüğünde ticari faaliyette bulunan kişiler için bir tercihten çok zorunluluk olma özelliği taşır.

Anonim, Limited ve Şahıs Şirketleri Nasıl Kurulur?

Şirket kurma süreci, kurulacak şirketin özelliğine ve niteliğine göre değişiklik gösterebilir. Şirket kurma sürecini başarıyla tamamlamak isteyen kişilerin ilk önce şirketin türüne karar vermeleri gerekir. Elindeki sermayeyi de düşünerek belirlenen şirket türünün resmilik kazanması adına mali müşavirler ile anlaşmalı, şirket özelliklerine göre sözleşme yapılmalı, noter işlemleri sonuçlandırılmalı, vergi dairesi işlemleri tamamlanmalı ve ticaret sicil memurluğuna gidilmelidir. Akabinde tüm resmi işlemler tamamlanınca işe başlama bildirimi ile ticari faaliyetlere yasal olarak start verilebilir.

Şahıs Şirketleri Nasıl Kurulur?

Muhasebe ücretinin düşüklüğü, açılıp kapatılmasının kolay olması, bireysel olarak açılabilmesi ve vergi sistemindeki kademeli artışlar gibi çeşitli avantajları bulunan şahıs şirketleri, en çok tercih edilen şirket türlerinin başında gelmektedir. Şahıs şirketlerinin kurulabilmesi için ilk olarak gerekli evrakların tamamlanması gerekir. Şahıs şirketi açmak için gereken evraklar arasında kimlik fotokopisi, ikametgah senedi, imza beyannamesi, kira sözleşmesi ya da tapu fotokopisi gerekir. Toplamda 1000 – 1500 TL aralığında bir maliyetle açılabilen şahıs firmalarının maliyetleri sektör ve faaliyet bölgesi doğrultusunda değişiklik gösterebilir. Şahıs şirketi kurduktan sonra iş kolu doğrultusunda çeşitli odalara kaydolmak gerekebilir. Şahıs işletmelerinin açılış işlemleri girişimci ya da girişimci tarafından vekalet verilen muhasebeciler tarafından yapılabilir.

Limited Şirketler Nasıl Kurulur?

İki veya daha fazla tüzel ya da gerçek kişi tarafından kurulabilen limited şirketler; en az iki en fazla 50 ortakla kurulabilir. Asgari olarak 10 bin TL ile kurulabilen limited şirketler bankacılık ve sigorta sektörleri haricinde her alanda faaliyet gösterebilir. Sabit bir oran üzerinden vergilendirme lerin gerçekleştirilmesi, şahıs işletmelerine oranla daha yüksek bir prestije sahip olması gibi avantajlara sahip olan limited şirketlerin açılış maliyetleri çalışılan mali müşavirin ücretlendirme politikasına göre değişebilir.

Limited şirketi açmak için gerekli evraklar; kuruluş bildirim formu, dilekçe, ikametgah belgesi, sermaye yatırıldığına dair banka dekontu, oda kayıt beyannamesi, kira kontratı ya da tapu ve noter tasdikli sözleşme olarak sıralanabilir.

Limited şirketi kuruluşunda;

Ticari unvanının seçilmesi gerekir.
Ticaret unvanı ve imza yetkisi olan ortakların imzalarını notere tasdik ettirmeleri gerekir.
Sermayenin on binde dörtlük bir kısmının Rekabet Kurumuna yatırılması gerekir.
Bir tanesi asıl ve üç nüsha olmak üzere şirket ana sözleşmesi faaliyete başlanan bölgede yetkisi bulunan ticaret sicil memurluğuna tescil ettirilmelidir.
Kayıt beyannamesi ticaret sicil memurluğuna verilmelidir.
Şirket ortakları gerçek kişi ise onaylı nüfus suretleri ve ikametgahları ticaret sicil memurluğuna teslim edilmelidir.
Vergi ve sosyal güvenlik kayıtlarının yapılabilmesi için şirket kuruluş dilekçesinin ticaret sicil memurluğuna bırakılması gerekir.
Yetkili ticaret ya da sanayi odalarına kayıt yaptırılmalıdır.
Tescil bilgilerinin ilanı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanmalıdır.

Anonim Şirket Nasıl Kurulur?

Kurulması için en az 50 bin TL gereken anonim şirketler; sabit vergi oranlarının uygulandığı şirket türleri arasında yer alır. Ana sözleşme onayı, her ortak için imza beyannamesi, müdür için imza sirküleri, oda kayıt beyannamesi, sermaye yatırıldığına ilişkin banka dekontu, kuruluş bildirim formu ve dilekçe gibi evraklarla kurulabilen anonim şirketler borçlarından kendileri mesuldür. Anonim şirketi kurulabilmesi için takip edilmesi gereken adımlar şu şekilde sıralanabilir:

İlk önce şirketin unvanı seçilmelidir.
Seçilen ticari unvanının ve imza yetkisi bulunanların imzalarının notere tasdik edilmesi gerekir.
Limited şirket kuruluşunda olduğu gibi sermayenin on binde dörtlük bir kısmının Rekabet Kurumuna yatırılması gerekir.
Kayıt beyannamesi ticaret sicil memurluğuna verilmelidir.
Şirket ortakları gerçek kişi ise onaylı nüfus suretleri ve ikametgahları ticaret sicil memurluğuna teslim edilmelidir.
Vergi ve sosyal güvenlik kayıtlarının yapılabilmesi için şirket kuruluş dilekçesinin ticaret sicil memurluğuna bırakılması gerekir.
Yetkili ticaret ya da sanayi odalarına kayıt yaptırılmalıdır.
Tescil bilgilerinin ilanı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanmalıdır.
Anonim şirketlerin kuruluşunda atlanmaması gereken bir diğer önemli husus da ana sözleşmelerinde yer alması gereken bilgilerdir. Anonim şirketlerin ana sözleşmesinde; şirket kurucularının tamamının isimlerinin ve adreslerinin, şirketin unvanının, şirketin merkez adresinin, sermayesinin, ödeme suret ve şartlarının, genel kurul çağrı şeklinin, ilanların yayınlanma şekli ve şartlarının, şirketin süresinin, ortakların taahhüt ettikleri sermaye pay türlerinin yer almalıdır.

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

Yatırım Amaçlı Konut Alacakların Bilmesi Gerekenler!

 

indir.jpeg

 

Emlak yatırımı yapmak amacıyla ev satın almayı düşünenler için en değerli bilgi yatırımların sağlayacağı kazançtır. Satın alınan evden kâr etmek için öncelikle aylık kira gelirini doğru hesaplamak yatırımı değerli hale getiriyor.

Gayrimenkul, her dönemin yatırımcısına kazandıran yatırım araçlarının başında geliyor. Siz de emlak yatırımı amacıyla ev almayı düşünüyorsanız, kazançlı bir süreç için dikkat edilmesi gereken öneriler sizi bekliyor.

1) Evin tapusunu inceleyin!

Sadece yatırım amaçlı değil, yaşamak için konut alanlarında dikkat etmesi gereken bir konu bu. Evin yasal durumunu incelemek gerekir. Yani evin tapusu kat mülkiyetli mi ya da kat irtifaklı mı? Bu soruların cevabını mutlaka öğrenmelisiniz.

2) Arsanın durumuna dikkat

Evin arsasının, su havzası ya da deprem bölgesinde olması ileride sorun çıkarabilir. Çünkü bu tür bir arsada yer alan konutun satışı zor olur. Satıldığında da değeri beklenen rakamlara ulaşmayabilir.

3) İyi bir araştırmacı olun

Emlak yatırımı yapmak, iyi bir araştırmacı olmayı gerektirir. Hangi tür gayrimenkule yatırım yaparsanız yapın, yıldızı parlayacak bölgelerin öncelikli olması gerekir. Bu tür bölgeler yatırımcısına her zaman kazandırır. Yatırım yapmayı planladığınız bölgedeki konut satış ve kira değerlerinin yıllar içerisinde nasıl bir seyir izlediğini öğrenmek önemlidir.

4) Evin metrekaresi

Yatırım amaçlı alınan bir evin metrekaresi elbette önemli. Ancak son yıllarda özellikle küçük metrekareli evlere ilgi var. Bu tür konutlar yatırım amaçlı alınıp satılıyor. Hatta kiracı bulmak da daha kolay oluyor.

5) Aidatını öğrenin

Satın almayı düşündüğünüz konutun aidatını mutlaka öğrenmelisiniz. Çünkü yüksek aidatı olan bir konutun kiraya verilmesi zor olabilir.

6) Kira çarpanını hesaba katın

Yatırım için verdiğiniz paranın geri dönüşü, yani amortisman süresi önemli. Yatırım için kullandığınız miktarı 20 yılda geri alıyorsanız, bu kazançlı bir yatırım değildir. Bu nedenle kira geliri yüksek olabilecek evleri seçmelisiniz. Yani kira çarpanını mutlaka göz önüne alın. Bunun için evin yıllık kira gelirini satış fiyatına bölmeniz gerekiyor.

7) Evin lokasyonu önemli

Evin lokasyonuna, bulunduğu bölgenin gelişimine dikkat edin. Gelişime açık, ulaşım olanakları olan evleri tercih edin. Bu tür evlerin hem değeri artar hem de kira getirisi yüksek olur.

Emlak yatırımı yapmak için satın aldığı konutu hemen kiraya vermek ve kısa süre içerisinde kira geliri elde etmek isteyenler ne yapmalı? En kısa sürede, en iyi fiyattan kiraya verilebilecek konutların ortak özelliği ulaşım avantajına sahip olmaları… Ulaşım kolaylığı kadar etkili olan bir başka özellik ise yakın çevresinde hastane, okul, park bulunması.

8) Maketten ya da topraktan ev satın alırken dikkat!

Topraktan ya da maketten ev satın almak fiyat açısından avantaj sağlayabilir. Böylece proje bittiğinde belli bir değer artışını yakalamış olur. Ancak bu tür yatırımların risk taşıdığını, proje bittiğinde beklediğiniz gibi tamamlandığını yaşama ihtimaliniz var.

9) Bütçenizi doğru yönetin

Konut projesinden birinci el bir daire satın alacaksınız, birçok ödeme ve kampanya seçeneği ile karşı karşıyasınız demektir. Seçenekler arasında karar verirken, bütçenize ve satın aldığınız daireyi kiraya verdiğinizde ödemelerinizi nasıl planlayacağınıza göre bir çalışma yapmadan harekete geçmeyin.

10) Sosyal donatıları olsa…

Bir evin çeşitli sosyal donatılara sahip olması değerini artırır. Günümüzde artık konut alınırken bu tür özellikler talep ediliyor. Sosyal donatılar ise site içerisinde ya da konut projeleri dahilinde yer alan daireler için geçerli oluyor. Konutu ileride satarken böyle bir avantaja sahip olması önemli.

 

Kiracısı hazır ev almak doğru yatırım mıdır?

Peki içinde kiracının oturduğu ve sözleşmesi nedeniyle oturmaya devam edeceği “kiracısı hazır satılık daire” satın alırken nelere dikkat etmelisiniz?

1) Kiracının yaşamayı sürdürdüğü bir ev satın alındığında, kira sözleşmesindeki tüm maddelerin yeni ev sahibine devrolduğunu unutmayın.

2) Evi satan kişiden, kiracıdan öncesinde kiralama karşılığında aldığı depozito bedelini teslim almak için talepte bulunabilirsiniz.

3) Evi satın alacağınız ev sahibi ile mevcut kiracısı arasındaki kira sözleşmesini incelemeyi ihmal etmeyin. Sözleşmede ev sahibinin ve kiracının haklarının nasıl sınırlandırıldığı konusunda dikkatli olun.

4) Evi satın alacağınız ev sahibinden kiranın düzenli ödenip ödenmediği ile ilgili bilgi alın.

5) Hâlihazırda satın alacağınız evde oturmakta olan kiracı ile mutlaka tanışın. Sizin için de uygun bir kiracı olup olmayacağını düşünün.

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

%d blogcu bunu beğendi: