GENEL AÇIKLAMA
Tapu Kanununun 35.maddesinde 18.05.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 Sayılı Yasa ile yapılan düzenlemelerle, yabancıların Türkiye de taşınmaz tasarruflarına ilişkin önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliğin en önemlisi mütekabiliyet(karşılıklılık) ilkesinin kaldırılmış olmasıdır.Bu ilke kalktığı için sadece Bakanlar Kurulunca belirlenen ülke vatandaşları Türkiye de taşınmaz mal ve sınırlı ayni haklar edinebilecektir.
Şu belirtmek gerekir ki ,yabancıların taşınmaz tasarrufuna yönelik mevzuatta sıkça yapılan değişiklikler ile yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimine getirilen izin ve kısıtlamalar uygulamada çeşitli güçlükler yaratmaktadır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2012/12, 2013/05, 2013/13 ve 2013/14, 2013/15, 2015/5, 2017/4,sayılı genelgesi ile uygulamaya yön verilmiştir.
Konumuz gereği, yabancılık kavramına kısaca değinmek gerekirse; tabiiyet (uyrukluk), fertleri belirli bir devlete bağlayan hukuki ve siyasi bir bağdır. Bulunduğu ülkeye uyrukluk bağı ile bağlı olan kimse, o ülkenin vatandaşı sayılmaktadır. Dolayısıyla bulunduğu ülkenin vatandaşı olmayan kişi o ülke için yabancı sayılır. Buna göre mülteciler, vatansızlar (Haymatlos) ile özel statüye tabi yabancılarda (diplomatik temsilciler, yabancı görevliler g.b.) yabancı kavramına girerler.
YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TAŞINMAZ TASARRUFLARI
Birçok ülke gibi Türkiye’de, yabancı ülke vatandaşlarının taşınmaz iktisabını sosyal, ekonomik, egemenlik, güvenlik gibi çeşitli nedenlerle bazı şartlara tabi tutmuştur. Söz düzenlemelere göre, Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi için, öncelikle iki şartın yerine getirilmesi gerekmektedir. Bunlar;
a) Bakanlar Kurulunca belirlenen ülke vatandaşı olmak.
b) Kanuni sınırlamalara uymak.
BAKANLAR KURULUNCA BELİRLENEN ÜLKE VATANDAŞLARININ TAŞINMAZ TASARRUFLARI
Tapu Kanununun 35.maddesine göre, Bakanlar Kurulunca belirlenen listedeki ülke vatandaşları Türkiye de taşınmaz mal ve sınırlı ayni haklar(*)edinebilecektir. Listede yer almayan ülke vatandaşlarının miras dâhil Türkiye de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinme imkanı bulunmamaktadır.
1934 yılında yürürlüğe giren 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun günümüze kadar, yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin süre gelen karşılıklılık (mütekabiliyet )ilkesi 6302 sayılı Yasa ile kaldırılmıştır. Bakanlar Kurulu Türkiye de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinecek ülkeleri belirlerken Kanun gereği uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatleri esas alacaktır.
Bakanlar Kurulunca Belirlenen aşağıdaki ülke vatandaşları Kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla Türkiye de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebileceklerdir. Bu ülkelerin dışındaki ülke vatandaşlarının talepleri tapu müdürlüğünce reddedilecektir. Türkiye de taşınmaz edinimine izin verilen ülke vatandaşlarının işlemleri, ”adalarda ” (Büyükada, Bozcaada, Gokçeada v.b) edinimler dışında doğrudan tapu müdürlüklerince sonuçlandırılacak, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile yazışma yapılmayacaktır.
Tapu müdürlüğünce işlemleri doğrudan yapılacak olan ülke vatandaşları
Afganistan, Almanya, Amerika Birleşik Devletleri, Andorra, Angola, Antigua Ve Barbuda, Arnavutluk, Arjantin, Avustralya, Avusturya, Azerbaycan, Bahamalar, Bahreyn, Bangladeş, Barbados, Belarus, Belçika, Belize,Benin,Birleşik Arap Emirlikleri,Bolivya,Bosna-Hersek, Botswana, Brezilya, Brunei, Bulgaristan, BurkinaFaso, Burundi, Cezayir, Cibuti, Cat, Çek Cumhuriyeti, Çin Halk Cumhuriyeti, Danimarka, Doğu Timor, Dominika, Dominik Cumhuriyeti Cumhuriyeti, Ekvator Ginesi, Ekvator, El Salvador, Endonezya, Estonya, Etiyopya, Fas, Fiji, Fildişi Sahili, Filipinler, Filistin, Finlandiya, Fransa, Gabon, Gambiya, Gana, Gine, Gine Bissasu, Grenada, Guatemala, Guyana, Güney Afrika Cumhuriyeti, Güney Sudan, Gürcistan, Hırvatistan, Hindistan, Hollanda, Irak, Honduras,İngiltere, Iran, İrlanda, İspanya, İsrail, İsveç, İsviçre, İtalya, İzlanda, Jamaika, Japonya, Kamboçya, Kamerun, Kanada, Karadağ, Katar, Kazakistan, Kenya, Kırgızistan, Kiribati, Kolombiya, Komar, Kongo Cumhuriyeti, Kore (Güney), Kosova, Kosta Rika, KKTC, Kuveyt, Laos, Lesoto, Letonya, Liberya, Libya, Lübnan, Lihtenştayn, Litvanya, Lüksemburg, Macaristan, Madagaskar, Makedonya, Malavi, Malezya, Mali, Malta, Marsal Adaları, Mauritius, Meksika, Mısır Mikronezya, Moğolistan, Moldova, Monako, Moritanya, Mozambik, Myanmar, Mabibya, Nauru, Nijerya, Nijer, Nikaragua, Norveç, Orta Afrika Cumhuriyeti, Özbekistan, Pakistan, Palau, Panama, Papua Yeni Gine, Paraguay, Peru,Polonya, Portekiz, Romanya, Ruanda, Rusya Federasyonu, Samou, San Marino, Sao Tome ve Principele, Senegal, Şeysel Adaları, Sırbistan Cumhuriyeti, Sierra Leone, Singapur, Slovakya, Slovenya,Solomon Adaları, Somali, Sri Lanka, Saint Kitts ve Nevis,Saint Vincent ve Granadinler, Sudan, Surinam, Suudi Arabistan, Swaziland, Şili,Tacikistan, Tanzanya, Tayland, Togo, Tonga, Trinidad, Toboco, Tunus, Tuvalu, Türkmenistan, Uganda, Ukrayna, Umman, Uruguay, Urdun, Vanuatu, Venezuela, Vietnam, Yemen, Yeni Zelanda, Yeşilburun Adaları, Yunanistan (Sahil ve sınır illeri dışında olmak kaydıyla Türk aslından olanlar hariç ) Zimbabwe, Zambiya
(*) Sınırlı ayni hak: gayrimenkul rehni,irtifak hakları(intifa,üst hakkı,taşınmaz irtifakları,oturma hk,diğer irtifaklar)ve taşınmaz yükü(gayrimenkul mükellefiyeti) sınırlı ayni haklardır.
KANUNİ SINIRLAMALAR
TAPU KANUNU
Yabancıların Türkiye de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimine ilişkin en önemli düzenleme 2644 sayılı Tapu Kanunun 6302 Sayılı Yasa ile değişik 35.maddesinde yapılmıştır. Söz konusu Kanunun uygulamasına ilişkin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün muhtelif genelgeleri ile işlemlere yön verilmektedir.
Yabancıların taşınmaz ve sınırlı ayni hak ediniminde gerek kanundan gerekse kanuna dayalı olarak alınan Bakanlar Kurulu Kararı gereğince bazı sınırlamalar söz konusudur
Bunlar;
a) Alan ve oran sınırlaması
Bakanlar Kurulunca belirlenen ülke vatandaşlarının edinebileceği taşınmaz ve bağımsız sürekli hak (*) sınırı Türkiye genelinde kişi başına 30 Hektardır. (300.000 M2) Bu miktar Bakanlar Kurulu kararı ile iki katına 60 Hektara (600.000 M2) çıkarılabilmektedir. Edinilen taşınmaz ve bağımsız sürekli hakların toplam alanı özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün %10 (yüzde on) oranını aşamayacaktır. Kanuni ve akdi miras intikali de kısıtlama kapsamındadır.
Alan ve oran sınırlaması taşınmaz ve bağımsız ve sürekli haklar için söz konusu olup, şahsi, arzi ve diğer irtifak haklarında (intifa,oturma,geçit vs), taşınmaz yükünde alan ve oran sınırlaması söz konusu değildir.
(*) Bağımsız ve sürekli hak: 30 yıl ve daha fazla süreli olarak tesis edilen, taşınmaz olarak tapuya tescil edilen üst (inşaat) ve kaynak irtifak haklardır.
b) Bakanlar Kurulu kararı ile getirilen kısıtlamalar
Tapu Kanunu 35 maddesi gereğince, Bakanlar Kurulu, ülke menfaatlerinin gerektiği hallerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilmektedir.
Bakanlar Kurulu Kararı ile getirilen kısıtlamalar şunlardır;
aa) Türkiye ye sınır olan ülke vatandaşlarının taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi
bb) Adalarda taşınmaz edinimi
cc) Sit alanlarında taşınmaz edinimi
çç) Tarım alanlarında taşınmaz edinimi
dd) Yapısız taşınmaz edinimi
aa) Türkiye ye sınır olan ülke vatandaşlarının taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi
Gürcistan, Ermenistan, Azerbeycan, İran ,Irak, Suriye, KKTC ,Yunanistan, Bulgaristan Türkiyenin sınır komşularıdır. Bu ülkelerden KKTC vatandaşları için bir kısıtlama söz konusu olmayıp, Ermenistan ve Suriye vatandaşları Bakanlar Kurulundaki listede yer almadığından Türkiye de taşınmaz edinememektedir. Ayrıca Suriye vatandaşlarının tüm talepleri ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne sorularak sonuçlandırılmaktadır. Bu ülkeler dışındaki ülkelerden Gürcistan, Azerbeycan, İran, Irak, Bulgaristan ve Yunanistan vatandaşları kendi ülkelerine sınır illerimizden taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinememektedir. Buradaki sınırdan maksat kara sınırıdır.
bb) Adalarda taşınmaz edinimi
Adalar da (Büyükada, Bozcaada, Gökçeada v.b) taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinim talepleri, taşınmaza yönelik gerekli yazışmaların yapılarak olumlu sonuç alınmış olması halinde, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden (Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı) alınacak talimata göre yerine getirilecektir.
cc) Sit alanlarında taşınmaz edinimi
Taşınmazın sit alanında kalmış olması halinde, arkeolojik sit alanlarında; Kültür ve Turizm Bakanlığının ilgili taşra birimine, doğal sit alanlarında ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ilgili taşra birimine edinme talebinin mevzuatlarına uygunluğu sorularak, olumlu yanıt alınması halinde işlem yerine getirilecektir.
çç) Tarımsal nitelikli taşınmazlar
Yapılı veya yapısız tarımsal nitelikli, taşınmaz ediniminde (Tarla, bahçe, bağ,zeytinlik, evli bahçe, çiftlik,v.b) yabancı gerçek kişiden tapu müdürlüğünce taahhütname alınacaktır.Bu taahhütname ile birlikte Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı ilgili birimine uygunluk görüşü sorulacaktır. Buradan gelecek görüşe göre tapu müdürlüğünce işlem yapılacaktır. Görüş olumlu ise, işlem yapılacak, tapu kütüğünün beyanlar hanesine, ‘”iki yıl içinde projenin Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığına onaya sunulacağı veya onaylatılacağı’” yönünde kayıt düşülecektir. Edinim tarihi Bakanlığın ilgili birimine bildirilecektir. Tarımsal nitelikteki taşınmazların yapılı olması halinde de aynı usul uygulanacaktır. Edinim için düzenlenen resmi senede 2 yıl içinde geliştirilen projenin ilgili Bakanlığa sunulacağı veya onaylatılacağı, aksi halde tasfiye işlemlerine tabi olacağına ilişkin edinimi yapacak olan yabancı gerçek kişiden beyan alınacaktır.
dd) Yapısız taşınmaz edinilmesi
Tarımsal nitelikte olmayan yapısız taşınmazların ediniminde (arsa, v.b) taahhütname alınmayacaktır. İşlemleri gerçekleştirilmesi ile birlikte, tapu kütüğünün beyanlar hanesine iki yıl içinde projenin ilgili Bakanlığı onaya sunulacağı veya onaylatılacağına yönelik kayıt yapılacaktır.
Tarımsal nitelikte olsun veya olmasın taşınmazların beyanlar hanesine edinim sırasında konulmuş olan kayıtlar, Bakanlıktan projenin onaylandığına dair yazı gelmesiyle terkin edilmekte, bunun yerine yine beyanlar hanesine “projenin onaylandığına” dair kayıt yapılmaktadır.
Edinim için düzenlenen resmi senede 2 yıl içinde geliştirilen projenin ilgili Bakanlığa sunulacağı veya onaylatılacağı, aksi halde tasfiye işlemlerine tabi olacağına ilişkin yabancı gerçek kişinin beyanı alınacaktır.
ASKERİ YASAK BÖLGELER VE GÜVENLİK BÖLGELERİ KANUNU
Yabancı gerçek kişilerin Türkiye de taşınmaz tasarrufuna ilişkin en önemli kısıtlamalar 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu ile getirilen kısıtlamalardır. Bu Kanuna una göre Yabancıların taşınmaz tasarrufu açısından kısıtlama getirilen alanlar aşağıda gösterilmiştir.
Kara Askeri Yasak Bölgeleri: Bu bölgeler içinde yasaklama söz konusu olan alan ikinci derece askeri yasak bölgelerdir.Birinci derece askeri yasak bölgeler kamulaştırılacak alanlar olup,bu bölgede esasen Türk vatandaşlarının da taşınmaz edinimi söz konusu değildir.
2565 Sayılı Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri Kanunun 9.maddesi gereğince ikinci derece kara askeri yasak bölgelerinde yabancılar izin almadan geçici dahi olsa bölgeye giremezler, oturamazlar, çalışamazlar ve taşınmaz mal kiralayamazlar.
Güvenlik Bölgeleri: 2565 Sayılı Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri Kanununun 21.maddesi gereğince Güvenlik bölgeleri kamulaştırılabilecek alanlar olup, gerçek ve tüzelkişilere ait mallar kamulaştırılabilmektedir. Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Yönetmeliğinin 24.maddesi gereğince Askeri güvenlik bölgelerinde kamulaştırılmayan alanlardaki taşınmazlar yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere satılamaz, devredilemez ve kiralanamaz. Özel güvenlik bölgelerinde yabancı gerçek kişilerin taşınmaz satılması, devredilmesi ve kiralanması edinmesi ilgili valiliğin iznine tabidir. Özel güvenlik bölgelerinde tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri için belli yasalar kapsamında olmak kaydı ile bir sınırlama söz konusu değildir. Tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri dışındaki tüzel kişiler (vakıf dernek, cemaat vb) özel güvenlik bölgesinde taşınmaz satın alamaz, edinemez ve kiralayamazlar
Stratejik Bölgeler: 2565 Sayılı Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri Kanunun 28 maddesi gereğince Genelkurmay Başkanlığının teklifi üzerine askeri yasak bölgelere yakınlığı veya diğer stratejik nedenlerle tespit edilecek bölgelerde yabancıların taşınmaz mal edinemeyeceklerine ve izin alınmadıkça kiralayamayacaklarına, Bakanlar Kurulunca karar verilebilmektedir. Yine bu yerlerdeki yabancı gerçek ve tüzel kişilere ait taşınmazların tasfiyesine yine Bakanlar Kurulunca karar verilmektedir.
Tapu Kayıtlarında Belirtme Yapılması
Askeri yasak bölge, askeri güvenlik bölgesi ve stratejik bölge olarak tapu kütüğünde kayıt olması halinde ,kayda konu taşınmazların yabancı gerçek kişiler tarafından edinimi ,kiralanması, sınırlı ayni haklar tesisi (irtifak vs) mümkün bulunmamaktadır. Özel güvenlik bölgelerinde yabancı gerçek kişilere taşınmaz satılması, devredilmesi ve kiralanması ilgili valiliğin iznine tabidir.
Tapu kütüğünde kayıt olmaması halinde yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi (satın alma vb) ve kullanımına ilişkin (irtifak,kira vs) taleplerde tapu müdürlüğünce ilgili askeri makamla, özel güvenlik bölgelerinde ilgili valilikle yazışma yapılacaktır.
Uygulamaya göre;
a) Edinime konu herhangi bir taşınmaz malın 05.05.2011 tarihinden sonra sorgulaması yapılmış ve olumlu cevap alınmış olması kaydıyla, aynı ada/parsel veya bağımsız bölümdeki yabancı gerçek kişilerin yeni edinim taleplerinde tapu müdürlüğü askeri makamla yeni yazışma yapılmamakta, daha önceki olumlu yazıya dayalı olarak işlem doğrudan gerçekleştirilmektedir
b) 05.05.2011 tarihinden önce yabancıların aynı ada parselle veya bağımsız bölümdeki yabancı gerçek kişilerin edinimi ile ilgili olarak askeri makama yazı yazılmışsa, o taşınmaz veya bağımsız bölümlerin yabancı gerçek kişiler tarafından ediniminde tapu müdürlüğü askeri makamla yeni yazışma yapacaktır.
c) Daha önce hiç yazışma yapılmamış taşınmaz veya bağımsız bölümle ilgili askeri makama yazı yazıldıktan sonra, taşınmaz veya diğer bağımsız bölümlere yönelik taleplerde, ilk yazışma yapılan bağımsız bölüm için askeri makamın verdiği yazının olumlu veya olumsuz sonucu esas alınacaktır, askeri makamla yeni yazışma yapılmayacaktır.
Söz konusu uygulama geçici olup, Tapu Kanunun 35. maddesi gereğince askeri yasak bölge, güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelerin belirlenip tapu kayıtlarına işlemesinden sonra artık askeri makamlarla yazışmanın da yapılmaması gerekmektedir.Bu çalışmaların halen devam ettiği anlaşıldığından ,bu çalışmalar sonuçlanıncaya kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün söz konusu genelgeleri gereğince işlemlere yön verilecektir.
(İlgi: TKGM 2013/14 Sayılı genelgesi)
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2017/4 sayılı genelgesi ile Yabancı Gerçek kişilerin taşınmaz ediniminde 2565 Sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri gereğince tapu müdürlüklerince yapılacak sorgulamalara yönelik yeni düzenleme yapılmıştır.
Buna göre;
a) Adıyaman, Aksaray, Aydın (Dilek Yarımadası hariç), Çankırı, Çorum, Isparta, Kahramanmaraş, Karabük, Kastamonu, Kırşehir, Nevşehir, Niğde, Samsun, Sinop, Uşak, Yozgat illerinde yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı aynı hak edinim talepleri askeri makamlarla yazışma yapılmaksızın doğrudan tapu müdürlüğünce karşılanacaktır.
b) (23.10.2017 tarih 2017/2339157 sayılı Talimatı ile), Artvin (Hopa Şavşat Borçka hariç), Bayburt, Bingöl, Burdur, Düzce, Elazığ, Erzincan, Giresun, Gümüşhane, Kırıkkale, Ordu (Perşembe Hariç), Osmaniye (Merkez ve Toprakkale Hariç), Rize (Pazar hariç), Sakarya, Sivas, Tokat
c) Yukarıda belirtilen illerde tapu sicilinin beyanlar hanesinde ‘’askeri yasak ve güvenlik bölgesi’’ belirtmesinin bulunması hallinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığına konu intikal ettirilerek alınacak talimata göre işlem yapılacaktır.
ç) Yukarıda belirtilen iller dışındaki illerde de tapu sicilinin beyanlar hanesinde ‘’askeri yasak ve güvenlik bölgesi’’ belirtmesinin bulunması hallinde belli istisnalar dışında (miras intikali) edinim talepleri tapu müdürlüğünce yerine getirilmeyecektir.
d) Türkiye genelindeki illerde tapu sicilinin beyanlar hanesinde “özel güvenlik bölgesidir” kaydının olması halinde valilik il planlama ve koordinasyon müdürlüklerinde alınacak yanıta göre işlem yapılacaktır.
e) Türkiye genelinde 2644 Sayılı Tapu Kanunun 35. maddesi gereğince Bakanlar Kurulu Kararı ile tapu sicilinin beyanlar hanesine “yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinemeyecekleri alan içerisinde kalmaktadır” şeklinde belirtme bulunması halinde edinim talepleri tapu müdürlüğünce reddedilecektir.
MUKABELE BİLMİSİL KANUNU:
1062 Sayılı Kanun gereğince Bakanlar Kurulunca, Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinim ve tasarruflarına kısıtlılık getirilebilmektedir. Bu yasa hükümleri Türk vatandaşlarına kısıtlama getiren ülkelerin vatandaşlarına karşı uygulanmakta olup, geçici mahiyettedir. Bugün için Suriye vatandaşlarına kısıtlama uygulanmaktadır.
Suriye uyruklu özel ve tüzel kişilere ait taşınamaz mallara 1062 sayılı Kanun gereğince Bakanlar Kurulunun 01.10.1966 gün ve 6/7104 sayılı Kararıyla, Devletçe el konulmuş olduğundan, Suriye uyruklu vatandaşların bugun için taşınmazlarını tasarruf imkanı bulunmamaktadır. Söz konusu taşınmazlar Devlet tarafından tasarruf edilmekte ve işletilmektedir. Suriye uyrukluların doğrudan tapu müdürlüğünde işlem yapmalarının imkanı bulunmamakta olup, taşınmaza yönelik tüm taleplerinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden alınacak talimata göre işlem yapılmaktadır.
YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TAŞINMAZ EDİNİMİNDE İZLENECEK YOL
a) Bakanlar Kurulunca Taşınmaz edinimine izin verilen ülke vatandaşlarının edinim talepleri
Taşınmazın kaydında bu yönde bir kayıt yoksa , askeri bölgede olup olmadığı ilgili askeri makama sorulacaktır.
* Taşınmazın kaydında özel güvenlik bölgesi kaydı varsa satış,devir ve kiralamalarda valiliğin olumlu yanıtına göre işlem yapılacaktır.
* Taşınmaz sit alanında kalmış olması halinde, arkeolojik sit alanlarında Kültür ve Turizm Bakanlığının ilgili taşra birimine, doğal sit alanlarında ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığının ilgili taşra birimine, edinme talebinin mevzuatlarına uygunluğu sorulacaktır. Alınan olumlu yanıta göre işlem yapacaktır.
* Taşınmazın yapılı ve yapısız tarımsal nitelikte (tarla, bağ, bahçe, evli bahçe vb) olması halinde ayrıca, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı taşra birimine edinme talebinin mevzuata uygunluğu sorulacaktır.
* Yapısız taşınmazlar (arsa, tarla, bağ, bahçe vs) ve tarımsal nitelikteki yapılı taşınmazların ediniminde, ayrıca tapu sicilinin beyanlar hanesine “iki yıl içinde projenin ilgili Bakanlığı onaya sunulacağı veya onaylatılacağına” yönelik kayıt yapılacaktır. Edinim tarihinden itibaren iki yıl içinde bakanlıktan projenin onaylandığına dair yazı gelmesiyle birlikte ayıt terkin edilerek, bunun yerine yine beyanlar hanesine projenin onaylandığına” dair kayıt yapılmaktadır. Tapu edinim tarihinden itibaren iki yıl içinde projenin onaylandığına dair tapu kütüğünde bir belirtme yapılmadığı takdirde, edinimden itibaren iki yılın sonunda mahalli Maliye İdaresine (defterdarlık, mal müdürlüğü) tasfiye için tapu müdürlüğünce yazı yazılacaktır. Projenin süresi içerisinde tamamlanmadığının ilgili idarece tapu müdürlüğüne bildirilmesi halinde de tasfiye için mahalli maliye idaresine yazı yazılacaktır.
*Adalarda (Büyükada, Bozcaada, Gökçeada vb) taşınmaz edinimlerinde tapu kayıt durumuna göre öncelikle diğer hususlarda (tarım, askeri yasak bölge,sit alanı vb) yapılması gereken tüm yazışmaların olumlu olarak tamamlanmış olması halinde ayrıca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne ayrıca görüş sorularak işlem yapılacaktır.
* Türkiye ye sınırı olan ülke vatandaşlarının sınır illerimizden taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinim talepleri tapu müdürlüğünce reddedilecektir.
b) Bakanlar Kurulunca Taşınmaz edinimine izin verilmeyen ( Bakanlar Kurulunca belirlenen listede yer almayan) Ülke vatandaşlarının edinim talepleri
Bakanlar Kurulunca belirlenen listede yer almayan ülke vatandaşlarının taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinim talepleri tapu müdürlüğünce reddedilecektir.
c) Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti (KKTC) vatandaşları
Bu ülke vatandaşlarının Türkiye de taşınmaz mal ve sınırlık aynı hak talepleri kanuni kısıtlamalara tabi olmaksızın aynen Türk vatandaşları gibi doğrudan tapu müdürlüklerince gerçekleştirilecektir.
f) Türk asıllı Yunan uyruklular
Türk asıllı Yunan uyruklu kişilerin taşınmaz edinim talepleri, Türkiye Başkonsolosluklarından alınacak statülerini gösterir belge asılları ve pasaportları ile birlikte işlemleri doğrudan tapu müdürlüklerince gerçekleştirilecektir. Bu kişiler Bakanlar Kurulunca belirlenen ülke vatandaşlarının taşınmaz edinimi şartları dahilinde, kanuni kısıtlamalar uygulanmak suretiyle taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebileceklerdir.
g) Çifte Uyruklu Türk Vatandaşları
Bu kişiler Türkiye deki işlemleri açısından TC uyruklu kabul edilmektedir. Bu nedenle tapu işlemlerinde TC vatandaşları gibi işlem göreceklerdir.
ğ) Suriye Vatandaşları
1062 Sayılı Kanun gereğince Bakanlar Kurulunca, Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinim ve tasarruflarına kısıtlılık getirilmiştir. Suriye vatandaşlarının taşınmaza yönelik tüm talepleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne sorulmakta alınacak talimata göre işlem yapılmaktadır.
Suriye uyruklu özel ve tüzel kişilere ait taşınamaz mallara 1062 sayılı Kanun hükümlerine göre Bakanlar Kurulunun 01.10.1966 gün ve 6/7104 sayılı Kararıyla Devletçe el konulmuş olduğundan, Suriye uyruklu vatandaşların taşınmazlarını tasarruf imkanı bulunmamaktadır. Söz konusu taşınmazlar Devlet tarafından tasarruf edilmekte ve işletilmektedir. Suriye uyrukluların doğrudan tapu müdürlüğünde işlem yapmalarının imkanı bulunmamakta olup, taşınmaza yönelik tüm taleplerinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden alınacak talimata göre işlem yapılacaktır.
h) Vatansızlar(Haymatlos)
Bu kişilerin taşınmaz edinim talepleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden alınacak talimat doğrultusunda sonuçlandırılacaktır. Vatansızlar işlemlerinde kimlik belgesi veya pasaport yerine ikamet tezkeresini kullanılacaktır.
İŞLEM ÇEŞİTLERİNE GÖRE UYGULAMA
Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimine yönelik işlem çeşitlerine göre yapılacak uygulama aşağıda belirtilmiştir. Buna göre;
Miras intikali
Yabancı ülke vatandaşlarının mirasçılığı alınacak mirasçılık belgesinde belirtilecektir. Mirasçılık belgesi sulh mahkemelerince verilmekte yabancı uyruklunun miras payı belirlenirken kanuni kısıtlamalara göre değerlendirmenin yapılmış olması gerekmektedir. Yabancı ülke makamlarınca verilmiş mirasçılık belgelerinin Türkiye de mahkemece tenfizi gerekmektedir.
Bakanlar Kurulunca belirlenen ülke vatandaşları kanuni kısıtlamalara bağlı olarak kanuni miras ve ölüme bağlı tasarrufla (vasiyet, miras sözleşmesi) miras yoluyla taşımaz edinilebilecektir. Askeri yasak ve güvenlik bölgeleri, stratejik bölgeler 30 hektar üzerindeki miras yoluyla edinilmiş taşınmazlar ve bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların intikal işlemi yapılmaktadır. Ancak Maliye Bakanlığınca verilecek bir yıllık sürede maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilmekte, bedeli hak sahibine ödenmektedir. İntikal işlemi sonrasında kısıtlama kapsamındaki taşınmaz ve sınırlı ayni haklar tasfiye için tapu müdürlüğünce mahalli maliye idaresine bildirimde bulunulacaktır.
Özel güvenlik bölgelerinde yabancı gerçek kişilerin sadece taşınmaz edinimi ve kiralamaları valilik iznine tabi olduğundan yabancı gerçek kişilerin miras yoluyla bu bölgelerde taşınmaz edinimi mümkün olacağı kanısındayım (İlgi: 2565 Sayılı Yasa Uygulama Yönetmeliği madde 24).
Ayrıca Bakanlar Kurulunca taşınmaz edinimine izin verilen ülke vatandaşları dışındaki yabancı gerçek kişilerin kanuni miras yoluyla edinecekleri taşınmazlara ilişkin intikal işlemi yapılarak, intikalden sonra taşınmazın devrinin yapılmadığı durumlarda bu payın tasfiyesi için ilgili defterdarlık/mal Müdürlüğüne bildirimde bulunulacaktır.Söz konusu ülke vatandaşlarının ölüme bağlı tasarrufa (vasiyetname,miras sözleşmesi) dayalı miras intikal talepleri tapu müdürlüğünce kabul edilmeyecektir.
İpotek tesisi
Yabancı gerçek kişilerle, lehine ipotek tesisinde herhangi bir kısıtlama söz konusu olmaksızın işlem doğrudan tapu müdürlüklerince sonuçlandırılacaktır. Medeni Kanunun 851. maddesi gereğince yabancı gerçek kişiler lehine yabancı para ipoteği tesisi mümkün olmayıp, ipotek Türk Parası üzerinden yapılacaktır.
Taşınmaz satışı, devri ve hak tesisi
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin, adlarına kayıtlı taşınmazların Türkiye Cumhuriyeti uyruklu gerçek kişilere, tüzel kişilere satışı, devri ve hak tesisinde bir kısıtlama söz konusu değildir. Bakanlar Kurulunca belirlenen listede yer alan ülke vatandaşlarına satış, devir ve hak tesislerinin kanuni kısıtlamalara tabi olarak doğrudan ilgili tapu müdürlüklerince karşılanması gerekmektedir.
Suriye vatandaşlarının satış dahil tüm işlem talepleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden alınacak yanıta göre gerçekleştirilecektir.
Yabancı gerçek kişi lehine satış vaadi, alım(iştira), geri alım (vefa) , şuf’a (önalım) arsa payı karşılığı inşaat hakkının tapu kütüğüne şerhi;
Şahsi haklara ilişkin sözleşmelerle doğrudan mülkiyet hakkı kazanılmamakta, sözleşmeye konu şahsi hak, tapu siciline şerh verilmekle, üçüncü kişilerce biliniyor olması sağlanmaktadır. Bu sözleşmelere ilişkin şerhler tapu sicilinde sürekli kalmamakta,belli süreler sonunda malik tarafından terkin edilebilmektedir. Örnek vermek gerekirse satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu sure 5 yıldır. Yabancı gerçek kişilere ilişkin kısıtlama taşınmazın edinimi halinde söz konusu olacağına göre, yabancılar lehine düzenlenen söz konusu sözleşmelerin tapu siciline şerh verilmesi, kısıtlamalara ilişkin uygulamanın da mülkiyet edinimi sırasında uygulanması gerektiği kanısındayım.
Yabancı gerçek kişi lehine kira şerhi;
Yabancı gerçek kişi lehine yapılacak kira sözleşmelerinin tapu kütüğüne şerhi Tapu Kanunun 35 maddesi kapsamına girmemektedir. Sadece askeri yasak ve güvenlik bölgeleri ile stratejik bölgelerde yabancılar, askeri makamın izni ile taşınmaz kiralayabildiklerinden, taşınmazın kaydında bu alanlara yönelik bir şerh olup olmadığına bakılmaksızın, ilgili askeri makamla yazışma yapması gerekecektir. Özel güvenlik bölgelerinde ise kira sözleşmesinin şerhi için valilikten izin alınması gerekecektir.
Kira süresi için mevzuatta belirlenmiş bir sürede bulunmamaktadır.
İntifa, üst ,kaynak hakkı ve diğer irtifak hakları tesisi
Yabancı gerçek kişiler lehine söz konusu hakların tesisinde Tapu Kanunun 35 inci maddesindeki kayıt ve kısıtlamalar söz konusudur. Bağımsız ve sürekli nitelikte olan üst ve kaynak haklarında edinim 30 Hektar ile sınırlandırılmıştır Bu özellikte olmayan sınırlı ayni haklarda (intifa,irtifak vs) alan sınırlaması bulunmamaktadır.
Yabancı gerçek kişinin taşınmazı üzerinde kat irtifakı ve kat mülkiyeti tescili
Yabancı gerçek kişinin mülkiyetinde olan taşınmazını 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereğince kat irtifakı tesisi veya kat mülkiyetine çevirme işlemi ilgili mevzuat kapsamında bir işlem olarak değerlendirilmemesi gerekmektedir.
YABANCI TÜZEL KİŞİLERİN TAŞINMAZ TASARRUFU
Yabancı Ticaret Şirketler
Tapu kanununun 35 inci maddesine göre Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinebilirler. Bu nedenle bugün için söz konusu şirketler 4737 Sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu, 6326 sayılı Petrol Kanunu ve 2634 Sayılı Turizmi Teşvik Kanunu gereğince Türkiye de taşınmaz edinebilecektir. Yabancı ticaret şirketlerinin Türkiye de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmesi için kayıtlı olduğu ülke mevzuatı gereğince tüzel kişiliğinin bulunması gerekmektedir. Söz konusu Kanunlar kapsamında, şartları uyan tüzel kişiliğe sahip tüm yabancı ticaret şirketleri Türkiye de taşınmaz edinebilecektir. Söz konusu şirketlerin taşınmaz talepleri doğrudan tapu sicil müdürlüklerince sonuçlandırılacak, ilgili kamu kurumunca düzenlenen belgelere göre işlem yapılacaktır.
Tapu Kanununun 35.maddesinde yer alan ve nitelik sınırlamaları sadece yabancı gerçek kişiler için söz konusu olduğundan yukarıdaki kanunlar kapsamında edinilen taşınmazlar için kısıtlamalar söz konusu olmayacak, taşınmazın edilmesine ilişkin usul ve esaslar ilgili idarece belirlenecektir.
Tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri lehine ipotek tesisinde herhangi bir kısıtlama söz konusu olmaksızın işlem doğrudan tapu sicil müdürlüklerince sonuçlandırılacaktır. Medeni Kanunun 851. maddesi gereğince yabancı para ipoteği tesisinin talep edilmesi halinde, ticaret şirketinin kredi veren bir kurum olması, ipoteğin de açılacak kredi nedeniyle tesisinin belgelenmesi gerekmektedir.
Tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketlerinin adına kayıtlı taşınmazların Türkiye Cumhuriyeti uyruklu gerçek kişilere, tüzel kişilere satışı ,devri ve hak tesisinde bir kısıtlama söz konusu değildir. Bakanlar Kurulunca belirlenen listede yer alan ülke vatandaşlarına satış devir ve hak tesislerinin kanuni kısıtlamalara tabi olarak doğrudan ilgili tapu müdürlüklerince karşılanması gerekmektedir.
Diğer Yabancı Tüzel Kişiler (vakıf, dernek vb)
Tapu kanununun 35 inci maddesi gereğince tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Ticaret şirketleri dışında başka tüzel kişilerin (vakıf, dernek, cemaat, dini ve ilmi kurumlar vb) Türkiye de taşınmaz edinimi mümkün bulunmamaktadır. Ancak Mevcudiyetleri Türkiye Cumhuriyeti Hükümetince tanınmış olan yabancılara ait dini, ilmi, hayri müesseselerin fermanlara ve Hükümet kararlarına dayalı olarak sahiplendikleri gayrimenkuller bu belgelerin sınırları dışına çıkmamak ve Bakanlar Kurulu Kararı alınmak şartı ile müesseselerin hükmi şahsiyetleri namına tescil edilebilmektedir Yine Karşılıklı olmak şartıyla yabancı devletlerin diplomatik veya konsolosluk ihtiyaçları için iktisap edecekleri gayrimenkullerin ve sair ayni hakların tescilleri, Bu hallerde tapu müdürlüğü tescili Tapu ve Kadastro genel Müdürlüğünden alınacak talimata göre yerine getirecektir. (İlgi Tapu Kanunu madde 3 ,492 Sayılı Harçlar Kanunu madde 59/e)
Yabancı ticaret şirketleri dışındaki diğer yabancı tüzel kişilerin adlarına kayıtlı taşınmazların Türkiye Cumhuriyeti uyruklu gerçek kişiler ile tüzel kişiler ve Bakanlar Kurulunca belirlenen listede yer alan ülke vatandaşlarına satış talepleri doğrudan ilgili tapu sicil müdürlüklerince karşılanması gerekmektedir.
YABANCI ÜLKE MAKAMLARINCA DÜZENLENEN BELGE VE VEKÂLETNAMELER
Yabancı ülke makamlarınca (noterler vb) kendi mevzuatlarına uygun olarak düzenlenen belge ve vekaletnamelerin Fransızca “Apostille” (Convertion de la Haye du Octobre 1961) ibaresini taşıması halinde bu tür belge ve vekaletnameler ile Türkçe tercümeleri ayrıca Türk konsolosluğunun tasdiki aranmadan işleme kabul edilmektedir.
“Apostille” tasdiki bulunmayan yabancı ülke makamlarınca kendi mevzuatlarına uygun olarak düzenlenmiş vekaletname ve belgelerin o yerdeki Türk konsolosluğunca onaylanması gerekmektedir. Ancak Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyetinde düzenlenen belge ve vekaletnameler için böyle bir onaya ihtiyaç bulunmamaktadır. Yurt dışından verilmiş vekaletnamelerde “düzenleme” şeklinde tanzim zorunluluğu bulunmamaktadır. (TKGM 2013/05 sayılı Genelgesi )
Yabancı ilke makamlarınca düzenlenmiş belge ve vekaletnameler Türkçe tanzim edilmemiş ise, noterde yeminli bir tercümana tercüme ettirilip onaylatılması da istenecektir.Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2015/5 sayılı genelgesi ve “yabancı ülkelerde düzenlenen vekaletnameler” konulu 20.3.2017 Tarih E.270304 Sayılı talimatı gereğince , yabancı ülkelerde düzenlenen vekaletnamelerde, vekaletnamedeki fotoğrafın, düzenleyen yetkili tarafından; mühür veya soğuk damga ile ya da imza veya kaşe ile onaylanmış olması gerekmektedir.
Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanunu gereğince, yabancı mahkemelerden hukuk davalarına ilişkin olarak verilmiş ve o devlet kanunlarına göre kesinleşmiş bulunan ilâmların Türkiye’de icra olunabilmesi yetkili Türk mahkemesi tarafından tenfiz kararı verilmesine bağlıdır. Yabancı makam ve mahkemelerden verilen mirascılık belgesi ve vesayete ilişkin kararlarda tenfize tabidir. (5718 Sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanunu mad 10, 58/2)
Yabancı gerçek kişilerin kimlik tespitinde vatandaşı olduğu ülkenin kimlik belgeleri veya pasaportlarını işlemler sırasında tapu müdürlüğüne vereceklerdir. Kimlik belgesi veya pasaport Latin harfleriyle düzenlenmiş ise ayrıca noterden Türkçe tercümesi istenmeyecektir. Latin harfleriyle düzenlenmemiş ise gerekli görülmesi halinde (içeriğinin anlaşılamaması vs) Türkçe tercümesi istenecektir.
Tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri bağlı bulunduğu ülkenin yetkili makamından belge alacaklardır. Bu belgede, şirketin usulüne uygun olarak kurulmuş ve faaliyette olduğu ve ilgili tapu işlemini yapmaya ehil olduğunu belirtmesi gerekmektedir.(Belgenin apostille olması apostille onayı yoksa o yer Türk konsolosluğunca belgenin onaylanması gerekmektedir) (İlgi TKGM 2013/13 sayılı genelgesi)
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün “yabancı ülkelerde düzenlenen vekaletnameler” konulu 20.3.2017 Tarih E.270304 Sayılı talimatı yayınlanmıştır. (*)
Söz konusu talimat gereğince yabancı gerçek kişiler ile yabancı tüzel kişi temsilcileri tarafından yabancı ülkelerde düzenlenen vekaletnamelerde, vekaletnamedeki fotoğrafın, düzenleyen yetkili tarafından; mühür veya soğuk damga ile ya da imza veya kaşe ile onaylanmış olması gerekmektedir.
(*) Yurt dışından düzenlenen vekaletnamelere ilişkin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2015/5 sayılı Genelgesi gereğince işlemlere yön verilmektedir.
TÜRKİYE DE TAŞINMAZ SATIN ALAN YABANCILARIN TÜRK VATANDAŞI OLABİLMESİ
12.1.2017 tarih 29946 Sayılı Resmi Gazetede yayınlanan 12.12.2016 Tarih 2016/9601 Sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile ; Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulamasına İlişkin Yönetmeliğin 20.maddesinde yapılan değişiklikle; En az 1.000.000 Amerikan Doları tutarında taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak suretiyle satın aldığı Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen yabancılara Türk Vatandaşlığını kazanabilme imkanı getirilmiştir. Konuya ilişkin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 25.05.2017 tarih 36189470-10.07.01-E.1172999 sayılı talimatı ile işlemlere yön verilmektedir.
Buna göre;
Parasal değerin belirlenmesinde tespit tarihindeki TC Merkez Bankası Efektif Satış kuru esas alınacaktır.
Bu kapsamda;
1. Söz konusu düzenlemeden yararlanmak amacıyla yapılan taşınmazın satış yoluyla edinimine yönelik başvurularda anılan maddede belirtilen tutarın tespiti için SPK tarafından kabul edilen, geçerli bir lisansa sahip değerleme uzmanı tarafından, değerleme standartlarına uygun olarak hazırlanmış, piyasa değerini gösterir taşınmaz değerleme raporu aranır.
2. Piyasa değerini gösterir taşınmaz değerleme raporunda yer alan meblağ esas alınarak taşınmaz/taşınmazların Amerikan Doları cinsinden değeri, işlemin yapıldığı tarihteki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının efektif satış kuru üzerinden hesaplanır.
3. Yönetmelik değişikliğinin yapıldığı 12.01.2017 tarihi ile talimatın yürürlük tarihi (25.05.2017 tarih) arasında olmak kaydıyla, aynı kişi tarafından değerleri toplamı ilgili maddede belirtilen veya üstündeki bir bedele karşılık gelen birden fazla taşınmaz edinilmesi halinde her bir taşınmazın satış tarihindeki resmi senedinde yer alan bedelin efektif satış kuruna göre hesaplanan değeri esas alınır.
4. Düzenlenecek resmi senette taşınmazı satın alan yabancı gerçek kişinin; “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 inci maddesi kapsamında Türk Vatandaşlığının kazanılması amacıyla edindiği bu taşınmazı/taşınmazları 3 yıl süre ile satmayacağı taahhüdünde bulunduğu” ve “Taşınmazın siciline Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 inci maddesi kapsamında edinim tarihinden itibaren üç yıl içerisinde satılmayacağı yönünde belirtme yapılmasını istediği” yönündeki beyanına yer verilerek beyanlar hanesine; “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 inci maddesi kapsamında edinim tarihinden itibaren üç yıl içerisinde satılmayacağı taahhüdü vardır” belirtmesi yapılır.
5. Yönetmeliğin yürürlük tarihi olan 12.01.2017 tarihi ile talimatın yürürlük tarihi (25.05.2017 tarih) aralığında satın alınmış olan ve resmi senedinde yukarıdaki maddede belirtilen taahhüt ile beyanlar hanesinde 3 yıl satılmayacağı yönünde belirtme bulunmayan taşınmazların malikleri tarafından, söz konusu düzenlemeden yararlanmak istenildiğinin bildirilmesi halinde, ilgilinin tescil istem belgesi ile taahhüdü alınarak taşınmazın beyanlar hanesine “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 inci maddesi kapsamında Edinim tarihinden itibaren üç yıl içerisinde satılmayacağı taahhüdü vardır” şeklinde belirtme yapılır.
6. Aynı tarih ve yevmiye numarası ile olmak kaydıyla, aynı kişi tarafından değerleri toplamı ilgili maddede belirtilen veya daha üst bir meblağa karşılık gelen birden fazla taşınmaza yönelik talepte bulunulmuş ise her bir taşınmazın beyanlar hanesine “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20 inci maddesi kapsamında edinim tarihinden itibaren üç yıl içerisinde satılmayacağı taahhüdü vardır” ibaresi ile belirtme yapılması gerekmektedir. İlgi (b) Yönetmelik değişikliğinin yapıldığı tarih olan 12.01.2017 tarihi ile talimatın yürürlük tarihi (25.05.2017 tarih) aralığında edinilmiş olan taşınmaz taşınmazlar için ise aynı yevmiye ile satın alınmış olması şartı aranılmayacaktır.
7. Anılan Yönetmelik hükmü kapsamında beyanlar hanesine işlenmiş olan belirtmede yer alan üç yıllık sürenin dolmasından sonra yapılacak terkin başvurularında söz konusu belirtmenin terkin edilmesi, Belirtmenin konulduğu tarihten itibaren 3 yıllık süre içerisinde malik tarafından terkininin talep edilmesi halinde ise kişinin Türk vatandaşlığını kazanıp kazanmadığı MERNİS kayıtlarından kontrol edilerek;
a- Malikin sistemde Türk vatandaşı olarak kayıtlı olması halinde talebin reddi ile üç yıllık sürenin sonuna kadar belirtmenin korunması,
b- Kayıtlı olmaması halinde ise Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğünden Şerhin terkin edilip edilmeyeceği hususu soru konusu yapılarak alınacak cevaba göre işlemlere yön verilmesi, Gerekmektedir.
8- Bu Şekilde edinilmiş taşınmazlar üzerinde haciz, tedbir vs Şerhlerinin tesisi ile sınırlı ayni hak edinimi mümkün bulunmakta olup üç yıllık süre içerisinde çeşitli nedenlerle malikin rızası dışında taşınmazın el değiştirmesi halinde durum Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğüne ivedilikle bildirilir.
9- Talimat kapsamındaki taleplerle ilgili olarak sunulan değerleme raporlarının işlemin yapıldığı yıla ait olması gerekmekte olup yıl sonunda yapılan ve devam eden başvurulara ilişkin işlemlerin başvuru yılında tamamlanmamış olması halinde sunulan raporlara Maliye Bakanlığınca ilan edilen yeniden değerleme oranı uygulanır.
10- Talimat kapsamındaki satış işlemlerine esas alınan taşınmaz değerleme raporundaki meblağ, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre belediyelerce edinim yılı için belirlenmiş olan emlak vergisine esas değerden düşük ise tapu harçları bu değer üzerinden tahsil edilir.
11- İşlemin tamamlanmasını müteakip belirtmeyi içeren tapu kayıt örneği ilgilisine verilir.
TÜRK PARASININ KIYMETİNİ KORUMA MEVZUATININ UYGULANMASI
Türk veya yabancı uyruklu olduğuna bakılmaksızın, dışarıda yerleşik kişilerin gayrimenkul iktisabı, devri, ayni hak tesis ve terkinlerinde, Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatı hükümleri uygulanmaktadır. Buna göre, Türkiye’de yerleşik sayılmayan gerçek ve tüzel kişiler dışarıda yerleşik kişiler sayılmaktadır( İlgi: 32 Sayılı TPKKHK Madde 2)
Mali açıdan yabancılar da Türk vatandaşları gibi, serbestçe taşınmaz mal ve hakları iktisap edebilmekte, bunları devredebilmektedirler.
Yurt dışında yerleşik yabancı uyruklu kişilerin, Türkiye de gayrimenkul iktisabı, inşa ve tevsileri ile hak tesislerinde, Türkiye ye döviz getirme ve bozdurma mecburiyeti bulunmamaktadır.
Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkındaki 32 Sayılı Kararın 16 maddesi gereğince dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye’de satın aldıkları veya sahip oldukları gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı ayni hakların gelirleri ve satış bedellerinin bankalar vasıtasıyla transfer ettirilmesi serbesttir. Yine Türkiye’de yerleşik kişilerce yurtdışında gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı ayni hakların satın alınması amacıyla bankalar vasıtasıyla yurtdışına döviz ve Türk parası transfer ettirilmesi serbest bulunmaktadır.
32 sayılı Kanun Hükmündeki Kararname ve bu kararnamede sonradan yapılan değişikliklerle Mali açıdan yabancı ülke vatandaşlarına, gayrimenkule yönelik her türlü işlemi yapabilme imkanı sağlanmıştır. Türk Vatandaşları hangi tapu işlemlerini tapu müdürlüklerinde yapabiliyorlarsa, yabancı ülke vatandaşları da aynı işlemleri yapabileceklerdir (örneğin satış, bağış, trampa, ipotek vb). Bunun herhangi bir sınırlaması da yoktur.
TÜRK VATANDAŞLIĞINI KAYBEDENLERİN TAŞINMAZ TASARRUFLARI
Bu durumda olan kişilerin taşınmaz tasarrufları bazı özellikler göstermektedir. Bu nedenle Türk Vatandaşlığından çıkma hallerine göre konu ele alınmaya çalışılmıştır.
Türk Vatandaşlığından Çıkanlar
Türk Vatandaşlığı Kanunu gereğince Türk vatandaşlığını kaybedenlerin (evlenme, yabancı bir devlet vatandaşlığını kazananlar vs) nüfus aile kütüklerindeki kayıtları kapatılır ve kayıp tarihinden itibaren yabancı muamelesine tabi tutulurlar. Bu nedenle bu kişilerin tapu işlemlerinde yabancılara ilişkin hükümler uygulanacaktır. (İlgi: 5901 sayılı vatandaşlık Kanunu mad 25)
Türk Vatandaşlığı İptal Edilenler
Bunlardan mallarının tasfiyesi gerekli görülen hallerde bu husus iptal kararında belirtilir. Bu kişiler en geç bir yıl içinde Türkiye’deki mallarını tasfiye etmek zorundadır. Aksi halde, malları Hazinece satılarak bedelleri nam ve hesaplarına kamu hazinedarlığı sistemine dahil bir kamu bankasına yatırılır. Bu durumda olan kişilerin taşınmazlarını tasarruflarında Türk Vatandaşlığı Kanunu gereğince tasfiye hükümleri uygulanacaktır. ( İlgi 5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu madde 33)
Doğumla Türk Vatandaşı Olup da Çıkma İzni Almak Suretiyle Türk Vatandaşlığını Kaybedenler
Bu kişiler ve kendileri ile birlikte işlem gören çocukları; millî güvenliğe ve kamu düzenine ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla askerlik hizmetini yapma yükümlülüğü, seçme ve seçilme, kamu görevlerine girme ve muafen araç veya ev eşyası ithal etme hakları dışında, sosyal güvenliğe ilişkin kazanılmış hakları saklı kalmak ve bu hakların kullanımında ilgili kanunlardaki hükümlere tabi olmak şartıyla Türk vatandaşlarına tanınan haklardan aynen yararlanmaya devam ederler. (İlgi Türk Vatandaşlığı Kanunu madde 28)
Bu kişiler ile vatandaşlıktan çıkma belgesinde kayıtlı çocuklarının taşınmaz mal iktisabı, ferağ, miras ve mülkiyetten sınırlı ayni haklara ilişkin her türlü talepleri, yabancılara uygulanan kanuni kısıtlayıcı hükümler uygulanmaksızın aynen Türk vatandaşları gibi tapu müdürlüklerince sonuçlandırılmaktadır.(TKGM 2012/12 Sayılı Genelgesi)
Bu kişilere kanuni kısıtlamalar uygulanmadığından, Tapu Kanununun 35 maddesinde yer alan kısıtlamalar ve Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri uygulanmayacaktır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün konuya ilişkin genelgesi gereğince; (İlgi Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü 2013/13 sayılı genelge) Doğumla Türk vatandaşı olup da izinle Türk vatandaşlığından çıkanlar aşağıdaki belgeleri ibraz edeceklerdir.
a) 12.04.2013 tarihinden sonra adlarına mavi kart düzenlenenler, mavi kartlarını kimlik belgesi olarak tapu müdürlüğüne vereceklerdir.
b) 12.04.2013 den önce adlarına mavi/pembe kart düzenlenenler, bu kartlarla birlikte vatandaşı oldukları ülkenin kimlik belgesi veya pasaportlarını da tapu müdürlüğüne vereceklerdir.
c) Vekaletnamelerin 12.04.2013 tarihinden sonra düzenlenen mavi Karta dayalı olarak düzenlenmesi halinde vekaletname işleme kabul edilecektir. Bu tarihten önce düzenlenen vekâletnamelerde pasaport veya vatandaşı olunan ülke kimlik belgesine göre kimlik tespitinin yapılması ayrıca vekilete de mavi/pembe kartın eklenmesi gerekmektedir.
ç) Gerek bizzat ve gerekse vekaletname ile yapılan başvurularda 12.04.2013 tarihinden önce düzenlenen mavi/pembe kartlara dayalı yapılacak işlemlerde tapu müdürlüğüce MERNİS’ten (Merkezî Nüfus İdare Sistemi) durumun teyidi veya ilgilinin nüfus idaresinden alınacak kayıt ile durumunu belgelemesi halinde mavi/pembe kartı ibraz etmeksizin de işlemler yapılabilecektir.
Şunu da belirtmek gerekir ki; Türk Vatandaşlığından izinle çıkılmış olsa dahi, yasalarda belirtilen şartlar taşınmıyorsa, bu kişilerin söz konusu haklardan yararlanamayacaklardır. Bu durumda olan kişilere, Türk Vatandaşlığı kaybının sonucu olarak, vatandaşı olduğu ülkeye göre yabancı gerçek kişilere ilişkin hükümler uygulanacak ve kanuni kısıtlamalara tabi olacaklardır.
Tanju HAN 