SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE GAYRİMENKUL DEĞERLEME HİZMETİ VERECEK ŞİRKETLER İLE BU ŞİRKETLERİN KURULCA LİSTEYE ALINMALARINA İLİŞKİN ESASLAR HAKKINDA TEBLİĞ SERİ: VIII, NO: 35

SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE GAYRİMENKUL DEĞERLEME HİZMETİ VERECEK ŞİRKETLER İLE BU ŞİRKETLERİN KURULCA LİSTEYE ALINMALARINA İLİŞKİN ESASLAR HAKKINDA TEBLİĞ SERİ: VIII, NO: 35

1. AMAÇ VE TEMEL KAVRAMLARIN TANIMLARI

Bu Tebliğ; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıkların, sermaye piyasası mevzuatı uyarınca gayrimenkul değerlemesi yaptırmaları zorunlu tutulan işlemlerine ilişkin olarak gayrimenkul değerleme hizmeti verecek gayrimenkul değerleme şirketlerine ilişkin esasları belirlemek ve listeler oluşturmak, Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde yapılacak değerleme faaliyetine ilişkin esasları düzenlemek ve değerleme raporu standartlarını belirlemek amacı ile yürürlüğe konulmuştur. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından listeye alınan gayrimenkul değerleme şirketlerinin sermaye piyasası mevzuatı uyarınca yaptıkları değerleme faaliyeti dışındaki değerleme faaliyetleri, bu Tebliğin kapsamı dışındadır.

Tebliğde belirtilen başlıca kavramların tanımları aşağıdaki gibi yapılmıştır:

a) Gayrimenkul: taşınmaz mülkiyeti kapsamına giren arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümleri,

b) Gayrimenkul değerleme: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini,

c) Konut Değerlemesi: konutların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini,

d) Gayrimenkul değerleme şirketi: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak, bu değeri etkileyen gayrimenkulün niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde yazılı olarak raporlayabilecek düzeyde bilgi ve tecrübe sahibi değerleme uzmanları vasıtasıyla takdir edilmesi konusunda faaliyet gösteren ve Kanunda gayrimenkul değerleme kurumu olarak ifade edilen hizmet şirketini,

e) Değerleme uzmanı: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Gayrimenkul Değerleme Lisansı verilen kişileri, ifade eder.

14.08.2014 tarih 29088 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunanlar için Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (VII-128.7)” ve Kurul Kararına göre; 3 yıllık tecrübe şartını tevsik eden rapor sunamadığı veya diğer şartları taşımadığı için başvurusu kabul edilmeyen adaylar, Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. tarafından düzenlenecek ve içeriği Kurulca onaylanacak mesleki uygulamalı eğitim programına katılmaları ve başarılı olmaları halinde tecrübe şartını sağlamış sayılacaklardır.

f) Sorumlu değerleme uzmanı: Şirketin ödenmiş sermayesinde asgari % 10 oranında pay sahibi olan, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 5 yıl tecrübesi olan, değerleme uzmanı sayılmak için belirtilen diğer şartların tamamını taşıyan ve şirket adına değerleme çalışmasını kendi kişisel sorumlulukları ile yürüten ve şirket adına değerleme raporlarını tek başına imzalamaya yetkili olan değerleme uzmanlarını, ifade eder.

g) Konut değerleme uzmanı: Konut değerlemesi yapan ve değerleme şirketlerinde tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle konut değerlemesi hizmeti veren Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 1 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileri ifade eder. Ancak, 14.08.2014 tarih ve 29088 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunanlar için Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (VII-128.7)”de Konut Değerleme Lisansı için en az 2 yıllık yükseköğretim düzeyinde, eğitim alınmış olması gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle konut değerleme lisansı için 2 yıllık yükseköğretim düzeyinde eğitim almış olmak yeterli kabul edilecektir.

Ayrıca VII-128.7 nolu tebliğ ve Kurul Kararına göre; 1 yıllık tecrübe şartını tevsik eden rapor sunamadığı veya diğer şartları taşımadığı için başvurusu kabul edilmeyen adaylar, Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. tarafından düzenlenecek ve içeriği Kurulca onaylanacak mesleki uygulamalı eğitim programına katılmaları ve başarılı olmaları halinde tecrübe şartını sağlamış sayılacaklardır.

h) Müşteri: Değerleme yaptırmak üzere şirket ile sözleşme imzalayan gerçek ve tüzel kişileri,

ı) Değerleme uzman yardımcısı: Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde; asgari 4 yıllık üniversite mezunu, Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı Sınavını geçmiş, gayrimenkul değerleme uzmanının sahip olması gereken tecrübe şartını taşımayan kişileri,

i) Konut değerleme uzman yardımcısı: Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde; asgari 4 yıllık üniversite mezunu, Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı Sınavı’nı geçmiş, konut değerleme uzmanının sahip olması gereken tecrübe şartını taşımayan kişileri tanımlar.

2. KURULCA LİSTEYE ALINMA VE LİSTEDEN ÇIKARILMA ESASLARI

Kurul tarafından ilan edilen listeye alınmak üzere başvuru yapanlarla ilgili koşullar tespit edilmiştir (Md. 4). Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verebilmek amacıyla Kurul listesine alınmak üzere başvuracak şirketlerin;

1) Anonim şirket olmaları,

2) Esas sözleşmelerinin Türk Ticaret Kanunu hükümlerine uygun olması,

3) Ticaret unvanlarında “gayrimenkul değerleme” veya “taşınmaz değerleme” ibaresinin bulunması,

4) Ödenmiş sermayelerinin en az 200.000 TL olması (belirtilen asgari ödenmiş sermayenin, her yıl Maliye Bakanlığınca ilan edilen yeniden değerleme oranı dikkate alınarak Kurul tarafından yeniden tespit edilebilmesi gerekçesi yeniden değerleme oranı çerçevesinde Seri: VIII, No:35 no’lu Tebliğ kapsamındaki ödenmiş sermayenin 2017 yılı için belirlenen tutarı 402.598 TL olur),

5) Asgari ödenmiş sermayelerini temsil eden hisse senetlerinin tamamının nakit karşılığı çıkarılmış olması,

6) Hisse senetlerinin tamamının nama yazılı olması,

7) Ödenmiş sermayesinin asgari % 51’inin en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması,

8) En az 2’si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi,

9) Faaliyetlerini sürdürebilmek için yeterli mekan, personel ve donanıma sahip olması zorunludur.

Ödenmiş sermayesinin asgari % 51’inin doğrudan veya dolaylı olarak bankalara, sigorta şirketlerine veya kamu kuruluşlarına ait olması durumunda (7) sırada yer alan şart aranmaz. Ancak sorumlu değerleme uzmanının sorumluluklarını yerine getirmek üzere bu Tebliğ uyarınca sorumlu değerleme uzmanının taşıması gereken, pay sahipliği dışındaki diğer nitelikleri haiz en az iki kişinin yönetim kurulu kararıyla atanması şarttır. Şirket, ihtiyaç duyulması halinde yeterli sayıda değerleme uzman yardımcısı ve konut değerleme uzman yardımcısı istihdam edebilir.

Kurula başvuru aşamasında başvuru dilekçesinde şirkete ilişkin olarak; (a) listeye alınma talebine ilişkin yetkili organ kararının noter onaylı bir suretinin, (b) varsa son 3 yıllık faaliyet raporlarının, (c) son durum itibariyle esas sözleşmenin bir nüshasının, (d) sermayenin ödendiğine ilişkin yeminli mali müşavir raporunun, (e) varsa son 3 yıllık bilanço ve gelir tablolarının, (f) bilgisayar yazılımı ve donanımına ilişkin bilgilerin, (g) organizasyon yapısı ve yöneticiler dışındaki personele ilişkin bilgilerin, (h) varsa son 3 yıl içerisinde gerçekleştirilen değerleme işlemleri ve müşteriler hakkında bilgilerin, (ı) Hazırlanan değerleme raporlarında izlenen prosedür, uyulan rapor standartları, kullanılan analiz yöntemleri, standart rapor formları ile takip edilen uluslararası standartları açıklayıcı bilgilerin, (i) değerleme raporlarının yazımı sırasında kullanılan çalışma kağıdı örneklerinin, (j) varsa son 3 yıllık faaliyet dönemi içinde uluslararası standartlara uygun olarak hazırlanmış değerleme raporlarından 5 adet örneğin, (k) Şirketin ortaklık yapısı hakkındaki bilgilerin, (l) varsa imzalanan know-how sözleşmelerinin birer örneğinin ve (m) faaliyet ilke ve esasları ile iş akış prosedürlerinin sunulması gerekir.

Başvuru aşamasında şirket ortaklara ilişkin olarak; (a) tüzel kişiler için faaliyetlerine ve ortaklık yapılarına ve yöneticilerine ilişkin bilgilerin, (b) gerçek kişiler için öz geçmişlerinin, (c) Tebliğ’in 7’nci maddede belirtilen belgelerin, (d) varsa yurtdışı ortakları ile işbirliği yaptığı yabancı kuruluşlarla ilgili bilgilerin, (e) varsa iştirak ettikleri ortaklıkların son üç yıllık mali tabloları, ortaklık yapıları ile faaliyet raporlarını sunmaları istenmektedir. Şirket yöneticilere ve denetçilere ilişkin olarak; (a) özgeçmişlerinin, (b) Tebliğ’in 7’nci maddede belirtilen belgelerin, (c) varsa iştirak ettikleri ortaklıkların son üç yıllık mali tabloları, ortaklık yapıları ile faaliyet raporlarının; değerleme uzmanları ve konut değerleme uzmanlarına ilişkin olarak; (a) özgeçmişlerinin, (b) uzmanlık lisanslarının birer örneğinin, (c) hazırlanan değerleme rapor örneklerinin, (d) Tebliğ’in 7’nci maddede belirtilen belgelerin ve (e) yönetim kurulu kararı ile onaylanan iş akışları ve değerleme rapor formatının imza karşılığı alındığına dair belgenin eklenmesi zorunludur. İnceleme sonucunda uygun görülen şirketler listeye alınır ve Kurulca kamuya duyurulur. Şirketin listeye alınması, söz konusu şirkete resmi teminat verilmesi anlamına gelmez.

3. ŞİRKET ORTAK VE YÖNETİCİLERİ İLE DİĞER PAYDAŞLARIN NİTELİKLERİ

Şirketin ortakları, yöneticileri, denetçileri, değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları ile şirketin tüzel kişi ortaklarının yönetim kurulu üyelerinin (Md.7);

a) Bankacılık mevzuatı, suç gelirlerinin aklanmasının önlenmesine dair mevzuat ile ödünç para verme işleri hakkında mevzuata aykırılıktan dolayı hüküm giymemiş olmaları ve/veya taksirli suçlar hariç olmak üzere affa uğramış olsalar dahi 2 yıl veya daha uzun süreli hapis gerektiren veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas gibi yüz kızartıcı suçlar ile istimal ve istihlak kaçakçılığı dışında kalan kaçakçılık suçları, resmi ihale ve alım satımlara fesat karıştırma veya devlet sırlarını açığa vurma, vergi kaçakçılığı veya bu suçlara iştirakten hüküm giymemiş olmaları,

b) Kendileri veya sınırsız sorumlu ortak oldukları kuruluşlar hakkında iflas kararı verilmemiş ve konkordato ilan edilmemiş olması,

c) Faaliyet yetki belgelerinden biri veya birden fazlası iptal edilmiş yahut borsa üyeliği iptal edilmiş kuruluşlarda iptalde sorumluluğu bulunan kişilerden olmaması,

d) Sermaye Piyasası Kanuna muhalefetten dolayı mahkumiyetlerinin bulunmamış olması, e) İşlem yasaklı olmaması,

f) Emlak komisyonculuğu alanında faaliyet gösteren herhangi bir şirkete ortak olmaması veya herhangi bir unvanla görev almaması,

g) listeden çıkarılan şirketlerde listeden çıkarmada sorumluluğu tespit edilip, lisansı süresiz iptal edilmiş olmaması ve lisansı süreli olarak iptal edilmiş ise süresi sonunda iptal kararının Kurulca kaldırılmış olması,

gerekir. İlgililer bu nitelikleri taşıdıklarına dair noterce tasdikli beyanda bulunurlar. Sorumlu değerleme uzmanları, birden fazla gayrimenkul değerleme şirketine ortak olamazlar.

4. PAY DEVİRLERİ VE ESAS SÖZLEŞME DEĞİŞİKLİKLERİ

Sorumlu değerleme uzmanlarının sermaye paylarını temsil eden hisse senetlerinin devrine ilişkin olarak Kurulun uygun görüşünün alınması zorunludur. Kurul’un uygun görüşü alınmadan yapılan pay devirleri hükümsüzdür ve pay defterine kayıt edilmez. Sorumlu değerleme uzmanlarının sermaye paylarını temsil eden hisse senetlerinin devrinden önce, Şirket yönetim kurulu söz konusu pay devrine ilişkin olarak bir uygunluk kararı verir ve Kurul’a bildirir. Diğer pay devirlerinde yeni ortağın, Tebliğde aranan şartları taşıdığına ilişkin belgeler ile birlikte şirket yönetim kurulu tarafından en geç 15 gün içinde Kurula bilgi verilir. Esas sözleşme değişikliklerine ilişkin olarak Kurulun uygun görüşünün alınması zorunludur.

5. ŞİRKET FAALİYETLERİNİN DURDURULMASI

Kurul listeye alınmış olan Şirket’in faaliyetlerinin durdurulması söz konusu olabilir. Tebliğe göre; (a) herhangi bir nedenle şirkette sorumlu değerleme uzmanının kalmaması ve (b) buna ilave olarak; (i) ödenmiş sermayesinin asgari %51’inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması ve (ii) en az 2’si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi koşulların 6 ay süre ile sağlanamaması halinde Şirket’in faaliyetlerinin durulması yoluna gidilir.

6. ŞİRKETİN KURUL LİSTESİNDEN ÇIKARILMASI

Kurul tarafından listeye alınan Şirket, aşağıdaki koşulların oluşması halinde yine Kurul listesinden çıkarılabilir:

a) Şirket’in faaliyetlerinin durdurulması ve bu durumun 6 ay süre ile devam etmesi,

b) Değerleme raporunun yetkili olmayan kişilerce imzalanması,

c) Değerleme sırasında yeterli inceleme yapılmaması,

d) Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde belirlenen değerleme standartları ve değerleme mesleği ile ilgili düzenlemelere uyulmaması,

e) Çalışma kâğıtlarının veya rapordaki bilgilerin raporda ulaşılan sonucu kanıtlayacak düzeyde olmaması,

f) Hatalı, eksik, yanıltıcı ve gerçeğe aykırı rapor düzenlenmesi veya bilgi verilmesi,

g) Kurulca veya Kurulca görevlendirilenlerce istenebilecek her tür bilgi veya belgenin verilmemesi veya geciktirilmesi,

h) Tebliğde düzenlenen bağımsızlık ilkesinin ihlali,

ı) Sermaye piyasası mevzuatında gayrimenkul değerleme şirketleri için belirlenen düzenlemelere uyulmaması

Kurulca listeden çıkarılan şirketler, listeden çıkarmaya ilişkin Kurul karar tarihinden itibaren 5 ay süreyle değerleme hizmeti vermek üzere yeniden listeye alınmak için Kurula başvuramazlar. Kurulca listeden çıkarılan şirketin ortakları, yöneticileri ve denetçileri ise 5 ay süre ile değerleme hizmeti vermek üzere Kurulca listeye alınmak için başvuruda bulunan başka bir gayrimenkul değerleme şirketinde veya Kurul listesinde bulunan bir gayrimenkul değerleme şirketinde herhangi bir unvan altında görev alamazlar ve ortak olamazlar.

Beş aylık sürenin bitiminde Kurula yapılacak başvuruda; (i) Kurulca listeden çıkarılan şirketin, listeden çıkarılmasına neden olan şartları ortadan kaldırdığını, (ii) bu şartların bir daha oluşmaması için gerekli tedbirleri aldığını ve (iii) Şirketin ortakları, yöneticileri, denetçileri değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının bu Tebliğde aranan şartları sağladığını ortaya koyması halinde şirketin yeniden listeye alınma başvurusu değerlendirmeye alınabilir. Şirket’in faaliyetlerinin durdurulması ve bu durumun 6 ay süre ile devam etmesi nedeni ile Kurul tarafından listeden çıkarılan şirketlerin ortakları, yöneticileri ve denetçilerine bu paragraf uygulanmaz (Md. 9).

7. DEĞERLEME ŞİRKETLERİNİN SORUMLULUKLARI

Gayrimenkul değerleme şirketleri ve değerleme raporunu imzalayan değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları ile sorumlu değerleme uzmanları; hazırlanan raporda ulaşılan sonuçlar dolayısıyla; raporun belirlenen standartlara uygun olmaması, yeterli incelemenin yapılmaması, hatalı verilerin kullanılması ve buna benzer nedenlerle; müşterilerine veya söz konusu rapordan faydalanan üçüncü kişilere verdikleri zararlardan müteselsilen sorumludurlar. Şirketin ortakları, yöneticileri ve çalışanlarının cezai sorumlulukları saklıdır (Md.10)

Değerleme şirketlerinin temel sorumluluk alanları Tebliğ’de aşağıdaki başlıklar altında sıralanmıştır:

i. Bağımsızlık ilkesi: Gayrimenkul değerleme şirketleri ile bu şirketlerde çalışan değerleme uzmanları ve konut değerleme uzmanları, değerleme çalışmalarında bağımsız ve objektif olmak zorundadırlar. Bağımsızlık, mesleki faaliyetin dürüst ve tarafsız yürütülmesini sağlayacak bir anlayış ve davranışlar bütünüdür. Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının; değerleme faaliyetleri sırasında dürüst ve tarafsız olmaları yanında, bağımsızlıklarını ortadan kaldırabilecek durumların da bulunmaması gerekir.

Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları çalışmaları sırasında ortaya çıkabilecek çıkar çatışmalarından uzak kalmak, dürüstlük ve tarafsızlıklarını etkileyebilecek hiçbir müdahaleye imkan vermemek, inceleme sonucunda ulaştıkları görüşlerini, başkalarının doğrudan veya dolaylı çıkarlarını düşünmeksizin raporlarında açıklamak zorundadırlar.

Gayrimenkul değerleme şirketi veya değerleme uzmanı ile konut değerleme uzmanının bağımsızlığının zedelendiğine dair tereddüt oluşması halinde, bağımsızlığın ortadan kalktığı kabul edilir. Aşağıdaki durumlarda bağımsızlık ortadan kalkmış sayılır:

a) Gayrimenkul değerleme şirketlerinin ortakları, yöneticileri, değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanlarının ve bunların üçüncü dereceye kadar (üçüncü derece dahil) kan ve sıhri hısımları ile eşleri veya gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından;

1) Değerleme sözleşmesinde öngörülenler dışında müşteriden veya müşteri ile ilgili olanlardan, doğrudan veya dolaylı olarak bir menfaat elde edildiğinin veya menfaat sağlanacağı vaadinin ortaya çıkması,

2) Müşteriyle veya müşterinin ortaklarıyla veya müşterinin yönetim, denetim veya sermaye bakımlarından doğrudan ya da dolaylı olarak bağlı bulunduğu veya nüfuzu altında bulundurduğu gerçek veya tüzel kişilerle değerleme hizmeti verildiği dönem dahil olmak üzere son iki yıl içerisinde ortaklık ilişkisine girilmiş olduğunun belirlenmiş olması,

3) Müşteri ile müşterinin bağlı ortaklıkları, müşterek yönetime tabi teşebbüsleri ve iştiraklerinde değerleme hizmeti verildiği dönem dahil olmak üzere son iki yıl içerisinde kurucu, yönetim kurulu başkan veya üyesi, şirket müdürü veya yardımcısı olarak veya önemli karar, yetki ve sorumluluğu taşıyan başka sıfatlarla görev alınması veya ticari ilişki içinde bulunulması,

4) Müşteri veya müşterinin bağlı ortaklıkları, müşterek yönetime tabi teşebbüsleri ve iştirakleri ile olağan ekonomik ilişkiler dışında borç-alacak ilişkisine girilmiş olması, (olağan borç alacak ilişkisi bu kapsamda değerlendirilemez),

b) Geçmiş yıllara ilişkin değerleme ücretinin, geçerli bir nedene dayanmaksızın, müşteri tarafından ödenmemesi,

c) Değerleme ücretinin, değerleme sonuçları ile ilgili şartlara bağlanmış olması veya piyasa rayicinden bariz farklılıklar göstermesi, değerleme şirketi tarafından müşteriye sunulan diğer hizmetler dikkate alınarak belirlenmesi.

Yukarıdaki şartlar şirkete dışarıdan hizmet veren kişi ve kuruluşlar için de geçerlidir (Md. 12).

ii. İşin kabulü ve devri: Gayrimenkul değerleme şirketleri ve/veya değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları, bağımsızlığı ortadan kaldıran durumların meydana gelmesi halinde bu ilişkilerde taraf olan müşteriden iş alamazlar.

Bağımsızlığı ortadan kaldıran hususlardan herhangi birisinin, işin kabulünden sonra öğrenilmesi halinde, şirket derhal işi sona erdirerek, durumu en geç bir hafta içinde Kurula gerekçeleri ile birlikte bildirmekle yükümlüdür. Bu durumda şirket çalışma notlarını ve gerekli tüm bilgileri, yerine geçecek olan şirkete devreder. Bu bildirim yapılmaksızın durumun tespit edilmesi halinde, Kurul, şirketi listeden çıkartmaya yetkilidir (Md. 13).

iii. Mesleki özen ve titizlik ilkesi: Gayrimenkul değerleme şirketlerinde çalışan değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları; değerleme görevinin planlanması, yürütülüp sonuçlandırılması ve değerleme raporunun hazırlanması safhalarında gerekli mesleki özen ve titizliği göstermek zorundadırlar. Özen ve titizlik, dikkatli ve basiretli bir uzmanın aynı koşullar altında ayrıntılara vereceği önemi, göstereceği dikkat ve gayreti ifade eder. Gerekli özen ve titizliğin asgari kıstası, değerlemeye ilişkin Kurul düzenlemelerine eksiksiz uyulmasıdır. Buna göre, değerleme uzmanı ve konut değerleme uzmanı değerleme faaliyetini gerektiği şekilde planlamak, program yapmak, yeterli miktarda, uygun nitelikte ve güvenilir bilgi ve belge toplayarak inceleme yapmak, düzenli çalışma kağıtları hazırlamak ve görüşünü, özen ve titizlikle düzenleyeceği değerleme raporunda açıklamak zorundadır (Md. 14).

iv. Sır saklama yükümlülüğü: Değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları, şirketin yöneticileri ve denetçileri; müşterileri ve değerlemesini yaptıkları işlerle ilgili bilgileri açıklayamazlar; doğrudan veya dolaylı kendilerine veya üçüncü kişilere menfaat sağlama veya başkalarını zarara uğratma amacıyla kullanamazlar. Bu yükümlülük görevden ayrılmadan sonra da devam eder. Ancak; (a) müşterilerinin açık onayı veya talebinin olması, (b) mevzuat uyarınca yetkili kamu kuruluşlarınca talep edilmesi, (c) ilgili meslek odaları veya derneklerce mesleki amaçlarla talep edilmesi, hallerinde ilgili kişi ve kuruluşlara söz konusu bilgiler verilebilir.

v. Sözleşme zorunluluğu: Gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkule dayalı hak ve faydaların şirket tarafından değerlemesinin yapılabilmesi için şirket ile müşteri arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen her bir değerleme raporu için ayrı bir değerleme sözleşmesi imzalanması zorunludur. Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde yapılacak değerlemelerde birden fazla değerleme raporu için tek sözleşme yapılabilir.

Sözleşmenin asgari olarak; (a) değerlemesi yapılacak gayrimenkule, gayrimenkul projelerine veya gayrimenkule dayalı hak ve faydalara ilişkin bilgileri, (b) sözleşmenin taraflarını tanıtıcı bilgileri, (c) ücretin tespitine ilişkin esasları, (d) çalışma saatleri ve tahsis edilen personele ilişkin esasları, (e) sözleşmenin süresi, sözleşmeden caymanın veya sona ermesinin şartları ve (f) şirketin hukuki ve mali sorumluluğuna ilişkin esasları içermesi zorunludur.

Değerleme çalışmalarına yönelik olarak yapılacak sözleşmelerde hizmet ücretinin tespiti özel önem taşımaktadır. Değerleme hizmeti karşılığında alınacak ücret, şirket ve müşteri arasında serbestçe belirlenir, ancak bu ücret; (a) önceden kararlaştırılmış bir değer tahminine bağlanamamakta, (b) değerleme işleminin tamamlanmasından sonra belirlenememekte ve (c) ödenmesi de herhangi bir şarta bağlı olamamaktadır (Md.18). Her yıl 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 76’ncı maddesi hükmü uyarınca, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği üyelerinin vereceği değerleme hizmetlerine ilişkin olarak gayrimenkul değerleme asgari ücret tarifesi ve uygulama esasları ilan edilmektedir (Ek-1). Asgari fiyat tarifesi, özellikle para ve sermaye piyasalarına yönelik hizmetlerde belirleyici olmakta iken, kamu ve özel kurumlara hizmet verilmesinde yol gösterici olmaktadır. Özellikle kamu kurumlarınca yapılan ihaleli değerleme hizmeti alımlarında fiyat kırımına gidilebildiği ve şirketlerce yapılan özel amaçlı değerleme işlerinde fiyat yoluyla rekabet edildiği bilinmektedir.

Şirketin uluslararası değerleme kuruluşları ile know-how sözleşmesi yapması halinde, yapacağı know-how sözleşmesinde; (a) Uluslararası değerleme kuruluşunun unvanı ve adresi, (b) Şirketin unvanı ve merkez adresi, (c) Uluslararası değerleme kuruluşunun kendi ülkesinde ve uluslararası değerleme uygulamalarında kullandığı yöntemler ve teknikler konusunda değerleme kuruluşuna bilgi aktarımına ilişkin esaslar, (d) Şirketin değerleme faaliyetini gerçekleştirirken hazırladığı raporlarda uluslararası değerleme kuruluşunun adını kullanıp kullanmayacağı, (e) Uluslararası değerleme kuruluşuna ödenecek ücret ve (f) Sözleşmenin süresi gibi asgari hususların bulunması zorunludur. Know-how sözleşmesinin bir örneği, imzalanmasını takiben 15 gün içinde Kurula gönderilir.

8. ŞİRKETLERİN YAPABİLECEKLERİ FAALİYETLER VE YASAKLAR

Gayrimenkul değerleme şirketleri; gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en verimli ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti verebilirler. Bir gayrimenkulün 4721 Sayılı Kanunun 684’üncü maddesi uyarınca bütünleyici parçası ile 686’ncı maddesi uyarınca eklentisi olan unsurları da münferit olarak değerleyebilirler. Gayrimenkul değerleme şirketleri gayrimenkul değerleme faaliyetinin yukarıdaki paragrafta belirtilen faaliyetler dışında emlak komisyonculuğu dahil başka bir faaliyette bulunamazlar.

Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları ise; (a) aynı anda birden fazla gayrimenkul değerleme şirketinde istihdam edilemezler, ortak olamazlar, başka sermaye piyasası kurumlarında ortak veya yönetici olamazlar, (b) gayrimenkul değerleme faaliyetinin yanı sıra gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en verimli ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti dışında herhangi bir faaliyette bulunamazlar, (c) meslekleri ile ve meslek onurlarıyla bağdaşmayan davranışlarda bulunamazlar, (d) bilgi ve yeteneklerinin yeterli olmadığı işleri kabul edemezler, (e) kendilerine değerleme hizmeti verdikleri ortaklıklarda ve iştiraklerinde her ne unvanla olursa olsun aradan 2 yıl geçmedikçe görev alamazlar. Şirkette, tam zamanlı istihdam edilmeksizin sözleşme imzalamak suretiyle çalışan değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarına ise (b)’de belirtilen hükümler uygulanmaz. Ancak bu kişiler her durumda emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunamazlar.

9. RAPORLAMA STANDARTLARI

Değerleme işlemine ve varılan sonuçlara ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporunun asgari unsurları Kurul tarafından belirlenen formata uygun, yazılı olarak hazırlanması ve en az bir sorumlu değerleme uzmanı tarafından imzalanması zorunludur. Değerleme raporları, değerleme uzmanı ve konut değerleme uzmanı niteliğini haiz olmayan kişilerce imzalanamaz.

10. GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETLERİNE VERİLECEK BİLGİLER

Arsa üzerinde gerçekleştirilecek bir gayrimenkul projesine istinaden yapılacak ihale ile ilgili yapılan değerlemelerde, mevcut avan veya kesinleşmiş projelerin ve bu projelere ilişkin her türlü bilgi ve belgenin değerlemelerde esas alınmak üzere şirkete verilmesi; ayrıca, yapılacak her türlü değerlemede, değerlemenin sağlıklı bir şekilde yapılabilmesi için şirketin talep ettiği her türlü bilgi ve belge ile şirket tarafından talep edilmese dahi değerleme yapılmasını veya nihai değer takdirini etkileyebilecek her türlü bilgi ve belgenin şirkete verilmesi zorunludur.

11. KURUL DENETİMİ

Kurul, listeye almış olduğu gayrimenkul değerleme şirketlerini gerekli gördüğü takdirde denetler, bu şirketlerden her türlü bilgi ve belgeyi isteyebilir. Şirket, değerleme faaliyetleri ile ilgili olarak hazırlanan raporları ve bu raporların dayanağını teşkil eden çalışma belgelerini Kurulca istendiğinde ibraz edilmek üzere değerleme raporu tarihinden itibaren en az 10 yıl süreyle saklamak zorundadır.

12. BİLDİRİM YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Gayrimenkul değerleme şirketleri, olağan ve olağanüstü genel kurul toplantılarını izleyen 6 iş günü içinde genel kurul tutanakları ile faaliyet raporlarını Kurula gönderirler. Bunun dışında altı aylık dönemler itibariyle dönemin bitimini izleyen 6 iş günü içinde istihdam edilen değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının listesi, ortaklık yapısı, şubelerin listesi, yönetim kurulu üyeleri ve denetçileri ile müşterisi, konusu, rapor numarası ve hazırlayan değerleme uzmanı veya konut değerleme uzmanına ilişkin bilgileri de içerecek şekilde sermaye piyasası mevzuatı uyarınca hazırlanan raporların listesi Kurula gönderilir.

Başvuru koşullarından herhangi birinin kaybedilmesi durumunda, koşulun kaybedildiği tarihi izleyen 6 iş günü içinde Kurula bildirim yapılması zorunludur. Şirket, faaliyetin durdurulmasını gerektirecek hallerin oluşması durumunda, bu tarihten itibaren 6 iş günü içerisinde Kurula bildirimde bulunmakla yükümlüdür. Ayrıca, gerçek ve tüzel kişilerde aranan şartlarda değişiklik olması halinde gerekli belgelerin 6 iş günü içinde Kurula gönderilmesi zorunludur. Bildirimlerin hazırlanmasından, sunulmasından ve gerçeğe uygunluğu ile doğruluğundan gayrimenkul değerleme şirketinin yönetim kurulu sorumludur.

13. İLAN VE REKLAMLAR

Gayrimenkul değerleme şirketleri; her tür yazılı, sesli ve görüntülü basın yayın ilanları, bilgi işlem ortamında verilen ilanlar, broşür, afiş ve bunlara benzer nitelikteki reklam ve ilanlarda; (a) Halkı yanıltıcı ve aldatıcı, bilgi ve tecrübe noksanlıklarını istismar eder tarzda ifadelere yer verilemez, (b) Taraflı ve gerçeğe aykırı bilgi verilemez, (c) Asgari gerekliliği olan bilgiler gizlenemez, (d) Diğer gayrimenkul değerleme şirketleriyle karşılaştırma yapılamaz, “en büyük”, “en iyi”, “en güvenilir”, “en sağlam” ve buna benzer sübjektif ve abartılı bir imaj yaratmaya yönelik ifadelere yer verilemez ve (e) Değerlemenin sonucu ile ilgili vaat ve taahhütlerde bulunamama gibi Tebliğde belirlenen ilkelere uymak zorundadırlar (Md.22/a)

Duygulara Dokunarak Bir Mülkü Nasıl Satabiliriz?

 Smileys on boxes 

Sahip olduğum bilgiyi herkes kazanabilir, ancak kalbim tamamen bana aittir. – Johann von Goethe

Emlak sektörü ile ilgili bir gerçek de şudur ki bu iş tamamen insanlarla alakalıdır. Buna rağmen emlak profesyonelleri, çoğu zaman insanların duygulara dayalı kararlar aldıkları unuturlar. Alıcılarını duygusal olarak bir eve adapte eden emlak profesyonelleri, bu işte başarılı olurlar. Bunu başaramayanlar ise kendilerine yeni bir meslek arıyor olacaklar.

Son yaptığınız ev gösterimine geri dönüş yapın ve bir ev gösterimini nasıl yaptığınızı düşünün. Nasıl geçmişti? Otomatik bir pilota bağlamış gibi miydiniz? Bir robot gibi sürekli evin özelliklerini alıcıya sayıklamakla mı meşguldünüz? Yoksa alıcıda tamamen büyüleyici bir atmosfer mi yakalamıştınız? Gelecekte bu evde yaşadıklarını hayal ettiklerini onların gözlerinde görebilmiş miydiniz?

Şunu unutmayın: İnsanlar satın alma işlemlerini duygusal olarak yaparlar ve aldıktan sonra mantıksal olarak kendilerini haklı çıkarmaya çalışırlar. Dolayısıyla daha fazla satış yapmak için, potansiyelinizi nasıl doğru duygusal durumlara taşıyacağınızı öğrenmeniz gerekir.

Bana bir problem ve 1 saat süre verilse, bu sürenin 45 dakikasını problemi anlamaya, 10 dakikasını çözüm yolları üretmeye, 5 dakikasını çözmeye ayırırım. – Albert Einstein

Sunumlarınızın büyük bölümünü, daha fazla duygu uyandırmak ve son vuruşu yapabilmenizi sağlayacak fikirleri alıcı zihninde oluşturmak için harcayın. Peki, bir emlak profesyoneli, günlük yaşam içerisinde kendi lehine akan duyguları elde etmek için neler yapabilir?

En yaygın görülen duyguları tanıyın.

Özellikle beş tane duygu çok yaygın şekilde görülür. Bunlar;

Açgözlülük – “Şimdi satın alırsam, düşük bir faiz ile tasarruf etmiş olurum.

Korkak – “Eğer şimdi satın almazsam, bu evi başka bir alıcıya kaçırırım.

Gururlu – “Eğer satın alırsam, zeki görünürüm.

Utangaç – “Eğer satın almazsam, kaybeden gibi görülebilirim.

Kıskanç – “Eğer satın alırsam, arkadaşlarımdan daha iyi görünürüm.

Bu beş duyguyu düşünün ve her birini satış stratejileriniz içerisinde nasıl gizlice kullanabileceğiniz üzerine kafa yorun.

Televizyon reklamlarını izleyin.

Biliyoruz ki çoğu insan reklamları izlemekten hoşlanmaz. Ancak reklamları incelemek için zaman ayırırsanız, satışlarınızda daha başarılı olabilirsiniz. Sonuçta şirketlerin reklamlarını yayınlamak için büyük paralar ödemelerinin bir sebebi var. Ve bu gerçekten işe yarar. Çünkü yayınlanan reklamlar sayesinde, insanların duyguları emilerek satın almaları sağlanır.

Deterjan reklamlarını bir düşünün. Bu reklamlar, insanlar üzerinde bir suçluluk duygusu oluştururlar. Çocuklarınızın okula giymesi için temiz kıyafetleri giydirmelisiniz yoksa siz kötü birisiniz demektir. Kötü biri olmamak için ürünü satın almanız ve kullanmanız gerekir. Duygulara dokunmak her şeydir!

Kendi duygularınızı unutmayın.

İyi emlak profesyonelleri, kendi duygularının farkında olanlardır ve bu duyguların satış çabalarını nasıl etkileyebileceğini de iyi bilirler. Ayrıca bir satış sürecine zarar verebilecek duyguların etrafında nasıl çalışacaklarını da iyi bildikleri için olumlu duygulara yönelme becerisine sahiptirler.

Örneğin bir alıcıyı görüşmeye zamanında gelmediği için onu işaretlediğinizi düşünelim. Akıllı bir emlak danışmanı, bir sonraki müşteri ile görüşmeden önce kısa bir mola verir ve duygularını yeni gelecek olan müşteriye odaklamasını bilir. Tıpkı profesyonel futbolcular gibi her zaman bir sonraki maça hazırlık…

Dört farklı kişilik tipini tanıyın.

Müşterilerin duyguları, aynı zamanda onların kişiliklerine de bağlıdır. Peki, onların kişiliklerini nasıl anlarsınız? DISC profilleri bu anlamda işinizi görebilir. Her gösterimden önce müşterilerinizden kısa bir süre ayırarak DISC testini yapmalarını isteyebilirsiniz. Böylece bu testlerin sonucunda müşterinizin dört kişilik tipinden hangisine sahip olduğunuzu anlayabilir ve ev gösterimi sırasında bu sonuca göre hareket edebilirsiniz.

DISC profilleri hakkında detaylı bilgi almak için buraya tıklayın.

static_qr_code_without_logo 2

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

 

Emlak Sektöründe Var Olabilmek İçin Duygulara Dokunmayı Nasıl Öğrenirsiniz?

duygular

Perakende satış yapan bir firmanın müşterisi ile duygusal bağ kurması zorunlu değildir. O sektörde işler hızlı ve seri ilerler. Müşteri, teknik sorularının ardından ürünü alır ve karşılıklı iletişim bu noktada kesilir. Ancak konu emlak sektörü olduğunda aynı durumdan söz edilmesi pek mümkün değil.

Bir emlak danışmanı için müşteri ile duygusal bir bağ kurmak neredeyse olmazsa olmazdır. Güven inşa etmek ve sektöre yatırım yapacak olan potansiyel müşterilerin duygularına dokunmak gerekir. Bu bağı oluşturabilmek için izlenecek birkaç yol var ki tüm soru işaretlerini ve endişeleri ortadan kaldırmaya yetecek kadar etkilidir.

Ciddi Bir İşletme Olarak Profesyonel Video Hazırlatın

Video hazırlamakla kast ettiğimiz asla sıradan ve basit bir video değil, aksine kaliteli ve dikkat çekici bir video. Hizmet verdiğiniz firmanın yetkililerinin ve onlardan hizmet alan müşterilerin görüntülerinden yararlanarak hazırlayacağınız videoya internet sitenizin görüntülerini eklemeyi unutmayın. Bu size biraz fazla gelebilir ama düşündüğümüzde aynı ürünü satan iki firmadan birinin ürününü market rafından alırken daima reklamda adını çokça duyduğumuz firmanın ürününü sepetimize atarız.

Bu videoyu hazırlayabilmek için aşırı harcama yapmak yerine üniversitenin ilgili bölümünde okuyan genç dimağları tercih ederek hem onlara güven aşılayabilir hem de daha az maliyetli bir video elde edebilirsiniz. Videonuzu firmanıza ait televizyonlara yansıtmalı, internet sitenizin açılış sayfasına yüklemelisiniz.

Teşekkür Etmenin En Şık Yolu Olan Mektubu Tercih Edin

Hızla akıp giden zamanda kaybolup gittiği düşünülen mektuplaşma sanılanın aksine, ABD ve Avrupa’da faaliyet gösteren dev şirketlerin en çok kullandığı teşekkür aracı olarak hala kullanılıyor. Sizi seçen yatırımcıların sizin için ne kadar önemli olduğunu göstermek için hemen bir e-posta göndermek pek de mantıklı bir yol değil. Hayır, biz böyle yapmıyoruz. 10 dakikanızı ayırıp elle kaleme alacağınız bir teşekkür mektubu yatırımcınıza ne kadar değer verdiğinizi gösterecektir.

VIP Müşterilere VIP Olduklarını Hissettirin

Portföyünüzdeki öncelikli müşterilerinize yıl sonu, doğum günlerinde hediye göndermek onlara sizin gözünüzde VIP olduklarını hissettirmenin en güzel yoludur. Hediyenin pahalı olmasından ziyade unutulmaz ve özel olmasına gayret gösterin ve yanına küçük bir not iliştirmeyi unutmayın!

Müşteriler İle Yüz Yüze İletişim Kurun

Sektörde faaliyet gösterdikçe müşterilerin kötü tecrübeleri nedeniyle sürekli kandırılma hissiyle hareket ettiğini görebilirsiniz. Bu durumu sonlandırmak adına, özel telefonunuzu vermekten ve onların numaralarını almaktan çekinmeyin. Sürekli iletişimde kalarak ciddiyetinizi gösterin. Bazı zamanlar onlar için hazırladığınız alım satım yapabilecekleri evlerin listesini e-posta ile onlara yollamayı asla ihmal etmeyin. Zaman alacak olsa da mutlaka karşınızdaki kötü tecrübeleri bir yana bırakarak sizi tercih edecektir.

Tüm bunların yanında sosyal medyada sürekli faal olmayı unutmamalı ve tüm teknolojik yeniliklerin sektörünüze sunduğu yenilikleri hızlı şekilde firmanızda uygulamakta geç kalmayın.

static_qr_code_without_logo 2

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

 

Gayrimenkul Danışmanları İçin Kişilik Testi Nedir?

i-love-my-job.jpg

Birçok kişi, Forbes’in yayımladığı ‘Kariyer Memnuniyeti’ anketinin sonuçlarını gördüğünde şaşkınlığa uğradı. Çünkü anket sonucunda gayrimenkul firmalarının Amerika’da en mutlu işi yaptığı ortaya çıktı. Anket sonucuna göre mutluluk indeksi 5 üzerinden 4.26 puan çıkan gayrimenkul firmaları, diğer sektörlere göre kendi işlerini yaparken daha mutlular.

Oysaki gayrimenkul sektöründe başarılı olmak için çok çaba sarf etmeniz ve tüm yeteneklerinizi bir araya getirmeniz gerekir. Kimi zaman aylarca satış yapamayabilirsiniz. Böyle bir belirsizliğin içinde iş bulduğunuzda stres içinde o yapacağınız anlaşmaya tutunmaya çalışırsınız. Finans işlemleri için hevesli, yetenekli, zeki kararlar alabilen bir avukat arayıp bulmak istersiniz. Ancak bunlar ne yazık ki her zaman için yeterli olmayabilir.

Kişilik Profilleri (DISC)

Bu işte başarılı ve mutlu olmak için, kişilik özelliklerinizi ve dolayısıyla firmanızın kişilik tipini de en iyi seviyede geliştirmeniz gerekiyor. Şartları ne kadar iyi duruma getirirseniz getirin, bir emlak danışmanı potansiyel alıcıları kendine çekmesini başaracak özelliklere sahip değilse ilerlemesi gerçekten çok zordur.

İyi ve başarılı bir gayrimenkul firması haline gelmek için önemsemeniz gereken kişilik tipleri bulunuyor. Buna evrensel ismiyle DISC Profili de diyebiliriz. Dört temel özelliği barındıran bu profildeki aşamalar şöyle:

(D)ominance – Hakimiyet

(I)nfluence – İkna Gücü

(S)teadiness – Kararlılık

(C)onscientiousness – Dürüstlük

Aslında bu dörtlü DISC profili, profesyonel iş adamlarının daha iyi bir takım çalışması oluşturma, verimli işçi yönetme ve iletişim kurma gibi konularda kendilerini geliştirmesini sağlayan bir sistem. Gayrimenkul sektöründe ise kendini yeni yeni gösteriyor. Öyle ki Ulusal Emlak Komisyoncuları Birliği (NAR), DISC profili sayesinde gayrimenkul sektöründe firmaların ve danışmanların bu kişilik tipleriyle nasıl ilerleyebileceğini ortaya koydu.

NAR’ın yaptığı mülakatlar sonucunda şu kişilik profilleri ortaya çıktı:

(İ) + (S) + (D) = İyi bir alıcı firması

Bu üç özelliği bir arada bulunduran firmaların iyi bir satış profili olduğu görülüyor. Yani ikna gücü yüksek, kararlı ve hâkimiyet oranı yüksek bir iş politikası izleyen firmalar satışlarda çok daha başarılılar. Ancak bunun için ikna gücünü arttıracak ve hâkimiyet oranınızı arttıracak pek çok geliştirme içine girmeniz ve buna zaman ayırmanız gerekli.

(D) + (İ) + (C) = İyi bir listeleme firması

İkna gücü ve hakimiyetin üstüne bir de dürüstlük eklendiği zaman, bu gayrimenkul firmasının iyi bir listeleme firması olduğunu gösteriyor. Potansiyel alıcılara listeleyeceğiniz gayrimenkullerin onlara en uygun şekilde oluşturulduğuna dair güven duygusunu onlara verebiliyorsunuz demektir. Son derece akıllı olan bu firma tipi, süreç boyunca etkisini gösterir ve asla vazgeçmez.

(S) + (C) = İyi bir online satış firması

Kararlı ve dürüst olma özelliklerini taşıyan bu firma kişilik tipinde ikna gücü veya hakimiyet gibi özellikler pek görülmez. Bu nedenle online satış için çok uygundur. Karşınızda birebir görüşeceğiniz, ikna etmek zorunda olduğunuz veya konuşurken diksiyonunuza ve vücut dilinize dikkat etmenizi gerektirecek bir alıcı yoktur. Her şeyi internet üzerinden gerçekleştirirsiniz. Günümüzde gayrimenkul sektörüne hızla giren teknolojik yeniliklerle birlikte artık bu tip çalışan gayrimenkul firmalarına rastlamak da mümkün.

static_qr_code_without_logo 2

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

 

Pinterest Hesabınızı Nasıl Büyütürsünüz?

e43006

Pinterest, işletmeler tüm kaynakları, zamanı ve parayı Google’a ve Facebook’a dökerken, kullanılmayan bir platform olarak görmezden geliniyor. Çoğu kişinin yemek tarifleri, DIY projeleri ve ilham almak için kullandığı en etkili pazarlama platformlarından birisi aslında. Bu yazımızda, Pinterest’i kendi pazarlama gücünüz haline getirmeniz için 3 temel Pinterest stratejisinden bahsedeceğiz.

1 – Hedef kitlenizi çeken bir profil oluşturun.

Öncelikle biyografi alanınızdan başlamanız gerekmektedir. Bu alanda, hedef kitlenizi kendinize çekecek anahtar başlıklar kullanmanız gerekiyor. Kimlerle çalıştığınız, hedef kitlenize nasıl yardımcı olabileceğiniz ve onların sizi takip etmesine teşvik edeceğiniz anahtar kelimelerin bu alanda yer alması gerekiyor. Hedef kitleniz onlara nasıl yardım edebileceğinizi önemseyecektir. Bir diğer önemli nokta ise profil fotoğrafınız. Bunun için profesyonel bir çekime ihtiyacınız yok. Doğru bir ışık ve renk ayarları ile samimi ve hedef kitlenizin ilgisini çekecek bir profil fotoğrafı oluşturabilirsiniz.

Peki, profil adınız ne kadar etkilidir? Hiç düşündünüz mü?

Profil adınıza, kendi adınız veya işletmenizin adı dışında yaptığınız iş ile ilgili anahtar kelimeler eklemeniz, hem Pinterest aramalarında hem de Google aramalarında bulunmanızı kolaylaştıracaktır. Böylelikle verdiğiniz hizmet ile ilgili Pinterest’te arama yapan birisi, isminizdeki anahtar kelimeler sayesinde profilinize gelecek ve sizi takip etme ihtimali yükselecektir. Örneğin; bu stratejileri çok güzel bir şekilde uygulayan ve başarıyı yakalayan Melyssa Griffin’in pinterest kullanıcı adı: “Melyssa Griffin |Girişimci+Blog Yazımı İpuçları” şeklinde.

Bu küçük adımlar siz fark etmeden Pinterest hesabınızda gezen birçok kişinin artık sizi takip etmesini ve paylaşımlarınıza etkileşim göstermesini sağlayacaktır.

2 – Pinterest hesabınızda SEO uygulayın.

Öncelikle şunu anlamamız gerekmektedir. Pinterest, Facebook ya da Instagram gibi bir sosyal medya platformu olmaktan ziyade, Google gibi bir arama motorudur. Pinterest’i bu açıdan ele aldığımızda aynı Google için yaptığınız gibi arama motoru optimizasyonu ve SEO uygulamanız gerekmektedir.

Peki, SEO nedir?

Kısaca; içeriğinizi optimize ederek arama sonuçlarında ilk sırada görünmenizi sağlayan bir çalışmadır.

Pinterest, kullanıcıları ile en alakalı görünen pinleri sıralamak için bir algoritma kullanmaktadır. Bu algoritma, Pinterest’e her girdiğinizde ana sayfanızda ilgi alanlarınız ile ilgili pinleri görmenizi sağlamaktadır.

Yapmanız gerekenler nelerdir?

Hedef kitlenizin ilgisini çekecek panolar oluşturmalısınız. Hedef kitleniz ile ilgili olmayan panolarınızı kaldırabilir ya da sadece sizin göreceğiniz şekilde gizleyebilirsiniz. Genel olarak, hedef kitlenizin ilgisini çekecek ve yaptığınız işi gösterecek panolar oluşturmalısınız. Ne az ne de çok panonuz olmalı. Örneğin, 20 pano oldukça ideal bir sayıdır. Bu arada, hedef kitlenizin ilgilenmeyeceği panolarınızı silmeniz, o panoyu takip eden takipçilerinizi kaybetmenize neden olabilir fakat buna çok takılmayın. Hedef kitlenizin ilgisini çeken bir hesap oluşturmaya başladığınızda bundan çok daha fazla takipçiniz olmaya başlayacaktır. Oluşturduğunuz panolarınıza anahtar kelimeler eklemeyi unutmayın. Bu anahtar kelimeler, hedef kitleniz Google’da ya da Pinterest’te bu konuyla ilgili bir şeyler ararken önlerine çıkmanıza yardımcı olacaktır. Ayrıca, panonuza pinlediğiniz içeriklerinize de stratejik açıklamalar eklemeniz gerekmektedir. Bu, belki birkaç cümle ya da birkaç kelime olabilir ama bunu yapmayı sakın unutmayın!

3 – Pinlerinizi programlayın.

Örneğin, yeni bir blog yazısı yazdınız. Blog yazılarınız için Pinterest’inizde özel bir pano oluşturun. Böylelikle takipçileriniz bu panoya girdiklerinde tüm blog yazılarınıza ulaşabilecektir. Bir diğer nokta ise, yazdığınız ve blog yazılarınıza özel açtığınız panoya pinlediğiniz pininizi, ilgili olan diğer panolarınıza da pinlemeniz. Pinterest’in en güzel özelliklerinden birisi de bir kullanıcının tüm hesabını takip etmek yerine, sadece ilgini çeken panosunu takip edebilmenizdir. Bundan dolayı aynı postu birkaç kere pinlemeniz, kullanıcılarınızın akışına sürekli olarak düşmeyecektir.

İçeriklerinizi programlamak için size önereceğimiz iki uygulama var. Bunlar; BoardBooster ve TailWind. Örneğin; blog yazınızı paylaşması için sitenizde programladınız ve o saatte yazınız paylaşıldığında Pinterest’e girip paylaşım yapmaya vaktiniz yok. Kendiniz için gizli bir pano açın ve yazınızın görselini buraya pinleyin. Daha sonra BoardBooster programı üzerinde hangi gün ve saat kaçta yayınlanmasını istediğiniz seçin ve uygulama sizin yerinize tam istediğiniz zamanda paylaşımınızı, istediğiniz panonuza pinlesin.

İçeriklerinizi günlük olarak düzenli bir şekilde panolarınızda paylaşmanız, yayın akışında üst sırada olmanızı sağlayacaktır. Bu da size takipçi, trafik ve abone sağlayacaktır. Bu üç kolay ama temel stratejiyi Pinterest hesabınızda uygulamanız, markanızın büyüme serüveninin başlamasını sağlayacaktır.

Bol şanslar!

 

static_qr_code_without_logo 2

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

 

Gayrimenkul Danışmanları Pinterest’i Nasıl Kullanmalı?

indir

 

Pinterest etkili kullanıldığında emlak danışmanları için kazançlı bir kapı açabilir. İşte gayrimenkul dünyasında Pinterest rehberi…

Pinterest, gayrimenkul profesyonelleri için etkili kullanıldığında oldukça kazançlı bir kapı açabilir.

2010 yılında kurulan ve aylık 150 milyondan fazla kullanıcıya ulaşmayı başaran Pinterest, dünyanın fikir kataloğu… Amacı, insanların sevecekleri şeyleri keşfetmelerini sağlamak ve bunları hayata geçirmeleri için onlara ilham vermek.

Pinterest’in satılık ve kiralık gayrimenkul portföyünüzle ilgili olarak işinizi nasıl ve neden etkileyebileceğini merak ediyorsanız, Pinterest’le ilgili ipuçlarına göz atabilirsiniz.Pinterest artık emlak uzmanları için sosyal medya stratejisinin bir parçası…

İşte gayrimenkulde Pinterest’in etkin bir şekilde kullanmanın yolları…

Emlak markanızı Pinterest’te tanıtabilmek için, akılda kalıcı grafiklere ve dikkat çeken gayrimenkul fotoğraflarına ihtiyacınız olacak. Malum Pinterest’te her şey görsel. Göz alıcı grafikler oluşturmayı kolaylaştıran kullanıcı dostu web sitesi ve programlardan yararlanabilirsiniz. Unutmayın; grafik ne kadar uzun olursa, Pinterest üzerinde o kadar iyi performans gösterecektir.

  • Grafikler için yeni bir fikir arıyorsanız, “yeni ev, yeni komşular demektir” sloganıyla hareket edebilirsiniz.
  • Sadece gayrimenkul fotoğraflarına yer vermek mi? Neden uzman olduğunuz bölgeye odaklanmıyorsunuz? Gayrimenkul piyasasına hakim olduğunuz ilçe ve mahalle ile ilgili ilgi çekici fotoğrafları da Pinterest’te sergilemek iyi fikirdir. Böylece ağınızı genişletebilir, daha çok kişiye ve elbette daha fazla potansiyel müşteriye ulaşabilirsiniz.
  • Pinterest’i gayrimenkulde etkin bir şekilde kullanmanın en iyi yollarından biri güçlü “grup panoları”na katılmaktır. Pinterest’te emlak ile ilgili grup panolarına katılmakta gecikmeyin. Grup panoları başarının devamı için gereklidir, çünkü takipçi sayınızı hızlıca yükseltebilir.
  • Bir web siteniz varsa, Pinterest’i gayrimenkulde kullanmanın en büyük yararı, web sitenize hatırı sayılır bir trafik artışı sağlayacağıdır.

 

 

 

static_qr_code_without_logo 2

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

 

Kat Karşılığı Sözleşme Nasıl Yapılır?

images

Arsanız ya da eviniz için bir inşaat firması ile kat karşılığı sözleşme yapacaksanız dikkat. İmar durumundan tapu kayıtlarına, müteahhit seçiminden imzalayacağınız sözleşmenin ara satırlarına kadar her aşamada kontrolü elden bırakmayın. Ufak bir ihmal evinizi kaybetmenize, konutzede olup uzun yıllar hukuki mücadele vermenize sebep olabilir…

TÜRKİYE’de inşaatların büyük bölümü bize özgü bir model olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle yapılıyor. Son yıllarda artan kentsel dönüşüm projelerinde de süreç böyle başlıyor. Birçok kişi bireysel olarak binaları yıkıp yenisini yapacak finansal güce sahip olmadığından ya da tercih etmediği için bir müteahhit firma ile anlaşarak sürece başlıyor. Bu modelde ev ya da arsa sahibi bir bedel ödemiyor, müteahhit inşaatı yapıp karşılığında yapılan anlaşmaya göre kendi payına düşen ev ya da ticari birimleri alıyor. Arsa arzının sınırlı olduğu bölgelerde inşaat firmaları hak sahiplerini ikna edebilmek için kıran kırana savaşıp, en iyisini yapacağını vaat ediyor. Ne var ki yola çıkarken kurulan hayaller, verilen vaatler yerini kimi zaman hayal kırıklıklarına bırakıyor.

DÖNÜŞÜMZEDE OLUŞTU

Bu yüzden ülkenin birçok noktasında konutzedeler sorunlarına çözüm arıyor. Son yıllarda artan kentsel dönüşüm ya da yenileme çalışmaları da konutzedelerden sonra dönüşümzedeleri ortaya çıkardı. Hürriyet’in de gündeme getirdiği gibi sadece Kadıköy Bağdat Caddesi’nde 100 inşaat yarım kaldı. Eski evi yerine yeni sağlam ev bekleyen vatandaş elindekinden de oldu…

İlk yazı henüz yolun başında olanlar için. Eğer bir firma ile kat karşılığı anlaşma yapacaksanız atacağımız her adım, soracağınız her soru altın değerinde. Arsalarınızın ya da binanızın imar durumu, arsa payınız, seçtiğiniz müteahhit firma, imza atılan sözleşmenin detayları..

Bu başlıkların hepsine dikkat! İşte yorum ve önerileriyle adım adım yol haritası:

1-İmar durumu araştırılmalı

Hepimiz mevcut binamız yıkıldığında aynısının yapılacağını ve yeni binada aynı yerde hak sahibi olacağımızı düşünüyoruz. Oysa ki mevcut binamızın üzerinde bulunduğu arsanın imar durumu yıllara göre değişmiş olabilir. Yeni imar durumuna göre daha fazla ve hatta bazen daha az yapılma durumu olabilir. Yine mevcut binamızın üzerinde bulunduğu arsanın imar planı vasfında değişiklikler yapılmış da olabilir. Örneğin; Konut imarı bulunan bir parsel yıllara göre ticari+konut imarlı bir durum haline gelmiş olabilir. Yine mevcut parselde yeni imar planı çerçevesinde bazı kesintiler olmuş olabilir. Tüm bunlar yeni yapılacak olan parseldeki inşaatın alanını ve brüt-net alanlarını etkiler. Bu nedenle ilk adım imar durumunuzu araştırmak olmalı.

2- Tapunuzu inceleyin

Mevcut parselde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuşsa veya arsa halinde olup kaçak bina dediğimiz statüde bir bina olsa bile detaylı bir şekilde tapudaki tüm kayıtlar incelenmeli. Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazda herkesin bağımsız mülkiyet sahibi olduğu düşünülse dahi o daire için tapu kaydına konulmuş tüm şerhler 6306 sayılı kentsel dönüşüm sürecinde tüm apartmanı bağlayabilir. Örneğin; bir dairede maliklerin kendi aralarında var olan miras kaynaklı bir tapu iptali tescil davası var ve tedbir şerhi bağımsız daire üzerine işlenmiş. İşte bu tedbir nedeniyle malikler 2/3 ile anlaşmış olsalar dahi sadece bu tedbir nedeniyle binayı yaptıramayabilir. Bu şerhin anlamını bilmeyip dairelerini tahliye eden malikler açısından ise büyük bir trajedi ortaya çıkar ki şerh kaldırılana kadar yani dava sonuçlanıncaya kadar evlerinden mahrum kalabilirler. Yine taşınmazda mevcut arsa payı oranı mutlaka incelenmeli. Bir taşınmaza esas gücünü veren arsa payı olduğu unutulmamalı. Bu payın doğru dağıtılmış olup olmadığı da önemli bir detay. Eğer doğru dağıtılmamışsa her zaman arsa payı düzeltme davası açılabilir. Tapuda birçok kayıt şerh ve beyan olabilir. Bu nedenle mutlaka inceleme aşamasında takyidatlı (tüm malik,sınırlı ayni hak, şerh,beyan,haciz ve ipotek kayıtlarını içeren) tapu alınmalı. Bu araştırma eğer kaydın içeriği bilinmiyorsa mutlaka konunun uzmanı bir hukukçuya sorularak öğrenilmeli.

3- Müteahhitiniz bu işi yapabilir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı fesh edilemeyen ancak mahkeme kararı ile fesh edilebilen sözleşmeler niteliğinde ve fesih süreci uzun sürüyor. Bu süre içerisinde istenildiği gibi ben gidiyorum deme hakkı kimsede olmadığı için işi yapma konusunda ehil müteahhit bulunmalı. Ülkemizde müteahhitlerin derecelendirilmesi ve müteahhitlik koşulları bulunmadığı için de herkes kendini müteahhit olarak tanıtıyor ve bu da kimi zaman büyük sorunlara yol açıyor. Siz arsanızı ya da evinizi kat karşılığı bir firmaya vermeye karar verdiyseniz mutlaka müteahhittin şirket sermaye yapısını araştırın. Yapacağı işe orantısız şekilde Türk Ticaret Kanunu’nun ön gördüğü alt sınırlara göre kurulmuş bir şirket varsa karşınızda aman dikkat. Şirket ortaklarının kimler olduğu daha önce aleyhlerine-lehlerine iflas, iflas ertelemesi davası açılıp açılmadığı yine eski kurdukları şirketler nedeniyle haciz, ipotek borçlusu durumuna düşüp düşmedikleri incelenmeli. İşi yapacak müteahhit şirketin şirket merkezinin olup olmadığı, yani bir masa bir sandalyeden ibaret bir şirket olup olmadığı da irdelenmeli. Yeterliliği olan, sermaye yapısı düzgün, mal varlığı olan şirketler mutlaka tercih edilmeli. Şirketin daha önce yapmış olduğu işlerinin neler olduğu ve bu işler ile ilgili hukuki sorunlar bulunup bulunmadığı da mutlaka araştırılmalı.

4-Sözleşmeler çok iyi hazırlanmalı!

TESLİM SÜRESİ AÇIKÇA YAZILMALI

* Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karma akitlerdir yani satış vaadi içerdiği için tek taraflı fesh edilemez mutlaka sözleşmelere fesih kısmı açıkça yazılmalı.
*Sözleşmelerde süre konusu çok önemli. Sürelerin net anlaşılır bir şekilde yazılması gerekli. Yer teslimi için ne kadar süre öngörülmüş, yer tesliminden sonra yapım ruhsatı için ne kadar süre öngörülmüş, yapım ruhsatı alındıktan sonra inşaatın bitirilmesi için ne kadar süre öngörülmüş ve nihayetinde fiili teslimden sonra iskan alınması için ne kadar süre öngörülmüş…

İşte tüm bu sürelerin net anlaşılır olması çok önemli. Teslim maddesi eksik, ruhsatın ne kadar sürede alınacağı belli olmayan durumlarda müteahhit bu konuda esnek davranıp süreyi çok uzun bir zamana yayabilir.

MÜTEAHHİTİ İŞ BİTİRMEYE TEŞVİK EDİN

*Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhittin hak edeceği payın devri konusu büyük önem arz eder. Bu konuda ülkemizde yoğun olarak kullanılan iki usul vardır. Bunlardan ilki “İstanbul Usulü” diye bilinen payın kat irtifakı ile devri. Bu modelde müteahhit ile yapılan sözleşmede kat irtifakı kurulumu ile pay devri yapılır, devredilen bu payların üzerine malikler lehine ipotek konulur, maliklerde kademeler halinde (iş bitirme oranlarına göre) ipotekleri kaldırarak müteahhitte temiz bir şekilde daireleri/işyerlerini bırakır. Burada dikkat edilmesi gereken önemli nokta; ipoteklerin kaldırılması için geçerli iş bitirme oranlarının mümkün olduğu kadar daha fazla inşaat yapmaya teşvik edici şekilde geç yapılmasını sözleşmeye koymak. Önemli bir diğer nokta da yine ipotek kaldırılması şartına bağlı sözleşmelerde iskandan sonraya mutlaka bir bağımsız bölümün bırakılması gerekliliği. Bazı sözleşmelerde ipotek ile beraber teminat mektubu da alınıyor. Bu durumda da yine teminat mektupları eğer iş bitirme oranlarına göre iade edilecekse mutlaka iş bitirme oranı yine inşaatın biraz fazla yapılmasına denk getirilmeli ve yine iskan sonrasına mutlaka iskan ve iskandan kaynaklı zararlar için bir miktar teminat mektubu bırakılmış olmalı.


*İkinci model ise “Ankara Usulü” olarak bilinen hak ediş usulü. Bu modelde müteahhitte kat irtifakı kurulumunda hiçbir pay devredilmez. Mevcut tüm daireler/işyerleri müteahhitte sözleşme ile hak edeceği daireler/işyerleri de dahil olmak üzere arsa sahipleri lehine kurulur, müteahhittin sözleşmede belirtilen hak ediş oranına/iş bitirme oranına göre kendisine devredilir. Bu pay devrinin başta yapılmaması ve iş bitirme oranına göre yapılması nedeniyle bu sözleşme modeli arsa sahipleri lehine yapılabilecek en iyi kat karşılığı inşaat sözleşmesi modeli. Bu model için de yapabileceğimiz en temel uyarı sözleşme içinde; hak ediş/iş bitirme oranlarının mümkün olduğu kadar inşaatın daha fazla yapılmasının teşvik edilerek belli bir seviyesine göre yapılması ve yine iskan sonrasına mutlaka bağımsız bölüm veya bölümlerin bırakılmasıdır.

CEZAİ ŞARTLAR KONULMALI

* Yapılacak sözleşmelerde cezai şart bedellerinin ‘çok açık’ bir şekilde yazılması gerekiyor. Müteahhittin verilen süre içerisinde sözleşmeye hiç başlamaması, başlarsa bitirmemesi, süresinde teslim etmemesi, teslim etse dahi yapacağı ayıplı işler ve kira kayıpları nedeniyle mutlaka cezai şart talep edilmeli. Yine sözleşmelerde müteahhit kendisine bazı maddelerde fahiş oranda cezai şart bedeli yazmışsa mutlaka karşı taraf lehine de cezai şart bedeli yazılmalı. Tek taraflı bir cezai şart asla kabul edilmemeli.


*Sözleşmelerde müteahhittin ve arsa sahiplerinin hak ve sorumlulukları net bir şekilde yazılmalı. Müteahhittin sözleşme süresince bir başka müteahhitte sözleşmeyi devretmemesi için maddeler konulmalı. Bazı durumlarda müteahhit ekonomik güçlüğe giriyor ve şirket hisselerini satarak sorumluluktan kurtulmak istiyor. Bunu İstanbul’da birçok bölgede görmek mümkün. Bu durumda dahi sözleşmelere belli bir oranda (%51) hisse devri halinde arsa sahiplerini mutlaka bilgilendirme ve onayı hakkı verilmesi şart koşulmalı.

ÜRÜN VE MALZEME KALİTESİNE DİKKAT

*Teknik şartname yapılacak işlerin niteliği, malzeme kalitesi, seçilecek ürünün markası gibi konuları içerdiği için inşaatlar tamamlandıktan sonra açılacak davalar için büyük önem arz eder. Teknik şartnamelerin mutlaka teknik bir uzmana gösterilmesi ve sözleşmede muğlak, belirsiz ifade olmaması sağlanmalı. Bir markanın aynı konuda birbirinden farklı kalite ve fiyatta ürün vardır. Örneğin teknik şartnameye X marka klima yazarsanız soğutma kalitesinden fiyatına kadar çok çeşitli bir yelpazede seçim hakkın müteahhitte bırakırsınız. Oysa ki çok net bir şekilde kalitesi, BTU’su, net yazılmış klima tanımı yazıldığı takdirde müteahhit bu marka ve kalite dışında bir uygulama yaparsa bunun bedelini tazmin etme hakkınız doğacaktır. Teknik şartnamelere onun için de “ve benzeri,muadili” gibi ifadeleri çok fazla koymamaya özen göstermelisiniz.

 

 

 

static_qr_code_without_logo 2

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

 

Mevlana, Emlak Sektörüne Nasıl Yol Gösteriyor?

mevlana-emlak

Günümüzden yüzyıllar önce Afganistan’ın “Belh” kentinde dünyaya gelen Mevlana, uzun bir yolculuğun ardından Konya’ya yerleşmişti. Bu yolculuk boyunca insanoğlunun önem verdiği ve rehber edindiği yanlışları tespit etmiş ve öğrencilerine hayatın sırlarını doğru aktarmayı kendine görev edinmişti. Dünyanın en büyük yazarlarının dahi hayranlıkla okuduğu Mesnevi, düşünenler ve öğrenmek isteyenler için birçok öğretiyi insanlığın ortak mirasına armağan ediyor. Yayınlandığı ülkelerin dillerine çevrilen (Amerika, İngiltere, Çin, Japonya, Rusya, Almanya) ve okuyanlarda büyük etki bırakan Mevlana’nın temel öğretisi, iyi bir insan olmak ve hangi işle uğraşılırsa uğraşılsın umutsuzluğa kapılmamaktır. Bu öğretiyi insanlara aşılamak için inanç, kültür veya ırk ayrımı yapmayan Mevlana, “Her ne olursan ol, gel.” diyerek kapılarını tüm insanlığa açmıştı.

Peki, Mevlana Celaleddin-i Rumi insanlara bıraktığı mirasında iş hayatına dair sırlar gizlemiş miydi? Mevlana’nın çağları aşan öğretilerinde, iş hayatının ve iş dünyasının emektarlarına hangi mesajlar veriliyor? Bilindiği üzere düşünür ve fikir adamı denildiğinde ülkemizde birçok yabancı yazar akla gelirken Mevlana yalnızca bir din adamı olarak görülür ve bu büyük bir yanılgıdır. Mesnevi’yi ince ayrıntıları ile okuyan herkes, Mevlana’nın hayata dair ve hatta iş hayatına dair çok önemli mesajlar verdiğini görebilir.

Arzu et, iste ama ölçülü olsun. Bir saman çöpü bir dağı kaldıramaz.” – Mevlana

İnsanlar, doğaları gereği sonu olmayan istekler ile doludurlar. Elbette ki bu isteklerinin karşılanabilmesi için yeterli kapasiteye ve güce sahip olmak önemlidir. Emlak sektörüne yeni adım atmış bir broker, kendini sektörün devleri ile kıyaslayıp “Ben hepsinden iyiyim.” gibi bir yanılgıya düşerse sonu mutlaka ama mutlaka hüsran olacaktır. Zirveye gidebilmek için kendini en iyiler ile kıyaslamak iyi bir yoldur. Fakat zirvedekiler ile kendi arasındaki farkları tespit edip bu noktalarda gelişmek için çaba gösteren bireyler hedeflerine ulaşabilir. Mevlana’nın bu öğretisi, bize hedef koymanın önemini anlatırken gerçekçi hedeflerin profesyonelleri başarıya götürebileceğini ama insanın erişemeyeceği hedefler koymasının ise onu yıkıma götüreceğini gösteriyor.

Halkın sözünle iş yapmasını istiyorsan önce sen kendi sözünle iş yap.” – Mevlana

Hemen herkes iş hayatında ahkâm kesen insanlar ile karşılaşmıştır. Onların fikirleri, yol gösterme çabaları asla bitmez. Ancak bir insanın sözüne itibar edebilmek için ortaya koyduğu bir eser veya başarının olması gerekir. Aynı şey iş dünyasında da birebir geçerlidir. Sektördeki alıcılarla veya mal sahipleri ile iletişim halinde olan ve onlara geleceği satmaya çalışan emlak profesyonellerinin sözlerine itibar edilebilmesi için piyasada ses getirecek işler veya fikirler ortaya koymaları çok önemlidir. Sektörde deneyimlenmeyen ve piyasada karşılığı olmayan sözler sizlere ancak itibar kaybettirir. Ağızdan çıkan sözün ne kadar önemli olduğunu bizlere hatırlatan Mevlana, bu öğretisinde yol gösterici olmak isteyenlerin önce kendilerinin yolu kat etmeleri ve zorlukları aşmaları gerektiğini dile getiriyor.

Balıkçının oltasına taktığı et parçası, balıklara ikram veya cömertlik değildir.” – Mevlana

Balık tutmanın birçok yolu olsa da oltayı kullananlar balıkları kendilerine çekebilmek için oltanın ucuna yem takarlar. Emlak sektöründe de karşınıza büyük fırsatmış gibi çıkan teklifler, aslında size sunulmuş bir fırsat değil, zaten yapılması gereken bir yükümlülüktür. Aynı şekilde müşterileriniz için sunduğunuz fırsatların onlar için bir cömertlik veya ikram olmadığını onların da düşünebileceğini aklınızdan çıkarmayın. Bu nedenle iş hayatında ve özellikle emlak sektöründe gerçek fırsatın ne olduğunu tanımlayabilmek, sizi rakiplerinizden birkaç adım öne çıkartır. Tatlı birkaç söz veya sırtınızın sıvazlanması sizi asla yumuşatmasın. Kendinize güvenin ve kimsenin ikram veya cömertliğine ihtiyaç duymadığınızı aklınızdan çıkarmayın. Eğer oltadaki yeme kapılırsanız sonunda sizden daha büyük bir balığın akşam yemeği olmaktan kurtulamaz ve sektörden silinir gidersiniz.

Geveze birine sır söylemek, çatlak testiye su koymaya benzer.” – Mevlana

Emlak sektörü, çalışan insanların birbiri ile en çok iletişim kurmak zorunda olduğu ve etkileşimde bulunmak durumunda kaldığı iş alanlarından biridir. Bu anlamda en yakın mesai arkadaşlarınız sizin için en önemli yardımcılar olabileceği gibi çoğu zaman da en dişli rakibiniz olabilir. İş hayatındaki en temel kuralsa ele geçen fırsatları en iyi şekilde değerlendirmektir. Emlak sektöründe eğer aldığınız bir duyumu satış kapama yapmadan evvel çevrenizdeki insanlara duyurursanız bu fırsat elinizden uçup gidebilir. Bu heyecanınızı paylaştığınız kişinin elinizdeki altın fırsatı farklı yerlerde ve rakipler arasında anlatması, bitti dediğiniz bir işi elinizden uçurabilir ve bunun farkında bile olmayabilirsiniz.

mevlana-

Mevlana’nın İş Hayatına Dair DiğerKıymetli Sözleri

  • Ya olduğun gibi görün ya göründüğün gibi ol.

  • Mum olmak kolay değildir. Işık saçmak için önce yanmak gerekir.

  • Düşmanın ne kadar zayıf olsa da sen onu hakir görme. Zayıf düşmanına, gürbüz bir düşmanmış gibi düşmanlık et.

  • Körler çarşısında ayna satma, sağırlar çarşısında gazel atma.

  • Kendine gel, yepyeni bir söz söyle de dünya yenilensin! Sözün öylesine bir söz olmalı ki dünyanın da sınırını aşmalı. Sınır nedir, ölçü ne? Bilmemeli!

  • Eğer tevekkül edeceksen,çalışarak uğraşarak tevekkül et. Ekinini ek ondan sonra Allah’a tevekkül et.

  • Deniz ırmağın yatağına sığmaz.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

1/1000 Uygulama İmar Planı Nedir? 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Nedir?

images (5)

İmar planı adını sıkça duyduğumuz terimlerin başında geliyor. İmar planı ikiye ayrılıyor.

1. 1/1000 ölçekli uygulama imar planı
2. 1/5000 ölçekli nazım imar planı

1/1000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI NEDİR?


1/1000 ölçekli uygulama imar planı, onaylı hali hazır haritalar üzerinde varsa kadastral durumu işlenmiş olan ve nazım imar planına uygun olarak hazırlanan ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını düzenini, yoğunluğunu ve uygulama etaplarını, esaslarını ve diğer tüm bilgileri detayları ile gösteren plana deniliyor.

Uygulama imar planı bir diğer değişle ise söz konusu yerleşim alanının gelecekte sosyal, kültürel ve ekonomik açıdan alacakları yerleşim birimlerinin belirlenmesine yönelik hazırlanan uygulamaya yönelik bir plandır.

Uygulama imar planı tek aşamada yapılabileceği gibi etaplar halinde de gerçekleştirilebilir. Fakat bunun için etapların sınırları nazım imar planında gösterilmesi gerekiyor.

1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI NEDİR?


1/5000 ölçekli nazım imar planı ise 1/1000 ölçekli uygulama imar planına bir ön hazırlık diyebiliriz. Onaylanmış halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olan, varsa bölge ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları gösteren, 1/2000 ya da 1/5000 ölçekte hazırlanan plandır.

Bir bölgenin 1/5000 ölçekli nazım imar planı hazırlanmadan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapılamaz. Öncelikle nazım imar planı çıkar daha sonra uygulama imar planı. Nazım imar planları 1/2000 ya da 1/5000 ölçeğinde yapılıp belediye meclisince onaylandıktan sonra yürürlüğe girer.

Büyükşehir Belediyesi bölgesine giren yerlerde nazım plan yapma yetkisi Büyükşehir belediyesine aittir. Belde belediyelerinin nazım plan yapma yetkisi vardır.

NAZIM İMAR PLANI YAPIM SÜRECİ


1. Plan yapılacak alanın belirlenmesi
2. Plan verilerinin toplanması
3. Analiz ve sentez çalışmaları
4. Plan kararlarının verilmesi
5. Planın çizilmesi ve raporunun hazırlanması
6. Mecliste görüşülmesi ve onaylanması


-Plan resmi yazı ile meclise gönderilir.
-Mecliste onaylanır.
-Onaylanan plan ilgili birime gönderilir.
-İlgili birim planda gerekli düzeltmeleri yapar ve yedi takım çoğaltıp başkan’a onaylatılır.
-Dağıtım yapılır.
-Plan harita müdürlüğü tarafından askıya çıkarılır.
-Askı süresince yapılan itirazlar değerlendirilir.
-Değerlendirmeler meclise iletilir.
-Meclisin vereceği karar doğrultusunda gerekli işlemler yapılır.

Tüm aşamalardan sonra nazım imar planı onaylanıyor ve sonra 1/1000 ölçekli uygulama imar planı hazırlanıyor. 1/5000 ölçekli nazım imar planı yapılmadan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapılamaz.

static_qr_code_without_logo 2

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

 

Gayrimenkul Danışmanı ile Emlakçı Arasındaki Fark Nedir?

Emlakçı dediğimiz kişinin elinde bir anahtar olur. Siz bir evi görmek istersiniz. Sizin yanınızda gelir evi açar burası mutfak burası banyo burası salon gibi aslında orayı kiralayacak kişinin de zaten gördüğü çok ihtiyacı olmadığı bilgiyi paylaşan kişidir.

Maalesef şu anda piyasada bu işi yapmaya çalışan arkadaşlarımızın çoğu aynı hatayı yapıyorlar ve bu şekilde alıcıları veya kiraya almak isteyen kişileri yönlendirmeye çalışıyorlar.

Gayrimenkul danışmanı ise alıcıyı veya kiralanmak isteyeni iyi bir şekilde anlar. Sorular sorarak analiz eder. Yani karşımızdaki insanın alıcının gerçekten ihtiyacı nedir. O ihtiyacı belirleyip tam ihtiyacına uygun alternatifler üretir ve bu alternatifleri alıcı ile birlikte onun ihtiyacı olan şekilde sunum yaparak ilerler.

Örneğin merkezi bir konumda yer isteyen bir alıcıyla, çocuğu için park alanının önemli olduğu bir alıcı arasında çok büyük bir fark var. Siz bunu analiz etmeden sunarsanız yerinizi hem diğer kişinin vaktini alırsınız hem de siz vaktinizi harcamış olursunuz.

Aynı zamanda satın alma ve kiralama süreci ciddi bir iştir. En başından en sonuna kadar iyi bir şekilde yönetilmesi gereken bir iştir ve bir eğitim gerektirir. Kulaktan dolma bilgiler ile siz bu işlemleri yapamazsınız ve tamamlayamazsınız karşınızdaki insana gerçekten iyi bir hizmet veremezsiniz.

Böylece insanlar işlem sonunda birçok şey ile ilgili kendileri uğraşmak zorunda kalırlar ve problem yaşar ve bu yüzden maalesef piyasada emlakçı denildiği zaman haklı olarak kötü bir algı oluşmuş durumda.

Gerçekten iyi bir eğitim almış ve bu işi iyi yapan gayrimenkul danışmanları ve profesyoneller sizin rahat etmenizi istediğiniz hedefe hızlı ve doğru bir şekilde ulaşmanızı sağlayacaklardır.

static_qr_code_without_logo 2

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

 

Ticari Gayrimenkul Danışmanlığı Nasıl Yapılır?

images (6)

Ticari Gayrimenkul Danışmanlığı

Ben profesyonel bir Ticari Gayrimenkul Danışmanıyım.

Bu yazımda;


-Hem Ticari Gayrimenkulünü satmak veya kiraya vermek isteyenler


-Hem de Ticari Gayrimenkul Danışmanı olmak isteyenlere söylemek istediklerim olacak.

 

Peki Ticari Gayrimenkul Danışmanlığı ne demek?

Kısaca: Fabrika,Dükkan, Plaza gibi içinde ticari faaliyet yapılan gayrimenkulleri satar veya kiralayan kişidir.

Benim de yaptığım iş tam olarak bu.

Yani satmak veya kiraya vermek istediğiniz fabrika, depo, dükkan, plaza, ofis, AVM gibi (piyasada hacimli tabir edilen) gayrimenkulleriniz varsa bana ulaşmanız yeterli.

Ticari Gayrimenkulü herkes satamaz mı?

Bir gayrimenkul danışmanının odak noktası olması ve bir konuda uzmanlaşması gerekiyor. Çünkü milyon dolarlık bir fabrika ile yüzbin TL’lik bir evi aynı anda satmanız ve odaklanmanız zor.

Ticari Gayrimenkulde Fiyat Nasıl Belirlenir?

Büyük ve hacimli yani tutarı yüksek olan gayrimenkullerin fiyatını belirlemek ayrı bir uzmanlık alanıdır. Bu nedenle bu tarz gayrimenkulleri ancak ticari çalışan danışmanlar yürütebilir.

Ticari Gayrimenkul Danışmanı Nasıl Olunur?

Siz de emlak sektöründe uzman bir ticari gayrimenkul danışmanı olmak isterseniz bunu için eğitim, pratik ve saha çalışması yapmanız lazım.
Aynı zamanda çevrenizin de buna uygu olması lazım.

Ticari Gayrimenkul Danışmanı olmak için neye ihtiyacınız var?

Sadece ve sadece sevmenize. Yani bu tarz gayrimenkullerin satışı farklıdır ve siz bunu ancak severek başarılı olabilirsiniz.

Yani sadece Ticari Gayrimenkul Danışmanı olayım diye bu işi yapmamanız lazım.

Benim tavsiyem öncelikle bilen uzmanlarla çalışın ve bu işi gerçekten isteyip istemediğinize karar verin. Başka iş yapmam diyecek kadar sevmeniz halinde başlamaya hazırsınız.

Ticari Gayrimenkul Danışmanı ihtiyacım var neren bulabilirim?

Eğer yukarıda bahsettiğim tarzda bir gayrimenkulünüz var ve satmak veya kiraya vermek istiyorsanız benimle irtibata geçebilirsiniz. Sitemdeki Hakkımda bölümünden benimle ilgili bilgi sahibi olabilirsiniz.

Kendim Satamaz mıyım?

Ticari gayrimenkülüzü kendiniz satmak isteyebilirsiniz. Ama yanlış fiyat politikası, pazarlık sürecinin yönetilememesi, pazarlama faaliyetlerinde bulunmamak gibi nedenlerle zamanla mülkünüz satılmaz ve değerini kaybeder.

Uzman bir gayrimenkul danışmanı ise hem fiyat tespitinde, hem pazarlık sürecini yönetmekte, hem halihazırdaki müşteri ve yatırımcılarını bilgilendirmekle sizin mülkünüz değerinde ve daha kısa sürede satar.

Örneğin bir alıcı size gelse ve düşük fiyat verse, red ettiğiniz zaman gider, kabul ettiğiniz zaman mülkünüzü ucuza satarsınız.

Ama bizler arada olan kişiler olarak pazarlığı2 taraflı yürüttüğümüz için 2 tarafı da belirli bir noktada buluştururuz. Böylece siz akıcıyı kaçırmamış ve size verdiği fiyattan daha yükseğe satmış olursunuz.

Fabrikamı satmak istiyorum,
Fabrikamı kiraya vermek istiyorum,
Dükkanımı satmak istiyorum,
Dükkanımı kiraya vermek istiyorum,
Plazamı satmak istiyorum,
Plazamı kiraya vermek istiyorum,
Ofisimi satmak istiyorum,
Ofisimi kiraya vermek istiyorum,
Lojistik depom var satmak istiyorum,
Lojistik depom var kiraya vermek istiyorum,
Sanayi arsam var ve satmak istiyorum.

Bu tarz bir ihtiyacınız varsa Ticari gayrimenkul danışmanı olarak size destek verebilirim.

Neden ticari gayrimenkul danışmanı oldum?

Ben daha önceki sektörümde ve ailemden gelen işimde hem sanayici içindeydim. Hem o sektörü seviyorum hem de çevrem o sektörde. Bu nedenle ticari gayrimenkul olmayı tercih ettim.

Çok zor olmasına rağmen ticari Gayrimenkul Danışmanlığını Türkiye’de hiç olmayan şekilde yöntemler ve uzmanlıkla yapmaya çalışıyorum.

Benimle çalışan onlarca büyük yatırımcı ve sanayiciye profesyonel ve kaliteli hizmet vermeye çalışıyor ve yatırımcılarıma çok kazandırdığımda mutlu oluyorum.

Ticari Gayrimenkul Nasıl Satılır?

Ticari bir gayrimenkulün satışı için yapılacak tanıtım materyalleri, pazarlama kanalları ve satış stratejileri konuta göre farklıdır. Onlarca farklı pazarlama yöntemini aynı anda kullanmak gerekiyor. Ve hepsinde dikkatli şekilde sonuçlandırmak gerekiyor.

Ticari Gayrimenkul Nasıl Kiralanır?

Kiralamak, satışa göre farklı dinamikleri olan bir işlem. Hele kiraladığınız mülk kocaman bir yapı is ona uygun kiracı bulmak için yapılacak çalışmalar için yürüyeceğiniz yolu adım adım belirlemeniz lazım.

Ticari Gayrimenkulüm var .

Satmak ve kiraya vermek istiyorum.

İletişim bölümünden benimle irtibata geçiniz.

Mülkünüzü değerinde ve en hızlı şekilde sonuca ulaştırayım.

 

 

static_qr_code_without_logo 2

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

 

 

Ticari Gayrimenkul Nedir?

tic

Ticari gayrimenkul nedir?

En basit tanımı ile, içerisinde faaliyet göstererek para kazanılan yerdir.
Örneğin bir fabrika ticari gayrimenkuldür. İçindeki faaliyet ile para kazanırsınız.
Bir ofis yine ticari gayrimenkuldür. İçinde çalışıp para kazanırsınız.
Ama bir ev ticari gayrimenkul değildir. Çünkü içinde faaliyet gösterip para kazanmız mümkün değildir.
Arsalarda ise 2 türlü yorum var. Arsa ticari gayrimenkulden kabul edilmeyebiliyor genellikle. Ama ben Ticari,Sanayi imarlı arsaları Ticari Gayrimenkul sayıyorum. Çünkü netice itibari ile bu arsada bir ticari faaliyet gerçekleşecektir.
Ticari Gayrimenkul Örnekler:
Fabrika, Depo, Plaza, Dükkan, AVM, Ofis

Ticari Gayrimenkul Nasıl Pazarlanır?

Ticari gayrimenkulünüz var ve satmak veya kiralamak istiyorsanız bunu profesyonelce yönetmeniz gerekir. Ticari gayrimenkuller genelde hacimlidir ve pazarlama süreci evlere göre çok daha farklıdır. Ben bir Ticari Gayrimenkul Uzmanı olarak bu tarz gayrimenkulleri güvendiğiniz bir uzman ile yapmanızı öneririm.

Ticari Gayrimenkul Satış ve Kiralama

Onlarca farklı durum ve değişkeni değerlendirerek yapılabilir. Bu da deneyim ve pazardan haberi olan uzmanlarla olabilir. Zira böyle bir birliktelik size zaman ve daha çok kazanç getirecektir.
Satmak veya kiralamak isterseniz İletişim bölümünden bana ulaşın. Profesyonel destek olalım.
Çünkü ticari gayrimenkul pazarlaması
– doğru fiyatlama için ekspertiz çalışması
– pazarlama planı oluşturulması
– broşür çalışması
– nokta atış yatırımcılara ulaşma
– hedef sektörler belirleme
– email pazarlama
– online pazarlama
– sosyal medya kullanımı
– profesyonel sunum
– alıcı satıcı ilişki yönetimi

gibi çok adımları içeren bambaşka bir süreçtir. Ben ticari bir gayrimenkulü pazarlarken yaklaşık 30 farklı yöntem kullanıyorum.

Ticari Gayrimenkulde KDV nedir?

Aldığınız veya kiraladığınız gayrimenkul şirket üzerine kayıtlı ise burada fatura ve KDV söz konusu olur.
Ticari gayrimenkulde KDV oranı 18% dir.

Ticari Gayrimenkul Uzmanı Kimdir?

Ticari gayrimenkul kiralama satış konularında deneyimli gayrimenkul danışmanlarına Ticari Gayrimenkul Uzmanı denir.
Ben şahsen ticari gayrimenkul uzmanıyım. Plaza, ofis, fabrika gibi ticari gayrimenkullerin planlaması, satışı, kiralanması konusunda çalışmaktayım.

Ticari Gayrimenkul Yatırımı

Yatırımcıların çoğu konut yatırımı yapmaktadır. Çünkü konut yatırımı etraftan duyulan bilgilerle de nispeten yapılır ve düşük bütçe ile yapılabilir.
Ama ticari gayrimenkul yatırımı uzmanlık ve daha büyük bütçe ister. Bunu neticesi olarak getirisi konutlara göre genellike daha yüksektir.
Ticari gayrimenkul yatırımı yapacağınız zaman benimle veya yine uzman bir ticari gayrimenkul uzmanı arkadaş ile çalışırsanız daha kazançlı yatırımlar yapabilirsiniz.

Ticari Gayrimenkul Ekspertiz

Bir ticari gayrimenkulün fiyatını belirlerken çok dikkat etmek gerekir. Çünkü konutlarda yan yana 2 binanın arasında çok fark yokken, ticari gayrimenkulde fark olabilir.


Örneğin bir fabrikanın Tır rampa sayısı, rampaların konumu, kolon-kiriş aralığı, limanlara olan uzaklık gibi onlarca özelliği yan yana getirerek fiyat belirlersiniz.


Ben şahsen aynı yaşta 2 binanın arasın sadece imalat ve depolama kolaylığı olduğu için neredeyse 60% fiyat farkına şahit olmuştum.


Satmak, Kiralamak istediğiniz gayrimenkulünüz mü var?


İletişim bölümünden bana ulaşın.

Sizi daha hızlı ve kazançlı şekilde sonuca ulaştırmak için neler yapabileceğimiz stratejilerimizi size de sunayım.

 

 

static_qr_code_without_logo 2

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

 

 

Web Siteniz İle Ticari Gayrimenkul Pazarlama Nasıl Yapılır?

 

Dünya nüfusunun her yıl hızla arttığı bir dönemde ticari gayrimenkul sektörü pazarının büyümesi ve ona olan talebin artması da doğru orantıda gelişiyor. Özellikle dijital çağ olarak adlandırdığımız günümüzde ortalamanın üzerinde ve de rakiplerinizden bir adım önde olmanız çok önemlidir. Bunu sağlamanın en iyi yolu da gayrimenkul pazarına özel olan daha etkin ve de verimli pazarlama fikirlerini öğrenmektir.

TASARIMI İLE GÖZE ÇARPAN BİR WEB SİTESİ

Bütün dijital pazarlama eforlarınızın merkezinde olan şey web sayfanızdır. Yapılan son araştırmalara göre, yatırımcıların ve mülk sahibi olanların %80’lik bir çoğunluğu interneti kullanarak ticari gayrimenkule yönelik araştırmalar yürütmektedir. Web sayfanızın her şekilde müşterinize hitap etmesi marka görünürlüğünüz için de oldukça hayati bir önem taşımaktadır. İyi tasarlanmış bir web sayfası demek; internet sayfanıza çektiğiniz trafiğin hacminin artması ve de büyük rakamlara ulaşan sayfa ziyaretçilerinin dijital ortamdan çıkıp gerçek birer müşteri haline gelmesi demektir. İşte size bu konuda yardımcı olabilecek birkaç fikir:

  • Mobil — Öncelikle unutmamanız gereken önemli bir düzenlemeyi hatırlatalım, web sayfanızı mobil uyumlu tasarlandığından emin olun. Günümüzde artık insanların çoğu online aramalar yapmak için bilgisayarlarını değil akıllı mobil cihazlarını tercih ediyor. Bu yüzden sayfanızı mobil platformların hepsi için kullanışlı hale getirdiğinizden emin olun. Bu şekilde markanızın ve sunduğunuz hizmetlerin etkin bir şekilde iletişim kurmasını sağlarsınız.

  • Aktif Blog — Hem kişisel hem de profesyonel iş bloglarının harika birer pazarlama aracı olduğunu unutmamak gerekir. Kaliteli ve de özgün bir şekilde yazılmış olan blogların sosyal medya görünürlüğünüzü ve arama motorlarını etkilerken, aynı zamanda potansiyel ve de mevcut müşterileriniz ile de iletişim kurabileceğiniz bir kurum olarak size hizmet verir. Blog tutmanın öncelikli amacı insanlara içinde bulunduğunuz pazar ile ilgili tavsiyelerde ve önerilerde bulunmak ve onları eğitmektir. Tabii ki blogunuzu önemli şirket güncellemelerini sağlamak, alakalı konu başlıkları altında tartışmalar oluşturmak ve de sektör haberlerini paylaşmak için de kullanabilirsiniz.

  • Şirket haberleri — Blogunuzda zengin kaynaklarla dolu, dakika başı haber yayınlamaktan siz hoşlanıyor olabilirsiniz; ama okuyucu kitleniz bir yerden sonra ister istemez size olan ilgisini yitirecektir. Bu yüzden haberlerin sizin blogunuzun asıl amacının önüne geçmesine ve de çok yoğun olmasına kesinlikle izin vermeyin. Blogunuzun değerinden ve okuyucu kitlesinden bir şey kaybetmeden okuyucularınıza haber nitelikli başlıklar sağlamak adına web sayfanızda ticari gayrimenkul haberlerine ayrılmış olan bir bölüm yaratabilirsiniz. Her şeyden önce bunu sağlamanız müşterilerinizin arama motorları sayesinde sizi rakiplerinizin önünde bir sıraya getirecektir. Daha etkili içerik yaratmanıza olanak veren bir haber bölümüyle beslenecek olan ziyaretçilerinize işinizde gerçek bir profesyonel olduğunuzu göstermiş olacaksınız.

  • Pazar raporları — Ticari gayrimenkul işiniz için uygulamaya alabileceğiniz bir başka harika pazarlama fikri de mevcut bir pazar raporu yayınlamaktır. Bu rapora sektöre dair aklınıza gelebilecek her şeyi dahil edebilirsiniz, örneğin; satılık metrekare fiyatları, arz-talep oranı, önemli mülk sahipleri, ortalama kiralar, pazarın yıllara göre karşılaştırılması ve daha birçok şey… Oluşturduğunuz pazar raporunu tanıtmak için ziyaretçilere bir mail atarak raporunuzun web sayfasındaki reklamını yapabilirsiniz.

  • Yüksek Kaliteye Sahip Fotoğraf ve Videolar — Özellikle söz konusu gayrimenkul olduğunda, yüksek kaliteye sahip fotoğraf ve videolar temel pazarlama araçlarıdır. Bununla birlikte okuyucunuza heyecan verici ve de ilgi çekici bir ortam sağlarsınız. Kaliteli fotoğraf ve videolar işinizin vitrinidir.

  • Gelişmiş SEO — Arama motoru optimizasyonu (SEO) blogunuzun internette sağlıklı bir yer edinebilmesi ve de kendini aramalarda üst sıraya taşıyabilmesi için yıllardır kullanılan önemli bir pazarlama aracıdır. Web sayfanızdan en iyi verimi almanız için en sofistike ve de kanıtlanmış olan SEO tekniklerini kullanmanız kritik önem taşır.

Ticari gayrimenkul sektörü hakkında haberler, trendler, fikirler ve portföyünüzdeki gayrimenkulleri paylaşmak istiyorsanız oluşturacağınız bir blog sizin için hayati önem taşır. Unutmayın, yazdıklarınız ister kişisel ister profesyonel blogunuzda olsun, içeriğin orijinal ve de ilgi çekici olması blogunuzun iki önemli değişmez kuralıdır.

 

 

static_qr_code_without_logo 2

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

 

 


Ticari Gayrimenkul Pazarlaması Nasıl Yapılır?

ticari

Ticari gayrimenkulde pazarlama çok daha fazla önemlidir. Özellikle de bir girişimde bulunuyorsanız bu daha da önem kazanır. Bir yapı projesi, bir kitlesel fonlama sitesi projesi veya bir yatırım projesi… Bunların hepsinde iyi bir pazarlama stratejisine ihtiyacınız olacaktır. Emlak profesyonellerinin bu konudaki bilgi taleplerinin farkında olduğumuz için üç bölümlük bir yazı dizisi hazırlamaya karar verdik.

Serimizin ilk bölümü olan bu makalede, girişim pazarlaması ve gayrimenkul/ticari gayrimenkul sektörüne özel girişim pazarlaması hakkında bir başlangıç yapacağız. Temel bilgiler nelerdir? Ne yapmalısınız? Bu işi doğru yapmak için ne gerekiyor? Bu sorulara cevap bulacaksınız.

Hadi başlayalım: Stratejik konumlandırma, Marka geliştirme ve Online varlık

Stratejik Konumlandırma

Öncelikle müşterinizin kim olduğunu düşünün ve onlara sunduğunuz hizmeti neden almak isteyeceklerini ortaya koyun. Girişim fikrinizin orijinal olduğunu veya tüm önemli sorunları çözeceğini mi düşünüyorsunuz? Buna nasıl emin olabilirsiniz? Müşterinizin odaklandığı kategoriyi kesin olarak tanımladınız mı?

Gayrimenkulde ve özellikle ticari gayrimenkulde, çok fazla niş alanı vardır ve bu alanların her biri kendine ait benzersiz uygulamalara, yöntemlere ve konuşma diline sahiptir. İşte bu yüzden müşteriye yönelik çekirdek mesajlar, stratejiler, planlar ve hedefler oluşturmak çok önemlidir.

Örneğin emlak brokerlarını hedefleyen bir CRM sisteminin pazarlamasını düşünelim. Mesela ReThink CRM’ninkine bir göz atalım.

Modern Ticari Brokerlar İçin Özelleştirilmiş Bir CRM ve Fırsat Yönetimi

Az Zamanda Daha Fazla Fırsat Yönetimi

Bu örnek; net, spesifik, karmaşık olmayan ve hedefe ulaşan bir mesajdır. Ticari gayrimenkul ile uğraşanların daha fazla müşteri fırsatı yakalamasını sağlayacak bir CRM sisteminden bahsettiği çok açıktır ve kesinlikle hedefe ulaşır.

Marka Geliştirme

Soyut ve sonsuz rekabetin olduğu dünyamızda, markalaşma her şey demektir. Google, Uber ve Amazon, bir markanın, daha doğrusu bir teknoloji markasının ne olabileceğini yeniden tanımlayan isimler oldu.

Markanız için edinebileceğiniz milyonlarca URL kombinasyonu var. Bu durumda hedef gayrimenkul piyasasına odaklanmaya devam edebilecek misiniz? Hiç yoktan bir markayı oluşturabilecek zamana ve paraya sahip misiniz? Sadece müşterileri değil, meslektaşları ve potansiyel partnerleri de etkileyecek bir isim, logo ve renk bütünlüğünü ortaya koyabilecek misiniz?

Buildout, bu konuda verilebilecek iyi örneklerden biridir. Tamamen hedefe yönelik bir logo, isim ve renklere sahiptir. Web sitesinde kullandıkları sloganları ve açıklamaları ise şöyle:

Ticari Gayrimenkul İçin Müthiş Pazarlama

Özel pazarlama malzemeleri üretin ve tüm mülk listeleme sürecinizi merkezi bir noktadan yönetin.

Online Varlık

Sosyal medya ve dijital pazarlama çağında, online varlığınız her zamankinden daha önemlidir ve karmaşıktır. Artık sadece işlevsel bir siteye sahip olmanız yetmiyor. Birden fazla amaca yönelik daha sofistike web sitelerine ihtiyacınız var. Size tavsiyemiz, web sitenizi müşterilerin bilgi alabileceği bir yer olarak düşünmektense, onu komple bir “uygulama” olarak düşünün. Ayrıca zengin bir blog sayfasına, dinamik bir Facebook fan sayfasına ve aktif bir Twitter hesabına da ihtiyacınız olacak. Peki, yeni başlayan girişimler rekabet edebilir mi? Kesinlikle evet.

İşte bu konuda başarılı bir örnek: Digsy, Digsy Blog, Digsy Twitter, Digsy Facebook.

Web varlığınız, sizin dünyaya açılan pencerenizdir. Bu, işletmenizin ve girişiminizin sahip olacağı ilk izlenimdir. Hepsi tasarım ile sağlanır ama içerik ve yapı da çok önemlidir. Tabii ki mobil uyumluluk da günümüzdeki en önemli unsurlardan biridir.

Ticari gayrimenkulde e-posta pazarlaması ile ilgili önemli stratejiler ve taktikler sunduğumuz yazı dizimizin ikinci bölümü ile karşınızdayız. Bir önceki bölümde, e-posta hazırlarken ilk düşünmemiz gereken konu başlığının nasıl en doğru şekilde seçileceğine dair taktikler sunmuştuk. Ayrıca iş odaklı e-postaların gönderim zamanlarının doğru seçilebilmesi için bazı istatistik verilerinden yola çıkarak tavsiyelerde bulunmuştuk. Bu taktiklerin sizin için faydalı olacağına inanıyoruz.

Yazı dizimizin ikinci bölümü olan bu makalede ise biraz daha e-postalarınızı göndereceğiniz kişilere yönelik konulara değineceğiz. Bunlardan ilki “kişi listesini bölümleme” ve diğeri ise “takip stratejisi” üzerine olacak. Keyifli ve bilgi dolu okumalar…

Kişi Listesini Bölümleme

İş e-postası hazırlarken yapabileceğiniz en güçlü ve etkili şeylerden biri bölümlemedir. Ne yazık ki aynı zamanda zor ve zaman alıcı bir iştir. Ancak eğer bu işi doğru bir şekilde yaparsanız, yani kişi listenizi doğru bir şekilde bölümleyebilirseniz, potansiyel müşterilerinize ne tür içerikler göndereceğinizi de net şekilde ortaya çıkarmış olursunuz.

Bölümlenmemiş bir liste, hizmet verdiğiniz bölgede hoparlörle dolaşan bir kamyona benzer. Aracın işitme mesafesinde olan insanların büyük çoğunluğu için verdiğiniz mesaj uygun değildir. Ama onlar bu sesi duyarlar ve ilgilerini çekmediği için bu sesten rahatsız olurlar.

E-posta listeniz de böyledir. Özellikle de devasa boyutta bir kişi listeniz varsa, bu kişilerin içinde kendine özgü durumu ve ihtiyacı olan farklı onlarcası vardır. Bunların hepsini tek boyutta ele alırsanız, hedefinize ulaşamazsınız. Tam tersine, her birini belli özelliklere göre bölümlemeli ve her bölüme özel hedeflenen bir mesaj belirlemelisiniz.

Listenizi etkin bir şekilde bölümlemek için aşağıdakileri içeren belirli kategoriler oluşturun:

– Konum

– Kurum tipi

– Görev tanımı

– İlgi seviyesi

– Hedef Mülk

İyi bir liste şunlara benzer: Yeni Evler – Perakende – İzmir

Adlandırma kurallarınıza ve işleri organize etme şeklinize göre bu kategoriler değişiklik gösterebilir. Ancak buradaki anahtar nokta, onları doğru şekilde hedeflemenizi sağlayacak özellikler çevresinde kategorilendirmenizdir.

Takip Stratejisi

Eğer elinizde kayda değer hiçbir şey yoksa bile, takip sisteminin size getireceklerinden faydalanabilirsiniz. Hatta en sağlam ve faydalı e-posta pazarlama kampanyaları bile, takip stratejisinden yoksun olduğu için başarısızlığa uğrayabilir.

E-postaların yüzde 91’i, gönderildiği gün içerisinde açılır. Bu demek oluyor ki e-postaların yalnızca yüzde 9’u, gönderim günü geçtikten sonra açılır. Yani e-postaların çoğu, gönderildiği gün açılmamışsa, o süreden sonra çöp kutusuna gidiyor. Bu kayıp, bir kişinin e-postasına günde ortalama 100 e-posta düştüğü göz önüne alındığında daha da vahim olabiliyor.

İşte bu nedenle takip stratejisi hayati öneme sahiptir. Yapılan araştırmalar gösteriyor ki e-postalara gelen cevapların yarısından fazlası, üçüncü e-posta gönderildikten sonra geliyor. Daha da ötesi, e-postaların yüzde 30’undan fazlası, 7’nci kez gönderilene kadar fark edilmiyor. Dolayısıyla bir e-postaya cevap alabilmek için hafta boyunca takip etmeniz ve aynı posta birkaç defa göndermeniz şart hale geliyor. Kolay pes etmeyin.

İşte takip stratejinizi geliştirmek için yapabileceğiniz iki önemli unsur…


İleri Tarihli Otomatik E-posta Gönderimi

E-postalarınızda takip stratejisini belirleyebilmek için e-posta zamanlayıcısından faydalanabilirsiniz. Hazırladığınız bir e-posta şablonunu hafta boyunca belirli günlerde hedeflediğiniz kişilere göndermesi için bir zamanlayıcıdan faydalanmanız oldukça mantıklı bir yöntem olacaktır.

Otomatik Gönderme Zamanları

Hedeflediğiniz alıcılar gönderdiğiniz e-postayı açmak için uygun bir zaman diliminde değilse, hangi uygulamayı kullanırsanız kullanın fayda göstermez. Bunun için normal iş saatlerinde ve hafta içi cevap alamazsanız, sonraki e-postalarınızda zamanlamanızı değiştirin. Örneğin gece geç saatleri ve hafta sonlarını seçin. Bu durum hedeflediğiniz alıcılara göre değişiklik gösterebilir.

Reklamcılık

Geleneksel reklamcılığın bozulmasına dair yakın zaman çok fazla şey söylendi. Baskı, gazete, televizyon ve diğer geleneksel reklam biçimleri, bazı noktalarda neredeyse hiç ilgi gösterilmeyecek duruma geldi. Bu tarz reklam biçimlerine sarılanlar, nostalji fikrinden daha farklı bir ümit bekleyerek bu reklam türlerine yönelirler. Ancak o günler artık geçti. Artık gücün bireysel ve demokratik hale geldiği bir online reklamcılık dünyasında yaşıyoruz. Milisaniyelerin etkisi ile tanımlanan bir reklamcılık anlayışı ile karşı karşıyayız.

Online Reklamcılık

Yazı dizimizin birinci ve ikinci bölümünde sağlam ve uygun maliyetli bir plan hazırlamıştık. Bu plan kabul edildikten ve etkin bir şekilde çalıştırıldıktan sonra daha da genişletilmeye ihtiyacı var. Üçüncü aşamada, online reklamcılık sayesinde bu genişletmeyi sağlayabiliriz.

Artık markanız, ürününüz, hizmetiniz, pazarınız ve müşterileriniz hakkında daha çok şey biliyorsunuz. Peki, bunlar için hazırlayacağınız online reklam, sadece web sitenize yerleştireceğiniz bir bannerdan mı ibaret? Kesinlikle hayır. Online reklamcılık, bundan çok daha fazlasını ve bir dijital stratejiyi içerir.

Şirketinizin ve markanızın online hikâyesini nasıl destekliyorsunuz? Düşünen ve iyi yürütülen bir çapraz tanıtım kampanyası, hedeflediğiniz müşteriler ile iletişim kurmanızın en uygun maliyetli yoludur.

İşte örneğimiz: CBRE. Bir nedenden ötürü “Büyük Yeşil” olarak adlandırılıyorlar. (Siteye girince nedenini anlayabilirsiniz.) Ancak bu her zaman yürüyor ve onlara akılda kalıcı bir profil çiziyor. CBRE Vantage’te, teknoloji ile nasıl bütünleşileceğini gösteriyorlar. CBRE Blueprint’te ise medyanın en iyi şekilde demokratikleştirilmesine bir örnektir. CBRE, kendi özünde bir medya şirketi işletir. Müşterilerinin kim olduğunu ve bu müşterileri ile ilgili platformlarda nasıl varlık göstereceklerini iyi biliyorlar.

Stratejik Halkla İlişkiler

Dijital PR faaliyetleri, günümüzün halkla ilişkileri anlamına gelir. Stratejik olarak olayları yönlendiren PR inisiyatifleri, büyük medya ile yüksek profilli farkındalık kampanyaları ve yüksek etkili etkinlikler, markanızı ve hizmetlerinizi tanıtmanın en muhteşem yoludur. Bu şekilde, yanıt alma ve tanınma olasılığınız yüksektir.

Ticari gayrimenkul söz konusu olduğunda bugün hala yüksek etkiye sahip bir etki kurulması için eski ve yeni okul taktiklerinin bir karışımı uygulanıyor. Ancak bunların hiçbiri dünyanın önde gelen emlak teknoloji ağı olan MetaProp NYC kadar iyi olamaz.

Metatrop NYC, hazırladıkları bültene abone olmayı zorunlu tutar. Ticari gayrimenkul için en güncel içeriklere sahiptir. Metatrop NYC Etkinlikler bölümü ise planlama, katılma ve ortaklık konularına ayrılmıştır. Burada markalar ve destek verdikleri şirketler sıralanır.

Sunum ve Konuşma

Ününüzü oluşturduktan ve farkındalık geliştirdikten sonra markanızın en üst düzeyde kalmasını sağlamak için bir medya brifing programı geliştirmeniz gerekir. Artık kanaat liderliğini ve pazardaki konumunuzu yönlendiren içerikler üretmeli ve girişimlerde bulunmalısınız. Bunun için ilk adımınız konferanslara katılmaya başlamak olabilir. Bu konferanslara konuşmacı olarak katılmanız, markanızın bilinirliğini sürekli en tepede tutmanız için gerekli olan şeydir.

Pek çok disiplin ile ustalaşmak, artık profesyonel ticari gayrimenkul için bir başlangıçtır. Üç bölümlük bu yazı dizimizde ana disiplinleri ele elmaya çalıştık ve ticari gayrimenkulde girişim pazarlamasına dair gerçek uygulamaları örneklendirdik. Faydalı olması dileğiyle…

 

 

static_qr_code_without_logo 2

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

 


Lüks Gayrimenkulleri Pazarlama Teknikleri Nedir?

luksemlak

Lüks gayrimenkulleri satmak demek sadece fiyatı daha pahalı evleri satmak anlamına gelmiyor. Gayrimenkulün fiyatı arttıkça onu pazarlamakta komplike bir hal alır. Lüks segmentte çalışan başarılı profesyoneller günümüzün varlıklı müşterilerine hitap edebilmek için nasıl sofistike, yaratıcı ve etkili bir pazarlama planının sunulması gerektiğini iyi bilirler.

İşte size en iyinin en iyisinden bazı ipuçları;

Satıcı ile Görüşün – Bu ipucu tüm gayrimenkuller için geçerlidir ancak 1 milyon doların üzerinde satış fiyatı belirlenmiş gayrimenkuller için satıcıların evleri hakkındaki duygularını anlamak son derece kritiktir. Öncelikle onları evlerini satmaya götüren şeyin ne olduğunu anlamaya çalışın. Belki de bu bir okula, yürüyüş parkuruna, yerel restorana veya müzeye yakınlıkla ilgili olabilir. Onların motivasyonunun nedenini bulmak size onlarla aynı kafa yapısına sahip müşteriler bulmanız konusunda yol gösterebilir. Aynı zamanda gayrimenkulü nasıl tanıtacağınıza dair benzer kararları alabilecek, aynı fikirlere sahip kişilere nasıl ulaşacağınız konusunda da size fikir verebilir.

Profesyonel Fotoğraf Bir Anahtardır – Milyon dolarlık lüks bir gayrimenkul için profesyonel bir fotoğrafçı kiralayın. Varlıklı müşterilere hitap eden bir evi pazarlayabilmeniz için profesyonel fotoğrafçı olmazsa olmazlardan. Aksi takdirde bir amatör gibi görünürsünüz. Ev hazır olup derlenip toparlandığında yerel fotoğrafçıların en iyisi ile anlaşın ve mükemmel ışıkta çekebildiğiniz kadar çok fotoğraf çekin. Fotoğrafların evi pazarlamaya başladığınızda herkesin takdirini toplayacak kadar iyi olmalarına ve her açıdan çekilmelerine özen gösterin. Eğer bu gayrimenkul sadece bir ev değil bir bahçesi de var ise drone ile yapılan çekimler satış hikayenizi her şeyden güzel anlatacaktır.

Yapmamanız gereken şey; cep telefonunuzla fotoğraflar çekip profesyonel fotoğraflar gelene kadar onların yerine kendi çektiğiniz fotoğrafları koymak olacaktır. İlk etkiyi yaratabilmek için sadece bir şansınız olacaktır. Bu şansı harcamayın.

Yerel Olmayan Alıcılar İçin İşi Kolaylaştırın– Gayrimenkulün fiyatı arttıkça alıcıların yerel olmaması ihtimali de artar. İyi haber önemli gayrimenkullerin pazarlanabilmesi için teknoloji pek çok imkan sunuyor. Teknolojik imkanlar sayesinde yaratıcı olmak için çok uzağa gitmenize gerek kalmaz ve yerel olmayan bir alıcı da gayrimenkulü kolaylıkla deneyimleme şansı yakalar.

Örneğin, satmak istediğiniz gayrimenkulün enterasan bir yerleşim planı var ise ve de potansiyel müşterilerin kendilerini evin içinde hissetmelerini istiyorsanız gayrimenkulün üç boyutlu fotoğraflarını ya da tasarımlarını çizdirmeyi düşününebilirsiniz. Profesyonel hazırlanan bu çizimler sayesinde potansiyel müşterilere evin içinde yürüme hissi vererek sunabilirsiniz. Unutmayın her gayrimenkulün bir hikayesi vardır, bazılarınınsa gerçekten özel bir hikayesi vardır. Bugün bir evin hikayesini, evi ön plana çıkararak özellikle onun içinde yaşama özelliğine vurgu yaparak mini bir video çekerek anlatmaktan daha iyi bir yol yoktur. Bunu yapabilmek için fotoğrafçınıza danışın yada video çekim işini sizin için yapabilecek profesyonel birilerini bulmaya çalışın.

Global Bir Lüks Topluluğa Ulaşmak – Lüks Gayrimenkul Portföylerinin paylaşıldığı bir ağın, üyeliğin ya da franchise sisteminin parçası olmak size ulusal ve global pazarlara erişim imkanı tanır. Sizin ya da şirketinizin uluslararası bir üyeliğiniz bulunmasa da yine de Worldposting ve ListGlobally gibi 50’nin üzerinde ülkede emlak vitrini olarak kullanılan ve küresel etkisi olan programları kullanarak global bir etki yaratmanız mümkündür.

Kendi pazarınız dışına reklam ve pazarlama yaparken nasıl bir hedef kitle belirleyeceğinizi anlamak için kendi internet sitenizden ya da şirket internet sitenizdeki istatistiklerden yararlanabilirsiniz. Emlak brokerınız ya da webmasterınız ile konuşarak sitenizdeki fiyatlandırılmış benzer gayrimenkullere gelen trafiğin analitiklerini inceleyerek hedef kitlenizi belirleyebilir ve pazarlama çabalarınızı bu doğrultuda kullanabilirsiniz.

Günümüzde varlıklı kişiler için uygun gayrimenkullerin pazarlanması için kullanılacak yaklaşımları geliştirirken sözü geçen stratejileri akılınızda tutmak sizi başarıya götürecektir. Basitçe varlıklı gayrimenkul alıcılarının ihtiyaçları, beklentileri, yaşam tarzları ve onlarla nasıl duygusal bir bağlantı kuracağınız üzerinde odaklanmayı hatırlamanız yeterlidir.

static_qr_code_without_logo 2

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

 


Etkili ve Kolay Emlak Pazarlama Fikirleri Nelerdir?

indir (6).jpeg

Emlak satışında emlakçıların hala önemli bir yeri olsa da günümüzde birçok kişi bir emlakçıyla görüşmeden önce internete girerek araştırma yapmayı tercih ediyor. İnternette aktif olarak yer almıyorsanız satışlarınızı arttırma şansını kaçırıyorsunuz demektir. Etkili ve Kolay Emlak Pazarlama Fikirleri ile internette neler yapabileceğinize kısaca göz atabilirsiniz.

Etkili ve Kolay Emlak Pazarlama Fikirleri

1. Sosyal Medyada Yerinizi Alın

Tüm büyük ağlarda (Facebook, Twitter, Pinterest, Google+ ve Instagram) sosyal medya hesaplarınız olduğundan emin olun. Kullanıcılarla etkileşim kurun,  paylaşın ve mülklerinizi tanıtın.
2. Mülk Sayfalarına Sosyal Paylaşım Butonları Ekleyin.

Fırsatlar, ev alışverişlerinde en iyi konut resimlerini arkadaşlarınızla ve ailenle paylaşmaya istekli olduğunuzdan, ev alıcıların sosyal paylaşım düğmeleri ekleyerek çevrimiçi e-posta göndermelerini ve çeşitli özellikleri çevrimiçi paylaşmalarını kolaylaştırın.

3. Rekabete Dikkat Edin.

Bölgenizdeki diğer emlakçılar ne yapıyor? Web siteleri neye benziyor? Sosyal medyada ne kadar aktifler? Rakiplerin neler yaptığına dikkat edin.

4. Her zaman ulaşılabilir olun.

İletişim bilgilerinizi web sitenizin her sayfasına ekleyin. Size gelen mesajları otomatik de olsa yanıtlar verin.

5.Kartvizit oluşturun.

Müthiş görünümlü bir kartvizit alın ve onları bir cuma gecesi pizza el ilanları gibi teslim edin.

6. Yerel Resimler Kullanın.

Birçok bakımdan, sadece bir ev satmak değil, bir mahalle veya bölge satıyorsunuz. Yerel mahalle yer işaretlerinin ve tanıdık sitelerin kaliteli, güzel fotoğrafları ile bölgenizin sunabileceği en iyi vitrindir.

7. Talepleri Yakalamak İçin Dayanılmaz Bir İçerik Teklifi Yaratın.

Satın almadan önce yeni ev sahiplerinin düşünmesi gereken X sayısı” veya “yeni bir evin en değerli X özelliği” gibi bir e-kitap üretmeyi düşünün. Bir e-posta adresi karşılığında ücretsiz e-kitaplar sunun (ve emlak durumunda posta kodu) ) Potansiyel müşteri yakalamak için harika bir yoldur.

8. Profesyonel Fotoğrafçı Kiralayın.

Başarılı bir gayrimenkul, kaliteli fotoğrafçılığa güveniyor. Kötü fotoğraflar, en büyük mülklerdeki ilgiyi de azaltacaktır. Mülklerinizin muhteşem fotoğraflarına sahip olmak kesinlikle önemlidir. Profesyonel bir fotoğrafçı (tercihen evleri ve mimariyi tecrübe eden tecrübelerle) kiralayın veya sofistike ekipmanlarınız varsa ve yeteneklerinize güveniyorsanız, kendi elinizde olacaktır. Unutmayın bunun uzmanları bir araya getirmek için ödediği senaryolardan biri.

Gayrimenkul fotoğrafçılığı hakkında ayrıntılı bilgi veren tonlarca kaynak var.

9. Sanal tur oluşturun.

Müşterilerinizin vakitleri değerlidir ve şahsen ziyaret etmeden önce mülk hakkında mümkün olduğunca çok bilgi edinmek isterler. Sanal turlar, potansiyel alıcılar için mülkün kapsamlı, doğru bir şekilde önizlenmesini sağlamak için mükemmel bir yoldur.

İşte sanal bir tur örneği (ancak bu videonun bazı yönlerinin modası geçmiş olduğunu göreceksiniz)

10. Yerel Sponsorluk.

Yerel festivallere, spor takımlarına veya okul etkinliklerine sponsor olmayı düşünün. Yerel sponsor olarak kaydolmak, genellikle işyerinin tişört, program broşürleri veya el ilanları üzerine yer alması demektir.

11. Animasyonlu Video.

Gayrimenkul sektörünüz için kaliteli bir animasyonlu video kullanabilirsiniz. Kısa, sevimli, kaliteli çizgi film videoları, markanızı oluşturmanın yanı sıra kişiliğe dokunmanıza yardımcı olabilir. Hatta ultra benzersiz ve hedeflenmiş olmasını sağlamak için animasyon videonuzdaki yerel yerler veya siteler içeren bir görüntü oluşturmayı düşünebilirsiniz.

Hareketli videonuzun süper sofistike olması gerekmiyor – Geico’nun kısa ve çok basit animasyonlu reklamını inceleyin.

12. Pinterest.

Pinterest panoları, belirli listeler için resim ve bilgi sağlamak için mükemmel bir yoldur. Mülk fotoğraflarına ek olarak, alanın büyük avantajlarını vurgulayan tek bir mülk için bir Pinterest tahtası da oluşturabilirsiniz.

13. Sitenizi Mobil Dostu Yapın.

Teknoloji meraklıları, mobil cihazlarında çok fazla zaman harcıyorlar. Aslında, yakın tarihli bir araştırmaya göre İnternet kullanıcılarının % 80’inin mobil cihazlarını çevrimiçi etkinlik için kullandıkları görülüyor. Web sitenizin mobil uyumlu olması çok önemlidir. Daha da iyisi, potansiyel alıcıların listeleri incelemek için kullanabilecekleri bir mobil uygulama oluşturmayı düşünün.

14. Bülten oluşturun.

E-posta pazarlaması, müşteri ilişkileri oluşturmak için en iyi stratejilerden biridir. Web sitenizden, yerel halkla ilişkiler alanından veya aklınıza gelebilecek diğer yöntemlerden e-posta toplayın. E-posta abonelerinize aradıkları şeyleri gönderin – yaklaşmakta olan açık evler, piyasadaki yeni evler hakkında bildirimler, bölgede sunduğunuz seminerler hakkında haber vb. (Not: farklı coğrafi bölgelerde çalışıyorsanız, Bülten abonelerinizi konumlarına göre bölümlere ayırarak yalnızca ilgili e-postaları ve güncellemeleri almalarını sağlamak isteyeceksiniz).

15. E-posta Besleme Kampanyası başlatın.

Müşterilerinize, daha önce gerçekleştirdikleri eylemlere dayanarak onlarla olan etkileşimlerinizi şekillendirerek özel e-postalar gönderin. Sizinle bir eve ilk kez baktıysa, piyasadaki diğer evlerin detaylarını içeren bir e-posta gönderin. İlk kez ev alıcılarınızın seminerlerine katıldıysanız, onlara “Her Yeni Ev Eşyasının Bilmeniz Gereken 10 Şey” e-kitabını gönderin. Müşterilerinizin yolculuklarında nerede olduklarına bağlı olarak uygun bir sonraki adımın atılmasına yardımcı olacak içerik sunun.

16. Google My Business Sayfanızı Oluşturun.

Google My Business, konuma dayalı en yeni Google sayfalarıdır. Kafam karıştığını düşünüyorsanız endişelenmeyin – temel olarak Google İş Dünyası Rehberi ve Google+ Sayfaları ile aynı fikirdir. Bir Google My Business account kurmak, kullanıcıların sizi Google Arama, Google Haritalar ve Google + ‘da bulmalarını kolaylaştırır . İnanın bana, bu çok zahmetsizdir.

17. Hedef Odaklı Düşünün.

Bölgenizde bazı gayrimenkul pazarlaması rekabetiniz varsa, kendinizi odaklanmaya teşvik etmeyi düşünebilirsiniz. Köpek sahipleri, çocuklu aileler, boşanmış bireyler için her neyse, gayrimenkul şirketine gelin. Belirli bir pazar ihtiyacına göre kendiniz için bir isim yapmak sizi unutulmaz kılacak, özellikle de doymuş posta kodlarında.

18. Duygusal Hikaye Anlatımını kullanın.

Yararlanın duygusal öykü anlatımını zorlayıcı kopya ve güçlü görsel öğelerle. İnsanlar öykülerine tepki verirler – iyi olanı söylerler ve müşteriler size akın eder.

19. Bir Web Seminerine Ev Sahipliği Yapın.

Yeterince rahat hissetseniz, bir web seminerine ev sahipliği yapmak, işletmeniz için dikkat çekmek için harika bir yol olabilir. Sorular için sonunda soru cevap sağlayan “Yeni Bir Evde Aranacak En Az Bilinen 12 Şey” ev seminerine ev sahipliği yapın. Web seminerleri ayrıca, web sitenizde kalıcı olarak yaşayabilecek değerli video içeriği görebilecek YouTube videoları olarak yeniden kullanılabilir! İşte size harika bir web seminerini yerleştirmeyle ilgili daha fazla ipucu .

20. Sosyal Reklamlar Verin.

Sosyal medyada ücretli reklamlar vermekten korkmayın. Facebook gibi pek çok popüler sosyal ağda organik bir gelişme göz önüne alındığında, ücretli Facebook reklamları çoğu zaman müşterilerin önünde bulunmanın en etkili yoludur. Facebook, yalnızca anahtar hedef kitleniz tarafından fark edilmek için ödeme yapmanızı sağlayan milyonlarca mükemmel hedefleme özelliğine sahiptir.

21. Eski Reklam Yöntemleri.

Belirli bir kitleyi hedef aldığınızda internet yerine eski pazarlama yöntemlerini de kullanabilirsiniz. Aktif olduğunuz posta kodlarında kalifiye potansiyel alıcılara veya potansiyel alıcılara kartpostal göndermeyi düşünün.

22. Yerel Dergilerde Köşe Yazarlığı.

Emlak söz konusu olduğunda, lazerle yerelleşmeye odaklanmanız önemlidir. Kendinizi ve dergilerinizi yerel dergilerde veya gazetelerde bulmanız, sizin ve markanız hakkında kelime edinmek için mükemmel bir yoldur. Yerel yayınlar için bir sütun veya özellik yazıp yazamayacağınıza bakın. Bunun yerine, bilginizi sergilemeye çalışın. Piyasadaki evlerin fiyatlarının yükselişinin şehrin iyi performans gösterdiğini veya bölgesel alanınızın popüler olmasının nedenini (belki yeniden canlandırılan şehir merkezi veya geliştirilmiş okul sistemi) listeleyin.

23. Markalaşın.

Markalaşma sizin dostunuzdur. Markanızı yaymak için yerel festivallerde ve etkinliklerde bazı markalı hediyeler verin.

24. Yerel İşletmelerle İşbirliği Yapın.

Diğer yerel işletmelerle ilişkilerin geliştirilmesi gayrimenkul pazarlama çabalarınızın anahtarı olacaktır. Yerel ortaklıklar için yaratıcı olmaktan korkmayın. Çevrenizdeki esnafa birer logonuzun olduğu kupa veya bir kalem, takvim vermekten çekinmeyin.

25. Eski Müşterilerin Görüşlerini İsteyin.

Görüşler muazzam güven sinyalleridir. Gerçek, canlı kişilerin hizmetlerinizi onayladığını göstermek, potansiyel müşterilere dünya demektir. Bir ev müşterisi sizinle harika bir deneyim yaşarsa onlara ulaşın ve bir referans isteyin. Mümkünse, onlardan bir fotoğraf da çekmeye çalışın. Bu referansları web sitenize stratejik bir şekilde yerleştirerek ve şimdi ve sonra sosyal paylaşım ağlarında paylaşarak değerlendirebilirsiniz.

static_qr_code_without_logo 2

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

 

Emlak Rayiç Bedeli Nedir?

images (6)

Emlak Rayiç Bedeli Nedir?

Tapuda düşük harç ödeme problemini bitirmesi planlanan rayiç bedel çalışması tekrar gündeme geldi. Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın, gayrimenkul alım ve satımlarında tartışma konusu yaratan değerleme sorunu için çözüm getirmesi planlanan çalışmaya yeniden başladığı belirtiliyor.

Peki, rayiç bedel nedir?

Rayiç bedel, gayrimenkulümüzün günümüz piyasa şartlarında alım-satım değerine denmektedir. Bir başka deyişle pazar değeri olarak da adlandırılan bu bedel piyasada oluşan değer ve emlak vergisini esas alan olmak üzere ikiye ayrılır.

Piyasa koşullarına göre belirlenen rayiç bedelleri etkileyen faktörler arasında arz-talep dengeleri, semt, ilçe, mahalle, manzara, ulaşım, sokak bilgilerini sayabiliriz. Emlak vergisi rayiç bedeli belirlenirken gayrimenkulün taban değeri hesaplanır. Ayrıca emlak vergisi için ödenecek bedel, söz konusu rayiç bedeller üzerinden emlak vergisi oranlarının hesaplanması ile bulunmaktadır. Belirlenen esas rayiç bedel genellikle piyasa değerinin altında kalmaktadır.

Rayiç bedel nasıl hesaplanır?

Rayiç bedel değeri hakkında hesaplama yapabilmemiz için mülkün bulunduğu semtteki en az diğer 3 gayrimenkulün rayiç bedellerini ve metrekarelerinin öğrenilmesi gerekmektedir. Bir örnek vermek gerekirse bir meskenin rayiç bedelini hesaplamak istediğimizde,aynı semtteki 3 farklı meskenin rayiç bedeli ve metrekarelerinin öğrenilmesi gerekmektedir. Bu 3 evin rayiç bedeli toplamını, 3 evin toplam metrekaresine bölerek; semtte metrekare başına kaç lira rayiç bedel olduğu tespit edilebilir.

Metrekare başına düşen rayiç bedeli, esas rayiç bedeli bulmak istenilen evin metrekaresi ile çarparak evin gerçeğe yakın rayiç bedelini kısmen de olsa bulmuş oluruz.

Eğer semtte yapılaşma oranı artış göstermekte ve kentleşme yüksek oranda ise rayiç bedelde artış görülmektedir. Ayrıca ülkedeki refah seviyesi ve genel piyasadaki hareketlilik de emlak rayiç bedelini etkileyen diğer faktörlerdir.

 

 

static_qr_code_without_logo 2

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

 


Yapı Ruhsatı Nedir?

indir (15)

Yapı Ruhsatı Nedir?

Yapı Ruhsatı, bir arazi üzerinde inşaat yapabilmek için ilgili belediyeden alınan inşaat iznine denmektedir. Yapı ruhsatının kanuni gerekçesi 3194 sayılı imar kanunun 21. maddesidir. Bu kanun hükmüne göre ilgili belediyeler inşaat yapacak arazi sahiplerine yapı ruhsatı düzenlerler.

Belediyeden yapı ruhsatı alabilmek için birtakım gereklilikleri yerine getirmek zorunluluğumuz bulunur.

Ruhsat Süresi: Evraklar hazırlanarak belediyeye başvurulduktan sonra eğer her hangi bir eksiğimiz yok ise ilgili belediye 30 gün içerisinde ruhsatınızı düzenlemek zorundadır. Eksik evrak ya da projelerdeki bir yanlışlık olması durumunda 15 gün süresi içinde belediye eksikleri yazılı olarak tarafımıza bildirmek zorundadır. Eksikler tamamlandıktan sonraki yapmış olduğumuz başvuruya belediye 15 gün içerisinde ruhsatınızı düzenlemek zorundadır (3194 sayılı imar kanunu madde 22).

 

Yapı Ruhsatı Almak İçin Gerekli Evraklar (Yapı Denetimsiz)

Yapı Ruhsatı Başvuru Dilekçesi

Başvuru sahibinin kimlik fotokopisi

Başvuru sahibinin ikametgah belgesi

Geçici Müteahhitlik Belgesi

Ruhsat alınacak yapıya ait Tapu Harita Örneği (Kadastral Çap)

Arsanın imar durumunu gösterir belge

Proje Çıktıları (Mimari-Statik-Elektrik-Tesisat-Isı Yalıtım)(3 Takım)

Fenni Mesul Taahhütnameleri (İnşaat Mühendisi, Mimar, Elektrik Mühendisi, Makine Mühendisi)

Bina Aplikasyon Projesi

Zemin Etüdü (Jeoloji-Jeofizik-İnşaat Mühendisi imzalı)

Numarataj Belgesi (İlgili belediyeden alınan kapı numarası)

Eğer yapacak olduğumuz bina yapı denetimine girmesi gereken tipte bir yapı ise ruhsat dosyalarının ekine aşağıdaki belgeleri de ekleyerek ilgili belediyeye teslim etmek zorundayız.

 

Yapı Denetim Evrakları

YİBF (Yapıya İlişkin Bilgi Formu)

Yapı Denetim Hizmet Sözleşmesi

Yapı Denetim Proje Kontrol Formu

Yapı Denetim İzin Belgesi

Yapı Denetim Denetçi evrakları (izin belgesi,imza sirküsü, ikametgah)

Yapı denetim kuruluş taahhütnamesi

Yapı denetim yetkilisi bilgileri

Damga Vergisi Makbuzu

 

Şantiye Şefi Evrakları

İmza Beyannamesi

Nüfus Cüzdanı Fotokopisi

Şantiye Şefi Taahhütnamesi

Şantiye Şefi Hizmet Sözleşmesi

Saymış olduğumuz bu maddeler bizim gözümüzü korkutabilir. Siz arazinize proje çizdirmek için bir mimarlık ya da mühendislik ofisine gittiğinizde saymış olduğumuz ilgili maddeleri sizin adınıza yürütüp yapı ruhsatını size teslim ederek biraz olsun sizi rahatlatmış olayım.

 

 

static_qr_code_without_logo 2

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

 

Gayrimenkul Neden Önemli Bir Yatırım Aracıdır?

indir (14).jpeg

Gayrimenkul Neden Önemli Bir Yatırım Aracı?

Yatırım yapılmak istendiği zaman akla ilk olarak gayrimenkul sektörü geliyor. Yatırımcısını hiç üzmeyen gayrimenkuller neden bu kadar önemli? Yatırım için en uygun araç gayrimenkul mü?

1. Gayrimenkul borsadan daha fazla kazanç sağlar

Gayrimenkul sektöründeki risk borsadaki kadar yüksek değildir. Mülkünüzün bulunduğu muhit geliştikçe evinizin değeri de doğru orantılı olarak artar. Borsada risk faktörü çok yüksektir ve kontrolünüzün ötesinde yatırımınızı olumsuz yönde etkileyecek çok sayıda risk faktörü bulunur. Gayrimenkul yatırımınızın değerini içine birkaç tadilat yaparak daha da artırabilirsiniz.

2. Gayrimenkulün getirisi her zaman yüksektir

Bir gayrimenkulün değeri her geçen gün biraz daha artar. Diğer yatırımlar içinse aynı şeyi söylemek pek mümkün değil. Altın yatırımı yapıyor olabilirsiniz ancak altın fiyatları her zaman inişli çıkışlı değişimler gösterir. Aldığınız arabaları 2 yıl sonra ederinden çok daha düşük bir fiyata satarsınız. Gayrimenkul ise her geçen sene, bir önceki seneye göre fiyatını artırmaya devam eder.

3. Gayrimenkul sektörü asla bitmeyecek

Her geçen gün nüfusu artan bir ülkede gayrimenkul sektörünün bitmesi söz konusu bile olamaz. İnsanların en temel ihtiyaçlarından biri olan barınma ihtiyacı, gayrimenkul sektörünü desteklemeye daima devam eder. Her ilçenin kendine ait bir amortisman süresi bulunur. Doğru yerden ev alırsanız paranızı kısa sürede amorti ederek kazancınızı her geçen yıl artırabilirsiniz.

4. Gayrimenkul yatırımına önem verin

Hayatınızı yatırım yaparak devam ettiriyorsanız en düşük riskin gayrimenkul sektöründe olduğunu çoktan fark etmişsinizdir. Pek çok insan servetini gayrimenkule yatırım yaparak oluşturuyor. Elinize geçen toplu miktardaki bir parayı değerlendirmenin en iyi yolu hiç şüphesiz gayrimenkuldür.

5. Güvenilir bir yatırım

Gayrimenkul sektörünün sürdürdüğü artış bu sektöre yapılan yatırımları da güvenli sularda tutmaya devam ediyor. Ancak gayrimenkul yatırımları yalnızca güvenli bir finansal yatırım değil aynı zamanda başka ailelerin eğlenceli ve mutlu anlarını biriktirecekleri yılların da yatırımıdır.

 

 

static_qr_code_without_logo 2

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

 

YABANCI GERÇEK VE TÜZEL KİŞİLERİN TAŞINMAZ TASARRUFLARI

GENEL AÇIKLAMA

Tapu Kanununun 35.maddesinde 18.05.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 Sayılı Yasa ile yapılan düzenlemelerle, yabancıların Türkiye de taşınmaz tasarruflarına ilişkin önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliğin en önemlisi mütekabiliyet(karşılıklılık) ilkesinin kaldırılmış olmasıdır.Bu ilke kalktığı için sadece Bakanlar Kurulunca belirlenen ülke vatandaşları Türkiye de taşınmaz mal ve sınırlı ayni haklar edinebilecektir.

Şu belirtmek gerekir ki ,yabancıların taşınmaz tasarrufuna yönelik mevzuatta sıkça yapılan değişiklikler ile yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimine getirilen izin ve kısıtlamalar uygulamada çeşitli güçlükler yaratmaktadır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2012/12, 2013/05, 2013/13 ve 2013/14, 2013/15, 2015/5, 2017/4,sayılı genelgesi ile uygulamaya yön verilmiştir.

Konumuz gereği, yabancılık kavramına kısaca değinmek gerekirse; tabiiyet (uyrukluk), fertleri belirli bir devlete bağlayan hukuki ve siyasi bir bağdır. Bulunduğu ülkeye uyrukluk bağı ile bağlı olan kimse, o ülkenin vatandaşı sayılmaktadır. Dolayısıyla bulunduğu ülkenin vatandaşı olmayan kişi o ülke için yabancı sayılır. Buna göre mülteciler, vatansızlar (Haymatlos) ile özel statüye tabi yabancılarda (diplomatik temsilciler, yabancı görevliler g.b.) yabancı kavramına girerler.

YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TAŞINMAZ TASARRUFLARI

Birçok ülke gibi Türkiye’de, yabancı ülke vatandaşlarının taşınmaz iktisabını sosyal, ekonomik, egemenlik, güvenlik gibi çeşitli nedenlerle bazı şartlara tabi tutmuştur.  Söz düzenlemelere göre, Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi için, öncelikle iki şartın yerine getirilmesi gerekmektedir. Bunlar;

a) Bakanlar Kurulunca belirlenen ülke vatandaşı olmak.

b) Kanuni sınırlamalara uymak.

BAKANLAR KURULUNCA BELİRLENEN ÜLKE VATANDAŞLARININ TAŞINMAZ TASARRUFLARI

Tapu Kanununun 35.maddesine göre, Bakanlar Kurulunca belirlenen listedeki ülke vatandaşları Türkiye de taşınmaz mal ve sınırlı ayni haklar(*)edinebilecektir. Listede yer almayan ülke vatandaşlarının miras dâhil Türkiye de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinme imkanı bulunmamaktadır.

1934 yılında yürürlüğe giren 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun günümüze kadar, yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin süre gelen karşılıklılık (mütekabiliyet )ilkesi 6302 sayılı Yasa ile kaldırılmıştır. Bakanlar Kurulu Türkiye de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinecek ülkeleri belirlerken Kanun gereği uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatleri esas alacaktır.

Bakanlar Kurulunca Belirlenen aşağıdaki ülke vatandaşları Kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla Türkiye de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebileceklerdir. Bu ülkelerin dışındaki ülke vatandaşlarının talepleri tapu müdürlüğünce reddedilecektir. Türkiye de taşınmaz edinimine izin verilen ülke vatandaşlarının işlemleri, ”adalarda ” (Büyükada, Bozcaada, Gokçeada v.b) edinimler dışında doğrudan tapu müdürlüklerince sonuçlandırılacak, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile yazışma yapılmayacaktır.

Tapu müdürlüğünce işlemleri doğrudan yapılacak olan ülke vatandaşları

Afganistan, Almanya, Amerika Birleşik Devletleri, Andorra, Angola, Antigua Ve Barbuda, Arnavutluk, Arjantin, Avustralya, Avusturya, Azerbaycan, Bahamalar, Bahreyn, Bangladeş, Barbados, Belarus, Belçika, Belize,Benin,Birleşik Arap Emirlikleri,Bolivya,Bosna-Hersek, Botswana, Brezilya, Brunei, Bulgaristan, BurkinaFaso, Burundi, Cezayir, Cibuti, Cat, Çek Cumhuriyeti, Çin Halk Cumhuriyeti, Danimarka, Doğu Timor, Dominika, Dominik Cumhuriyeti Cumhuriyeti, Ekvator Ginesi, Ekvator, El Salvador, Endonezya, Estonya, Etiyopya, Fas, Fiji, Fildişi Sahili, Filipinler, Filistin, Finlandiya, Fransa, Gabon, Gambiya, Gana, Gine, Gine Bissasu, Grenada, Guatemala, Guyana, Güney Afrika Cumhuriyeti, Güney Sudan, Gürcistan, Hırvatistan, Hindistan, Hollanda, Irak, Honduras,İngiltere, Iran, İrlanda, İspanya, İsrail, İsveç, İsviçre, İtalya, İzlanda, Jamaika, Japonya, Kamboçya, Kamerun, Kanada, Karadağ, Katar, Kazakistan, Kenya, Kırgızistan, Kiribati, Kolombiya, Komar, Kongo Cumhuriyeti, Kore (Güney), Kosova, Kosta Rika, KKTC, Kuveyt, Laos, Lesoto, Letonya, Liberya, Libya, Lübnan, Lihtenştayn, Litvanya, Lüksemburg, Macaristan, Madagaskar, Makedonya, Malavi, Malezya, Mali, Malta, Marsal Adaları, Mauritius, Meksika, Mısır Mikronezya, Moğolistan, Moldova, Monako, Moritanya, Mozambik, Myanmar, Mabibya, Nauru, Nijerya, Nijer, Nikaragua, Norveç, Orta Afrika Cumhuriyeti, Özbekistan, Pakistan, Palau, Panama, Papua Yeni Gine, Paraguay, Peru,Polonya, Portekiz, Romanya, Ruanda, Rusya Federasyonu, Samou, San Marino, Sao Tome ve Principele, Senegal, Şeysel Adaları, Sırbistan Cumhuriyeti, Sierra Leone, Singapur, Slovakya, Slovenya,Solomon Adaları, Somali, Sri Lanka, Saint Kitts ve Nevis,Saint Vincent ve Granadinler, Sudan, Surinam, Suudi Arabistan, Swaziland, Şili,Tacikistan, Tanzanya, Tayland, Togo, Tonga, Trinidad, Toboco, Tunus, Tuvalu, Türkmenistan, Uganda, Ukrayna, Umman, Uruguay, Urdun, Vanuatu, Venezuela, Vietnam, Yemen, Yeni Zelanda, Yeşilburun Adaları, Yunanistan (Sahil ve sınır illeri dışında olmak kaydıyla Türk aslından olanlar hariç ) Zimbabwe, Zambiya

(*) Sınırlı ayni hak: gayrimenkul rehni,irtifak hakları(intifa,üst hakkı,taşınmaz irtifakları,oturma hk,diğer irtifaklar)ve taşınmaz yükü(gayrimenkul mükellefiyeti) sınırlı ayni haklardır.

 

KANUNİ SINIRLAMALAR

TAPU KANUNU

Yabancıların Türkiye de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimine ilişkin en önemli düzenleme 2644 sayılı Tapu Kanunun 6302 Sayılı Yasa ile değişik 35.maddesinde yapılmıştır. Söz konusu Kanunun uygulamasına ilişkin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün muhtelif genelgeleri ile işlemlere yön verilmektedir.

Yabancıların taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediniminde gerek kanundan gerekse kanuna dayalı olarak alınan Bakanlar Kurulu Kararı gereğince bazı sınırlamalar söz konusudur

Bunlar;

a) Alan ve oran sınırlaması

Bakanlar Kurulunca belirlenen ülke vatandaşlarının edinebileceği taşınmaz ve bağımsız sürekli hak
(*) sınırı Türkiye genelinde kişi başına 30 Hektardır. (300.000 M2) Bu miktar Bakanlar Kurulu kararı ile iki katına 60 Hektara (600.000 M2) çıkarılabilmektedir. Edinilen taşınmaz ve bağımsız sürekli hakların toplam alanı özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10 (yüzde on) oranını aşamayacaktır. Kanuni ve akdi miras intikali de kısıtlama kapsamındadır.

Alan ve oran sınırlaması taşınmaz ve bağımsız ve sürekli haklar için söz konusu olup, şahsi, arzi ve diğer irtifak haklarında (intifa,oturma,geçit vs), taşınmaz yükünde alan ve oran sınırlaması söz konusu değildir.

(*) Bağımsız ve sürekli hak: 30 yıl ve daha fazla süreli olarak tesis edilen, taşınmaz olarak tapuya tescil edilen üst (inşaat) ve kaynak irtifak haklardır.

b) Bakanlar Kurulu kararı ile getirilen kısıtlamalar

Tapu Kanunu 35 maddesi gereğince, Bakanlar Kurulu, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilmektedir.

 

Bakanlar Kurulu Kararı ile getirilen kısıtlamalar şunlardır;

aa) Türkiye ye sınır olan ülke vatandaşlarının taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi

bb) Adalarda taşınmaz edinimi

cc) Sit alanlarında taşınmaz edinimi

çç) Tarım alanlarında taşınmaz edinimi

dd) Yapısız taşınmaz edinimi


aa) Türkiye ye sınır olan ülke vatandaşlarının  taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi

Gürcistan, Ermenistan, Azerbeycan, İran ,Irak, Suriye, KKTC ,Yunanistan, Bulgaristan Türkiyenin sınır komşularıdır. Bu ülkelerden KKTC vatandaşları için bir kısıtlama söz konusu olmayıp, Ermenistan ve Suriye vatandaşları Bakanlar Kurulundaki listede yer almadığından Türkiye de taşınmaz edinememektedir. Ayrıca Suriye vatandaşlarının tüm talepleri ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne sorularak sonuçlandırılmaktadır. Bu ülkeler dışındaki ülkelerden Gürcistan, Azerbeycan, İran, Irak, Bulgaristan ve Yunanistan vatandaşları kendi ülkelerine sınır illerimizden taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinememektedir. Buradaki sınırdan maksat kara sınırıdır.

bb) Adalarda taşınmaz edinimi

Adalar da (Büyükada, Bozcaada, Gökçeada v.b) taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinim talepleri, taşınmaza yönelik gerekli yazışmaların yapılarak olumlu sonuç alınmış olması halinde, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden (Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı) alınacak talimata göre yerine getirilecektir.

cc) Sit alanlarında taşınmaz edinimi

Taşınmazın sit alanında kalmış olması halinde, arkeolojik sit alanlarında; Kültür ve Turizm Bakanlığının ilgili taşra birimine, doğal sit alanlarında ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ilgili taşra birimine edinme talebinin mevzuatlarına uygunluğu sorularak, olumlu yanıt alınması halinde işlem yerine getirilecektir.

çç) Tarımsal nitelikli taşınmazlar

Yapılı veya yapısız tarımsal nitelikli, taşınmaz ediniminde (Tarla, bahçe, bağ,zeytinlik, evli bahçe, çiftlik,v.b) yabancı gerçek kişiden tapu müdürlüğünce taahhütname alınacaktır.Bu taahhütname ile birlikte Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı ilgili birimine uygunluk görüşü sorulacaktır. Buradan gelecek görüşe göre tapu müdürlüğünce işlem yapılacaktır. Görüş olumlu ise, işlem yapılacak, tapu kütüğünün beyanlar hanesine, ‘”iki yıl içinde projenin Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığına onaya sunulacağı veya onaylatılacağı’” yönünde kayıt düşülecektir. Edinim tarihi Bakanlığın ilgili birimine bildirilecektir. Tarımsal nitelikteki taşınmazların yapılı olması halinde de aynı usul uygulanacaktır. Edinim için düzenlenen resmi senede 2 yıl içinde geliştirilen projenin ilgili Bakanlığa sunulacağı veya onaylatılacağı, aksi halde tasfiye işlemlerine tabi olacağına ilişkin edinimi yapacak olan yabancı gerçek kişiden beyan alınacaktır.

dd) Yapısız taşınmaz edinilmesi

Tarımsal nitelikte olmayan yapısız taşınmazların ediniminde (arsa, v.b) taahhütname alınmayacaktır. İşlemleri gerçekleştirilmesi ile birlikte, tapu kütüğünün beyanlar hanesine iki yıl içinde projenin ilgili Bakanlığı onaya sunulacağı veya onaylatılacağına yönelik kayıt yapılacaktır.

Tarımsal nitelikte olsun veya olmasın taşınmazların beyanlar hanesine edinim sırasında konulmuş olan kayıtlar, Bakanlıktan projenin onaylandığına dair yazı gelmesiyle terkin edilmekte, bunun yerine yine beyanlar hanesine “projenin onaylandığına” dair kayıt yapılmaktadır.

Edinim için düzenlenen resmi senede 2 yıl içinde geliştirilen projenin ilgili Bakanlığa sunulacağı veya onaylatılacağı, aksi halde tasfiye işlemlerine tabi olacağına ilişkin yabancı gerçek kişinin beyanı alınacaktır.

ASKERİ YASAK BÖLGELER VE GÜVENLİK BÖLGELERİ KANUNU

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye de taşınmaz tasarrufuna ilişkin en önemli kısıtlamalar 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ile getirilen kısıtlamalardır. Bu Kanuna una göre Yabancıların taşınmaz tasarrufu açısından kısıtlama getirilen alanlar aşağıda gösterilmiştir.

Kara Askeri Yasak Bölgeleri: Bu bölgeler içinde yasaklama söz konusu olan alan ikinci derece askeri yasak bölgelerdir.Birinci derece askeri yasak bölgeler kamulaştırılacak alanlar olup,bu bölgede esasen Türk vatandaşlarının da taşınmaz edinimi söz konusu değildir.

2565 Sayılı Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri Kanunun 9.maddesi gereğince ikinci derece kara askeri yasak bölgelerinde yabancılar izin almadan geçici dahi olsa bölgeye giremezler, oturamazlar, çalışamazlar ve taşınmaz mal kiralayamazlar.

Güvenlik Bölgeleri: 2565 Sayılı Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri Kanununun 21.maddesi gereğince Güvenlik bölgeleri kamulaştırılabilecek alanlar olup, gerçek ve tüzelkişilere ait mallar kamulaştırılabilmektedir. Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Yönetmeliğinin 24.maddesi gereğince Askeri güvenlik bölgelerinde kamulaştırılmayan alanlardaki taşınmazlar yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere satılamaz, devredilemez ve kiralanamaz. Özel güvenlik bölgelerinde yabancı gerçek kişilerin taşınmaz satılması, devredilmesi ve kiralanması edinmesi ilgili valiliğin iznine tabidir. Özel güvenlik bölgelerinde tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri için belli yasalar kapsamında olmak kaydı ile bir sınırlama söz konusu değildir. Tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri dışındaki tüzel kişiler (vakıf dernek, cemaat vb) özel güvenlik bölgesinde taşınmaz satın alamaz, edinemez ve kiralayamazlar

Stratejik Bölgeler: 2565 Sayılı Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri Kanunun 28 maddesi gereğince Genelkurmay Başkanlığının teklifi üzerine askeri yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle tespit edilecek bölgelerde yabancıların taşınmaz mal edinemeyeceklerine ve izin alınmadıkça kiralayamayacaklarına, Bakanlar Kurulunca karar verilebilmektedir. Yine bu yerlerdeki yabancı gerçek ve tüzel kişilere ait taşınmazların tasfiyesine yine Bakanlar Kurulunca karar verilmektedir.

Tapu Kayıtlarında Belirtme Yapılması

Askeri yasak bölge, askeri güvenlik bölgesi ve stratejik bölge olarak tapu kütüğünde kayıt olması halinde ,kayda konu taşınmazların yabancı gerçek kişiler tarafından edinimi ,kiralanması, sınırlı ayni haklar tesisi (irtifak vs) mümkün bulunmamaktadır. Özel güvenlik bölgelerinde yabancı gerçek kişilere taşınmaz satılması, devredilmesi ve kiralanması ilgili valiliğin iznine tabidir.

Tapu kütüğünde kayıt olmaması halinde yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi (satın alma vb) ve kullanımına ilişkin (irtifak,kira vs) taleplerde tapu müdürlüğünce ilgili askeri makamla, özel güvenlik bölgelerinde ilgili valilikle yazışma yapılacaktır.

Uygulamaya göre;

a) Edinime konu herhangi bir taşınmaz malın 05.05.2011 tarihinden sonra sorgulaması yapılmış ve olumlu cevap alınmış olması kaydıyla, aynı ada/parsel veya bağımsız bölümdeki yabancı gerçek kişilerin yeni edinim taleplerinde tapu müdürlüğü askeri makamla yeni yazışma yapılmamakta, daha önceki olumlu yazıya dayalı olarak işlem doğrudan gerçekleştirilmektedir

b) 05.05.2011 tarihinden önce yabancıların aynı ada parselle veya bağımsız bölümdeki yabancı gerçek kişilerin edinimi ile ilgili olarak askeri makama yazı yazılmışsa, o taşınmaz veya bağımsız bölümlerin yabancı gerçek kişiler tarafından ediniminde tapu müdürlüğü askeri makamla yeni yazışma yapacaktır.

c) Daha önce hiç yazışma yapılmamış taşınmaz veya bağımsız bölümle ilgili askeri makama yazı yazıldıktan sonra, taşınmaz veya diğer bağımsız bölümlere yönelik taleplerde, ilk yazışma yapılan bağımsız bölüm için askeri makamın verdiği yazının olumlu veya olumsuz sonucu esas alınacaktır, askeri makamla yeni yazışma yapılmayacaktır.

Söz konusu uygulama geçici olup, Tapu Kanunun 35. maddesi gereğince askeri yasak bölge, güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelerin belirlenip tapu kayıtlarına işlemesinden sonra artık askeri makamlarla yazışmanın da yapılmaması gerekmektedir.Bu çalışmaların halen devam ettiği anlaşıldığından ,bu çalışmalar sonuçlanıncaya kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün söz konusu genelgeleri gereğince işlemlere yön verilecektir.

(İlgi: TKGM 2013/14 Sayılı genelgesi)

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2017/4 sayılı genelgesi ile Yabancı Gerçek kişilerin taşınmaz ediniminde 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri gereğince tapu müdürlüklerince yapılacak sorgulamalara yönelik yeni düzenleme yapılmıştır.

Buna göre;

a) Adıyaman, Aksaray, Aydın (Dilek Yarımadası hariç), Çankırı, Çorum, Isparta, Kahramanmaraş, Karabük, Kastamonu, Kırşehir, Nevşehir, Niğde, Samsun, Sinop, Uşak, Yozgat illerinde yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı aynı hak edinim talepleri askeri makamlarla yazışma yapılmaksızın doğrudan tapu müdürlüğünce karşılanacaktır.


b)
(23.10.2017 tarih 2017/2339157 sayılı Talimatı ile), Artvin (Hopa Şavşat Borçka hariç), Bayburt, Bingöl, Burdur, Düzce, Elazığ, Erzincan, Giresun, Gümüşhane, Kırıkkale, Ordu (Perşembe Hariç), Osmaniye (Merkez ve Toprakkale Hariç), Rize (Pazar hariç), Sakarya, Sivas, Tokat

c) Yukarıda belirtilen illerde tapu sicilinin beyanlar hanesinde ‘’askeri yasak ve güvenlik bölgesi’’ belirtmesinin bulunması hallinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığına konu intikal ettirilerek alınacak talimata göre işlem yapılacaktır.

ç) Yukarıda belirtilen iller dışındaki illerde de tapu sicilinin beyanlar hanesinde ‘’askeri yasak ve güvenlik bölgesi’’ belirtmesinin bulunması hallinde belli istisnalar dışında (miras intikali) edinim talepleri tapu müdürlüğünce yerine getirilmeyecektir.

d) Türkiye genelindeki illerde tapu sicilinin beyanlar hanesinde “özel güvenlik bölgesidir” kaydının olması halinde valilik il planlama ve koordinasyon müdürlüklerinde alınacak yanıta göre işlem yapılacaktır.

e) Türkiye genelinde 2644 Sayılı Tapu Kanunun 35. maddesi gereğince Bakanlar Kurulu Kararı ile tapu sicilinin beyanlar hanesine “yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alan içerisinde kalmaktadır” şeklinde belirtme bulunması halinde edinim talepleri tapu müdürlüğünce reddedilecektir.
MUKABELE BİLMİSİL KANUNU:

1062 Sayılı Kanun gereğince Bakanlar Kurulunca, Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinim ve tasarruflarına kısıtlılık getirilebilmektedir. Bu yasa hükümleri Türk vatandaşlarına kısıtlama getiren ülkelerin vatandaşlarına karşı uygulanmakta olup, geçici mahiyettedir. Bugün için Suriye vatandaşlarına kısıtlama uygulanmaktadır.

Suriye uyruklu özel ve tüzel kişilere ait taşınamaz mallara 1062 sayılı Kanun gereğince Bakanlar Kurulunun 01.10.1966 gün ve 6/7104 sayılı Kararıyla, Devletçe el konulmuş olduğundan, Suriye uyruklu vatandaşların bugun için taşınmazlarını tasarruf imkanı bulunmamaktadır. Söz konusu taşınmazlar Devlet tarafından tasarruf edilmekte ve işletilmektedir. Suriye uyrukluların doğrudan tapu müdürlüğünde işlem yapmalarının imkanı bulunmamakta olup, taşınmaza yönelik tüm taleplerinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden alınacak talimata göre işlem yapılmaktadır.

 

YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİNDE İZLENECEK YOL

a) Bakanlar Kurulunca Taşınmaz edinimine izin verilen ülke vatandaşlarının edinim talepleri

Taşınmazın kaydında bu yönde bir kayıt yoksa , askeri bölgede olup olmadığı ilgili askeri makama sorulacaktır.

* Taşınmazın kaydında özel güvenlik bölgesi kaydı varsa satış,devir ve kiralamalarda valiliğin olumlu yanıtına göre işlem yapılacaktır.

* Taşınmaz sit alanında kalmış olması halinde, arkeolojik sit alanlarında Kültür ve Turizm Bakanlığının ilgili taşra birimine, doğal sit alanlarında ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ilgili taşra birimine, edinme talebinin mevzuatlarına uygunluğu sorulacaktır. Alınan olumlu yanıta göre işlem yapacaktır.

* Taşınmazın yapılı ve yapısız tarımsal nitelikte (tarla, bağ, bahçe, evli bahçe vb) olması halinde ayrıca, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı taşra birimine edinme talebinin mevzuata uygunluğu sorulacaktır.

* Yapısız taşınmazlar (arsa, tarla, bağ, bahçe vs) ve tarımsal nitelikteki yapılı taşınmazların ediniminde, ayrıca tapu sicilinin beyanlar hanesine “iki yıl içinde projenin ilgili Bakanlığı onaya sunulacağı veya onaylatılacağına” yönelik kayıt yapılacaktır. Edinim tarihinden itibaren iki yıl içinde bakanlıktan projenin onaylandığına dair yazı gelmesiyle birlikte ayıt terkin edilerek, bunun yerine yine beyanlar hanesine projenin onaylandığına” dair kayıt yapılmaktadır. Tapu edinim tarihinden itibaren iki yıl içinde projenin onaylandığına dair tapu kütüğünde bir belirtme yapılmadığı takdirde, edinimden itibaren iki yılın sonunda mahalli Maliye İdaresine (defterdarlık, mal müdürlüğü) tasfiye için tapu müdürlüğünce yazı yazılacaktır. Projenin süresi içerisinde tamamlanmadığının ilgili idarece tapu müdürlüğüne bildirilmesi halinde de tasfiye için mahalli maliye idaresine yazı yazılacaktır.

*Adalarda (Büyükada, Bozcaada, Gökçeada vb) taşınmaz edinimlerinde tapu kayıt durumuna göre öncelikle diğer hususlarda (tarım, askeri yasak bölge,sit alanı vb) yapılması gereken tüm yazışmaların olumlu olarak tamamlanmış olması halinde ayrıca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne ayrıca görüş sorularak işlem yapılacaktır.

* Türkiye ye sınırı olan ülke vatandaşlarının sınır illerimizden taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinim talepleri tapu müdürlüğünce reddedilecektir.

b) Bakanlar Kurulunca Taşınmaz edinimine izin verilmeyen ( Bakanlar Kurulunca belirlenen listede yer almayan) Ülke vatandaşlarının edinim talepleri

Bakanlar Kurulunca belirlenen listede yer almayan ülke vatandaşlarının taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinim talepleri tapu müdürlüğünce reddedilecektir.

c) Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti (KKTC) vatandaşları

Bu ülke vatandaşlarının Türkiye de taşınmaz mal ve sınırlık aynı hak talepleri kanuni kısıtlamalara tabi olmaksızın aynen Türk vatandaşları gibi doğrudan tapu müdürlüklerince gerçekleştirilecektir.

f) Türk asıllı Yunan uyruklular

Türk asıllı Yunan uyruklu kişilerin taşınmaz edinim talepleri, Türkiye Başkonsolosluklarından alınacak statülerini gösterir belge asılları ve pasaportları ile birlikte işlemleri doğrudan tapu müdürlüklerince gerçekleştirilecektir. Bu kişiler Bakanlar Kurulunca belirlenen ülke vatandaşlarının taşınmaz edinimi şartları dahilinde, kanuni kısıtlamalar uygulanmak suretiyle taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebileceklerdir.

g) Çifte Uyruklu Türk Vatandaşları

Bu kişiler Türkiye deki işlemleri açısından TC uyruklu kabul edilmektedir. Bu nedenle tapu işlemlerinde TC vatandaşları gibi işlem göreceklerdir.

ğ) Suriye Vatandaşları

1062 Sayılı Kanun gereğince Bakanlar Kurulunca, Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinim ve tasarruflarına kısıtlılık getirilmiştir. Suriye vatandaşlarının taşınmaza yönelik tüm talepleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne sorulmakta alınacak talimata göre işlem yapılmaktadır.

Suriye uyruklu özel ve tüzel kişilere ait taşınamaz mallara 1062 sayılı Kanun hükümlerine göre Bakanlar Kurulunun 01.10.1966 gün ve 6/7104 sayılı Kararıyla Devletçe el konulmuş olduğundan, Suriye uyruklu vatandaşların taşınmazlarını tasarruf imkanı bulunmamaktadır. Söz konusu taşınmazlar Devlet tarafından tasarruf edilmekte ve işletilmektedir. Suriye uyrukluların doğrudan tapu müdürlüğünde işlem yapmalarının imkanı bulunmamakta olup, taşınmaza yönelik tüm taleplerinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden alınacak talimata göre işlem yapılacaktır.

h) Vatansızlar(Haymatlos)

Bu kişilerin taşınmaz edinim talepleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden alınacak talimat doğrultusunda sonuçlandırılacaktır. Vatansızlar işlemlerinde kimlik belgesi veya pasaport yerine ikamet tezkeresini kullanılacaktır.

 

İŞLEM ÇEŞİTLERİNE GÖRE UYGULAMA

Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimine yönelik işlem çeşitlerine göre yapılacak uygulama aşağıda belirtilmiştir. Buna göre;

Miras intikali

Yabancı ülke vatandaşlarının mirasçılığı alınacak mirasçılık belgesinde belirtilecektir. Mirasçılık belgesi sulh mahkemelerince verilmekte yabancı uyruklunun miras payı belirlenirken kanuni kısıtlamalara göre değerlendirmenin yapılmış olması gerekmektedir. Yabancı ülke makamlarınca verilmiş mirasçılık belgelerinin Türkiye de mahkemece tenfizi gerekmektedir.

Bakanlar Kurulunca belirlenen ülke vatandaşları kanuni kısıtlamalara bağlı olarak kanuni miras ve ölüme bağlı tasarrufla (vasiyet, miras sözleşmesi) miras yoluyla taşımaz edinilebilecektir. Askeri yasak ve güvenlik bölgeleri, stratejik bölgeler 30 hektar üzerindeki miras yoluyla edinilmiş taşınmazlar ve bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların intikal işlemi yapılmaktadır. Ancak Maliye Bakanlığınca verilecek bir yıllık sürede maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilmekte, bedeli hak sahibine ödenmektedir. İntikal işlemi sonrasında kısıtlama kapsamındaki taşınmaz ve sınırlı ayni haklar tasfiye için tapu müdürlüğünce mahalli maliye idaresine bildirimde bulunulacaktır.

Özel güvenlik bölgelerinde yabancı gerçek kişilerin sadece taşınmaz edinimi ve kiralamaları valilik iznine tabi olduğundan yabancı gerçek kişilerin miras yoluyla bu bölgelerde taşınmaz edinimi mümkün olacağı kanısındayım (İlgi: 2565 Sayılı Yasa Uygulama Yönetmeliği madde 24).


Ayrıca Bakanlar Kurulunca taşınmaz edinimine izin verilen ülke vatandaşları dışındaki yabancı gerçek kişilerin kanuni miras yoluyla edinecekleri taşınmazlara ilişkin intikal işlemi yapılarak, intikalden sonra taşınmazın devrinin yapılmadığı durumlarda bu payın tasfiyesi için ilgili defterdarlık/mal Müdürlüğüne bildirimde bulunulacaktır.Söz konusu ülke vatandaşlarının ölüme bağlı tasarrufa (vasiyetname,miras sözleşmesi) dayalı miras intikal talepleri tapu müdürlüğünce kabul edilmeyecektir.

İpotek tesisi

Yabancı gerçek kişilerle, lehine ipotek tesisinde herhangi bir kısıtlama söz konusu olmaksızın işlem doğrudan tapu müdürlüklerince sonuçlandırılacaktır. Medeni Kanunun 851. maddesi gereğince yabancı gerçek kişiler lehine yabancı para ipoteği tesisi mümkün olmayıp, ipotek Türk Parası üzerinden yapılacaktır.

Taşınmaz satışı, devri ve hak tesisi
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, adlarına kayıtlı taşınmazların Türkiye Cumhuriyeti uyruklu gerçek kişilere, tüzel kişilere satışı, devri ve hak tesisinde bir kısıtlama söz konusu değildir. Bakanlar Kurulunca belirlenen listede yer alan ülke vatandaşlarına satış, devir ve hak tesislerinin kanuni kısıtlamalara tabi olarak doğrudan ilgili tapu müdürlüklerince karşılanması gerekmektedir.

Suriye vatandaşlarının satış dahil tüm işlem talepleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden alınacak yanıta göre gerçekleştirilecektir.

Yabancı gerçek kişi lehine satış vaadi, alım(iştira), geri alım (vefa) , şuf’a (önalım) arsa payı karşılığı inşaat hakkının tapu kütüğüne şerhi;

Şahsi haklara ilişkin sözleşmelerle doğrudan mülkiyet hakkı kazanılmamakta, sözleşmeye konu şahsi hak, tapu siciline şerh verilmekle, üçüncü kişilerce biliniyor olması sağlanmaktadır. Bu sözleşmelere ilişkin şerhler tapu sicilinde sürekli kalmamakta,belli süreler sonunda malik tarafından terkin edilebilmektedir. Örnek vermek gerekirse satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu sure 5 yıldır. Yabancı gerçek kişilere ilişkin kısıtlama taşınmazın edinimi halinde söz konusu olacağına göre, yabancılar lehine düzenlenen söz konusu sözleşmelerin tapu siciline şerh verilmesi, kısıtlamalara ilişkin uygulamanın da mülkiyet edinimi sırasında uygulanması gerektiği kanısındayım.

Yabancı gerçek kişi lehine kira şerhi;

Yabancı gerçek kişi lehine yapılacak kira sözleşmelerinin tapu kütüğüne şerhi Tapu Kanunun 35 maddesi kapsamına girmemektedir. Sadece askeri yasak ve güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelerde yabancılar, askeri makamın izni ile taşınmaz kiralayabildiklerinden, taşınmazın kaydında bu alanlara yönelik bir şerh olup olmadığına bakılmaksızın, ilgili askeri makamla yazışma yapması gerekecektir. Özel güvenlik bölgelerinde ise kira sözleşmesinin şerhi için valilikten izin alınması gerekecektir.

Kira süresi için mevzuatta belirlenmiş bir sürede bulunmamaktadır.

 

İntifa, üst ,kaynak hakkı ve diğer irtifak hakları tesisi

Yabancı gerçek kişiler lehine söz konusu hakların tesisinde Tapu Kanunun 35 inci maddesindeki kayıt ve kısıtlamalar söz konusudur. Bağımsız ve sürekli nitelikte olan üst ve kaynak haklarında edinim 30 Hektar ile sınırlandırılmıştır Bu özellikte olmayan sınırlı ayni haklarda (intifa,irtifak vs) alan sınırlaması bulunmamaktadır.

Yabancı gerçek kişinin taşınmazı üzerinde kat irtifakı ve kat mülkiyeti tescili

Yabancı gerçek kişinin mülkiyetinde olan taşınmazını 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince kat irtifakı tesisi veya kat mülkiyetine çevirme işlemi ilgili mevzuat kapsamında bir işlem olarak değerlendirilmemesi gerekmektedir.

YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN TAŞINMAZ TASARRUFU

Yabancı Ticaret Şirketler

Tapu kanununun 35 inci maddesine göre Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu nedenle bugün için söz konusu şirketler 4737 Sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu, 6326 sayılı Petrol Kanunu ve 2634 Sayılı Turizmi Teşvik Kanunu gereğince Türkiye de taşınmaz edinebilecektir. Yabancı ticaret şirketlerinin Türkiye de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmesi için kayıtlı olduğu ülke mevzuatı gereğince tüzel kişiliğinin bulunması gerekmektedir. Söz konusu Kanunlar kapsamında, şartları uyan tüzel kişiliğe sahip tüm yabancı ticaret şirketleri Türkiye de taşınmaz edinebilecektir. Söz konusu şirketlerin taşınmaz talepleri doğrudan tapu sicil müdürlüklerince sonuçlandırılacak, ilgili kamu kurumunca düzenlenen belgelere göre işlem yapılacaktır.

Tapu Kanununun 35.maddesinde yer alan ve nitelik sınırlamaları sadece yabancı gerçek kişiler için söz konusu olduğundan yukarıdaki kanunlar kapsamında edinilen taşınmazlar için kısıtlamalar söz konusu olmayacak, taşınmazın edilmesine ilişkin usul ve esaslar ilgili idarece belirlenecektir.

Tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine ipotek tesisinde herhangi bir kısıtlama söz konusu olmaksızın işlem doğrudan tapu sicil müdürlüklerince sonuçlandırılacaktır. Medeni Kanunun 851. maddesi gereğince yabancı para ipoteği tesisinin talep edilmesi halinde, ticaret şirketinin kredi veren bir kurum olması, ipoteğin de açılacak kredi nedeniyle tesisinin belgelenmesi gerekmektedir.

Tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketlerinin adına kayıtlı taşınmazların Türkiye Cumhuriyeti uyruklu gerçek kişilere, tüzel kişilere satışı ,devri ve hak tesisinde bir kısıtlama söz konusu değildir. Bakanlar Kurulunca belirlenen listede yer alan ülke vatandaşlarına satış devir ve hak tesislerinin kanuni kısıtlamalara tabi olarak doğrudan ilgili tapu müdürlüklerince karşılanması gerekmektedir.


Diğer Yabancı Tüzel Kişiler (vakıf, dernek vb)

Tapu kanununun 35 inci maddesi gereğince tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Ticaret şirketleri dışında başka tüzel kişilerin (vakıf, dernek, cemaat, dini ve ilmi kurumlar vb) Türkiye de taşınmaz edinimi mümkün bulunmamaktadır. Ancak Mevcudiyetleri Türkiye Cumhuriyeti Hükümetince tanınmış olan yabancılara ait dini, ilmi, hayri müesseselerin fermanlara ve Hükümet kararlarına dayalı olarak sahiplendikleri gayrimenkuller bu belgelerin sınırları dışına çıkmamak ve Bakanlar Kurulu Kararı alınmak şartı ile müesseselerin hükmi şahsiyetleri namına tescil edilebilmektedir Yine Karşılıklı olmak şartıyla yabancı devletlerin diplomatik veya konsolosluk ihtiyaçları için iktisap edecekleri gayrimenkullerin ve sair ayni hakların tescilleri, Bu hallerde tapu müdürlüğü tescili Tapu ve Kadastro genel Müdürlüğünden alınacak talimata göre yerine getirecektir. (İlgi Tapu Kanunu madde 3 ,492 Sayılı Harçlar Kanunu madde 59/e)

Yabancı ticaret şirketleri dışındaki diğer yabancı tüzel kişilerin adlarına kayıtlı taşınmazların Türkiye Cumhuriyeti uyruklu gerçek kişiler ile tüzel kişiler ve Bakanlar Kurulunca belirlenen listede yer alan ülke vatandaşlarına satış talepleri doğrudan ilgili tapu sicil müdürlüklerince karşılanması gerekmektedir.

 

YABANCI ÜLKE MAKAMLARINCA DÜZENLENEN BELGE VE VEKÂLETNAMELER

Yabancı ülke makamlarınca (noterler vb) kendi mevzuatlarına uygun olarak düzenlenen belge ve vekaletnamelerin Fransızca “Apostille” (Convertion de la Haye du Octobre 1961) ibaresini taşıması halinde bu tür belge ve vekaletnameler ile Türkçe tercümeleri ayrıca Türk konsolosluğunun tasdiki aranmadan işleme kabul edilmektedir.

“Apostille” tasdiki bulunmayan yabancı ülke makamlarınca kendi mevzuatlarına uygun olarak düzenlenmiş vekaletname ve belgelerin o yerdeki Türk konsolosluğunca onaylanması gerekmektedir. Ancak Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyetinde düzenlenen belge ve vekaletnameler için böyle bir onaya ihtiyaç bulunmamaktadır. Yurt dışından verilmiş vekaletnamelerde “düzenleme” şeklinde tanzim zorunluluğu bulunmamaktadır. (TKGM 2013/05 sayılı Genelgesi )

Yabancı ilke makamlarınca düzenlenmiş belge ve vekaletnameler Türkçe tanzim edilmemiş ise, noterde yeminli bir tercümana tercüme ettirilip onaylatılması da istenecektir.Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2015/5 sayılı genelgesi ve “yabancı ülkelerde düzenlenen vekaletnameler” konulu 20.3.2017 Tarih E.270304 Sayılı talimatı gereğince , yabancı ülkelerde düzenlenen vekaletnamelerde, vekaletnamedeki fotoğrafın, düzenleyen yetkili tarafından; mühür veya soğuk damga ile ya da imza veya kaşe ile onaylanmış olması gerekmektedir.


Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanunu gereğince, yabancı mahkemelerden hukuk davalarına ilişkin olarak verilmiş ve o devlet kanunlarına göre kesinleşmiş bulunan ilâmların Türkiye’de icra olunabilmesi yetkili Türk mahkemesi tarafından tenfiz kararı verilmesine bağlıdır. Yabancı makam ve mahkemelerden verilen mirascılık belgesi ve vesayete ilişkin kararlarda tenfize tabidir. (5718 Sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanunu mad 10, 58/2)

Yabancı gerçek kişilerin kimlik tespitinde vatandaşı olduğu ülkenin kimlik belgeleri veya pasaportlarını işlemler sırasında tapu müdürlüğüne vereceklerdir. Kimlik belgesi veya pasaport Latin harfleriyle düzenlenmiş ise ayrıca noterden Türkçe tercümesi istenmeyecektir. Latin harfleriyle düzenlenmemiş ise gerekli görülmesi halinde (içeriğinin anlaşılamaması vs) Türkçe tercümesi istenecektir.

Tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri bağlı bulunduğu ülkenin yetkili makamından belge alacaklardır. Bu belgede, şirketin usulüne uygun olarak kurulmuş ve faaliyette olduğu ve ilgili tapu işlemini yapmaya ehil olduğunu belirtmesi gerekmektedir.(Belgenin apostille olması apostille onayı yoksa o yer Türk konsolosluğunca belgenin onaylanması gerekmektedir) (İlgi TKGM 2013/13 sayılı genelgesi)

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün “yabancı ülkelerde düzenlenen vekaletnameler” konulu 20.3.2017 Tarih E.270304 Sayılı talimatı yayınlanmıştır. (*)

Söz konusu talimat gereğince yabancı gerçek kişiler ile yabancı tüzel kişi temsilcileri tarafından yabancı ülkelerde düzenlenen vekaletnamelerde, vekaletnamedeki fotoğrafın, düzenleyen yetkili tarafından; mühür veya soğuk damga ile ya da imza veya kaşe ile onaylanmış olması gerekmektedir.

(*) Yurt dışından düzenlenen vekaletnamelere ilişkin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2015/5 sayılı Genelgesi gereğince işlemlere yön verilmektedir.

 

TÜRKİYE DE TAŞINMAZ SATIN ALAN YABANCILARIN TÜRK VATANDAŞI OLABİLMESİ

12.1.2017 tarih 29946 Sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 12.12.2016 Tarih 2016/9601 Sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile ; Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulamasına İlişkin Yönetmeliğin 20.maddesinde yapılan değişiklikle; En az 1.000.000 Amerikan Doları tutarında taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak suretiyle satın aldığı Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen yabancılara Türk Vatandaşlığını kazanabilme imkanı getirilmiştir. Konuya ilişkin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 25.05.2017 tarih 36189470-10.07.01-E.1172999 sayılı talimatı ile işlemlere yön verilmektedir.

Buna göre;

Parasal değerin belirlenmesinde tespit tarihindeki TC Merkez Bankası Efektif Satış kuru esas alınacaktır.

Bu kapsamda;

1. Söz konusu düzenlemeden yararlanmak amacıyla yapılan taşınmazın satış yoluyla edinimine yönelik başvurularda anılan maddede belirtilen tutarın tespiti için SPK tarafından kabul edilen, geçerli bir lisansa sahip değerleme uzmanı tarafından, değerleme standartlarına uygun olarak hazırlanmış, piyasa değerini gösterir taşınmaz değerleme raporu aranır.

2. Piyasa değerini gösterir taşınmaz değerleme raporunda yer alan meblağ esas alınarak taşınmaz/taşınmazların Amerikan Doları cinsinden değeri, işlemin yapıldığı tarihteki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının efektif satış kuru üzerinden hesaplanır.

3. Yönetmelik değişikliğinin yapıldığı 12.01.2017 tarihi ile talimatın yürürlük tarihi (25.05.2017 tarih) arasında olmak kaydıyla, aynı kişi tarafından değerleri toplamı ilgili maddede belirtilen veya üstündeki bir bedele karşılık gelen birden fazla taşınmaz edinilmesi halinde her bir taşınmazın satış tarihindeki resmi senedinde yer alan bedelin efektif satış kuruna göre hesaplanan değeri esas alınır.

4. Düzenlenecek resmi senette taşınmazı satın alan yabancı gerçek kişinin; “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 inci maddesi kapsamında Türk Vatandaşlığının kazanılması amacıyla edindiği bu taşınmazı/taşınmazları 3 yıl süre ile satmayacağı taahhüdünde bulunduğu” ve “Taşınmazın siciline Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 inci maddesi kapsamında edinim tarihinden itibaren üç yıl içerisinde satılmayacağı yönünde belirtme yapılmasını istediği” yönündeki beyanına yer verilerek beyanlar hanesine; “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 inci maddesi kapsamında edinim tarihinden itibaren üç yıl içerisinde satılmayacağı taahhüdü vardır” belirtmesi yapılır.

5. Yönetmeliğin yürürlük tarihi olan 12.01.2017 tarihi ile talimatın yürürlük tarihi (25.05.2017 tarih) aralığında satın alınmış olan ve resmi senedinde yukarıdaki maddede belirtilen taahhüt ile beyanlar hanesinde 3 yıl satılmayacağı yönünde belirtme bulunmayan taşınmazların malikleri tarafından, söz konusu düzenlemeden yararlanmak istenildiğinin bildirilmesi halinde, ilgilinin tescil istem belgesi ile taahhüdü alınarak taşınmazın beyanlar hanesine “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 inci maddesi kapsamında Edinim tarihinden itibaren üç yıl içerisinde satılmayacağı taahhüdü vardır” şeklinde belirtme yapılır.

6. Aynı tarih ve yevmiye numarası ile olmak kaydıyla, aynı kişi tarafından değerleri toplamı ilgili maddede belirtilen veya daha üst bir meblağa karşılık gelen birden fazla taşınmaza yönelik talepte bulunulmuş ise her bir taşınmazın beyanlar hanesine “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 inci maddesi kapsamında edinim tarihinden itibaren üç yıl içerisinde satılmayacağı taahhüdü vardır” ibaresi ile belirtme yapılması gerekmektedir. İlgi (b) Yönetmelik değişikliğinin yapıldığı tarih olan 12.01.2017 tarihi ile talimatın yürürlük tarihi (25.05.2017 tarih) aralığında edinilmiş olan taşınmaz taşınmazlar için ise aynı yevmiye ile satın alınmış olması şartı aranılmayacaktır.

7. Anılan Yönetmelik hükmü kapsamında beyanlar hanesine işlenmiş olan belirtmede yer alan üç yıllık sürenin dolmasından sonra yapılacak terkin başvurularında söz konusu belirtmenin terkin edilmesi, Belirtmenin konulduğu tarihten itibaren 3 yıllık süre içerisinde malik tarafından terkininin talep edilmesi halinde ise kişinin Türk vatandaşlığını kazanıp kazanmadığı MERNİS kayıtlarından kontrol edilerek;


a- Malikin sistemde Türk vatandaşı olarak kayıtlı olması halinde talebin reddi ile üç yıllık sürenin sonuna kadar belirtmenin korunması,

b- Kayıtlı olmaması halinde ise Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğünden Şerhin terkin edilip edilmeyeceği hususu soru konusu yapılarak alınacak cevaba göre işlemlere yön verilmesi, Gerekmektedir.

8- Bu Şekilde edinilmiş taşınmazlar üzerinde haciz, tedbir vs Şerhlerinin tesisi ile sınırlı ayni hak edinimi mümkün bulunmakta olup üç yıllık süre içerisinde çeşitli nedenlerle malikin rızası dışında taşınmazın el değiştirmesi halinde durum Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğüne ivedilikle bildirilir.

9- Talimat kapsamındaki taleplerle ilgili olarak sunulan değerleme raporlarının işlemin yapıldığı yıla ait olması gerekmekte olup yıl sonunda yapılan ve devam eden başvurulara ilişkin işlemlerin başvuru yılında tamamlanmamış olması halinde sunulan raporlara Maliye Bakanlığınca ilan edilen yeniden değerleme oranı uygulanır.

10- Talimat kapsamındaki satış işlemlerine esas alınan taşınmaz değerleme raporundaki meblağ, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre belediyelerce edinim yılı için belirlenmiş olan emlak vergisine esas değerden düşük ise tapu harçları bu değer üzerinden tahsil edilir.

11- İşlemin tamamlanmasını müteakip belirtmeyi içeren tapu kayıt örneği ilgilisine verilir.

TÜRK PARASININ KIYMETİNİ KORUMA MEVZUATININ UYGULANMASI


Türk veya yabancı uyruklu olduğuna bakılmaksızın, dışarıda yerleşik kişilerin gayrimenkul iktisabı, devri, ayni hak tesis ve terkinlerinde, Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatı hükümleri uygulanmaktadır. Buna göre, Türkiye’de yerleşik sayılmayan gerçek ve tüzel kişiler dışarıda yerleşik kişiler sayılmaktadır( İlgi: 32 Sayılı TPKKHK Madde 2)

Mali açıdan yabancılar da Türk vatandaşları gibi, serbestçe taşınmaz mal ve hakları iktisap edebilmekte, bunları devredebilmektedirler.

Yurt dışında yerleşik yabancı uyruklu kişilerin, Türkiye de gayrimenkul iktisabı, inşa ve tevsileri ile hak tesislerinde, Türkiye ye döviz getirme ve bozdurma mecburiyeti bulunmamaktadır.

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkındaki 32 Sayılı Kararın 16 maddesi gereğince dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de satın aldıkları veya sahip oldukları gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı ayni hakların gelirleri ve satış bedellerinin bankalar vasıtasıyla transfer ettirilmesi serbesttir. Yine Türkiye’de yerleşik kişilerce yurtdışında gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı ayni hakların satın alınması amacıyla bankalar vasıtasıyla yurtdışına döviz ve Türk parası transfer ettirilmesi serbest bulunmaktadır.

32 sayılı Kanun Hükmündeki Kararname ve bu kararnamede sonradan yapılan değişikliklerle  Mali açıdan yabancı ülke vatandaşlarına, gayrimenkule yönelik her türlü işlemi yapabilme imkanı sağlanmıştır. Türk Vatandaşları hangi tapu işlemlerini tapu müdürlüklerinde yapabiliyorlarsa, yabancı ülke vatandaşları da aynı işlemleri yapabileceklerdir (örneğin satış, bağış, trampa, ipotek vb). Bunun herhangi bir sınırlaması da yoktur.

TÜRK VATANDAŞLIĞINI KAYBEDENLERİN TAŞINMAZ TASARRUFLARI

Bu durumda olan kişilerin taşınmaz tasarrufları bazı özellikler göstermektedir. Bu nedenle Türk Vatandaşlığından çıkma hallerine göre konu ele alınmaya çalışılmıştır.

Türk Vatandaşlığından Çıkanlar

Türk Vatandaşlığı Kanunu gereğince Türk vatandaşlığını kaybedenlerin (evlenme, yabancı bir devlet vatandaşlığını kazananlar vs) nüfus aile kütüklerindeki kayıtları kapatılır ve kayıp tarihinden itibaren yabancı muamelesine tabi tutulurlar. Bu nedenle bu kişilerin tapu işlemlerinde yabancılara ilişkin hükümler uygulanacaktır. (İlgi: 5901 sayılı vatandaşlık Kanunu mad 25)

Türk Vatandaşlığı İptal Edilenler

Bunlardan mallarının tasfiyesi gerekli görülen hallerde bu husus iptal kararında belirtilir. Bu kişiler en geç bir yıl içinde Türkiye’deki mallarını tasfiye etmek zorundadır. Aksi halde, malları Hazinece satılarak bedelleri nam ve hesaplarına kamu hazinedarlığı sistemine dahil bir kamu bankasına yatırılır. Bu durumda olan kişilerin taşınmazlarını tasarruflarında Türk Vatandaşlığı Kanunu gereğince tasfiye hükümleri uygulanacaktır. ( İlgi 5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu madde 33)

Doğumla Türk Vatandaşı Olup da Çıkma İzni Almak Suretiyle Türk Vatandaşlığını Kaybedenler

Bu kişiler ve kendileri ile birlikte işlem gören çocukları; millî güvenliğe ve kamu düzenine ilişkin hükümler  saklı kalmak kaydıyla askerlik hizmetini yapma yükümlülüğü, seçme ve seçilme, kamu görevlerine girme ve muafen araç veya ev eşyası ithal etme hakları dışında, sosyal güvenliğe ilişkin kazanılmış hakları saklı kalmak ve bu hakların kullanımında ilgili kanunlardaki hükümlere tabi olmak şartıyla Türk vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanmaya devam ederler. (İlgi Türk Vatandaşlığı Kanunu madde 28)

Bu kişiler ile vatandaşlıktan çıkma belgesinde kayıtlı çocuklarının taşınmaz mal iktisabı, ferağ, miras ve mülkiyetten sınırlı ayni haklara ilişkin her türlü talepleri, yabancılara uygulanan kanuni kısıtlayıcı hükümler uygulanmaksızın aynen Türk vatandaşları gibi  tapu müdürlüklerince sonuçlandırılmaktadır.(TKGM 2012/12 Sayılı Genelgesi)

Bu kişilere kanuni kısıtlamalar uygulanmadığından, Tapu Kanununun 35 maddesinde yer alan kısıtlamalar ve Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri uygulanmayacaktır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün konuya ilişkin genelgesi gereğince; (İlgi Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü 2013/13 sayılı genelge) Doğumla Türk vatandaşı olup da izinle Türk vatandaşlığından çıkanlar aşağıdaki belgeleri ibraz edeceklerdir.

a) 12.04.2013 tarihinden sonra adlarına mavi kart düzenlenenler, mavi kartlarını kimlik belgesi olarak tapu müdürlüğüne vereceklerdir.

b) 12.04.2013 den önce adlarına mavi/pembe kart düzenlenenler, bu kartlarla birlikte vatandaşı oldukları ülkenin kimlik belgesi veya pasaportlarını da tapu müdürlüğüne vereceklerdir.

c) Vekaletnamelerin 12.04.2013 tarihinden sonra düzenlenen mavi Karta dayalı olarak düzenlenmesi halinde vekaletname işleme kabul edilecektir. Bu tarihten önce düzenlenen vekâletnamelerde pasaport veya vatandaşı olunan ülke kimlik belgesine göre kimlik tespitinin yapılması ayrıca vekilete de mavi/pembe kartın eklenmesi gerekmektedir.

ç) Gerek bizzat ve gerekse vekaletname ile yapılan başvurularda 12.04.2013 tarihinden önce düzenlenen mavi/pembe kartlara dayalı yapılacak işlemlerde tapu müdürlüğüce MERNİS’ten (Merkezî Nüfus İdare Sistemi) durumun teyidi veya ilgilinin nüfus idaresinden alınacak kayıt ile durumunu belgelemesi halinde mavi/pembe kartı ibraz etmeksizin de işlemler yapılabilecektir.

Şunu da belirtmek gerekir ki; Türk Vatandaşlığından izinle çıkılmış olsa dahi, yasalarda belirtilen şartlar taşınmıyorsa, bu kişilerin söz konusu haklardan yararlanamayacaklardır. Bu durumda olan kişilere, Türk Vatandaşlığı kaybının sonucu olarak, vatandaşı olduğu ülkeye göre yabancı gerçek kişilere ilişkin hükümler uygulanacak ve kanuni kısıtlamalara tabi olacaklardır.


Taşınmaz Tasarrufunu Yasaklayan Şerhler Nelerdir?

Taşınmaz Tasarrufunu Yasaklayan Şerhler

Tapu Sicili Tüzüğünün 49.maddesinde düzenlemesi yapılan ’’tasarrufu yasaklayan şerhlerin’’ varlığı halinde taşınmazın tasarrufu mümkün bulunmamaktadır. Söz konusu şerhlerin hukuki sonucunun kabulü halinde dahi işlem yapılamayacaktır. İşlem yapılabilmesi için şerhin terkini veya ilgilisinin muvafakati gerekmektedir. Ancak, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6.maddesi gereğince, kentsel dönüşüm kapsamında tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına söz konusu şerhler engel teşkil etmeyecek, işlemlerde ilgilisinden muvafakat aranmayacaktır. Tapu sicilinde taşınmaz tasarrufunu yasaklayan bazı şerhler şunlardır;

İhtiyati Tedbir: İhtiyati tedbir şerhi verilmiş taşınmazların bir başkasına devri veya üzerine hak tesisi mümkün bulunmamaktadır. Tedbir ve İhtiyati tedbir kararı tapu siciline şerh verildikten sonra tedbir kararı kaldırılmadıkça tapu müdürlüğünce taşınmaz üzerinde üçüncü şahıs lehine hak doğurucu hiç bir işlem yapılmayacaktır. Devir ve hak tesis edici mahiyette olmayan işlemler (cins tashihi v.b) ilgili mahkemenin muvafakati ile yapabilecektir. 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 397/2. maddesi gereğince, ilgili mahkemenin ihtiyati tedbir kararının kalkmış veya kaldırılmış olduğuna ilişkin yazısı üzerine tedbir şerhi terkin edilecektir.

İflas İlanı: İflasa tâbi kişilerin ticaret mahkemesince tasfiyesine karar verilmesi halinde tapu siciline şerh verilmektedir. Şerhle birlikte taşınmazın malik tarafından tasarrufu mümkün değildir. İflas şerhi, ilgili ticaret mahkemesi veya iflas memurluğunun talebi üzerine tapu sicilinden terkin edilecektir.

Konkordato: Ticaret mahkemesinin talebi üzerine, tapu siciline şerh verilebilmektedir. Konkordato şerhi verilen taşınmazların malikince tasarrufu mümkün bulunmamaktadır. Konkordato şerhi verilen taşınmazların üzerine haciz ve icra işlemleri talep edildiğinde ilgili mahkemeye konu intikal ettirilerek alınacak yanıta göre işlemler yapılacaktır. Şerhin kaldırılması yine aynı mahkemenin yazısına dayalı olarak yapılacaktır.

Kamu Haczi Şerhi: Kamu idarelerinin alacaklarının tahsili için taşınmaz kaydına haciz şerhi verilmesidir. Kamu alacaklarının tahsili 6183 Sayılı Kanunla özel olarak düzenlenmiştir. Bu Kanuna göre; kamu alacakları şunlardır;

a) Devlete ait alacaklar (maliye idaresince takip ve tahsil edilmektedir)
b) Belediye alacakları
c) Özel idare alacakları
ç) Özel kanunlarda 6183 Sayılı Kanuna göre takip ve tahsil edileceği düzenlenen kamu idarelerine ait alacaklar.

6183 Sayılı Amme alacağının Tahsili Hakkında Kanunun 73. maddesi gereğince kamu haczi konulan taşınmazlarda haciz terkin edilmedikçe veya idarenin izni olmadıkça taşınmazın tasarrufu mümkün bulunmamaktadır. Yasanın, taşınmaz tasarrufunu yasaklamış olması nedeniyle taşınmazın tasarrufu kapsamındaki devir ve ayni hak tesisi talepleri tapu müdürlüğünce yerine getirilemeyecektir. (satış, ipotek, irtifak v.b). Alacaklı idarenin izin vermesi halinde taşınmaz tasarruf edilebilecektir.

İcra İflas Kanunu 131. Maddesi Şerhi: Taşınmazın ihale edilmesi halinde alıcının ihale bedelini yatırmasına kadar geçecek sürede taşınmazın tasarrufu mümkün bulunmamaktadır. İcra dairesinin bildirişi üzerine bu yönde tapu siciline şerh verilerek, taşınmazın tasarrufu önlenecektir.

İcra İflas Kanunu 44. Maddesi Şerhi: Ticareti terk eden bir tacirle ilgili olarak iki ay süre ile taşınmaz tasarruf hakkının tehdit edildiğine dair şerh, ticaret müdürlüğünün talebi üzerine tapu siciline verilebilmektedir. Söz konusu şerhten sonra malikin taşınmazını belirtilen süreye bağlı olarak tasarruf imkanı bulunmamaktadır.

Aile Konutu. : Tapu siciline aile konutu olarak şerhi verilmiş taşınmazların tasarrufu (satış, ipotek v.b) diğer eşin iznine tabidir.

Eşlerden Birinin Taşınmaz Üzerindeki Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanması: Mahkemece tapu siciline bu hususta şerh verilmesi halinde , tasarruf yetkisi kısıtlanan malik eşin diğer eşin izni olmaksızın taşınmazı tasarrufu mümkün bulunmamaktadır.

Aile Yurdu: Aile yurdu kurulması halinde bu husustaki mahkeme kararının tapu siciline şerhinden sonra , malikin taşınmazı tasarrufu mümkün bulunmamaktadır.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Kiracılı Mülk Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Beğendiğimiz bir mülkü satın almadan önce içinde kiracı olup olmadığından kesin olarak haberdar olmamız gerekiyor. Bu konu ile ilgili yasal düzenlemeler olsa da yine de satın aldığımız evin içinde bir kiracı olması hesaba katmadığımız sorunlar ile karşılaşmamıza neden olabilir.

İçinde kiracı bulunan bir mülkü satın aldığımızda kiracının önceki mal sahibi ile yaptığı sözleşmeyi de doğrudan kabul etmiş oluruz. Kiracıyı evden/işyerinden çıkarmakla ilgili yapabileceğimiz birkaç adım olsa da bunlar pek de başarıya ulaşabilecek adımlar değil. Üstelik böyle bir durumda yasalar da kiracıyı koruma taraftarı.

İçinde kiracı bulunan bir mülkü satın almayı düşünüyorsanız dikkat etmeniz gereken bazı yasal süreçler mevcut. Günümüzde her kiracının bir kira sözleşmesi bulunuyor. Bu kira sözleşmesinde ise kiracının oturduğu ev/işyeri ile ilgili hakları yazıyor. İçinde kiracı bulunan bir mülkün satın aldıktan sonra kiracıya evden/işyerinden ayrılması için bir ihtarname gönderebilirsiniz. Ancak kiracının evden/işyerinden çıkması için ona tanınan yasal süre 6 ay olacaktır. Ayrıca bu ihtarnameyi gönderebilmek için evin tapusunu aldıktan sonra yalnızca bir aya sahipsiniz.

Kiracıya mülkü boşaltması için ihtarname gönderme süremiz, tapuyu aldıktan sonra yalnızca bir ay. Bu bir ay içinde noter ile ihtarname gönderebilirsiniz. Bu durumda evden/işyerinden ayrılması için kiracının karşısına 6 aylık bir süre zarfı çıkıyor. Kiracı kendisine tanınan 6 aylık süreçte evden/işyerinden ayrılmayı kabul etmezse tahliye davası açma hakkına sahip oluyorsunuz. Ancak tapuyu aldıktan sonra bir aylık süreçte ihtarname göndermezseniz kiracının eski kira sözleşmesini kabul etmiş oluyorsunuz.

Mevcut yasalar genellikle kiracıyı korumak üzerine kuruludur. Mal sahibi geçerli bir nedeni olmadığı sürece sizi evden dışarı atamaz. Mülk kiralama sürecinde yaptığınız sözleşme sizin haklarınızı korumaya yöneliktir. Dolayısıyla kira sözleşmesi yapmayı asla ihmal etmeyin ve sözleşme maddelerini iyice okuduğunuzdan ve anladığınızdan emin olun.

Ev sahibinin kira sözleşmesini feshedebileceği bazı durumlar bulunuyor. Bunları şöyle sıralayabiliriz:

  1. Kiracının kirayı zamanında ödememesi

  2. Ev sahibinin veya birinci derecede yakınlarının konut ihtiyacının ortaya çıkması

  3. Evin, kiracı dışında biri tarafından satın alınması

  4. Kiracının sözleşmeye uymayan davranışlarda bulunması

Kiraladığınız ev veya iş yerinizi devredebilmek için mülk sahibiyle kira sözleşmesi yaparken bu maddeyi sözleşmeye eklemeniz gerekiyor. Standart kira sözleşmelerinin hiçbirinde böyle bir madde yer almaz. Devir hakkına sahip olabilmek için bunu kira sözleşmesinde belirtmeli ve mal sahibinin onayını almalısınız.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

İpotekli Gayrimenkul Nasıl Satılır?

İpotekli gayrimenkulü satmanın yolları…

Bankalar, ev satın almak isteyenlere farklı kredi seçenekleri sunuyor. Ancak bankalar bu kredi karşılığında alınan eve ipotek de koyuyor. Böylece, ödemelerde aksi bir durum yaşanması durumunda banka kendini garanti altına almış oluyor.

Konut kredi borcunu devredebilirsiniz…

Ancak bazen konut krediniz bitmeden evi satışa çıkarmak zorunda kalabilirsiniz. Böyle bir durumda akla ilk gelen “İpotekli ev nasıl satılır?” sorusu oluyor. İşte ipotekli evi satmanın kolay yolları…

Öncelikle evi hemen satışa çıkartın. Mümkünse ilk etapta etrafınızda tanıdık kişilerle bu işi çözmeye çalışın.

Evi satın alacak kişi evin ücretini peşin olarak vererek satın almak isteyebilir. Bu durumda yeni ev sahibi, bankaya gidip kalan borcu kapatarak evin ipoteğini kaldırır ve evi üzerine alır. Böylece evin yeni alıcısı, ev üzerindeki tüm yasal haklara sahip olur.

Eğer evi satın alacak konut kredisi çekecekse, bankaya alıcıyla birlikte giderek durumu anlattığınızda evin kalan borcu evi satın alan kişinin üzerine devredilir. Böylece hem siz evi satmış olursunuz hem de alıcı taraf taksitle ev sahibi olma planını devam ettirmiş olur. Evin üzerindeki ipotek, yeni alıcının borcu bitene kadar devam eder.

Bu işlemleri yaparken tapu müdürlüğüne de uğramanız gerekir. Tapu müdürlüğü tarafından konulan ipoteği kabul etmezseniz tapu sicilinde isminizi kaydettiremezsiniz. İpotek konusu dışında tapuda bir aksilik çıkmaması durumunda, bankaya alıcıyla birlikte giderek, gerekli işlemleri halledebilir ve evin satışını gerçekleştirebilirsiniz.

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Kiracıların Yasal Hakları Nelerdir?

Kira sözleşmesi imzalarken haklarınızı bilin…

Ev sahiplerinin hakları olduğu gibi kiracılarında yasal hakları vardır. Ev sahiplerinin ve kiracıların, kira kontratı yaparken haklarını bilmesi, çıkabilecek sorunları engeller. Kiracı ile ev sahibi arasında önce kira sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşmede belirtilen hükümlere her iki tarafında uyması gerekir. Sözleşmede belirlenen hükümlere uyulmadığı takdirde, hem kiracının hem de ev sahibinin sahip olduğu haklar doğrultusunda dava açılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında, kiracılıkla ilgili hususlar kiracıyı koruyan nitelikte. Her kiracının ve ev sahibinin, kiracı hakları konusunda bilgi edinmeleri, haklarını bilmeleri ev sahibi ile kiracının ticari ilişkisinin yolunda gitmesi için oldukça önemlidir.

Kiracıların yasal hakları nelerdir?

İşte kiracıların kira sözleşmesi imzalarken bilmesi gereken yasal hakları…

Kiracı, ev sahibinden, evi kiralamadan önce eğer varsa evdeki kusurların uygun bir sürede giderilmesini talep edebilir. Belirlenen sürede, ev sahibi eksikleri gidermezse kiracı, masrafı giderip, ev sahibine ödeyeceği kiradan düşebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.

Kiracı, kiraya verenden konutla ilgili kusurların giderilmesini veya kira bedelinden evdeki kusurla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir.

Evin demirbaş niteliği taşıyan kısımlarıyla ilgili tadilatların bedelini ev sahibi karşılamalıdır. Kiracı eğer kendi zevkleri için değişiklik yapmak isterse, yapacağı masraftan kendi sorumludur.

Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak şartıyla ve sözleşmede aksine hüküm bulunmaması koşuluyla, kiralanan konutu, tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir ya da kullanım hakkını başkasına devredebilir.

Ev sahibi kira kontrat süresi dolmadan kiracıyı evden çıkaramaz. Ayrıca kontrat süresi bitimine 1 ay kala ev sahibi, kiracısına ihtarname çekmediği sürece, söz konusu kontrat kendiliğinden yenilenir ve süresiz kontrat niteliğine dönüşür.

Kiracı, kiraladığı evden yeteri kadar yararlanamadığında ve evin sorunları olduğunda, kontrat süresinin dolmasını beklemeden haklı gerekçesini bildirerek evden çıkabilir.

Kiracının apartman yönetiminde fazla sorumluluğu yoktur. Kiracı, apartman yöneticisi olmak isterse, ev sahibinden vekaletname alması gerekir.

Kiracı, evden çıkarken söz konusu konuta zarar vermediği, evi aldığı gibi bıraktığı sürece depozitosunu alma hakkı vardır.

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Kiracıların Taşındıkları Evle İlgili Bilmesi Gerekenler Nedir?

Kiracılar kapı kilidini değiştirmeli mi? Ev sahibiyle nasıl iyi iletişim kurulur? İşte kiracıların bilmesi gerekenler…

İstediğiniz kiralık evi buldunuz, kontratı imzaladınız ve taşındınız. Ancak bundan sonraki süreçte de düşünmeniz gereken bir çok şey var. Mesela kapının kilidini değiştirmeli misiniz? Ev sahibinizle nasıl iletişim kurmalısınız? Komşularınızla nasıl tanışmalısınız? Kiracıların hakları nelerdir? İşte yeni taşındığınız kiralık ev ile ilgili bilmeniz gerekenler…

1. Kapı kilidini değiştirmeli misiniz?

Anahtarlarınızın bir kopyasının önceki kiracıda olması düşüncesi sizi tedirgin edebilir. Ancak kiracı olarak, kilitleri değiştirme izniniz var mı? Bu aşamada ev sahibine danışmanız en doğrusu olacaktır. Eğer ev sahibi buna izin vermezse ve tedirginliğiniz devam ediyorsa belki de başka bir daire aramalısınız. Çünkü evinizde güven içinde hissetmeniz önemli bir husustur. Eğer kilitleri değiştirmenize izin verilirse, bununla ilgili süreçleri ev sahibinizle konuşmalısınız.

2. Apartmandaki işlerin nasıl ilerlediğini öğrendiniz mi?

Yeni kiralık evinizde işlerin nasıl ilerlediğinizi öğrenmelisiniz. Mesela apartmanda çöpler saat kaçta çıkartılıyor? Çöpler için plastik / cam gibi ayrımlar var mı? Park yerinde her daireye yer ayarlanmış mı? Aydınlatma, tesisat gibi sorunlarda kime danışmalısınız? Apartman yöneticisinin ne gibi görevleri bulunuyor? Bu tarz soruların cevaplarını öğrenerek, işlerinizi kolaylaştırabilirsiniz.

3. Kiracı olarak hakkınız neler?

Kiracı olarak ne tür haklarınızın olduğunu öğrenmelisiniz. Mesela evde sizden kaynaklanmayan tadilat ücretini ev sahibi mi ödemeli? Ya da kiradan mı düşmeli? Kontrat süresi dolmadan ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir mi? gibi soruların cevapları için “Kiracıların yasal hakları nelerdir?” haberini okuyabilirsiniz.

4. Komşularınızla nasıl iletişim kurabilirsiniz?

Bir apartman binası arkadaşlıklar kurmak için harika fırsatlar sunar. Burada kuracağınız arkadaşlıklar yaşadığınız evi ve çevreyi daha çok sevmenizi de sağlayacaktır. Apartmanınızda düzenlenen toplantı ya da etkinliklerle ilgili apartman yöneticinizden bilgi alabilirsiniz. Bunun yanı sıra koridor ya da asansör gibi yerlerde karşılaştığınızı kişilere “Merhaba” demeyi unutmayın!

5. Ev sahibinizle iyi ilişkiler kurmak için nelere dikkat etmelisiniz?

Ev sahibinizle iyi ilişkiler kurmak her zaman sizin yararınızadır. Ev sahibinizi sadece sorunlar için aramayın, evdeki iyi olan ve beğendiğiniz gelişmeler için de kendisine teşekkür edin. Kirada olduğunuz eve kendi eviniz gibi bakın. Evle ilgili tüm gelişmelerden ev sahibinizi bilgilendirin. Ev sahipleri, genellikle büyük sorunlardan önce küçük problemleri duymaktan memnuniyet duyarlar.

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

EMLAK PORTFÖYÜ OLUŞTURMA

Portföy Oluşturma Yöntemi

Kırtasiyeye kalem almak için giden müşteri, kalem reyonuna geldiğinde aradığı bütün marka kalemleri bir arada bulabilir ve bir tanesini alır. Gayrimenkul Danışmanının (GD) başarılı olması için, müşteri geldiği zaman, aradığı mülkü portföyün içerisinde bulabilmelidir. Listeleme arttıkça, müşteri sayısı da onunla orantılı olarak artar.

GD, portföy oluştururken aşağıdaki maddelere dikkat etmelidir:

  • Müşterinin portföyünü vermesi, sizi sevmesi ve güvenmesi ile olur. Bunu sağlamak için de sizden gerekli bilgileri anında alması ve kendinizi işinize adadığınızı bilmesi ve korkularını sizinle yenmesi gerekir.
  • Mülk sahibini kazanmak istiyorsanız onu sürekli olarak bilgilendiriniz. Eğer doğru bir şekilde; listeler, pazarlar, satışını gerçekleştirirseniz, başarınız garanti edilmiştir.
  • Listelerken işi baştan kazanın ve işlem yapılabilecek en doğru fiyattan portföyünüze emlakı katınız.
  • Mutlaka kişisel tanıtım dosyasını veriniz.
  • Müşterinizin adresine gidip işinizi hallediniz. Her alınan portföy bir satış anlamına gelir.
  • Fiyatlandırma yöntemlerini öğreniniz.

İki tür portföy yöntemi vardır:

  1. Sözleşmeli Portföy yöntemi
  2. Açık Portföy yöntemi

1.  Sözleşmeli (Kapalı) Portföy Yöntemi

Bu anlaşmalı portföydür. Burada mülkü sadece anlaşma yapan GD satar. Anahtar ofiste durur ve mülk sahibi satarsa komisyon öder.

Anlaşmalı portföyün yararları şöyledir:

  • Gerçekten satmak isteyen mülk sahipleri ile muhatap olunur.
  • Kendinizi güvence altına alırsınız.
  • Alınan portföyle, her gün kendinizin satışını yapmış olursunuz.
  • Diğer emlak komisyoncularıyla rahat paylaşıma girersiniz.
  • Ciddi olmayanları elersiniz.
  • Mülk sahibinin korkularına hitap edersiniz.
  • Hilekârlığın önüne geçersiniz.
  • Hizmet Bedeli almak kolaylaşır.
  • Mülk sahibinden alınan Hizmet Bededli ile toplam ciro artar.
  • İlan vermek kolaylaşır.
  • Yer tarifi kolaylaşır.

Portföy oluştururken mülk sahibinden gelebilecek sorular, itirazlar ve bunlara verilebilecek cevaplar şöyledir:

  • Mülküm kayıtsız şartsız listenizde kalmak zorunda mı? (Ya da anlaşma iptal edilebilir mi?).

Benim hizmetlerinden memnun olmadığınız takdirde, anlaşmayı tek taraflı olarak fes etme hakkına sahip olmanızı sağlayan yazılı garantiniz olacak.

  • Broşürünüzü görebilir miyim?

GD taınıtım görselleri ve ofis diğer reklam, tanıtım görselleri kullanılabilir.

  • Mülkümle ilgili nasıl bir broşür oluşturacaksınız? Bir broşür görebilir miyim?

GD mülkünüzün bütün özelliklerini ve arsa detaylarını gösteren sıra dışı kalitede bir broşür hazırlayacaktır.

  • Çağrılarıma (telefonla aramalarımda) 60 dakika içerisinde döneceğinizi nasıl garanti edersiniz?

Ofise gelen çağrılarda, GD çağrılarınıza 60 dakika içerisinde dönecektir, aksi takdirde her mağduriyetinizde alacağımız komisyondan 50 YTL düşeceğiz.

  • Bölgeme ve çevreme ne kadar aşinasınız?

GD, (…….) yıllık menkul danışmanlık sektöründeki faaliyetlerinin % 80‘ini aşina olduğu bölgelerinde gerçekleştirmiştir.

  • Emlakımı görenlerle ilgili bana bilgi verecek misiniz?

Belirli aralıklarla GD sizi bilgilendirecektir. Mülkünüzü en kaliteli, alım gücü en yüksek ve alma eğilimli müşterilere göstermesi, en önemli aktivitedir.

  • Çevremdeki satılık ve satılmış menkullere ne derece aşinasınız?

Piyasa Analiz rapor örnekleri sunulabilir.

  • Bana başka bir GDyerine sizi tercih etmem için sebep gösterebilir misiniz?

Benimle çalışmayı seçerek doğru karar verdiğinize emin olabilirsiniz; memnun olmadığınız takdirde, istediğiniz zaman anlaşmayı fesh edebilirsiniz. Bu garantiyi size sunan herhangi başka bir GDbiliyor musunuz?

3.      Açık Portföy Yöntemi

  • Anlaşmasız portföyde evi herkes satabilir.
  • Bu çalışma şeklinde emlak sahibi anahtarları başka emlak firmalarına verebilir.
  • Mülk Sahibi kendisi pazarlayabilir.
  • Firma aktif olarak daireye müşteri götürmez, emlak sahibi bilgilendirmez ve firmanın verdiği hizmetlerin sadece kontrat yapımı aşamasından yararlanabilir.
  • Firma daire ile ilgili herhangi bir pazarlama çalışması yapmaz.
  • Emlak sahiplerine ihtiyacınız var; ancak bu ihtiyacın çok fazla olduğunu belirtmek, sizi güçsüz konuma getirebilir.

Portföy Oluşturma Teknikleri

Portföy oluşturma teknikleri üç şekilde olabilir:

  1. Sahibinden Portföy Oluşturma
  2. İnternetten Portföy Oluşturma
  3. Kapı kapı dolaşarak portföy oluşturma

1. Sahibinden Portföy Oluşturma

Mülk sahibi için kendi emlakı hep en güzel emlak, kendi fiyatı yüksekte olsa da en iyi fiyat kendi fiyatıdır. Emlak komisyoncusuna verdiği zaman, fiyatı % 6 yükselttiğini düşünür zaten satış işini kendisi de yapabilir. Normalde roller bu şekilde oynamakta ve kimse bunu değiştirmek istememektedir.

Durumun bundan daha farklı olabileceğine kimse inanmaz. Sadece “Profesyonel GD’ler” bir şeyleri değiştirebileceklerini bilirler ve etrafındakilerden farklı şeyler yaparlar.

GD portföyünü oluştururken:

  • Emlak sahibinden kendisi veya asistanı vasıtası ile randevu alır.
  • Randevusuna zamanında gider, giyimi ve donatımı iyi hazırlanmıştır.
  • Emlak sahibi ile güler yüzle tanışır.
  • Resimli kartvizitini ve kişisel tanıtım dosyasını verir.
  • Mal sahibini konuşturur, bilgi alır ve bilgileri ajandasına not eder.
  • Mülk sahibi, GD’ye mülkün değerini edeceğini sorar. İlk görüşmede ASLA fiyat vermeyiniz. Profesyonel GD “Piyasa Raporunu” bırakmak için randevu ayarlar ve notunu alır.
  • Emlak sahibi anlaşma yapmak istemez. Profesyonel GD bunu doğal karşılar.
  • “Pisaya Raporunu” hazırlar. Emlakin satılabilir fiyatını belirler. İlk ve En Önemli Aşamadır.
  • Emlak sahibi bu fiyatta çalışmak istemez. Her hayır bir adım daha güçlendirmektedir. 5 gün içinde üçüncü ziyaretinde emlak sahibi ile bir daha görüşür.
  • GD emlak sahibinden telefon alır. Anlaşmak isteğini belirtir ancak bir aydan fazla bağlanmak istemez. GD çok nazik bir şekilde emlak sahibini reddeder. Profesyonel GD hazırlıklıdır durumuna atlamaz.
  • GD dördüncü görüşmesinde emlak sahibine “Aracılık Sözleşmesini” verir.
  • Emlak sahibi gerçekten fiyatta ve satışta sıkışmıştır, Profesyonel GD dışındaki alternatifleri düşünür.
  • Profesyonel GD anlaşmalı portföyü altı ay ile bir yıl arasında yapar. GDv mal sahibine mülkün en kısa sürede, en uygun fiyata satar ve ömür boyu müşteri kazanır.
  • “Müşteri Ömrü Boyunca” kapsamına girdiği için senede ortalama bir referans gönderir.

Evini kendisi satanlara, sahibinden satılıklara FİSBO (for sale by owner) denir. Kendilerini şu nedenlerden dolayı motive ederler:

  • Ben bu işi yaparım düşüncesi.
  • Piyasadaki emlak komisyoncularına güvenleri kalmamıştır.
  • Piyasadaki emlak komisyoncularından hizmet almadıklarını düşünürler. Gerçekten de piyasadaki emlak komisyoncularından çoğu kez iyi hizmet alamazlar.
  • Kimisi de komisyon ödemek istemez; onun için kendisi satmak ister.
  • Vakti çoktur, başka işi yoktur.
  • Çevre oluşturmak için yaparlar.

Sahibinden satılıkların karşılaştıkları problemler şunlardır:

  • Boşu boşuna bir sürü insanla muhatap olurlar; kimi zaman da ilan verdikleri için pişman olurlar.
  • İşi nasıl yapmaları gerektiğini bilmedikleri için çok vakit kaybederler ve çok gereksiz masrafa girerler.
  • Yeterince çok müşteri ile karşılaşmazlar. Çünkü yaptıkları sadece genelde gazeteye ilan vermektir.
  • Kredi ve finansmanda danışmanlık alamazlar, bu gibi fikirlerden haberleri olmaz.
  • 24 saat boyunca cep telefonuna ya da evdeki telefonlara hapsolurlar.

GDile çalışmanın avantajları şöyledir:

  • Satıcının vakti kaybolmaz. Kendi işlerini aksatmadan pazarlama yapabilirler.
  • Masraf riski yoktur ve çoğu zaman müşteri ile pazarlık etmeye gerek kalmaz. Onların yerine profesyoneller bütün işleri halleder.
  • Yeni alıcı kitlelerine ulaşabilirler. Sadece gazete ilanları ile yeni alıcı kitlelerine ulaşmak zordur.
  • Banka kredisi isteminden yararlanabilirler.
  • 24 saat eve hapsolmazlar. Kendi işleriyle uğraşmaya zaman ayırabilirler.
  • Sahibinden satılıkları takip etmenin şu yararları olabilir:
  • Evlerini satsalar dahi yeni satılan evlerin %12’si iki yıl içinde tekrar satılıyor.
  • Ev başkasının portföyüne girmiş ise paylaşım yolu ile alıcı aranıyor.
  • Miras kalırsa, mirasın % 98’i satışla sonuçlanıyor.

Sahibinden görüşme aşamaları şöyledir:

  1. Arama – Randevu
  2. Prezantasyon (Sunum)
  3. Sözleşme
  1. Arama – Randevu

Arama, randevu alma işleminin amacı mülk sahibinde etki bırakmaktır.

Örnek: Alo, RE/MAX Tanju HAN olarak arıyorum. Bilgisayarım, sistem içinde 6 aylık evinizi buldu.

Dikkat: Müşteri ile her zaman dışarıda randevulaşması esastır. Ofisler randevu almak için kullanılır.

Esas amaç her zaman kendisine pazarlama hareket planını anlatmak için randevu almak:

“Merhaba ben Tanju HAN, Profesyonel Gayrimenkul Danışmanı ile çalışmak ister misiniz?

EVET :

Size nasıl yardımcı olacağımızı göstermem 20 dakikanızı alacaktır. Akşam yedi ya da sekiz sizin ve eşinizle görüşmem için uygundur.

HAYIR :

Eğer size en kısa zamanda en çok parayı en az zorlukla kazandırabilecek olsam benimle çalışır mıydınız?

BELKİ :

Size nasıl yardımcı olacağımızı göstermem 20 dakikanızı alacaktır. Akşam yedi ya da sekiz sizin ve eşinizle görüşmem için uygundur.

  1. Prezantasyon (Sunum)
  • Satıcı ile ilk kez karşılaştığınızda:

“İyi akşamlar Sayın …, Benim adım Tanju HAN (Eve girin). Emlak konusunda yaptığım araştırmayı ve bulgularımı sizinle paylaşmadan önce bana evinizi gezdirebilir misiniz? Mümkün olan en yüksek piyasa fiyatına ulaşabilmek için yapılan tüm yenilemeleri bana göstermeniz ve eve ait tüm bilgileri benimle paylaşmanızın önemli olduğunu düşünüyorum.”

  • Konuşmayı sağlamlaştırmak için:

“Çantamı (veya paltomu asabilir miyim) yere bırakabilir miyim?” (Mutfak masasına doğru yönelin).

  • Kendinizi ve firmanızı tanıtan belgeleri mutfak masasına koyarken:

“Sayın Bay ve Bayan …  başlamadan önce, birçok insanın emlak firmaları ve satış elemanlarının aynı olduğuna inandıklarını belirtmek gerek. Bir firma veya temsilcisine danışarak bir karar vermeden önce, Ben ve Ofisim sizin lehinize çalışacaktır. Ofisimle gurur duyuyor ve size sunacağı yararları göstermek istiyorum.”

  • Bulgularınızı sergileyiniz:

“Sayın …  günün büyük bir kısmını eviniz hakkında veri araştırması yaparak ve yorumlayarak geçirdim. Bu detaylar konusunda eriştiğim sonuçları doğrulamak için bir dakikanızı ayırır mısınız?” (Listeyi uzatın)

  • “Henüz herhangi bir firmayla bir anlaşma yapmaya karar vermedik” cümlesine cevabınız: (Gülümseyin).

“Ah, bunun kesinlikle farkındayım, ama eminim ki firmamızın size sunacağı ayrıcalık ve hizmetleri gördükten sonra, bizim firmamızın sizi temsil etmesinin doğru olduğu konusunda bize hak vereceksiniz.

“Evimizi bu fiyatlara satmayız”:

“O halde, emlakı ne kadara satmamız gerektiği konusunda bir fikriniz olmalı”.

(Gülümseyin). “Sizce fiyat ne kadar olmalı?”

  • “Profesyonel olan sizsiniz. Sizce ne kadar eder?” sorusuna cevabınız:

“Teşekkür ederim. Profesyonellikte önemli öyle değil mi? Bir mülkün satış fiyatı piyasada kalma süresi ve koşullarına bağlı olarak değişebilir.

  • Müşteriniz piyasa fiyatının üzerinde bir rakam söylerse yanıtınız: (Kaygılı davranın. Kafanız karışmış gibi görünün).

“Bay ve Bayan … Sanırım eviniz konusunda gözümden kaçan bir şey oldu. Bir dakikanızı ayırarak bana neden bu şekilde düşündüğünüzü anlatır mısınız?”

  • Onları dinleyin, kendi görüşünüzü belirtmeden önce onlarla aynı fikirde olduğunuzu gösteriniz.

Her zaman aşağıdaki yedi şıktan biri ile başlayınız.

  • “Nasıl hissettiğinizi anlıyorum, ama şunu da dikkate almalıyız ……..
  • “Değindiğiniz noktada kesinlikle haklısınız, ancak ……..
  • “Sizin açınızdan bakınca, bu doğru, ama ……..
  • “Yorumlarınız mantıklı, bu su götürmez. Ancak ………
  • “Bu konudaki gerçeğin farkındayım, ancak ……..
  • “Dediğinizde size hak veriyorum ve bu yargılamayı bir aşama daha ileri götürmek isterim. · Bu durumda ……..
  • Şüphesiz, bu doğru. Yine de ……..
  • Fiyattan ziyade, nakde olan ihtiyaçları üzerinde yoğunlaşınız: “Bay ve Bayan … bir an için fiyatı unutalım. Şu anda size bir çek yazmak üzere olsaydım, ipotek de dahil olmak üzere yapılan tüm masraflardan sonra eviniz için ne kadar talep ederdiniz?”
  • Kesin bir fiyat belirlerken: “Bay ve Bayan … olaya sizin açınızdan yaklaşmak için elimden geleni yapıyorum. Emlak satış personelleri başlıca portföy oluşturmaktan endişe duyar ve müşterilerine ne duymak istiyorlarsa onu söylerler. Ben bunun adil olduğunu düşünmüyorum çünkü sizin asıl hedefiniz evinizi satmak, öyle değil mi? İşte bu yüzden bütün gün adil bir piyasa fiyatı belirleyebilmek için bulgularım üzerinde çalıştım. Herhangi bir fiyattan bile portföy oluşturan satıcılar var. Fakat altı ay sonra, evi hâlâ ellerinde tutar durumda olduklarında, ilk zamanki avantajlar kaybolmuş oluyor. Bazı durumlarda satıcılar gerçekçi bir piyasa fiyatıyla pazara girmelerine rağmen, sahip olmaları gerektiğinden daha azını alıyorlar”.
  • Satıcı, piyasa fiyatından daha fazlasını talep ederse ona alternatif bir seçenek sunun.

“Bu verilere dayanarak, sanırım fiyatı …………. YTL ile (piyasa fiyatından biraz aşağıda bir rakam) …………. YTL arasında (piyasa fiyatının biraz üzerinde) tutmalıyız.

  • Satıcı, “Her zaman kiralayabiliriz, satmak zorunda değiliz” dediğinde anlatım biçiminiz:

“Kesinlikle. Evi kiraya vermek de akıllıca yapılan bir yatırımdır. Ancak, sadece çok az sayıda kiracı eve mal sahibinin verdiği değeri verebilir. Evin iki ya da üç yıl elde tutulması ile tekrardan yapılan tamir ve bakım masrafları, değerdeki artış birbirini dengeleyecek seviyede olabiliyor. Daha önce hiçbir ev kiraladığınız veya tamir ettirdiğiniz oldu mu? ”Satıcı “hayır” yanıtını verir.

“Pek hoş olmayan bir durum olabiliyor. Geçen gün emlak işinde on yıldır çalışan ve evini kiralamaya karar veren bir Broker (franchising yöntemiyle çalışan emlak komisyoncusu) ile görüştüm. İnsanları yeterince tanıdığını düşünüyordu, ancak bizim ”profesyonel kiracı” olarak nitelendirdiğimiz insanları bulmak onu üzdü. Altı ay sonra, hiç kira almayarak ve kiracıyı çıkararak evini geri aldı. Evi tekrar tamir etmenin, elden geçirmenin neredeyse … TL tuttuğunu söyledi. Bu tip şeyler beni endişeye düşürüyor, ya sizi?”

  • “Anahtarı vermek istemiyoruz” itirazına karşılık:

“Pekâlâ, anahtarımız olmak zorunda değil. Bayan …  zamanınızın çoğunu evde mi geçirirsiniz?”

(Emlak sahibinin eşi) :“Evet.”

Tanju HAN :“Ne zaman alışverişe çıkıyorsunuz?”

“Pazartesi sabahı”

Tanju HAN :“Nitelikli bir alıcının bir pazartesi sabahı evinizi göremeyecek durumda olması kötü olurdu, sizce de öyle değil mi?”

  • “Tabela istemiyoruz”:

“Biz bir tabela talep etmiyoruz. Ancak, alıcı taleplerinin yaklaşık %45’i, mülk üzerine konulan tabelalar sayesinde geliyor. Her türlü sergilemeye açığız, öyle değil mi?”

  • “Evin reklamını yapacak mısınız?”:

“Hangi emlakların reklamının yapılacağı yönetime ait bir karardır. Bir emlakın reklamının yapılmasının tek nedeninin telefonun çaldırılması olduğu bilinir. Arayıcılarımızın bir pazarlık yapmaya çalışmasına bağlı olarak, piyasa fiyatının altında değer biçilen veya yapılan yeniliklerin eksik olarak gösterildiği bir mülke ait çok tatmin edici sonuçlar elde ettik. Ve tabii alıcılar evi gördükten sonra, sizin sahip olduğunuz bir ev gibi bir emlak gerçekten de kendi kendini satıyor. Ama yine de biraz bekleyelim ve yönetimin ev ile ilgili araştırmalarının sonucunu bir görelim.”

  • İkinci derecede önemli konuları sonuca bağlayan sorular:

“Bayan …, evi göstermeden önce telefonla mı randevu almayı tercih edersiniz, yoksa ofisimize uğramayı mı?”.

  • Satıcıları evi sergilemeleri için hazır hâle getiriniz:

“Sayın …, satış elemanlarımızı …………. tarihinde evinizi gezmeleri için yanımda getireceğim. Bu çok önemli bir gün! Eğer satış elemanlarımız evinizden etkilenirlerse, müşterilerine gösterme eğiliminde olacaklardır. Ne kadar çok gezdirirsek, satış şansımız da o kadar artar. Dolayısıyla evi en güzel görünümüne sokalım, olur mu? Belirteceğim birkaç fikir ………….” (Açık ışıklar, hoş bir müzik, fırında pişen yemeğin kokusu hoş bir atmosfer yaratmaya yardımcıdır.).

  • Satıcıları hızlı yapılan bir teklife hazır hâle getiriniz:

“Elimizde bu tipte bir emlak almak için bekleyen bir alıcı olabilir, dolayısıyla önümüzdeki birkaç gün içinde bir depozit elde edecek kadar şanslı olabiliriz. Bu harika olurdu, öyle değil mi?”

  • Onları önceden ayarlanmamış ev gezdirmelere hazır olmaları konusunda uyarınız:

“Sayın …, daha önce de tartıştığımız gibi satış elemanlarının her birine evi gezdirmeden önce sizden bir randevu almalarını şart koşacağız. Ancak, kimi zaman satış elemanı alıcıya arazideki başka bir evi gösterdiğinde sizin evinizi hatırlayabilir ve bunu alıcıya bildirme telaşı ile sizi aramayı unutabilir. Eğer böyle bir durumla karşılaşırsanız, lütfen anlayışlı olun. Eğer bu o anda sizi sıkıntıya sokacaksa, geri dönmelerini rica edin, ama eğer mümkünse bırakın evinizi gezsinler, nitelikli alıcılar olabilir ve evi o gün satın almak isteyebilirler.

  • Onları koruma amacında olduğunuzu belirtiniz. (Eğer mümkünse burada ilk isimleriyle hitap edin):

“Benim işim sizin çıkarlarınızı temsil etmektir. Bu amaçla, ben onaylamadan herhangi bir kontratı imzalamamanıza minnettar kalırım. Eğer bir satış elemanı veya Broker size bir teklif getirirse benim haberimin olduğundan emin olun. Bu sayede durumumuzu koruyabilirim.”

  • Düşük bir teklifle karşılaşma durumuna karşı onları hazırlayınız:

“Sonuç olarak, alıcıların aslında emlaka ödeyebilecekleri miktar kadar değer biçtiklerinin farkında olmamız önemli. Biz, tabii ki optimum fiyatı arzuluyoruz. Ancak, eğer düşük bir fiyat önerilirse, makul bir biçimde bu fiyatın dikkatlice üzerine çıkacağız ve bu noktada bir sonraki adımımızın ne olacağına karar vereceğiz. Evinizi benim listelemem konusundaki güveniniz için bir kez daha teşekkür ederim. Güveninizi haklı çıkarmak için elimden geleni yapacağım. İyi akşamlar.”

  • Eldeki veriler sonucunda gerçekleştiremeyeceğinizden emin olduğunuz bir satışı geri çevirmek durumunda kalırsanız:

“Sayın …, sizi ve evinizi pazarlamak konusunda tüm içtenliğimle ilgileniyorum. Fakat tüm iyi niyetlerime rağmen evinizin değeri piyasa fiyatından çok yüksek olduğundan bu fiyattan listeme alamıyor ve tabela asamıyorum. Belki de bir şey kaçırdım ve bir konuda hata yaptım. Birçok emlak firması mülkün satacağını umarak bir tabela asıyor ve onu listelerine alıyorlar. Ben bunu yapamam. Size belirlediğiniz fiyattan 13 evinizi listelemeleri için başka bir firmaya vermeniz ve 30 gün bekleyip neler olacağını görmenizi öneririm”.

  1. Anlaşma

Süresiz/süreli emlak sözleşmesi imzalanarak portföyümüze eklemiş oluruz.

Anlaştığınız müşterilerle fotoğraf çektiriniz.

2. İnternetten Portföy Oluşturma

Emlak sahipleri ilanlarını ücretsiz yayınlayan siteler vermektedir.

Örnek:

www.sahibinden.com, www.hurriyetemlak.com, www.milliyetemlak.com

Bununla ilgili ilanları araştırıp emlak sahibine ulaşarak portföyünü genişletebilir.

Bir web sayfası hazırlayarak da portföy oluşturabilirsiniz.

3. Kapı Kapı Dolaşarak Portföy Oluşturma

Bulunduğu bölgeyi, mahalleyi, caddeyi ve sokakları tek tek gezerek portföy oluşturulabilir.

Müşteri ile kapıda karşılaştığımız zaman elimizde çanta olmalıdır. Profesyonelce giyinmemiz gerekir. Daha çok lacivert ve siyah giyinilmelidir. Bu renklerin dışındaki renkleri yapılan istatistiklere göre müşteri üzerinde daha olumsuz bir imaj bırakır.

Davranışlarınıza dikkat etmelisiniz. Not defteri ve kaleminizi yanınızda bulundurmalısınız. Agresif olmamaya özen göstermelisiniz. Agresif davranışlar müşteriler tarafından anında algılanır. Müşteri ile konuşurken yan dönün ve gülümseyin. Sizin gülümsemeniz karşı tarafın sizin hakkınızdaki ilk düşüncesinin olumlu olmasını sağlar.

Doğrudan temasın avantajları şunlardır:

  • Müşteri üzerinde daha iyi etki bırakılır.
  • Kendinizi daha rahat ifade edersiniz.
  • Kendi tanıtımınızın en düşük maliyetli şeklidir.
  • O an için karşınızda rakip yoktur.

Aday yaratmanın önemi, emlak komisyoncuları tarafından bilinmese de, kapıları çalmak GD’larına zor gelmektedir. Bu yanılgıdan kurtulmak için aşağıdakileri düşünerek kapı kapı dolaşarak portföyünüzü oluşturabilirsiniz:

  • Evime para götürebilmek için kapı çalmayı sıkılmadan yaparım.
  • Her çaldığım kapıdan bir değer yaratıyorum.
  • Her çaldığım kapı 50 YTL.
  • Her çaldığım kapı hedefime beni daha fazla yaklaştırıyor.
  • Her çaldığım kapıda öz güvenim daha fazla artıyor.
  • Ne kadar çok kapı çalarsam o kadar ünlü olurum.
  • Kapı çalma benim günlük işim.
  • Evime işimi yapmadan gitmiyorum.
  • Etrafımda negatif düşünen insanları bulundurmuyorum; hep bir sonraki kapıya geçiyorum.
  • Sahaya çıktığım her an kendi reklamımı yapıyorum.
  • Korkuyorum farkındayım, ancak zorlukların üzerine gitmek bana zevk veriyor.
  • Kapı çalmada rakipsizim, işimi seviyorum.
  • Her görev gibi kapı çalmadada kendimi geliştiririm.
  • Evime, bir sitenin komple kapılarını çalarak gidersem, çocuklarımın geleceğini garanti altına alırım. Ø Ne kadar çok kapı çalarsam, gelecekte yapacağım işleri o kadar kolay yaratırım.
  • İlerisi için birikim yapmanın en iyi yolu, her gün düzenli olarak kapıları çalmak.
  • Her çaldığım kapı beni hedefe yaklaştırıyor.
  • Her gün çaldığım kapıdan bana iş gönderecek bir kişi çıkabilir.
  • Erken emekli olmak için maksimum kapı çalmaya bayılıyorum.
  • Ne kadar çok kapı çalarsam, bilgi kadar hızlı bir şekilde artırabilirim.
  • Kapıları çalarsam, her gün bilmediğim yerlerden kendime ekstra kazanç yaratırım.
  • Herkesten önce davranırım; piyasaya çıkmamış yerleri ilk ben bulurum.
  • Bu işi uzun yıllar boyunca yapacağım; kısa sürede tanınır olup, tanınır kalacağım.
  • Kapıları çalarak kendi geleceğimi kendi irademle belirlerim.
  • Ne kadar çok kapı çalarsam o kadar pozitif motive olmuş insan bulurum.
  • Ne kadar çok kapı çalarsam, satış tekniklerimi o kadar artırırım.
  • Zor olanı başarmak benim işim, başkasına zor geleni her gün yaparak kendime kolay hale dönüştürürüm.
  • Para ödediğim eğitimlerin parasını, kapıları çalarak çıkarırım.
  • Bir sonraki kapıda ailemin geleceği var.
  • Kendime, aileme ve sevdiklerime en iyisini verebilmek için çalışır gözükmek değil, piyasaya çıkıp kapıları çalarak gerekli değerleri yaratırım.
  • Sadece bölgede değil, bölgemdeki emlak sahiplerinin iş yerlerine gider etkinliğimi artırırım.

GAYRİMENKUL PİYASA ANALİZİ

“Piyasa Analizi”, hedef bölgede altı ay içinde satılan, bir süredir satılmayı bekleyen (bayatlamış) ve mevcut satılık olan mülklerin karşılaştırmasını gösteren, piyasanın belirlendiği tablodur. Tablonun önemi, her mülkün gerçek fiyatıyla ve zamanı doğru kullanarak satmasını sağlamasındadır. Piyasa analizinin amacı, mal sahibinin fiyatını gerçek fiyatına çekmektir.

Gayrimenkul Danışmanları (GD) genelde piyasa analizi çıkarmanın gereksiz olduğunu düşünürler.

Ancak, doğru fiyat belirleyerek, sözleşme imzalayarak portföyümüze aldığımız mülkler yaratmanın yolu da doğru piyasa analizinden geçmektedir.

Satılık piyasa analizi, kesinlikle ekspertiz değildir. Ekspertiz, mülk maliyetinin bilimsel olarak hesaplanması sonucunda ulaşılan bir sonuçtur. Piyasa değeri, mal için alıcıların şu anda ödemeye hazır oldukları değere denir. Örneğin ekspertiz değeri 100.000 $ olan bir mülk, depremden dolayı 30.000 $, komşusunun şarkıcı olmasından dolayı 1.000.000 $ değerini bulabilir. Demek ki, mülkün fiyatını belirleyen sadece mevkisi, büyüklüğü ya da içyapısı değildir. Piyasa analizini değerli kılan da budur.

Portföyünüzün doğru etkiyi yaratmasını istiyorsanız, piyasa analizine özenle yaklaşmanız gerekmektedir. Mülk yanlış fiyattan alınırsa, GD’ye sadece yük olur. Yanlış teşhis konmuş bir hastanın, kurtulma şansı yoktur.

GD, yanlış fiyatlanmış altı adet portföyü pazarlamakla kendi kuyusunu kendisi kazmış olur. Mülk Sahip‘leri (MS) haftanın bir günü aranırsa, GD sadece problemli insanlarla uğraşmak zorunda kalır ve kendi sonunu hazırlar.

Eğer MS piyasa analizi ile verilen fiyatın düşük olduğunu belirtirse, sadece gülünüz; kesinlikle MS ile tartışmaya girmeyiniz. Bizim işiniz aday yaratmak; sadece yeni bir MS ile görüşeceksiniz.

“Piyasa Analizi” yerine, “Karşılaştırmalı Market Analizi” kesinlikle demeyin. Mülk Sahibi ile “karşılaştırma” kelimesi yüzünden tartışmayınız.

GD’nin görevi, bazı MS’lerinin düşündüğü gibi, mülkü piyasasının üzerinde satmak değil, malın piyasasında işlem yapmaktır. MS‘leri bunun kolay olduğunu düşünür. Ancak MS‘ne anlatılması gereken, malın piyasasında dahi işlem yapılmasının büyük bir emek ve tecrübe gerektirdiği, sadece çok sayıda aday yaratılırsa mülkün satış şansı olduğudur. Elbette ki, fiyatın doğru belirlenmesi de bu faktörlere eklenmelidir.

Karşınızdaki aday motive olmamış ise diğerini yaratınız; bu sizi başarıya götürecektir. Kararsız müşterileri, ikna edemiyorsanız, daha fazla yormayın. Bu sizi zaman kaybetmekten kurtaracaktır.

Gayrimenkul işinde dalgalı bir piyasa bulunmaktadır. Piyasayı iyi analiz eden GD’ler piyasa çıkarken de ve düşerken de kazanmaktadır.

Unutmayın gayrimenkul piyasası benzersiz malların pazarlandığı DALGALI bir piyasadır. Kesinlikle mülk sahibi ile yapılan ilk görüşmeden fiyat vermeyiniz. Analiz yapacağınızı ve ikinci görüşmeden kendisi ile paylaşacağınızı belirtin.
“Adil Piyasa Değeri” gayrimenkulün doğru zamanda ve bu fiyata satılmasını sağlamak için doğru adımların atılması önemlidir!

“Acil Piyasa Değeri” olduğunu düşündüğünüz mülk için MS ile yapacağınız sözleşme ile satışa ulaşmanız ve para kazanmanız ise kaçınılmazdır.

 

 

 

GAYRİMENKUL PİYASALARI

 

Taşınmaz mülk haklarını para gibi diğer varlıklarla değiştirmek isteyen bireylerin etkileşimi.  Piyasada yalnızca alıcı ve satıcılar değil, aynı zamanda değerlemeciler, emlak komisyoncuları, kiraya verenler, ipotek kredisi verenler, proje geliştiriciler ve yatırımcılar da yer alır.

Taşınmaz mal pazarının alt piyasaları şunlardır:

Konut Piyasası; Mesken niteliğinde daire, villa, dubleks, vb

Ticari Piyasası; Mağaza, dükkan, iş merkezi, vb.

Sanayi Piyasası; Fabrika, tesis, vb.

Tarımsal Piyasa; Arazi, sera, vb.

Özel Amaçlı Piyasa; Özel amaçlı, otel-turizm, eğlence merkezi.

Mülk pazarında ”arz”; işgücü ve üretim maliyetlerinin sabit kaldığı varsayımı altında, belli bir dönem içerisinde bir pazarda muhtelif fiyatlar üzerinden satışa veya kiralamaya çıkartılan mülkiyet haklarını temsil eder.

Mülk pazarında “talep”; belli bir fiyattan veya kira düzeyinden ihtiyaç duyulan taşınmaz miktarını ifade etmektedir. Talep ise, nüfus, gelir gelecekteki fiyatlar ve tüketici tercihleri gibi diğer etkenlerin sabit kaldığı varsayımı altında, belli bir dönem içerisinde bir pazarda muhtelif fiyatlardan belirli tipteki mülkiyet hakları için talepte bulunması olası alıcılar ve kiracıların sayısından oluşmaktadır.

Taşınmaz mülkiyeti (gayrimenkul) pazarının özellikleri aşağıdaki gibi özetlenebilir:

  • Pazarlanmasının daha uzun zaman gerektirmesi dolayısıyla daha uzun bir teşhir süresi gerektirmesi
  • Spot (malların anında satılacağı) piyasanın yokluğu
  • Likiditesinin düşük olması
  • Gayrimenkullerin niteliği ve çeşitliliği
  • Gayrimenkul piyasalarının niteliği ve çeşitliliği

Taşınmaz mal piyasasının etkinliğinin az olmasının sebepleri şunlardır;

  • Gayrimenkullerin değerinin sübjektif olması,
  • Her taşınmazın kendine özgü olması,
  • Bir kez belli bir yere bağlanan kaynakların taşınamaması,
  • Yatırımdan zarar etme ihtimali,
  • Yeni yer arama ve bulma sürecinin pahalı ve zaman alıcı olması,
  • Taşınmaz devrinin masraflı olması,
  • İnşaat sektörünün değişen talebe cevap vermekte yavaş olması,
  • Piyasaların lokal olmasından dolayı alıcı ve satıcıların piyasa bilgilenmelerinin eksik olması,
  • Taşınmaz malların kolay alınıp satılan mallar olmaması,
  • Kullanım biçiminin çok uzun sürede değiştirilebilmesi.

 

Gayrimenkullerin bu tür olumsuzluklarının yanında ekonomik krizlerden en az etkilenmesi, üretilemeyen bir mal olması, enflasyon karşısında yatırımcıların birikimlerini koruması ve enflasyonun üzerinde bir kazanç sağlaması, nüfus artışı, göç, imar planları, kamulaştırma, konut açığı, planlı arsa üretiminin yeterli olmaması gibi nedenlere bağlı olarak çok ciddi rantlar sağlayabilmesi nedeniyle yatırımcıların bu araçlara olan eğilimleri artmaktadır.

Hele Türkiye gibi diğer yatırım araçlarının derinliği olmayan ve spekülatif hareketlere açık olan ülkelerde bu eğilim daha da artmaktadır.

 

TÜRKİYE’DE GAYRİMENUL PİYASALARI

 

Ülkemiz hızlı nüfus artışı ile hızlı şehirleşmenin birlikte yaşandığı bir ülkedir. Bu iki olgu ile zaten var olan konut açığı birleşince sorun üstesinden gelinemeyecek boyutlara ulaşmakta, imar ve iskana aykırı yapılaşma gün geçtikçe artmaktadır.

Konut ve ticari taşınmaz finansmanında gelişmiş ülke uygulamaları incelendiğinde sermaye piyasalarının fon toplamada en önemli kaynak olarak ortaya çıktığı görülmektedir.

Türkiye’de konut sorunu gerek ekonomik gerekse sosyal açıdan ele alındığında, esas sorunun arz talep dengesizliğinden kaynaklandığı görülmektedir. Arz yönlü mali teşviklerle menkul kıymetleştirmenin desteklenmesi şarttır.

Türkiye’de yıllardan beri süre gelen istikrarsız bir ekonomi, yüksek enflasyon ve reel faiz oranları nedeniyle uzun vadeli borçlanmanın mümkün olmaması, diğer bir deyişle bankaların verdiği konut kredisi vadelerinin yeterince uzun olmaması nedeniyle kredi kullanarak konut sahibi olmak isteyen hane halklarına uygun ödeme şartları sunulmamış ve orta-dar gelirli kesim konut almak için kendi tasarruf ve imkanlarını zorlamak durumunda kalmıştır.

Bu sektör GSMH’ dan da yüzde 12, kayıt dışı ekonomiden de tahminen yüzde 30 civarında pay almaktadır. Yani önemli ölçüde istihdam sağlamakta ve ekonominin lokomotif sektörleri arasında yer almaktadır.

 

TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜN BAŞLICA SORUNLARI

 

Bu sorunlar aşağıdaki gibi sıralanabilir;

  • Mevcut konut açığı,
  • Şehir planlamasının etkili olmaması,
  • İmarlı arsa ve alt yapı planlama eksikleri,
  • Gayrimenkul sektörüne ilişkin istatistiklerin yetersizliği,
  • Kaçak yapılaşma,
  • Metropol kentlerin değişimden daha hızlı etkilenmesi,
  • Metropollerde kontrolsüz imar hareketlerinden doğan gecekondu alanları,
  • Üniversitelerde akademik çalışmalarda gayrimenkul konusuna gerektiği kadar yer verilmemesi,
  • İnşaat üretiminde proje ve imalat sırasındaki denetim eksikleri.

Devletin özellikle gecekondu işgali altındaki Hazine arazilerin de kaybı 20-25 milyar dolar düzeyindedir.

Gecekondu bölgeleri rehabilitasyonunda TOKİ, Milli Emlak, Bayındırlık Bakanlığı ve yerel yönetimlerle arsa üretimi hakkında GYO’larının proje geliştirme, organizasyon, yönetim, menkul kıymetleştirme ve finanslarıyla pilot bölgelerde uygulanmak üzere çözüm modeller üretebilirler.

 

TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜNÜN DİNAMİKLERİ

 

Gayrimenkul sektörünü canlandıracak dinamikler şunlardır;

  • Hızlı nüfus artışı,
  • Konut yenileme talebi,
  • İstihdam sorunu,
  • Kırsal kesimlerden kentlere göç,
  • Gayrimenkul Türkiye’de güvenli ve popüler bir yatırım aracı olarak görülmektedir,
  • Türkiye’nin dinamik yapısı ve cazip demografik özelliklerinin dikkat çekici olması,
  • 2004 yılından itibaren sektörde canlanma gözlenmekte olması,
  • Düşük enflasyon ve düşük reel faiz oranlarının oluştuğu bir ortamda, emlak piyasasının alternatif yatırım aracı olarak dikkat çekmesi ve mortgage gibi modellerin hayata geçirilmesinden sonra piyasanın olumlu etkilenecek olması, (Uzun vadeli konut kredilerinin GSYH içindeki payı Türkiye’de %0,5 iken ABD %53 ve AB %39 diğer gelişmekte olan ülkelerde ise %5-15 aralığındadır.)
  • Uzun vadeli yatırım anlayışına sahip olan ve yüksek risk bilinci taşıyan özel emeklilik fonlarının Türkiye’deki gelişimi piyasadaki kurumsal yatırımcı talebini arttıracaktır.

 

1923-1950 Dönemi

Bu dönemde başkent Ankara’nın konut sorununun çözümüne ve memur konutları yapımına önem verilmiştir.

Kentleşme Dönemi (1950-1963)

Kentleşmenin hızlandığı, gecekondu sorunun başladığı bu dönemde, konut üretimini arttırmak için yeni yapılan konutlar 10 yıl süreyle bina vergisinden bağışık (muaf) tutulmuş ve bireysel kredilerle konut edinimi özendirilmiştir.

1958 yılında, bölge, şehir, kasaba ve köylerin planlaması, konut politikaları belirlemek ve uygulamak, konut yapmak veya yaptırmak, yapı malzemesi konularıyla uğraşmak, afetlerden önce ve sonra gerekli önlemleri almak, kentsel alt yapıyı gerçekleştirmek amacıyla İmar ve İskan Bakanlığı kurulmuştur.

Planlı Dönem (1963-1980)

Devlet Planlama Teşkilatı’nın kuruluşu ve hazırlanan kalkınma planları ile ülke yeni bir döneme girmiştir. Planlı dönemde, arsa fiyatlarındaki aşırı artışı önleyebilmek amacıyla devlet tarafından ucuz arsalar alınması ve bu arsaların altyapı tesisleri yapılarak konut, sanayi ve turizm alanları için 1969 yılında Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü kurulmuştur.

Ara dönem (1980-1984)

Kentsel konut açığının en yüksek düzeye ulaştığı, yatırım kaynaklarının konuta değil, daha çok imalat, enerji ve ulaştırma sektörüne yöneltildiği bu dönemin en önemli özelliği 2,5 yıl yürürlülükte kalan ve tam anlamıyla uygulanamadan yürürlükten kalkan 2487 sayılı Toplu Konut Yasası’nın 1981 yılında çıkarılmasıdır.

Liberal Dönem (1984 ve sonrası)

Bu dönemde devletin konut politikası toplu konut yönünde ağarlık kazanmıştır. 1984 yılında 2985 sayılı Toplu Konut Yasası kabul edilmiştir. Bu yasa ile konut kredisi veren kurum ve kuruluşları bünyesine alan ve genel bütçeden bağımsız olan Toplu Konut Fonu kurulmuştur. 2001 yılında 4684 sayılı kanun ile bu fon yürürlülükten kaldırılmıştır.

SPK tarafından 1992 yılında varlığa dayalı menkul kıymetler ile ilgili çıkarılan tebliğiyle, menkul kıymetleştirme konusunda adım atılmıştır.

Konut sektörüne sağlanan kaynaklar (vergiler), kaynak dağıtımındaki yanlışlar (kişilerin değil inşaatların kredilendirilmesi), stratejik planlama hataları (konut satın alma istemi hacminin dikkate alınmaması), kalıcı ve sürdürülebilir mekanizmaların (menkul kıymetleştirme), kurulamaması, ekonomik istikrarsızlık ve hükümetlerin taşınmaz ile ilgili popülist politikaları (hazine arazilerinin satışı, gecekondu politikaları, Orman Kanunu 2/B uygulamaları, 50 yılda yirmiye yakın imar affı) gibi nedenlerle konut finansmanı Türkiye’de hala çözülememiş bir sorundur.

 

Gayrimenkul Danışmanı Ofisini Nasıl Seçmeli?

“BİNLERCE KİLOMETRELİK BİR YOLCULUK TEK BİR ADIMLA BAŞLAR.”

-Lao Tzu

İş yaşamı bireyin tüm yaşantısını ve kişiliğini etkiler. İnsanın toplumdaki sosyal yerini, yaşayış biçimini, giyimini, çalışacağı yeri ve çalışma saatlerini belirler; tutum ve düşüncelerini, amaç ve değerlerini, hayat görüşünü ve politikasını etkiler. İş, bireyin, sadece bir geçim aracı değil yaşamak, çalışmak, bedensel ve zihinsel faaliyet ihtiyacını karşılayan önemli bir etkinliktir. Bir insanın kendisine uygun bir iş seçmesi, onun daha başarılı olmasını ve topluma daha çok katkıda bulunmasını sağlar, iş verimini de arttırır.

Ofis seçimi tamamen “kişinin kendisini tanıması” ile doğru orantılıdır. Her ofisin, kurumsal ya da lokal olsun kendi kişiliği vardır. İş hayatında mutlu çalışabilmek ve başarılı olabilmek için mutlaka seçeceğimiz ofis ile kendi kişiliğimizin birbirini tutması gerekmektedir.

Bu sektörde de çok marka ve ofis olduğu için çok şanslıyız.

mesajı (3)

OFİS SEÇİM KARARINI ETKİLEYEN FAKTÖRLER

* KURUMSAL MARKA MI? LOKAL EMLAK FİRMASI MI?

Ben kurumsal marka ile çalışmayı tercih ettim. Bizim işte eğitim önemli. Sistem ve standartlar önemli. Müşteriler bize değil, onlara sağladığımız, temsil ettiğimiz standartlara sadık.

Benim gibi, kurumsal bir marka ile çalışmayı tercih ederken bakılması gereken kriterler olduğunu unutmayın.  Marka Türkiye’ye ne kadar yayılmış? Piyasadaki bilinirliliği ve imajı nedir? Kaç emlak danışmanı var? Teknolojiyi ne kadar kullanabiliyor? Sistem alt yapısı sağlam mı? Eğitim desteği nedir? Bize ve müşterilerimize katkısı olur mu?

* OFİS BROKERININ KARAKTERİ

Gerek kurumsal gerekse lokal emlak ofisi olsun, hepsinde bir broker mutlaka olmalı. Broker, yatırımcı olabilir, emlak ofisini kuran, açan kişi olabilir, bu işin satış kısmından gelip işini büyütmek isteyen biri olabilir. Sonuçta o bir kurucudur. Ofisini de kurarken şayet kurumsal bir markayı temsil ediyorsa, o markanın standartlarına uyarak hareket eder. Fakat neden bütün ofisler farklı farklıdır, madem standartlar aynı ise. Çünkü, ofisi farklı kılan brokerın karakteridir. Broker, danışmanları seçer ve genelde de kendi karakterine yakın seçer. Bu yüzdendir ki, ”Broker ne koku yayarsa ofis öyle kokar”.

Disiplinli ofisler, ticari ofisler, tamamen iş odaklı ofisler, insani duyguları ön planda tutan ofisler, eğitim odaklı ofisler, sosyal aktiviteye önem veren ofisler… O kadar çok ofis çeşidi var ki.

Ofis seçerken hedeflediğiniz ofisten broker ile görüşmeden önce, bir danışman ile görüşüp ofis hakkında bilgi almanızı tavsiye ederim.

* OFİSİN YAŞADIĞINIZ YERE YAKIN OLMASI

Bu faktör benim için çok önemli. Uzmanlık bölgesinin ya evimize ya da ofisimize (aslında ikisi aynı anda olsa ne güzel olur) yakın olması bu işte çok önemli. Ben ofis kullanmadığım için evimi ofis olarak kullanıyorum. Aslında daha rahat ediyorum. Telefon konuşmalarımı daha rahat yapıyor, daha verimli sessiz ortamda raporlarımı hazırlayabiliyorum. Kendimi evimde ofisten daha rahat hissediyorum.

* OFİSİN UZMANLIK BÖLGESİNE YAKIN OLMASI

İtiraf ediyorum, Ah keşke öyle olsaydı dediğim zamanlarım oldu. Çok önemli. Uzmanlık bölgem Kurtköy-Pendik, ofisim Şişli.

Seçtiğim ofis uzmanlık bölgemde olsaydı, kesinlikle işimde daha başarılı olurdum. Ofisin uzmanlık bölgenizde olması, birçok avantaj sağlıyor. En azından sahada tek olmazdım. Takım arkadaşlarımın desteğini her zaman anında hissedebilirdim. Ofisin porföyleri, çoğunlukla uzmanlık bölgesine ait olacağından işlem hacmimi, yapacağım paylaşımlarla daha da arttırabilirdim. Hiçbir toplantıyı veya etkinliği kaçırmazdım. Sadece kendi gücümü değil, ofisimin ve markamın da gücünü, daha rahat  müşterilerime gösterebilirdim.

* OFİSİN EĞİTİME ÖNEM VERMESİ

Benim ofis seçimimde en önemli faktör. Ofiste eğitim ve kişisel gelişim imkanlarının bulunması işimizde gelişmemizi sağlar. Her marka zaten işe başlayan yeni danışmanlara bir eğitim veriyor. Ofis içi tecrübe paylaşımları ve temel eğitimler dışında,  satış, pazarlama, teknolojinin kullanımı, internet, sosyal medya yönetimi, hukuk, davranış gibi periyodik olarak tekrarlanan mesleki gelişim eğitimleri de olmalı. Kendini geliştiren bir brokerınız olmalı. Brokerlar da aynı bizler gibi eğitimleri takip etmeli, katılmalı.

Ben bu konuda çok doğru bir ofisteyim.

* OFİS BROKERI EMLAK DANIŞMANLIĞI ALTYAPISINA SAHİP OLMALI

Sektörde açılan çoğu ofisin brokerı maalesef birer yatırımcı. Bu kişiler, bu sektörün hızla geliştiğini görüp, emlak danışmanlığı altyapısına sahip olmadan ofis açıyorlar. Gayrimenkul konusunda eğitim vermeyi bilmiyor. Ben ofis seçerken buna da çok dikkat ettim. Özellikle 2-3 senesini dolduran danışmanlar için bu konu çok önemli. Broker, danışmandan bir adım önde olmalı.

* OFİS BROKERI İYİ BİR YÖNETİCİ OLMALI

Çoğu ofisin brokerı ofis yönetmeyi bilmiyor. Özellikle sahada başarılı satışlar yapan ve daha sonra kendi ofisini açan brokerlar, insan yönetmekte zorlanıyor, koçluk yapmakta başarılı olamıyorlar. İyi bir satıcı olmak asla iyi bir yönetici olmak anlamına gelmiyor. Bir broker mutlaka, takımını yönetmek, ofis içi motivasyon sağlamak, ofis içi standartlar oluşturmak, sistem kurmak, iş takibi yapmak, iş ortaklarının performansını takip etmek gibi temel konularda yeterli olmalı. Ofis yönetimi, bu işte çok önemli. Bu işi broker yapamıyorsa (sahada satışlarına devam ediyorsa), mutlaka ofisin bu konularda yeterli bir ofis yöneticisi ya da ofiste duran bir ortağı olmalı.

* OFİSİN STANDARTLARI, KURUMSAL BİR KİMLİĞİ OLMASI

Ofisin, ofis içi dekorasyon, personelin giyimi, dökümanlar (antetli kağıt, sunum dosyaları,…), iş akışı, raporlama, vb.  konularda standartları olmalı. Bu ofisin anayasası gibidir. Ofis nasıl çalışıyor? Portföyleri sözleşmeli mi? Satış destek faaliyetleri, pazarlama programları var mı?

* OFİSİN BAŞARILARI

Benim için, bu faktör de çok önemli. Başarılı iseniz sizi daha ileriye götürecek başarılı bir ofis ile yol almalısınız.  Ofisin yıllık performansı nedir? Bağlı olduğu markada dereceleri var mı? Bir ofis ne kadar güçlü ise, sizin de yükselmeniz o kadar kolay olur.Ofis içinde başarılı danışmanlar var mı? Çalışma arkadaşlarımız hem ortam huzuru hem de bizim gelişimimiz için çok önemlidir.

SONUÇ, tatmin edici bir ofiste çalışmaya başlarsanız emlak kariyer basamaklarını hızlı ve rahat bir biçimde çıkarsınız. 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Emlak İşinde Bölge Uzmanı Nasıl Olunur?

BÖLGE UZMANI OLMAK İÇİN NELER YAPTIM?

Terzi dükkanlarıyla dolu caddede terzilerden biri dükkanına şöyle bir tabela asmış: “Dünyanın en iyi terzisi”.

Bunu gören bir başka terzi de rekabet için tabela yazdırmış: “Evrenin en iyi terzisi”.

Gerçekte en iyi terzi olan adam da bir tabela asma ihtiyacı duymuş ve tabelaya yazdırmış: “Caddenin en iyi terzisi”.

“Caddenin en iyi terzisi” ne kadar dar bir anlam değil mi? Fakat; “Dünyanın en iyi terzisi” ve “Evrenin en iyi terzisi”nin bulunduğu caddenin en iyi terzisi iseniz onlardan bile iyisiniz demektir.

mesajı (2)

1) ÇALIŞTIĞIM BÖLGENİN HARİTASINA SAHİP OLDUM

Haritamı asla yanımdan ayırmıyorum. Nerede ne var? O kadar çok öğrenilecek bilgi var ki? Sokak ve cadde isimleri, apartmanların isimleri, okullar, hastaneler, alışveriş merkezleri, ulaşım imkanları, yeni yapılan projeler, …. Apartmanlar kaç katlı, kaç daire var? Kimler yaşıyor?… Bölgem hakkında edindiğim bilgileri sürekli not alıyorum.

2) MUHTARLARLA TANIŞTIM

Düzenli olarak onları ziyaret ediyorum. Bazen yardım edilecek aileler olduğunda beraber çalışmalar yapıyoruz.

3) BÖLGEMDEKİ EMLAKÇILARIN LİSTESİNİ OLUŞTURDUM

O kadar çok ki, ama zamanla tanıdıkça kim etik çalışıyor öğrendikçe liste küçüldü. Listemde kayıtlı kişilerle düzenli olarak görüşüyorum.

4) BÖLGEMDE UZMANLIK KONUMU SEÇTİN

(arsa-konut-ticari-turistik tesis-diğer)

Uzmanlık bölgem Kurtköy Pendik, yeni gelişmekte olan konut bölgesi. Yakınlarında sanayi bölgesi olmasına rağmen ben konut çalışıyorum. Sadece tek bir konuya odaklanmak başarıya ulaşmamı kolaylaştırdı. Her çeşitten biraz olsun mantığı bu işte zor. Tıpkı diğer işlerdeki gibi (doktor, avukat, öğretmen…) bir konuda uzmanlaşmaya, kendimi geliştirmeye odaklandım. Son bir senedir bölgemde ticari hayatın da hızlanmaya başlaması ile beraber gene bölgem sınırları içinde ticari (dükkan, ofis katı, plaza) ile de ilgilenmeye başladım. Bununla beraber unutmayın ki, tek başınasınız ve her portföy ciddi şekilde çalışmayı gerektiriyor.

5) BÖLGEMDEKİ İNSANLARI TANIYORUM, KENDİMİ TANITIYORUM

Bölgem sınırları içerisinde kendimi tanıtmak adına esnaf ziyaretleri yapıyorum. Ofis yerine pastane, kafe gibi yerleri kullanıyorum. İşlem kapamalarımı, iş görüşmelerimi ofis yerine buralarda yapıyorum. Ofis kullanmadığım için evrak ve ofis işlerimi de çoğu zaman buralarda yapıyorum. Günde min. 20 adet kartviziti tanıştığım kişilere veriyorum. (benzinci, kuaför, kasap, taksi şöförü… herkes benim ne iş yaptığımı bilsin istiyorum)

6) SAHADA ZAMAN GEÇİRİYORUM.

Ofis toplantılarına, eğitimlere eksiksiz katılın. Bunun dışında asla ofis kullanmıyorum. Dışarıda renkli yaşam varken niye kapalı ortamda zaman geçireyim ki? Bizlerin işyeri ofisimiz değil, uzmanlık bölgemiz. Başarılı bir emlak danışmanı ofiste boş yere zaman kaybetmez.

7) BÖLGEDE DÜZENLİ OLARAK PAZAR ANALİZİ ÇALIŞMASI YAPIYORUM

Bölgem site bölgesi olduğu için, çok site var. Her site hakkında bilgi sahibi olmaya çalışıyorum. O siteye hangi gayrimenkul danışmanları çalışıyor mutlaka biliyorum. Ekspertiz raporu hazırlarken kimin uzmanlık sitesi ise ondan destek alıyorum.

Doğru fiyat bizim işte çok önemli, satışı kolaylaştırır. Normal satış fiyatının %20-30  altında olan fiyatlı ürünler telefonlarınızın daha çok çalmasına neden olur. Kar yağsın, tatil olsun, kriz çıksın farketmez alıcı mutlaka sizi bulur.

8) GAYRİMENKUL DANIŞMANLIĞI SADECE YER GÖSTERMEK DEĞİL.

Bölgemdeki emlak pazarının hareketliliğini de takip ediyorum. Pazarı etkileyen olumlu ve olumsuz unsurlar neler? Yeni başlayan inşaatlar neler? Kimler bu bölgede yaşamayı seçiyor? Arz-talep dengesi…

9) BÖLGEMİ ASLA BOŞ BIRAKMIYORUM.

Bu iş süreklilik ve sabır ister, hemen öyle bir haftada bir ayda sonuç alamazsınız. Çalışma planım var, ona uyarak bölgemde zaman geçiriyorum.

TANJU HAN

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Emlak Alıcılarının Dikkatini Nasıl Çekeriz?

BİNLERCE İLAN ARASINDAN ALICILARIN DİKKATİNİ ÇEKİP, GERİ DÖNÜŞÜM SAĞLAMAK KOLAY GİBİ GÖRÜNSE DE EPEY ZAHMETLİ BİR İŞ.

mesajı

  1.  İLAN GÜNCEL VE DOĞRU BİLGİLERDEN OLUŞMALI.

* Fiyattan metrekareye, oda sayısından semtine kadar ilan içeriğindeki tüm bilgilerin doğruluğundan emin olun.

* Temsili bilgiler ve fotoğraflar kullanmayın.

* Satışı (tapu işlemi biten) veya kiralaması (kontrat işlemi biten) gerçekleşen ilanları aynı gün yayından kaldırın.

  1. İLGİ ÇEKİCİ VE BİLGİLENDİRİCİ BAŞLIK KULLANIN.

* İlan başlığı, bir ilan için en önemli bölümdür. Tüm internette ilanınız ilan başlığı ile görüntülenir. İlan başlığı ne kadar iyi, doğru ve açıklayıcı olursa, bulunması o kadar kolaylaşır, o kadar kısa sürede sonuç alırsınız.

* Başlıkta gayrimenkulün en dikkat çekici yönüne odaklanın.

Alıcıların, gayrimenkulünüzü hangi kelimelerle aratabileceklerini iyi düşünün.

Mesela Kurtköy’de satılık bir villanız var. Düşünmeniz gereken tek şey ben böyle bir villayı arayacak olsam hangi kelimeler ile ararım? Alıcılar, Google, Yahoo, Sahibinden.com gibi sitelerde arama yaparken öncelikle, aradıkları ilanın genellikle en belirgin özelliklerini belirtirler.

Örneğin: “4+1 Çeşme villa” diye arattıklarında, ilan başlığında bu kelimelerin geçtiği ilanlar ilk sıralarda yer alır. Eğer başlığınıza satılık villa yazarsanız ilanınız diğer satılık villalar içinde kaybolur! Fakat ilan başlığınıza  İzmir Çeşme 4+1 210m2 Havuzlu Dubleks Villa  derseniz, ilanınız en kısa sürede bu özellikte yer arayan kişilerin dikkatini çekecektir.

* İlan başlığında Yazım hatası yapmamaya özen gösterin.

* Markanızı ya da firmanızı başlıkta  belirtmenin bize bir faydası yok.

Kendimiz ya da markamız hakkında bilgiyi açıklama kısmında yapabiliriz.

* Alıcılar hiçbir zaman “süper”, “muhteşem”, “satılık” gibi kelimelerle arama yaptırmaz. Başlık alanını bu kelimelere harcamayın.

  1. İLANA AİT EN AZ 10 KALİTELİ FOTOĞRAF YAYINLAYIN.

Satılan ürün ne olursa olsun, görsel etki daima ön plandadır. İlanımızı inceleyen alıcının ilk dikkatini çeken şey fotoğraftır.İnternetteki ilanlarımızda ne kadar yüksek kaliteli fotoğraflar kullanırsak, bölgemizdeki birçok gayrimenkul ilanı arasından kolayca farkedilir hale geliriz.

* Kaliteli, ürünü çeşitli açılardan gösteren ve temsili olmayıp gerçek, ürüne ait fotoğraflar alıcıyı cezbetmek için önemli bir unsurdur.

* Salon ve odaları olabildiğince geniş açıyla çekin gösterin.

* İlan fotoğrafı çekerken gün ışığını arkanıza alın, fotoğraflarınız daha kaliteli olsun.

* Fotoğraf alanında logo, web site, iletişim gibi bilgileri içeren görseller yayınlamayın!

* Fotoğraf sıralaması, site içinde ise siteye ait fotoğraflar, gayrimenkule ait binanın dış fotoğrafı, iç fotoğrafı, daireye ait giriş, salon, mutfak, banyo, odalar, daire içinden dışarıya ait manzara olabilir.

  1. AÇIKLAMA YAZARKEN SADECE O İLANA AİT BİLGİLERİ PAYLAŞIN.

Kendinizi ev arayan kişinin yerine koyun. Gerçekten aradığınız hangi bilgiler olurdu?

Cevap: Sadece o gayrimenkule ait bilgiler!

* Pazarlanan gayrimenkule ait önemli olduğunu düşündüğünüz gayrimenkule değer kazandıran manzara, peysaj özellikleri, ulaşım kolaylığı, otopark avantajı, sosyal imkanlar, konum, gayrimenkul içinde bulunan ekstra ürünler (gömme dolap, klima, ankastre ürünler…) gibi özellikleri belirtmek ilanı daha çekici yapar.

* Gayrimenkulün temel özelliklerini listeleyin: Yatak odası sayısı, Banyo sayısı, Balkon, Garaj, Kiler, Geniş Salon

* Potansiyel müşterileri doğru reklama yönlendirin. Örneğin, çocuklu aileler için ”Okula Yakın” , sağlık çalışanları için ”Hastane Arkası” , avukatlar için ‘’Adliyeye Yakın’’ gibi ilanlar müşterilerin dikkatini çeker.

* Arka arkaya standart büyüklük ve karakter yazmak yerine, farklı renk kullanarak, önemli özelliklerin altını çizerek, farklı büyüklükte yazılan açıklayıcı metinler alıcıları daha fazla etkileyebilir.

* Anahtar kelimeleri öğrenin. Müşterinin dikkatini çekmek ve talebi artıracak açıklayıcı kelimeler kullanın.

Çekici, Büyüleyici, Harika, Klasik, Hoş, Nefis, Kusursuz, Lüks, Muhteşem, Benzersiz, Eşsiz

Örneğin, “harika boğaz manzaralı”, ”deniz kenarında lüks villa”.

Şirin Meşe mutfaklı Keyifli Amerikan banyo, Romantik gibi kelimeler müşterileri çeker. Evi seçen çoğunlukla bayan olduğu için, bayanları çekebilen ilan vermeyi unutmayın.

Bu fırsat kaçmaz, en ucuz, en değerli, kelepir, vs. gibi tabirler potansiyel müşterilerin bakış açısını olumsuz etkileyecektir.

* İletişim bilgilerinizi (iş numarası, cep numarası, e-posta adresi)  doğru ve tam olarak eklemeyi unutmayın. Potansiyel müşterilerinizin sizinle kolay temasa geçebilmelerini sağlayın.

* İlanınıza benzer başka ürünleriniz varsa onların da linklerini eklemek harika sonuçlar ortaya çıkarabilir.

TANJU HAN

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Başarılı Satışın Şifreleri Nedir?

PORTFÖY NASIL PAZARLANIR? 

Kapalı (sözleşmeli) portföylere sahip olmak demek, artık marketimizde pazarlanabilir bir ürün var demektir. Ama ya pazarlayamazsak? Her birimizin yetki belgesinin süresinin sonuna yaklaşılmasına rağmen, uzun süredir satışını gerçekleştiremediği o kadar çok ürünü olmuştur ki.

mesajı (1)

İtiraf etmeliyim ki, benim en zayıf olduğum konulardan biri. Yapamadığımdan değil elbet. Ama pazarlama çok zaman alan ve ciddi çalışma gerektiren bir konu. Ofisimin bölgem dışı olması sebebiyle, tek olmam daha çok çalışmamı gerektiriyor. Bazen bunalıyorum. Ama hep ne diyoruz:

MAZERET YOK!

İşimiz maalesef, doğru fiyatlandırılmış, pazarlanabilir, kapalı (sözleşmeli) portföyler almakla bitmiyor. Şimdi sırada, bir de bunları pazarlayabilmek için pazarlama stratejileri geliştirmek ve onları da doğru kullanmak var. Bununla beraber, Emlak Danışmanlarının işi sadece camlara branda asmak ve internetten ilan vermekten ibaret değildir.

1. PORTFÖY SUNUMLARI

Yeterince ilgi gören bir konutun satışı bir türlü başarıya ulaşmıyorsa, yaptığınız sunumları tekrar gözden geçirmelisiniz. Sunum esnasındaki tavırlar, giyim, evin temizliği, gösterme sırası, sunumun içeriği sunumun başarıya ulaşmasında önemli. Müşterinizi iyi tanımak için sınayıcı sorularınızı çok iyi sormalısınız. Beni arayan müşteri adayına neye ihtiyacı olduğunu, ben genelde telefonda soruyorum.

İstekleri veya ihtiyaçları ile eşleşmeyen ürünü sunmak başarı sağlamaz. Bizler için de boş zaman kaybı olur. Zaten hiçbir müşteri de böyle bir danışmanla çalışmak istemez. Pantolon yok, gömlek verelim olmaz.

2. İNTERNET YOLU İLE PAZARLAMA

Bir danışman için çok önemli bir pazarlama tekniği. Ama doğru kullanıldığında.

Eğer ilanınıza çok sayıda kişi bakıyorsa ve hiç iletişime geçmiyorsa bu durum ya fiyatla ya da ilandaki fotoğraf kalitesi ile ilgilidir. Eğer ilanınıza çok az kişi bakıyorsa da aynısı geçerli.

İnternetteki ilanlarımızda ne kadar yüksek kaliteli fotoğraflar kullanırsak, bölgemizdeki birçok konut ilanı arasından kolayca farkedilir hale geliriz. Fotoğraf kalitesi kadar açıklayıcı bilgiler ve doğru başlıklar da çok önemli. Ürünün özellikleri yanında ürüne değer kazandıran var ise, manzara, ulaşım kolaylılığı, otopark avantajı, sosyal imkanlar gibi diğer değer katan özelliklerini de belirtmek ilanı daha çekici yapar. Bu fırsat kaçmaz, en ucuz, en değerli, kelepir, vs. gibi tabirler potansiyel müşterilerin bakış açısını da olumsuz etkileyecektir.

Bugün, yaklaşık her 4 kişiden 3’ü satın aldığı veya kiraladığı gayrimenkulü internet üzerinden buluyor. Yani, emlak sektörünün yeni pazar yeri internettir.

3. SOSYAL PAYLAŞIM SİTELERİ

Emlak ilanlarımızı internet üzerinden sosyal paylaşım sitelerinde (Facebook, LinkedIn, Google+, Twitter, Tumblr) de yayınlayarak, etki çevremize, iş ortaklarımıza duyurabiliriz. Amaç çok kişiye ulaşmak.

Bugünlerde Video en beğenilen ve paylaşılan medya türü. Hazırladığımız portföy videolarını yayınlayabiliriz.

Facebook, eski ve yeni müşterileriyle bağlantı kurmak adına bizler için bulunmaz bir fırsattır. Diğer bütün pazarlama teknikleri gibi bunu da çok dikkatli ve doğru kullandığımızda işe yarar. Listemizdeki kimseyi sıkmadan, zamana yayarak paylaşımları yapmalıyız. Çok sık ürünlerimizi sergilemek listemizdeki arkadaş sayımızda azalmaya sebep olur.

Benim iki facebook hesabım var. Özelimle işimi ayırdım. Çok iyi de oldu.

4. BRANDA

Müşterilerin %20si afişten gelir. En etkili pazarlama şekillerinden biri olmakla beraber en yorucusu da olabilir, doğru kullanılmadığı takdirde. Gereksiz, yorucu sunumlar yapmadan önce, telefon ile ulaşacakları için sınayıcı soruları telefonda çok iyi sormalı.

5. MESLEKTAŞLARIMIZLA ETKİN İLETİŞİM

Özellikle sözleşmesini aldığımız ürünün bulunduğu bölgedeki meslektaşlarımızı ziyaret etmek ve onlara hem kendimizi tanıtmak, hem de ürünümüzün tanıtım dosyasını bırakmak çok faydalı bir çalışma. Unutmayalım ki, her müşteri internetten veya brandadan gelmiyor ve herkesin kendine ait etki çevresi var.

Hatta, mutlaka başka emlak firmaları olur ya da kendi takım arkadaşlarınız, portföyünüze getirip yakından tanıtın.

6. BÖLGEMİZDEKİ BENZER ÜRÜNLERİ TANIMAK

Ders gibi mutlaka, bizdeki portföye benzer portföylerin listesini, kimler tarafından temsil edildiklerini, artılarını ve eksilerini çıkartıp ezberlemek de çok başarılı sonuçlar çıkarıyor. Hatta gidip gezin. Belki bizim ürünümüz olmayabilir ama portföyümüzü gezen müşteriye rakip ürünü o öğrenmeden sunarsak, belki onu kaçırmamış oluruz. Belki sonucunda harika, paylaşımlı satış olur.

7. DERGİ, GAZETE, BİLBORD

Sözleşmesini aldığımız ürünün bulunduğu bölgedeki yerel gazete, dergiler ve bilbordlara ilanlar verilebilir. Daha da geniş müşteri kitlesine ulaşmak istersek, sektör dergileri, havayolu şirketlerine ait aylık dergileri, popüler gazeteleri kullanabiliriz.

8. BROŞÜR

Evin temel özelliklerinin belirtildiği iyi tasarlanmış bir broşürü, sözleşmesini aldığımız bölgede dağıtmak bize hem müşteri hem portföy kazandıracaktır.

Portföyün cinsine (fabrika, yalı, site dairesi, dükkan, depo, konak,…) göre o kadar çok pazarlama tekniği var ki…Her biri için o ürüne özel teknik geliştirmek gerekiyor.

MAİLİNG, AÇIK DAVET, KİŞİYE ÖZEL POSTALAMA, KAPI KAPI DOLAŞMA, YÖNLENDİRME TABELALARI…

Doğru sonuç için doğru pazarlama teknikleri önemli.

BU YAZININ VİDEOSUNU İZLEMEK İÇİN LÜTFEN TIKLAYINIZ…

TANJU HAN

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

%d blogcu bunu beğendi: