Gayrimenkul sektörü için 2020 yılı öngörülemeyen birçok gelişmenin yaşandığı bir yıl oldu. Sektör, ticari gayrimenkul ve konutta ivme artışı ile başladığı yılda pandemi ile durağan bir döneme girdi. Haziran-ağustos döneminde kamu bankalarınca düzenlenen faiz kampanyası ile tarihinin en hareketli dönemi yaşandı. Aralık ayında ise artan pandemi önlemleri ve yükselen konut kredisi faiz oranları ile nisan ayındaki rakamlara geri dönüldü. Ticari gayrimenkul ise konuta kıyasla çok daha olumsuz bir yıl geçirdi. Ofisler, AVM’ler ve oteller bu anlamda en kötü etkilenen üç fonksiyon oldu. 2020’yi 1,4 milyon adet konut satışıyla kapatan sektörde 2021 tahminini yapmak ise çok zor.
Yüksek döviz kurunun fiyatlara yansıması sebebiyle işçilik maliyetlerinin yüzde 35-40 oranında artmasını bekleniyor. İnşaat malzemelerinin de dövizdeki değişimden etkilendiğini göz önüne alırsak konut fiyatları 2021 yılında yükselecektir.
2021 ‘in biraz daha pandemi gölgesinde geçecek gibi görünüyor.
Ticari gayrimenkulde kullanım şekli, dizaynı, genel hijyen kuralları değişecek. Konutta ise ev ile işin aynı alanda idare edileceği konseptler, bahçe, balkon, açık hava gibi konular öne çıkacak.
2021’de faiz oranlarındaki seyirle daha çok oturum amaçlı, almakta çok kararlı kitlelerin hareketlerinin piyasayı domine edecek. Yazlık bölgelerdeki konutlarda kiralık/satılık piyasasında hareketin devam edecek. Kent lojistiği, lojistik depolar, yaşlı bakımı gibi alanlarda gelişme bekliyor. Mevcut koşullarda mevduat ve kredi faizlerindeki yükselmenin nerede dengeleneceğini bilmenin pek mümkün değil.
Salgın müteahhitleri de olumsuz etkilerken, projeler yavaşladı, maliyetler arttı. Sektörünün geleceği Covid-19 süreciyle ilgili gelişmelere bağlı. Önümüzdeki yıl aşı ile ilgili çok somut gelişmelerin hemen ilk çeyrekte gerçekleşmemesi durumunda yine oldukça zor bir yıl olacak gibi görünüyor.
Gıda perakendecileri perakendenin genelindeki olumsuz tablonun dışında kaldı. Sokağa çıkma kısıtlamaları ve restoranların kapanması gıda perakende pazarının hareketlenmesine neden oldu. Gıda perakende içindeki tüm kategorilerden ayrışarak yüzde 33’lük büyüme yakaladı. Bu büyümede baş rolü e-ticaret aldı. Gıdanın e-ticaretteki payı, 2019’da yüzde 0,5’ken 2020’de yüzde 1,6’ya ulaştı. Ticaret Bakanlığı verilerine bakıldığında, gıda/ süpermarket kategorisinin e-ticaretteki yeri 2020 yılında yüzde 420 büyüdü. 2021 yılının sonunda ise toplam gıdanın e-ticaret içindeki hacminin yüzde 3’lere gelmesi bekleniyor.
E-ticaret sadece gıdada değil tüm sektörlerde yarattığı ivmeyle pandemi döneminin kazananları arasına girdi. 2019 yılını 190 milyar TL hacim ile kapatan e-ticaret sektörü, 2020 yılında ise pandeminin etkisiyle sektör rekor bir büyüme gerçekleştirdi. E-ticaret alanında hiç deneyimi olmayan küçük ölçekli satıcılar ve Online alışveriş yapmayan tüketiciler alışverişlerini internete taşıdı.
Perakendenin sac ayaklarından AVM’ler de 2020 yılını pandeminin gölgesinde geçirdi. 2020 yılı kasım itibarıyla AVM sayısı 441’e, toplam kiralanabilir alan da 13.3 milyon metrekarelik bir büyüklüğe ulaştı. Bu yıl İstanbul, Ankara, Siirt, Mardin ve Şırnak illerinde toplam beş yeni alışveriş merkezi faaliyete geçti. Mart ayı ortasından haziran ayına kadar olan süreçte büyük oranda kapalı kalan veya kısıtlı saatlerde hizmet veren AVM yatırımcıları kiracılarına destek olmak için yüzde 60’lara varan oranlarda kira indirimleri uyguladı. Bu indirimler nedeniyle AVM yatırımcılarının kira gelirlerinde bu yıl ortalama yüzde 40-45’lik bir azalma bekleniyor. AVM’lerin pandemide kiracısına sağladığı kira desteği 800 milyon dolarlık rakamlara ulaştı. Buna dövizle kiralama yasağı nedeniyle AVM’lerin finansman kaybını da eklediğimizde 1,5 milyar dolarlık bir kayıptan söz ediyoruz. Yeni AVM yatırımları pandemiden bağımsız olarak azalmaya devam edecek.
Bankalar ödenmeyen krediler nedeniyle elinde bulunan gayrimenkulleri belirli zamanlarda satışa sunuyor.Birçok banka ödenmeyen kredi borçları nedeniyle ellerinde bulunan konutları e-ihale ile yarı fiyatına satışa çıkardı.
Uygun fiyata ev almak isteyen vatandaşlar yarı fiyatına varan ücretlerle icradan ev satın alabiliyor. İcra ile ev konulan evler, icra ihaleleri ile satılıyor. İki aşamadan geçen bu işlemde ilk olarak icralık ev yüzde 60 bedel üzerinden satışa sunuluyor ve bu oranda alıcı bulunmazsa yüzde 40 oranında satışa çıkarılıyor. İcra ile satışa çıkan daire, arsa ya da araba gibi mallar ihale usulü ile açık arttırma yapılarak satılır.
Ev almak isteyen vatandaşlar sisteme giriş yaptıktan sonra teklif ver butonuna basarak satılık konut için teklif veriyor. Son teklif veren kişinin üzerine 30 dakika boyunca yeni bir teklif gelmemesi halinde konut satışı tamamlanmış oluyor. Yeni bir teklif verilmesi halinde bu süre otomatik olarak 30 dakika daha uzuyor. 30 dakikalık süre zarfında yeni bir fiyat teklifi verilmezse e ihale yöntemi ile satışa sunulan konut en yüksek teklifi veren kişi ya da kuruma satılıyor.
Piyasa koşullarının çok altında satılması nedeni ile tercih edilen icradan satılık daireler verilen ilanlar üzerine satılıyor. Belirli bir süre ilanda kalan daireler için icra ihaleleri düzenleniyor ve bu ihalede genelde açık artırma yöntemi ile en yüksek teklifi veren kişi icradan satılık daire almaya hak kazanmış oluyor.
İcradan satılık daireler için en büyük avantaj ise normal piyasa fiyatları ile karşılaştırıldığında çok daha düşük fiyatlara satılması. İcralık gayrimenkuller bu nedenle ev sahibi olmak isteyen kişiler içinde büyük bir cazibe oluşturuyor. Genelde icradan satılık daireler ile normal daire fiyatları arasında nerede ise yüzde 50 gibi büyük bir fark bulunurken bu fark teklif toplama döneminde kapansa da yine de en az yüzde 20 fiyat avantajı ile ev sahibi olma fırsatı bulunuyor.
İhale kazanıldıktan sonra ne yapılması gerekir?
İhaleyi kazandıktan sonra, ihale üzerinde itiraz ya da fesih davası açılmadığı takdirde 10 gün içerisinde paranın tamamı ödenmesi gerekiyor. Daha sonra icra dairesi tarafından, belirtilen tapu için tapu müdürlüğüne yazı gönderilmesi gerekiyor.. Bunun yanında ihale yoluyla alınan gayrimenkul, satış tarihinden itibaren 3 yıl içerisinde Gelir Vergisi Kanunu’na göre satılamıyor. Eğer gayrimenkulün satışı yapılırsa aradaki fark kadar gelir vergisi ödeniyor.
Bankalardan satılık icralık konutların adresleri
İş Bankası tarafından satışa sunulan ucuz konut ilanlarına ulaşmak için TIKLAYINIZ… Ziraat Bankası tarafından satışa sunulan ucuz konut ilanlarına ulaşmak için TIKLAYINIZ... Denizbank tarafından satışa sunulan konut ilanlarına ulaşmak için TIKLAYINIZ… Yapı Kredi Bankası satılık gayrimenkul ilanlarına ulaşmak için TIKLAYINIZ… Halkbank satılık gayrimenkul ilanlarına ulaşmak için TIKLAYINIZ..
Covid-19, Türkiye’de etkisini göstermeye başladığı mart ayında, konut satışlarında ciddi düşüş yaşandı. Ancak kamu bankalarının 1 Haziran’da açıkladığı kredi paketi, enflasyonun altında faiz oranları ve bir yıl ötelemeli ödeme fırsatı sunmasıyla konut alıcılarının alıma geçmesini sağladı.
Haziran ve temmuz aylarında satılan toplam konut adedi, ilk beş ayda satılan konut adedini yakaladı.
2020 yılında 1,5 milyon adet konut satışı ile kapatacağını düşünüyorum.
Faiz kampanyası, konut stoklarını eritti!
2016’nın ikinci yarısında başlayan ekonomik durgunluk, kredi faiz oranlarındaki yükseliş ve piyasalardaki dalgalanmalar, inşaat ve gayrimenkul sektörlerini de etkiledi.
Son üç yıldır düşen konut satış rakamları nedeniyle konut stoku sorunuyla mücadele eden inşaat sektörü, haziran ayında başlatılan kampanya ile temmuz ayında stoklarını eritti.
Konut sektörü, kamu bankalarınca düzenlenen kampanya ile stoklarını eritti.
Yükselen konut fiyatları düşer mi?
Talep ve arz dengesi şaşınca fiyatlar arttı. Uzun zamandır satılamayan ev stokları hızla erimeye başladı. Bu da konut arz edenin fiyatları yukarı çekmesine sebep oldu.
Bölgesel değerlendirmelerde özellikle İzmir’de konut fiyatlarında %20-25 arası artış görüyoruz.
Ayıca inşaat maliyetleri dolar kurunda yaşanan dalgalanmalarla sürekli olarak yükselirken konut stokunu eritmek için sıfır konutlara uzun süredir sınırlı oranlarda zam yapılıyordu veya yapılmıyordu.
Enflasyon karşısında konutların fiyatları zorlanıyordu. Konut stokunun tamamen tüketilmesi ile yeni maliyetlerle üretilecek konutlar için ne yazık ki fiyatların aynı olmasını beklemek mümkün değil.
2021 nasıl bir yıl olacak?
Genel olarak; Covid-19 ile birlikte hayatımızı yavaşlattık. Balkonsuz evler, apartman görevlisinin olmadığı evler insanları çok bunalttı. Ev tercihlerinde bahçeli evler, dubleks daireler ve en önemlisi balkonlu evler öne çıktı.
Bundan sonra balkonun konut alımında en önemli kriterlere gireceğini düşünüyorum. Küçük şeylerden mutlu olma dürtüsüne dönebilen bizler, bu ufak balkonların nasıl fark yaratığını gördük.
Artık aynı fiyatta iki evin balkonlu veya bahçe göreni daha tercih ediliyor, farkındalıklar değişti.
Yeni konut projeleri, Covid-19 ile değişen alışkanlıkları göz önüne alarak şekillenecektir.
Yabancılara Konut Satışı Artar Mı?
Yabancıların Türk vatandaşlığı alabilmeleri için konut satın alma bedelinin 250 bin dolara düşürülmesi, yabancıların ülkemizde mülk edinimini artırdı.
2021’de aşının bulunmasıyla yabancıların gayrimenkul ediniminde ülkemize olan talebi artacaktır.
Covid-19’un 2021’in ikinci yarısında rahatlaması beklentisiyle bu tarihten sonra ülkemizde yoğun bir yabancıya satış olacağına inanıyorum.
Aşı yada ilaç bulunursa yabancıya konut satışı artar…
Alpaslan 1071 yılında Malazgirt savaşıyla Bizanslıları bozguna uğrattığı zamanlarda İran Sultan’ı Nasır Han’ın kızından dokuz çocuğu vardı. Fakat bu akrabalık ilişkileri kimseyi aldatmaz; Alpaslan’ın bir gözü, Acem krallığının en önemli kentlerinden biri olan Semerkant’taydı. Bizanslılar karşısındaki zaferinden sonra Semerkant’a bir korku düşmüştü, çünkü sıranın kendilerine geldiğini biliyorlardı. Aslında ilk sıra hep bu kentteydi; Semerkant, Buhara ve İsfahan kentleri o dönemde tüm dünyanın hem kültür, hem bilim, hem ticaret merkezleriydi. Alpaslan sadece, Bizanslılarla takıştığı için rotasını değiştirip Anadolu’ya gitmişti. Şimdi asıl önemli olan kente doğru sefer başlamıştı.
Ancak Semerkant seferi Alpaslan’ın ölümüne neden olacaktı çünkü yol üzerindeki bir kale kuşatmasında direniş gösteren Harzemli Yusuf, kıyafeti içine sakladığı bir hançerle onu öldürdü. Alpaslan bu direnişçinin kim olduğunu merak edip onu huzuruna çıkarmasaydı durum farklı olurdu kuşkusuz. Yusuf, Alpaslan’ın huzuruna iki büklüm çıkartılmış ama gururlu Yusuf, kendisine efemine deyince Alpaslan sinirlenip okuna davranmış, fakat sinirinden eli titrediği için olsa gerek hedefi tutturamayınca Yusuf hızlı davranıp Alpaslan’ı hançerlemeyi başarmıştı. Alpaslan dünyanın en büyük devlet adamlarından biri olarak adını tarihe yazdırabilecekken onun bu özelliği hem ününe hem hayatına mal oldu. Dokuz çocuğuna rağmen, kadınlara az ilgi gösterir diye düşmanları tarafından isim takılmıştı ve efemine tavırları yüzünden, haklı ya da haksız, bu ünü, henüz başlayan parlak saltanatına bir anda son verecekti.
Alpaslan’ın beklenmedik ölümü Semerkant’ta bayram havası yarattı. Acemlerin Sultan’ı Nasır Han, çok sevinmekle beraber sevindiğini gösteremiyordu çünkü karısı, Alpaslan’ın kızıydı. Selçuklu krallığına bir taziye heyeti hazırladı. Bu taziye heyetinde Ömer Hayyam’da bulunuyordu. Taziyeleri kabul eden Alpaslan’ın büyük oğlu Melikşah onyedi yaşındaydı ve ziyaretçilere nasıl davranması gerektiğini, “ata” diye hitap ettiği Nizamülmülk ona söylüyordu.
Nizamülmülk’ün bir düşü vardı: En güzel, en zengin, en istikrarlı, en iyi korunan devleti kurmak istiyordu. Her eyaletin, her kentin, içinde Allah korkusu olan, adil, vatandaşlarının şikayetlerine kulak veren yöneticilerce yönetilmesini istiyor, kurt ile kuzunun yanyana su içebileceği bir devlet düşlüyordu. Taziye kabulunda Ömer Hayyam’ın kulağına onu yanına beklediğini söylemişti çünkü Nişapurlu Ömer’in gökbilimci, matematikçi, tıp bilimcisi olarak sınırları aşmış bir ünü vardı ve Nizamülmülk’ün düşlediği devlette ona ihtiyaç vardı. Nizamülmülk, ondan, günümüzde istihbarat teşkilatı olarak adlandırabileceğimiz bir sistemi kurmasını istemişti. Fakat Ömer Hayyam kendisine verilen teklifin kendisine uygun olmadığını, yolda tanıştığı genç arkadaşının bu vasıflara daha çok uygun düştüğünü söyleyerek Rey’li genç arkadaşı Hasan’ı Nizamülmülk’e önerdi.
Hasan Sabbah, Nizamülmülk’ten iş istemek için yola koyulduğunda böyle bir mevki aklında yoktu kuşkusuz. Ancak yolda bilgelerin bilgesi Ömer Hayyam’la karşılaştığında Tanrı’nın kendi yanında olduğunu anlamış olmalı; hele ki Nizamülmülk’ten istihbarat teşkilatı kurması için görev verildiğinde kendisinin seçilmiş biri olduğuna inancı tamdı.
Hasan Sabbah büyük Acem krallığının düşünü kuruyordu ve krallıkta Nizamülmülk gibi Türklere uşaklık yapan Acem döneklerin hiç yeri yoktu. Yıllar sonra, kendiside Melikşah’ın Selçuklu Devletinde hizmet alan bir Acem döneği olmakla kendini suçlayacaktı. Ama o sırada düşündüğü bu değildi. Melikşah’la yaşıttılar; on sekiz yaşında iki iyi arkadaş oldular. Hükümdarı kazanmak önemliydi. İlk iş olarak Nizamülmülk’ü devre dışı bırakmaya çalışması, kendi sonunu hazırladı. Nizamülmülk ondan daha tecrübeli biriydi kuşkusuz; Hasan hazine konusunda üzerine aldığı bir işi “raporumu tamamladım” diyerek Melikşah’ın karşısına çıktığı vakit elinde tuttuğu sayfalarda tam bir tutarsızlık ve karmaşa gördü çünkü birlikte çalıştığı adamların Nizamülmülk tarafından aleyhte kullanılması çok kolaydı. Melikşah Nizamülmülk’ten kuşkulanamazdı; Hasan Sabbah’ı ölümle cezalandırdı ancak o dakikada hükümdarı sürgün cezasının yeterli olacağına ikna ederek Hasan Sabbah’ı ölümden kurtaran yine Ömer Hayyam oldu. Kaşan kentindeki konakta ilk tanışmalarında Hasan mevcut tüm kitapları ezberden okuyan ve kendisini etkilemiş bir bilgindi; kendi eliyle Selçuklulara getirdiği, arkadaşlık ettiği birinin ölümüne razı olmazdı.
Hasan sürgünden yedi yıl sonra kendine essasin (aslolan; gerçekçi) diyerek Acem krallığında bir derviş olarak ortaya çıktı. Nasır Han ölmüş yerine oğlu Ahmet geçmiş ve Hasan’ın bilgeliğinden etkilenmişti. Selçuklulara ise Melikşah ile veziri Nizamülmülk hükmetmeye devam ediyordu. Nizamülmülk için Hasan’ın ortaya çıkışı açık bir tehditti. Kendi istihbaratı ona Hasan’ın yakalanmasının an meselesi olduğunu söylüyordu ama Hasan hiçbir zaman ele geçirilemiyordu. Bu sayede hem Hasan’la karşı karşıya gelme fırsatını yakalamış olacak hem de Semerkant’ı Hasan’ın sapkın düşüncelerinden kurtaracaktı. Ancak Melikşah’ın karısı Terken Hatun, önünde bir engeldi. Terken Hatun, Semerkant’ı yöneten Nasır Han kardeşiydi ve şimdi başta olan Ahmet’te onun yeğeniydi.
Nizamülmülk’ün Terken Hatun’a, Hasan’ın Ahmet’i kandırdığını ve sefere çıkması gerektiğini söylemesi inandırıcı olmazdı; çareyi Hasan ile Ahmet’in sıkı arkadaş olduklarını gizlemekte buldu. En iyisi bu arkadaşlığı gizlemek ve onların birbirlerine düşman olduklarını söylemekti çünkü Terken Hatun kardeşinin soyunun Semerkant’ta hüküm sürmesinin Selçuklu saray kadınları arasında kendine yarattığı ayrıcalığın farkındaydı ve bu avantajı kaybederse Selçuklulara varis olarak kendi oğlunu bırakması güçleşirdi; Melikşah’a sefere çıkmasını ve yeğeni Ahmet’i Hasan’dan kurtarması gerektiğini kendisi söyledi. İki haftalık savaştan sonra Nizamülmülk’ün oyunu ortaya çıktı ve Selçuklu hanedanı ile arasındaki ilişki onarılmaz bir biçimde bozuldu. Hasan ise bu olaydan önemli bir ders alarak ucuz kurtulmuştu; artık hükümdarları kazanmaya çalışmayacaktı. Bundan böyle onların tam karşısında olacaktı. Dünyanın ilk terör örgütü Essasinler böylece kuruldu.
Hasan’ın, dünyanın ilk istihbarat teşkilatını yönetmiş biri olarak, bu terör örgütü için idari tecrübesi vardı, insanları etkileme ve yöneticilik derslerini sürgünde olduğu yıllarda Kahire’deki El Ezher medresesinde almıştı.Kısa zamanda kendilerine “dinin gerçekçileri” diyen essasinler, hükümdarların, valilerin, kadıların ölesiye korktukları bir örgüt oldu. Karşılarında hissettikleri ise sadece çaresizlikti. Çünkü essasinler ölmekten korkmuyorlar, eylemden sonra hiçbir yere kaçmıyorlardı. Bu yüzden onların haşhaşla kafayı bulmuş olduklarına inandılar, Hasan’ın bu adamları haşhaşla kontrol altında tuttuklarını söylediler. Bu terör örgütüne Haşhaşinler dediler.
Haşhaşinlerin lideri, Hasan Sabbah adıyla kendinden sonraki kuşaklara bile korku salmaya devam etti. Oysa Haşhaşinlerin haşhaş kullandığı iddiası yalandı. Hasan Sabbah Nizamülmülk’e ikinci kez yenildikten sonra, artık Selçuklu ve Acem krallıklarında gizlenme ihtiyacı duymamış; kartal yuvasını andıran sarp kayalıklardaki Alamut kalesini alarak kendilerine üs edinmişlerdi. Hasan Sabbah bu kaleden tüm Acem ve Selçuklu hükümdarlarına korku salmaya devam etti. Bu örgütün üyeleri eylem yapacağı kişiyle arkadaş olurlar, onların dilini şivesine kadar önceden çalışırlar, hiç dikkat çekmezler ve en umulmadık zamanda hançerini çıkartıp öldürürlerdi. Böylesine planlı bir çalışma ve ölüme karşı duyulan özlem, haşhaşla değil; inançla açıklanabilirdi. Haşhaşinlerin çok bağnaz bir imandan başka uyuşturucuları yoktu. Hasan Sabbah, kalesinde içki ve müzik dahil her türlü eğlenceyi yasaklamış biriydi. Kalesinden hiç çıkmaz tüm zamanını kendi hazırladığı, doğunun en eşsiz kütüphanesinde geçirirdi. İstihbarat kaidelerince kalesini yönetirdi ve cezaları açık ve sertti. Yalan yanlış bilgileri bile derhal cezaya bağlardı. Haklarındaki ihbarlar yüzünden iki oğlunu öldürmüştü. Dinsizlikle suçlana oğlunun ikiyüzelli yandaşını öldürtmüş ve diğer ikiyüzelli yandaşınıda arkadaşlarının cesetlerini sırtlarında taşıtarak kaleden kovmuştu.
Nizamülmülk ise Selçuklu Hanedanıyla arası açıldıktan sonra “Siyasetname” sini yazmaya koyulmuştu. Kitabını yetiştirmeye çalışıyordu çünkü Bağdat seferine katılması gerekiyordu. Nizamülmülk o günlerde rüyasında peygamberi gördü. Peygamber rüyasında şöyle demişti ona: “Sen İslam’ın temel direğisin; kendi ölüm tarihini seçme hakkını sana veriyorum.” O da “Ben Melikşah’ın doğduğunu, bana baba dediğini bilirim, onun ölümünü bana gösterme.” diyerek yanıt verdi. Peygamberde bunun üzerine Melikşah’dan kırk gün önce öleceğini kendisine müjdeledi. Nizamülmülk bu rüyayı Melikşah’a anlattığında belki Melikşah bu tehditten yılmış olabilir ama Terken Hatun, planı çoktan yürürlüğe koymuştu. Nizamülmülk Alpaslan’dan bu yana Selçuklu Hükümdarlığının temel direği olmuştu ve ülkeyi ikiye bölecek kadar güçlüydü. Terken Hatun onu açıkça öldüremezdi. Bunun için Hasan Sabbah’ı kullanmaya karar verdiler. Nizamülmülk’ü bir Haşhaşin Bağdat seferi sırasında hançerledi. Haşhaşin kaçmadı doğal olarak, oracıkta onun da boğazını kestiler. Nizamülmülk Bağdat Seferinin kendi ölümü için hazırlandığını bilecek kadar tecrübe sahibiydi ama umursamıyordu çünkü mide kanserinden dolayı günleri sayılıydı ve de siyasetnamesini bitirmişti. Bu kitap batı dünyası için Macciavelli’nin Prens’i neyse, doğu içinde öyle olacaktı.
Nizamülmülk’ün adamları sözünde durdular ve Melikşah’ı kırk gün içinde zehirleyerek öldürdüler. Melikşah kendinden önceki tüm Türk sultanlar gibi hükümdarlık için varis bırakmadı. Terken Hatun’un üç oğlu vardı. İlk iki oğlunu sırayla Melikşah’a varis seçtirmişti ama bu çocuklar anlaşılamaz nedenlerle öldüler. Terken Hatun’un üçüncü oğlu henüz bir yaşında olduğu için Melikşah diğer saray kadınlarının baskısıyla bu bebeği varis ilan edememişti. Melikşah’ın hayatta kalan büyük oğlu Berkyaruk başa geçti. Terken Hatun Berkyaruk’u öldürmek için yeterince vakit bulamadı; adamları Berkyaruk’u esir aldıklarında kendiside Nizamülmülk’ün adamları tarafından öldürülmüştü.
Hasan Sabbah Alamut kalesinde 80 yaşında öldüğü vakit, varis bıraktığı imam onun odasına girmeye korkmuştu. Bu korku öylesine güçlüydü ki iki kuşak sonrasında bile Alamut’taki tüm yasaklar sanki Hasan Sabbah hayattaymış gibi devam ediyordu. Ancak üçüncü kuşak veliahtı kurtarıcı ilan edebildiler. Bu veliaht kendisinin beklenen kurtarıcı olduğunu söyleyerek Alamut tahtına çıktı ve artık imtihan zamanının dolduğunu, tüm yasakların kalktığını, şeriat zamanının bittiğini ve artık cennet zamanına geçildiğini söyleyerek Haşhaşin tarikatına son verdi. Peşisıra Moğol istilası başgösterdi. Alamut Kalesine, Semerkant’a, İsfahana’a, Buhara’ya, tüm bu kentlerin zenginliğine, kültürüne, kütüphanelerine son veren, Cengiz Han’ın yakıp yıkan Moğol istilası oldu.
Amin Maalouf, Semerkant adlı kitabında, doğu’nun günümüze hiçbir miras bırakmadığını tüm bu hikayenin sonuna ekler. Yazar, kitabında Ömer Hayyam’ın dörtlüklerini yazdığı Rubaiyyat adlı eserini aramaya çıkan bir Amerika’lıyı başrole koyarak hikayelerini anlatır. Bu Amerikalı, Hayyam’ın dörtlüklerinde gezinirken, okuyucuda onunla beraber, binbir gece masallarına konu olan doğunun tüm ihtişamını yeniden yaşar. Rubaiyyat kitabı Titanic’le birlikte denizin dibine gömülür. Hiçbir miras bırakmamak doğunun kaderidir.
Gayrimenkul danışmanı kendisine getirilen sözleşmeli veya sözleşmesiz gayrimenkullerin pazarlama satış ve takip işlemini yapar. Satış sonrasında satış işlemelerini takibini yapar. Gayrimenkul danışmanı bu süreçte yaptığı işlemlerden dolayı para kazanamaz para talep edemez ve faturalandıramaz. Peki diyeceksiniz bu insanlar nasıl geçiniyor. Anlatayım; Satılmak üzere gayrimenkul danışmanına getirilen gayrimenkulun pazarlama sürecin takip eder gelen müşterileri satılık olan gayrimenkulü dolaştırır.
Gayrimenkul ile ilgili ilan reklam tanıtım broşür gibi işlemlerin takibini ve pazarlamasını yapar. Ancak satış işlemini gerçekleştirişe gayrimenkul danışmanı satıştan alacağı hizmet bedelini faturalandırabilir ve satış yapması koşuluyla para kazanabilir. Eğer bu kadar işlemi takip eder ve sonuç olarak kendisi satamaz da mülk sahibi kendi satar veya başka bir emlak danışmanı tarafından satış gerçekleştirirlerse o zaman gayrimenkul danışmanı hiçbir şekilde para kazanma şansı yoktur.
Emlak danışmanları satış ya da kiralama işlemi gerçekleştiğinde ancak verdikleri bu hizmetlerini faturalandırabilirler. Bu işlem maalesef sadece emlak sektörüne ait özel bir durumdur. Gayrimenkulün satış işlemini yapacak olan gayrimenkul danışmanı bu işlem ile ilgili harcadığı kişisel zaman dikkate alındığında, satış ya da kiralama sürecini tamamlayabilmek için çok daha fazla yüksek enerji, zaman ve para harcadıklarını görürüsünüz
Gayrimenkul danışmanı şayet satış işlemini veya kiralama işlemini başaramazsa herhangi bir ücret talep edemez. Gayrimenkulun satışını gerçekleştirmek için Günlerce, aylarca bazen seneye varan sürelerde çabalaması gerektiği durumlar yaşanmaktadır. Bu hizmet modeli aslında emlakçı için oldukça zor ve maliyetlidir.
Aslında bu süreçte emlakçının motivasyonun yüksek olması ve size sunduğu gayrimenkul danışmanlık hizmetine odaklanması, tam anlamıyla tüm kaynaklarını sizin için ayırması belirlenen süre boyunca tek yetkili olarak atanmaları alıcı ya da satıcıya büyük bir avantaj sağlayacağını unutmamak gerekir.
Gayrimenkul danışmanı sizin için neler yapıyor?
Gayrimenkul danışmanı anlaşma yaptığınız ilk günden itibaren
• ilanlarınızı yayınlamak,
• sosyal medya ve ilan siteleri için mülkünüzün fotoğraf ve videolarını çekmek
• Kişisel giderler, yol, park ve telefon masrafları, ikramlar
• Satış ya da kiralama süresi uzadıkça bu masrafların 2 ye katlanacağı
• Gayrimenkul danışmanı bölgenizde araştırma yapar veya bölge hakkında bilgi toplar
• Gayrimenkulü daha hızlı bir şekilde satmak ve kiralamak ya da istediğiniz fiyata satmak için fiyatı piyasa koşullarında oluşturmanıza yardımcı olur
• Danışmanınızla birlikte belirlediğiniz tutar üzerinden en hızlı şekilde ve en doğru fiyatla mülkünüzü satmak ya da kiralamak için gayret, çaba sarf eder.
• Gayrimenkul danışmanınız günün her saati 7/24 (sabah erken saatlerden, gece geç saatlere) ulaşılabilir olur ve alıcı adaylarının telefonlarını yanıtlar.
• Gayrimenkul danışmanınız sizin adınıza görüşmeleri yapar, randevu ayarlar görüşmek için alıcının ayağına gider ve ön şartlarınızla ilgili bilgiler aktarır, mülkünüz hakkındaki gerekli önemli detaylar ve bilgiler verir.
• Gayrimenkul Alıcısı ve satıcısı arasında doğması muhtemel problemleri sezinleyerek öngörerek sorun oluşmadan önüne geçebilir. Pazarlama ve Satış aşamasında stresli süreçleri yönetir ve problem oluşması halinde her iki taraf için de çözüm önerileri sunabilir. Alış-verişin güvenilir bir şekilde tamamlanmasını sağlar.
Mustafa Kemal ATATÜRK’ün Okunmasını Tavsiye Ettiği Kitap
Beyaz Zambaklar Ülkesinde Hakkında ve Özeti
Eser, Rus yazar Grigory Petrov tarafından 1923 yılında basılmıştır. Eser Grigory Petrov’un çeşitli aralıklarla çıktığı Finlandiya seyahatlerindeki notlarında oluşmaktadır.
Eser, bir bataklıktan ülkeye dönüşen Finlandiya’nın, sömürü ve esaretten kurtularak 1800’lerin son döneminde Finlandiya halkının içinde bulunduğu durumu, cehaletten kurtulmak için başta Johan Vilhelm Snellman olmak üzere ülkedeki bir avuç Fin aydının verdiği olağanüstü mücadeleyi anlatmaktadır.
Eser, zaman zaman Finlandiya’ya gidip gelen Rusya’nın en tanınmış papazlarından biri olan Grigory Petrov’un (1866, Rusya – 1925, Pari) gözünden Finlandiya’nın ekonomi, sağlık, kültür, bilim, spor, eğitim gibi birçok alanda eski ve yeni Finlandiya’nın değişim ve gelişimi öncesi sonrasını somut örneklerle ortaya koyarak anlattığı bir eserdir.
Aykırı fikirleri nedeni ile Rusya’daki görevinden ayrılan ve kiliseden kovulan Papaz Grigory Petrov papazlığı bıraktıktan sonra kendisini yazarlığa vermiş, ayrıca gazeteci ve bir hatip olarak da ününü devam ettirmiştir. Bolşevik Devrimi’nde Rusya’dan da kaçmak zorunda kalan yazar, zaman zaman gidip geldiği Finlandiya hakkında tuttuğu notları bir kitap haline de getirmiştir. Kitap yazarın bu notlarından oluşmaktadır.
Eser toplumsal dayanışmayı Snellman adlı Finli bir aydının asker, öğretmen, mühendis demeden tüm halkı harekete geçirmesini ve bugünkü Fin ülkesinin, kültürü, sanayisi ve eğitimiyle nasıl kurulduğunu anlatmaktaki başarısı ile dikkat çekmektedir.
Kitap, ilk defa 1923’te Saraybosna’da basılmış, kısa sürede birçok dile çevrilmiş; özellikle Yugoslavya Krallığı’nda, Bulgaristan’da ve Türkiye’de yazarın en çok beğenilen eseri olmuştur.
Kitap, Osmanlı-Türk kadın hareketinin öncülerinden Şükufe Nihal Hanım’a Finlandiya’yı gezmesi ve “Finlandiya” (1935) adlı kitabını yayımlaması için ilham vermiştir.
M. Kemal Atatürk’ün de okuduğu önemsediği ve önerdiği bu kitap azmin önemine inanmayanları ikna edebilecek kuvvette yazılmış bir kitaptır.
“Bu kitap tüm yoksulluğa, imkânsızlıklara ve elverişsiz doğa koşullarına rağmen, bir avuç aydının önderliğinde; askerlerden din adamlarına, profesörlerden öğretmenlere, doktorlardan işadamlarına kadar, her meslekten insanın omuz omuza bir dayanışma sergileyerek, Finlandiya’yı, ülkelerini geri kalmışlıktan kurtarmak için nasıl büyük bir mücadele verdiklerini, tüm insanlığa örnek olacak biçimde gözler önüne sermektedir.” (Kitap tanıtım yazısı)
KONUSU
Eser Finlandiya’nın tarihini ve Fin Kültürü’nün gelişimini irdeleyen bir kitaptır. Eserde Bir zamanlar bataklıklar diyarı olan Finlandiya’nın bataklıktan “Beyaz Zambaklar Ülkesine” dönüştüren kültürel ve sosyal aşamaların öyküsü irdelenmiştir.
“Finler uzun yıllar milli kültürlerinin gelişmesi ve ilerlemesi için çalışmışlar ve bugün birçok Avrupa ülkesinden daha yüksek bir uygarlık derecesine ulaşmışlardır.”
ESERDEN TADIMLIKLAR
“Eğer halka güvenmeyip de Rusya’da olduğu gibi biletçi veya kontrolcü kullanmak isterseniz, kontrolcuları da kontrol etmek gerekir. Biz kontrolcüye değil, halkımıza inanırız, insana inanırız” (Sayfa 22)
“Her millet iktidar mekanizmasının başına ya kudretli ya da önemsiz kişileri geçirir. Bunlardan birinin işbaşına gelmesi milletin ahlaki seviyesi ve yaşantısına bağlıdır.” (Sayfa 35)
“Eğitim almış olanların tümü milli düşünceyi geliştirmeye, milli ruhu uyandırmaya, milli iradeyi güçlendirmeye mecburdurlar.” (Sayfa 41)
ESERİN BÖLÜMLERİ VE ÖZETLERİ
1- Tarihten İbret almak
Yıllar önce Moskova devlet tiyatrosunun duvarlarında, büyük çatlaklar meydana geldiğini farkına varmışlar. Binanın yıkılması ve çevresine zarar verme tehlikesi ortaya çıkmış. Mühendisler bu çatlakların sebebini araştırmış bina inşa edilirken, zemin sağlam olmadığından, tahta kazıklar çakılmış kalın taş duvarları bu kazıkların üzerine örmüşler. Çatlakları gören mühendisler tehlikeye karşı ne yapmaları gerektiğini düşünmeye başlamışlar.
Kazıkların yerini granit taşları yerleştirmişler böylece devlet tiyatrosunu eski binası sağlam temeller üzerinde durmaya başlamış. Memleketlerde sarsıntılara ve yıkıntılara meydan vermeden, halkın yönetimi daha çok bilgi ve düşünce isteyen daha adaletli yollara başvuruluyormuş. Eski devlet yaşama gücünü kaybetmiştir.
Devlet yıkılmaya mahkûm olmuştur. İdareciler iyi kötü kahraman ve zalim ne olursa olsunlar onlar kendi devletlerinin birer aynasıdır diye düşünmektedir.
2- Kahramanlar ve Millet
Carlyle kahramanlar ve tarihte kahramanlıklar eserlerini ve kültürünü anlatır. Kahramanlar mı milleti yönlendirir yoksa kalabalıklar mı sorusuna cevap aramaktadır. Carlyle milletleri Napolyon, Sezar gibi kahramanların elinde şekillendiğini düşünürken Lev Tolstoy ise tamamen bunun aksine iddia etmektedir. Carlyle’a göre millet kahraman olmadan bir saman yığını gibidir. Tolstoy ise tarihi bireylerin yönlendirdiğini, kalabalıkların içindeki küçük adamların kahramanı ve tarihi oluşturduğunu söyler
Bir millete hareket gücü ortaya çıkıp yürüyünce, millet kendiliğinden harekete geçiyor diye düşünmektedir.
3- Suomi’nin Tarihi
Bu bölümde 3,5 milyonluk Finlandiya’dan bahsedilir. Finler kendilerine Bataklık arazi anlamına gelen Suomi demektedir. Ülke yoksuldur. İsveç ve Rusya bu ülkeyi işgal etmiş, Finliler nihayetinde Rusları tercih etmiş, Rus egemenliği altında, eski efendileri İsveçlilerle birlikte kültürlerini yaşatmaya çalışmışlardır.
4- Yükseliş Önderi Snellman
ohan Wilhelm Snellman (2 Mayıs 1806- 4 Temmuz 1881) Snellman dönemin büyük bir bilim adamı, derin bir filozofu ve ünlü bir siyasetçisidir. Snellman da papazlara seslenmiştir.
“Bütün Suomi’yi büyük bir aile kabul ediniz. Bütün ülkeye de o gözle bakınız. Unutmayınız ki, en yoksul kömürcü, kantarcı, hizmetçi ve dul kadın, bütün bir Fin milleti, sizin kardeşleriniz, hemşerileriniz ve yurttaşlarınızdır. Bunları eğitmek ve uygarlıkta daha kadim olan milletlerin arasına sokmak sizin görevinizdir. Unutmayınız ki, halkın cehaleti, kabalığı, alkol düşkünlüğü, hastalıklı oluşu, sefaleti, kötü ahlâklı oluşu, bütün bunların hepsi sizin kendi utancınız ve suçunuzdur!”
Halkın dini düşüncesinin zayıflaması bir kilise sorunu değildir. Devlet içinde tehlikelidir diye düşünmektedir. Snellman şunları düşünmekte ve dile getirmektedir.
“Bazı devlet adamları, İsveçlidir. Görev saatlerinde kahve, sigara, içer arkadaşlarıyla sohbet ederken toplantı var diye halka açıklama yapar. Vatandaşlarda memuru bekleyemez evlerine gider.”
5- Eğitimci Memurlar
İsveç egemenliğinde en kötü memurların Finlandiya’ya gönderildiğini ilişkileri yozlaştığı anlatılır. Memurlar halkı eğitmeli, kendilerini yetiştiren topluma ahlaklı davranmalıdır.
“Bu memurlar kendilerine müracaat edenleri bekletir, halka bağırıp çağırırdı. Halk saatlerce bekledikten sonra işini yaptıramadan dağılırdı” der.
Kanunsuzluğun en büyük öğreticisi kimlerdir, bilir misiniz? diye sorar ve yanıtlar:
“Memurların ta kendisidir. Yasayı uygulamakla yükümlü olanlardır. Halka, yasalara itaat etmenin yollarını ve çarelerini memur öğretir”
Böyle memurlar yerine Finlandiyalı öğretmenleri yetiştirmeye başlamışlar.
6- Halk Okulu: Kışla
Fin ordusu millileşmeye başlamıştır. İsveçliler zamanında askerlerin çoğu Finli iken, rütbeliler erlerin yiyecek ve yakacaklarını az verir askerlere kötü davranırlardı. En ağır küfürlerin edilmesi sıradan olay iken bir süre sonra her şey tamamlanmaya değişmeye başlamıştır.
“Yeni dönemin kışlası, başka bir kışla olacaktır!” diyerek ant içmişlerdir.
“Biz kışlayı bir halk okuluna dönüştüreceğiz. Hatta bir üniversite haline getireceğiz. Öyle ki, her bir asker, kışlada yaşadığı günleri yaşamı boyunca sevgi ve övgüyle ansın.”
Erler her gün kışlada banyo yapmaya mecbur tutulmuş. Herkes ayakkabılarını temizlemeye başlamış, çevre temizliğine dikkat edilmiş, artık küfür edilmez hale gelmiştir. Ülkenin her tarafından aileler yaramaz çocuklarına: askerlik zamanın gelse de askere gitsen de kışla seni adam etse demeye başlamıştır.
7- Futbol
Finlandiya’da da futbol popüler olur. Bir süre sonra futbol salgını başlamış. Futboldan zevk alanları bir ibadet şekline sokulmuştur. Snellman futbol şenliğinde halka konuşma yapmaya başlar. Fin gençliğinin sporla uğraştığını seviniyorum demiş. Bunun üzerine aileler yeni yetişen nesle uygun terbiye vermeye başlamış.
Anneler babalarda çocukların yaramazlığını ahlaksızlığını şikayet ederlermiş. Snellman da, “anneler işlerini yapar babalarda kahvehanelerde iskambil oynarken çocuklarla ilgilenmeyip, haydi bir kenarda kendi başınıza oynayın derlerdi. Bu şartlar altında büyüyen çocuk kötü yetişmesi şaşırmamalıdır” demiştir.
Ancak yazar Petrov “güçlü bacakların değil, kafaların” ihtiyacına vurgu yapar. Herkül gibi, vücudu büyük ancak kafası küçük birer heykel değil; Sokrates gibi beyni kafasının içine sığmayacak bilginler olmalarını öğütler.
8- Anne-Baba Ve Çocuklar
Çocukların eğitiminde ailenin önemine dikkat çekilir. Anneler ve babalar çocuklarına öğütledikleri şeyleri önce kendileri yapmalıdır. Ailesi tarafından eğitim verilmemiş çocukları sürülmemiş tarlalara benzetir. Her çocukta potansiyel vardır yalnız eğitim onu ortaya çıkarabilir.
9- Halk Üniversitesi
Üniversite profesörlerinin çiftçi, avukat, zanaatkâr gibi toplumun çeşitli kesimlerinden insanlarına konferanslar vermesi anlatılır. Üniversitenin halka inmesi sayesinde toplumun çocuklarındaki potansiyel ortaya çıkacaktır. Üniversiteye gelen bilgiye aç vatandaşlar, profesörlerin güdüleyici konuşmalarını dinleyerek toplum eğitiminin içinde yer alabilecektir.
10- Jarvinen’nin Söylevi
Reçel kralı Jarvinen olarak anılan bir kişinin konuşması işlenir. Bu kişi işsiz bir gariban iken işini iyi yapıp azimle çalıştığı için reçel fabrikaları kurmuş, reçel kralı olarak adlandırılmıştır. Bütün Finlandiya bu kişiyi tanımaktadır. Jarvinen de yoksul olduğu zamanları anlatarak Finlandiya’da birçok Jarvinen olduğunu, yalnızca onlara bilgiyi sunmak, imkan tanımak gerektiğini söyler.
11- Haydut Karokep
Jarvinen öğretmenlere hitap eder. Azılı bir suçlu olan çocukluk arkadaşı Karokep’i hatırlatır. “Beyler! 25 yıl önce, bütün Finlandiya’yı dehşet ve heyecana bırakan Johan Karoken’i hatırlıyor musunuz. Karokep bir hırsız ve hayduttur. Polislere meydan okuyarak hırsızlık yapar adam öldürürdü. Karokep kurşunlardan biriyle ağır bir şekilde yaralandı öldü. Arkadaşları cesedini sakladı herkes böyle düşünüyordu. Beyler! Karokep sağ! Geçen sene italyada onu gördü onu tanıyamadım ama o beni, tanıdı Karokep bir gün papazın yanına gitmiş papaz efendiyi arıyorum demiş papa ne yapacaksın diye sorduğunda dini bir iş için geldim kendisini görmek istiyorum papaz kapıyı açtı kapının önünde durup beni tanıdın mı? Diye sordu. Karokep papaz son zamanlarda hafızam zayıfladı papaz buyurun içeri girin dedi. Papaz bir şey alır mısın dediğinde Karokep şarap getir dedi Karokep ağlamaya başladı. Beni affedin niyetim sizi öldürmek için buraya gelmiştim dediğinde Karokep papazı: oğlum sen tanrıyı kendin gibi sanarak onunla uğraşmaya kalkışmışsın tanrı senin gibi canilere benzemez dedi papaz ve Karokep bundan sonra namuslu, çalışıp para kazanmaya baktı.
12- Jarvinen, Okunen Ve Gulbe Nasıl Kral Oldular
Daha sonra Robinson, Jarvinen, Okunen ve Gulbe’nin başarı öyküleri anlatılır.
Ey Fin kardeşler, milletimizi oluşturan 2 milyon Fin Robenson denen çocuktan daha güçsüz, daha iradesiz, daha akılsız mıdır? Hayata ve insanlara karşı görevinizin neden ibaret olduğunu düşününüz. …
13- Köylüler, İşçiler Ve İmalatçılar
Kalabalık halk kitlelerinin kültürden yoksun bırakılması herkesin felaketi demektir. Tarih kitapları zengin kesimin mücadelelerini anlatır. Hâlbuki halkın çoğunluğu hem işleri yapmakta, hem de hiç bahsedilmemektedir. Onların kültürsüz oluşu da toplumun tüm kesimlerinin çöküşü ile sonuçlanır.
Ormandaki ağaçlar nasıl bahçedeki gibi canlı bir ağaçsa, halkın her ferdi de yüksek tabakaya mensup insanlar gibi bir insandır. Onlar da yaratılırken eşit ve akıllı yaratılmışlardır. Snellman, bütün köylülerin, işçilerin, imalatçıların ve bütün halk kesimlerinin her yönden aydınlanmasını, öğrenim ve öğretimini hayatının en önemli görevi saymıştır.
14- Satılmış Yazar
Snellman bir gün Avrupa yolculuğunda yaşadığı olaylarda ahlatırdı. Berlin’de bir Avusturyalı yazarla tanışmış bu yazar ırk yönünden asil bir Slav olduğu halde Almanca yazarmış Slavlara akıllı ve sert alman terbiyesi gerekliymiş yazar parlak bir eğitim görmüş bu yazar sadece zevk ve eğlenceye düşkünmüş. Yazar ahlak duygusunu hemen hemen kaybetmiş. Güzellik ve doğruluk arayanların aklına şaşarmış. Kendini suçlayanlara ben güzel yazıyorum Almanlarda iyi para veriyor dedi. Ertesi gün Snellmana bir mektup gelmiş: yazar kendisine siz benim ruhumu tersine çevirdiniz. Artık benim hayata tahammülün kalmadı yaşadıklarından artık nefret ediyorum demiş. Snellman mektubun kimden geldiğini tanıyamamış. Son ayda çıkan viyana gazetelerine meşhur yazar kaza sonucu ruhunu teslim etmiş, haberini alınca mektubun kimde geldiğinde haberi varmış. Snellman bu duruma çok üzülmüş.
15- Kendini Halkın Sağlığına Adayan Doktor
Snellman bir konuşmasında halka: halk için yüreği sızlayan ve okuma yazma bilen herkes kitap okumalıdır. Körlerin gözünü açar ruhunu tamamen körleşmemiş kimseye utancından kızartır. Diyormuş. Köylüler hep aynı elbiseyle çalışır, yemek yer ve yatarmış. Seneler geçer banyo yüzü görmezlermiş. Üstleri başları bit pire doluymuş. Köylüler sıkıntı çeker genellikle üşütür verem olurmuş. Tuvaletlerin yakınında sular mikropluymuş. Tifonun arkası kesilmezmiş. Halk doktora gittiğinde halk: bu iğneleri niçin yapıyorsunuz? Çocukları tedavi etmeyin de ölsünler aç insanların sayısı azalmış olur demiş. Doktora kızarak doktor şehide oturanlara, basın mensupları, politikacılara, bilim ve sanat adamlarına çağrıda bulunuyormuş ve onlara beyler ne zaman kadar saklambaç oyununa devam edeceksiniz? Millet için, vatan için, medeniyet için, ne yapıyorsunuz?
Henüz vakit varken halkı ve ülkeyi kurtarın! Halkın arasına girip onları tedavi edin. Çocukları okutup terbiye edin, doktor bunu söyleyince: herkes parti kavgalarını bireysel entrikalarını bir tarafa bırakarak milletin sağlık korunmasıyla ilgilenmeye başladı köylülerin evlerine doktorlar tek tek muayene etmeye başlamışlar. Verem kurbanları azaldı bronşitler nezleler öksürükler ortadan kalktı. Ülkede çalışanlar arttı. Daha çok kazanmaya başladığı için iyi besleniyorlardı. Bir gün geldi sağlık seferberliğini uyandıran doktor öldü. Halkın sağlığını koruyan doktorun ölümü büyük bir üzüntü uyandırdı. Köy delikanlılardan biri bir tabutun yanına gelip şu sözleri söyledi. Millet senin heykelini dikmek istiyor fakat senin en güzel heykelin bizleriz. Bizler hep yeni millet hayatını ürünüyüz. Milleti sağlığı için çalışıp didinen büyük kahramanın adı sonsuzluğa kadar övülsün. Demiştir.
Tapu kayıtlarında çıkabilecek serhler ve kısıtlamalar:
1.Aile Konutu Şerhi:
Aile konutu, ailenin devamlı olarak ikametine ayrılan konuttur. Medeni Kanunun 19. Maddesinde aile konutunun bulunduğu yere “yerleşim yeri” adı verilmistir.Buna göre; yerleşim yeri, bir ailenin sürekli kalmak niyetiyle oturduğu yerdir. Bir ailenin aynı zamanda birden fazla yerlesim yeri olamaz. Demek ki, bir ailenin birden fazla aile konutu olamaz. Medeni Kanunun 19. Maddesinde sözü edilen yerlesim yerindeki konut, “aile konutudur.” Bir aile pek çok yerde konut sahibi olabilir, ancak bunlardan sadece birisi medeni kanunun aradığı anlamda aile konutudur.
2.Aile Yurdu:
Bir kimsenin bir evi veya tarıma veya sanayiye elverişli tasınmazları eklentileri ile beraber ailesine tahsis ederek ailesini koruyucu bir tesis (yurt) olusturmasıdır. Aile yurdu kurulduğu tapu kütüğünün şerhler sütununa yazılır (MK.386).
3.Askeri Yasak Bölge:
Yurt savunması bakımından hayati önem tasıyan askeri tesis ve bölgelerin çevresinde Bakanlar Kurulu kararı ile belirlenen sınırlar içerisinde kalan bölgedir (2565 sy As.Ys. Bl. K.m3,5) Askeri yasak bölgeler 1 inci ve 2 inci askeri yasak bölgeler olmak üzere ikiye ayrılır. 1 inci derece askeri yasak bölgeler içerisindeki tasınmaz mallar kamulastırılır. 2 inci derecedeki askeri yasak bölgelerde yabancı uyruklu kimseler tasınmaz edinemezler, edinmişlerse tasfiye edilir (md.9) Yabancılar izin almadan bu bölgede tasınmaz kiralayamazlar. Bu hükümlere aykırı hareket edenler cezalandırılır (md.26). Yetkili komutanlıkça izin verilmeyen her türlü inşaat durdurulur (md.9).
4.Ayırma (İfraz):
Ayırma (ifraz) tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir tasınmaz malın düzenlenen haritalara göre birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemidir
5.Bağışlama Vaadi:
Bağışlama vaadi ilerideki bir tarihte bir malı bağıslamayı taahhüt niteliğinde önakitdir (BK.22, TST.55/c). Bağıslama vaadi sözlesmeleri noterlerce düzenlenir. İstem halinde ilgili tapu kütüğünün serhler sütununa serh edilmesi mümkündür. Satış vaadini her iki taraf da şerh ettirebildiği halde, bağışlama vaadi konusunda açık yetki olmadığından gayrimenkul malikinin şerh isteminde bulunması veya bağışlama vaadi sözlesmesinde bağış lehdarına şerh ettirebilme yetkisini vermiş olması gerekir.
6.Bağıştan Rücu Edilerek Tasınmazın Geri Dönmesi:
Rücu (vazgeçebilme) şartıyla bağış yapılması mümkündür. Rücu sartlı bağısta tasınmaz malın mülkiyeti bağışı kabul eden kimse adına tescil edilmekle beraber, şerhler sütununa rücu sartının varlığı işaret edilir (BK.242,TST.55).
Buradaki rücu şartı sadece bir tek şart olabilir. O da bağısı kabul edenin bağışlayandan önce ölmesi halinde taşınmazın bağışlayana geri döneceği sartıdır. Bunun dışında bir şartla taşınmaz geri dönmez (TST.11). Ancak bir tüzel kişi lehine rücu şartlı bağış yapılmış olup da tüzel kişilik son bulursa bu da bir bağıştan dönüş (vazgeçme) sebebidir.
7.Birleştirme (Tevhit):
Birleştirme, tapu sicilinde ayrı ayrı kayıtlı birbirine bitisik birden fazla taşınmaz malın tek bir tapuya bağlanarak, tek bir parsel halini almasıdır.
8.Cebri İcra Satışının Tescili:
Cebri icra satışı, borçlulara ait tasınmaz malın borcu tahsil amacıyla icra müdürlüğü kanalıyla satılarak tapuya ihale alıcısı adına tescili islemidir.
9.Cins Değişikliği:
Cins değişikliği, bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsaya; arsa veya arazi iken, bağ, bahçe ve benzeri duruma dönüstürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlemdir.
10.Geçici Tescil Şerhi:
Geçici tescil, bir tasınmaz malla ilgili olarak ayni bir hak iddiasında bulunanların haklarını ispat edebilmeleri için veya bir tapu işlemi yaptıracakların eksik belgeleri bulunması halinde bu eksik belgelerini tamamlamaları için kendilerine süre verilerek, kesin tescil yapılıncaya kadar mal sahibi veya ilgililerin istemi veya mahkeme kararıyla serhler sütununa yapılan geçici bir belirtmedir
11.Hükmen Kamulaştırma:
Tebliğ edilen kamulaştırma işlemine karşı idare ve adli yargıya başvurulmadığı veya bu konuda açılan davaların kesin olarak sonuçlandığı, ancak taşınmaz mal sahibinin tapu sicil müdürlüğüne gelerek düzenlenecek resmi senedi imzaya yanaşmadığı (ferağ vermediği) hallerde, takdir edilen ve artırılan bedelin tamamı milli bankalardan birine yatırılarak makbuzu ilgili belge örnekleriyle birlikte, kamulaştırırcı idare tarafından mahkemeye verilir. Mahkeme, belgeleri inceleyerek; kamulastırma usulüne uygun sekilde tamamlanmıs ise, taşınmaz malın kamulaştırmayı yapan idare adına tesciline karar verir ve tapu dairesine bildirir
12.İntifa Hakkı:
Bir maldan tamamıyla yararlanma, onu kullanma hakkıdır.
13.İzale-i Suyu Satışının Tescili:
İzale-i suyu, ortaklığın giderilmesi demektir. İştirak halinde veya müşterek mülkiyet esaslarına göre birden çok kimse adına kayıtlı bulunan taşınmaz malların taksimi konusunda, hissedarların anlaşamaması halinde mahkeme kararı ile tasınmaz malın ihaleyle satılması anlamına gelir. İhale hissedarlar arasında veya üçüncü kisilere açık olarak yapılabilir.
14.Kat İrtifakı:
Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydasları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir.
15.Kat Mülkiyeti:
Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydasları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir.
16.Kira Serhi:
Kira serhi, bir taşınmaz malın maliki ile kiracı arasında düzenlenmis kira sözlesmesinin tapu kütüğünün şerhler sütununa islenmesidir. Böyle bir serhin yaptırılması zorunlu değildir. Ancak serh yaptırılırsa kiracının, kira hakkı daha güvence altında olur. Tasınmaz malın satılması halinde, yeni malik kiracıyı kira süresi dolmadan tahliye ettiremez. Bu serhi tasınmaz malın maliki isteyebilir.
17.Şatıs Vaadinin Şerhi:
Şatıs vaadi, ilerideki bir tarihte bir malın satışını taahhüt niteliğinde ön akitdir (BK.22). Satış vaadi sözleşmeleri noterlerce düzenlenir. İstem halinde ilgili tapu kütüğünün serhler sütununa şerh edilmesi mümkündür. Serh tarihinden itibaren bes yıl geçtikten sonra üçüncü kişilere karşı hüküm ifade etmez. Ancak taraflar arasında on sene süreyle hüküm ve sonuç doğurmaya devam eder.
18.Sufa Hakkı:
Sufa hakkı, bir tasınmaz malın satılması halinde, onu diğer alıcılara nazaran öncelikle satın alabilme hakkıdır
19.İştira (Alım) Hakkı:
Bir taşınmaz malı belli bir bedelle belli bir süre içinde malikinden satın alabilmek hakkıdır (MK.736). Bu niteliği ile satış vaadine benzer. Ancak satış vaadinin azami süresi beş yıl olduğu halde bu hak şerh tarihinden itibaren on sene süreyle hüküm ve sonuç doğurur. Bu süre sonunda malikin talebi ile terkin edilebilir
20.Vefa (Geri Alım) Hakkı:
Vefa hakkı satanın, sattığı taşınmaz malı müsteriden geri satın alma hakkını saklı tutmasıdır (MK.736). Bu hakkın azami etki süresi de şerh tarihinden itibaren on yıldır. Bu sürenin sonunda malikin talebi ile terkin edilebilir
21.Terefruatın Yazımı İstemi:
Gayrimenkul maliki isterse, gayrimenkulüne tahsis ettiği menkul eşyaları teferruat olarak tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazdırabilir. Bir seyin bir gayrimenkulün teferruatı sayılabilmesi için;
– Menkul esya olması, – Bir seyin isletilmesine, korunmasına, o seyden yararlanmaya elverisli olması, – Bir seye daimi bir sekilde tahsis edilmesi ve kullanımda o seye tabi tutulması veya takılması veya onunla birlestirilmesi gerekir. Bir seyin teferruat olup olmadığı o yörenin mahalli örf ve adetlerine veya gayrimenkul malikinin açık iradesine göre belirlenir.
Asıl seyin haczi, satısı, rehni istisna edilmedikçe teferruatı da kapsar. Ancak malik satış veya rehin yaparken beyanlarda yazılı teferruatları resmi senette ayrı tutabilir.
22.Geçit Hakkı:
Geçit hakkı, baskasının arazisinden geçmek hakkıdır. Bu hak Medeni Kanunun 748. maddesine göre bir irtifak hakkı olarak tapu siciline tescil olunabilir.
23.İpotek:
İpotek, doğmus veya ileride doğması muhtemel bir borç için bir tasınmaz malın teminat gösterilmesidir
24.Kaynak Hakkı:
Kaynak, kaynayan su demektir. Medeni Kanun kaynağın ayrı bir mülkiyeti olamayacağını, kaynadığı arazinin bütünleyici parçası (mütemmim cüzü) olduğunu kabul etmistir. Arazinin sahibi olan kimse kaynağın da sahibi sayılır. Kaynak araziden ayrı olarak iktisap edilemez. Ancak bir kimse arazisinden kaynayan sudan baskalarının yararlanmasına izin verebilir. Bu izin ancak bir irtifak hakkı seklinde yapılabilir ve bu irtifak hakkına kaynak hakkı denir.
25.Sükna (Oturma ) Hakkı:
Medeni Kanunun 823. maddesine göre, “Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı baskasına devredilemez ve mirasçılara geçmez
26.Ölünceye Kadar Bakma Akdi:
Bir tasınmaz malın mülkiyetinin devri karsılığında bir kimsenin diğer birini ölünceye kadar bakıp görüp gözetmeyi taahhüt etmesidir (BK.511). Ölünceye kadar bakma akdi tapu sicil müdürlüğünde resmi senet seklinde yapılabilir.
27.Su, gaz, elektrik ve bunun gibi mecralar:
Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları (akımları) için irtifak hakkı tesis edilebilir. Kanun “ve benzerleri” demekle bu mecraların (akımlıkların) su, gaz ve elektrik ile sınırlı olmadığını ifade etmek istemistir. Teknolojik gelismenin getirdiği akımlıklar ile zamanla ortaya çıkacak tel, boru ve benzeri araçlarla arazi üzerinden veya altından geçirilecek nesneler için mecra (akımlık) irtifakı kurulabilir. Bu mecralar açıkta ise tapu siciline kaydı sart değildir. Ancak talep edilirse kaydolunur. Yeraltından geçiyorsa tapuya kaydı ayni hak olarak tesisi için sarttır.
28.Taşınmaz Yükü:
Taşınmaz mal mükellefiyeti, borçlusuna kişisel bir borç yüklemeyen, bunun yerine taşınmazı yükümlülük altına sokan esyaya bağlı bir borçtur
29.Üst (İnsaat) Hakkı:
Üst hakkı başkasına ait bir arsanın altında veya üstünde inşaat yapmak veya mevcut inşaatı yerinde tutmak hakkını veren bir irtifak hakkıdır (MK.726, 826). Üst (inşaat) hakkı üçe ayrılır.
a) Bir arsanın üstünde inşaat yapma hakkı (üsthakkı). b) Bir arsanın altında inşaat yapma hakkı (althakkı) c) Önceden yapılmış bir inşaatı yerinde tutma hakkı (ipka-muhafaza- hakkı)
30.Finansal Kiralama:
Kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü kisiden satın aldığı veya başka suretle temin ettiği bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere ve belli bir süre feshedilmemek şartı ile kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasıdır. Finansal kiralama tapu kütüğüne şerh edilir.
31.Satışa Arz Serhi (İİK.m150/c):
İpotek borcunun ödenmemesinin sonucu ipoteğin paraya çevrilmesidir. Alacaklı gayrimenkulü icra kanalı ile sattırarak satış bedelinden alacağını alır (MK.873). İcra ve İflas Kanunun 150/C maddesi, icra müdürünü, ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin başladığını tapu sicil müdürlüğüne haber vermeye mecbur tutmuş ve bu hususun gayrimenkulün kütük sayfasına şerh verilmesini öngörmüstür.
32.Haciz:
Haciz, kesinleşmiş icra takibinin konusu olan bir alacağın ödenmesini sağlamak amacıyla borçluya ait ve haczi caiz bulunan mallara icra müdürlüğünün el koyması islemidir. Tapu sistemi açısından biri icrai haciz (icra müdürlüğünden gelen haciz) diğeri kamu haczi (kamu idarelerinden gelen haciz) olmak üzere iki tür haciz islemi vardır. İcra ve İflas Kanununun 91. maddesi “Gayrimenkulün haczi ile tasarruf hakkı, Medeni Kanunun 1010. maddesi anlamında kısıtlanmış olur. Tapu siciline kaydedilmek üzere haciz keyfiyeti ve ne miktar meblağ için yapıldığı icra dairesi tarafından tapuya bildirilir (İİK.102 Hacze yeni alacaklılar istirak eder (İİK.100-101) veya haciz kalkarsa (İİK.110) bu hususlar da yukarıda adı geçen dairelere haber verilir.” hükmünü içermektedir.
İcrai haciz; tasınmaz malın tedavülüne (devrine) ve üzerinde hak kurulmasına engel değildir. Yani hacizli bir tasınmazın satıs, bağıs, trampa, ölünceye kadar bakma akdi gibi islemlere konu olması ve bu yolla mülkiyetinin baskasına geçirilmesi mümkündür. Ayrıca; rehin, irtifak hakkı, kira gibi işlemlere de konu olabilir.
33.İhtiyati Tedbir:
Mahkeme dava konusu olan (veya dava konusu yapılacak olan) ve aynı (mülkiyeti) taraflar arasında çekişmeli bulunan bir tasınmazın, dava sırasında baskasına devredilmesini önlemek için, taşınmazın baskasına devrinin yasaklanmasına (ferağdan men’ine) karar verebilir. Çünkü ihtiyati tedbir konmazsa veya mahkeme böyle bir kararı vermekte gecikirse dava konusu taşınmaz mal el değistirebilir. İhtiyati tedbir kararının tapu siciline kaydedilmesinden sonra, artık davalı, bu tasınmazı başkasına devredemez.
34.İhtiyati Haciz:
İhtiyati hacze mahkeme tarafından karar verilir (İİK.258). Bu mahkeme kararına istinaden icra müdürlüğünce tapuya ihtiyati haciz müzekkeresi yazılır. İhtiyati haczin hüküm ve sonuçları icrai hacizlerde olduğu gibidir. Tasınmazın tedavülüne (el değistirmesine) ve üzerinde hak kurulmasına engel değildir.
7 Aralık 2019 tarihinde 30971 sayılı Resmî Gazete ’de yayımlanan 7194 Sayılı Kanun ile değeri 5.000.000 TL’nin üzerindeki konutlar için Değerli Konut Vergisi adında bir vergi yükümlülüğü getirilmiştir.
Son günlerde pek çok kardeşimizden gelen sorulara istinaden ve gelecekte oldukça fazla soruya ve soruna sebep olacak bu yeni yasal gelişme ile bilgilendirmede bulunmak istedim.
1) Bu Verginin Mükellefi Kimdir?
5 milyon TL ve üzeri değerdeki mesken nitelikli taşınmazın sahibi, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf eden, paylı mülkiyet hâlinde ise malik olanlar hisseleri oranında vergiden sorumludur ( Mülkiyetin mirasen intikal etmiş olması halinde de vergi mükellefiyeti doğmaktadır).
MUAFİYETLER Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin ve üniversitelerin; yabancı ülkelerin elçilik ve konsoloslukları ve milletlerarası kuruluşlar ile bunların mensuplarının sahip olduğu taşınmazlar bu vergiden muaftır.Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmaza sahip olmak kaydıyla, kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup on sekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere, hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler ve yine aynı şartla gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar vergiden muaf tutulmaktadır.Esas faaliyet konusu bina inşası olanların satmak üzere inşa ettiği, ancak henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni mesken nitelikli taşınmazlar da, sahipleri bakımından bir servet unsuru değil işletmeye kayıtlı mamul olmaları hasebiyle, vergiden muaf tutulmakta, bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması durumunda muafiyetin sona ermesi öngörülmektedir.
2) Verginin Oranı nedir?
Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlardan değeri; 5 milyon TL ile 7,5 milyon TL arasında olanlar binde 3, 7,5 milyon 1 TL ile 10 milyon TL arasında olanlar binde 6, 10 milyon 1 TL’yi aşanlar binde 10 oranında vergi tahakkuku gerçekleştirilecektir.
3) Tapu ve Kadastro Müdürlüklerinin Tahakkuk İşlemi:
Kanunun uygulamasına ilişkin hiçbir yönetmelik vb. norm henüz yayınlanmamış olmasına rağmen Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından değerlendirme yapılarak belirlenen değeri 5 milyon TL üstünde takdir edilen ve mesken olarak kullanılan taşınmazlar değerli konut vergisine tabi tutulmaya başlanmıştır.
4) Tahakkuka Karşı İtiraz Yolu:
Kanun metninde “Bu tebligatın tebliğ tarihinden itibaren on beşinci günün sonuna kadar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne (Ankara) itiraz edilmeyen mesken nitelikli taşınmaz değeri kesinleşir” ibaresi ile 15 günlük itiraz süresine dikkat çekilmiştir. Bu süreye dikkat edilmesi önem arz etmektedir, aksi durum hak kaybına sebep olacaktır. Süresinde yapılan itirazların ise on beş gün içinde değerlendirilerek sonuçlandırılacağı ve kesinleşen değerin yine ilgilisine tebliğ edileceği bildirilmiştir. Bu aşamadan sonra yapılan itirazların reddi halinde mesken sahiplerinin süresinde, tebligattan itibaren 30 gün içinde Vergi Mahkemesi’ne başvurması gerekmektedir.
YORUMLAR
Yapılan düzenleme Anayasa’da düzenlenen hukuk devleti ve eşitlik ilkelerine aykırıdır. Vergi yükünü̈ adaletli ve dengeli dağıtmamıştır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), yeni yıl öncesi, süratle gönderdiği tebligatta, konut sahiplerinin taşınmaz bedellerini ne şekilde, hangi bilimsel çalışma ile belirlediğini belirtmemiştir. Bu durum bile başlı başına itiraz sebebidir.Mesken niteliğindeki taşınmazlar için yapılan bu düzenleme, mesken dışındaki yerleri kapsamı dışına almıştır. Ancak eşitlik ilkesi gereği, 5 milyon TL değerinde ev sahibi olan ile 5 milyon TL değerinde iş yeri sahibi olanın hakları ve yükümlülükleri aynı olmalıdır.Yine bu düzenleme ile 5 milyon TL değerinde tek bir taşınmazı bulunan bir kişi bu vergiye tabi iken, 2,5 milyon TL değerinde 2 adet toplam 5 milyon TL’lik taşınmazı olan bir kişi bu vergiye tabi olmayacaktır. Bu durum da eşitlik ilkesine aykırıdır, vergilendirmenin temel ilkeleri ile çelişmektedir.Değerli Konut Vergisine tabi tutulan taşınmaz sahipleri hem Emlak Vergisi hem de Değerli Konut Vergisi ödemek zorunda bırakılarak aynı malvarlığından dolayı mükerrer vergilendirilmiş olmaktadır.Uygulamaya ilişkin herhangi bir yönetmelik veya hukuki norma dayanılmadan yapılan tespitlerin ne derece sağlıklı olacağı ve gerçek değeri yansıtacağı ise son derece tartışmalıdır. Şahsi kanaatimce bu durum bile başlı başına bir itiraz sebebi oluşturmaktadır.
Bazı müşterilerimize gelen TKGM tarafından gönderilen tebligatları incelediğimde de yapılan değerlemeye ilişkin hiçbir vasıfsal bilginin bulunmadığını gördüm. Bu sebeple şayet diğer kardeşlerime de bu kanun kapsamında bir tebligat gelirse ivedilikle itiraz etmelerini tavsiye etmekteyim.
Enerji kimlik belgesi olmayan binalarda satış yasak! Enerji Kimlik Belgesi nedir?
Enerji kaynaklarının verimli kullanılmasını, enerji israfının önlenmesini sağlamak için çıkarılan enerji kimlik belgesi 2020 yılı itibariyle zorunlu hale getirilecek. Binalarda kiralama, alım ve satım işlerinde enerji kimlik kartı kullanılacak.
ENERJİ KİMLİK BELGESİ
Enerji kaynaklarının verimli kullanılmasını, enerji israfının önlenmesini sağlamak için 5627 Sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ve buna bağlı olarak çıkartılan Enerji Kimlik Belgesi 1 Ocak 2011 zorunlu hale getirildi.
Enerji Kimlik Belgesi nedir sorusunun yanıtını merak eden vatandaşlar için EKB kısaca; Buzdolabı, çamaşır makineleri gibi beyaz eşyalardaki ya da klimalarda var olan enerji performans sınıflandırmaları artık binalar için de olacak. Yani tıpkı beyaz eşyalarımızda var olan A sınıfı enerji verimliği ibaresi gibi binalarda da olacak. Binalarda da aynı şekilde A sınıfı en verimli seviyeyi belirtirken, G sınıfı en düşük verimli seviyeyi belirtecek.
Düzenlemeye enerji kimlik belgesi sınıfı en düşük C sınıfında olacak. C sınıfından daha düşük seviyede çıkan yeni yapılacak veya yapılmakta olan binalar kanunen iskan ruhsatı alamayacak.
EKB İÇİN SON TARİH NE ZAMAN?
1 Ocak 2011 tarihinden sonra yapı ruhsatı almış binaların (yeni binalar), yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) alınması aşamasında Enerji Kimlik Belgesini ilgili idareye (belediye) sunması gerekmektedir. Aksi takdirde, yapı kullanma izin belgesi kanunen verilmemektedir.
Mevcut binalar ve 1 Ocak 2011 tarihinden önce yapı ruhsatı almış ve inşaatı devam edip henüz yapı kullanım izni almamış binalar için Enerji Verimliliği Kanununun yayımı tarihinden itibaren on yıl içinde Enerji Kimlik Belgesi düzenlenir. 2 Mayıs 2017 tarihinde sona eren tarih 1 Ocak 2020’ye kadar uzatıldı.
Karbondioksit salınımı ve enerji tüketimi gibi değerlerin puanlandırıldığı belgenin düzenlenmediği binalarda oturma izni verilmeyecek, satış ve kiralama işlemi yapılmayacak.
Ne Zamana Kadar EKB Alınmalı?
“Enerji Kimlik Belgesi” uygulaması için Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliğinin Geçici 4. maddesinin birinci fıkrası gereğince 01 Ocak 2011 tarihinden sonra yapı ruhsatı alan binalar yeni bina, bu tarihten önce yapı ruhsatı alan binalar mevcut bina olarak değerlendirilmektedir.
Bu tanıma istinaden 1 Ocak 2011 tarihinden sonra yapı ruhsatı almış binaların (yeni binalar), yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) alınması aşamasında Enerji Kimlik Belgesini ilgili idareye (belediye) sunması gerekmektedir. Aksi takdirde, yapı kullanma izin belgesi kanunen verilmemektedir.
Mevcut binalar ve 1 Ocak 2011 tarihinden önce yapı ruhsatı almış ve inşaatı devam edip henüz yapı kullanım izni almamış binalar için Enerji Verimliliği Kanununun yayımı tarihinden itibaren on yıl içinde Enerji Kimlik Belgesi düzenlenir. Kısaca, mevcut binalar kanunen 2 Mayıs 2017 tarihine kadar Enerji Kimlik Belgesi almak zorundadır.
EKB Nasıl Alınır?
Enerji kimlik belgesi düzenlemek üzere yetki belgesi almış olan ve meslek odalarından alınmış SMM belgesine sahip mühendisler veya mimarlar ya da bünyesinde bu vasıflara haiz mühendis veya mimar bulunduran tüzel kişiler yeni yapılacak olan binalara Enerji Kimlik Belgesi (EKB) vermeye Yetkili Kuruluş sayılır.
Gelişen teknolojiyi son derece yakından takip eden emlak sektörü sunduğu hizmetler ile şaşkına çevirmeye devam ediyor. Özellikle de inşaat süreçleri devam eden dairelerin satışlarını gerçekleştiren emlakçıların müşterilerine sunduğu hizmetler dudak uçuklatıyor. Teknolojinin en üst düzey temsilcilerinden biri olan insansız hava araçları arasında yer alan drone’lar artık emlakçılara da hizmet veriyor.
Manzarayı Merak Edenlere Resim Hizmeti
İnşaatı sürmekte olan dairelerin manzaralarını müşterilerine göstermek isteyen emlakçılar bu amaç doğrultusunda drone kullanarak havadan manzara resmi çekiyorlar. Bu sayede dairelerinin penceresinden dışarı bakan kişilere nasıl bir manzara görecekleri konusunda emlakçılar teknolojiyi kullanarak kesin bir yanıt veriyorlar. Bu sayede çok katlı binalardan daire almak isteyen kişilere bina tamamlanmadan emlakçılar pencerelerinden baktıkları görecekleri manzarayı birebir yansıtmış oluyor. Drone kullanılarak örneğin 25. katta yer alan daire ile 20. katta yer alan dairenin göreceği manzarayı daire almak isteyen kişi görerek karar verebiliyor.
Drone Her Geçen Gün Daha Fazla Alanda Kullanılıyor
Günümüzde hobi amaçlı olarak kullanılan dronelara ek olarak artık profesyonel kullanım amacı ile tercih edilen pek çok drenoe da bulunuyor. Yine kamu alanında da pek çok konuda drone desteği kullanılarak daha kaliteli hizmet sunulması amaçlanıyor. Örneğin enerji hatlarında yaşanan sorunların tespit edilmesinde artık drone ile görüntüleme yapılırken yine su havzalarında yer alan su miktarının takibinde de bu insansız hava araçlarından yararlanılıyor.
Robotlar, botlar, yapay zekalar, yazılımlar, uygulamalar… İşimiz elimizden mi gidiyor? Online web siteleri emlak firmalarının yerine mi geçiyor? Sanal gerçeklik başlıkları serbest denetimi gasp mı ediyor? İşte gayrimenkul sektörünün yeni cesur çağı burada tüm zorlukları ile bizi bekliyor.
Siz hala bunun filmlere konu olan bir teknoloji-insan savaşı macerası olduğunu mu düşünüyorsunuz? Unutmayın ki her filmin konusu insan zihninin üretimidir ve bir filme dönüştürülebiliyorsa gerçeğe de dönüştürülebilir. Nitekim içinde bulunduğumuz çağ, bunun gerçekleşmekte olduğunu tüm yönleri ile bize belli ediyor.
Bu yıl düzenlenen Davos Dünya Ekonomik Forumu’nda tartışma konusu Dördüncü Sanayi Devrimi (Endüstri 4.0) olarak seçildi. Gelişmekte olan bu yeni teknolojik devrimin küresel ve bölgesel çapta etkilerinin nasıl olduğu ve geleceğe dair öngörülere karşı nasıl tedbirler alınabileceği irdelendi. İş piyasalarının, iş yaşamının ve tüketicilerin yaşam şekillerinin bu devrim ile birlikte nasıl baştan aşağı değiştiği masaya yatırıldı.
Artık sizin de dünyada neler olduğunu takip etmeniz ve tedbirlerinizi almanız gerekiyor.
Tüketicilerin Talep ve İhtiyaçları Değişiyor
Bu teknolojik gelişmelerin bir ayağı da insanların, daha doğrusu tüketicilerin yaşamındaki etkisi oldu. İnsan dediğimiz varlık, doğası gereği meraklı birer tüketicidir. Ancak daha önceki yıllarda, insanın tüketme güdüsü, hiçbir zaman bilgisayar başında otururken ki kadar yoğun olmamıştı. Aramak, tıklamak ve satın almak… Aslında bu şekilde insanlar direkt olarak alışverişi saplantı haline getirme eğilimi gösteriyorlar.
Arama araçları, uygulamalar ve görüntüleme hizmetleri gibi daha pek çok seçenek sayesinde insanlar koca bir alışveriş denizinin içine dalıyorlar. Ve gidişat gösteriyor ki gelecekte bu seçenekler daha da artacak ve tüketicilerin bu eğilimleri gayrimenkul sektöründe de etkisini gösterecek. (Göstermeye başladı bile.)
Gerçek dünyanın dışındaki online pazar seçenekleri, yoğun ve rekabetçi. Satış ortamı, son derece hızlı işliyor ve tüketici üzerinde artan bir baskı oluşturuyor. Web siteleri, girişimler ve uygulamalar, tüketiciyi parasından ve zamanından tasarruf ettiği hissine itiyor. Siteler, tüketicilerin karar almaları için onlara geniş bilgi kaynağı sunuyor. (Gayrimenkul firmalarının dikkatli olması gereken bir noktadır.)
Dolayısıyla tüketiciler, gelecekte gayrimenkul işinde bizlere göre çok daha fazla dominant hale gelecekler. Değişmekte olan talepleri ve ihtiyaçları ile yaptığımız işi baştan aşağı yeni bir çehreye büründürecekler. Müşteri yönlendirmeleri ve referanslar, oyunun zirvesinde kalabilmemiz için eskiye göre çok daha fazla önem kazanacak. Aslında bu durum çoktan gerçekleşti bile.
Emlak Danışmanları ve Emlak Ofisleri Ne Yapmalı?
Bu durumda tüketicilerin eline geçen kozu, emlak danışmanları ve emlak ofisleri nasıl yeniden lehine çevirebilir? Alıcı ve satıcıların doğru kararlar almak için internete değil emlak danışmanlarına danışmaları gerektiği fikrini onlara yeniden nasıl aşılayabiliriz? Eğer bu mümkün değilse, onların dikkatini çekecek stratejileri nasıl bulabiliriz?
Bir kere artık kendi ajandanızı bir kenara koyun ve kaldırın. Artık sizin isteklerinizin bir önemi yok. Alıcılar ve satıcılar sizden ne bekliyor, buna bakmanız lazım. Emlak danışmanlarının ve emlak brokerlarının yeni çağda alması gereken sorumluluğu tam da budur. Müşterilere üstü kapalı şekilde ne kadar küstah olduğunu ima etmek yerine, onun ne kadar değerli olduğunu ona hissettirmeniz gerekiyor.
Şunu kabul edelim ki insanların gayrimenkul firmalarından beklentileri, bırakın 25 yıl öncesini 5 yıl öncesine göre bile farklılık gösterebilir. Onlar artık sizden daha hızlı arama yapmanızı, daha teknolojik pazarlama yöntemlerine başvurmanızı ve onlarda farklılık duygusunu oluşturacak yeni stratejiler geliştirmenizi bekliyorlar.
Bu noktada emlak firmalarının yapacakları en akıllı hareket, tüketicileri siz olmadan teknolojik platformları kullanamayacak hale getirmektir. Bu platformlara, teknolojiye ve internete onlardan daha fazla hakim olmalısınız. Onları gayrimenkul sektörüne en iyi adapte eden kişiler müşteriler değil, sizler olmalısınız.
Örneğin evlerin listelendiği bir emlak ilan sitesi düşünün. Bu web sitesi, satıcıların evlerini satışa çıkarmalarını sağlarken alıcıların da satışa sunulan evler içinde istediklerini aramalarına olanak tanıyor. Ancak bu tip sitelerin bir de emlak firmalarına özel yapıları olur. Üçüncü bir taraf olarak emlak firmalarının da siteye entegre olmalarına olanak tanırlar. İşte bu noktada sizin bu tip platformlara girerek hem alıcılara hem satıcılara rehberlik etmeniz mümkün olabilir. Tercih edeceğiniz bu tip platformlar sayesinde, yeni potansiyel müşterilerinize de sağlam bir profil çizme şansı yakalarsınız.
Girişimlere ve Teknolojiye Ön Ayak Olmak
Elbette ki bu tip sitelere ve uygulamalara dahil olabilmek için kendi hedefiniz olan bölgelere özel hazırlanmış olanları tercih etmeniz çok daha etkili olur. Ancak Türkiye’de henüz bu tür girişimler ulusal çapta bile çok azken(yok aslında), yerel ve bölgesel girişimleri nereden bulacaksınız?
İşte bu durumu, cesur ve farklı bir emlak firması olduğunuzu göstermek için kullanabilirsiniz. Kendi bölgenizde kendi girişim projenizi hazırlayabilir, bunu kendi firma markanızla birleştirebilir ve müşterilerinize yeni çağda birer piyon değil birer öncü olduğunuzu gösterebilirsiniz.
Artık bu tür girişimleri yapmak çok zor değil. Bir yazılım ekibi ve proje geliştiricisi sayesinde istediğiniz girişimi ortaya çıkarmanız mümkündür. Pazarlama ise bir emlak broker olarak zaten sizin en iyi bildiğiniz iş olmalıdır.
Emlak danışmanları ve gayrimenkul firmalar;
Önünüzdeki engelleri kendi lehinize çevirmek için elinizden geleni yapın.
Kendi içerisinde tutarlı ve istikrarlı olan bir emlak pazarlama stratejisi, genel olarak çok etkilidir. Ancak bu, potansiyel müşterileri gerçek müşterilere dönüştürmek için görkemli bir emlak pazarlama kampanyası olarak nitelendirilebilir mi?
Pazarlama tutarlılığını yakalamanın en iyi yolu, bir pazarlama stratejisine sahip olmaktır. Sağlam bir pazarlama stratejisi olmadan hayata geçirdiğiniz pazarlama teknikleriniz, istediğiniz sonuçları vermeyen başarısız pazarlama girişimleri olarak ortada kalakalırlar.
Gayrimenkul firmaları, çok sayıda farklı reklam fırsatlarını satın alarak tutarsız ve kopuk pazarlama girişimlerine eğilim gösterirler. Fakat bunların hiçbiri istenilen verimli sonucu elde etmenizi sağlayacak gerçek bir emlak pazarlama stratejisine sahip değildir ve markanızı hiçbir zaman üst seviyelere çıkarmaz.
Bu durumda sonuç, genellikle pazarlamaya olan güvenin eksilmesi ve pazarlamanın işe yaramadığına inancın artması olur. Gayrimenkul firmaları, elde ettikleri hüsran neticesinde pazarlamanın işe yaramadığını söylediklerinde, biz aslında işe yaramayan şeyin onların belirlediği pazarlama stratejisi olduğunu biliriz. Hatta daha derinlerine indiğimizde, bu firmaların aslında bir pazarlama stratejisine sahip olmadan pazarlama yapmaya çalıştıklarını görürüz.
Bir pazarlamanın doğru işlemesinin sebebini ise tek kelime ile özetlemek mümkündür: Tutarlılık. Eğer yaptığınız pazarlama tutarlıysa, buna bağlı olarak şu gelişmeler oluşacaktır:
– Markalaşma, çok daha tutarlı, düzenli ve diğerleri ile uyum içerisinde gelişir.
– Pazarlamanın tüm parçaları bir bütünlük içerisinde işler ve asla birbirinden kopuk olmaz. Hedefler ve iletilen mesajlar aynıdır.
– Pazarlama uygulamaları düzenli olarak gerçekleşir. Diğer bir deyişle, belirli bir frekansa sahip olur.
Eğer yukarıdaki bu üç gelişme sizde mevcutsa harika! Eğer mevcut değilse bunun muhtemel sebeplerini şöyle sıralayabiliriz:
– Zamanın yetersizliği ve dolayısıyla pazarlamanın oluşan çatlaklardan kayıp gitmesi.
– Profesyonel bir pazarlama firmasına yatırım yapmak için paranın yetersiz olması.
Eğer asıl konu zamanın yetersiz olmasıysa, profesyonel bir emlak pazarlama firması veya bir kurum içi pazarlama çalışanı ile bu sorun giderilebilir. Bu anlamda hız kazanmak ve daha fazla gelir elde etmek için gayrimenkul firmalarının pazarlamaya daha fazla yatırımda bulunması şart.
Profesyonel bir pazarlama firması veya kurum içi çalışan bir pazarlama ekibi, size bir pazarlama stratejisi oluşturmanızda yardımcı olacak ve pazarlama sürecinin takibini garanti edecektir. Ayrıca markanızı ele alarak, onun tasarım ve verdiği mesaj açısından tutarlılık gösterip göstermediğini de ele alacaklardır.
Bu şekilde profesyonel yardım alarak bir pazarlama stratejisi belirlediğinizde, ekonomik açıdan da daha sağlıklı bir yol izleyebilirsiniz. Normal şartlarda pazarlama teknikleri içerisinde yer alan sosyal medya, blog, web site, ilan tasarımları, basın bültenleri, e-posta şablonları ve daha pek çok alana ayrı ayrı harcamalar yapmaktansa, profesyonel yardım alarak tüm bunları daha makul ücretler ile yaptırma şansına sahipsiniz.
Eğer bu şekilde bir yardım almak için ayırabileceğiniz mevcut bütçeye sahip değilseniz, o zaman vaktinizden harcamak mecburiyetinizdesiniz. Ve unutmayın ki pazarlama stratejilerinde en önemli nokta tutarlılıktır. Tutarlılık, pazarlamanızın başarılı veya başarısız olmasını belirleyen şeydir.
Önemli olan yapmak değil satmak, satabilmek. Bunun için blogumuzda öncelikli olarak emlak pazarlama ve teknoloji ile entegreli pazarlama konularına ağırlık veriyoruz. Karşılığını bulunca her yerin satılık olduğunu ve birbirine benzer arzın çoklaştığı bir yerde pazarlamanın zorlaştığını iyi anlamak gerekiyor.
Ülkemizde toprağın her yerinden fışkıran inşaat projelerinde geçerli olmak suretiyle, satış kararı alan satıcıların biran önce mülkünü elden çıkarmak istemesi de rekabetin nirvanasına yol açmaktadır. Satışa konu olan mülkün yanlış fiyat değerlemesi ile pazarlanması da; direksiyonda ileriye bakıp arabanın geri viteste son sürat hız kazanması ile eş değerdedir.
Yazımızı yönetim gurusu Peter Drucker‘in pazarlama konusunda söylediği çok değerli bir sözüyle noktalıyoruz:
Pazarlama sadece pazarlamacılara bırakılmayacak kadar önemlidir.
*Nirvana kelimesi zirveye ulaşmak anlamında kullanılmıştır 🙂
Emlak Kariyerinde Başarılı Olmanın Yolu: Büyük Hedef Yolunda Küçük Hedefler Edinmek…
Her gayrimenkul firması, hizmet verdiği bölgede en yüksek satış oranlarına ulaşan firma olmayı hayal eder ve ister. Fakat çok sayıda firmanın bu sektörde faaliyet gösterdiğini düşündüğümüzde, ortaya korkunç bir yoğun rekabet ortamı çıktığını görürüz. Bu nedenle bölgenizdeki küçük bir alana yönelmek ve oradan hedeflerinize ulaşmaya çalışmak, tüm bölgenin pazarı içinde mücadele etmekten daha etkili bir yöntem olacaktır. Yani yoğun rekabet ortamından sıyrılarak niş pazarlama alanına yönelmek bu durumda emlak firmalarına çok daha fazla yarar sağlayacaktır.
Küçük Bir Gölette Büyük Balık Olmak
Pek çok firma, tek bir muhitteki belli bir alana yığın halinde odaklanır ve ileriyi göremez. Akıllı firmalar ise onların bu durumunu kendisi için bir avantaja çevirebilir. Muhitteki rekabetin olmadığı veya en az olduğu alana yönelerek bu küçük alanda büyümeyi ve o alanın zirvesine yerleşmeyi deneyebilirsiniz.
Ardından başka bir küçük alana yönelerek orada da en büyük olmayı başarırsınız ve bu gölcükler sizin için toplamda büyük bir getiri anlamına gelir. Spesifik bir küçük alanda hâkim olmanız, bölgenizi yavaş yavaş kuşatmanız için çok önemli bir adımdır.
Küçük Bir Ayak İzi Büyük Bir Alana Ulaştırabilir
Pazarınızda var olan tüm firmalar ile rekabet etmek zorunda değilsiniz. Muhitteki küçük bir alana odaklanmanız, aynı zamanda içerik yayınlamak açısından da size kolaylık sağlar. Potansiyel müşterilerinizin size ulaşması çok daha kolay olur. Çalıştığınız son birkaç ev alıcısını düşünün. Bölgedeki tüm evleri aramaları mı yoksa yaşamak istedikleri küçük bir alan içerisindeki evleri aramaları mı daha kolaydır?
Aynı şey, müşteriler online platformlarda ev ararken de geçerlidir. Alıcılar, hangi tarzda bir ev istiyorlarsa veya belli özelliklere sahip evleri aratıyorlar. Küçük bir alana hitap etmekte olan siz ise, bu sayede alanınızdaki evlerin özelliklerine göre ev arayan herkesin odak noktası oluyorsunuz. Bu satıcılar açısından da size fayda sağlar. Belirlediğiniz alandaki tüm alıcılara ulaşabildiğinizi gören satıcılar, sizin ne kadar başarılı olduğunuzu görecek ve size güven duyacaktır.
Hitap Edeceğiniz Küçük Alandaki Merkezi Üssünüzü Oluşturun
Küçük bir alana yönelmenin ve orada zirveye oturmanın önemini anladığımıza göre artık işe koyulmanın zamanı geldi demektir. Gayrimenkul firmanız için bir web site hazırlamanız, bu site içerisine etkin içerikler paylaşacağınız bir blog bölümü eklemeniz ve içerik üretmeye başlamanız çok önemlidir. Hitap ettiğiniz küçük alana dair her türlü bilgi, detay, etkinlik ve iş bilgisini yerleştirmeniz gereken sitenizde, alıcı ve satıcılara ihtiyaç duyacakları tüm bilgileri vermeniz gerekir.
Örneğin en iyi alışveriş mekânları, okullar, restoranlar ve yerel etkinlikler hakkında bilgiler paylaşmanız etkili olabilir. Bunun yanı sıra odaklandığınız alana dair haftalık ve aylık pazar raporları hazırlamanız ve bu raporları kendi kimliğinizi kullanarak yorumlamanız da potansiyel alıcı ve satıcılar üzerinde önemli etki yaratabilir. Ses, video, resim, form ve buna benzer farklı içerikler üreterek sitenizi ziyaret edenlerin dikkatini çekmeniz de önemlidir.
İçeriğin Tanıtımını Yapmak
İlk adımda içerikleri oluşturduktan sonra işiniz bitmiyor. Bu içeriklerin potansiyel alıcı ve satıcılara ulaşmasını sağlayacak pazarlama işlerini de yürütmeniz gerekli. Örneğin birkaç sosyal medya platformuna giriş sağlayarak buralardan içeriklerini düzenli olarak paylaşmayı ve müşterilerinize ulaşmayı deneyebilirsiniz.
Son derece küçük coğrafik sınırlara sahip olan hizmet alanınız için Facebook ve Twitter gibi platformlarda açacağınız hesaplar, anında dolacaktır. Buralarda hitap ettiğiniz alana yönelik çeşitli videolar çekip paylaşarak müşterilere daha etkili içerikler ulaştırabilirsiniz.
Sonuç
Sonuç olarak kendi bölgenizde zirveye oturmak imkansız değildir. Sadece çaba, gayret, plan, program ve zaman gerektirir. Ancak hangi işi yaparken bunlar gerekmez ki? Bir de size bahsettiğimiz yaklaşım tarzı çok önem arz eder. Kocaman bir piyasa içerisinde kaybolmaktansa belirlediğiniz küçük alanlarda zirveye oturarak ilerleyerek, pazara hakim olmanız gerçekten çok daha motive edici ve kolay!
Emlak ofisleri sektör içinde özgür ruhlu olmalıdır. Bir emlak kariyeri, harika bir yaşam için iyi fırsatlar sunabilmelidir. Sektörde özgürce hareket edebilmenin en etkili yolu ise bir strateji belirlemek ve bunu işinizde uygulamaktır.
Stratejinizi oluşturmak için bir yol düşünün ve bunu işinizde uygulayın. Çünkü stratejiler, doğru noktalara olan farkındalığınızı arttırır. Peki, belirli bir strateji nasıl oluşturulur?
Ana hedefinizin ne olduğunu belirleyin
Bunun için kendinize bir soru yazın: “Ne istiyorsun?” Cevabı vermeden önce şunları düşünün. Bir emlak ofisi için üç şey çok önemlidir. Bunların ilki bol satış, aynı zamanda bol geliri ifade eder. İkincisi bol kişisel zaman, aynı zamanda huzurlu bir zihni anlatır. Sonuncusu ise bol güven, aynı zamanda kendinizi ve işinizi güven altına almayı anlatır.
Bu durumda sorunuza cevap olarak “satış, huzur, güven” kelimelerini yazın. Bunlardan hangisini daha çok istiyorsunuz? Kendinize sorun ve onları daire içine alın.
Güçlü ve zayıf yönlerinizi keşfedin
Bir yıl içerisinde büyük oranda bir büyümeyi ve bu büyümeyi devamlı kılmayı nasıl sağlarsınız? Bunun için yapmanız gereken zayıf ve güçlü yanlarınızı ortaya koymaktır. Eğer hangi noktalarda ve durumlarda sendelediğinizi veya başarılı olabildiğinizi bilirseniz, yıl boyunca karşılaştığınız durumlarda buna göre hareket etme şansınız olur.
Zayıf olduğunuz noktaları bilerek bunların üzerine düşersiniz ve böylece zaman kaybetmezsiniz. Yine elinize bir kâğıt alın ve zayıf yönleriniz ile güçlü yönlerinizi sıralamaya başlayın.
Yeteneklerinizi ölçün
Bu sektörde başarıya ulaşmak istiyorsanız yeteneklerinizi ve becerilerinizi geliştirmek zorundasınız. Pazarlama, müşteri ilişkileri, ikna etme gücü, sosyal medya kullanımı, bütçe hazırlama gibi sektör içindeki her konudaki yeteneklerinizi gözden geçirin.
Hangilerinde iyisiniz ve hangilerinde kötüsünüz? İyi olduklarınızı korumak için, kötü olduklarınızı ise geliştirmek için neler yapmanız gerektiğini araştırın ve uygulayın.
Satış becerilerinizi değerlendirin
Satış becerilerinizden yeterince emin misiniz? Görüşmelerinizde size mi soru soruluyor yoksa siz mi soru sorarak dinlemeyi tercih ediyorsunuz? Kâğıdınızı alın ve kendinizi bu konularda oylayın. Çıkan sonuca göre bir satış yöntemi belirleyin.
Müşteri araştırma ve yönetmede ne durumda olduğunuzu görün
Kâğıdınızda müşteri araştırması diye bir başlık atın ve altına şu dört kelimeyi yazın. Üretim, iletişim, dönüşüm ve takip. Bunların her biri müşteri yakalama konusunda birer yetenektir. Her birinin karşısına kendinize verdiğiniz puanı yazın ve zayıf olduğunuz yanları geliştirmeye çalışın.
Üretim: Yeterince müşteri elde edebiliyor musunuz?
İletişim: Müşteri elde ettiniz ancak onu elinizde tutmak için etkili konuşmayı yapabiliyor musunuz?
Dönüşüm: Görüşme yapmaya ikna ettiğiniz müşterinizi iyi bir satış ile sonuçlandırabiliyor musunuz?
Takip: Anlaşmanızı tamamladığınız müşterilerinizi takip ediyor musunuz, yoksa bir defa iş yaptıktan sonra onu ilelebet kayıp mı ediyorsunuz?
Tüm bu adımlar ve buna benzer sektörle ilgili aklınıza getireceğiniz adımlar, sizin stratejinizi belirleyecek olan aşamalardır. Bu sorulara vereceğiniz cevaplar kendinizi baştan aşağıya irdelemenize ve her alanda izleyeceğinizi yolu belirlemenize son derece kolaylık sağlayacaktır.
Her alanda olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de reklam çok önemli bir yer kaplıyor. Pazarlama ile iç içe olan bu sektörde reklam da elbette olmazsa olmazlardan birisi olarak öne çıkıyor. İster billboard, broşür, el ilanı gibi offline reklam seçenekleri olsun, ister televizyon, radyo, internet ilanları gibi online reklam seçenekleri olsun, tüm reklam seçeneklerinde ortak olarak dikkat edilmesi gereken bazı noktalar vardır.
Bu anlamda, bir gayrimenkul firması için en etkili reklam nasıl oluşturulur ve nelere dikkat edilmelidir sorusunun cevabını, aşağıda sıralayacağımız ipuçları üzerinden sizlere sunuyoruz.
– Reklamını yapacağınız mülkün gerçek değerini görerek ona olması gereken değeri biçen ve satın almak isteyen kişileri hedeflemek çok önemlidir. Onlara mülkünüzün gerçek değerini gösterin ve satın alım yaptıklarında sahip olacakları şeyi en gösterişli şekilde sunun.
– Kullanacağınız başlık merak uyandırıcı olmalıdır. Bir haber, bir yenilik veya güncel bir bilgi içermelidir. Reklamınızın başında sunduğunuz bu dikkat çekici başlığı, reklamınızın sonunda yeniden hatırlatmanızda da fayda var.
– Kullanacağınız ana fotoğrafı başlığınız ile bütünleşik olarak yerleştirmeniz önemlidir. Diğer kullanacağınız fotoğraflar ise gövde bölümündeki metinlerle ilişkilendirilmelidir.
– Reklamınızda mutlaka insan veya evcil hayvan resimleri kullanın. Bu, insanlara nasıl bir ortamda yaşayacaklarına dair olumlu fikirler aşılar.
– Reklamınızda onları kişiselleştiren isimler kullanın. Örneğin kendi isminizi veya müşterinizden izin alarak bir satıcının ismini koyabilirsiniz. “Cem bu bölgeden bir ev aldığı için çok şanslı olduğunu söylüyor.” gibi…
– Belli kesimleri hedef alarak reklamınızı ilgi çekici hale getirin. Örneğin ilk defa bir ev satın alacak olanları hedef alın ve onlara yönelik bir reklam içeriği hazırlayın.
– Reklamınızda internet ortamındaki diğer medyalarınıza atıfta bulunarak, daha fazla ortam üzerinden size ulaşılmasını sağlayın.
– Harika bir reklam hazırladınız diyelim. Bu reklamınızı en az dört defa belli aralıklarla yayımlayın. Onları saklı tutun ve çöpe atmayın.
– Reklamınızda, potansiyel alıcıların bilgi edinmek isteyeceği üç şeye özellikle yer verin. Fiyat, konum, oda sayısı ve QR Kodu… Bu bilgiler onlara mülkünüze dair en önemli bilgileri sunacaktır.
– Reklamınızı yayımlamadan önce mutlaka, diğer firmaların reklamları arasında sizin ürettiğinize benzer veya tıpatıp olan bir reklam var mı diye kontrol edin ve pişti olmayın.
Dünyada iki tip insan vardır diyebiliriz. Birisi e-posta hesabını düzenli olarak temizleyen ve ayıklayan kullanıcılar, diğeri ise okunmamış çok sayıda postayı rastgele biriktiren kullanıcılar. İnsanlar ortalama olarak her gün 120 adet e-posta alır ve gönderir. Ancak insanların çoğu bu e-postaların hepsine tıklama eğilimi göstermez.
Peki, bu durumda bu dağınıklığın içerisinde gönderdiğimiz e-postaların öne çıkmasını nasıl sağlarız?
Konu Başlığı Seçiminin Önemi
Emlak profesyoneli olarak e-posta pazarlaması yöntemine başvuranlardansanız, gönderdiğiniz e-postaların alıcı tarafından tıklanıp tıklanmayacağı çok önemlidir. E-postanız bu iki seçenekten biriyle karşılaşır. Gönderdiğiniz alıcı, ya konu başlığınızı gördükten sonra es geçer ya da dikkat çekici bularak üzerine tıklar.
E-postanızın içeriği istediğiniz kadar etkileyici ve verimli bilgilerle donatılmış olsun, eğer alıcının hesabına düştüğünde konu satırında tıklaması gerektiğini düşündürecek bir başlık bulunmuyorsa o e-posta genellikle çöp kutusuna gider. Bu nedenle e-postanızı hazırlarken en dikkat etmeniz gereken nokta, e-postanızın konu başlığını çok iyi seçmektir.
Etkili Bir Konu Başlığı Seçmenizi Sağlayacak Formüller
E-posta hazırlarken seçilebilecek en iyi konu başlıklarını sizin için üç temel kategoride örneklendireceğiz. Elimizde kanıtlanmış bazı formüller var ve bu formüller sayesinde e-postalarınıza tıklanma oranını arttıracağınızı umuyoruz.
Sosyal Kanıt
Sosyal kanıtla kast ettiğimiz, başlığınızda çevrenizdeki kişilerden, ünlülerden, olaylardan veya rakamsal istatistiklerden bazı örnekler vermenizdir. Örneğin, insanlar ünlü birinin paylaştığınız içerikle ilgili yaptığı örneği duyduğunda bunu merak edecektir.
Formül: Sosyal kanıt sağlayın ve zorlayıcı bir soru sorun.
Formül: İstenen sonuca ulaşan bir kişi ya da grubu öne çıkarın.
Örnek: Hayallerinizdeki evi Cem ve Sezin’in yaptığı gibi yeniden biçimlendirin!
Formül: İstenen zamanda istenen sonuca nasıl ulaşıldığını gösteren rakamsal istatistik kullanın.
Örnek: Komşularınız evlerini bir haftadan daha kısa bir sürede satmayı nasıl başarıyor?
Tehdit
Bu konu başlığı türü, insanları karşılaşacakları tehditlerden sakınmaya itiyor ve kendilerini koruma içgüdüsüyle konuyu merak edip e-postaya tıklamalarını sağlıyor.
Formül: Konunuzla ilgili bir gerçekliği çarpıtma sahasına girin veya tehditten bahsedin.
Örnek: Birçok gayrimenkul firmasının size söyleyemeyeceği 10 şey.
Formül: Bunu okuyana kadar harekete geçmeyin tarzı bir cümle kurun.
Örnek: Ev almayı düşündüğünüzü biliyoruz fakat bu yazıyı okuyana kadar sakın bir ev almayın.
Formül: Onların hatalarını ön plana çıkarın.
Örnek: Ev satın alırken yaptığınız 10 hata.
Kazanç
Bahsettiğimiz üç kategori içerisinde en basit olanı kazanç ile ilgili olanıdır. Çünkü bu tür konu başlıklarında başarılardan ve olumlu durumlardan bahsedersiniz.
Formül: Faydayı öne çıkarın.
Örnek: Evinizi istenilen ücretin yukarısında bir fiyata nasıl satabilirsiniz?
Formül: İstenen sonucun nasıl elde edilebileceğine dair bir başlık yazın.
Örnek: Evinizi satmayı düşündüğünüzü biliyoruz fakat bu yazıyı okumadan asla evinizi satmayın.
Günümüzün gelişen teknolojisine ayak uydurmak zorunda olduklarının farkında olan gayrimenkul firmaları, bu teknolojinin bir parçası olan sanal tur uygulamasını da artık iyice benimsemiş durumda. Gayrimenkul sektörü çalışanları artık biliyorlar ki sanal tur uygulaması, firmalarının bulunma oranını ve medya platformlarından görülme oranını önemli derecede etkiliyor.
Nasıl mı? İnternet teknolojisinin gayrimenkul sektörüne girmeye başladığı günümüzde, dünyanın herhangi bir yerinden evlerinize talip olan bir alıcıyı düşünün. Normal şartlarda evi görme imkânı olmayan potansiyel alıcı, ona sunacağınız bir sanal tur ile herhangi bir gayrimenkulü beğenerek satın almaya karar verebilir. Ya da hazırlık aşamasında olan bir gayrimenkulünüzün neye benzediğini alıcınıza göstermek için kullanabilirsiniz.
Sanal Tur Nedir?
Sanal tur, istediğiniz herhangi bir mekânın üç boyutluymuşçasına görüntülenmesi anlamına gelir. Farenizi farklı yönlere sürükleyerek o mekânın çevresinde 360 derece(Facebook, 360 derece fotoğraf desteğini sunmaya başladı) dönebilir ve sanki oradaymış gibi her ayrıntıyı görebilirsiniz. Aslında gördüğünüz görüntü üç boyutlu değildir ve sadece göstermek istediğiniz mekânda çekilen birkaç fotoğrafın bir araya getirilerek slideshow şeklinde sunulmasından ibarettir.
En güzel yanı ise, bir sanal tur oluşturabilmek için profesyonel olmanıza gerek yoktur. Üstelik bunu sadece bir müşteriye özel olarak ayarlayabileceğiniz gibi, web siteniz üzerinden tüm evlerinize uygulayabilir ve çeşitli gayrimenkul portallarında paylaşabilirsiniz.
Peki, bir sanal turu nasıl yapabilirsiniz? Bu sorunun cevabı aşağıda sıralayacağımız ipuçlarında saklı. Dikkatle okumanızı tavsiye ederiz.
Bu işi yaparken fotoğrafçılık yeteneklerinizin olup olmadığını çok fazla önemsemeyin. Evin odalarını en büyük açıyla alarak ve en yüksek çözünürlükte olmasına dikkat ederek çekin. Olmuyor diye düşünerek bir odayı çekmemeyi düşünmeyin. Olabildiğince fazla poz alın. Odanın görüntüsünün hiç olmamasındansa birkaç tane olması daha iyidir.
Her bir tura göre sahnelerinizi uzunluk ve sayı açısından çeşitlendirin. Ne kadar zum yapacağınızı, panorama ve diğer efektleri kullanıp kullanmayacağınızı kararlaştırın ve çekimlerinizi ona göre yapın.
Genel bir kural olarak en öne en iyi görüntüyü yerleştirin. Satılabilme olanağı en yüksek olandan başlayarak en iyi fotoğrafları önden geriye doğru sıralayın. Veya evin ön bölümünden başlayarak büyük odalar, oturma odası, banyo, mutfak şeklinde arka bölümlerine doğru gitme yolunu da tercih edebilirsiniz.
Çekimlerde parlak aydınlatma kullanın ve ağır floresan lambaları kullanmaktan kesinlikle kaçının. Floresan lambalar son derece göz alıcı olacaktır. En önemlisi de ışığı pencere camlarına yansıtmadığınıza özellikle dikkat edin.
Fotoğraflarınızda bir farklılık olarak yaşamın diğer belirtileri olarak evin çevresindeki okul, park, restoran ve semt aktivitelerinin görüntüsünü de kullanabilirsiniz.
Pahalı boyamaları ve mücevher gibi görselliği olan nesneleri kullanmaktan kaçının. Ortamın güvenli ve sade görünmesine dikkat edin.
Eğer sesli anlatım uygulamayı düşünmüyorsanız, her resme metin ekleme yöntemini de deneyebilirsiniz.
Bu sektörde başarı kazanabilmeniz için yazılmayanlarıyazarak her gün daha ciddi ve verimli şekilde çalışmaya ve üretmeye devam ediyorum. Takipte kalmanız size değer katacaktır.
Tamam ama, nedir bu mem? Öncelikle bundan bahsedelim. İngiliz bir biyolog olan Richard Dawkins “Gen Bencildir” isimli kitabında çok zekice bir bağlantı kuruyor. Bu bağlantıya göre, DNA’lar nasıl genler vesilesiyle sonraki nesillere aktarılıyorsa, kültürel ve sosyal içerikler de memler aracılığıyla diğer nesillere aktarılıyor.
Mem dediğimiz şey, günümüzde bir şarkı, bir slogan, bir moda öğesi veya mimari bir akım şeklinde aklınıza gelebilecek herhangi bir kültürel ve sosyal öğe olabilir. Bu memler, etkileşim yoluyla belli bir süreç içerisinde beyinler arasında sıçrayarak yayılıyor. Bunun en basit örneği, etkilendiğiniz bir sözü çevrenizdekilerle paylaşmanız ve onların da aynı sözü kendi çevresindekilerle paylaşması ve bu şekilde yayılmasıdır.
Olay çok basit, ancak etki alanı gördüğünüz gibi çok geniş. Öyle ki günümüzde memler ile koca bir sektörü yönlendirmek bile mümkün olabilir. En azından siz bireysel olarak çevrenizdeki müşterilerinizi, meslektaşlarınızı ve partnerlerinizi memlerle etkileme ve yönlendirme imkânına sahip olabilirsiniz. İster eğlenceli bir aile şirketi olun, isterseniz en yüksek kalitedeki mülkleri yöneten büyük bir şirket olun, dikkatli seçilmiş memler sayesinde iş çevrenizi yönetebilir ve tasasız bir hayata atılabilirsiniz.
Kendi Memlerinizi Nasıl Oluşturursunuz?
Bir mem oluşturmak için farklı yollar seçilebilir. Bunu konuşmalarınızın içinde yapabileceğiniz gibi, bloğunuza yazdığınız makalelerle veya yaptığınız yayınlarla da başarmanız mümkün. Ancak günümüzde en etkili mem oluşturma ve yayma vesilesi, sosyal medya, web site, telefon mesajı ve e-posta şeklinde sayılabilir.
Bunun için yapmanız gerekenler çok basit. Sosyal medya üzerinden bir mem oluşturacağınızı varsayalım. Öncelikle bir fotoğraf çekin. Örneğin ofisinizde çalışırken ki ilginç bir görüntünüz veya eğlenceli ve dikkat çekici bir ev detayının görüntüsü gibi… Ardından bu fotoğrafın üzerine vermek istediğiniz mesajı yazın. Oluşturma aşaması işte bu kadar basit. Ancak burada önemli olan paylaştığınız içeriğin dolu olması, karşınızdakinde bir his uyandırması veya onda bir algı oluşturacak etkiye sahip olmasıdır.
Bir başka yöntem de, var olan karakterler üzerinden memler oluşturmaktır. Örneğin Baaddin karikatürleri sosyal medyada herkesin kullandığı ve artık görüldüğünde merak edilen karikatürler haline gelmiş durumda. Tabi ki sizin memleriniz eğlendirici nitelikte olabileceği gibi, bilgilendirici ve eğitici nitelikte de olabilir. Gayrimenkul sektörüne ait yurtdışında yapılan memleri incelemek isterseniz, Real Estate Humor isimli görselleri takip etmenizi öneririz. Burası size ilham verebilir.
Son aşama olarak resimlerin üzerine nasıl yazı yazacağınızı bilmiyorsanız, bu da artık çeşitli uygulamalar sayesinde çok basitleşti. Android cihazlarda indirebileceğiniz Mematic ve Mem Generator, Meme Center gibi pek çok web sitesinden kendi memlerinizi kolayca oluşturabilirsiniz.
Yabancı dil, bir çok emlak profesyonelinin en önemli sorunlarından biri. Bir yabancı dil bilsem bu emlak piyasasında tozu dumana katacağım diyenlerden misiniz? Öyleyse bu şansa Skype çeviri aracı ile mesajlaşarak sahip olabilirsiniz.
İşimiz gereği yurt dışına açılarak yeni bağlantılar kurmak, yeni meslektaşlar tanımak, yeni müşteriler edinmek istiyoruz. Yabancı dili siz bilseniz muhatabınız bilmiyor. Siz, İngilizce biliyor olsanız bile Arap ya da Rus müşteriniz yabancı dil bilmiyor olabilir. O an sizinle iletişime geçmek isteyebilirler. Böyle bir durum karşısında nasıl bir çözüm olabilir diye düşünenlere Skype çeviri aracı imdadınıza yetişiyor.
Tabii ki konuşma iletişiminin yerini hiç bir şey alamaz. Fakat teknoloji bu gibi durumlar için büyük bir hızla gelişerek çözümler üretiyor. Ekip olarak tüm internet iletişimimizi Skype üzerinden gerçekleştirdiğimiz için deneyimlerimize göre Skype çeviri aracının, Google çeviri hizmetinden daha başarılı olduğunu söyleyebiliriz.
Eski bir Rus girişimi olan Skype (Microsoft 2011 yılında 8,5 milyar dolar ödeyerek satın aldı) iletişim uygulamasını Rus pazarının büyük bir çoğunluğu hala aktif olarak kullanıyor. Dünya genelinde 300 milyon, ülkemizde de on milyona yakın kullanıcıya sahip olan iletişim uygulaması, geçen seneden bu yana web tabanlı hizmet veriyor. Skype, uygulamasını indirmeye gerek kalmadan direkt olarak kendi web sitesi üzerindende erişilebilir hale geldi.
Skype çeviri aracı ile;
Yazılı sohbet sırasında 50 dilde çeviriyi yapabilirsiniz.
Karşı tarafın yazdığı dilde anlık cevaplama yapabilirsiniz.
Özellikle yurt dışı bağlantılı emlak firmalarıyla kolay iletişime geçebilir, yeni pazarlar edinebilirsiniz.
Uluslararası emlak ofislerindeki arkadaşlarınızla daha kolay anlaşalabilir, dostluklar kurabilirsiniz.
Skype uzaktan eğitim ve kurumsal eğitime yardımcı olabilir.
Görüntülü görüşme kalitesi diğer uygulamalara göre daha yüksektir.
Birden fazla kişinin katılımıyla görüntülü toplantılar yapabilirsiniz.
Ücretsizdir.
Bütün bunların yanında uygulama, anlık sesli çeviri özelliği Skype Translator‘a kavuştu. Geçen yıldan bu yana uygulanan bu özellik sayesinde, görüşmelerde çeviri derdi de sona erecek. Şimdilik Mandarin, İngilizce, İspanyolca, Almanca, İtalyanca, ve Portekizce olmak üzere sesli olarak, konuşma sırasında 7 dilde gerçek zamanlı çeviri hizmeti sunuyor. Türkçe sesli çeviri için biraz daha beklememiz gerekecek. Bu konuya ait gelişmeleri yakından takip ederek sizlerle paylaşacağız.
Gayrimenkul sektöründe yatırım yapmayı düşünenler için pek çok kitap ve dergi piyasaya sürülüyor. Bunun yanı sıra ‘profesyonel danışmanlar’ da seminerler düzenleyerek yatırımcılara yol göstermek istiyor. Belli bir nakde sahip yatırımcılar için gayrimenkul alıp kiraya vermek mantıklı bir seçenek olarak düşünülebilir.
Evet, bu şekilde zengin olmak mümkün, ancak zengin olma hayalleri kurarken kimse kaybetmek istemez değil mi? Kitaplar, dergiler, seminerler gayrimenkul yatırımının sizleri kolay ve hızlı şekilde zengin yapacağını anlatırlar. Bu o kadar da kolay değildir.
Bir ev satın alıp kiraya vermek ve düzenli bir gelir sahibi olmak kulağa hoş geliyor olabilir, ancak bir ev sahibi olmanın ne anlama geldiğini iyi düşünmek gerekiyor. Kırık lavabolar, tıkanmış tuvaletler, kiracı tarafından daireye verilen zarar, geç ödemeler ve hatta bazen ödenmeyen kiralar… Yeni bir kiracı bulabilmek için önceki kiracının sizlere açtığı bu masrafları karşılamalısınız.
Yine bunun için doğru tercihleri yapmalı, arızaları giderecek işi bilen ustalar bulmalı ve uzun telefon görüşmelerine hazır olmalısınız. Eğer evi krediyle aldıysanız kredi kontrolleri, sigorta, hukuk danışmanlığı, kira için vereceğiniz ilanların reklam ücretleri, bunları da hesaba katmalısınız.
Tüm bu problemlerle yüzleşmeden önce, yani bir gayrimenkulü almadan önce sizlere ciddiye almanız gereken bir dizi tavsiyelerim var.
Çok iyi bir fırsat olduğunu düşündüğünüz bir gayrimenkule neden hemen para yatırasınız? Sonuçta her zaman iyi fırsatlarla karşılaşabilirsiniz. Bunun yerine profesyonel emlak danışmanlarının size sunacağı teklifleri incelemelisiniz.
Gayrimenkulünüzü kiraya vereceğiniz insanların daha önceki sözleşmelerini inceleyin. İstikrarlı bir ödeme grafiği varsa ve uzun yıllar aynı evde kalmışsa güven duyabilirsiniz.
Gayrimenkulü kredi ile alacaksınız, ne kadar taksit ödeyeceğinizi iyi hesaplayın. Unutmayın her ay sonu sabit bir ödeme bekliyor olacak. Bunun için gayrimenkulün getireceği kirayı ve ödeyeceğiniz krediyi kendi bütçenizle denk getirmeye çalışın.
Gayrimenkulün net piyasa fiyatını öğrenmeye çalışın. Kredi ile çok yüksek fiyata alacağınız bir gayrimenkul, ödemeler bittiğinde hanenize eksi olarak yazılabilir.
Gayrimenkulü mutlaka kiraya verebilirim gibi düşünerek yatırım yapmayın. Kiracı olsa da olmasa da gayrimenkul vergileri, sigorta, kamu hizmetleri ve aidatları ödemek zorundasınız.
Gayrimenkulünüzü ve sizi korumanın en iyi yolu kendinizi profesyonellere emanet etmektir. Hem gayrimenkulünüzün piyasadaki kira değerini tespit etmek hem de yapacağınız kira kontratını aleyhinize olmayacak şekilde düzenletebilmek için profesyonel emlak danışmanlarıyla iletişime geçmelisiniz.
Bazen sizinle hiçbir alakası olmayan konular ya da olaylar mülkünüze zarar verebilir. Peki, bu zarardan nasıl kurtulabilirsiniz? Doğal afetler ya da kaza sonucu ortaya çıkacak hasarları önleyecek süper güçlere sahip değilseniz, deneyimli sigorta firmalarından birine evinizi sigortalatmalısınız. Yıl bazında gözünüzde büyüyen ücretler başınıza böyle bir kaza geldiğinde çok işinize yarayacaktır.
“Microsoft Pix” Uygulaması ile Kartvizitleri Rehberinize Tarayabilir, LinkedIn’de Kişileri Bulabilirsiniz.
LinkedIn kendi kartviziti tarama uygulamasına sahipti, CardMunch, kağıt kartların sadece ölmeyi reddettiği bir dünyada yararlı bir amaca hizmet ediyordu. Ancak bu uygulama 2014 yılında tekrar kapatıldı. LinkedIn, kullanıcıların Evernote yerine taşınmasını önerdi. Bugün Microsoft, iş kartı taramasını geri getiriyor – ancak bu sefer, özel bir kart tarayıcı uygulamasıyla değil, çok amaçlı, AI destekli kamera uygulaması Microsoft Pix .
Microsoft, 2016’da daha iyi resimler çekmenize yardımcı olan bir iOS uygulaması olarak piyasaya sürüldüğünden beri , Pix için üretkenlikle ilgili daha fazla kullanım alanı bulmaya başladı. Örneğin, Eylül ayında, uygulama, belgelerin, post-it, yazı tahtalarının ve evet, kartvizitlerin daha iyi fotoğraflarını çekmenin bir yolunu içerecek şekilde güncellendi .
Ancak, bugünün güncellemesiyle, Pix’ın kartvizit akıllıları yükseltiliyor – bu kez bir LinkedIn entegrasyonu ile. IOS uygulamasının en son sürümünde, Pix hem iPhone’unuzun adres defterine hem de LinkedIn hesabınıza yeni kişiler ekleyecek yeni bir kartvizit özelliği içerir.
Microsoft Pix’in güncellenmiş sürümü bugün kullanıma sunuluyor . App Store’dayaymak zorunda olduğu için henüz sahip olmayabilirsiniz , bu yüzden gözlerinizi soymaya devam edin.
İnsanoğlu birçok amaç için yaşar ki kişiye, topluma göre değişebilir yaşama amacı. Her ne kadar insanoğlunun yaşama amacını ortak bir çatı altında birleştirmek mümkün olmasa da hepimizin ortak amaç olarak nitelendirebileceği bir amaç vardır: Temel ihtiyaçlarımızın karşılanması…
Bu noktada bilinen tüm toplumlara, tüm topluluklara ve tüm insanlara göre bir sınıflandırma yapmak da pek tabi mümkün. Günümüzde Maslow İhtiyaçlar Piramidi olarak bilinen sınıflandırma yöntemi en çok kabul gören sınıflandırmadır. Maslow İhtiyaçlar Piramidi ise ana hatları ile Fizyolojik ihtiyaçlar, Güvenlik ihtiyaçları, sosyal ihtiyaçlar, değer verilme ihtiyacı, Kendini gerçekleştirme İhtiyacı şeklindedir.
Biz ise işbu temel ihtiyaçlar bakımından, Güvenlik ihtiyaçları yani Barınma ile ilgileneceğiz. Nitekim hepimiz barınma temel ihtiyacımız adına gündelik hayatımızda çeşitli hukuki işlemlerin tarafı olmaktayız.
Bu anlamda emlakçılar ile iletişim sağlayarak ev kiralıyor veyahut da ev satın alıyoruz, işte bu noktada kaparo denilen kurum ile karşılıyoruz. Peki nedir kapora?
Kapora; hizmet veya taşınır/taşınmaz mal (emlak) almak için gereken toplam maddi bedel tutarının ödemesinden önce; satışa açık olan şeyi geçici süreli olarak satışa kapatmak üzere, kapora veren kişiye rezerve etme işlemi için yapılan ön ödemeye verilen genel addır.
Kanunda simsarlık sözleşmesi olarak ifade edilen emlakçılık sözleşmesi, simsarın (emlakçının) taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir.
Burada bilmemiz gereken en temel şey emlakçı ile imzalayacağımız sözleşmenin kural olarak yazılı olarak imzalanmadıkça geçerli olmayacağıdır. Emlakçının ücrete hak kazanması için kurulmasına aracılık ettiği sözleşmenin kurulması gerekmektedir. Emlakçı bu sözleşme kurulmadığı takdirde ücret talep edemez. Ancak sözleşmenin kurulması için emlakçının giderlerinin ödeneceği kararlaştırıldığı takdirde emlakçı aracılık ettiği sözleşme kurulmasa dahi yaptığı giderleri talep edebilir.
Bunun dışında emlakçının aracılık ettiği sözleşme kurulmuş olup da taşınmazı sahibi taşınmazı kullanılabilir halde satın alana ya da kiralayana teslim edemez ve bu sebeple sözleşmeden dönülürse emlakçının da aldığı ücreti iade etmesi gerekecektir. Çünkü bu halde emlakçının aracılık ettiği sözleşme kurulmuş ancak sözleşmeden kiracı ya da taşınmazı satın alandan kaynaklanmayan sebeplerden dolayı dönülmesi gerekmiştir.
Ayrıca emlakçının aracılık ettiği sözleşme için geciktirici bir koşul kararlaştırılmışsa bu koşul gerçekleşmeden emlakçı ücrete hak kazanamaz.
HAK ETME ZAMANI BAKIMINDAN:
Borçlar Kanunu MADDE 521-
Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır.
Simsarın faaliyeti sonucunda kurulan sözleşme geciktirici koşula bağlanmışsa ücret, koşulun gerçekleşmesi hâlinde ödenir.
Simsarlık sözleşmesinde simsarın yapacağı giderlerin kendisine ödeneceği kararlaştırılmışsa, simsarın faaliyeti sözleşmenin kurulmasıyla sonuçlanmamış olsa bile giderleri ödenir.
YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ’NİN 2006/4173 E, 2006/6487K SAYILI 5.5.2006 TARİHLİ KARARI:
“ …davacı dava dışı taşınmaz satıcısı ile davalı alıcıyı bir araya getirdiğini ve gayrimenkul alımına aracılık ettiğini, bu husustaki sözleşmenin taraflar arasında imzalandığını ancak satımın gerçekleşmediğini bir süre sonra davacı aracı kılınmadan evin davalı tarafından alındığını iddia ederek ve davasını ıslah edip alacak davası olarak değiştirerek komisyon ücretini talep etmiştir. Somut olayda, davacının alıcı ve dava dışı satıcıyı bir araya getirdiği, taşınmazın satışı için aracılık ettiği sözleşme içeriğinden anlaşılmaktadır. Tellal, sözleşmede açıkça kararlaştırılmış ise, hazırlık işlemlerinin ikmali halinde dahi ücrete hak kazanır. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmede, “sözleşmenin imzasından itibaren gerçek satış bedeli üzerinden % 3 + KDV tutarında aracılık hizmet ücreti ödeneceği” kararlaştırılmış olduğundan davalı % 3 oranında komisyon ücretini sözleşme hükümleri uyarınca her koşulda davacıya ödemekle yükümlüdür” yönünde karar verilmiştir.
Kaporanın Hukuki Niteliği
Kapora olarak adlandırılan ücreti emlakçıya ödenen ve aracısız satışlarda mülk sahibine ödenen şeklinde ikiye ayırarak değerlendirmek gerekecektir. Yukarıda açıkladığımız üzere emlakçının aracılık ettiği sözleşme kurulmadıkça herhangi bir ücrete hak kazanamayacaktır. Bu durumda vatandaşların kiralama ya da satın alma düşüncelerinin vazgeçtiği durumlarda emlakçının kapora iadesi etmesi gerekeceği açıktır.
Arada emlakçının olmadığı kira ya satın alma sözleşmelerinde ise Borçlar Kanunu’nun 177 maddesinde yer alan “Sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır.” hükmünü değerlendirmek gerekecektir. Kapora, sözleşme öncesi verilen bir ücret olduğundan bu hükümdeki bağlanma parası olarak addetmek mümkün görünmemektedir.
Borçlar Kanunu’nun 178’nci maddesinde belirlenen cayma parası ise aynı şekilde sözleşmeden cayılması halinde söz konusu olacaktır. Bu durumda kapora sözleşme öncesinde verilen bir ücret olduğundan sözleşme kurulmadığı takdirde bu ücretin iadesi gerekecektir. Vatandaşlar kapora ücretlerini verirken kesinlikle verdiklerine dair bir imzalı belge almalılar ve sözleşme kurulmadığı takdirde kapora ücretini iade almalılardır.
Nitekim konuyla ilgili Yargıtay Kararına yer verecek olursak;
T.C.YARGITAY HUKUK GENEL KURULU’NUN 2009/19-206 ESAS, 2009/246 KARAR SAYILI VE 10.6.2009 TARİHLİ İLAMI:
Altındaki imzalar taraflarca inkar edilmeyen her iki belgenin aynı taşınmaz satımıyla ilgili olarak düzenlendiği çekişmesizdir. Satın alanın ( davacının ) ağzından düzenlenen 14.03.2006 tarihli ve başlıksız ilk belgede, kaparo olarak 15.000.- YTL ödendiği; satıcının ( davalının ) ağzından ve üç gün sonra düzenlenen 17.03.2006 tarihli ve “Satış Öncesi Ön Antlaşma” başlıklı belgede ise, peşinat olarak 20.000..YTL’nin teslim alındığı ifade edilmiştir.
Tarafların bu belgelerde kullandıkları “kapara” ve “peşinat” sözcüklerinin; her iki belgenin ortak konusunu oluşturan taşınmazın ileride yapılması kararlaştırılan resmi satışının gerçekleşmesi halinde ödenecek olan satış bedeline mahsuben. alıcı davacı tarafından önceden satıcı davalıya ödenen paraları ifade ettiği; başka bir ifadeyle tarafların “kapara” ve “peşinat” sözcüklerini aynı anlamda kullandıkları, her iki belgenin de, ödenen paraların tarih ve miktarlarını belgeye bağlamak amacıyla düzenlendiği, dosya kapsamından anlaşılmaktadır.
Resmi satış işleminin gerçekleşmediği, bu nedenle davalının aldığı tutarı davacıya geri vermekle yükümlü bulunduğu da açık ve çekişmesizdir.
Arama motorlarında ilk sıralarda yer almak, artık cadde üzerinde ışıltılı bir dükkan sahibi olmak kadar önemli hale geldi. Bu konuda internet âleminin Jose Mourinho’su kabul edilen Aidan Beanland sırrını açıkladı. Sağlam ve emin adımlar atarak firmanızın web sitesini kullanabileceğiniz yerel anahtar kelimeler ile SEO’ya uyumlu hale getirebilirsiniz. Beanland’ın güncel SEO ipuçlarıyla siteniz için doğru bir rota çizebilirsiniz.
SEO Nedir? Serach Engine Opretaion, (= Arama Motoru Optimizasyonu)
Sıradışı Anahtar Kelimeler Kullanın
İlk olarak, web sitenizin içeriğinde, bulunduğunuz yerel bölgeye en uygun ve en popüler kelimeleri kullanmanız çok önemlidir. Google Keyword Planner gibi araçlar, bu konuda size yardımcı olabilir. Bu araç sayesinde, en yüksek performans gösteren anahtar kelimeleri belirleyebilir ve yerel bölgenizdeki insanların hangi kelimeleri yoğun olarak arattığını keşfedebilirsiniz.
Örneğin Mavişehir’de hizmet veren bir gayrimenkul firması olduğunuzu varsayalım. Aşağıdaki anahtar kelime ve kelime gruplarını sitenizde kullanmanız sizin için uygun olabilir:
‘Mavişehir’ gayrimenkul
‘Mavişehir’ emlakçılık
Gayrimenkul ‘Mavişehir’
Emlakçılık ‘Mavişehir’
‘Mavişehir’ satılık evler
Satılık mülkler ‘Mavişehir’
Emlak Ofisi ‘Mavişehir’
‘Mavişehir’ emlak ofisi
Satılık/Kiralık evler ‘Mavişehir’
En iyi emlak ofisi ‘Mavişehir’
Web siteniz sizin yüzünüzdür; burada kullanacağınız içeriklerde yalnızca hizmet verdiğiniz dar bölgeyi yazmak yeterli olmaz. Bir adım daha atmalı ve şehrin hangi kısmında yer alıyorsanız onu mutlaka içerikte belirtmelisiniz. Mavişehir’de yani İstanbul’un Avrupa Yakası’nda hizmet verdiğinize göre bunu ön plana çıkarmalısınız. Örneğin; ‘Avrupa Yakası satılık evler’ veya ‘Avrupa Yakası gayrimenkul’ gibi…
Digital Unity bünyesinde uzun yıllardır SEO uzmanı olarak hizmet veren Beanland’a göre, yukarıdaki SEO terimlerini kullanmak, diğer popüler internet siteleriyle rekabeti mümkün kılsa da tek başına yeterli olmayacaktır. Ona göre aynı kelimeyi arayanların ulaşabileceği internet siteleri kuyruğunda kaybolmak yerine, tali bir yol keşfetmeli ve o yoldan ilerlemelisiniz. İnternette arama yapanların o kelimelerin yanı sıra esasen ne aradıklarını düşünmeli ve buna göre içerikler oluşturmalısınız.
Birkaç tali yol önerisi:
Mavişehir’in en popüler bölgeleri
Aileler tarafından Mavişehir’de en çok tercih edilen bölgeler
Mavişehir’deki ortalama ev fiyatları
Mavişehir’deki en iyi eğitim veren okullar
Semtin belediyesinden veya istatistik kurumundan bu bilgilere ulaşabilir ve hiçbir ücret harcamadan web sitenizin içeriğini geliştirebilirsiniz.
Sesli Aramaların Önemi
Artık Google’da üst sıralarda yer almaya başladığınıza göre bir sonraki adım daha heyecanlı ve şaşırtıcı olacak. Apple’ın dünyaya armağanı olan Siri’nin, günümüzde gençliğin yüzde ellisi ve yetişkinlerin yüzde otuzu tarafından kullanıldığı ispat edilmiş durumda.
Siri teknolojisi, aranması istenilen kelimeyi Google’da süzer ve en iyi içeriğe sahip olan bilgiyi cevap olarak sunar. Örneğin; ‘Mavişehir’deki en iyi emlak firması hangisi?’ sorusunun karşılığında Siri tarafından insanlara ulaştırılırsanız müşteri potansiyeliniz artacaktır.
Çoğu web site sahibinin gözden kaçırdığı SSS (Sık Sorulan Sorular) sayfası ise SEO taramalarında çok önemlidir. Siri’nin bu sayfalardan sizi bulabilmesi için mutlaka detaylı şekilde hazırlayarak bu sayfayı sitenizi yerleştirmelisiniz.
Öneri Sitelerinin Faydası Sizi Şaşırtacak
Siteyi SEO uyumlu hale getirdiniz. Siri konusunda da ciddi adımlar attınız. Sizce bu yeterli mi? İnternet aramalarında size şaşıracağınız boyutlarda getiri sağlayabilecek bir başka yol daha var. İnternette son dönemde hızla popüler olan ve belli değerlendirmeler sağlayarak insanlara farklı sektörlerdeki ‘en iyiler’ konusunda yol göstermeyi görev edinen siteler, insanlar tarafından oldukça ciddiye alınıyor.
Örneğin Washington’da bir otel arıyorsunuz. Mutlaka internette o bölgedeki otellerin özelliklerinden ve aldığı yorumlardan bahseden sitelere göz atarsınız. Kendi sektörünüzde hizmet veren bu sitelerle iletişim halinde olmalı ve onlara kendinizden haberdar edecek basın bültenleri göndermelisiniz.
Sitenizi Mobil Uyumlu Hale Getirin
Artık insanlar internete bilgisayardan değil, cep telefonu ve tabletlerden daha çok giriyor ve tüm aramalarını bu cihazlar üzerinden gerçekleştiriyor. Bir bilgisayarda kusursuz görünen bir web sitesinin, mobil uyumlu hale getirilmezse hiçbir anlam ifade etmeyeceğini unutmamalısınız. Sitenizi mobil uyumlu hale getirirken şu başlıklara dikkat etmelisiniz:
İletişim bilgilerinin sitenin kolay bulunan yerine koyulması
Bağlantılar için kolay basılabilen butonlar koyulması
Anlaşılır, büyük ve ölçeklendirilmiş resimler kullanılması
Kaydırılabilir resim galerinin eklenmesi
Amerika’da koyduğu performansla pek çok gayrimenkul firmasını yukarılara taşımayı başaran Aidan Beanland’in sunduğu ipuçları, sizin de web sitenize mutlaka katkılar sağlayacaktır.
Neden bir gayrimenkul danışmanıyla görüşülmeli sorusunun cevabı; kesinlikle danışmanların sahip olduğu uzlaşma yetenekleri. Bu yüzden bu yeteneğinizi kullanmaktan çekinmemeli ve müşterilerinize neler başarabileceğinizi göstermelisiniz.
Gayrimenkul danışmanı olarak muhabbet ederek başladığınız sunumlarla yüksek fiyatlı ürünler satıyorsunuz. Üstelik bu satışı yaparken hem ev sahibinin hem de alıcının mutlu olacağı şartlar yaratıyorsunuz. Belki farkında değilsiniz ama bu inanılmaz bir yetenek.
Uzlaşma sağlamak bu mesleğin en zorlu taraflarından birisi (üstelik söz konusu olan ticaret “Taşınmaz”…) . Para veren ve para alan tarafları orta noktada buluşturmak hiç kolay değil. Bu yüzden de uzlaşma sürecinde parayı tartışmamalısınız. Konu kazanç olunca uzlaşma sağlanması mümkün değildir.
Müşterilerinizi iyi tanımanız ve her iki tarafın da önceliklerinin ne olduğunu anlamanız gerekiyor.
Bir ev satış aşamasına geldiğinde sözleşme için üstünden geçmeniz gereken bazı önemli noktalar var:
Tarafların finansal durumu
Kapora miktarı
Evin fiyatı
Evcil hayvan durumu
Tadilat durumları
Bu saydıklarımız açıklığa kavuşturmanız gereken noktalardan sadece birkaçı. Bu yüzden uzlaşma konusunda taktiksel davranmanız gerekiyor ki süreç yorucu olmadan kolayca atlatılabilsin.
Gelin şimdi 4 farklı ve yaratıcı uzlaşma metoduna göz atalım:
Küçük Lokmalar
Hem satıcı hem de alıcı tarafında isteklerinizi küçük küçük söyleyeceksiniz. İsteklerin hepsini aynı anda söylerseniz müşterinizin gözü korkar. Ama genel konseptte göze batmayan küçük parçalara bölerseniz yavaş yavaş hepsini kabul ettirirsiniz.
Diyelim ki 700,000 Dolar değerinde bir konut satışı yapmak üzeresiniz ve alıcınız çatının yenilenmesini ve evin boyanmasını istiyor. Konut sahibine önce çatı masrafının 700,000 Dolar’a kıyasla ne kadar az olduğunu gösterecek ve kabul ettireceksiniz. Başka bir zamanda da aynısını boya işlemleri için yapacaksınız.
Sorun Sahibinindir
Uzlaşma masalarında yaşanılan en büyük sıkıntı taraflardan birisinin sahip olduğu sıkıntıyı diğer tarafa mâl etmesidir. Bir gayrimenkul danışmanı olarak herkesin kendi problemini çözmesini sağlamalısınız. Gereğinden fazla problemle uğraşmak müşterilerinizi bezdirebilir.
Diyelim ki aynı 700,000 Dolarlık satış için taraflarla masaya oturdunuz. Alıcı evi beğendiğini ve alacağını söylüyor. Şu an için ise kaporayı ödeyecek parası yok. Burada müşteriye alternatif yöntemler sunmak satıcının görevi değildir. Alıcı bu ayarlamayı sizin tavsiyelerinizle kendisi yapmalı.
İyi Polis, Kötü Polis
Bir uzlaşma masasında kendinizi iyi polis, diğer tarafı da kötü polis olarak göstermelisiniz. Kötü polis duruma göre alıcı ya da satıcı olabilir. Şartları, konuştuğunuz tarafın iyiliğini düşünerek yumuşatmaya çalıştığınız izlenimini verirseniz orta yolu bulabilirsiniz.
Diyelim ki aynı 700,000 Dolarlık ev için alıcının bir istek listesi var. Eğer ki ev sahibi bu istekleri direkt reddederse alıcının hevesi kırılabilir. Bu yüzden siz bu istekleri en iyi şekilde aktaracak ve minimal kesintilerle satıcıya kabul ettireceksiniz. Minimal kesintileri de alıcınız kabul edecek.
Teklifi Geri Çekme
Bazen asla uzlaşma sağlayamayabilirsiniz. Alıcı ya da satıcı taviz vermek konusunda çok keskin davranıyorsa teklifin artık masada olmadığını söyleyin. Bunu satıcıya müşterinin vazgeçmek üzere olduğunu ya da alıcıya satıcının vazgeçtiğini söyleyerek yapabilirsiniz. İnsanlar için ulaşılmaz olan her zaman daha çekicidir. Ellerinden kaçtığını düşündükleri bir teklif için istekleri daha yüksek olacak.
Diyelim ki alıcınız evi çok beğendi ama fiyatın düşmesi için satın alma işlemini yapmakta ayak diretiyor. Ona evin artık satışta olmadığını söylemeniz endişelenmesine neden olacak ve daha uzlaşmacı davranacak. Artık yapacak bir şey kalmadığında gayrimenkul danışmanına rus ruleti oynamaktan başka çare kalmıyor.
Kendimizi Platon’un mağaralarına kapatmış insanlar gibi hissediyor muyuz? Kendi gölgelerine mahkum? Instagram, facebook ve sosyal medyada paylaştığımız resimler bizim olmak istediğimiz ya da paylaşmaya değer bulduğumuz “kendimizin” yüzde kaçı? O zaman aslında bir idea halini paylaşarak sürekli öz benliğimizi saklar hale gelmedik mi?
Biz gerçekten kimiz?
Çoğu insan ölümsüzmüş gibi paylaşımlar yapıyor ve buna şaşırıyorum. (hala.) Hayat hep kuşlar çiçekler böcekler gibi. Sanki hiç hata yapmamış, canı sıkılmamış, başarısız hissetmemiş gibi.
Bir kişi sürekli mutlu, sürekli korkusuz, sürekli güçlü olamaz. Bana çok doğal gelmiyor. İtiraf ediyorum bazen ben de yapıyorum işimden dolayı, insanları motive etmek istediğim için, dolayısıyla kendim de motive olduğum için. Modum düşükken daha renkli giyiniyorum mesela daha iyi hissetmek için. Biz insanız, kırlganlığımız ve hatalarımızla varız.
Peki sen kendi olduğun halini seviyor musun? Yoksa o taktığımız maskeleri, gittiğimiz her yere, konuştuğumuz her insana göre değiştirmekten eskittik mi? Ve canımız hiç bir maskeyi takmak istemiyor mu artık? Kendi kendine mi kalmayı tercih ediyorsun? Korunmak mı istiyorsun?
Teknoloji çağının etkisi de iyice pekiştirdi bu durumu. Ayrıksılaşıp yalnızlaştık. Canımızı sıkmıyor, hemen akıllı aletlerimizde avutuyorduk kendimizi. Oysa ki bir şeyleri değiştirebilmek için can sıkıntısı gerekli. Fark edebilmek için, sorgulamak için, değiştirmemiz için bir derdimiz olmalı. Herşey iyi gidiyorsa neden değiştirelim ki? Öyle değil mi?
Peki bir parça rahatsız olmaya, problemi farkedip birlikte analiz ederek çözüme ulaşmaya ne dersiniz?
Haydi o zaman başlayalım
…
Bazen birileri hayatımıza girmek istiyor, kapıyı aralıyoruz, bakıyoruz ama sonra korkup, kapıyı kapatıp kendimizi tekrar yine içeriye saklıyoruz.
Hani bir an var, çoğumuzun başına gelmiştir. Eve ısmarladığınız yemeği getiren kişiye kredi kartınızı verdikten sonraki o sessizce bekleme anı….O garip boşluk.. O tedirginlikte yaşıyoruz sanki hayatı.
Sosyal izolasyon çoğumuzun “bilinçli” aldığı bir kararken artık biraz daha ipin ucu kaçıyor sanki. Bu durum işlerimizi ve kariyerimizi de etkiliyor. Grup projelerine ya da iş etkinliklerine katılmak istemiyoruz.
Artık kendimizi de saklayamıyoruz çünkü, göz önündeyken hata yapmak ve güçsüz görünmek istemiyoruz, insanlarla aramızdaki duvar hiç olmadığı kadar yüksek ve kalın.
Fakat bunları paylaşmak için insana ihtiyaç duymaya başladık. Evrimsel olarak eski atalarımız sürekli korunmak için gruplar halinde yaşıyordu. Kendimizi tanımak için diğer insanlara ihtiyacımız vardı. İster Himalayalara gidin, isterseniz dünyanın bir ucuna (inanın bana bunu ben de denedim) bir süre sonra şunu farkettim: İnsan kendi başına kalınca hayatını sorguluyor, başka insanlarla kendini tanıyor ve kararlar veriyor.
Yalnız olmak istemezken yalnız kalmayı seçiyoruz.
O zaman Sosyal İzolasyon 101’e hoşgeldiniz.
Sebebini tam olarak bilmeseniz de, açıklayamasanız da, diğer insanlardan farklı olduğunuzu düşünüyor musun? Kendini tüm dünyadan ve diğer insanlardan ayrı hissediyor musun? İnsanlarla birlikte olduğunda bile kendini yalnız hissediyor musun?
Peki aidiyet hissi? Bir gruba, ülkeye, şehire, takıma ait hissediyor musun? İki kişiyi aşan topluluklarda kendini rahatsız hissediyor, kendini bir grubun parçası, bir gruba ait olarak algılayamadığın için, kendini izole etme ihtiyacı mı duyuyorsunuz?
Peki ya işin? Uyum sağlayamadığın için terfi edemiyor, girmek istediğin projelere dahil edilmiyor musun? Öğle yemeklerindeki muhabbet seni hiç açmasa da gitmek için zorluyor musun kendini? Uyum sağlamak için diğer insanlar gibi mi davranmaya zorlanıyorsun?
Peki özel hayatında, eğer seni gerçekten tanısalar, gerçek kimliğini, zayıflıklarını ve hislerini, seni yargılayıp reddedeceklerine mi inanıyorsun? İnsanlar eğer sıra dışı yanlarını görseler, seni sevmez ya da takdir etmezler mi?
Gerçekten böyle düşünüyor musun? Onlara gerçek seni tanımalarına izin veriyor musun? Bu yönlerini kabul etmekte, kendini olduğun gibi göstermekte zorluk yaşıyor musun?
Bazen davet edildiğin etkinliklerde herkes dans edip eğlenirken, kendini eve dönmenin hayalini kurmaya başlarken buluyor musun? Ya da daha da kötüsü nasılsa eğlenemeyeceğini düşünüp hiç mi gitmiyorsun?
Sosyal olarak gruplara katılmayı ya da toplumun parçası olmaktan kaçınıyor musun? Grup içinde gevşeyip, kendin olabiliyor musun?
Toplantılarda, konferanslarda, eğitimlerde, aptal gibi görüneceğinden ya da saçmalamaktan korktuğun için zekanı göstermekten çekiniyor musun? Yanlış bir şey sormaktan ya da söylemekten korkuyor musun?
Evet oldukça fazla soru sordum farkındayım. Bazen doğru soruları sormak cevabı aramaktan çok daha önemli çünkü. Bu duygulardan kaçınmak sadece süreci uzatıyor, ne kadar erken farkına varırsak o kadar iyi.
Ekonomi bu durumdayken kar eden sektörlerden biri neymiş biliyor musunuz? Kamp malzemesi ve outdoor malzemeleri satan yerler. Yalnız olmak istiyoruz, bu çılgın kalabalıktan uzakta.
Ama bir yandan da Beşiktaş’a indiğinizde boş yer bulmak zor. Neden? Ya yalnız izole olmayı ya da kafa dağıtmayı seçiyoruz. Fakat asıl sorun şurada başlıyor sanırım, bunu bir seçim olarak benimserken daha sonra seçimlerimizi aşıp rahatsızlığa dönüştüğünde. Çünkü sosyal izolasyonun, uyku düzensizliği, bağışıklık sistemi rahatsızlıkları, stres, mide rahatsızlıkları, ve hatta kalp rahatsızlıklarına neden olduğu araştırılmış.
Yalnız yaşayan insan sayısında yükselen bir artış var. Fakat yalnız olduğumuzu itiraf etmekten çekiniyoruz. Sosyal olarak başarısız görünmek istemiyoruz, sevgi, bağ kurma, arkadaşlık, sevme, sevilme, biriyle hayatı paylaşma konusunda başarısız olduğumuzu göstermek istemiyoruz. Ve bu bizi kabuklarımıza iyice çekiyor.
“Derinlemesine hasta bir topluma uyum sağlamak bir sağlık ölçütü değildir”. – J. Krishnamurti
Toplum önünde konuşmaktan çekiniyoruz. Sanki içimizde başarılı olmak istemeyen bir ses var. Çünkü başarılı olursak görünür olacağız. İnsanlar bizi daha fazla eleştirecekler ve sevmeyecekler gibi düşünüyor olabiliriz. Sırf bu yüzden bir çok harika fikir ve girişim hayat bulmuyor. Bizi kendilerinden mahrum ediyorlar.
Hani yeni bir defter alınca ilk sayfasına çok özel bir şey yazmak gerekiyormuş gibi hissettiğimiz için o deftere hiç yazmayız ya. Temiz kalsın isteriz. Sanki boş ve temiz kalınca ne oluyorsa, işte kendimize, geleceğimize, yeniliklere karşı tavrımız da çoğu zaman böyle.
İlk sayfaya ne karalamak istiyorsan karala, gülen yüz çiz, çarpı koy, adını yaz, saçmala ve devam et yazmaya. İlla ki mükemmel görünmek zorunda değil. Çoğumuz ne çekiyorsak bu mükemmellik yanılsamamızdan çekiyoruz zaten. Derdin varsa aç en yakın arkadaşına anlat, iste, yardım istemek güçsüzlük değil. Aç, en sevdiğin kitabı altını çizdiğin yerleri tekrar oku, notlarını karıştır, bak neler yazmışsın seneler önce.
Doğum gününü kutlamak için Facebook’tan yazma mesela, ara arkadaşını, değerli olduğunu hissettir. Çok takdir ettiğin birine mail yaz, teşekkür et sana katkılarından dolayı.
Korkuyor musun? Kork. Ama insan korktuğu zaman bunun için bir şeyler yapmalı demiş Rilke. Ben yazmayı, konuşmayı ve üretmeyi seçtim. Kendini kabullen ne olur. Sen de başka bir şey seç, ama seç lütfen. Üret, yarat, koş, yaz, çiz, paylaş ama bir şey yap.
Sosyal izolasyonun öyle hap bir çözümü yok, ama bilinçli paylaşım, anlamak, anlaşılmak, dinlemek, duyulmak iyi geliyor. Sevdiklerimizle ve hatta ailemizle kaliteli zaman geçirmek. Bizi anlayacağını düşündüğümüz kişilerle tanışmak, komüniteler oluşturmak, amaç edinmek. İstemekten ve inisiyatif almaktan korkmamayı öğrenmek. İnsani bağlar kurmak ve hatta yaratmak.
Ne zaman istersek yeniden kararlar alabileceğimiz, sanki doğum günü sabahıymış gibi hissedebileceğimiz günlerimiz olsun.
“Çünkü güzel olan, ürpertici olanın başlangıcından başka bir şey değildir.” R. M. Rilke
Basit Emlak Portföyü Arşiv Oluşturma Nasıl Yapılır?
1- Sahibinden, Hürriyet Emlak Milliyet Emlak gibi bir çok büyük emlak ilan sitelerinde gayrimenkul sahibi kişilerin iletişim adreslerine ulaşarak, müşterinin gayrimenkulu ile ilgilenebileceğinizi çeşitli çalışmalar yapabileceğinizden bahsederek gayrimenkul sahibini cezbetmeye çalışın. Bunu özel mesaj olarak, mail atarak veya telefonla bizzat arayarak gerçekleştirebilirsiniz. En etkili yöntem telefonla aramaktır. Ne şekilde iletişime geçerseniz geçin düzgün bir anlatım biçimi ile müşteriye nazik ve ikna edici bir tavır halinde olursanız emlak portföyünü satmaya daha çok yaklaşabilirsiniz.
2- Kendinize ait web siteniz mutlaka olmalı ve bu web siteniz içerisinde mutlaka “ilan ekle” bölümünü bulundurmalısınız. Büyük ilan siteleri haricinde bölgeye özel olan sitelere ilan ekleyen müşteriler hiçde azımsanacak sayıda değiller. iyi bir web sitesi sunumu yaparak müşterileri web sitenize ilan eklemeye zorlayın.
3- Ofisinizi açtığınız andan şimdiki zamana kadar olan, satış yaptığınız-yapmadığınız tüm müşterilerinizin telefon numaralarını kaydedin ve belirli zamanlarda yada özel günlerde kendinizi gösterin.
4- Çevrenizi kullanın, gayrimenkul danışmanı olduğunuzu herkesle paylaşın. Eş dost akraba demeden her girdiğiniz ortamda emlak sektöründen bahsederek kendinizi ön plana çıkarın. Bu ay olmazsa bir dahaki ay mutlaka gayrimenkulunu satmak isteyen kişiler size ulaşacaktır.
5- Hiç üşenmeyin. Sabah 7-8 de kalkıp bölgeyi turlayın sahibinden satılık veya kiralık ilanlarını not alın ve günün belirli bir zamanında bu gayrimenkul sahiplerine telefonla ulaşarak gayrimenkulu ile ilgilenmek istediğinizi söyleyin. Dışarı çıkmak size uymuyor ve ağır geliyorsa bölgeyi işi gereği gezmek zorunda olan, gazete dağıtıcıları, elektrik su doğalgaz okuyucuları gibi arkadaşlar ile anlaşarak bir arşiv oluşturma içerisine girebilirsiniz.
Bir yer kiralamadan veya satın almadan önce satıcınızın pazarlık yapmaya hazır olup olmadığını öğrenmek istemez misiniz? Çoğu kişi bu durumlarda, karşısındakinin anlık durumuna göre karar veriyor. Eğer karşınızdaki kişi işini gerçekten bilen birisi ise pazarlık imkanınız ya hiç olmuyor, ya da çok az pazarlık yapılabiliyor. Bu durumların önüne geçmek ve ev sahibinizin gerçekten pazarlık yapıp yapmak istemediğini öğrenmek istiyorsanız bu yazı tam size göre!
Ev sahibi veya emlak ile ilgili bilgiler edinin
Bu bilgileri edinmek, emlakta pazarlık yapmadan önce işinize yarayabilir. Zira ev sahibinin hiç olmadığı kader acelesi olabilir. Bu yüzden evini bir an önce satmak istiyor olabilir. Örneğin acil olarak ödemesi gereken bir borcu var ise, bu borcu da evini satarak ödemeyi düşünüyorsa, bu durumda, bir an önce sizden alacağı paraya ihtiyacı vardır. Belki de ev sahibinin önüne çıkan ilk alıcı olduğunuzda sizin teklifinizi kabul edebilir.
Rekabetin az olduğu zamanlarda ise emlaklar biraz daha insaflı olabilir. Örneğin kış zamanlarında ülkemizde ev arayan kişiler genellikle az olur. İnsanlar kış koşulları altında taşınmak istemeyeceği için genellikle bahar veya yaz aylarını tercih ederler. Geriye kalan aylarda ise emlaklar veya ev satıcıları evlerini satarken rekabet az olduğu için daha fazla pazarlık yapmak isteyebilirler. Böylece pazarlıkta güçlü olan taraf siz olabilirsiniz.
Fiziki özellikleri ihmal etmeyin ve ilanları dikkatli tarayın
Emlakta pazarlık yapmadan önce satın almak istediğiniz yerin durumuna bakın. Ev hor kullanılmış görünüyorsa, bu durum pazarlıkta elinizi güçlendirmeye yetecektir. Evin eksiklikleri ev sahibini pazarlık yapmaya itebilir.
Ev sahibi için zaman paradan önemli ise bu durumda satacağı ev için düşük fiyat verme olasılığı yüksektir. Yani bu tarz ilanlar gördüğünüzde pazarlık aralığınızın geniş olduğunu unutmayın. Fakat ortalamanın çok altında bir fiyat ile satışta ise, dikkatli olmakta fayda var.
Evin ne kadardır satışta olduğunu önceden öğrenin
Evin ne kadardır satışta olduğunu bilmek ev sahibi veya emlak ile görüşmeden önce elinizi güçlendirebilir. Zira ev uzun süredir satışta ise satıcı yine bir an önce evi elinden çıkarmak isteyecektir. Bu durum da pazarlıkta daha iyi fiyatlar ile ayrılmanızı sağlayabilir.
Son adım olarak yukarıdaki maddelere uyduktan sonra teklifinizi yapın. Bu teklif ne sizin dilediğiniz kadar düşük, ne de satıcının istediği kadar yüksek bir miktar olsun. Daha sonra satıcının tekliflerine göre kendiniz için en uygun fiyatı bulmaya çalışın.
Bu işte para kazanabiliyor musunuz, yoksa bir çok emlak profesyoneli gibi siz de zararda mısınız? Güçlü iletişim becerileri herhangi bir konuda yapılan anlaşmada başarıyı da beraberinde getirir. Bunu şansa bırakamazsınız.
İyi bir pazarlık insanı olmak, önceden hazırlık ve beceri gerektirir. Her bir anlaşma birbirinden farklıdır ancak başarılı sonuçlanmasını garantileyen basit ipuçları mevcuttur.
Bu yazımızda başarılı bir pazarlamacı olmak için yardımcı olacak güçlü püf noktalarından bahsedeceğiz.
Kendine Güvenen ve Olumlu Tavır
Bir konuda anlaşma yaparken takındığınız tavır, anlaşmanın ne kadar başarılı olacağını belirleyecektir. Bu konuda başarılı olmak için pozitif bir tavır takınmalısınız. Pazarlık sırasında, karşınızdaki kişiyi ikna ettikten sonra yaşayacağınız mutluluğu ve keyfi aklınıza getirin.
Yaşamımızda, düşündüğümüz şey her ne ise yüzümüze yansımasını engelleyemeyiz. Bu sebepten dolayı özellikle satış yapmaya çalışırken aklınıza olumlu düşünceler getirmelisiniz. Başarılı olacağınızı ve bu yolda ilerlemeye devam edeceğinizin farkında olun.
Araştırmanızı Yapın
Her pazalama öncesi, müşteri ile iletişiminiz başladığından beri edindiğiniz bilgiler üzerine bir strateji hazırlamalısınız. En iyi sonucu almak için parça parça sizi hedeflediğiniz başarıya götürecek adımları tanımlayın. Görüşme yapmadan önce aşağıda ki soruların cevaplarını irdeleyin;
Görüşeceğiniz insanların kişilikleri nedir?
Nihai kararı kim verecek?
Pazarlığa tabi olmayan noktalar neler?
Hangi noktalarda taviz vermek gerekebilir?
Yaşanacak duygusal patlamaları nasıl kontrol edebilirsin?
İki taraf içinde kazan-kazan durumu nasıl ayarlanabilir?
Bugüne kadar süreçte neler yaşandı?
Planını Önceden Yap
Bir stratejiye sahip olmak oldukça iyi bir adımdır. Bu işi en iyi yapanlar, beklentilerini daima görüşmelerden önce belirlerler. Başarılı emlak profesyonelleri istedikleri sonucu almak için yapacaklarını önceden bilirler.
Altta Yatan Sebepleri Öğren
Müşteri ile görüşmeden bunu bulmak gereklidir. Eğer anlaşmada başarıya ulaşmak istiyorsanız, sadece görünürde olanı değil, altta yatan sebepleri de ortaya çıkarabilmek gereklidir. Bunu yapabilmek için müşterinizin güvenini kazanmış olmalısınız. Karşılıklı ilişkilerin güçlü olduğu durumlarda insanlar, düşüncelerini ya da şüphelerini daha rahat paylaşabilmektedir. Peki, üzerinde düşünmeniz gereken noktalar nelerdir;
Emlak sahibi, mülkü neden şu anda satışa çıkardı?
Söz konusu mülkün satış sebebi sadece para mı, yoksa para ile yapacakları birşey mi? Söylemlerinizi geliştirirken izleyeceğiniz yolu bu sebeplere göre oluşturmalısınız. Aksi takdirde, belirlenen fiyat üzerine sıkıntılar çıkabilir ve beraberinde ego ve gurur çatışmaları yaşayabilirsiniz. Bu durum başarılı olabilecek bir görüşmenin felaketle sonuçlanmasına neden olacaktır.
Alıcı neden özellikle bu mülkü satın alıyor?
Bu evi almak istemedeki esas sebep nedir? İhtiyaçları ya da gereklilikleri nelerdir ve neye göre bu evi belirlemiştir? Müşterinizin özelliklerini göz önüne alarak burayı özel yapan nedir, bunu ortaya çıkarmalısınız. Yapacağınız bu araştırma ile birlikte uygulayacağınız strateji değişecektir.
Bir alış-veriş ya da bir iş kapsamında alıcı ve satıcının bu konudaki düşüncelerini ve hassasiyetlerini öğrenmeye çalışmak; genel anlamda ve istatistikler ile edinemeyeceğiniz bilgiyi size sağlayacaktır.
Müşterinize Karşı Açık ve Makul Olun
Yapacağınız iş ile ilgili ikna edici olduğunu düşündüğünüz fikirlerinizi müşteriye dayatmaya çalışmayın. Bunun yerine, ucu açık ve onun konu ile iligli düşüncelerini öğrenmeye yönelik sorular sorun.
Karşınızdaki kişinin endişelerini ve isteklerini anlamak için daha dikkatli dinleyin. Vücut dillerini inceleyin ve kişinin söylediklerini anladığınızı ve konu ile ilgili fikirlerine saygılı olduğunuzu dikkatli bir şekilde farkettirin.
Satış Sırasında Karşılaşılabilecek Sorunları Not Alın
Müşterinizin emin olarak söylemediği, hatta mantıklı bir sebebi olmasa da endişe ettiği noktaları belirtmesine izin verin ve bunları yazılı olarak bir kenara not alın. İleride ki görüşmelerde bu notlara geri dönüp belirtmeniz gereken unutulmuş konular olabilir.
Karşınızdaki Kişiden Gelen Duygusal Enerjiye Açık Olun
Birisini aktif dinleme süreci ile vücüt dilini gözlemlemek karşıdaki kişinin saldırgan, savunmada ya da kapalı bir düşüncede olduğu ile ilgili sinyalleri görmemizi sağlar. Daima, kullandığınız sözcükleri ve vücut dilinizi karşınızdaki kişiye olan saygı ve kurduğunuz empatiyi gösterecek şekilde ayarlamalısınız, aslında öyle düşünmüyor olsanız bile.
Ne Olduğu Önemli Değil, Olayı Kişiselleştirmeyin
Herhangi bir sorun olduğunda, profesyonel duruşunuzu bozmayın ve savunmaya geçmeyin. Bunun yerine bu duruma neyin sebep olduğunu bulmaya çalışın. Sıkıntının size dönmesine sebep olacak tavırlardan kaçının. Duygusal olmak yerine karşınızdakini dinlemenin ve sakin kalmanın gerekli olduğunun bilincinde olun.
Sessizliğin Gücünü Hafife Almayın
Sükut, becerikli bir emlak profesyonelinin en önemli araçlarından biridir. Bazı durumlarda acele etmek faydalı iken bazen çok erken bir yorum ya da öneride bulunmak emlak profesyonelinin gözden düşmesine ve iş üzerindeki kontrolünü yitirmesine sebep olabilir.
Sessizliğinizi korumalısınız, tarafların bir çıkış noktası bulmak için biraz zamana ihtiyaçları olabilir.
Yargılayıcı ya da Eleştirel Olmayın
Müşterileriniz kullandığı sözlere çok takılmayın, kendinizi onun pozisyonuna koyup o şekilde düşünmeye çalışın. Bir yorumda bulunmadan önce bırakın kendi durumlarını ve görüşlerini aktarsınlar. Farklı düşünüyorsanız bile bu saygılı ve anlayışlı tutum daha açık bir iletişim ve konu ne olursa olsun ortak bir yol bulmanıza fayda sağlayacaktır.
Ancak karşıdaki insan ne dediğini anlamıyor ve dinlemiyor ise, karşıdaki kişiye bakış açınızı göstermek için başka yollar denemek zorundasınız.
İtirazları Başlamadan Önleyin
Temel olarak önerilerinizi karşılaşabileceğiniz itirazlara göre hazırlayın. Bu durumda bir iş arkadaşınız ya da ortağınız ile konu hakkında beyin fırtınası yapmalı, farklı bir kişinin durum hakkındaki fikirlerini edinmelisiniz.
Ayrıntıya Girmeden Önce Genel Çerçeveyi Belirleyin
Örneğin, bir satış işlemi için anlaşma yaptığınızda, hemen fiyat üzerine tartışmak yerine öncelikle iki tarafında tercih edeceği şartları ve kuralları belirleyin.
Müşterinizin Sert Tutum Takınmasını Engelleyin
En iyi pazarlamacılar her zaman için ellerinde biraz pazarlık payı bırakırlar. Karşı tarafın talepleri doğrultusunda hemen imtiyaz tanımazlar. Her zaman pazarlık kapısını açık tutmak zorundasınız, satıcının hiçbir zaman “istediğim fiyat budur, daha düşüğü için gelme!” ya da alıcının, “bu benim son teklifim, kabul etmiyorsan gidiyorum!” bu tip cümleler kurmasına izin vermeyin.
Eğer, müşterinizin bu cümleleri bir kere kullanmasına izin verirseniz, tüm pozisyonunuzu kaybedeceğiniz kesindir. Kendinize her zaman – küçük bile olsa – bir hareket alanı bırakmalısınız.
İki tarafın da kazandığı seçenekleri aklınızdan çıkarmadan, mutlaka başka bir yol olacağının farkında olun, esnek olup pazarlığı tekrar o yola sokmaya çalışın. Müşterinizin düşüncesini anlayın ve ortamı germeden iki tarafında memnun kalacağı seçeneği denemeye devam edin.
Türkiye’de yen bir meslek doğdu Emlak Danışmanlığı. Artık eskiden olduğu herkes bir masası ve telefonuyla emlakçılık yapamayacak (en azından Teoride). Gerçi bu yasa uzun zamandan beri var ama uygulanmıyor. Peki karar verdik bir emlak işiyle uğraşacağız.
İki tane şık çıkıyor burada karşımıza. Kendi emlak ofisimizi kurmak veya bir emlak ofisinde çalışmaya başlamak. Kendi emlak ofisinizi kurup çalışmaya başlayacaksanız en önemli kararlardan bir tanesi bir bayrak altında mı yoksa kendi markanızla mı çalışmak…
Kişisel fikrim; eğer emlak satışını bilmiyorsanız, ofis falan kurup bir iki senenizi çöpe atmayın… İyi bir emlak ofisinde önce işi öğrenin.
Bir emlak firmasında çalışarak işe başlamayı düşünüyorsanız bazı kriterlere göre ofis seçmelisiniz. Evet sektörün en ilginç yanı bu. Bütün iyi emlak ofisleri iyi Emlak Danışmanları arar. Buda emlak sektörünü diğer sektörlerden ayıran bir noktadır.
Ofisinizi seçerken önce markayı ön plana koyabilirsiniz. Bu çok önemli olmasa bile bakmanız gereken kriterlerden biridir.
Sonuçta bütün markalar emlak alım satımında aracılık ediyorlar. Ama yinede:
1) Marka Türkiye’ye ne kadar yayılmış.
2) Piyasadaki bilinirliği ve imajı ne durumda.
3) Kaç Emlak danışmanı var.
4) Teknolojiyi ne kadar kullanabiliyor.
5) Sizin ve potansiyel müşterileriniz için ne gibi katma değerleri var.
Kafamızdaki markayı oturduktan sonra ikinci kriter olarak bölge seçimi geliyor. Çalışacağımız bölge sevdiğimiz bir bölge olmalıdır.
Sonuçta önemli bir zamanımızı orada geçireceğiz.
Yalnız burada herkesin düştüğü klasik hataya düşmemek gerekir. Popüler bölge iyi bir bölge demek değildir. Unutmamak gerekir ki, bölgemizde eğlence amacıyla bulunmuyoruz, amacımız iş. İnsanlarla rahat iletişimiz kurabileceğimiz bir bölge olmalı. Tercihen evimize yakın yerler… Bölgeyi seçerken bakacağımız diğer bir kriter ise bölgedeki hareketlilik ve rayiçler.
Sonuçta sizi tatmin edecek bir gelir seviyesine ulaşmanız gerekli değil mi?
Üçüncü kriter OFİS. Aslında en önemli kriterdir.
Ofis ile iş görüşmesine gittiğinizde sormanız gereken birkaç soru:
1) Bir ofisinizin eğitim programı nedir? Her marka zaten işe başlayan yeni emlak danışmanlarına bir eğitim vermektedir. Peki başvurduğunuz ofis bu eğitim dışında herhangi bir eğitim programı uyguluyor mu?
2) Ofisiniz ne gibi satış destek çalışmaları yapıyor. Klasik olarak her ofisin bir pazarlama programı vardır. Bu pazarlama programlarını detaylı bir şekilde inceleyin. Hangi internet sitelerine üyelikleri bulunmakta? Bilinen pazarlama programları dışında ne tarz pazarlama faaliyetleri bulunmakta.
3) Sizin ve ofisiniz üstleneceğiz masrafları öğrenin. Her ofisin çeşitli çalışma prensipleri vardır. Bunları detaylı bir şekilde konuşmanız ve diğer ofislerle kıyaslamanız sizin için iyi olacaktır.
4) Ofisin sistemini öğrenin. Ofis nasıl çalışıyor. Portföyleri sözleşmeli. Bir gayrimenkulü ofise getirdiğiniz zaman rutin işlerini (internete girmek dosyalamak…) kim yapacak?
5) Ofisin son bir yıllık performansı nedir? Bağlı olduğu markada dereceleri var mıdır? Bir ofis ne kadar güçlü bir ofisse sizin yükselmeniz o kadar kolay olur.
6) Emlak Danışmanı başarıları ve nitelikleri. Çalışma arkadaşlarınız hem ortam huzuru için hem de sizin gelişiminiz için çok önemlidir.
7) Neden sizin ofisinizde çalışmalıyım. Bunu çok fazla açıklamaya gerek yok diye düşünüyorum.
Yeni başlayacak bir emlak danışmanı olarak bunları sorgulayın.
Yerleşimin yoğun olduğu caddeler Emlakçı kaynıyor, uluslararası gayrimenkul şirketleri Türkiye’de franchise veriyorlar, ofis üstüne ofis açıyorlar. Diğer yandan hemen herkesin satıcı ya da alıcı olarak sahibinden satılık emlak denemesi olduğunu görüyoruz. Sahibinden.com‘daki satılık emlakların sadece %20’si gerçekten sahibinden satılık. Ancak sahibinden satılık olarak piyasaya çıkan gayrimenkullerin %90’ının bir süre sonra ilanlarının kalktığını ve emlak firmaları aracılığı ile satışa sunulduklarını görüyoruz. Peki bu sahibinden satılıklar neden sonradan emlak firmaları aracılığı ile satışa çıkıyor, bir gayrimenkulü aracılardan faydalanmadan satmaya çalışmanın avantajları ve dezavantajları neler?
SAHİBİNDEN SATMANIN AVANTAJLARI :
1 – Kontrol tamamen sizdedir :
Gayrimenkuller şahısların sahip oldukları en değerli varlıklar. Bu varlığı teslim edeceğiniz, satışı için yetkilendireceğiniz kişiye güvenmeniz gerekir. Eğer güvenebileceğiniz böyle bir kişi yok ise, olumsuz pek çok tecrübe yaşanan emlak sektöründen bir kişiye güvenmek zordur. Bu nedenle kendi işinizi kendiniz görmek zorunda hissedebilirsiniz.
2 – Mülke özel bilgi :
Gayrimenkul ile ilgili en detaylı bilgiye mal sahibi sahiptir. Emlağın geçmişini, özelliklerini, komşularını, çevredeki imkanları bir emlakçı sizin kadar bilmeyebilir.
3 – Farklı fiyat seviyeleri deneyebilirsiniz :
Eğer satış için aceleniz yok ise ve gayrimenkulün değeri konusunda yeterli veriye sahip değilseniz üst seviyelerden fiyat ile piyasayı yoklayabilirsiniz. “Acaba ucuza mı sattım?” şüphesine kapılmazsınız.
4 – Komisyon ödemezsiniz :
Emlakçılar ve gayrimenkul danışmanları %1-%3 aralığında komisyon ya da hizmet bedeli ile çalışıyorlar. Pazarlama ve satışı kendiniz gerçekleştirdiğinizde bu tutarları ödemezsiniz.
5 – Aracılar ile çalışmak istemeyen alıcıları çekersiniz :
Bazı alıcıların zamanları kısıtlıdır, bu alıcılar emlakçılar ile çalışarak hızlı sonuca ulaşmak isterler. Bazı alıcılar ise en uygun fiyattan alım yapmanın peşindedirler. Bu kişiler aracıyı aradan çıkartarak ve kendileri pazarlık yaparak daha uygun fiyat ile gayrimenkulü satın alacaklarını düşünürler.
SAHİBİNDEN EMLAK SATIŞININ DEZAVANTAJLARI :
1 -Yetersiz Pazarlama : Pazarlama çalışmalarını sizin yapmanız gerekir. Eğer bu konuda yeterli bilgi ve tecrübeye sahip değilseniz yeteri kadar alıcı adayını çekemezsiniz. Gayrimenkul danışmanlarının faydalandığı Ofis içi paylaşım, Marka zinciri içi paylaşım, diğer emlakçılar ile paylaşım, broşür ile tanıtım, veri bankasındaki alıcılara tanıtım gibi pazarlama aktivitelerinden faydalanamazsınız. Alıcınız az olduğunda pazarlık gücünüz de az olur. Komisyon vermeyeyim, daha çok kazanayım derken düşük bir fiyata razı olmak durumunda kalabilirsiniz.
2 – Minimum Tanıtım :
Emlak firmaları kendi portallarında ve çeşitli internet sitelerinde satılık gayrimenkulleri tanıtırlar. Tanıtımlarını ön plana çıkartmak için özel uygulamalar ve paketler kullanırlar. Bireysel kullanıcılar bunlardan yeteri kadar faydalanmadıkları için tanıtım seviyeleri düşük kalır, az sayıda alıcıya ulaşırlar. Az alıcı düşük pazarlık gücü ve düşük fiyat olarak geri teper.
3 – Yanlış Fiyat :
Satmasam da olur diyorsanız sorun değil. Ancak bir mülk yanlış fiyat ile piyasaya çıkıp uzun süre satılmadığında dile düşer. Ya malda sorun vardır, ya mal sahibi sıkıntılı biridir diye alıcıların ilgisi azalır. Fiyatı indirdiğinizde bile normalde gelecek alıcılardan daha azı gelir. Az alıcı düşük satış fiyatı ile sonuçlanır.
4 – Yetersiz Paylaşım :
Mal sahibi yetki vermediği için emlakçılar o mülk için çalışmazlar. En fazla internete bir ilan koyarlar ve ilgilenen olur ise görmeye götürürler. O ilana gerek yoktur çünkü mal sahibinin ilanı zaten vardır. Oysa piyasada gezen gerçek alıcılar ile gayrimenkul danışmanları iç içedir. Bu alıcılar ile her gün görüşmeler yapılır, yer gösterilir. Aracılar önce hizmet bedeli garantili yerlere götürürler alıcılarını, ancak buralardan sonuç alamazlar ise yetki almadıkları emlakları göstermeyi düşünürler.
5 – Pazarlık Zorluğu :
Dönem alıcı dönemi, piyasada alıcıdan çok satıcı var. Sahibinden.com‘a baktığımızda İstanbul’da satılık 200.000 üstünde konut görüyoruz ve sayı sürekli artıyor, her ay bunların ancak 10.000’i satılıyor (TUIK 2016 verileri). Alıcılar da bu durumun farkındalar. Mal sahipleri gayrimenkulünü görmeye gelen alıcıyı arayıp, “Beğendiniz mi? Almayı düşünüyor musunuz? Hangi fiyattan almayı düşünürsünüz?” diye sorduğu anda pazarlıktaki bütün gücünü kaybediyor. Aracılar ise bu aramaları mal sahibinin pazarlık gücünü düşürmeden yapabiliyorlar. Bu noktada emlakçı ya da Gayrimenkul Danışmanı ile çalışmanın faydası ortaya çıkıyor çünkü bu kişiler alıcı ve satıcı arasında köprü görevi üstlenirler ve iletişimin sürmesini sağlarlar.
6 – Duygusal Nedenler ile Satışın Kaçırılması :
Herkes kendi malına duygusal olarak bağlıdır. İçinde özel anlar yaşadığı, kıymetli hatıralarının olduğu bir mülkün piyasa rayicinden daha değerli olduğunu düşünür. Sorunları gözüne batmaz. Alıcı için önemli olmayan, kendilerine hitap eden özellikleri gereğinden fazla önemser. Bunlar pazarlığın sonuçlandırılmasını engeller. Alıcının pazarlık aşamasında fiyatı düşürmek için yaptığı olumsuz yorumlara duygusal tepkiler verilmesi satışın kaçırılmasına yol açar.
7 – Güvenlik Riskleri:
Satılık mülkünüzü görmeye gelen kişinin kötü niyetli olup olmadığını bilemezsiniz. Evinize aldığınız kişi farklı nedenler ile gelmiş olabilir. Emlak danışmanları alıcıların önce kimlik bilgilerini alıp sonra gayrimenkulü gezdirdikleri için kötü niyetli kişiler elenir.
8 – Zaman Kaybı :
Eğer emekli iseniz, yapacak başka işiniz yok ise, satılık emlakta ya da yakınında oturuyorsanız işiniz daha kolay. Ancak çalışıyorsanız ya da uzakta oturuyorsanız ilgilenenlere yer göstermek için zaman ayırmanız lazım. Bir de emlak turisti denilen, gerçekte alıcı olmayıp sadece meraktan gelip görmek isteyenler ile uğraşmak size oldukça zaman kaybettirecektir.
9 – Yıpranan Sinirler :
Sahibinden satılık yetersiz pazarlama, yetersiz tanıtım, yanlış fiyat ile piyasaya çıkınca alıcılardan çok emlakçılar arar. Mal sahibi harcadığı zamana ve paraya üzülür, sinirleri yıpranır.
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 4 üncü maddesinin (d) bendinde ecrimisil, Hazine taşınmazının, İdarenin izni dışında gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle, İdarenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın İdarece talep edilen tazminatı olarak tanımlanmıştır.
Yönetmeliğin 4 üncü maddesinin (e) bendinde Fuzuli şagil (İşgalci), kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, Hazine taşınmazının zilyetliğini, yetkili İdarenin izni dışında eline geçiren, elinde tutan veya her ne şekilde olursa olsun bu malı kullanan veya tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişilerdir, şeklinde tanımlanmıştır.
Söz konusu tanımlar incelendiğinde ecrimisil,
– İzinsiz olarak kullanılan bir mal vardır.
– Malın sahibinin bu malı kullanamamaktan dolayı zarara uğrayıp uğramadığına bakılmaz.
– Bu maldan işgal, tasarruf veya herhangi bir şekilde kullanılarak faydalanmak söz konusudur.
– İşgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaz.
– Ecrimisilin takdirinde taşınmazın işgalden önceki haliyle getirebileceği muhtemel gelir esas alınır.
– Ecrimisil mal sahibi tarafından istenir, fuzuli şagil tarafından ödenir.
– Ecrimisil, malın sahibinin izinsiz kullanımının karşılığı olan bir tazminattır.
unsurlarını içermektedir.
2. Milli Emlak Açısından Ecrimisil İşlemleri
Milli Emlak Genel Müdürlüğü Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlere ilişkin ecrimisil işlemlerini, 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik, 336 Sıra Sayılı Milli Emlak Genel Tebliği gibi yasal ve idari düzenlemelere göre yürütmektedir.
3. Hazine Taşınmazlarında Ecrimisil İşlemleri
Hazine taşınmazlarının gerçek veya tüzel kişilerce işgale uğradığının tespit edilmesi hâlinde; tespit tarihinden itibaren onbeş gün içinde taşınmaz tespit tutanağına dayanılarak bedel tespit komisyonunca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere, bedel tespit komisyonunca ecrimisil tespit ve takdir edilir.
Ecrimisil tespit ve takdir edilirken, Hazine taşınmazının değerini etkileyebilecek; imar durumu, yüzölçümü, niteliği, verimi (tarım arazilerinde), alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, konumu, taşınmazın kullanım şekli ve işgalden dolayı gelir elde edilip edilmediği gibi her türlü ölçütler dikkate alınır.
Ecrimisilin tespitinde ayrıca; aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurlar göz önünde bulundurulur. Ecrimisil tespit ve takdirinde göz önünde bulundurulacak bilgiler, gerektiğinde köy, mahalle, cadde ve sokak itibariyle sorulabilir.
Ecrimisil bedeli; bedel tespit komisyonunca tarımsal amaçlı kullanımlar ile belediye ve mücavir alan sınırları dışında gelir getirici unsur taşımayan kullanımlar için taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde birbuçuğundan; belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve planlı alanlarda tarım dışı kullanımlar için ise taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde üçünden az olmamak üzere ecrimisil tespit ve takdir edilir.
Belediye ve mücavir alan sınırları dışında veya köy sınırları içinde olan ve tarımsal amaçla kullanılmakta iken, belediye sınırlarının genişlemesi sonucunda belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan ve/veya imar planına tabi tutulan taşınmazların tarımsal amaçlı kullanımından dolayı ecrimisil tespit ve takdirinde, tarımsal kullanım dikkate alınır. Ancak, bu taşınmazların ecrimisil bedeli; taşınmazın sınırları içerisinde bulunduğu ilçede taban, kıraç ve sulu arazi için belirlenen emlak vergisine esas asgari arazi metrekare birim bedellerinin yüzde bir buçuğundan az olamaz.
Emlak vergisine esas asgari metrekare birim değeri belirlenmemiş olan Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerler için ecrimisil tespit ve takdirinde, birim değeri belirlenen en yakın emsal taşınmazın emlak vergisine esas metre kare birim değeri dikkate alınır.
Ancak, tespit ve takdir edilen ecrimisil bedeli kira bedelinden az olamaz.
Takdir edilen ecrimisiller, takdir tarihinden itibaren onbeş gün içinde ecrimisil ihbarnamesi düzenlenerek fuzuli şagile, 11/2/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre öncelikle elden veya iadeli taahhütlü mektupla, bu şekilde tebliğ edilemeyenler diğer usullere göre tebliğ edilir. Ecrimisil işleminde İdarece maddi, kişide, işgal edilen alanda veya yüzölçümde ya da benzer şekilde hata olduğunun belirlenmesi halinde, bu hata İdarece hangi aşamada olursa olsun resen düzeltilir ve yeniden ecrimisil ihbarnamesi düzenlenerek ilgililerine tebliğ edilir.
Ecrimisil işlemine karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde ilgili İdareye dilekçeyle müracaat edilerek düzeltme talebinde bulunulabilir. Bu süre içerisinde ecrimisil işlemine karşı düzeltme talebinde bulunulmak suretiyle itiraz edilmemesi veya itiraz edilmesine rağmen aynı süre içerisinde bu itirazdan kayıtsız ve şartsız olarak vazgeçilmesi ya da yine bu süre içerisinde dava açılmış ise aynı süre içerisinde davadan kayıtsız ve şartsız olarak feragat edilmesi halinde yüzde yirmi indirim uygulanır.
Düzeltme talepleri, talep tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde bu amaçla oluşturulacak komisyonlarca karara bağlanır ve sonucu karar tarihinden itibaren en geç onbeş gün içinde düzenlenecek Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesi ile ilgilisine tebliğ edilir. Ecrimisil ihbarnamesine yapılan itiraz veya açılan dava ile ecrimisil düzeltme ihbarnamesine açılan dava İdarece yapılan ve resen düzeltilmesi gereken hatalara ilişkin ve bu hata İdarece düzeltilir ise; bu durumda da açılan davadan kayıtsız ve şartsız olarak feragat edilmesi halinde yüzde yirmi indirim uygulanır.
Düzeltme taleplerini inceleyip karara bağlayacak komisyonların kuruluşu, çalışma esasları ve yetki sınırlarına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça belirlenir.
Ecrimisil; Ecrimisil İhbarnamesinin, düzeltme talebinde bulunulmuş ise Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesinin ilgilisine tebliğ tarihinden itibaren altmış gün içinde muhasebe birimlerine ödenir. Bu süre içerisinde ecrimisilin peşin ödenmesi halinde yüzde onbeş indirim uygulanır. Ecrimisil borçlusunun ödeme güçlüğü nedeniyle yazılı olarak talep etmesi hâlinde ecrimisil, en az yüzde yirmibeşi peşin kalan kısmı ise İdarenin uygun göreceği taksit zamanlarında ve en fazla üç yıl içinde taksitler hâlinde ödenebilir. Alacağın kalan kısmına kanuni faiz uygulanır.
Köy sınırları içerisinde yer alan Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların işgalcilerinden tahsil edilen ecrimisil gelirlerinin yüzde beşi, 442 sayılı Köy Kanununda belirlenen görevlerde kullanılmak kaydıyla, tahsilatı izleyen ay içinde bu gelirlerin elde edildiği köy tüzel kişiliği hesabına aktarılmak üzere muhasebe birimince emanet nitelikli hesaplara kaydedilir. Bakanlık tarafından bu oran iki katına kadar arttırılabilir.
Ecrimisil İhbarnamesinin, düzeltme talebinde bulunulmuş ise Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesinin ilgilisine tebliğ tarihinden itibaren altmış gün içinde muhasebe birimlerine rızaen ödenmeyen ecrimisil; düzeltme talebinde bulunulmamış ise yüzde yirmi indirim yapılmak suretiyle milli emlak birimlerince, dava açma süreleri geçtikten sonra 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilmek üzere vergi dairelerine veya gelir servislerine intikal ettirilir. Vergi daireleri veya gelir servisleri, kendilerine intikal ettirilen ecrimisil alacaklarını anılan Kanunun kapsamına giren amme alacakları gibi takip ve tahsil ederek sonuçlarını millî emlak birimlerine bildirirler.
Ecrimisil taksitlerinden birinin vadesinde ödenmemesi durumunda, kalan ecrimisil alacağının tamamı muaccel hâle gelir ve Ecrimisil İhbarnamesinin muhatabına tebliğ tarihini takip eden altmışıncı günün bitiminden itibaren gecikme zammı uygulanmak suretiyle tahsil edilmek üzere vergi dairelerine veya gelir servislerine intikal ettirilir.
Fuzuli şagiller tarafından dava açılmış olması, ecrimisilin takip ve tahsil edilmesi işlemini durdurmaz.
Fuzuli şagilin işgal veya tasarruf ettiği taşınmazdan tahliyesinin herhangi bir nedenle sağlanamamış olması, aynı taşınmazdan ikinci ve müteakip defa ecrimisil istenmesine engel teşkil etmez. Ecrimisilin tahsil edilmesi, taşınmazdaki kullanımın devamı hakkını vermez.
4. Hazine Taşınmazlarında Tahliye İşlemleri
Kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazlardan süresi dolduğu hâlde tahliye edilmeyen, sözleşmesi feshedilen veya herhangi bir sözleşmeye dayanmaksızın fuzuli olarak işgal edilen Hazine taşınmazlarının tahliyesi; hasat sezonu, iş ve hizmetlerin mevsimlik faaliyet dönemi de dikkate alınarak defterdarlık veya malmüdürlüğünün talebi üzerine, bulunduğu yer mülki amirince en geç onbeş gün içinde sağlanarak, taşınmaz İdarece görevlendirilecek memurlara boş olarak teslim edilir.
Üzerinde sabit tesis bulunan taşınmazların tahliyesinden ve teslim alınmasından sonra, eski kiracısı veya fuzuli şagiline bu tesisler kendilerine ait ise yıktırılıp enkazının en geç otuz gün içinde götürülmesi, aksi hâlde masrafları kendisinden tahsil edilmek üzere yıkım ve enkaz götürme işinin İdarece yapılacağı tebliğ olunur. Verilen bu süre sonunda tesis yıktırılıp enkaz götürülmediği takdirde masrafları bilahare eski kiracı veya fuzuli şagilden alınmak üzere bu işlem İdarece yapılır.
Men’i müdahale ve kal ile ilgili yargı kararlarının icra dairelerince, vali veya kaymakam tarafından verilen tecavüzün önlenmesi ile ilgili kararların infaz memurlarınca uygulanması sırasında gerekli olan araç, gereç ve personel kamu idarelerinden sağlanır. Bunun mümkün olmaması durumunda yıkım işlemi, 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa göre ihale edilir.
5. Özellik Arzeden Ecrimisil İşlemleri
1. Kıyı Kanunu kapsamında kalan yerlerde ecrimisil işlemleri
4/4/1990 tarihli ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu ile 3/8/1990 tarihli ve 20594 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik hükümleri kapsamında ve kıyı kenar çizgisi içerisinde (kıyıda) kalan taşınmazların üzerine deniz, güneş ve kumsaldan yararlanılması amacıyla şezlong, gölgelik, soyunma kabini ve duş konulması, yeşil alan düzenlemesi yapılması, sportif ve eğlence aktivitelerinin yapılabileceği alanlar oluşturulması, yiyecek ve içecek servisi yapılması amacıyla takılabilir, sökülebilir ve taşınabilir elemanlarla basit nitelikte yapı (lokanta, çay bahçesi, kafeterya vb. tesisler hariç) yapılması gibi izinsiz kullanımların tespit edilmesi halinde, bu taşınmazları izinsiz kullananlar arasında herhangi bir ayrım yapılmaksızın ecrimisil bedeli; yılı içerisinde T.C. Kalkınma Bankası A.Ş. tarafından belirlenen ve Kültür ve Turizm Bakanlığınca yayımlanan Birim Maliyetler Listesi’nin “Günübirlik Tesisi Açık Alan Düzenlemesi” için öngörülen metre kare birim bedelinin kullanıma konu olan taşınmazın yüzölçümü ile çarpılması suretiyle bulunacak rakamın yüzde yirmibeşi ile varsa bu taşınmazların, yoksa en yakın emsal taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin yüzde birinin toplamından aşağı olmamak üzere, Kanunun 9 uncu maddesinde belirtilen yerlerden sorulmak suretiyle bedel tespit komisyonu tarafından tespit ve takdir edilir.
Kıyı ve sahil şeritleri ile dolgu alanlarında yukarıdaki belirtilen kullanımlar dışında izinsiz kullanımın tespiti halinde; varsa bu taşınmazların, yoksa birim değeri belirlenen en yakın emsal taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin yüzde üçünden az olmamak kaydıyla ecrimisil tespit, takdir ve tahsilatı yapılır.
Ecrimisilin tespit ve takdir edilmesi safhasında, işgalin başladığı ve bittiği süreler dikkate alınır.
2. Ecrimisil tespit, takdir ve tahsilinde özellik arzeden işlemler
22/5/2007 tarihli ve 5663 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 2 nci maddesiyle 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununa eklenen geçici 7 nci madde uyarınca, 27/7/2004 tarihinden itibaren yapılan kadastro çalışmaları sonucu zilyetlik şartları oluştuğu halde sit alanlarında kalması nedeniyle Hazine adına tespit ve tescili yapılmış taşınmazlardan 1 ve 2 nci derece arkeolojik sit alanları dışında kalan sit alanlarındaki taşınmazların kadastro tutanaklarında zilyet veya hak sahibi olarak belirtilen kişilerin veya mirasçılarının süresi içerisinde bu taşınmazların tapuda adlarına tescili talebinde bulunmaları ve tescil işleminin yapılması halinde bu kişilerden ecrimisil alınmaz, aksi takdirde ecrimisil alınır.
24/7/2008 tarihli ve 5793 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 29 uncu maddesiyle 4706 sayılı Kanuna eklenen geçici 9 uncu madde gereğince Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğü adına tapuya tescil veya bu Genel Müdürlüğe tahsis edilecek taşınmazlar hakkında, bu maddenin yürürlüğe girdiği 6/8/2008 tarihi itibariyle bu Genel Müdürlük adına tahakkuk ettirilen ecrimisil bedellerinden henüz tahsil edilmemiş olanlar hangi aşamada olursa olsun terkin edilir ve tahsil edilmiş ecrimisil bedelleri iade edilmez, bu taşınmazlardan adı geçen Genel Müdürlük tarafından üçüncü kişilere kiraya verilenler hakkında, bu maddenin yürürlüğe girdiği 6/8/2008 tarihine kadar bunların kullanımları nedeniyle kiracılar adına tahakkuk ettirilmiş ecrimisil bedellerinden henüz tahsil edilmemiş olanlar ise, kira bedellerinin bu Genel Müdürlük tarafından tahsil edilmiş olması kaydıyla, hangi safhada olursa olsun terkin edilir ve tahsil edilmiş ecrimisil bedelleri iade edilmez.
31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanununun 20/6/1973 tarihli ve 1744 sayılı Kanunla değişik 2 nci maddesi ile 23/9/1983 tarihli ve 2896 sayılı, 5/6/1986 tarihli ve 3302 sayılı Kanunlarla değişik 2 nci maddesinin (B) bendine göre orman kadastro komisyonlarınca Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerler hakkındaki ecrimisil işlemleri aşağıdaki şekilde yapılır:
– Orman kadastro komisyonlarınca Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerler hakkındaki çıkarma işleminin kesinleştiği tarih esas alınarak ecrimisil tespit, takdir ve tahsilatı yapılır. Ancak, bu yerlerden evveliyatı itibarıyla tapuda kişiler adına kayıtlı olan taşınmazlar hakkında, bu yerlerin tapularının iptali ile Hazine adına tesciline ilişkin mahkeme kararlarının kesinleştiği tarihten itibaren (bu kararların tapuda infaz edilerek bu taşınmazların tapuda Hazine adına tescil edilip edilmediğine bakılmaksızın) ecrimisil tespit, takdir ve tahsilatı yapılır.
– 6831 sayılı Orman Kanununun 2 nci maddesinin son fıkrası gereğince ve bu fıkrada belirtilen süre için, 17/10/1983 tarihli ve 2924 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Hakkında Kanun hükümleri gereğince hak sahipliği tespiti yapılan yerleri kullananlardan ecrimisil alınmaz.
– 6292 sayılı Kanun hükümlerine göre hak sahiplerine doğrudan satılan, tapu kayıtları geçerli kabul edilerek devredilen ve iade edilen taşınmazların tapu kütüklerindeki 6831 sayılı Kanunun 2 nci ve 2/B maddesine tabi olduğu yönünde konulmuş belirtmeler, Maliye Bakanlığının talebi üzerine tapu idaresince terkin edilir. Bu taşınmazlardan ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil bedeli satış bedelinden mahsup edilir, bu bedelden fazlası iade edilmez.
24/11/1994 tarihli ve 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanunun 19 uncu maddesinin (B) bendi gereğince; Anayasanın 43, 168 ve 169 uncu maddeleri hükümleri saklı kalmak kaydıyla, özelleştirme programına alınan ve yüzde elliden fazla kamu payı bulunan kuruluşlar tarafından kullanılan Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile özel mevzuatı gereğince tescili mümkün olmayanlar hariç Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların bu kuruluşlara devredildiği ve/veya bu kuruluşlar lehine sınırlı ayni hak tesis edildiği ya da bu kuruluşlara kullanma izni verildiği tarihe kadar hükmen kesinleşenler hariç, tahakkuk eden ecrimisil bedelleri talep edilmez ve tahsil edilenler iade edilmez.
Bir emlak profesyoneli olarak en önemli görevlerinizden biri de müşterinizle en iyi anlaşmayı yapabilmek için onunla görüşmeler gerçekleştirmektir. Peki, mülk sahibi görüşme yapmaktan kaçınan ve pazarlık yapmaya yanaşmayan bir müşteriyse ne yapacaksınız?
Her müşteri aynı değildir ve bazıları evinin satış değerinin net olduğu konusunda ısrar ederek görüşme teklifinizi reddedebilir. Bu gibi durumlarda ne yapabilirsiniz? Böylesine inatçı ve sabit fikirli bir müşteriyle nasıl başa çıkabilirsiniz? İşte soruların cevapları…
Denemeye Devam Edin
Müzakere etmeme sebebi tanımlaması zor bir durumdur. Ancak bir mal sahibinin başlangıçta inatçı görünmesi, belli bir süre sonra fiyatın düşürülmesi konusunda istekli olmayacağı anlamına gelmez. Herkesin bir kırılma noktası vardır. Mal sahibi, alıcının teklifini kendi sunduğu fiyattan ibaret sayıyorsa, daha düşük bir fiyatı kabul edip etmeyeceği konusunda önyargılı davranmayın. Belki de hemen vazgeçip vazgeçmeyeceğinizi test ediyorlardır. Vazgeçmeyin ve başka bir karşı teklif gönderin.
Bekleyin
İnatçı bir mülk sahibine nasıl tepki vereceğinizi değerlendirirken evin piyasada ne kadar kaldığını düşünün. Evi piyasaya daha yeni sunduysa alıcı müşterinin düşük teklifini kabul etmeyebilir. Ancak bir hafta sonra daha iyi bir bakış açısına sahip olacaktır. Bu nedenle bir süre bekledikten ve evin piyasada kalma süresi geçtikten sonra fiyat düşürme teklifinde bulunmanız daha ikna edici olur.
Belki Başka Bir Konuda Pazarlık Edebilirler
Alıcıların fiyat düşürme tekliflerine karşı görüşme yapmayı reddeden bir mal sahibinin, anlaşmayı yapmak için başka şeyler düşünmeyeceği anlamına gelmez. Örneğin evin satış fiyatını düşürmeyi kabul etmez ama evde yapılması gereken bakım onarım faaliyetleri için katkıda bulunmayı kabul edebilir. Örneğin belli bir süre boyunca ev sigorta masraflarını veya banyo tadilat maliyetini karşılamayı kabul edebilirler. Denemeye değer!
Veriler Gösterin
Karşılaştırmalı bir pazar analizi yapın ve mal sahibine verdiğiniz teklif ile evinin değerinin uyumlu olduğunu göstermek için bu analizleri kullanın. Bazen bu tür veriler, mülk sahiplerinin fiyat esnekliği göstermesine yardımcı olur. Sonuçta her iki tarafı mutlu edecek bir orta yol bulmak her zaman için en iyisidir.
Gerçek Bir Satıcı Olup Olmadıklarını Test Edin
Mülk sahibinin sırf piyasayı test etmek için evini piyasaya sürdüğünden şüpheleniyorsanız yakın gelecekte evini satma niyetinde olup olmadığını sormanız etkili olabilir. Size ve müşterinize çok büyük oranda zaman kazandıracak olan bu soruyu yöneltmeniz önemlidir.
Olmuyorsa Yola Devam Edin
Belli bir noktada her zaman kazanamayacağınızı kabul etmeniz gerekir. Eğer alıcı adayı daha fazla ödemeyi ve mal sahibi de fiyatı düşürmeyi hiçbir şekilde kabul etmiyorsa o zaman her ikisine de farklı müşteriler bulma zamanı gelmiş demektir. Bazen olmuyorsa olmaz. Yola devam edin.
Emlakçıların başarısızlık oranı ölümcül bir göktaşının dünyaya çarptığında oluşturacağı ölüm oranına oldukça yakın aslında. Anlayacağınız, emlak sektöründe başarısızlık çok sık rastlanan bir durum.
Tanıdığınız birçok emlakçı 5 yıl sonra bu işi yapıyor olmayacaklar. Bu bilginin sizi endişelendirmesi gerekmiyor, aksine, birazdan sıralanacak bilgileri daha dikkatli okumanızı sağlamalı.
Başarısızlığın 10 Nedeni
Uzun süre boyunca gayrimenkul uzmanlarına eğitim veren ve dünyanın bir numaralı gayrimenkul koçu Tom Ferry, bu sektördekibaşarısızlığın en büyük 10 nedenini tespit ettiğini söylüyor. Birazdan Tom Ferry’nin ışık tuttuğu başarılı kariyer yolculuğunda, tuzaklardan kaçınmak, bu sektörde hayatta kalmanız için size oldukça yardımcı olacak.
1. İlgili/Adanmış
Yaptığınız işe ilgi duymak bu sektörde başarılı olmak için yeterli değil. İnsanların ilgisini çeken işleri daha iyi yapacağı inkar edilemez. Ancak, gayrimenkuldeki başarı kendini bu işe adamaktan geçiyor. Bu da, hedeflerinize ulaşmak için ne gerekiyorsa yapmaya hazır olmanız demek. Kendinizi bu işe adamaya hazır değilseniz, kariyer seçiminizi yeniden değerlendirmenin tam vakti.
2. Stratejik Bakış Eksikliği
Gayrimenkul piyasasında tutunmak için piyasanın gidişatı, satış eğimleri ya da fiyatlar konusunda oldukça bilgili olmalısınız. Bu da, stratejik bir bakış açınıza sahip olmanız demek. Her gün haberleri takip etmek sizi piyasadaki en bilgili insanlardan birisi yapmak için güzel bir başlangıç. Evleri sevmek ve insanlarla çalışmaktan zevk almak tabi ki önemli, fakat piyasayı analiz edebildiğinizden ve kendi konumunuzu değerlendirebildiğinizden emin olmalısınız.
3. Hata Yapmaktan Korkmak ve İmaj Endişesi
Emlakçılar çok göz önünde oldukları için yanlış bir şey yapmaktan korkarlar. Ama başarılı olmak için hata yapmaktan korkmamak gerekiyor. Hata yapmak bilgelik kazandırır. Neyin yanlış olduğunu öğrenmek başarıya giden yolu sağlamlaştırır.
4. Yanlış Rol Modeli
Gayrimenkul piyasasında bir rol modeline sahip olmak, sonraki seviyeye ulaşmanız için en önemli noktalardan birisidir. Bir rol modelinizin olmaması, ya da daha kötüsü yanlış bir rol modeliniz olması, sizi yanlış yapmaya yönlendirir. Hem hayatta hem işte başarılı olan birisini bulun ve davranışlarınızı onun metotlarıyla modelleyin.
5. Eksik Pazarlama
Emlakçı olarak, 1 numaralı önceliğiniz müşteri çekmektedir. Bu meslek yarı zamanlı bir iş değil. Çok fazla insan, haftada bir kez pazarlama konusuna kafa yorarak en iyisine sahip olmayı umuyor. Potansiyel müşteri yaratma birincil odak noktası olmalı. Mesleğe başlayan her yeni insana bu odağı kazandırmanın bir yolu olsaydı, başarısızlık oranı oldukça azalırdı.
6. Memur Mantalitesi
Bu sektörde başarılı olmak için esnek çalışma saatlerine sahip olmanız gerekiyor. Özellikle yeni iseniz, kesinlikle çokça zaman ve çaba harcayacaksanız. Eğer 9-6 çalışmak istiyorsanız, acilen iş değiştirin.
7. Beceri Eksikliği
Yeni danışmanların büyük çoğunluğunun satış tecrübesi, pazarlama veya görüşme deneyimi olmuyor. Gayrimenkul piyasasında başarılı olmak için satış, pazarlama ve ikna konularında beceri sahibi olmak çok önemli. Eğer bu konularda kendinizi yeterli hissetmiyorsanız, profesyonel yardım alın.
8. Analitik Hedef Eksiliği
Eğer ki rakamsal hedefleriniz ve metotlarınız yoksa başarılı olmanız oldukça zor. Eğer ki bodoslama metotlar uyguluyorsanız, başarılı olmanız piyangodan büyük ikramiye kazanmanızla eş değer. Bu yüzden piyasadaki değerlere, sahip olduğunuz metot sayısına, sattığınız evlere, kısacası rakamsal her şeye hâkim olun.
9. Başarısız Program ve Rutinler
Eğer zamanlamanız hedeflerinizle örtüşmüyorsa, başarılı olma ihtimaliniz çok çok az. Bu yüzden, hedeflere ulaşmanıza yardımcı olacak faaliyetleri iyi planlamak lazım. Başarıda disiplinin rolü küçümsenemez. Her şeyi zamanlayın ve kendinizi sorumlu tutmanın bir yolunu bulun.
10. Mali Plan Eksikliği
Gayrimenkul piyasası rekabetin oldukça yüksek olduğu bir ortam. Hayatta kalmak için bir fon planına ihtiyacınız yok, ancak işinize yatırım yapmanız ve planlı olmanız gerekiyor. Başarısız olan danışmanların yüzdesinin bir parçası olmaktan kaçınmak için paranızı akıllıca yönettiğinizden emin olun.
Aynı parsel içerisinde yer alan tüm yapıların inşaat alanlarının toplamını gösteren rakama toplam yapı inşaat alanı ismi verilir. Toplam inşaat alanı ise toplam yapı inşaat alanından farklı olarak avluluklar ve ışıklıklar haricinde; bodrum, asma ve çatı katı arasında yer alan tüm mekânlar, katta ya da zeminde yer alan teraslar, çatıda ya da katta yer alan bahçeler, açık çıkmalar, balkonlar ve binada yer alan tüm katların toplam alanını içermektedir. Toplam inşaat alanı nasıl hesaplanır?
Toplam İnşaat Alanı Hesaplaması
Kat alanı kat sayısı (KAKS) (Emsal): Yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır. İmar planlarında emsal hesabının, brüt veya net parsele göre belirleneceğine ilişkin hüküm bulunmaması halinde uygulamalar net imar parseli alanına göre yapılır. Emsalin brüt alandan belirlenmesi halinde kamuya ayrılan alanların bedelsiz terk edilmesi şarttır. Kamuya ayrılan kısımları bedelsiz terk edilmeyen alanlarda parselin brüt alanı üzerinden emsal hesabı yapılarak ruhsat düzenlenemez.
Katlar alanına;
Teras çatılar ve çatı bahçeleri, kanopiler, giriş saçakları, tabii veya tesviye zemine oturan avlular, sundurma gibi üstü hafif malzeme ile örtülü bir veya birden fazla kenarı açık olan ve her bir bağımsız bölümle irtibatlı zemin terasları, binaya bitişik veya ayrık bir veya birden fazla kenarı açık olan arkatlar, bahçe ve istinat duvarları,
Üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgar kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri, çocuk oyun alanları, en az bir tarafı açık sundurmalar, açık büfeler, açık yüzme havuzları, atlama kuleleri, pergolalar ve kameriyeler,
Bu Yönetmelikte öngörülen asgari sayıda her bir kapıcı dairesinin 75 m2’si, bekçi odalarının ve kontrol kulübelerinin toplam 9 m2’si,
Mescit, bina için gerekli minimum sığınak alanının %30 fazlasını geçmeyen sığınak alanı,
Ticari amaç içermeyen kreş ve çocuk bakım ünitelerinin toplam katlar alanının %5’ini aşmamak koşuluyla 750 m²’yi geçmeyen kısımları,
Yapının kendi ihtiyacı için bodrum katta yapılan otoparklar ile konut, resmi kurumlar, eğitim ve sağlık tesisleri, ibadet yerleri, otel, opera, yurt, müze, kütüphane hariç umumi binaların teraslarında yapılan açık otoparklar,
Ortak alan olarak ayrılan; asansör boşlukları, yangın merdiveni, yangın güvenlik hollerinin 6 m2’si ve ışıklıklar,
Çöp, atık ayrıştırma, hava, tesisat şaft ve bacaları,
Yapı yüksekliği 60.50 m.’den fazla olan binalar ile özelliği gereği tesisat katı oluşturulması zorunlu binalarda emsale dahil katlar alanının % 3’ünü geçmemek koşuluyla sadece tesisat için oluşturulan tesisat katları,
Bina veya tesise ait olan; kazan dairesi, teshin merkezi, arıtma tesisi, su sarnıcı, gri su toplama havuzu, yakıt ve su depoları, silolar, trafolar, jeneratör, kojenerasyon ünitesi, eşanjör ve hidrofor bölümleri,
Bütün cepheleri tamamen toprağın altında ve yapı yaklaşma sınırı içinde kalan katlarda yer alan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan veya bir bağımsız bölümün eklentisi veya parçası olmayan ve toplamda katlar alanının % 10’unu ve 3000 m2’yi aşmayacak şekilde düzenlenen; ortak alan niteliğindeki jimnastik salonu, oyun ve hobi odaları, yüzme havuzu, sauna gibi sosyal tesis ve spor birimleri,
Bütün cepheleri tamamen tabii zeminin altında kalan bodrum katlarda yer alan ve toplamda katlar alanının %5’ini aşmayan ortak alan depolar,
Daha sonradan hafredilerek açığa çıkması mümkün bulunmayan bina cephelerinde ilave kat görünümüne neden olmayan bütün cepheleri tamamen tabii zeminin altında kalan bodrum katlarda yer alan ve tek başına bağımsız bölüm oluşturmayan; konut kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanının %20’sini, ticari kullanımlı bağımsız bölümün bağımsız bölüm bürüt alanını aşmayan depo amaçlı eklentiler,
Bulunduğu katın emsale dahil alanının toplam %20’sini geçmemek koşuluyla; sökülür-takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dahil olmak üzere balkonlar, açık çıkmalar ile kat bahçe ve terasları, kış bahçeleri, iç bahçeler, tesisat alanı, yangın güvenlik koridoru, bina giriş holleri, kat holleri, asansör önü sahanlıkları, kat ve ara sahanlıkları dahil açık veya kapalı merdivenler,
dahil edilmez. Özel çevre koruma alanları, kıyı alanları, sit alanları ve orman alanları gibi korunan alanlara ilişkin planlarda emsal, TAKS, yapı yaklaşma mesafeleri ve kat adedi belirlenmeden uygulama yapılamaz, ruhsat düzenlenemez. Korunan alanlar hariç olmak üzere uygulama imar planında yapılaşma koşulları belirlenmeyen; nüfusu 5.000’in altında kalan yerleşmelerde TAKS:0.20’yi, kat adedi 2’yi, nüfusu 5.000’den fazla 30.000’ den az olan yerleşmelerde TAKS:0.25’i, kat adedi 3’ü, nüfusu 30.000’den fazla 50.000’den az olan yerleşmelerde TAKS:0.30’u, kat adedi 4’ü, nüfusu 50.000’den fazla olan yerleşmelerde ise TAKS:0.40’ı, kat adedi 5’i geçemez. İmar planında TAKS ve KAKS verilmeyen parsellerde 2/8/2013 tarihinden sonra kat adedinin artırılmasına yönelik yapılacak plan değişikliklerinde bu alanlarda TAKS ve KAKS’ın verilmesi zorunludur, aksi halde bu parsellerde yapı ruhsatı düzenlenemez. Tamamen toprağın altında kalması nedeniyle; bu bent uyarınca emsal hesabına konu edilmeyen mekanlar ile kat adedine konu edilmeyen katların hiç bir cephesi kazı ve tesviye yapılarak açığa çıkarılamaz. Emsal hesabına dahil edilmeyen mekanlar proje değişikliği ile imar planındaki veya yönetmelikle belirlenen emsal değerini aşacak şekilde emsal hesabına konu alan haline getirilemez, müstakil bağımsız bölüm haline dönüştürülemez ve kat mülkiyeti tesis edilemez. Bu alt bentte belirtilen emsal hesabı yapılırken, bağımsız bölüm bürüt alan tespit esaslarına göre işlem yapılır, ancak, bu hesaba bu bent uyarınca katlar alanına dahil edilmeyen alanlar, boşluklar dahil edilmez.”
Ev sahiplerinin pazarlama hakkında az şey bilmeleri ve kendi evlerini nasıl pazarlayacakları hakkında daha da az şey bilmeleri sizin şanslı olduğunuzu gösterir. Bu nedenle evlerini satarken yardımcı olması için bir emlak uzmanı ile anlaşırlar. Başlangıç toplantısından sürecin sonuna kadar mal sahiplerinin eğitilmeleri ve bilgilendirilmeleri gerekir.
Bu konuda ev sahibinin eğitilmesi son derece kritik bir süreçtir ve evlerini en iyi şekilde satmanız konusunda size daha fazla özgürlük verir. Eğer eğitim yöntemini uygulamazsanız ev sahibiniz sürecin her aşamasında kararları değişecek ve sizi yönetmeye çalışacaktır. Sürecin nasıl yürüyeceğine dair sınırlar belirler ve ev sahibinizi de eğitebilirseniz süreç istediğiniz koşullarda geçer ve daha hızlı ilerler.
Ev sahipleri ne ister?
Evlerini mümkün olan en kısa sürede satmak ister.
Gayrimenkulden mümkün olan en çok parayı kazanmak ister.
Süreci mümkün olan en kolay şekilde yapmak ister.
Ev sahipleri ne istediklerinin farkındadırlar ama onları nasıl elde edeceklerini bilmezler. İşte siz tam burada devreye girmelisiniz. Sizden istedikleri şunlar olacaktır;
Mümkün olan en yüksek listeleme fiyatı
Pazarda evi alabilecek insanlarla etkileşim sağlama olanağı
Evin mümkün oldukça hızlı satılması
Yukarıda yazılan üç maddenin gerçekten kolay olmadığını biliyoruz, kolay olsaydı emlak uzmanına ihtiyaç duyulmazdı. Mal sahiplerine sizi, deneyiminiz ve itibarınız nedeniyle tutmuş olduklarını hatırlatın. Onlara sürecin her aşamasında yardımcı olacağınıza ve yol göstereceğinize dair güvence verin.
Daha fazla pazarlama ya da daha yüksek fiyat istemeden önce onları eğitin, bilgilendirin size vereceğiniz bu destek doğrultusunda teşekkür edeceklerdir.
Liste Fiyatı
Müşterinizin size fiyat konusunda yönetmeye çalışmasına asla izin vermeyin, “Komşumuz bundan daha fazlaya sattı” söyleyişleri ile size ikna etme denemelerine hazırlıklı olun. İki ev arasındaki farkları onlara anlatın. Her ne kadar herkes evinin mükemmel olduğunu düşünse de her evin mutlaka belli başlı sorunları olabilir. Bazı evlerle karşılaşırız, oldukça eskimiş ve yıpranmıştır ancak ev sahipleri bu durumu bir türlü kabul etmek istemez. Onları buna ikna etmek çok kolay olmaz ama bu bizim işimizin bir parçasıdır.
İnternet sitelerinde evler ve muhitler ile ilgili yapılan tahminler emlak uzmanları için gerçekten zorlu düşmanlardır. Bu tahminlere bakarak ev sahipleri evleri için fiyat belirler ve her ne kadar evleri fiyatın altında özelliklere sahipse de fiyatlarını değiştirmek istemezler. Burada ev sahibine bu fiyatların başlangıç noktaları olarak kullanılması gerektiğini, her evin özelliklerine göre fiyatın gözden geçirilmesi gerekliliği anlatılmalıdır.
Pazarlama
Doğal olarak ev sahipleri pazarlama sürecinde yapılacak reklam çalışmalarında evlerini mümkün olduğu kadar çok öne çıkarmak isterler. Anlamaları gereken ise evlerini satan şeyin hazırlanan ilan ya da broşürler olmadığıdır.
Emlak gazeteleri, dergileri, el ilanları ya da broşürleri üzerinde ya da internet sitelerinde yer alan ilanlardan çok daha önemli şeyler var. Bunlardan bazılarına değinecek olursak;
İyi fotoğraf
Evlerini sadece muhteşem fotoğrafların satabileceğini onlara söyleyin. Alıcıların %92’si bilgi kaynağı olarak interneti tercih ederler bu nedenle kaliteli fotoğraflar son derece önemlidir. Eğer alıcı evin internetteki görselini beğenmez ise evi görmek istemez. Unutmayın ilk intiba son derece önemlidir.
Ev hazırlığı
Ev sahiplerinizi boş veya mobilyalı bir evi gösterime hazırlamanın önemi üzerine eğitin. Satışa iyi hazırlanmış evler diğerlerinden çok daha çabuk satılır. Bir evi satabilmek için duygulara hitap etmek gerekir. Bir evi satan şeyin kendisinden çok vaat ettiği yaşam tarzıdır. Hazırlıksız satışa sunulan bir çok evin uzun süre satılamadığı gerçeğini de mal sahiplerine anlatmalısınız.
Profesyonel markanız
Ev sahiplerine markanız için pazarlama ve reklam çalışmalarınızda neler yaptığınızı gösterin. Kendiniz için reklam yapmanızın onlar için de reklam yapmak anlamına geldiğini açıklayın. Mal sahiplerinin evini satanın aslında reklam olmadığını evi satanın siz olduğuna onları ikna edin. Sizin reklamlarınız sonucu müşteri ağınızın gelişmesinin onlara daha çok alıcı getireceğini ifade edin. Reklam ve pazarlamanın nasıl yapılacağını bilmek, bu konuda deneyimli olmak reklamdan olumlu sonuçlar almanızı sağlar. Ev sahiplerine internette gayrimenkulleri ile ilgili yapacağınız çeşitli pazarlama tipleri hakkında bilgi verin. Bu onların hem size güven duymalarını hem de süreci takip edebilmelerini sağlar.
Etki
Emlak uzmanı olarak işinizi ciddiye alın. Yolunuzun kesiştiği potansiyel alıcıları nitelikli birer alıcı haline getirmek sizin işinizin bir parçasıdır. Bu hem sizin hem de ev sahiplerinizin zamandan tasarruf etmesini sağlar. Alıcı olmayan bir kişiye mal sahibinizin evini gezdirmek size olan güveni azaltır. Bu nedenle evi almak isteyen kişilerin gerçekten alıcı olup olmadıklarından emin olmalısınız. İşgüzar alıcıları sizin bilgi ve deneyiminiz ile engelleyebilirsiniz. Bu kişiler hem sizin hem de ev sahibinin zamanını boşa geçirmenize neden olur. Ev sahiplerinizin evlerini göstermek için sadece en kaliteli alıcıları getirdiğinizi bilmelerini sağlayın. Mal sahiplerinin evlerini satmak amacı ile onları kaliteli, gerçek alıcılarla karşı karşıya getirdiğinizi bilmek size duyulan güveni artırır.
Ev sahiplerinin üzerinizde baskı kurmalarına asla izin vermeyin. Onun yerine gerçekleştirdiğiniz faaliyetlerin ve verdiğiniz bilgilerin değeri konusunda onları eğitin. Sizi neden tuttuklarını hatırlatın ve onları tüm süreç hakkında eğitmek için hazırlıklı olun.
Ev sahibi tarafından verilen kötü kararlar satış sürecini uzatır. Bu bilgiler ışığında artık değerinizi kanıtlamanın zamanı gelmiştir.
Bir gayrimenkul profesyoneli olarak bir sonraki müşterinizi nerede nasıl bulacağınızı bilemezsiniz. Elbette ki arkadaşlarınız, aileniz ve meslektaşlarınız, sizin her zaman sunum yapabileceğiniz potansiyellerdir. Ancak yeni insanlarla tanıştığınız zaman işinizi ve kendinizi onlara gösterebilmek için nasıl bir pozisyon almalısınız?
İster bir internet ağında olun ister bir arkadaşınızın düzenlediği partide olun, sohbet etmek için en iyi adımı atmanız önemlidir. En başarılı gayrimenkul profesyonelleri, asansör sunumlarını önceden prova edenlerdir. Asansör sunumu denilen kavram, zamanlamayı iyi kullanarak ve saldırgan bir tavır takınmadan 30 saniye içinde karşınızdakileri kazanma anlamına gelir.
Yeni tanıştığınız insanları ilk 30 saniye içerisinde kazanma konuşması yapma işine asansör sunumu adı veriliyor. Neden böyle isimlendiriliyor? Bir asansörde yukarı aşağı yolculuk yaptığınızı düşünün. Bu yaklaşık 30 saniye sürecektir ve asansöre binen kişilerle sohbetiniz de ancak o kadar sürecektir. İşte bu sürede onları kazanmak sizin başarınızdır.
Peki, asansör sunumlarına nasıl hazırlık yapılır? Sunumunuzun ilk 30 saniyesinde onları kazanmayı nasıl başarırsınız? Başarılı bir asansör sunumunun iki ana bileşeni vardır: içerik ve iletim. Bunların biri olmadan diğeri de olmaz. Hatırlanabilir ve etkili bir 30 saniye konuşması, önemli bilgiler iletmeli ve bağlantı kurabilmek için bir his uyandırmalıdır. Son olarak bunların sunum şekli de muhakkak ki çok önemlidir.
Bu konuda sizler için hazırladığımız ipuçları sayesinde, sunumunuzun ilk 30 saniyede müşterilerinizi nasıl kazanabileceğinizi ve asansör sunumunun püf noktalarını öğrenebileceksiniz.
Spesifik bir hikaye veya örnek teklif edin
Sadece kendiniz hakkında bahsetmek yerine, rehberlik ettiğiniz eski müşterilerinizle ilgili bir hikayeyi paylaşın. Örneğin sizi çok zorlayan bir satışı nasıl yaptığınızı, son beş yıl içinde kazanmış olduğunuz bir müşterinin memnuniyetini ve kurnaz yöntemlerle nasıl bir satışı yapabildiğinizi hikayeleştirerek anlatabilirsiniz.
Sizi farklı ve benzersiz yapan şeyleri vurgulayın
İnsanlar, saldırgan sunum tarzı ile karşılaştıkları anda oradan kaçarlar. Onlara aynı eski öyküleri vermeyin. Bir gayrimenkul profesyoneli olarak sizin diğerlerinden sıyrılmanızı sağlayan şey nedir? Görüşme sırasındaki yetenekleriniz, potansiyel alıcılara ulaşmanızı sağlayan geniş ağınız, yerel pazardaki ününüz, satış rekorlarınız… 30 saniye içerisinde onlara sizi farklı kılan şeyleri anlatmalısınız.
Önemli detaylara mutlaka değinin
Asıl mesajınızdan uzaklaşmayın ve önemli detayları karşınızdakine iletmeyi unutmayın. İsminiz, ofisiniz, ofis adresiniz ve sizi özelleştiren diğer detaylı bilgileri sunumunuzun içine mutlaka yerleştirin. En etkileyici kısa bir mesajınız mutlaka olmalı. Yoksa yok mu? 🙂 Tamam endişeye gerek yok, bu bir sloganda olabilir. Bu mesajınızı ayrılmak üzereyken en sona bırakın ve asansör kapısı açıldığında gülümseyerek söyleyin.
İşinize tutkulu olduğunuzu hissettirin
Heyecan bulaşıcıdır. Gayrimenkul endüstrisine ve işinize olan tutkunuzu onlara gösterin. Müşterilerinize, kariyerinize, sizi dinleyenlere olan ilgiyi karşınızdakine gösterirseniz, onlar da kendilerini önemli hissedeceklerdir. Biraz empati lütfen… İşine tutku ile bağlı birisi siz de nasıl bir etki bırakırdı?
Cümleleriniz kendinizle ilgili değil onlarla ilgili olsun
İnsanlar, sizin ne kadar harika olduğunuzdan konuşmak istemezler. Onlar için ne yapabileceğiniz hakkında konuşmak isterler. Yeteneklerinizden bahsederken, kendinizi övmek için değil, yetenekleriniz sayesinde onların alım ve satım deneyimlerinin ne kadar stressiz, etkili ve kârlı biçimde gerçekleşeceğini vurgulamak için buna başvurun.
Kolay anlaşılabilir kelimeler seçin
Gayrimenkul endüstrisine ait jargonu konuşmaktansa, onların anlayabileceği dilden konuşun. Ulaşılabilir, kolay anlaşılabilir, cana yakın ve genel kamu arasında bilinen kelimeleri seçerek derdinizi anlatın. Soğuk algınlığı için doktora gittiniz. Doktorunuz size tıp dilinde kullandığı latince benzeri kelime öbekleri ile mi hastalığınızı anlatıyor. Bu konu birilerinin hafife alamayacağı kadar çok ama çok önemli.
Kısa kesin
Asansör sunumlarınız 30 saniyeden daha fazla sürmemelidir. Onlar üzerinde istediğiniz etkiyi bırakmak istiyorsanız bu konuya dikkat etmelisiniz. İnsanların dikkat süreleri kısadır ve kısa süre sonra dağılırlar. En önemli bilgileri 30 saniye içerisinde verip ardından sunumunuzu bitirin. Bazen az daha çoktur…
Bağlantı kurun ve iletiminizi özelleştirin
Asansör sunumu provanız harika olmasına rağmen, bazen başarısız olabilirsiniz. Çünkü nasıl bir müşteri adayı ile karşılaşacağınızı bilemezsiniz. Siz hem alıcıları hem satıcıları içerisine alan bir asansör sunumu hazırlamışsınızdır. Ama yapmanız gereken şey alıcılara ve satıcılara özel ayrı sunumlar hazırlamanızdır. Örneğin karşınızdaki bir satıcıysa, en son yaptığınız satış hikayesini anlatırsınız. Bu durumda karşınızdakine daha özel bir noktadan yaklaşmış olursunuz.
Sunumunuzu prova edin
Bir asansör sunumu, kesinlikle doğal olmalıdır. Karşılaşacağınız insanlar genelde tedirgin, bir yerlere yetişmeye çalışan, aklında bambaşka işlerle uğraşan sinirli kişiler olacaktır. Onları sakinleştirmenin yolu doğal olmanızdan geçer. Bu nedenle sunumunuzda doğallığı yakalayabilmek için, yakınlarınızın karşısında sunumunuzu prova edin. Prova, prova, prova.
Bir video hazırlayın
Eğer çevrenizde sunumunuzu prova edebileceğiniz birileri yoksa, o zaman bir video hazırlayarak pratik yapabilirsiniz. Bu durumda sunumunuzu sonradan inceleyerek kendi kritiğinizi de yapma imkanınız olur. Vücut dilinizi, konuşma tarzınızı ve mimiklerinizi değerlendirebilirsiniz.
İnsanlar ev almak veya kiralamak, arsa, arazi satın almak için emlakçılara başvurmaktadırlar. Bunu yaparken de genellikle arkadaşlarına akrabalarının tavsiyesi üzerine gideceği emlakçıya seçmektedir.
Bölgedeki Emlakçıları Takip Edin Karlı Çıkın
İnsanlar ev almak veya kiralamak, arsa, arazi satın almak için emlakçılara başvurmaktadırlar. Bunu yaparken de genellikle arkadaşlarına akrabalarının tavsiyesi üzerine gideceği emlakçıyı belirlemektedir. Eskiden insanlar sokak sokak kiralık ev, satılık ev bakarlardı. İnsanların vakitlerinin daha çok değerli olduğu günümüzde ise, birçok insan direkt olarak emlakçılara gitmektedirler. Ev alacak veya kiralayacak insanlar ilk önce hangi bölgede ev almak veya kiralamak istediğine karar vermelidir. Bundan sonra ilk olarak o bölgedeki emlakçıyı veya emlakçıyı tercih etmesi gerekmektedir.
Emlakçıya Uğrayın Piyasayı Daha İyi Tanıyın
O bölgede bulunan emlakçılar oradaki ev piyasasına daha çok hakim olacağından sizlere daha fazla yardımı dokunacaktır. Ayrıca bir emlakçı yardımıyla ev gezerken, aynı emlakçının sizi daha farklı ev göstermesine izin verirseniz, seçme şansınız daha çok artacaktır. Bir diğer yandan internetten de emlakçıları takip edebilirsiniz. Emlak ofisine uğramadan emlak ilan sitelerinden istediğiniz bölgeyi seçerek o bölgedeki emlak ofislerini görüntüleyebilir ve bu emlakçıların portföyünde bulunan evlerin fiyatını, kirasını, oda sayısını, resimlerini, bina yaşını ve özel durumları bu ilan sitelerinden öğrenip takipte kalabilirsiniz.
Tüm emlak uzmanlarının bildiği gibi referanslar müşteri bulmanın en iyi yoludur. Referans yolu ile size gelen müşteriler, yalnızca ev almak ya da satmak için hazır değillerdir, aynı zamanda hizmetlerinizi ve stilinizi de kolaylıkla kucaklarlar.
Peki, nasıl daha fazla referans alabilirsiniz?
Mevcut Müşterilerinize Sorun
Pek çoğumuz satış bitene kadar referans istemeyi düşünmeyiz. Peki, neden müşteriniz yeni bir hayat yaşamaya başlayana ve iletişimi kaybedene kadar bekleyeceksiniz? Hala onlara hizmete devam ederken bir emlak uzmanına ihtiyaç duyan yakınları ya da arkadaşları olup olmadığını sorabilirsiniz. Sizinle ilişki halindeyken sizin hakkınızdaki düşünceleri henüz tazedir ve referans istemenin tam zamanıdır. Eğer ilk kez çalışmıyor düzenli olarak beraber çalışıyorsanız zaten sizi tanımıştır ve yakınlarına size öneriyordur.
Mevcut müşterilerinizden şu ana kadar hakkınızda oluşan görüşlerini yakınları ile paylaşmalarını isteyebilirsiniz.
Eski Müşterilerinizle Kontağı Koparmama
Eski müşteriler en iyi ve güvenilir referans kaynaklarıdır. Eski müşterilerinizi size referans olmaları için davet edecekseniz herhangi bir satış işlemi gerçekleşmeden iletişime geçmeniz gerekmektedir. Ofisinize zaman zaman eski müşterilerinizi çay içmeye davet etmeniz bile onların etki çevresindeki potansiyel alıcılara kolayca ulaşmanızı sağlayacaktır.
Eski müşterilerden referans almanın bir diğer yolu da yazılı referans almak olabilir. Doğrudan bir referans mektubu olmasa da online olarak yazılmış ve email ile gönderilmiş bir referans mektubu işinize yarayabilir. Özellikle satış işlemi gerçekleştikten sonra çekeceğiniz bir fotoğraf karesi çok işe yarayacaktır. Müşterilerinizle çekilmiş olduğunuz hatıra fotoğrafı ve de referans mektubunu hem internet sitenize, hem de ofisinizde özel hazırladığınız hatıra defterinize koymalısınız. Bu küçük gibi görünen detayın satın alma kararlarını ve size olan güven duygularını olumlu yönde değiştirecektir.
Ağınız
Kendinize bir ağ kurmuş ve çevre edinmiş ancak referansla herhangi bir müşteri kazanamamış olabilirsiniz. Ancak bu hep böyle devam edecek demek değildir. Bugün ya da gelecekte mutlaka çevrenizden birilerinin bir emlak uzmanına ihtiyacı olacaktır. O zaman insanların akıllarına ilk gelen siz olmak için ilişkilerinizi sıkı tutmanız gerekir.
Biri sizin aracılığınız ile ev almak ya da evini sizinle satmak istemez ise onunla ilişkinizi koparmayın. Ona taşınacağı çevrede ya da sizin muhitiniz dışından birilerini tanıyıp tanımadığını sorun. Sadece bir isim almakla yetinmeyin, sizin için arkadaşlarına ya da yakınlarına tavsiyede bulunmalarını rica edin.
İş ve Sosyal Bağlantılar
Arkadaş canlısı ve sıcakkanlı olmak size hem yeni müşteriler kazanmaya götürür hem de yeni referanslar kazanmanızı sağlar. Kartvizitlerinizi her zaman yanınızda taşıyın. Birinin sizin için uygun biri olmaması size uygun müşterileri tanımayacağı anlamına gelmez. Bazen hiç düşünmeyeceğiniz kişiler size çok iyi bağlantılara götürebilir. Bazı günler bir kaç kişiye ulaşarak dolaylı yoldan yüzlerce kişiye ulaşmış olursunuz.
Sohbet etmeye başladığınız zaman, insanları tanımaya ve nelerden hoşlandıklarını anlamaya çalışın. İyi bir ilişki kurduktan sonra tanıdıkları birisine sizin için tavsiyede bulunmalarını ve size referans olmalarını isteyebilirsiniz.
Sizin için referans veren kişilere mutlaka iyi davranın. Tavsiye ettikleri kişiler sizinle çalışmasa bile sizin için büyük bir deneyim olacaktır. Referans kaynaklarınıza sizi önerdikleri kişiler ile iş yapmasanız bile teşekkür etmeyi unutmayın. Minnettarlık duymak her zaman önemlidir, bu sefer olmayabilir ama belki gelecek sefer olacaktır.
Pinterest, emlak uzmanlarına sahip oldukları tüm özellikleri görsel olarak sunacakları bir ortam sunuyor. Tabii ki tüm sosyal medya ortamları gibi Pinterest’de ancak sizin çabanız ile verimli olarak kullanılabilir.
Topluluğa katılmak, yeni insanlarla tanışmak ve çevrenizi genişletmek için Pinterest’i kullanmak isterseniz düzenli olarak sisteme giriş yapmanız gerekir. Ne yapacağınızı ve nelerden kaçınacağınızı bilmek Pinterest’de iş yapabilmenin anahtarıdır.
Pinterest, web sitelerine sağlamış olduğu trafik ile bazı ülkelerde Facebook‘un önünde.
Önemli Seyirci Kitlesine Ulaşmak
Pinterest kendine özel hayatları olan çok sayıda kullanıcının bulunduğu bir sosyal medya platformudur. Aktif müşterilerin bir kısmı sizin potansiyel müşterileriniz olabilir. Araştırmalara göre Pinterest’deki kullanıcıların %83’ü kadın olup %45’inin yaş grubu 35-54 yaş aralığındadır. Daha da iyisi Pinterest kullanıcılarının büyük kısmı geliri yüksek kişilerden oluşur. Bu sosyal medya ortamında kendinizi iyi pazarlayabilirseniz ev almak ya da satmak isteyen insanlarla da iletişime geçmiş olursunuz.
Pinterest’i Kullanmaya Başlamak
Tüm diğer sosyal medya platformlarında olduğu gibi Pinterest’i kullanmayı öğrenmek de zaman alacaktır. Her ne kadar başlangıcı kolay olsa da sisteme alışmak ve toplululuklar ile ile iletişime geçmek özellikle de istediğiniz hedef kitlelere ulaşmak bir süre kullanım gerektirir.
Emlak uzmanları için Pinterest’in temelleri son derece açıktır;
Öncelikle bir pano yaratmalısınız. Pinterest, görselleri pinleyebildiğiniz (ekleyebildiğiniz) görsel panoları etrafında kurulmuş bir platformdur. Farklı kategorilerde birden çok panonuz olabilir.
İyi görsellere odaklanın. Tüm site görseller üzerine kuruludur. Sizi ve diğerlerini heyecanlandıracak görseller bulmaya çalışın.
Başkaları tarafından paylaşılan resimleri eklemeye çalışın. Paylaşım sosyal medyanın bir kuralıdır. Siz ve diğer herkes bir şeyleri paylaşmak ister.
Gürültücü pazarlamayı bırakın. Portföy listelerinin fotoğrafları ile Pinterestlerini dolduran pek çok emlak uzmanı var. Pinlerinin çok azı diğerleri tarafından beğenilmekte ve paylaşılmaktadır. Ortalama bir Pinterest kullanıcısı olsanız bir emlakçının elindeki evlerin olduğu panoyu paylaşmak ister misiniz? Çok farklı bir yer ya da çok farklı evler değilse tabii ki istemezsiniz. Ancak evler Hollywood yıldızlarının evleriyse durum değişebilir.
Panolarınızı karıştırın. Evet, listelerinizdeki evleri de koyun ama onları farklı panolara dağıtın ve yanlarına ev dekorasyonu, tamiri, mutfak yenilemeleri, emlak makaleleri, gibi kullanıcıların ilgisini çekecek konular ekleyin.
Kullanıcılarınız için bir kaynak olun. Siz bir emlak uzmanısınız bu da demektir ki bölgenizde pek çok Pinterest kullanıcısı olabilir. Muhitiniz, pazardaki muhteşem evler, ev satarken dikkat edilecek, yapılması ve yapılmaması gereken konular ile ilgili paylaşımlarda bulunabilirsiniz.
Grup Panolarını Anlamak
Pinterest’de biraz zaman geçirdikten sonra kesinlikle ondan daha fazla yararlanmak isteyeceksiniz. İşte o zaman Grup Panolarına katılmanız gerekir. Grup Panoları herkesin belirli bir konu hakkında görsel eklediği panolardır.
Panoyu yaratan kişi burada yetkili kişidir. Hangi görsellerin kalacağına ve gruba kimin katılacağına o karar verir. Grup panoları büyük kullanıcı kitlelerine ulaşmanın bir yoludur. Bu sizin temel hedeflerinizden biri olmalıdır.
Grup panolarından birine katılabilir ya da siz de kendi grup panonuzu kurabilirsiniz. İkisi de aynı amaca hizmet eder. Katılabileceğiniz gerçekten harika pek çok emlak grubu panosu bulunuyor. Bir grubu beğendiğinizde mail atıp gruba katılmak istediğinizi belirtmek için çekinmeyin. Bu sayede pek çok kişi ile iletişime geçebilirsiniz. Gruplar yeni pazarlara açılmanızı sağlayacak harika bir pazarlama kanalı olacaktır.
Grup Panolarında Öne Çıkmak
Grup panolarında öne çıkmak biraz deneyim gerektirir. Ancak gerçekleştiğinde hedeflerinize ulaşmanızı sağlar. Grup panolarının da güçlenmenin bazı yolları var;
Her zaman en iyi pinleri paylaşmaya çalışın. Büyük bir kullanıcı grubuna hitap ettiğiniz için paylaştığınızın en iyisi olduğundan emin olun. Paylaştığınız şeylerin grupla ilgili konular olmalarını sağlayın. Çok küçük görsellerden uzak durun uzun ve ince resimler daha çok dikkat çekmektedir.
Kısa ve sevimli açıklamalar yapmaya çalışın. Anahtar kelimeler önemlidir. Ancak pinlerinize baktıklarında kitap okudukları izlenimine kapılmasınlar.
Hashtagler (etiketler) kullanarak pinlerinizin aramalarda daha çok çıkmasını ve daha çok kullanıcı çekmeyi başarabilirsiniz. “#” işareti sonrası getireceğiniz kelimeler insanların o kelimelerle ilgili arama yaptıkları durumlarda sizin pinlerinizin de sıralamaya girmesini sağlar.
Potansiyel müşterileri etkilemek için panolar oluşturun. Eğer evi satmaya odaklanıyorsanız evin gösterimini ya da evde yapılan organizasyonları grup panolarına taşıyabilirsiniz. Eğer alıcıları etkilemek istiyorsanız rüya evi konseptli bir pano son derece faydalı olur. Pazarlama yaratıcılık ister siz de yaratıcı olun.
Pinterest’i Sosyal Medya Etkisi İçin Kullanmak
Sosyal medyada etkinizi artırmak istiyorsanız Pinterest size mükemmel bir ortam sunabilir. Panolara katılabilir, kendi panolarınızı oluşturabilirsiniz. Bu sayede alıcılar, mal sahipleri ve diğer emlak uzmanları için iyi bir kaynak yaratmış olursunuz.
Sosyal medyada etkinizi artırmak için Pinterest’i kullanmak istiyorsanız bazı şeylere dikkat etmeniz gereklidir;
Paylaşımlarınızı değerli kılın. Daha önce de belirttiğimiz gibi pek çok emlak uzmanı Pinterest’i paylaşacakları bir platform olarak kullanır ve ilk önce listelerindeki gayrimenkulleri panolarına ekler. Bu yapmak isteyeceğiniz son şey olmalıdır. Bunun yerine sadece size ait benzersiz ve eşsiz bir şey bulmanız gerekir. Katılabileceğiniz bazı emlak grup panolarından bahsetmiştik. Bu panolarda ister sahip olduğunuz kendi bilgilerinizi paylaşarak ister diğer emlak uzmanlarının deneyim ve becerilerine yer vererek topluluk için faydalı bilgiler sunabilirsiniz.
Paylaşımı kolay şeyleri panolarınıza taşıyın. Pinterest’deki kullanıcılar her şeyi pinlemezler, eğer etkinizi artırmak istiyorsanız onlara pinlemeye değer şeyler sunmalısınız. Pinterest paylaşımlarınızın hızla paylaşılıp tüketildiği diğer sosyal medya platformlarına benzemez.
Organize olun. Pinterest’i ne kadar uzun süre kullanırsanız organize olmanız da o kadar önemli hale gelir. Müşterilerinizin ihtiyaçlarını belirleyin ve bu ihtiyaçlar doğrultusunda panolar hazırlayın.
İşbirlikçi olun. Sosyal medya özellikle Pinterest bir paylaşım platformudur. Birbirinizden faydalanabileceğiniz diğer Pinterest kullanıcıları ile kaynaşın.
Bonus: Gayrimenkul Pazarlamayı Bir Üst Seviyeye Taşıyın
Pinterest, potansiyel müşteriler üzerindeki etkinizi artırmanızı kolay bir hale getirir. Ancak ondan daha çok yararlanmak istiyorsanız taşları doğru oynamanız gerekir. Bugün hemen bir hesap açarak Pinterest’i kullanmaya başlayın ve size ve gayrimenkul işinize etkisini deneyimleyin.
Her ne kadar Türkiye’de Pinterest kullanıcı sayıları yurt dışındaki düzeylere ulaşmamış olsa da bir ağ kurma ve pazarlama platformu olarak kullanıcılarına pek çok vaatte bulunuyor. Tanıttığımız bu sosyal medya pazarlama mecralarının ortak bir özelliği ücretsiz olmasıdır. Eğer paylaşımlarınıza dikkat eder ve süreklilik sağlarsanız sosyal medya mecraları birer pazarlama canavarına dönüşecektir.
Türkiye’de en çok kullanılan sosyal medya mecrasının Facebook olduğunu biliyorsunuz. Fakat, yeni pazarlara açılmak ve iş ağınıza yeni meslektaşlar eklemek için bu yazı dizilerimizde ki yönergeleri uygulamalısınız. Gerçekten de Snapchat, Pinterest, İnstagram, Twitter, Facebook, Linkedin yabancı pazarlara açılmanız için size büyük fırsatlar sunuyor.
Ülkemizdeki kullanıcı sayısını düşünerek sadece popüler olan sosyal medya uygulamalarında boy göstermek, dünyayı parmaklarınızın ucuna kadar getiren teknolojiyi hala anlayamamışsınız demektir.
Bazı insanlar yağmuru hisseder, diğerleri sadece ıslanır.
Emlak piyasasında da her piyasada olduğu gibi dikkat edilmesi gereken önemli konular var. Bu konulara dikkat etmezseniz müşterilerinizi kaybetmeniz an meselesidir. Bu önemli konuları sizler için derledik.
Bazen emlak uzmanları arasında zor müşteriler ile ilgili sohbetlere kulak misafiri oluruz. Ev almadan önce 20 emlak ofisi gezen ya da 20’den fazla ev gören müşterilerden bahsedildiği doğrudur.
Evet, bazı müşteriler zorlu olabilir, sizi yorabilir hatta yıldırabilir ama bu müşterilerin de özünde diğer müşterilerden farklı olmadıklarını sadece istedikleri ve aradıkları özelliklere daha zor ulaşabildiklerini düşünmeniz gerekir. Sizin bu tür müşterilere daha farklı davranmanız ve onları anlamaya çalışmanız son derece önemlidir. Oyunu doğru oynarsanız kazanılmayacak müşteri yoktur.
Emlak piyasasında ölümcül günahlar olarak adlandırılabilecek bazı konular var. Bunlardan herhangi birini müşterinize uygularsanız müşterinizi kaybedersiniz. Çok iyi bir emlak profesyoneli olabilirsiniz, ama size önerimiz bu konulara özen gösterip göstermediğinizi bir kere daha düşünmenizdir.
Şimdi sırayla bu harakiri konularına bakalım;
Terk Etmek
Müşterilerinizin güvenini kazandınız ve onların işini aldınız. Sizinle tüm özel detayları paylaştılar ve onların sırdaşı oldunuz. Peki, satış sonrası ne olacak? Nereye gideceksiniz? Onları öylece ortada mı bırakacaksınız? Satışı yap ve terk et. Bu en büyük hata olur.
Satış sonrası da müşterilerinizi aramayı, email atmayı ve mesajlaşmayı bırakmayın. Onları artık dostlarınız olarak görün ve mütemadiyen hallerini hatırlarını sorun, kendinizi sürekli onlara hatırlatın. Çocuklarının nasıl olduğunu, işlerinin nasıl gittiğini sorun. Evlerinin bulunduğu alanla ilgili bir geliştirme ya da bir durum olduğunda onlarla iritibata geçin. Onlar için her zaman bir kaynak konumunda olun, sizi her konuda çekinmeden arayabilsinler.
Size hayatta olduğunuz müddetçe güvenebileceklerini bilsinler. Bu yalnızca bir sonraki işi de size vermelerini sağlamaz çevrelerindeki insanlara size referans vererek iş göndermelerini de sağlar.
Nitelikli Müşterileri Seçme
Eğer sadece yüksek fiyatlı gayrimenkullerle ilgileniyorsanız bir çok potansiyel müşteriyi ve referansı kaçırıyor olabilirsiniz. Niş bir alanı seçmedikçe müşteriler arasında ayrım yapmak zamanla belirli bir grup müşterinin size hiç gelmemesine neden olabilir.
Evet hacizli ya da yıpranmış evlerle uğraşmak emlak piyasasının en zorlu kısmı olabilir. Fakat bu tarz kimseler ihtiyacı olduğunda yanında olan kişileri unutmaz ve gerçekten iyi işler almanıza ön ayak olabilirler.
Bu nedenle bütün gayrimenkullere ve sahiplerine eşit ilgi ve saygıyı göstermeniz gerekir. Bu akılcı bir iştir. Eğer çok yoğunsanız ve ilgilenecek zamanınız yoksa bu kişilerle tanıdığınız bir emlak profesyonelinin ilgilenmesini sağlayabilirsiniz. Önemli olan kendilerini yalnız hissetmemeleridir.
Yeterli Soru Sormamak
Müşterilerinize doğru hizmeti sunabilmeniz için önemli olan sadece fiyat aralıkları yada kaç odalı bir eve ihtiyaçları olduğu değildir. Neden taşınmak istediklerini, bu alım satımla hedeflediklerinin ne olduğunu, onlar için gerçekte neyin önemli olduğunu bilmedikçe onlara iyi hizmet sunamazsınız. Her şeyi öğrenebilmek için yeterli miktarda soru sormalı ve dinlemeyi bilmelisiniz.
Müşterilerin genellikle üçüncü sorudan sonra sizinle gerçek duygu ve düşüncelerini paylaşmaya başladıkları söylenir. Bu nedenle çokça soru sormalı ve gerçekleri öğrenmelisiniz. Eğer müşterilerin istediği bilgiler konusunda yardımcı olamıyorsanız onları yardımcı olabilecek kişilere ya da kaynaklara yönlendirin. Örneğin, bölgedeki okullar hakkında detaylı bilgi istiyorlarsa onları yerel okulların internet sitelerinden araştırma yapmaya yönlendirebilirsiniz.
Sormaktan çekinmeyin ve alıcı ve satıcılara internette bulamayacakları, deneyim ve uzmanlığınızla harmanladığınız profesyonel tavsiyelerde bulunun.
Çok Fazla Ego
Kişinin kendini milyonluk emlak uzmanı ya da bir numara olarak görmesi, diğerlerini aşağılar tavırlar sergilemesi çok fazla egoya sahip olduğunun bir göstergesi olabilir.
Kendine güven makul miktarda mutlaka olması gereken bir özelliktir. Ancak kendine güvenle kendini beğenmişlik arasında ince bir sınır vardır. Bu sınıra çok dikkat edilmesi gerekir.
Milyonluk emlak uzmanlarından biri olabilirsiniz ve sizin gibi pek çok kişi olabilir. Bu sizin diğerlerinden farklı olduğunuz anlamına gelmez. Bir numara olduğunuzu söyleyebilirsiniz ama sizin gibi pek çok kişi bir numara olabilir. Üstelik bu başarılar, kalıcı başarılar da olmayabilir. Her gün bir şeylerin değiştiği emlak piyasasında başarılar da gelip geçici olabilir.
Üstelik artık müşteriler şimdiye kadarkinden çok daha fazla bilgi ve donanımla bize gelirler. Ancak hala emlak piyasasındaki veri gruplarını anlayabilmek için bizim profesyonel rehberliğimize ve tavsiyelerimize ihtiyaç duyarlar. Onların hedeflerine ulaşmaları için nasıl yardım edebileceğinize odaklanın, kendi hedeflerinizi sonradan planlayın.
İsteksiz Aramalar
Dünyada en çok korkulan iki şey halk önünde konuşmak ve ölümdür. Hemen bu ikisinin arkasından gelen üçüncü şey ise bir telefonu açmaktır. Her gün giden çağrıdan çok daha fazla gelen çağrı almaktayız. Bunların pek çoğunu de cevaplamadığımız görülür.
Oysa, özellikle Y kuşağı müşteriler aradıklarında hemen emlak uzmanına erişmek isterler. Telefonlarınızı açamadığınız durumlar için telesekreter mesajı bırakarak telesekretere yönlendirebilir ve bırakılan mesajlara uygun bir zamanınızda bakabilirsiniz.
Birini aradığımızda ya da telefonu açtığımızda kullandığımız ses tonu son derece önemlidir. Telefonu açtığımızda sesimizin tonu konuşmanın devamı için büyük farklılık yaratır ve etkisi bir email ya da metin mesajından daha fazladır. İsteksiz ve bezgin bir ses tonu ile açılan telefonlarda bu isteksizlik müşteriye de yansıyarak siz ya da şirketiniz hakkında olumsuz bir görüş oluşmasına neden olabilir.
Abartmak ve Dürüst Davranmamak
Hepimiz internetteki emlak sitelerinde neon yeşili çimler ve gerçekçi olmayacak kadar mavi gökyüzü görüntüleri görmüşüzdür. Photoshopla değiştirilmiş fotoğraflar, abartılı pazarlama ve satış metinleri müşterilerin güvenlerini sarsar ve yalnız bu yayınları yapanlara değil tüm emlak piyasasına karşı olumsuz duygular beslemelerine neden olur.
Müşteriler yanıltıcı reklamlardan hoşlanmazlar. Bu nedenle artık akılcı ve dürüst pazarlama faaliyetlerinde bulunmak gerekir. Eğer müşterilerin bize güvenmelerini istiyorsak dürüst, içten ve akılcı metinler ve gerçek, üzerinde oynanmamış fotoğraflar kullanmamız gerekir. Bu hem bizim için hem de mesleğimiz için yapılabilecek en doğru davranıştır.
Ters Çevrilmiş Öncelikler
Reklam metni hazırlıyorsunuz ve bir telefon geldi. Metni bırakıp telefonu alıyorsunuz. Akşam eşinizle gitmeniz gereken bir yemek var ama bir toplantı için onu erteliyorsunuz. Çocuklarınızın futbol maçlarını ya da gösterilerini bir ev ziyareti nedeniyle kaçırıyorsunuz. Çok meşgulsünüz evet, her şeyi erteliyor ve ertelediklerinizi de kaçırıyorsunuz.
Hayatınızdaki önemli şeyleri önceliklendiremiyor ve kısa zamanda hayatınızın içinden çıkılması zor bir hal almasına neden oluyorsunuz.
İşlerinde gerçekten çok iyi olan emlak profesyonelleri hayatlarındaki her şeyi bir düzene koymuşlardır. İşlerini planlarlar ve genellikle planları dışına çıkmazlar. En önemli şeyler olan, aile, arkadaşlar ve kendileri için mutlaka zaman ayırırlar, önemli günleri kaçırmazlar.
Tüm zamanlarını işe ayıran emlak profesyonelleri ise planlı çalışmadıkça bir yerden sonra takılmaya ve sorunlar yaşamaya başlarlar.
Kendiniz ve aileniz en önemli müşterileriniz. Hayatınızı planlarken mutlaka size ve ailenize yeterli zaman ayırın aksi takdirde ne kendinize ne de müşterilerinize yararınız dokunmaz. Takviminizde her zaman kendinize ve ailenize zaman ayırın, bunu aynı bir müşteriye yapar gibi yapın ve bu zaman dilimini kimsenin almasına izin vermeyin.
Kendinize hem fiziksel hem de ruhsal olarak sağlıklı bir ortam yaratın. Çünkü, siz sağlıklı ve mutlu olduğunuzda bu ilişkilerinize de yansıyacaktır.
Bir yazılım firması olan Wizehire, Amerika’da ekiplerini büyütmek isteyen emlak profesyonellerine yardımcı olurken ilginç bir çalışma gerçekleştirdi. Bu çalışma kapsamında 8500 emlak uzmanına çeşitli profil testleri uygulandı. Testler sonucu buldukları şey; bazı kişilik özelliklerinin adayların yüksek performanslı, satıcılara hizmet veren emlak uzmanı olmaları ya da yüksek performanslı, alıcılara hizmet veren emlak uzmanı olmaları üzerinde etkili olabileceğidir.
Onları başarıya götüren bu kişilik özellikleri nelerdir?
Peki, onları bu sonuca ulaştıran nedir?
Şimdi kısaca bu iki grubun özelliklerine bir bakalım.
Üstün Performanslı Satıcı (Mal Sahibi) Uzmanları
Wizehire tarafından yapılan araştırmada listeleri üzerinden satış yapan (portföyündeki gayrimenkullerin satışına odaklanan) 3237 emlak uzmanına kişilik testleri uygulandı. Bu uzmanların21%’inin üstün performanslı olduğu ve bir yıl içinde 50 işlemden fazlasını gerçekleştirdikleri bildirildi. Bu uzmanların ortak kişilik özellikleri şunlardır;
Daha Kararlı. Listelerde uzmanlaşmış, satıcılara hizmet veren üstün performanslı emlak uzmanları alıcılara hizmet veren emlak uzmanlarına nazaran daha iddialı ve girişken. Bu vasıflar hem uzmanların işine yarayan hem de zaman zaman onları zorlayan özelliklerdir. Bu kişiler potansiyel alıcıları takip etmekte son derece başarılıyken kararsız alıcılara karşı son derece sabırsızdırlar. Bu yüksek derecede kararlılık, üstün performanslı satıcılara hizmet veren uzmanların her zaman aktif olarak satış yaptıklarını ve rakiplerinin bulmamasını umarak sürekli yeni müşteriler aradıklarını ifade eder.
Daha Az İstikrarlı. Burada emlak profesyonellerinin kötü bir özelliklerini ifade edilmesi amaçlanmıyor. Sadece daha fazla istikrar gerektiren ve öngörülemeyen durumlarda daha iyi başa çıktıklarını ifade ediyorlar. Satıcılara hizmet veren uzmanlar her an kanatlanabilir ve uçmaya hazır haldeler.
Daha Az Detaycı. Satıcı uzmanları detaylara diğer uzmanlara göre daha az önem veriyor. Onlar için olayın nasıl olacağı değil, olacağı önemlidir. Detaylar önemli değildir. Bu da onların satış anlaşması yapıldıktan sonra satış detayları ile uğraşmada çok da iyi olmadıklarını gösteriyor. Bu detaylarla ekiplerindeki diğer kişilerin uğraşması gerekecektir. Eğer başladıkları satış sürecini bitirecek bir ekipleri varsa satıcılara hizmet veren bu uzmanlar daha başarılı olurlar.
Üstün Performanslı Alıcı Uzmanları (Potansiyel Müşteriler)
Wizehire’ın araştırmasına göre 5554 alıcı uzmanı(müşterinin alım taleplerine odaklanan) ile kişilik profili testleri yapıldı. Bu kişilerin %17’sinin üstün performanslı ve bir yılda 25 işlem yapan alıcılar olduğu bildirildi.
Daha Kolay İlişki Kurabilir. Üstün performanslı alıcı uzmanları kolay iletişim kurulabilen uzmanlardır. En iyi oldukları alan etkileşime girmektir. Diğer insanlara göre daha kolay ulaşılabilen ve ilişki kurulabilen bu uzmanlar özellikle müşterileri ile son derece iyi ilişki kurarlar. Kağıt işleri ve organizasyonel taktikler bu uzmanların işi değildir.
Orta Düzeyde Baskın. İlgili çekici özelliklerden biri bu uzmanların orta düzeyde baskın kişiliklere sahip olmalarıdır. Bu alanda liste uzmanları daha baskındır. Wizehire analistleri uzmanın bu özelliğinin, niyeti belirsiz olan alıcılar ile anlaşırken gösterdiği sabır nedeniyle orta düzeyde kaldığını ancak, sıra satın alma işlemini yapmaya geldiğinde daha baskın olduğunu belirttiler. Bu ikisi arasındaki denge, uzmanı başarıya götürmektedir.
Yüksek Düzeyde İstikrarlı. Alıcı uzmanlarının en iyi oldukları alan müşterilerini rahat, güvenli ve huzurlu hissettirmeleri. Bu uzmanların tedirgin ve endişeli alıcıları sakin tutacak ve ikna etmeye yarayacak doğal bir yeteneklere sahiptirler. Bu özellik alıcıların onlarla çalışmak istemelerine neden olur. Bu özelliğin bir başka yansıması da bu kişilerin daha az saldırgan olmaları. İleriye dönük çalışmalar ve müşteri kazanımları onlar için müşteri hizmeti ve desteği kadar kolay değil.
Türkiye’de bu iki emlak uzmanı ayırımı sıklıkla yapılmıyor olabilir. Emlak uzmanları herhangi bir kategoriye girmeden hem alıcılara, hem de satıcılara hizmet veriyor olabilir. Ancak bu özellikler düşünüldüğünde hangi özelliklere daha yakınsanız diğer alanda da başarılı olmak adına kendinizi geliştirmeye başlayabilirsiniz.
Hepimiz gerek sosyal medya hesaplarımızdan gerekse blog tarzı kişisel platformlarımızdan başkalarının makale ya da yazılarını paylaşıyoruz. Bazen sadece hoşumuza gittiği için, bazense insanların kafasında algı oluşturmak ve kendi işlerimize yöneltmek için.
Peki size bu paylaşımlarınızı kendi reklamınızı yapmak adına kullanabileceğinizi ve insanları ilanlarınıza yönlendirebileceğinizi söylesek?
Snip.lyadlı web sitesi, paylaştığınız linklere eylem çağırısı yapan butonlar eklemenize olanak sağlıyor. Başka bir deyişle, insanlar linki açtığında köşede sizin mesajınızı içeren ve tıkladıklarında sizin sitenizin açılacağı bir buton görüyor.
Sistem ise şöyle çalışıyor. Paylaşmak istediğiniz linki Snip.ly sitesindeki hesabınıza kopyalıyorsunuz, sonrasında ise butonunuzun yanında belirecek mesajı ve butonun üzerinde yazacak yazıyı giriyorsunuz. Yönlendirme yapacağınız site adresini de girince Snip.ly size yeni bir link veriyor. İnsanlar bu linki açtıklarında ise paylaşım yapmak istediğiniz siteyi ve butonunuzu görüyorlar.
Butonu istediğiniz renkte yapabiliyor, sayfanın istediğiniz noktasına koyabiliyorsunuz. Hatta sadece buton da değil; aynı zamanda link, iletişim formu ya da bir resim de kullanabiliyorsunuz.
Sitenin çok daha ilgi çekici bir diğer özelliği ise paylaştığınız linklere kaç kişinin baktığını takip edebiliyor oluşunuz. Snip.ly size sitenizi kaç kişinin ziyaret ettiği ya da ziyaretçilerin sitede ne kadar zaman geçirdiği gibi birçok farklı veri sunuyor.
Siz de bir gayrimenkul danışmanı olarak Snip.ly sitesini mail, sosyal medya ya da blog yoluyla paylaşımlar yaparak potansiyel müşterilerinize ulaşmak için kullanabilirsiniz.
Emlak ilanlarında en çok dikkat çeken detaylardan biri de fotoğraflardır. Fotoğrafları kaliteli olan ilanların diğerlerine göre daha fazla dikkat çektiği kanıtlanmış bir gerçek! Kaliteli ilan fotoğrafları evin satış potansiyelini artırmanın yanı sıra bir gayrimenkul danışmanı olarak size olan bakışı da olumlu anlamda etkileyecektir. İyi bir fotoğraf makinesi ve ekipmanına sahip olduktan sonraki adım ise nasıl fotoğraf çekileceğini bilmektir. Gayrimenkul fotoğrafçılığında dikkat edilmesi gereken birçok nokta bulunuyor. İşte ev fotoğrafı çekerken dikkat etmeniz gereken detaylar…
• Görüş açınıza dikkat edin
Evin fotoğrafı çekerken kaldırım hizasını göz ardı etmeyin. Ancak bu esnada kaldırım yakınındaki araba ya da diğer şeylerin görüş açışınızı engellemesine izin vermeyin.
• “Hoş geldiniz” mesajı verin
Çekici bir ön kapı ve giriş yolu, evin satışını kolaylaştıran bir faktördür. Fotoğrafların birinde kapıyı açık bırakmak da davetkar bir mesaj olarak algılanabilir.
• Tehlike işaretlerini kaldırın
Fotoğraf çekmeden önce evin çevresinde yer alan tehlikeli işaretlerini kaldırın. Çünkü ilan fotoğraflarında amaç sıcaklık hissi yaratmaktır, potansiyel müşterileri korkutmak değil!
• Kuşbakışı bir görünüm oluşturun
Kuşbakışı fotoğraf çekmek büyük bir mülkü ve kıyısındaki mekanı göstermek için harika bir yoldur. Bu şekilde evin çevresini de daha iyi gösterebilirsiniz.
• Balık gözü lens kullanmayın
Birçok kişi küçük alanların daha büyük görünmesi için balık gözü lensi kullanıyor ancak bu lensler genelde tam tersi bir etki yaratır ve alanı daha küçük gösterir. İlan fotoğraf çekimi için bir objektife sadık kalın ve küçük hilelerle küçük alanların daha büyük görünmesini sağlayın.
• Evin satış noktalarını yakalayın
İlan fotoğraflarında genellikle banyo gibi alanlar atlanır ancak bu tür yerler yakın zamanda yenilenmişse iyi bir fotoğraf karesi olabilir. Unutmayın yapılan araştırmalar yenilenmiş ve özellikle mavi tonlarla tasarlanmış bir banyonun ilan listelerinde daha çok dikkat çektiğini ortaya koyuyor!
• Aynada çıkmamaya özen gösterin
Ev içerisinde ayna olan yerlerde fotoğraf çekerken görünmemeye dikkat edin. Bu tür çekimler ilan fotoğraflarında olumsuz olarak bir etki yaratabilir.
• Her odayı fotoğraflayın
Fotoğraf çekiminde hedef, en iyiyi ortaya koymaktır. Bu sebeple evdeki tüm odaların fotoğraflarını çekerek en iyi olanları ilanlarda kullanın.
• Evin düzenli olmasına dikkat edin
Eğer ikinci el bir evin fotoğraflarını çekiyorsanız mutlaka evin düzenli olmasına dikkat edin. Eşyaların dağınık olduğu karışık bir ev olumsuz bir izlenim verecektir.
• Sezona oynayın
Fotoğraflarda mevsimin güncelliğini ortaya koymak önemli bir ayrıntıdır. Bu sebeple yaz ise ve evin havuzu ya da bahçesi varsa mutlaka bu alanlara yer verin. Ya da kış mevsiminde çekim yapıyorsanız ve evde bir şömine varsa bu detayı atlamayın!
• Gece fotoğrafıyla dikkat çekin
Ev için gündüz çekimleri ideal olsa da, harika bir gece çekimi de ilanınızın dikkat çekmesini sağlayabilir. Uygun ekipmanınız varsa evin tüm ışıklarını açın ve bir de evi bu şekilde fotoğraflayın. Ortaya çıkan fotoğraf kareleri sizi de şaşırtacaktır!
Otomatik yedekleme ve belgelerin müşterilerle kolaylıkla paylaşımı.
Google Drive nedir?
Google Drive , sabit diskinizdeki dosyaları sürekli olarak izleyen ve bunları buluta yedekleyen ücretsiz bir hizmettir. Ücretsiz dedim ve Gmail, Google + fotoğrafları ve Google Drive’da paylaşılan 15 GB’a kadar depolama alanı bulunuyor. Böylece, sahip olduğunuz boş alanın miktarı diğer iki uygulama için ne kadar alan kullandığınıza bağlı olarak değişecektir. Gmail’i veya diğer Google hizmetlerini kullanıyorsanız mevcut depolama alanı kullanımınızı ve burada kalan Google Depolama Alanı sayfasında kalan alanı kontrol edebilmelisiniz.
Emlak İşlemleri için Google Drive
Google Drive’ı kullanmak için, küçük bir uygulamayı sabit sürücünüze yüklemelisiniz . Bu, bir klasör oluşturur ve bu klasöre sürüklediğiniz ya da o klasöre kaydettiğiniz tüm dosyalar otomatik olarak buluttaki Google Drive’a kopyalanacaktır. Hiçbir şey yapmanız gerekmiyor ve önemli dosyaların bulut desteğine sahip olduğunuzu bilerek rahat bir his.
Ne kadar depolama alanına sahip olduğunuza, ne kadar ödemek istediğinize bağlı olarak bu klasöre istediğiniz kadar koyabilirsiniz. Belgelerimin tamamını Google Drive klasörüne yerleştirdiğim için 1 Terabyte alan ödersiniz. Bu fotoğraflarımı içeriyor ve bir Android telefon kamerası kullandığım ve fotoğraflarım otomatik olarak Google + ‘da kaydedildiğinden çok fazla alan kullanıyorum. Ancak, bu şekilde yedeklediğim her şeye sahip olmak için, bu depolama alanı için ayda 9,99 dolar değerinde. Seçebileceğiniz daha az pahalı birden fazla seviye vardır.
Gayrimenkul için, her işlem için sabit diskinizde bir işlem klasörü oluşturarak temellerini yapıyorsunuzdur. Yedeklemeleri yapmak için yalnızca bu klasörü Google Drive klasörüne yerleştirmeniz yeterlidir. Bununla birlikte, benim gibi iseniz, müşteri ile paylaşmadığım bazı dosyalar (işlemle ilgilidir ancak istemci veya istemeyenler için gerekli olmayan notlar veya belgeler gibi) vardır. Belki de Müşteri Belgeleri olarak adlandırılan ana işlem klasöründe bir alt klasör oluşturmanız ve paylaşmak istediğiniz her şeyi bu klasöre yerleştirebilirsiniz.
Artık yalnızca Web’deki Google Drive klasörüne gidip , uygun klasörü müşterilerinizle paylaşmak için Paylaş seçeneğini kullanın. Elbette dokümanlarınıza ek olarak e-posta da gönderebilirsiniz, ancak onlara paylaşılan klasördeki her belgeye her zaman erişebileceklerini söyleyebilmek harika. Bir anlaşma kapandıktan sonra müşterilerime bir e-posta gönderirim ve e-postalardan veya elden teslim almayı bir şekilde yapmadıkça tüm belgeleri bu klasörden indirdiklerinden emin olmaları gerektiğini bildiririm.
** Uyarı: ÇOK ÖNEMLİ – Varsayılan “Can Edit” düğmesini “Can View” olarak değiştirin. Öğeleri yine de indirebilirler. Bununla birlikte, düzenleme erişimine sahip oldukları takdirde, dosyaları silebilir veya başka yollarla bu dosyaları bilgisayara taşıyabilirler. Bunu yaparlarsa, Google Drive Klasörünüzde kaybolur ve daha sonra yedeklenir ve sabit diskinizden kaybolur! **
Gelecekte bir noktada alanı boşaltmak için bu klasörden çekilmek isteyeceksiniz ve birkaç ay içinde istedikleri belgeleri almanız gerektiğini bilmelerini istiyorsunuz.
1 TB depolama alanı için ödeme yapmamın bir başka nedeni, işlem klasörlerini en azından eyaletimin kağıt dosya işlemlerini tutmamı gerektirdiği yıl sayısı kadar tutmak istemem. Bu şekilde bir kağıt dosyası, bir sabit disk klasör dosyası ve bir çevrimiçi yedekleme dosyası var. Eyaletim New Mexico, artık elektronik belge saklamaya izin veriyor; artık kağıt dosyaları gerektirmiyor.
İlk Temasdan Kapanışa Kadar Gayrimenkul Dosyaları
Hepimiz, gösterilerin kapanıp komisyona açılmasını diliyoruz, ancak hepimiz bunun böyle olmadığını biliyoruz. Dolayısıyla, bir işlemin başlangıcı olabilecek veya olmayabilecek belgeler ve e-posta iletişimleri vardır. Gösterilen aşamaya ulaşan her müşteri için bir klasör başlatmak, o klasörü daha sonra tek bir yerde tüm belgeler seti için işlem klasörüne taşımama izin verir.
Eğitimler sırasında Gayrimenkul danışmanlarından en çok duyduğum şikayet şudur: “Sizin söylediğiniz her şeyi yapıyoruz. Bölge çalışması, değerleme raporları, broşür hazırlamak, dağıtmak ama sonunda gidip mahallenin en dolandırıcı emlakçısından ev alıyor ya da sözleşmeyi ona veriyorlar. Neden?”
Hep söylediklerimi bu sefer de yazayım dedim. İşte şapkanızı dahi emanet etmeyeceğiniz o emlakçıların sizden farklı yaptığı şeyler:
Esas amaçları nettir. Ne olursa olsun o işi kapmak
Denedikleri taktik işe yaramazsa hemen yeni bir şey yaparlar. İşi kapana kadar doğru ya da yanlış demeden her yolu denerler. Sonuç odaklıdırlar
Hayır, cevabını kabul etmezler
Onları tek bir cevap ilgilendirir o da evet. O cevabı almak için her şeyi yaparlar. Reddedilmek gururlarını kırmaz.
Yanlış yapınca utanmazlar
“Pardon abicim bi yanlışlık olmuş” der işlerine devam ederler. Ortaya koydukları performans birçok kişi için utandırıcı olabilir ama onlar umursamazlar. Utanmak vazgeçmekle aynı anlama gelir çünkü.
İş ve müşteri takip etmekte ustadırlar
Bir kere yolunuz onlarla kesişirse paçanızı kurtaramazsınız. Hiçbir azarlanmayı umursamazlar. İşi başkasına verip vermediğinizden ya da vazgeçmediğinizden emin olmak için yılmadan usanmadan arar dururlar
Karar anında tereddüt edilmesine izin vermezler
Sizin yerinize kararı verir sonucu bağlarlar. İşin ne ara bittiğini, imzayı ne zaman attığınız bile hatırlamazsınız.
Satışı bozma ihtimali olan her şeyi göz önünde çekerler
İşin bozulmasına sebep verecek konulardan bahsetmekten kaçarlar, kusurları örter ya da sonucunu bilmeseler bile halledileceğine dair söz verirler. Gürültücü çocuğa dondurma alırlar, enişteye çay ısmarlarlar.
Kime nasıl davranacaklarını iyi bilirler
Kimin karar verici olduğunu anlar hemen doğru adama oynamaya başlarlar. Kararı olumsuz etkileyecek adamı da ayakaltından çekmek için ara bozmaktan tutun da “abi seni evlendirelim”e varan tekliflere kadar her numarayı yaparlar
Hangi fiyatı duymak istediğinizi iyi tespit ederler
Alakasız gibi duran bir sürü fiyattan bahsedip durarak zemin yoklarlar. Sizin dile getirdiğiniz bütçenin gerçek rakam olmadığından emindirler.
Tüm dolandırıcılıklara karşı her türlü tedbiri alırlar
Herkesin dolandırıcı olduğunu düşündüklerinden sürekli şüphe içindedirler. O yüzden tüm numaralara karşı tedbirli olmaya çalışırlar.
Mutlaka her işi halledecek bir adam tanırlar
Size satış yapıp kar edemeyecekse, evinize duş kabini taktırıp arkadaşından komisyon alır. Olmadı size halıcı tavsiye eder. Sizden para kazanmanın bir yolunu mutlaka bulur, kendi kazanmazsa arkadaşına kazandırır.
Bunca tedbirin ve ısrarın karşısında teslim olmamak sıradan müşteriler için çok zordur. Siz yeni bir müşteriyle tanışana kadar onlar müşterinin koluna girmiş tapuya sürüklüyor olurlar. Bu yüzden hızlı, kararlı, ısrarcı ve öngörülü olmayı başaramazsanız mahallenin en kötü emlakçısına müşterilerinizi kaptırır durursunuz. Dengeyi tutturmak zorundasınız. Hem kaliteli hizmet vermeli hem de piyasanın baş döndürücü hızına uyum sağlamalısınız. “Sektörde öyle adam yok ki hocam” diyorsanız uyarmış olayım. Gayrimenkul danışmanlarının yüzde 85’i şikayet etmekten başka bir şey yapmazken sokaktaki beğenmediğiniz emlakçılar arkanızdan gülüyor.
Bilgi sahibi olmadan fikir üretmek çok da mümkün değildir. Bunun için daha fazla okumalı, araştırmalı, yeni ilişkiler kurmalı, fuarlara gitmeli, panellere katılmalı ve sürekli bilgiyi arayan bir yaklaşımı hayatımıza adapte etmeliyiz. Farklı bilgileri bir araya getirip üzerine düşündükçe yeni fikirlerin tohumlarını ekmeye başladığınızı fark edeceksiniz.
1) Bilgi olmayan yerde fikir üremez.
Bilgi sahibi olmadan fikir üretmek çok da mümkün değildir. Bunun için daha fazla okumalı, araştırmalı, yeni ilişkiler kurmalı, fuarlara gitmeli, panellere katılmalı ve sürekli bilgiyi arayan bir yaklaşımı hayatımıza adapte etmeliyiz. Farklı bilgileri bir araya getirip üzerine düşündükçe yeni fikirlerin tohumlarını ekmeye başladığınızı fark edeceksiniz.
2) Yeni deneyimler, yeni fikirler!
Yeni fikirler üretmek için elbette bilgi tek başına yeterli değildir. Bunun haricinde yeni deneyimler de edinmek gerekiyor. Gerek işinizle ilgili gerekse hayatın farklı alanlarında yeni deneyimler edinmek sizi yeni fikirlere sürükleyecektir.
3) Hayal kurmayı deneyin.
Yeni fikirler bulma baskısı altında olduğunuzda, hayal kurmak zaman kaybı gibi görünebilir. Halbuki hayal kurmanın yeni fikirler üretme aşamasında birçok faydası bulunuyor.
Hayal kurma eylemi aslında beyninizin sıra dışı çözümler üretmesine yardımcı oluyor. Mesela “Ya şöyle olsaydı” şeklindeki senaryolar üzerine düşünmeye başladığınızda, beyniniz ortaya çıkardığı serbest çağrışımlar sayesinde birbiriyle çok da ilgisi olmayan iki farklı konuyu ilişkilendirebiliyor.
4) Muhalif bir iç ses yaratın.
Bir düşünceyi iyi bir fikre dönüştürmenin en iyi yolu, aldığı eleştirilerdir. Kafanızın içerisinde muhalif bir taraf daha oluşturun ve bu tarafın düşüncelerinizi eleştirel bir şekilde ele almasına izin verin. Bunu yaparken de dürüst bir yaklaşım sergileyin.
5) Oturup beklemekle olmaz.
Bilgi edinme ya da fikrin aklımıza düşmesi aşamalarını uzun bir zamana yaydıkça bazı şeyler için geç kalıyor olabiliriz. Dolayısıyla harekete geçmeliyiz. Monoton hayatımızı yaşarken yeni fikirlerin oluşmasını beklemek biraz hayalcilik olacaktır.
Yeni bir fikir üretmek veya yeni bir projeyi geliştirmek için, elinizdeki tüm bilgileri, iletişim kanallarını ve ilişkileri en iyi şekilde kullanın. Daha geç olmadan harekete geçin!
“Plato Etkisi” adı verilen dönemden hepimiz mutlaka geçmişizdir. Bu dönem günlük yaşantımızda “donukluk, can sıkıntısı ve tıkandığını hissetmek” duygularının en yoğun yaşandığı zaman dilimini oluşturuyor. Bu dönemde, ruhunuz sıkılır ve çoğunlukla rutin hayatınızdan da artık bıkmışsınızdır. Herhangi bir işi yapmak sizin için o an külfetten başka bir şey değildir.
Bu durum günlük yaşantımızda bizi oldukça etkiler fakat bununla ve daha birçok şeyle savaşan vücudumuzun savunma mekanizması imdadımıza yetişir. Çünkü vücut, hayatımızda süreklilik gösteren şeyleri (mesela şehrin gürültüsüne bir süre sonra alışmamız ve bunu duymayışımız gibi) yok sayar. Ve bu sayede değişime ve yeniliklere odaklanmaya adapte eder kendini.
Buraya kadar herhangi bir sorun yok gibi gözükse de savunma mekanizmamızı kendimiz için devreden çıkarmamız gerektiği zamanlar da oluyor. Sebebiyse “alışkanlık” gibi bir duygunun var oluşunu engellemek. Alışkanlık, günlük yaşantımızda bizi duyarsızlaşmaya ve sıradanlaşmaya iten bir güdü. Bir zaman sonra sırf bu sebepten, eriştiğimiz başarılar bile bize haz vermekten çok uzaklaşabilirler.
Bu konuda Bob Sullivan ve Hugh Thompson bir takım araştırmalar içerisindeler. Plato etkisinin yarattığı; başarıdan başarıya koşan birinin bir anda tıkanmasının ve önündeki engelleri aşamamasının sebeplerini bulmaya çalışıyor, bir çözüm arıyorlar.
Bu ikiliye göre çözüm plato etkisinin içinde olduğumuzun farkına varmak. Peki nasıl farkına varacağız? Sullivan ve Thompson’ a göre plato etkisini anlamak için 8 maddeye ihtiyacımız var. İşte o maddeler:
1) Yanlış Zamanlama: Çoğu zaman çok çalışıp karşılığını almayı bekleriz. Fakat her zaman beklenen olmaz. Bu noktada doğru zamanı sessizce beklemek ve doğru zamanda doğru atağı yapmak gerekir.
2) Kaynak Akışı: İhtiyaç duyulduğunda kaynakların tükenmiş olduğunu fark etmek hepimizi bir çıkmaza sürükler. Bu para, nitelikli insan veya güçlü bağlantılar olabilir. Bu noktada Sullivan ve Thompson’ın “Sihirli Malzemeler” adını verdikleri kaynakların yerini dolduracak farklı materyallerin arayışına girmek gerekir.
3) Açgözlü Algoritması: Kısa vadede büyük kazançları hepimiz isteriz. Fakat bu yolda ilerlediğimizde kısa vadede kazanılan kazançları kısa vadede de kaybederiz. Bu durumu aşmanın yolu ise, ufkumuzu açmayı denemek ve daha uzun vadede bizi mutlu edecek yollar seçmek olacaktır.
4) Hatalı Bilgiler: Ulaşmaya çalıştığımız hedef ne olursa olsun varış noktasına giden yolun bizim için ne kadar önemli olduğunun ve bize neler kattığının bilincinde olmak ve bu yolu asla terk etmemek gerekir.
5) Bağışıklık: Süreklilik bir zaman sonra hayal gücünüzü ve isteğinizi kısıtlar. Hayatınızda değişimlere yer vermelisiniz.
6) Geciken Başarısızlık: Bazı insanlar başarısızlıklarını bir türlü kabullenemez ve bunu ertelemek için ellerinden geleni yaparlar. Bu noktada açık görüşlü olmayı kendimize aşılamalı ve başarısızlıklarımızı ertelemeyip, onlarla yüzleşmeliyiz. Çünkü ne kadar çabuk başarısızlığımızın farkında olursak o kadar çabuk bunu telafi eder ve başarmak için daha sağlam adımlı bir yolu kat edebiliriz.
7) Mükemmeliyetçilik: Mükemmeliyetçilikten kurtulmanın en iyi yolu, hedeflerimize adım adım gitmek ve atılan her adımı iyi değerlendirmekten geçer.
8) Dikkatin Dağılması: Bu soruna müdahale etmek için bir süre durup kendimizi dinlemek ve sonrasında da harekete geçmemiz gerekiyor.
Bu film; kışkırtıcı bir entelektüelliğe, çekici bir duygusallığa, yürek burkan bir trajediye ve anlaşılamaz bir psiko şizofreni durumuna işaret ediyor. Filmin yönetmeni, bizim jenerasyonda daha çok “Requem for a Dream” filmi ile nam salmış Darren Aronofsky. Ruhsal açıdan uçlardaki karakterleri anlatmaya meyilli olan Aronofsky, Siyah Kuğu filmi ile de bizlere manyaklık derecesinde işine tutkun ve mükemmeliyetçi bir şizofreni durumunu yansıtıyor.
Bu filmi izlemiş olun veya olmayın, aklınıza şöyle bir soru gelmiş olabilir. Emlak ile ilişkili bilgileri, stratejileri ve bakış açılarını yansıttığımız bu sitede, neden Siyah Kuğu filminden bahsediyorum? Film ile ilgili yorumlarımızı okudukça bu sorunun cevabını da almış olacaksınız. Ama önceden size bir ipucu verelim. İzlediğimiz her filmden, okuduğumuz her kitaptan ve hayatta karşılaştığımız her olaydan emlak işimize yansıyan bir yorum katmaya bayılıyoruz. Siyah Kuğu filmi de bu bakış açımızın bir parçasıdır.
Siyah Kuğu Bize Ne Anlatıyor?
Filmi izlememiş olanlar için ve yapacağımız yorumların derinliğini kavrayabilmek için kısa bir özet geçmekte fayda var. New York’ta yaşayan genç bir balerin olan Nina, işinde çok yeteneklidir ve işi hayatının tek gerçeğidir. İş hayatının doruk noktasına ulaşmak için mükemmel olmaya uğraşan Nina, bir yandan da şizofreni durumu ile mücadele eder. Yönetmen Aronofsky, bu şizofreni durumunu Nina’nın çevresindeki kişilerin iş hayatında nasıl birer engel oluşturdukları konusu ile birleştirerek ortaya mükemmel bir rekabet durumu çıkarmış.
Kuğu Gölü balesini sahneleyen yönetmen, baş balerini değiştirmeye karar verir ve bu seçimi Nina’dan yana kullanır. Yönetmenin Nina’dan istediği şey, Beyaz Kuğu’nun masumluğunu ve Siyah Kuğu’nun şehvetini ayrı ayrı canlandırabilmesidir. Ancak işinde mükemmele ulaşmak için hayatını adayan Nina, Siyah Kuğu’nun kötücül taraflarını canlandırmakta zorlanır. Bunu başarabilmesi için yapması gereken şeyin kendi ruhundaki kötülükleri ortaya çıkarmak olduğunu fark eden Nina, gördüğü şizofren halüsinasyonlar ile boğuşmaya başlar ve bir yandan işinde mükemmelliğe yaklaşırken bir yandan da yavaş yavaş erir.
Nina’nın hayatındaki kötü tarafları görmeye başlaması ve karşısında duran engelleri fark etmesi, işindeki mükemmelliğe ulaşmak için gerekli olan adımlardır. Annesinin koruması altında yaşamanın aslında ona zarar veren bir aşırı otorite olduğunu fark eder. Cinsel özgürlüğünü asla yaşayamamış olmasının onu ne derece kısıtladığını fark eder. Rakibi olan Lily ile dost olmanın ardından gelen ihanet ile aslında rekabette iyiliğin mevcut olmadığını fark eder. Siyah Kuğu olabilmek için kafasında yarattığı şizofrenik hayaller ile bütünleşmeye başlar.
Sahne günü geldiğinde ise Nina, Siyah Kuğu’yu canlandırmak için o kadar çok çaba sarf etmiştir ki Beyaz Kuğu’yu canlandırdığı ilk perdede izleyenlere hayal kırıklığı yaşatırken, Siyah Kuğu’yu canlandırdığı ikinci perdede adeta izleyenleri mest eder.
Siyah Kuğu performansı sona erdiğinde, Nina’nın hayatı da sona erer. O anda dudaklarından dökülen son söz; “İşte onu gördüm: Mükemmeldi.” olur.
Siyah Kuğunun Bizle Ne İlgisi Var?
Bu film bize, toplumsal geleneklerin getirdiği engeller ile gözyaşlarını akıtan ve kalbinin kendisi hakkında söylediği gerçekleri duymaya çalışan bir karakteri anlatıyor. Kendi zihnimizde yatan koyu gölgeleri ve ruhumuzun kabullenemediğimiz taraflarından dolayı yaşadığımız korkuları açığa çıkarıyor. Bu anlayış ile birlikte, şimdiye kadar olagelen stratejiler ile devam etmenin bize göre olmadığını ve işimizde en mükemmele ulaştığımızda gerekli olan değişimi de ortaya çıkarmış olacağımızı görüyoruz.
Bildiğiniz gibi emlak sektörü, var olduğu ilk yıllardan bu yana çok fazla değişim geçirmedi ve geleneksel yöntemlere, ekonomik gidişata bağlı olarak ilerledi (yerinde saydı). Ama içinde bulunduğumuz süreçte bazı dalgalanmalara şahit oluyoruz. Derinden ve yavaş yavaş tüm dünyayı saran bir iş anlayışı geliyor. Bizim de desteklediğimiz bu anlayış, emlak sektörüne henüz sirayet etmedi ve biz bunun olması için çaba sarf edenlerdeniz. Siyah Kuğu filmindeki toplumsal geleneklerin balerinin zirve noktasına ulaşma yolculuğunda birer engel olması, emlak sektöründeki bu süregelen bakış açısının karşımızda bir engel olarak duruyor olmasına benzetilebilir.
Ama bizim bu filmden etkilendiğimiz asıl nokta, işinde mükemmelliğe ulaşma isteğinin ne kadar yüksek bir duygu olduğudur. Yaptığı işin hayatta var olma sebebi olduğunu hisseden bir kadının işindeki mükemmelliğe ulaşmak için nasıl bir hırs ve azme sahip olduğunu görüyoruz.
Aslına bakarsanız dünya çapında insanlık üzerinde inanılmaz değişimlere neden olan liderler ve mucitler, biraz böyledir diyebiliriz. Hayatlarını yaptıkları işe adamışlardır ve son nefeslerini de işlerindeki zirve noktaları ile birlikte verirler. Hayattan göçmüş ve hala hayatta olan pek çok isim var. Atatürk, Steve Jobs, Elon Musk, Albert Einstein, Rupert Murdoch, Eric Schmidt, Bill Gates, Warren Buffet, Malcolm X ve daha pek çokları…
İnandığımız şeye ulaşmak için hâyâl etmenin ötesinde bir şeyler yapmamız lazım. Tabii ki dediğimiz şey, emlak işinde mükemmele ulaşmak için şizofrene bağlamak değil. Ancak içinizde taşıyacağınız o mükemmelliğe ulaşma hissi, hiçbir zaman umutsuzluğa düşmemenizi sağlayacak olan en önemli duygu olacak.
Aslında, bu çoğumuzun anlayabileceği bir yolculuktur. Bu hırsın bize getirdiği sonuç, kendi hayatımız için korkunç bir duruma mal olabilir ama ulaştığınız noktanın size getirdiği haz ve çevrenizde oluşturduğunuz o değişim dalgası, başarılı olduğunuzun kanıtıdır. Kendisini işinde en mükemmele ulaştırmayı hedef edinmiş herkes, her elde ettiği başarıdan sonra bir sonraki aşamaya geçmek için kendini aç hisseder. Her alınan galibiyet, daha az tatmin edici olur. Çünkü asıl istediğimiz şey, ulaşacağımız o son mükemmel noktadır. Bizi sınırlayan engelleri aşmak için çaresizce arayış içindeyizdir. Fakat bu, aynı zamanda karamsar yönlerimizin de ortaya çıkmasına neden olur.
Bu bakış açısına göre düşündüğümüzde, bir Sufi için en mükemmel nokta insan-ı kamil olmak iken, bir teknoloji uzmanı için dünyayı değiştirecek bir cihaz geliştirmektir. Hayatın her alanında mükemmel olmayı hedefleyen az sayıda insan var. Emlak sektöründe çalışanlardan hiç kimse şizofren birer manyak değil ama (şizofrenlerin aslında çok renkli dünyaları vardır. Onlar gökkuşağının tüm renklerini taşırlar. Standarta bağlı can sıkıcı birisi olmaktansa şizofrene bağlamak, şizofren birisiyle yaşamak epey eğlenceli olabilir 🙂) bu sektörü icra edenler üzerinde olumlu etkilerimizin olduğunun da farkındayız. Bizim işimizde mükemmel olmak, sektörümüzdeki bu değişimi gerçekleştirebilmektir.
İlanına “emlakçılar aramasın” yazan mülk sahiplerine “biz emlakçı değil Gayrimenkul Danışmanıyız” diyorsunuz ya hani, aslında demeye çalıştığınız şeyi özetleyeyim dedim.
Gayrimenkul danışmanları bölgesel uzmanlığa sahiptir. Emlakçılar her bölgeye çalışır
Gayrimenkul danışmanları gerçekçi verilere dayanan değerleme raporları hazırlar (ekspertiz demiyorum farkındaysanız) ve basılı olarak sunarlar. Emlakçılar görmediği bir mülk için telefonda bile fiyat tahmininde bulunur
Gayrimenkul danışmanları açık kimliklerinin yazılı olduğu kartlar taşırlar. Ofis kuralları çerçevesinde giyinirler. Emlakçılar canı o gün ne giymek isterse onu giyer ve kendilerini tanıtmaz ya da kart vermezlerse “Sarı çizmeli Mehmet Ağa” olarak kalırlar
Gayrimenkul danışmanları bir mülkün olumlu ve olumsuz özelliklerini detaylı olarak, matbu evraklar üzerine kayıt eder ve arşivlerler. Emlakçılar ajandalarına bir kaç not düşmeyi yeterli görürler.
Gayrimenkul danışmanları kapalı portföy çalışırlar. Emlakçılar açık portföy çalışırlar
Gayrimenkul danışmanları portföylerine dahil ettikleri her mülkle ilgili pazarlama planı oluşturur ve süreci sürekli denetlerler. Geri bildirimlere göre mülk sahibiyle ortak kararlar alır yeni stratejiler belirlerler. Emlakçı satmakta olduğu mülke ilgi yoksa, mülk sahibine “arayan soran yok, fiyatı düşürelim bence” der.
Gayrimenkul danışmanları istikrarlı sonuçlar peşindedir. Uzun süre devam edecek ilişkiler kurmak için çalışır. Emlakçı büyük balığı tutarsa işi bırakıp kuyumcu açabilir.
Gayrimenkul danışmanları yaptıkları her işlemde tarafların tamamının kar etmesini ve güvende kalmasını sağlamaya çalışır. Emlakçı kendi komisyonundan ötesiyle ilgilenmez.
Gayrimenkul danışmanları yaptıkları işin başka insanların hayatını ne kadar etkilediğini bilirler. Müşterileri karar verirken bu bilinçle yardımcı olurlar. Emlakçılar ellerindekini satmak için baskı kurmayı tercih ederler.
Gayrimenkul danışmanları pazarlık aşamasında, fiyat tekliflerini ve onayları yazılı olarak alır ve sunarlar. Emlakçılar top ne tarafa düşecek diye seyrederler.
Kıssadan Hisse: Mahalle emlakçılarının arasında, gayrimenkul danışmanı olduğunu iddia edenlerden daha profesyonel çalışan niceleri var. Gayrimenkul danışmanları arasında da “emlakçı” tanımını bile hak etmeyenler olduğunu kendi gözlerinizle görüyorsunuz. Emlakçı gibi davranırsanız emlakçı, gayrimenkul danışmanı gibi davranırsanız gayrimenkul danışmanı olursunuz. Yaka kartınızda “gayrimenkul danışmanı” yazması sizi gayrimenkul danışman yapmaz!!!
YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.
Her zaman iş peşinde koşan, haftada en az iki kere tapuda işlem yapan, aldığı portföyü çabucak sattığı herkes tarafından bilinen bazı emlak danışmanları var. Nasıl oluyor diye için için soruyor musunuz? Hemen söyleyeyim, bu danışmanların süper güçleri yok. Sadece üşenmeyip sürekli işleriyle uğraşıyorlar. Her gün bölge çalışması yapanı da var, durmadan hediye dağıtanı da var. İşiyle ilgili her eğitime koşup, eğitimde öğrendiklerini sahada nasıl uygulayacağını bulanı da var.Alacakları sonuçlardan önce, kendi verdikleri emekle ilgileniyorlar.
Bir diğer grup ise kendini bu kadar harap etmenin boşuna olduğuna daha işin en başında karar vermiş. Sisteme uysun uymasın karınlarını doyuracak kadar işlemi yapıp, çok çaba gösterenlere oturdukları yerden gülüyorlar. Çorbayı hızlıca kaynatmak ve bugünü kurtarmak onlar için daha önemli. Bu tarz danışmanların genellikle istikrarsız ve piyasa koşullarından fazlasıyla etkilenen bir iş hacimleri oluyor. Üstelik işe yeni başlayanlara moral bozucu şeyler söylemeyi kendilerine görev sayıyorlar. En sevdikleri cümle “o öyle olmaz”
Birinci gruba dahil olmak isteyen ama nerden başlayacağını bilmeyenler için birkaç önerim var:
İlk olarak iş biriktirme huyunu bırakmanız gerekiyor. Biri sizden telefon bekliyorsa en geç bir saat içinde ona dönüş yapmalısınız. Zor bir telefon konuşması yapacaksanız en iyi zaman “hemen şimdi”dir. Bir değerleme raporunun etkili olması için görüşmeden en geç yirmidört saat sonra teslim edilçesi gerekir (tabii bir fabrika ya da dev bir turizm tesisi söz konusu değilse).
Eski, kullanmadığınız, köşede tozlanan geçmiş yıl ajandalarınız hazine değerindedir. Düzenli olarak kurcalanmalı, işinize yarayacak bilgiler yeni ajandaya not edilmeli, artık işinize yaramayacak bilgiler, işe yeni başlamış danışmanlara anı ve tecrübe olarak anlatılıp değerlendirilmelidir
Belirsizliğini koruyan işler için durum değerlendirmesi yapmalısınız . Müşterilerinizi, başkasına devretmeniz gerekenler, artık vazgeçilmesi gerekenler ve tekrar harekete geçirilmesi ya da demlenmesi gerekenler diye sınıflandırmalısınız.
Elinizdeki işlerin durumunu belirleyip öncelik listesi yapılmalısınız. Bu hafta mutlaka satılması gereken portföy ile geniş zamanda değerlendirilecek portföy için yapmanız gerekenler aynı değil tabii ki.
Özellikle kafa dağınıklığı, işinizi her şeyden daha çok sabote eder. Her hafta için üzerinde çalışacak bir portföy ya da müşteri belirleyin. Geri kalan zamanınızın tamamını planlayamazsanız bile o haftanın MUTLAKA’sı hep belli olsun. “Bu hafta gelişme kaydedeceğim konu” başlığını da seçmeyi unutmayın.
Bölge çalışması yapın, her gün en az 3 yeni kişiyle tanışın, bir hobi edinin, karşınıza çıkan her portföye inatla değerleme raporu hazırlayın demiyorum bile…
YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.
Tanju HAN 