Arsa Sahiplerine Kötü Haber!

Arsasını kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide verip karşılığında aldığı daire veya dükkanları satan arsa sahiplerinin vergilendirilmesi ile ilgili;

Maliye, bu satışları ticari faaliyet olarak değerlendirirken, 

Danıştay, arsanın kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi ile müteahhide verilmesi sonucu elde edilen bağımsız bölümlerin satışının ticari bir organizasyon olarak değerlendirilemeyeceği, elde edilen gelirin ticari kazanç olarak kabul edilemeyeceği ve KDV’ye tabi tutulamayacağı görüşündeydi. 

Ancak, Danıştay son dönemde verdiği kararlarda, arsa sahipleri lehine olan bu görüşünü bu kez Maliye lehine değiştirdi!

Maliye, bu şekilde iktisap edilen daire ve dükkanların arsa sahiplerince,

  – Toplu olarak bir defada satılması halinde, bu satış işleminin ticari faaliyet kapsamında vergilendirilemeyeceği ve KDV’ye tabi  tutulamayacağı,

 – Ticari bir organizasyon içerisinde satılması veya bu tür bir organizasyon içinde satılmamakla beraber, aynı kişiye farklı tarihlerde, farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte, değişik kişi ve tüzel kişilere değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda, bir kısmının teslim alındığı yıl içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden yılda satılması halinde ise, satış işleminin ticari faaliyet olduğu ve gelir vergisi ve KDV’ye tabi tutulması gerektiği görüşünde.

Danıştay, son 2 yıla kadar verdiği kararlarında, kişinin arsasını kat karşılığı müteahhide vermesi ve inşa edilen binada kat sahibi olmasını servetin değerlendirilmesi ve servetin biçim değiştirmesi olarak görüyor, sözleşmeye istinaden edinilen bağımsız bölümlerin satışının ticari bir organizasyon olarak değerlendirilemeyeceği, elde edilen gelirin ticari kazanç olarak kabul edilemeyeceği ve KDV’ye tabi tutulamayacağı görüşünde bulunuyordu. 

Kat karşılığı inşat sözleşmesine göre alınan birden fazla daire ve dükkanın satışının işlem sayısındaki çokluk dikkate alındığında, kazanç sağlama amacının da göstergesi olarak kabul edilmesi gerektiği, bu nedenle söz konusu satışların ticari faaliyet, elde edilen kazancın ise ticari kazanç olarak değerlendirilmesi ve gelir vergisi ve KDV’ye tabi tutulması gerekçesiyle;

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu tarafından verilen bir Karar,

“Arsa üzerinde birden çok bağımsız bölümden oluşan yapı yapılması, arsanın vasfını değiştirmekte ve üzerindeki mülkiyet haklarının paylara bölünerek birbirinden bağımsız hale gelen payların elden çıkarılmasına olanak sağlamaktadır. Tapuda ayrı bağımsız bölümler olarak tescil edilmiş her taşınmaz satışı, ayrı ve bağımsız işlemler olup, aynı takvim yılında birden fazla bağımsız bölüm satılması sürekliliğin göstergesidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle edinilen dairelerin 2 adedinin 2007, 10 adedinin 2008, 1 adedinin 2009, 2 adedinin 2010 yılında satılarak devamlılık koşulunun gerçekleştiği dolayısıyla kazancın ticari nitelik taşıdığı olayda, aksi yönde verilen mahkeme kararında isabet bulunmamaktadır.”

Bu Konuda artık yasal bir düzenleme yapılması şart!

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Yüksek Faiz Dönemi Emlak ve Gayrimenkul sektörünü Zorlayacak.

Türkiye’nin pandemiyle olan mücadelesinde yavaşlayan ekonomik faliyetlerin yanı sıra bankaların faiz oranlarının yükselmesiyle birlikte 2021 yılında gayrimenkul piyasası konut satışlarında neler yaşanacak?

Türkiye’nin pandemiyle olan mücadelesinde yavaşlayan ekonomik faliyetlerin yanı sıra bankaların faiz oranlarının yükselmesiyle birlikte 2021 yılında gayrimenkul piyasası konut satışlarında neler yaşanacak?

2021 yılında emlak ve gayrimenkul sektöründe sıkıntılı günler yaşanacak. Artan faiz oranları ile birlikte konut satışlarının durma noktasına gelebilir. Bankaların konut kredi faizleri şu anda ortalama %1.65 

Yeni yılda faizlerin bu şekilde seyretmesi halinde konut satışlarını yavaşlatacak. Merkez Bankası’nın Aralık 2020’deki son toplantısında faiz oranını 2 puan arttırarak yüzde 17 olarak belirledi. Açıklamanın ardından bankaların konut kredi faizleri de ortalama 1.65’e kadar yükseldi. 

Kasım 2020 rakamlarına baktığımızda ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 44,3 azalış göstererek 24 bin 450 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 21,7 olarak gerçekleşti. Faizin 2 puan daha arttırıldığı gerçeğiyle birlikte konut satışlarında ciddi oranda azalmanın gerçekleşeceğini görmemiz gerekiyor.

Durgunluğun aşılması için kamu bankalarının Haziran ve Temmuz 2020’de düzenledikleri konut kredisi kampanyaları ile gayrimenkul sektöründe büyük bir canlılık yaşandığını hatırlayalım.

Temmuz ayında Türkiye genelinde 229 bin konut satılarak Cumhuriyet tarihinin rekorunun kırıldı. İpotekli (kredili) konut satışlarının bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 900,6 artış göstererek 130 bin 721 oldu ve tarihi zirveye yükseldi. 2017 – 2019 yılları arasında ruhsat alınan yeni büyük projelerde yüzde 75 azalma gerçekleşti.

2020 yılındaki rekora bakıldığında gerçekleşen konut satışlarının % 60’tan fazlası ikinci el konutta gerçekleşti. Yeni konut üretimi son iki yıldır zaten azalmıştı. Bu faiz oranları ile satışların düşeceğini öngören inşaat firmaları 2021 yılında yeni konut üretmeyecektir. Dolayısıyla bir yandan yüksek konut kredi faizleri diğer yandan arz-talep dengesindeki daralma ile birlikte konut fiyatlarında artış gerçekleşecek. 

Kredi faizlerinin yüzde 1’in üstüne çıktığı her dönem satışların durağan hale geliyor. Merkez Bankasının Aralık ayındaki faiz artışının ardından ne kamu bankaları ne de özel bankalar konut kredi faizlerini yüzde 1’in altına çekemeyecek. Gayrimenkul sektörünün büyük oyuncuları kendi finansman kaynakları ile konut satışlarında alıcıya kolaylıklar sunuyordu. Bu yıl onların da bu kaynakları bulmaları ya da varsa bile bu faiz oranlarıyla kullandırmaları mümkün olmayacak. 2021 yılında ne içinde oturup yaşamak için ne de yatırım yapmak için vatandaşlar konut almayı ekonomik bulmayacak.

2021 yılı konut fiyatlarının ortalama yüzde 25-30 oranında da artacak. 2020 yılında ipotekli ve ikinci el konut satışları devam ederken, yeni büyük projeler üretilmedi. Stokların eritilmesi için gayret gösterildi. İnşaat birim maliyetleri pandeminin de etkisiyle arttı. Mart ayında metrekare maliyeti 3700-3800 iken, bugün 6000-6500 TL’lere çıktı. Dolayısıyla artan maliyetlerle birlikte azalan konut arzı fiyatları ortalama yüzde 20-30 oranında yukarı çekecek.

2020 yılındaki ipotekli konut satışlarında şirketlerin maliyet hesabının bir önceki yıl üzerinden yaptılar. Yeni üretilecek olan konutlar için maliyetler de arttı. Ya zamlı fiyatlarla konut üretilecek ve eldekiler de buna göre fiyatlandırılarak satılacak.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

2020 Yılında Türkiye genelinde konut kira değeri son bir senede yüzde 18, satış değeri ise yüzde 35 arttı.

Türkiye genelinde konut kira değeri son bir senede yüzde 18, satış değeri ise yüzde 35 arttı. 

Türkiye genelinde konut kira değeri son bir yılda %18, satış değeri ise %35 artış gösterdi. 1+1’lerin kirası ortalama 1.200 TL, 2+1’lerin 1.268 TL, 3+1’lerin 1.332 TL, 4+1’lerin ise 2.218 TL olarak değişkenlik gösterirken, Türkiye genelinde konut metrekare kira fiyatı en yüksek olan il Muğla oldu.

Endeksacom’un verilerine göre, Türkiye genelinde konut kira bedelleri son bir senede yüzce 18 arttı. Ortalama metrekare kira 14 lira ve ortalama kira 1.480 lira, geri dönüş süresi 20 yıl oldu. Türkiye genelinde 1 oda 1 salonların kirası ortalama 1.200 TL, 2 oda1 salonların 1.268 TL, 3 oda 1 salonların 1.332 TL, 4 oda 1 salonların ise 2.218 TL.

Türkiye genelinde metrekare kira fiyatlarının en yüksek olduğu şehirler sırasıyla Muğla, İstanbul, Antalya, İzmir, Edirne, Çanakkale, Aydın, Yalova, Gaziantep ve Bursa oldu. Muğla’da konut kiraları son 1 senede yüzde 22 artış gösterdi, ortalama metrekare kira 21 lira, ortalama kira 2 bin 67 lira ve geri dönüş süresi 28 yıl oldu.

Mega kent İstanbul’da kiralar son bir senede yüzde 18 artış gösterdi, ortalama metrekare kira 18 lira, ortalama kira 1.667 lira ve geri dönüş süresi 21 yıl oldu. Antalya’da ise konut kiraları yüzde 13 arttı, ortalama metrekare kira 15 lira, ortalama kira 1.659 lira ve geri dönüş süresi ise 18 yıl.

Geçtiğimiz bir senede konut satış ve kira değer değişimi incelendiğinde artışın kira değerinden çok satış değerinde oldu. Pandeminin etkisi ile en önemli ihtiyaçlarımızın başında gelen barınma ihtiyacının önemini bir kez daha anlamış olduk. Bu dönemde özellikle daha geniş veya bahçeli, balkonlu evlere olan talep arttı. Hem yaşanılan bu talep artışı, hem de Haziran ayında yapılan cazip konut kredisi kampanyasının da etkisi ile satış fiyatları artış gösterdi.

İzmir kiralık konut fiyatları değişim oranları



Aralık 2019  Ort. m2 FiyatAralık 2020  Ort. m2 FiyatYıllık DeğişimAmortisman Süresi
1.Güzelbahçe19 TL31 TL%63,1523
2.Urla16 TL26 TL%62,5029
3.Menemen9 TL13 TL%44,4420
4.Narlıdere16 TL23 TL%43,7530
5.Menderes11 TL14 TL%27,2736

İzmir’de son bir yılda kiralık konut fiyatlarında %63,15’lik artışla Güzelbahçe ilk sırada yer aldı. Yüzde 62,50 ile ikinci sırada Urla yer alırken, %44,44 ile Menemen üçüncü, %43,75 ile Narlıdere dördüncü ve %27,27 ile Menderes ilçesi beşinci sırada yer aldı.

İzmir’de ise yaşanılan deprem felaketi sonrasında kiralık evlere olan talep artınca; özellikle yeni binalarda kira artışı kaçınılmaz oldu. Listenin beşinci sırasında yer alan Hatay’da ise uzun süredir imar sorunları nedeniyle hareketsiz olan sektör faiz indiriminin ardından hareketlendi.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

İnşaat Sektörü 2021 Yılı Beklentileri

Türkiye ekonomisi ve istihdamının temel dinamiklerinden inşaat sektörü, hükümetin pandemi döneminde hayata geçirdiği kredi destek paketleri, gerileyen faiz oranları ve konut satışlarındaki güçlü artışla üçüncü çeyrekte yüzde 6.4 büyüme kaydetmiş; yarım kalan projeler açılan kredi muslukları sayesinde tamamlanarak firmalara nakit girişi sağlanmıştı.

Genişlemeci politikaların pozitif etkisinin son çeyrekte ivme kaybederek de olsa sürmesiyle inşaat sektörünün 2020’yi büyüme ile tamamlaması bekleniyor.

Ancak, Merkez Bankası’nın 2021’in önemli bir bölümünde yüksek politika faizi uygulayacağı öngörüsü ve kredi faizlerinde beklenen yüksek seyir sektörün 2021 performansını sınırlayacak.

Merkez Bankası’nın 2021’in önemli bir bölümünde yüksek politika faizini koruyacağı öngörülüyor. Buna bağlı olarak konut kredisi ve TL ticari kredi faiz oranlarının da yüksek kalması bekleniyor.

BDDK verilerine göre; hükümetin kredi destek paketlerini devreye aldığı nisandan kasım sonuna kadar inşaat sektörüne kullandırılan nakdi krediler 49 milyar lira arttı. Sektörün toplam kredileri Kasım sonu itibarıyla 284.13 milyar liraya ulaştı.

TÜİK verilerine göre, inşaat sektörü 2020 3. çeyrekte yüzde 6.4 büyürken; 2019 yılında Türkiye GSYH’sında yüzde 5.4 olan payı da, 2020’nin ilk dokuz ayı itibarıyla yüzde 5.7’ye yükseldi.

2020’de birinci el konutta yüzde 0.64, ikinci elde yüzde 0.74’e kadar gerileyen kredi faizleri mevcut durumda yüzde 1.35 seviyesine yükselmiş durumda. Konut satışları gerileyen kredi faizleri ve kampanyaların etkisiyle haziranda sert yükselmiş, Temmuzda da tüm zamanların rekorunu kırmıştı. Yükselen faizlerin etkisiyle konut kredili satışlar aralıkta yüzde 71 gerilemişti.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Konut Satışlarında 2020 Yılı Verilerinin Yorumu

Konut satışlarında 2020 yılı satış verilerini Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) açıkladı. 

Açıklanan rakamlara göre, Türkiye’deki konut satışı 2020’de toplam 1.499.316 şeklinde gerçekleşti. Toplam konut satışlarının sadece yüzde 31,33’ünü yeni konutlar oluştururken, yüzde 68,67’si ise ikinci el konutlardan oluştu.

Konut alımlarının 2020 yılında yeni (sıfır) konuttan, ikinci ele kaydığı ve bu durumun bir tercihten çok, zorunluluktan kaynaklandığını görülüyor.

Yeni konut projelerinin son 2-3 senede azalma eğilimine girdi. Yapı ruhsatlarına başvuruların 2018 ve 2019 yıllarında önemli ölçüde azaldı. 

Yeni (sıfır) konutların toplam konut satışları içindeki ağırlığının düşmesindeki esas sebebinin, müteahhitlerin gerçek satış fiyatı ile beyan edilecek satış fiyatı arasında önemli farklardır. 

Yani yüksek oranda kredi kullanarak konut almak isteyenlere karşın müteahhitlerin vergisel nedenlerle satış fiyatı ile beyan edilecek satış tutarı arasındaki farkın tüketiciler tarafından kredi ile değil nakit olarak kendi birikimleri ile karşılanması durumudur. 

Faizin nereden nereye geldiğini de hatırlamakta yarar var. Haziran başında kamu bankaları öncülüğünde aşağı çekilen faiz, Merkez Bankası verilerine göre tüm bankalar ortalamasında temmuz ayında yüzde 9.11’e kadar inmişti. Aralık ayı ortalamasındaki yüzde 18.19, yani faiz beş ay içinde tam ikiye katlanmış durumda.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

2021 Yılında Gayrimenkul Sektörü

Gayrimenkul sektörü için 2020 yılı öngörülemeyen birçok gelişmenin yaşandığı bir yıl oldu. Sektör, ticari gayrimenkul ve konutta ivme artışı ile başladığı yılda pandemi ile durağan bir döneme girdi. Haziran-ağustos döneminde kamu bankalarınca düzenlenen faiz kampanyası ile tarihinin en hareketli dönemi yaşandı. Aralık ayında ise artan pandemi önlemleri ve yükselen konut kredisi faiz oranları ile nisan ayındaki rakamlara geri dönüldü. Ticari gayrimenkul ise konuta kıyasla çok daha olumsuz bir yıl geçirdi. Ofisler, AVM’ler ve oteller bu anlamda en kötü etkilenen üç fonksiyon oldu. 2020’yi 1,4 milyon adet konut satışıyla kapatan sektörde 2021 tahminini yapmak ise çok zor.

Yüksek döviz kurunun fiyatlara yansıması sebebiyle işçilik maliyetlerinin yüzde 35-40 oranında artmasını bekleniyor. İnşaat malzemelerinin de dövizdeki değişimden etkilendiğini göz önüne alırsak konut fiyatları 2021 yılında yükselecektir. 

2021 ‘in biraz daha pandemi gölgesinde geçecek gibi görünüyor.

Ticari gayrimenkulde kullanım şekli, dizaynı, genel hijyen kuralları değişecek. Konutta ise ev ile işin aynı alanda idare edileceği konseptler, bahçe, balkon, açık hava gibi konular öne çıkacak.

2021’de faiz oranlarındaki seyirle daha çok oturum amaçlı, almakta çok kararlı kitlelerin hareketlerinin piyasayı domine edecek. Yazlık bölgelerdeki konutlarda kiralık/satılık piyasasında hareketin devam edecek. Kent lojistiği, lojistik depolar, yaşlı bakımı gibi alanlarda gelişme bekliyor. Mevcut koşullarda mevduat ve kredi faizlerindeki yükselmenin nerede dengeleneceğini bilmenin pek mümkün değil.

Salgın müteahhitleri de olumsuz etkilerken, projeler yavaşladı, maliyetler arttı. Sektörünün geleceği Covid-19 süreciyle ilgili gelişmelere bağlı. Önümüzdeki yıl aşı ile ilgili çok somut gelişmelerin hemen ilk çeyrekte gerçekleşmemesi durumunda yine oldukça zor bir yıl olacak gibi görünüyor. 

Gıda perakendecileri perakendenin genelindeki olumsuz tablonun dışında kaldı. Sokağa çıkma kısıtlamaları ve restoranların kapanması gıda perakende pazarının hareketlenmesine neden oldu. Gıda perakende içindeki tüm kategorilerden ayrışarak yüzde 33’lük büyüme yakaladı. Bu büyümede baş rolü e-ticaret aldı. Gıdanın e-ticaretteki payı, 2019’da yüzde 0,5’ken 2020’de yüzde 1,6’ya ulaştı. Ticaret Bakanlığı verilerine bakıldığında, gıda/ süpermarket kategorisinin e-ticaretteki yeri 2020 yılında yüzde 420 büyüdü. 2021 yılının sonunda ise toplam gıdanın e-ticaret içindeki hacminin yüzde 3’lere gelmesi bekleniyor.

E-ticaret sadece gıdada değil tüm sektörlerde yarattığı ivmeyle pandemi döneminin kazananları arasına girdi. 2019 yılını 190 milyar TL hacim ile kapatan e-ticaret sektörü, 2020 yılında ise pandeminin etkisiyle sektör rekor bir büyüme gerçekleştirdi. E-ticaret alanında hiç deneyimi olmayan küçük ölçekli satıcılar ve Online alışveriş yapmayan tüketiciler alışverişlerini internete taşıdı.

Perakendenin sac ayaklarından AVM’ler de 2020 yılını pandeminin gölgesinde geçirdi. 2020 yılı kasım itibarıyla AVM sayısı 441’e, toplam kiralanabilir alan da 13.3 milyon metrekarelik bir büyüklüğe ulaştı. Bu yıl İstanbul, Ankara, Siirt, Mardin ve Şırnak illerinde toplam beş yeni alışveriş merkezi faaliyete geçti. Mart ayı ortasından haziran ayına kadar olan süreçte büyük oranda kapalı kalan veya kısıtlı saatlerde hizmet veren AVM yatırımcıları kiracılarına destek olmak için yüzde 60’lara varan oranlarda kira indirimleri uyguladı. Bu indirimler nedeniyle AVM yatırımcılarının kira gelirlerinde bu yıl ortalama yüzde 40-45’lik bir azalma bekleniyor. AVM’lerin pandemide kiracısına sağladığı kira desteği 800 milyon dolarlık rakamlara ulaştı. Buna dövizle kiralama yasağı nedeniyle AVM’lerin finansman kaybını da eklediğimizde 1,5 milyar dolarlık bir kayıptan söz ediyoruz. Yeni AVM yatırımları pandemiden bağımsız olarak azalmaya devam edecek. 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Yükselen Konut Fiyatları 2021 Yılında Düşer mi? Öneri/Yorum

Covid-19, Türkiye’de etkisini göstermeye başladığı mart ayında, konut satışlarında ciddi düşüş yaşandı. Ancak kamu bankalarının 1 Haziran’da açıkladığı kredi paketi, enflasyonun altında faiz oranları ve bir yıl ötelemeli ödeme fırsatı sunmasıyla konut alıcılarının alıma geçmesini sağladı.

Haziran ve temmuz aylarında satılan toplam konut adedi, ilk beş ayda satılan konut adedini yakaladı.

2020 yılında 1,5 milyon adet konut satışı ile kapatacağını düşünüyorum.

Faiz kampanyası, konut stoklarını eritti!

 

2016’nın ikinci yarısında başlayan ekonomik durgunluk, kredi faiz oranlarındaki yükseliş ve piyasalardaki dalgalanmalar, inşaat ve gayrimenkul sektörlerini de etkiledi.

Son üç yıldır düşen konut satış rakamları nedeniyle konut stoku sorunuyla mücadele eden inşaat sektörü, haziran ayında başlatılan kampanya ile temmuz ayında stoklarını eritti. 

Konut sektörü, kamu bankalarınca düzenlenen kampanya ile stoklarını eritti. 

Yükselen konut fiyatları düşer mi?

Talep ve arz dengesi şaşınca fiyatlar arttı. Uzun zamandır satılamayan ev stokları hızla erimeye başladı. Bu da konut arz edenin fiyatları yukarı çekmesine sebep oldu.

Bölgesel değerlendirmelerde özellikle İzmir’de konut fiyatlarında %20-25 arası artış görüyoruz.

Ayıca inşaat maliyetleri dolar kurunda yaşanan dalgalanmalarla sürekli olarak yükselirken konut stokunu eritmek için sıfır konutlara uzun süredir sınırlı oranlarda zam yapılıyordu veya yapılmıyordu.

Enflasyon karşısında konutların fiyatları zorlanıyordu. Konut stokunun tamamen tüketilmesi ile yeni maliyetlerle üretilecek konutlar için ne yazık ki fiyatların aynı olmasını beklemek mümkün değil.

2021 nasıl bir yıl olacak?

Genel olarak; Covid-19 ile birlikte hayatımızı yavaşlattık. Balkonsuz evler, apartman görevlisinin olmadığı evler insanları çok bunalttı. Ev tercihlerinde bahçeli evler, dubleks daireler ve en önemlisi balkonlu evler öne çıktı.

Bundan sonra balkonun konut alımında en önemli kriterlere gireceğini düşünüyorum. Küçük şeylerden mutlu olma dürtüsüne dönebilen bizler, bu ufak balkonların nasıl fark yaratığını gördük.

Artık aynı fiyatta iki evin balkonlu veya bahçe göreni daha tercih ediliyor, farkındalıklar değişti. 

Yeni konut projeleri, Covid-19 ile değişen alışkanlıkları göz önüne alarak şekillenecektir.

Yabancılara Konut Satışı Artar Mı?

Yabancıların Türk vatandaşlığı alabilmeleri için konut satın alma bedelinin 250 bin dolara düşürülmesi, yabancıların ülkemizde mülk edinimini artırdı.

2021’de aşının bulunmasıyla yabancıların gayrimenkul ediniminde ülkemize olan talebi artacaktır.

Covid-19’un 2021’in ikinci yarısında rahatlaması beklentisiyle bu tarihten sonra ülkemizde yoğun bir yabancıya satış olacağına inanıyorum.

Aşı yada ilaç bulunursa yabancıya konut satışı artar…

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Ekim 2020 Konut Satış Verileri Ne Anlatıyor?

Ekim ayı verilerine göre, geçen ay Türkiye genelinde yaklaşık 120 bin konut satışı gerçekleşti. Haziran ve Temmuz aylarında 190 bin ve 230 bine kadar yükselen satışlar sonraki üç ay boyunca düşerek 120 bine indi. 

Ekim ayında satışlar 2019 Ekim ayının yüzde 16 gerisinde iken önceki aya göre yüzde 14 düştü.

Uzun vadeli ortalamalara göre Türkiye’de aylık ortalama konut satışı 110 bin civarında seyrediyor. Covid-19 nedeniyle Nisan ve Mayıs’ta sert şekilde düşen satışlar, sosyal kısıtlamaların esnetilmesi, faizlerin düşürülmesi ve alternatif yatırım araçlarının azalması nedeniyle Haziran’dan sonra yeniden artışa geçmişti. 

Önceki iki ayda yapılamayan satışların da eklenmesiyle Haziran ve Temmuz’da toplam 420 bin, yani 4 aylık satışa denk, konut satıldı.


Bu süreçte özellikle ikinci el konut satışlarındaki yükseliş, ilk el satışlara göre çok daha yüksek düzeylere ulaşmıştı. Uzun yıllardan beri Türkiye’de yapılan ikinci el konut satışlarının sayısı 60 bin civarında seyrederken, Haziran-Ağustos döneminde ortalama 140 bine çıktı.  Temmuz ayında toplam konut satışları 230 bin ile rekor kırarken, ikinci el konut satışları da 161 bin ile en yüksek düzeyine çıkmıştı.

Açıklanan Ekim verileri, geçen ay 82 bin 598 konut satıldığını gösterdi. Satışlar geçen yıla göre yüzde 11 düştü. İlk el konut satışları Ekim’de yüzde 26 düşüşle 37 bin civarında gerçekleşti. 

Uzun vadeli ortalamalara göre her ay 50 bin civarında yeni konut satışı yapılırken, bu sayı 2019’daki durgunluk döneminde 35 bin civarına inmişti. 2020 yazında toplam konut satışları tarihi seviyelere yükselmesine rağmen, ilk el satışlardaki artış sınırlı kalmıştı. 

İlk el satışların ortalamaların altında seyrediyor olmasında, konut bolluğu, ekonomideki durgunluk, geleceğe yönelik belirsizliklerin artması, kurlardaki yükselişin bütçeleri etkilemiş olması gibi pek çok faktör etkili.


Son dönemde ipotekli satış verilerinde çok ciddi iniş ve çıkışlar yaşandı. Aylık 5 bin satış yapıldığı da oldu; 130 bin de.


İpotekli satışlar ile konut kredi faizleri arasında ters yönlü ve güçlü bir ilişki var. Faizler düştükçe, benzer bir kalıpla satışlarda artış görüyoruz. Bunu aşağıdaki grafikte de görüyorsunuz. Simetrik bir ters ilişki var. Ta ki 2020’ye kadar. 

2020 ortasındaki konut satışlarında sıçrama daha önce hiç yaşanmamış bir örnek olduğu için bu kalıba uymuyor. Ancak yine de son aylarda faizlerin yeniden yükselmeye başlaması, kredi bolluğunun azalması nedeniyle ipotekli satışlar yüzde 49 düşüşle 25 bin 566 olarak gerçekleşti.

Son olarak; önümüzdeki aylarda satışlarda yavaşlamanın devam ettiğini göreceğiz. Bunu olumsuz bir işaret olarak algılamamak gerekir. Son iki yılda yaşanan iniş-çıkış döneminin bitmesi ve satışların uzun vadeli ortalamalarına geri dönmesi olarak bakmak daha doğru olabilir. 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

Yeni Kısıtlama Döneminde Coronavirüs Kira Sözleşmelerini Nasıl Etkileyecek?

01 Mart-30 Haziran arasında kira bedeli ödeyemeyen işyerleri için tahliye edilemeyeceği ve sözleşme feshine gidilemeyeceği düzenlemesi getirilmişti. 

Türk Borçlar Kanunu’nun 313. maddesine göre “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.”  Kira borcu bir para borcu olup kiracının kira bedelinin ödenmemesi veya kira borcunun imkansız hale gelmesi hukuken mümkün değildir. 

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/11-90 E. 2018/1259 K. Sayılı ve 27.06.2018 tarihli kararına göre mücbir sebep şudur: “Mücbir sebep, sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen, genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır. Deprem, sel, yangın, SALGIN HASTALIK gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.” 

Burada ilk konu mücbir sebep hali olan Covid 19/Corona virüs halinin işyeri veya konut sözleşmelerini doğrudan etkilemesi gerekliliğidir. Örneğin ekonomik durumu yerinde olan bu salgın nedeniyle işini kaybetmemiş, iş yerini kapatmamış bir şahsın konut kirasının mücbir sebep nedeniyle uyarlanmasını istemesinin mümkün olmadığını düşünülebilir. Yine mevcut salgın hastalık dönemi içerisinde iş yerini hiç kapatmamış hatta insanların evlerinde olmaları nedeniyle daha fazla ciro yapan bir lojistik firmasının işyeri kira sözleşmesini de uyarlanmasını talep edemeyecektir. Mücbir sebebin kira sözleşmesini ve kira sözleşmesinin taraflarını doğrudan etkilemesi gerekmektedir. 

Konut kiralamalarında; kiracı işten çıkarılmış veya ücretsiz izne çıkarılmış veya işletmesi kapatılmış veya kendisi işyerini kapatmış olmalıdır. 

İşyeri kira sözleşmelerinde; 26 Mart 2020 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı yasanın Geçici 2. maddesiyle İŞYERİ kira sözleşmeleri için geçerli olmak üzere; 1 Mart 2020-30 Haziran 2020 tarihlerindeki iş yeri kira bedellerinin ödenmemesinin kira sözleşmesinin feshine ve tahliyesine yol açamayacağı yasalaşmıştır. 

Burada önemle belirtilmesi gereken konu; bu döneme dair olan kira bedellerinin ödenmeyeceğine yönelik bir düzenleme olmayıp sözleşmenin feshini ve tahliyeyi engellemiş olmasıdır. 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

EKİM 2020 KONUT SATIŞLARI ÖNERİ/YORUM

Ekim 2019 tarihinde toplam konut satışları  1.008.283 adet ve %27 düzeyinde artış ile Ekim 2020 tarihinde toplam 1.280.852 adet gerçekleşti.

Hükümetin inşaat sektörüne destek vermesi için kamu bankalarından piyasa faizinin altında kredi vermelerini istemesi de rakamlara yansıyor.

Ekim 2019 tarihinde toplam kredili konut satışları   ise 238.319 adet ile toplam satışlara oranı % 24 düzeyinde iken Ekim 2020 tarihinde toplam kredili konut satışı %124 oranında artarak 534.256 adet gerçekleşti ve toplam satışlara oranı ise %42 oldu.

Satışların büyük kısmının ikinci el konutlara ait olması dikkat çekici.

Ekim 2019 tarihinde toplam ilk el konut satışları   ise 83.251 adet ile toplam kredili satışlara oranı % 35 düzeyinde iken Ekim 2020 tarihinde toplam ilk el konut satışı 170.243 adet %105 oranında arttı.

Ucuz faiz desteği ile müteahhitlere destek verilmesi amaçlanmış olmakla birlikte halkın birinci el konutlara fazla ilgisinin olmadığı görülüyor.

Dolayısıyla birinci el konutlara verilen faizin düşük belirlenmesiyle öncelikle müteahhitlerin elinde kalmış stokların eritilmesinin hedeflendiği biliniyor. Sonuç olarak piyasaya hareket kazandırılmış ama burada hedeflendiği gibi müteahhitlere değil ikincil konutlara bir yönelme olmuş. Buna rağmen müteahhitler en azından ellerindeki stokları bitirebildiler. 2020 yılı içinde başlamış yeni konut projesi zaten yok gibi, dolayısıyla ilgi ikinci el konutlara bile olsa kendilerine yönelen kısıtlı talep bile müteahhitlere yeterli gelmiş gözüküyor.

Buraya kadar rakamlar bize şu gerçekleri söylüyor; hükümetin sağladığı ucuz kredi desteği yalnızca 2 ay sürmüş olmasına rağmen konut piyasası için önemli bir can suyu olmuş. Kredili satışlardaki müthiş artış tamamen faizin sübvanse edilmesinin bir sonucu. Konut talebinde ikinci el piyasa daha çok rağbet görmüş ancak bu yıl içinde yürütülen kampanyalar birinci el piyasada yaklaşık 3 yıldır bekleyen stokları eritmeyi başarmış gözüküyor. Evet konut satış fiyatları faiz desteğinin çok üzerinde artmış ve satıcılara 5-6 kat avantaj sağlamış gibi gözüküyor ama gerçekte bu konutların 2-3 yıldır elde kaldığını ve satılmadığını düşünecek olursanız alternatif maliyet hesabıyla müteahhitler başa baş çıktılarsa kendilerini şanslı görüyorlardır.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

Osmanlı Hilal-i Ahmer Cemiyeti’den Türkiye Kızılay Derneği’ne

KIZILAY, SAVAŞ ALANINDA YARALANAN YA DA HASTALANAN ASKERLERE HİÇBİR AYRIM GÖZETMEKSİZİN YARDIM ETMEK ARZUSUNDAN DOĞMUŞTUR.

11 Haziran 1868 tarihinde “Osmanlı Yaralı ve Hasta Askerlere Yardım Cemiyeti” adıyla kurulan Kızılay,

1877’de “Osmanlı Hilali Ahmer Cemiyeti”,

1923’de “Türkiye Hilaliahmer Cemiyeti”,

1935’te “Türkiye Kızılay Cemiyeti” ve

1947’de “Türkiye Kızılay Derneği” adını almıştır. 

Kuruluşa “KIZILAY” adını büyük önder Atatürk vermiştir.

Kızılay’ın alameti, beyaz zemin üzerinde karşıdan bakarken sola doğru açık kırmızı “ay” dır. Yalnız Kızılay bayrağında “ay”ın açık yüzü bayrak direğinin tersine doğrudur.

Kızılay alameti, Devletler Hukukunun ilgi hükümleri gereğince, savaş zamanında silahlı kuvvetlerin sağlık servisleri ile o hükümlerin belirlediği kişi ve kuruluşlar için “koruyucu ve belirtici işaret” olarak kabul edilmiştir. Bunlar dışında kalan hiçbir kişi, kurul ve kurum, savaşta tarafsızlık ve dokunulmazlık timsali olan bu işareti kullanamaz.

Kızılay, 1876 Osmanlı- Rus Savaşı’ndan 1974 Kıbrıs Barış Harekatı’na kadar geçen süre içinde, Türkiye’nin taraf olduğu tüm savaşlarda, cephe gerisinde kurduğu seyyar ve sabit hastaneler,hasta taşıma servisleri,donattığı hastane gemileri, yetiştirdiği hemşireler ve gönüllü hasta bakıcılar aracılığıyla savaş alanında yaralanan ya da hastalanan on binlerce Mehmetçik’in dost ve düşman askerinin bakım ve tedavisine yardımcı olmuş, Türk olsun düşman olsun savaş esirlerine gereken insancıl yardımları yapmış; savaştan etkilenen sivil halkın bakımı ve korunması için çaba göstermiş;    I. Meşrutiyetin ilanından sonra İstanbul’da görülen büyük kolera salgınından bu yana yurdumuzda ortaya çıkan doğal afetlerde felaketzedelerin bakımını, barınağı ve beslenmelerini sağlamış, uluslararası yardım faaliyetlerine katılmış; hemşirelik eğitimi, ilkyardım ve kanla ilgili hizmetler alanında öncülük yapmış, korunmaya gereksinen pek çok vatandaşımıza gereken sosyal yardım ve hizmetleri sunmuştur.

Kızılay’ın amacı, her nerede görülür ise, hiçbir ayrım yapmaksızın insanın acısını önlemeye veya hafifletmeye çalışmak, insanın hayatını ve sağlığını korumak, onun kişiliğine saygı gösterilmesini sağlamak ve insanlar arasındaki karşılıklı anlayışı, dostluğu saygıyı, işbirliğini ve sürekli barışı getirmeye uğraşmaktır. Kızılay ihtiyaç anında dayanışmanın,ıstırap anında eşitliğin, savaşın en kızgın anında insancıllığın, tarafsızlığın ve barışın simgesidir.

Kızılay, Uluslararası Kızılay-Kızılhaç Topluluğunun temel ilkelerini paylaşır. Bunlar; insanlık,ayrım gözetmemek, tarafsızlık, bağımsızlık,hayır kurumu niteliği, birlik ve evrensellik ilkeleridir.

Kızılay, tüzel kişiliğe sahip, özel hukuk hükümlerine tâbi, kâr amacı gütmeyen, yardım ve hizmetleri karşılıksız olan ve kamu yararına çalışan bir gönüllü sosyal hizmet kuruluşudur.

Kızılay’ın teşkilatı, Genel merkez ve şubelerden oluşur. Kızılay’ın Genel Müdürlük teşkilatı dışında kalan bütün kademelerindeki görevler fahridir.

Kızılay Derneği, dernek olarak kısmen de olsa kamu yönetimi alanında yer almaktadır.

Kızılay Derneği’nin çalışması, denetlenmesi, hak ve sorumlulukları ile ilgili olarak Derneği doğrudan veya dolaylı olarak etkileyen birçok yasal düzenleme bulunmaktadır. Bu düzenlemelerden Dernek tüzel kişiliği ancak özellikle afet ve savaş durumu gibi olağanüstü durumlarda hizmet eder.

Kızılay, kamu yararına çalışan bir dernek olarak 5253 sayılı dernekler yasasında özel olarak düzenlenmiş hükümlere tabidir. Bu yasaya göre Kızılay Derneği de kamu yararına çalışan diğer dernekler gibi en az iki yılda bir İçişleri Bakanlığı’nca denetlenir. 

Kızılay ve Türk Hava Kurumu Derneği tarihsel mirasları nedeniyle Dernekler “Kamu Yararına Çalışan Dernek Statüsü”nü daima koruyacağı ileri sürülebilir. Bu statü Derneğe mali konularda, bağış ve yardım yoluyla gelir yaratmak ve vergi muafiyeti gibi kazanımlar sağlamaktadır. 

Kızılay, kamuya yararlı bir dernek olarak ise Devlet Denetleme Kurulu’nun denetimine tabidir. 

Dernek Tüzüğünün hukuki dayanakları arasında uluslararası düzenlemeler bulunmaktadır.8 Tüzükte ayrıca Derneğin Kızılay-Kızılhaç hareketinin temel prensiplerine göre faaliyette bulunan özerk bir organizasyon olduğu, adını ve amblemini kullanma yetkisini de Cenevre Sözleşmelerinden aldığı belirtilmektedir. Uluslararası hareketin insancıl olmak, ayrım gözetmemek, tarafsızlık, bağımsızlık, hayır kurumu niteliği, birlik ve evrensellik olarak sayılan temel prensipleri doğrudan dernek tüzüğünde yer almaktadır. Bu hukuki bağlantı Derneğin tüzükte sayılan görevlerine de yansımıştır. Buna göre Derneğin savaş halindeki görevlerinden biri “Uluslararası Kızılhaç Komitesi, Kızılay-Kızılhaç Dernekleri Federasyonu ve bu Federasyona dahil ulusal kuruluşlarla işbirliği ve çalışmalar yapmak” ve bir diğeri de “… Cenevre sözleşmeleri ve ek protokoller ile Türkiye Cumhuriyeti Devleti’nin taraf olduğu uluslararası antlaşmaların kendisine yüklediği diğer hizmetleri görmektir”. Bu görev nedeniyle Derneğin çok sayıdaki yükümlülüğü Cenevre Sözleşmeleri ve ek protokollerde düzenlenmiştir.11 Kızılay Derneği bunlar dışında İnsan Hakları ve Savaş Durumlarını düzenleyen birçok uluslararası sözleşmeden hukuki olarak etkilenmektedir.

Dernek barış zamanında da Uluslararası İnsancıl Hukuk ve Uluslararası Kızılay-Kızılhaç hareketinin temel insani ilkelerini yaymak, hayata geçmesini teşvik etmek ve Uluslararası Kızılhaç Komitesi, Kızılay-Kızılhaç Dernekleri Federasyonu ile işbirliği ve çalışmalar yapmak görevini üstlenmiştir.

İlk tüzükte dönemin padişahı V. Reşat’ın himayesinde kurulduğu belirtilen Cemiyet, daha sonra         VI. Mehmet’in himayesine girmiş, bu gelenek Cumhuriyet Dönemi’nde de sürmüştür. Kızılay Derneği tüzüklerinde, tüzüğün ilk ifadesi olarak Türkiye Kızılay Derneği’nin “Türkiye Cumhurbaşkanı’nın Yüksek Himayelerinde” olduğu hususu aynen korunmuştur.

Türkiye Kızılay Derneği’nin önceki dernekler kanunlarındakine neredeyse özdeş olarak yer bulduğu, 1983 yılında çıkarılan 2908 sayılı Dernekler yasası; 28.03.2000 tarih ve 4552 sayılı Dernekler Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında özel bir kanunla değiştirilmiştir. İlginçtir ki, bu kanun önceki kanunun hiç bir hükmünde değişiklik yapmamış, sadece Kızılay ve Türk Hava Kurumu’nun düzenlendiği 71. Maddenin değişmesine yönelik olarak çıkarılmıştır. Bu değişiklikle, Bakanlar Kurulu’na Türkiye Kızılay Derneği ve Türk Hava Kurumu ile ilgili olarak daha önceki kanunda da bulunan tüzüklerini onaylama yetkisi yanında; yönetim ve denetim organlarının görevlerine son verme ve bunların görevlerini yerine getirmek üzere geçici kurullar oluşturma, tüzüklerini değiştirme, yürürlükten kaldırma ve yeniden düzenleme yetkileri verilmiştir. Bu düzenleme ile hükümet tarafından Kızılay Derneği’nin mevcut işleyişini, örgüt yapısını, tüzüğünü, kısaca bütün yönetsel yapısını kökten değiştirilmesinin amaçlandığı açıktır. Nitekim yasa ile ilgili görüşme tutanaklarında, dernek yöneticilerinin uzun süren yönetim görevleri, yöneticilerin liyakatten uzak ve sorumsuz olmaları, 1999 Marmara Depremi sonrasında Derneğin yönetilmesi ile ilgili şikayetler ve Kızılay’ın görevlerini ifa etmekte gösterdiği gecikme ve ihmaller öne sürülerek, hükümete Derneğin yapısını değiştirmek için yetki verilmesinin kamu vicdanını rahatlamak için zorunlu olduğu ifade edilmiştir.

Dernek ayrıcalıklı ve istisnai olarak Cumhurbaşkanlığı yüksek himayesi altındadır. Ancak bu himayenin işlerliği, 2000 yılında yasal bir müdahale ile kurumsal yapısı ve tüzel kişiliği tehdit altına giren veya zaman zaman kamuoyunda saygınlığı azalan dernek için söz konusu kurumdan bir tepki gelmediği göz önüne alındığında şüpheli bir hal almıştır. 

Dünya’daki diğer Kızılhaç/Kızılay hareketine dahil örgütlerle yapılan bu karşılaştırmaya göre, kendisini kamusal alana yaklaştıran yasalara ve uygulamalara rağmen, Kızılay Derneği’nin yarı kamusal olmayan bir örgüte (quango) daha yakın duran bir açık sistem örgütü olduğu sonucuna varılmıştır. Bu yakınlığın başlıca nedenleri Derneğin bağımsız bütçesi ve karar yapısı, yönetimini kendi belirlemesi ve kendi kendini finanse etmesidir. 

Ülkemizde doğal afet kapsamında yardıma ihtiyaç duyulması halinde akla ilk gelecek kurum TÜRKİYE KIZILAY DERNEĞİ olmalıdır. Yardım, hibe ve bağış toplamak konusunda adres bellidir. Ancak bu ismin derhal temizlenmesi, ayağa kaldırılması, itibarının iade edilmesi ve devamlılığının garanti edilmesi ülkemizin menfaatleri gereğidir.

Tanju HAN

Koronavirüs Tehdidi İzmir’de Konut Stoklarını Artırdı.

Mart 2020 tarihi itibarıyla İzmir’de toplam konut stoklarının 90 bin seviyesine çıktığı belirtilirken en fazla konut stoğuna sahip ilk 5 ilçe 8.365 adetle Karşıyaka, 6.830 adetle Buca, 4.282 adetle Çeşme, 4.217 adetle Karabağlar, 3.812 adetle Torbalı olarak sıralandı.

Sağlık tehdidinden dolayı İzmir’de konut ve ticari gayrimenkul stokunun artacağını, gerçek alıcıların azalacağını, fırsat gayrimenkullerin sayısında yükselme olacağını öngörüyorum.

Tanju HAN

Koronavirüs Ekonomik Tedbirleri

Birçok ülke virüs salgınının ekonomi üzerinde yaratacağı tahribatı mümkün olduğunca asgari düzeylerde tutmak için eşine az rastlanır miktarlarda genişletici maliye politikası paketleri açıklamaktadır.
Para politikalarının yetersiz kalacağı bu ortamda mali teşvikler son derece gereklidir. Şu aşamada ülkeler genişletici maliye politikalarının maliyetini ve olası yan etkilerini düşünecek durumda değildir. Ancak virüs salgını atlatıldıktan belli bir süre sonra artan bütçe açıklarının nasıl finanse edileceği ve kamu borç seviyesinin nasıl yönetileceği düşünülmelidir.
Sağlık sektörü derhal kamulaştırılmalı ve tüm sistem milli bir sağlık politikası kapsamında yenilenmelidir. 
Eğitim sektörü en kısa sürede özelleştirilmeli ve genel milli eğitim politikaları oluşturulmalı ve teknolojik tabanlı uzaktan eğitim sistemine geçilmelidir. 
Yerel bazda genel bir milli bir tarım modeli üzerinden tarım ve hayvancılık politikaları geliştirmedir.


Acil önlemler kapsamında;


* Tüm kredi borç ödemeleri ertelenmeli, kredi vadeleri ödeme planları faizsiz şekilde yeniden yapılandırılmalıdır.

* İşçi çıkarmaları engellenmelidir. İşverenlerin üzerindeki “vergi yükü” azaltılmalı, çalışanların işveren üzerindeki yükü devlet tarafından karşılanmalı, insanımızın işsiz kalmasının önüne geçilmelidir. 

* İşe gidemeyen çalışanların en az üç ay süreyle maaşlarının büyük bir kısmı devlet tarafından ödenmeli.

* Küçük işletmelere faizsiz kredi verilmeli ve devlet doğrudan bu şirketlerden hisse almalıdır.

* İnsanların evinde kalmasının ısrarla tavsiye edildiği bu dönemde, vatandaşların su, elektrik, doğalgaz, internet ve telefonları asla kesilmemeli; fatura, kredi ve kredi kartı borçları faizsiz olarak ötelenmelidir.

* Temel gıda ve temizlik maddeleri üzerindeki vergiler sıfırlanmalı ve belirli bir süre için tavan fiyat uygulamasına gidilmelidir.

* Vergi indirim, teşvik ve ertelemelerinin yapıldığı bu dönemde kaçınılması gerekli en önemli husus israftır. Acilen hazine garanti (yol, köprü alt geçit vb) ödemeler askıya alınmalıdır.

* Özel eğitim kurumları, bu kurumların her kademesinde çalışanlar ve veliler ekonomik yönden mağdur edilmemeli, gerekli destekler sağlanmalıdır.

* Ekim-dikim sağlanmayan boş bırakılan arazilerde tarımsal üretimi canlandırmak ve toprak sahiplerini yönlendirmek için ulusal bir proje hazırlanmalıdır. Mevcut çiftçimizin; tohum, gübre, motorin, elektrik bedellerinin Devlet tarafından karşılanmalıdır.


Tanju HAN

Koronavirus, Gayrimenkul Piyasalarını Nasıl Etkileyecek?

Dünyada ve ülkemizde ciddiyetini gittikçe artıran COVID – 19 virüsünün etkisi ekonomi ve finansal piyasaların ardından gayrimenkul piyasasını da olumsuz etkilemeye başladı.

Ülkemizde yayınlanan ilan sayılarında şimdiden %10 bir düşüş yaşandı. Mart ayında yapılan satışların büyük bir kısmı, pandemi öncesi yapılan anlaşmaların işlemleri. Son günlerde birçok emlak işletmesi kapalı ve online olarak hizmet vermeye çalışıyorlar. Bu ilk etki döneminin Haziran ayı başına kadar devam edebileceğini söylemek mümkün.

Gayrimenkul Türleri Virüsten Farklı Etkilenecek

İlk etapta alışveriş merkezleri, oteller, yurtlar ve kongre merkezleri etkilenecek. Sonrasında ise özel okul, perakende, depolama ve ofis piyasalarında daralmalar yaşanacak. Konutta daralmanın biraz daha zamana yayılabileceğini düşünüyorum. Lojistik ve endüstriyel piyasalarda ise büyümeye ihtiyaç duyulacak.

Evden Çalışma Beklentileri Değiştirecek

Evden çalışma döneminde konutlar için yeni alanlara ihtiyaç duyulmaya başlanıyor. Evden çalışmaya alışma sonrasında özellikle hizmet sektöründe işverenler daha küçük ofislerin kullanımını tercih edebilir gözüküyor. Özellikle online toplantılara imkan tanıyan uygulamalar ile daha esnek ve kolay çalışma ortamları sağlanabilecek. Ortak çalışma alanlarında ise önemli ölçüde talep azalması bekleniyor. İnsanlar sosyal mesafe nedeni ile diğer kişiler ile temas kurmaktan ve yakın durmaktan mümkün olduğunca kaçınacaklar.

Kira Ödemelerinde Sıkıntılar Yaşanabilir

Ciro bazlı kiralamalar dışında işyeri ve konut kira bedellerin ödemelerinde yaşanacak zorlukların kira geliri elde edenler için de bir risk oluşturacak. Her ne kadar 1 Mart, 30 Haziran arasında işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacak olsa da ödenmeyen kiraların tahsili istenebilecek. Özellikle istihdamda yaşanabilecek olan daralma sonrasında gerek kira gerekse konut kredi ödemelerini önemli ölçüde aksatabilir.

Konut Alımında Kredi Kullanımı Artabilir

Bekle-gör evresi sonrası, piyasalar normalleşmeye başladığında nakit pozisyonu korumak isteyen konut alıcılarının kredilere daha çok müracaat edebilecek. Kredilendirme oranın artması, ev sahibi olmanın özellikle bu dönemdeki öneminin hissedilmesi, insanların ev alım talebini artıracaktır. İnsanlar bu tür dönemlerde daha ferah ve geniş evlere ihtiyaç duydukları için taleplerinde de bu yönde değişiklikler olacak. Evden çalışabilmek için artık yüksek hızda interneti olan, daha çok oda sayılı taşınmazların talebinde artışlar yaşanacak. Ayrıca villa, müstakil evlere ve alternatif bir yaşam alanı sunan yazlık evlere talebin artacağını düşünüyorum.

Sağlıkla kalın, huzurlu ve mutlu yaşayın…

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

DEĞERLİ KONUT VERGİSİ HAKKINDA BİLGİLENDİRME

7 Aralık 2019 tarihinde 30971 sayılı Resmî Gazete ’de yayımlanan 7194 Sayılı Kanun ile değeri 5.000.000 TL’nin üzerindeki konutlar için Değerli Konut Vergisi adında bir vergi yükümlülüğü getirilmiştir.

Son günlerde pek çok kardeşimizden gelen sorulara istinaden ve gelecekte oldukça fazla soruya ve soruna sebep olacak bu yeni yasal gelişme ile bilgilendirmede bulunmak istedim.



1) Bu Verginin Mükellefi Kimdir?


5 milyon TL ve üzeri değerdeki mesken nitelikli taşınmazın sahibi, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf eden, paylı mülkiyet hâlinde ise malik olanlar hisseleri oranında vergiden sorumludur ( Mülkiyetin mirasen intikal etmiş olması halinde de vergi mükellefiyeti doğmaktadır)
.


MUAFİYETLER
Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin ve üniversitelerin; yabancı ülkelerin elçilik ve konsoloslukları ve milletlerarası kuruluşlar ile bunların mensuplarının sahip olduğu taşınmazlar bu vergiden muaftır.Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmaza sahip olmak kaydıyla, kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup on sekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere, hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler ve yine aynı şartla gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar vergiden muaf tutulmaktadır.Esas faaliyet konusu bina inşası olanların satmak üzere inşa ettiği, ancak henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni mesken nitelikli taşınmazlar da, sahipleri bakımından bir servet unsuru değil işletmeye kayıtlı mamul olmaları hasebiyle, vergiden muaf tutulmakta, bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması durumunda muafiyetin sona ermesi öngörülmektedir.

2) Verginin Oranı nedir?

Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri;
5 milyon TL ile 7,5 milyon TL arasında olanlar binde 3,
7,5 milyon 1 TL ile 10 milyon TL arasında olanlar binde 6,
10 milyon 1 TL’yi aşanlar binde 10 oranında vergi tahakkuku gerçekleştirilecektir.



3) Tapu ve Kadastro Müdürlüklerinin Tahakkuk İşlemi:


Kanunun uygulamasına ilişkin hiçbir yönetmelik vb. norm henüz yayınlanmamış olmasına rağmen Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından değerlendirme yapılarak belirlenen değeri 5 milyon TL üstünde takdir edilen ve mesken olarak kullanılan taşınmazlar değerli konut vergisine tabi tutulmaya başlanmıştır.



4) Tahakkuka Karşı İtiraz Yolu:


Kanun metninde “Bu tebligatın tebliğ tarihinden itibaren on beşinci günün sonuna kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne (Ankara) itiraz edilmeyen mesken nitelikli taşınmaz değeri kesinleşir” ibaresi ile 15 günlük itiraz süresine dikkat çekilmiştir. Bu süreye dikkat edilmesi önem arz etmektedir, aksi durum hak kaybına sebep olacaktır. Süresinde yapılan itirazların ise on beş gün içinde değerlendirilerek sonuçlandırılacağı ve kesinleşen değerin yine ilgilisine tebliğ edileceği bildirilmiştir. Bu aşamadan sonra yapılan itirazların reddi halinde mesken sahiplerinin süresinde, tebligattan itibaren 30 gün içinde Vergi Mahkemesi’ne başvurması gerekmektedir.



 YORUMLAR


Yapılan düzenleme Anayasa’da düzenlenen hukuk devleti ve eşitlik ilkelerine aykırıdır. Vergi yükünü̈ adaletli ve dengeli dağıtmamıştır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), yeni yıl öncesi, süratle gönderdiği tebligatta, konut sahiplerinin taşınmaz bedellerini ne şekilde, hangi bilimsel çalışma ile belirlediğini belirtmemiştir. Bu durum bile başlı başına itiraz sebebidir.Mesken niteliğindeki taşınmazlar için yapılan bu düzenleme, mesken dışındaki yerleri kapsamı dışına almıştır. Ancak eşitlik ilkesi gereği, 5 milyon TL değerinde ev sahibi olan ile 5 milyon TL değerinde iş yeri sahibi olanın hakları ve yükümlülükleri aynı olmalıdır.Yine bu düzenleme ile 5 milyon TL değerinde tek bir taşınmazı bulunan bir kişi bu vergiye tabi iken, 2,5 milyon TL değerinde 2 adet toplam 5 milyon TL’lik taşınmazı olan bir kişi bu vergiye tabi olmayacaktır. Bu durum da eşitlik ilkesine aykırıdır, vergilendirmenin temel ilkeleri ile çelişmektedir.Değerli Konut Vergisine tabi tutulan taşınmaz sahipleri hem Emlak Vergisi hem de Değerli Konut Vergisi ödemek zorunda bırakılarak aynı malvarlığından dolayı mükerrer vergilendirilmiş olmaktadır.Uygulamaya ilişkin herhangi bir yönetmelik veya hukuki norma dayanılmadan yapılan tespitlerin ne derece sağlıklı olacağı ve gerçek değeri yansıtacağı ise son derece tartışmalıdır. Şahsi kanaatimce bu durum bile başlı başına bir itiraz sebebi oluşturmaktadır.


Bazı müşterilerimize gelen TKGM tarafından gönderilen tebligatları incelediğimde de yapılan değerlemeye ilişkin hiçbir vasıfsal bilginin bulunmadığını gördüm. Bu sebeple şayet diğer kardeşlerime de bu kanun kapsamında bir tebligat gelirse ivedilikle itiraz etmelerini tavsiye etmekteyim.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

En İyi Gayrimenkul Yatırımı Hangisi?

Endeks (3).jpg

 

 

Birikimlerini değerlendirmek isteyenler için emlak yatırımı yapmak her daim tercih edilen seçeneklerden biridir. Gayrimenkul yatırımı uzun vadeli düşünüldüğünde de kısa vadeli hedefler doğrultusunda planlandığında da kendine has avantajları ile en zorlu ekonomik koşullarda bile önemini sürdürür.

Alım Satım Amacı ile Emlak Yatırımları

Emlak yatırımı yapmak tercihinin farklı gayeleri olabilir. Genellikle orta ve uzun vadeli kazanç sağlayacağı düşünülse de alım satım amacı ile yapılan emlak yatırımları sahiplerine kısa vadede getiri sunabilir. Alım satım amacı ile emlak yatırımları iki farklı gayrimenkul türü özelinde gerçekleştirilir.

Alım Satım Amacı ile Arsa Yatırımları

Nüfusun giderek artması, şehirlerin genişlemeyi sürdürmesi ve konut ihtiyacının hız kesmeden devam etmesi arsa yatırımlarını çok karlı gayrimenkul yatırımları arasında konumlandırır. Özellikle orta vadeli kazanç hedefleyen yatırımcıların gözdesi olan arsa yatırımları dikkatli bir şekilde planlanmalıdır. Her arsanın imar izninin bulunmaması, bazı arsaların kısa sürede imara açılabilecek statüde olması, arsanın çevresindeki kentleşmenin seyri gibi unsurlar yatırımcılar tarafından değerlendirilmelidir. Bu şekilde henüz imara açılmayan arsalar uygun fiyatlarla satın alınabilir ve sonrasında yüksek fiyatlara satılabilir.

Alım Satım Amacı ile Konut Yatırımları

Alım satım amacı ile konut yatırımı yapacak olanların konut için ayırdıkları sermayeden daha fazlasına sahip olmaları önerilir. Bu şekilde merkezi yerlerde tadilata ihtiyaç duyan konutlar bulunarak harcama yapıldığında yüksek karlılık bırakabilir. Kısa vadede para kazanmak için önerilen konut yatırımları için izlenen strateji değer yükselmesinin beklenmesi olduğunda karlılık için bir süre sabredilmesi gerekir. “Ev almak mantıklı mı?” sorusunun yanıtı da haliyle beklentilere göre değişebilir. Doğru tercih yapıldığında ev almak en karlı yatırım amaçlarından birine dönüşebilir.

Kira Getirisi Amacıyla Emlak Yatırımları

“En çok hangi emlak kira getirir?” tüm yatırımcıların merak ettiği soruların başında gelir. Kira geliri elde etmek için yatırım yapmayı düşünenler genellikle dükkan yatırımları ve sanayi yapıları yatırımları arasında kararsızlık yaşayabilir. Tıpkı emlak yatırımlarında olduğu gibi birikimlerin korunmasını sağlayan ve kira getirisi sunabilen işyeri yatırımları sahiplerinin yüzünü güldürebilir.

Kira Getirisi için Dükkan Yatırımları

İşlek caddelerde küçük bir dükkan sahibi olmak dahi yatırımcıların süreklilik arz eden bir kira getirisine sahip olmak anlamına gelir. Cadde üzeri dükkanların boş kalma ihtimalinin neredeyse hiç olmaması, kira getirilerinin yüksekliği ve artan değerleri yatırımcıların karlılığını fazlalaştırır. Kira getirisi için dükkan yatırımlarına karar veren yatırımcılar tadilat gereksinimini, lokasyonu, dükkanın iç özelliklerini göz önünde bulundururlarsa uzun vade kendilerini güvence altına alan tercihler yapabilirler.

Kira Getirisi İçin Sanayi Yapıları Yatırımları

Yüksek sermayeye sahip olan yatırımcılar için sanayi yapıları yatırımları ön plana çıkar. Uzun vadede çok ciddi gelir sunabilen sanayi yapıları yatırımları sürekli değer kazanmaları ile avantajlarını arttırır. Sanayi yapılarını kiralayan işletmelerin faaliyetlerine devam ettiği süre boyunca yatırımcılara gelir sunan sanayi yatırımları da diğer tüm gayrimenkul yatırımları gibi ince elenip sık dokunmalıdır.

Sonuç olarak, gayrimenkul yatırımları çeşitli amaçlara hizmet eden karlı yatırım araçları arasındaki yerlerini koruyor. Siz de karlı bir yatırım yapmak isterseniz ve konu hakkında kapsamlı bilginiz bulunmuyor ise, alanında uzman gayrimenkul danışmanları ile iletişime geçerek en doğru kararı verebilirsiniz.

 

 

 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

 

 

 

Neden Arsa Yatırımı?

öneri yorum tanjuhan

“Arsaya yatırım revaçta”

Türkiye genelinde son dönemde arsaya yapılan yatırımların oldukça tercih ediliyor.

Döviz kurundaki yükselişle fiyatları oldukça makul seviyelerde duran arsalar, en güvenli yatırım aracı olarak ön plana çıkmaya başladı.

Reel fiyatlandırmalarla, arsanın bu dönemde ekonominin en çok kazandıran güvenli limanı.

Dövizdeki ani sıçrayışla oluşan spekülasyon fiyatlamalara güvenip paralarını dövize çeviren yatırımcıların, bu güvensiz kur ortamından ziyade, en eski ve en çok kazandıran arsa yatırımlarına yönelmeleri tavsiye ediyorum.

Kârlı bir yatırım aracı…”

Uzmanların dahi dövizin geleceği konusunda yorum yapamadığı ve ani iniş ve çıkışların yaşandığı bu dönemde, döviz ne uzun ne de kısa vadede kârlı bir yatırım aracı olarak görünmüyor.

Arsa yatırımcı profilinin, analiz yeteneğinin güçlü olduğunu biliniyor. Doların en çok değer kazandığı bu günler üzerinden bir değerlendirme yapmak gerekirse, çok eskiye gitmeden 2010 yılını düşünebiliriz. 2010’da dolar 1.5 TL iken, şu an 8 yılda 6.10 TL civarına yükselerek uzun vadeli yatırımcısına 6 kat kazandırmış. 

 


TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

İşyeri Kiralarında Stopaj Vergisi Neden Kalksın!

öneri yorum tanjuhan

Stopaj uygulamasının, bir tahsilat yöntemi olmaktan çıkıp vergi yükünün bir başkasına devredilmesi şekline dönüştü. İşyeri kiralarında kira gelirinden doğan vergiyi, kira gelirini elde eden mülk sahibi mükellef değil, kiracı konumundaki ticaret erbabı ödüyor. Yani mal sahibinin vergisini de esnaf ödüyor. Haksız olarak esnafa ödettirilen kira stopaj yükü esnafın sırtından kaldırılmalı.

Esnaf dükkan açmak için işyeri sahiplerinin isteklerini kabul etmek durumunda kalıyor. Bu nedenle, yapılan kira sözleşmeleri net kira üzerinden belirleniyor ve vergi yükü de mülk sahibinin değil, kiracı durumundaki esnaf ve sanatkarın üzerinde kalıyor. 2017 yılında işyeri kiralarından kesilen toplam stopaj vergisi 7,5 milyar lira. İşyerleri kiralık olan esnaf ve sanatkarlar, ticari faaliyetlerinden dolayı zarar da etseler bir başkasına ait olan bu vergiyi ödemek zorunda kalıyor. Daha da ötesi, vergiyi esnaf ödüyor ama kağıt üzerinde işyeri sahibi ödemiş gözüküyor.

İş yeri sahipleri beyanname veriyor ancak vergi ödemedikleri gibi üstüne bir de vergi iadesini alıyorlar. Yani vergiyi esnaf ve sanatkârlar ödüyor, verginin iadesini vergiyi fiilen ödeyen esnaf değil bir kuruş dahi vergi ödemeyen mal sahipleri alıyor. Bu çarpık yapı en kısa zamanda değiştirilerek iş yeri kiralarında stopaj uygulaması kaldırılmalıdır.

Böylece vergi yükünün gerçekten geliri elde edenlerin üzerinde kalması sağlanacak ve sonuçta hiç kimse bir başkasının geliri için vergi ödemek zorunda kalmayacaktır.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

Tapu Harcı Neden Sabit Bir Bedel Olmalıdır?

öneri yorum tanjuhan

24 Haziran 2018 Cumhurbaşkanlığı ve Milletvekili Genel Seçimleri tamamlandığına göre artık yeni kurulan, yeni sistemin ilk hükümetine taleplerimizi iletelim.

Gayrimenkul sektörü adına, bence iletilmesi gereken ilk talep, 31 Ekim 2017’ye kadar konut satışlarında geçerli olmak üzere %4’ten %3’e düşürülen tapu harcı üzerine olmalı.

Sanıldığının aksine bu harç bedelinin %3 olarak devam etmesini ya da daha küçük bir yüzdesel orana çekilmesini talep etmek yerine, benim önerim, daha radikal bir uygulamaya geçilmesi ve tapu harç bedelinin sabit bir bedel olarak belirlenmesi.

Biz gayrimenkul danışmanlarının, aracılarının belirli bir yüzdeye bağlı hizmet bedeli almamız ne kadar mantıklıysa, tapu harç bedelinin, el değiştiren gayrimenkulün satış bedeli (çoğunlukla bulunduğu bölgedeki belediyenin ilân ettiği emlak rayiç bedeli) üzerinden yine yüzdesel bir oranla alınıyor olması o kadar mantıksız geliyor bana.

Sakin bir kafayla düşünecek olursak, eğer farklı bir durum varsa yetkili bir kişi bizi aydınlatsın ama ister 100 m2, isterse de 100.000 m2 olsun, ister arsa/tarla, isterse de bir binada bir bağımsız bölüm olsun, satış bedeli ister 100 Bin TL isterse de 100 Milyon TL olsun, satışa konu olan gayrimenkulün satıcıdan alıcıya intikalini sağlayan tapu kaydı değişikliği, muhtemel aynı işlem, aynı süre ve aynı personelce gerçekleştiriliyor. Eğer bildiğimiz gibiyse, herşey aynıysa, devletimiz neden gayrimenkul devrinde, çoğu zaman eksik beyan edilen satış bedeli üzerinden yüzdesel bir oranda harç talep ediyor?

Satışa konu gayrimenkuller için el değiştiren gayrimenkulün niteliğine, yüzölçümüne, emlak rayiç değerine göre belki en çok 2 veya 3 kategori oluşturup belirli bir sabit harç bedeli, yine hem alıcıdan hem de satıcıdan talep edilse nasıl olur? Böyle sabit ve herkesin daha alım-satım olmadan bileceği sabit bir tapu harç bedeli olduğunda aşağıdaki durumlar oluşur ve bence çok iyi olur:

  • Gayrimenkul satışında paranın el değiştirmesi güvenli ortama, bankalara taşınır. Kayıt dışı ekonomi sonlanır.

  • Gerçek satış bedeli şeffaf bir şekilde tapu kaydına işlenir. Fiyat hareketleri daha nitelikli bir şekilde takip edilir.

  • Emlak rayiç değerleri, gerçeğe daha uygun bir seviyeye gelir. Satıcıların gayrimenkulleri için ne fiyat talep edebilecekleri, alıcıların ne kadarlık bir bütçe oluşturmaları gerektiği daha kolay belirlenir.

  • Vergiye tabi esas değer olan satış bedeli ve emlak rayiç değeri gerçek değerler olunca, devletin kurumlar, KDV, gelir, emlak vergi gelirlerinde artış sağlanır.

  • Süreçte rol alan olası gayrimenkul/emlak danışmanlarının hak edişleri, gerçek hizmet bedelleri, riske girmekten kurtulur.

  • Şimdiye kadar satış gelirini düzgün olarak muhasebeleştiren firmaları tenzih ederek söylemek gerekirse, müteahhit firmaların çift defter takibi son bulur.

  • Gayrimenkul satış değerinin, gerçek değerden farklı beyan edilip edilmediğini ortaya çıkarmak üzere devletimizin personel, zaman ve kaynak ayırması sona erer.

Piyasa gerçeklerine uygun işleyiş önerilerini, daha çok dikkate almasını umut etmek hakkımız…


TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

%d blogcu bunu beğendi: