İşyeri Kira Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmelidir?

Genellikle uzun süreliğine kiralanması planlandığı için iş yeri kiralama kararının özenle verilmesinde fayda vardır. İş yeri kiralarken birkaç noktaya dikkat edilerek isabetli bir karar verilebilir. İşte iş yeri kiralarken dikkat edilmesi gerekenler:

  • Tapu bilgileriyle kiralanan yerin bilgilerinin eşleşmesi, sözleşmeyi imzalayan kişinin tapuda gözüken kişiyle aynı olduğunun/yetkili olduğunun tespit edilmesi önemlidir.
  • Kiralanan işyerinin net m2’si ölçülüp, sözleşmeye işlenmesinde fayda vardır.
  • Kira bedelinin net ve brüt olarak belirlenmesinde fayda olup, (eğer ödenecekse) KDV’nin de hesaba katılması yerinde olacaktır.
  • Kira ödeme zamanı net şekilde belli olmalı ve paranın yatırılacağı banka hesap bilgileri sözleşmeye eklenmelidir. Zaten işyeri kiralarında kiranın banka veya PTT üzerinden ödenmesi zorunludur.
  • Sözleşmeyle kararlaştırılacak kira artış oranının ÜFE oranında fazla olamayacağı göz önünde bulundurulmalıdır. 
  • Damga vergisiçevre temizlik vergisi, tapu siciline şerh masrafları gibi gider kalemlerini kimin ödeyeceği hususunda mevzuattan farklı bir yöntem izlenecekse sözleşmede bu hususa da değinilmelidir.
  • Aidat ve sair giderleri kimin hangi miktarda ödeyeceği hususu kararlaştırılmalıdır. Ayrıca özellikle aidat borcunun neleri kapsadığı, mevzuat kapsamında kimin hangi borçlardan sorumlu olduğuna dair önceden bilgi sahibi olunmasında fayda vardır.
  • Eğer kiracı ödemelerini aksatmazsa kira sözleşmesi kendiliğinden uzayacak olup kiracı, sözleşme üzerindeki süre ile bağlı değildir. Bu sebeple 10 yıllık uzama süresi boyunca kiraya verenlerin kiracıyı serbest şekilde çıkaramayacağı göz önünde bulundurulmalıdır.
  • Kefalet alınacaksa kefilin el yazısıyla alınması gerektiği, süre ve miktar ile kararlaştırılması gerektiği ve kefaletin damga vergisini ciddi oranda artıracağı gibi hususlara dikkat edilmelidir. 
  • Kiracının kiralanan gayrimenkulü alt kiraya verip veremeyeceği, kiraya verenin bunu engelleme hakkının olup olamayacağı gibi hususlar üzerinde uzlaşılmalıdır.
  • Eğer arzu ediliyorsa kira sözleşmesinin devrine ilişkin (hava parası vb hususlarda) tarafların isteklerine göre özel hükümler eklenebilecektir.
  • Kiracının tadilat yapıp yapamayacağı üzerinde anlaşılmalı, tadilatın kapsamı belirtilmeli, kira ilişkisi (gerek doğal yollardan gerekse de erken fesih ile) sona erdiğinde tadilatla elde edilen değerin kime kalacağı belirlenmelidir.
  • Eğer kira sözleşmesi tapuya şerh edilmek isteniyorsa bu hususun da sözleşmeye eklenmesinde fayda olacaktır.
  • Taşınmazın nasıl teslim alındığı (mümkünse fotoğraflarla) ve nasıl teslim edileceği sözleşmeye eklenmelidir.
  • Ayrıca tarafların özel durumları varsa (örneğin hala bir kiracı varsa ve kiracı tahliye edecekse) bunların da sözleşmeye işlenmesi yararlı olacaktır.
  • Kira sözleşmesinin imzalandığı gün tahliye taahhüdü alınamayacaktır
  • Kiracının erken feshetmek istemesi durumunda ne kadar süre önce bunu hangi yollarla mal sahibine bildirmesi gerektiğinin kararlaştırılması da özellikle dikkat edilmesi gereken hususlardan birisidir.
  • Kira sözleşmesinin hukuka aykırı şekilde erken feshedilmesi halinde kiracının bir cezai şart ödeyeceği kararlaştırılabilecektir. Ancak bu cezai şart, tüm kiraların muaccel hale geleceği şeklinde olamayacaktır. 
  • Kira sözleşmesinin çift nüsha olması, tahakkuk edecek damga vergisini ikiye katlayacaktır. Bu sebeple özellikle yüksek meblağlı sözleşmelerde bu hususa dikkat etmek tercih edilebilir.
  • Kira sözleşmesini noterlik vasıtasıyla yapmak da ileride ortaya çıkabilecek “sahte sözleşme” iddialarını def etmek ve özellikle tahliye aşamasında zaman kazandırmak için kullanılabilecek yollardandır.
  • İmzaları yetkili kişilerin imzalayıp imzalamadığına ve hatta imzaların gerçekliğine dikkat edilmeli, gerekirse imza sirküleri / imza beyannamesi ile kontrol edilmelidir.
  • Kira sözleşmesinin süresi sona ermiş olmasına rağmen saklanmasında fayda olacaktır.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

İşyeri Kira Stopajı Nedir?

Stopaj Nedir?

İşyerini kiraya veren; gerekli şartları sağlıyorsa gelir vergisi ödemekle mükellef olsa da, devletin (örnek gerçek kişi) işyeri sahiplerini teker teker tespit etmesi, ihtarda bulunması, tahsil etmesi gibi prosedürler zorlayıcıdır. Bu sebeple kamu otoritesi, mal sahibinin ödemekle mükellef olduğu gelir vergisini hali hazırda vergi mükellefi olan işletme sahibi kiracılardan %20 oranında stopaj olarak peşinen tahsil ederek bu zorluğun üstesinde gelmeyi arzulamaktadır.

Bu sistemde alınan stopaj brüt kiranın %20’si olsa da mal sahibinin o yıl ödemesi gereken gelir vergisi daha fazla veya daha az olabilir. Bu yüzden ödenen gelir vergisi ile stopaj yıl sonunda mahsup edilir.

Her ne kadar genel kural olarak, gelir elde eden kişinin vergi ödeme yükümlülüğü bulunsa da; işyeri kiralarında bu borç, mal sahibi adına kiracı tarafından yerine getirilebilmektedir. Bu bağlamda işyeri kiralarken kira stopajı çıkıp çıkmayacağı, bunun ne zaman ve hangi bedel üzerinden ödeneceği, ne zaman beyanname verileceği gibi hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir.

Kimler Kira Stopajı Ödemekle Mükelleftir?

Öncelikle belirtmek gerekir ki stopaj; gerçek kişi, dernek ve vakıflardan kiralanan işyerleri için söz konusudur. Bu bağlamda bir işyeri örneğin bir anonim şirketten kiralanmışsa, bu durumda kiracı stopaj değil KDV ödeyecektir. Ancak KDV bu yazının konusu olmadığından detaylı bilgi için “İşyeri Kiralamalarında KDV Nedir? başlıklı yazımı inceleyebilirsiniz.

Ayrıca kiralanan yerin işyeri olarak kullanılacak olması da stopaj uygulamasının olup olmadığını belirlemek adına kritik bir konumdadır. Bu kapsamda ticaret şirketleri, dernekler, vakıflar, kamu iktisadi teşekkülleri, ticaret ve serbest meslek erbabı gibi kişi/kurumlar stopaj ödemekle mükelleftir. Ancak bu kişiler yalnızca ticari ve mesleki faaliyetleri kapsamında kiraladıkları yerler için stopaj ödemekle mükellef olup örneğin bir avukat, ailesiyle oturmak için kiraladığı gayrimenkul için stopaj ödemez.

Hatırlatmak gerekir ki bir kiracı; eğer basit usulde vergilendirilen bir gelir vergisi mükellefi ise; kiraladığı işyeri için stopaj ödeme yükümlülüğü altında değildir.

Stopaj oranı brüt kiranın %20’sinet kiranın ise %25’idir.

Bu doğrultuda taraflar kirayı aylık net 1000 TL olarak kararlaştırmışlarsa 1000 TL işyeri sahibine, 250 TL ise stopaj olarak devlete ödenecektir. Ancak kira brüt üzerinden aylık 1000 TL olarak anlaşılmışsa bu durumda işyeri sahibine 800 TL, devlete ise 200 TL ödenecektir.

Sonuç olarak; işyeri kiralayacak olanlar, işyerini kimden kiralayacaklarına ve anlaşılan bedelin net mi brüt mü olduğuna dikkat etmelidirler. Zira net kiranın %25’i kadar olan kira stopajı, taraflar için ciddi bir maddi yük teşkil etmektedir. Eğer taraflar arasında anlaşılan bedelin net mi brüt mü olduğuna yönelik bir belirsizlik mevcutsa, meselenin o bölgedeki ticari teamüller uyarınca çözülmesi gerekmektedir.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Konut Ve İşyeri Kira Sözleşmesi Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?

indir


Artık günümüzde kira sözleşmeleri büyük önem kazanmış durumda. Pek çok işyeri ve konut sahipleri artık kiracılarına gayrimenkulü teslim etmeden önce kira sözleşmesi yaparak gayrimenkulleri teslim ediyor. Bizde bugünkü yazımızda kira sözleşmesi yaparken nelere dikkat edilmeli sorusuna yanıt vereceğiz. Gelin şimdi hep birlikte kira sözleşmesi nasıl hazırlanmalı ve kira sözleşmesi hazırlarken nelere dikkat etmeliyiz sorusunu inceleyelim…

Konut veya işyeri gibi gayrimenkullerin kiralamalarında, kiracı ile kiraya veren arasında sözleşme yapılıyor. Sözleşme kapsamında kiracıya, kiraya verene, kiralama işleminde ve kiralanan gayrimenkule ilişkin hususlar sözleşmede yer alıyor.

Kira sözleşmesi, kira kanunu kapsamında şu şekilde ifade ediliyor: “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Peki Kira Sözleşmesi Yazılı Mı Olmalı?

Kira sözleşmeleri sözlü veya yazılı olarak yapılabiliyor.  Ancak sözlü sözleşmenin başlangıç tarihini ispatlamak oldukça güç olduğundan, kira sözleşmelerini yazılı yapmak daha yararlı olarak biliniyor.

Taraflar kendi aralarında yapabilecekleri gibi, sözleşme imzalarını noterde tasdik ettirme imkanları bulunuyor. Dava açarken veya icra takibi yaparken kira sözleşmesinin başlangıç tarihi yani gün, ay, yıl önem arz ediyor.  

Taraflardan birinin sözleşmeyi kaybetmesi halinde karşı taraf kendi söylediklerini daha kolay olarak, elindeki sözleşme ile kanıtlayabiliyor. 

Kira Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilir Mi?

Kira şerhi, bir taşınmaz malın maliki ile kiracı arasında düzenlenmiş kira sözleşmesinin tapu kütüğünün şerhler sütununa işlenmesi işlemine deniyor.

Bilindiği gibi kira sözleşmesi noterde yapılmış ve kiracıya şerh yetkisi verilmiş ise sadece kiracının başvurusu ile yapılabiliyor. Eğer kira sözleşmesi noterde yapılmamış ise ya da noterde yapılmış ancak tek taraflı şerh yetkisi kiracıya verilmemiş ise taşınmaz sahibinin başvurusu ve akit sırasında imza atması da gerekiyor.

Sözleşme süresine göre hesaplanacak kira toplamı ve sözleşmede süre belirtilmemişse bir yıllık kira bedeli üzerinden harç tahsil ediliyor.

Şimdi geldik en önemli soruya konut ve işyeri kira sözleşmesi yaparken nelere dikkat edilmeli…

Konut Ve İşyeri Kira Sözleşmesi Yaparken Nelere Dikkat Edilmeli?

1) Kira sözleşmesini imzalayan kimsenin mal sahibi mi değil mi sorusunun yanıtının bilinmesi gerekiyor. Eğer mal sahibi değilse, yasal bir vekillik durumu var mı araştırın. Bunun için tapu senedi örneğine ya da vekaletnameye bakabilirsiniz.  

2) Kira sözleşmesinde belirtilen adresin, kiralanan yer olup olmadığının kontrol edilmesi gerekiyor. Kiralanan yerin farklı çıkması, birtakım sorunlara neden olabiliyor.

3) Kiraladığınız yerin geçmiş dönemden kalma borçlarının size ait olmadığını belirten bir hükmün kontratınızda yazması önemlidir. Bazı kiralanan yerlerde aidat, elektrik ve su gibi borçlar bulunabilir. 

4) Kira sözleşmesinde kira bedeli olarak belirtilen tutarın hangi dönemlerde hangi oranda artırılacağının açıkça belirtilmesi faydalı oluyor. Ayrıca kira bedellerinin, mal sahibinin hangi banka hesabına ve hangi tarihler arasında (1-5 arasında gibi) yatırılacağının yazılmasına önem gösterin. Havale ve EFT masraflarının kiracıya ait olduğunu unutmayın  Gün belirtilmeyip her ay peşin ödeneceği yazılıysa bu her ayın üçüncü günü sonuna kadar ödenmesi anlamına gelir. 

5) İşyerlerinde önemli olan ve kiranın net mi yoksa brüt kira mı olduğuna dikkat edin. Kira artışının ÜFE veya enflasyon gibi belli oranlarda belirtilmesi yine kiracı adına faydalı oluyor.

6) Kiralama sürecinde hak kaybı yaşamamak adına demirbaşların listesine ve durumuna da yer verilmesi gerekiyor.

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

%d blogcu bunu beğendi: