Gayrimenkul sektöründe pek çok firma, gayrimenkul fiyatlarının çeşitli faktörlere bağlı olarak düştüğünü veya arttığını bilirler. Peki, değer unsuru da fiyat ile aynı çizgide mi değişkenlik gösterir? Bir alım-satım sürecinde piyasa fiyatı ile piyasa değerini ortaya koymak aynı şey midir?
Genel olarak bir gayrimenkulün değeri dendiğinde, insanların aklına fiyat gelir. Ancak bir gayrimenkulün değeri, sadece fiyata göre değil, ekonomik farklılıkların dışındaki pek çok etkene bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Gayrimenkulün sağladığı faydaya veya içinde bulunduğu çağa göre değerinin değişebileceğini unutmamanız gerekir.
Kavramsal olarak fiyat ve değer arasında yakın bir ilişki kurabileceğimiz gibi, ekonomi dışı faktörler nedeniyle kimi zaman bu iki kavramı pratikte bağdaştırmakta zorlanabiliriz. Bu duruma tarihten iki örnek vermemiz mümkündür.
Birçoğunuzun bildiği gibi 17. yüzyılda Hollanda’da “lale balonu” adı verilen bir durum ile karşı karşıya kalınmıştı. Bir lale soğanının fiyatının bir ev fiyatına kadar çıktığı görülmüş ve bunun sebebi ekonomik faktörler değil tamamen toplum üzerinde lale fiyatlarının yükseleceğine dair oluşturulan inanış olmuştu. Bu da bir ürün veya bir hizmetin değerinin yalnızca somut ekonomik verilere bağlı olarak belirlenemeyeceğini, aynı zamanda spekülatif ve bilinçli yapılan yönlendirmelere göre de değişebildiğini tüm dünyaya göstermişti.
Bu duruma diğer bir örnek ise 1990’lı yıllarda yeni ortaya çıkmaya başlayan “internet şirketleri”üzerinden gerçekleşen süreçtir. Bu dönemde internet şirketlerine son derece büyük yatırımlar yapılması sağlanmış ve şirketlerin hisse senetlerinin piyasa fiyatları inanılmaz boyutlara ulaşmıştır. “Dot.com Balonu” olarak bilinen bu krizde yatırımcılar, yatırımlarının geri dönüşünü sağlayamadıkları için hisse senetlerinde büyük değer kayıpları yaşandı ve yatırımcılar bu krizde büyük paralar kaybettiler.
Bu durum, gelecekte internet şirketlerinin önemine vurgu yapılan bir dönemde meydana gelmiştir.
Peki, lale soğanının ve internet şirketlerinin piyasa fiyatlarının o dönemlerde ulaştığı rakamlar, onların gerçek değerlerini gösteriyor muydu? Elbette ki hayır. Normal şartlarda bir lale soğanının değerinin bir ev değerinde olmayacağını herkes bilir.
Dolayısıyla burada göz önüne almamız gereken şey, değer ile fiyatın farklılık gösterdiği ve neo-klasik yaklaşıma göre asıl dikkat edilmesi gerekenin faydadan ortaya çıkan değer olduğudur. Değer, fiyatı etkileyen talebi meydana getirir. Ancak talep olmadan değerin fiyatı etkilemesi söz konusu olamaz. Şu basit denklemi aklınızdan çıkarmayın. Eğer belirli bir fiyatta arz talepten büyükse piyasa fiyatı düşer; talep arzdan büyükse yükselir. Yani kısa dönemde piyasa fiyatının değişmesini artık talep veya artık arz belirler.
Gayrimenkul Satışında Fiyat ve Değer Belirlemek
Aynı durum gayrimenkul de dahil olmak üzere tüm sektörler için geçerlidir. Zaman zaman gayrimenkul fiyatlarının devlet politikaları, siyasi gelişmeler, teknolojik faaliyetler ve tabi ki ekonomik değişimlere bağlı olarak inip çıktığını görüyoruz. Bir Pokemon oyunu bile bir anda çeşitli şehirlerde kira fiyatlarının değişmesine sebep olabiliyor. Peki, o zaman bir alım-satım aşamasında müşteriye piyasa fiyatı ve değerini sunarken nasıl bir yol izleyeceğiz?
Kısa bir özet geçerek başlayalım. Bir gayrimenkulün ekonomik şartlara ve piyasa şartlarına bağlı olarak belirli bir fiyatı vardır. Ancak bu gayrimenkule alıcının ve satıcının vereceği değer asla aynı olmaz. Her zaman satıcı mülküne daha fazla değer biçmeye çalışır. Alıcı ise gereğinden fazla ödeme yapmamak için mülkün piyasadaki değerini bilmek isteyerek bunun yukarısına çıkmamaya çalışır.
Buna bir açıklık getirmeniz ve bir sisteme oturtmanız gerekir. Bir müşterinizin mülkünü pazarlarken, öncelikle piyasa verilerini inceleyerek mülkün 30, 60 ve 90 içinde satılabilme ihtimalini kıyaslamalı ve mülkün özelliklerine bakmadan bir fiyat belirlemelisiniz. Ardından piyasa verileri haricinde kalan koşulları ve mülkün özelliklerini göz önüne alıp sağlayacağı tüm faydaları ortaya koyarak bir değer belirlemelisiniz.
Bu süreçte en çok dikkate almanız gereken kişi alıcıdır. Çünkü alıcının mülke vereceği değer çok daha gerçekçi olabilir. Bir alıcı, mülkü yalnızca bir tuğla veya beton yığınından ibaret görmez. İçinde oturmak veya yatırım yapmak için alacağı bu ev ile ilişkili olan her türlü şeyi kayda alır. Örneğin, çevresinde okul, kafe, hastane ve buna benzer ihtiyaç duyulacak mekanlar var mı diye bakar. Örneğin, metrobüs, tramvay, otobüs duraklarına yakın mı diye bakar? İş yerine ne kadar sürede gideceğini inceler. Prim yapacak bir bölgede ve sitede olmasını tercih eder. Dolayısıyla ekonomik faktörlerin dışında kalan bu gibi etkenlerin hepsi alıcının gözünde bir mülkün değerini arttırabilir.
Siz de bunu göz ardı edemezsiniz. Talep edenin alıcı, arz edenin ise satıcı olduğu gayrimenkul alım satım sürecinde, siz bir aracısınız ve arz ile talep arasındaki uyumu ve dengeyi yönlendirmek ile yükümlüsünüz. Alıcının bu gibi değeri arttıran seçenekleri üzerinden giderek satıcıya sahip olduğu mülkün ne değere sahip olduğunu kolayca açıklayabilirsiniz. Bu durumda satıcı, körü körüne evinin değerini arttırma yolundan vazgeçecektir.
Sonuç
Tartışmayı sizin sürdürmenizi bekleyerek makalemizi sonlandırıyoruz. Ev alım-satımında önemli olan tek şey fiyat mıdır? Alıcının pazarı mı yoksa satıcının pazarı mı daha önemlidir? Gayrimenkul piyasasını belirleyen etkenler yalnızca ekonomik midir?
TANJU HAN
Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.
Beni takip etmeye devam edin…
Tanju HAN 