Arsa Sahiplerine Kötü Haber!

Arsasını kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide verip karşılığında aldığı daire veya dükkanları satan arsa sahiplerinin vergilendirilmesi ile ilgili;

Maliye, bu satışları ticari faaliyet olarak değerlendirirken, 

Danıştay, arsanın kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi ile müteahhide verilmesi sonucu elde edilen bağımsız bölümlerin satışının ticari bir organizasyon olarak değerlendirilemeyeceği, elde edilen gelirin ticari kazanç olarak kabul edilemeyeceği ve KDV’ye tabi tutulamayacağı görüşündeydi. 

Ancak, Danıştay son dönemde verdiği kararlarda, arsa sahipleri lehine olan bu görüşünü bu kez Maliye lehine değiştirdi!

Maliye, bu şekilde iktisap edilen daire ve dükkanların arsa sahiplerince,

  – Toplu olarak bir defada satılması halinde, bu satış işleminin ticari faaliyet kapsamında vergilendirilemeyeceği ve KDV’ye tabi  tutulamayacağı,

 – Ticari bir organizasyon içerisinde satılması veya bu tür bir organizasyon içinde satılmamakla beraber, aynı kişiye farklı tarihlerde, farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte, değişik kişi ve tüzel kişilere değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda, bir kısmının teslim alındığı yıl içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden yılda satılması halinde ise, satış işleminin ticari faaliyet olduğu ve gelir vergisi ve KDV’ye tabi tutulması gerektiği görüşünde.

Danıştay, son 2 yıla kadar verdiği kararlarında, kişinin arsasını kat karşılığı müteahhide vermesi ve inşa edilen binada kat sahibi olmasını servetin değerlendirilmesi ve servetin biçim değiştirmesi olarak görüyor, sözleşmeye istinaden edinilen bağımsız bölümlerin satışının ticari bir organizasyon olarak değerlendirilemeyeceği, elde edilen gelirin ticari kazanç olarak kabul edilemeyeceği ve KDV’ye tabi tutulamayacağı görüşünde bulunuyordu. 

Kat karşılığı inşat sözleşmesine göre alınan birden fazla daire ve dükkanın satışının işlem sayısındaki çokluk dikkate alındığında, kazanç sağlama amacının da göstergesi olarak kabul edilmesi gerektiği, bu nedenle söz konusu satışların ticari faaliyet, elde edilen kazancın ise ticari kazanç olarak değerlendirilmesi ve gelir vergisi ve KDV’ye tabi tutulması gerekçesiyle;

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu tarafından verilen bir Karar,

“Arsa üzerinde birden çok bağımsız bölümden oluşan yapı yapılması, arsanın vasfını değiştirmekte ve üzerindeki mülkiyet haklarının paylara bölünerek birbirinden bağımsız hale gelen payların elden çıkarılmasına olanak sağlamaktadır. Tapuda ayrı bağımsız bölümler olarak tescil edilmiş her taşınmaz satışı, ayrı ve bağımsız işlemler olup, aynı takvim yılında birden fazla bağımsız bölüm satılması sürekliliğin göstergesidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle edinilen dairelerin 2 adedinin 2007, 10 adedinin 2008, 1 adedinin 2009, 2 adedinin 2010 yılında satılarak devamlılık koşulunun gerçekleştiği dolayısıyla kazancın ticari nitelik taşıdığı olayda, aksi yönde verilen mahkeme kararında isabet bulunmamaktadır.”

Bu Konuda artık yasal bir düzenleme yapılması şart!

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Kat Karşılığı Arsa Ne Demek?

Müteahhitler tarafından sıklıkla yapılan bir uygulama olarak kat karşılığı arsa yöntemi, boşta bulunan arsaya ya da hali hazırda bir konutun yer aldığı arsaya yeni bir konut dikmek üzere arsa sahibine birkaç konutu söz vermek üzere yapılan çalışma oluyor. Burada arsa sahiplerinin, inşaat yapmaya gücünün yetmediği durumlarda ya da inşaat yapmak üzere yeterli bilgiye sahip olmadığı veya bununla uğraşmak istemediği zamanlarda böyle bir yola başvurması söz konusu oluyor. Arsa sahiplerinin hiçbir ücret ödemeden alacakları konutlarla arsalarını vermesi, buradaki kilit noktayı oluşturuyor. Böylece, hem arsa sahibi olan kişi, arsası üzerinde bir eve sahip olmuş oluyor hem de müteahhit, yaptığı çalışma sonrasında yeni bir yatırımı ortaya çıkarmış oluyor.

Arsa sahipleri ve müteahhitler için oldukça avantajlı sonuçlar doğuran bu kat karşılığı arsa çalışmalarında, zaman zaman kişilerin çıkarına doğmayacak sonuçlarla da hareket edildiği görülüyor. Genellikle müteahhitlerin kötü niyetli bir şekilde sadece daha fazla kar elde etmek üzere yaptığı projeler sonrasında yaşanan olumsuzluklarla karşılaşmamak için arsa sahiplerinin mutlaka güvendikleri, tecrübeli ve işini iyi yaptığından emin oldukları bir müteahhitle çalışması gerekiyor. Özellikle müteahhitle yapılan anlaşmalar sırasında her iki tarafın da haklarını koruyacak anlaşmalar yapıldığı takdirde, bu tür olumsuzluklarla karşılaşmadan işlemlerin tamamlanması mümkün oluyor. Boş duran arsalarından hiçbir kazanç elde edemeyen kişiler için bu tür işlemler, yatırım yapmak ya da yeni bir daire sahibi olmak anlamını da taşıyor.

Kat karşılığı arsa anlaşmalarında dikkat edilmesi gerekenler

Arsa sahiplerinin kat karşılığı arsa vermeleri yönünde bir düşünceleri varsa, bunu gerçekleştirmeden önce mutlaka bununla ilgili yapılan anlaşmalar konusunda detaylı bir bilgiye sahip olması gerekiyor. Müteahhitlerin son derece esnek bir şekilde pazarlık yapmaları söz konusu olduğu için müteahhit tarafından yapılan tekliflere hemen cevap vermeden, kişilerin kendi tekliflerini öne sürmesi gerekiyor. Bu sebeple anlaşma sürecini uzatacak tekliflerle karşılaşmadan, doğrudan üzerinde anlaşılabilecek teklifleri sunabilecek, tecrübeli müteahhitlik firmalarının seçilmesi belirleyici oluyor.

İnşaatı yapacak olan firmanın daha önceki çalışmaları ve referanslarının belirlenmesi ile ortaya koyulan kat karşılığı arsa çalışmasında, kesin kararı verme aşamasında tamamen emin olmak isteyen kişilerin, müteahhidin çalıştığı bankalardan ve ilgili kurumlardan detaylı bilgi alması da iyi bir yöntem olabiliyor. Kişiler ve firma hakkındaki en kesin bilgilere ulaşılabilecek bu yöntemler ile sorunsuz bir anlaşma süreci geride bırakılabiliyor. Bir başka husus da müteahhitlerin daireleri teslim etmesi ile ilgili oluyor. Genellikle anlaşılan sürelerden çok sonra daireleri teslim eden müteahhitler söz konusu olduğu için bu noktada sözleşmeye sürelerin eklenmesini sağlamak gerekiyor. Müteahhidin proje sırasında hangi malzemeleri kullanacağı ve nasıl bir proje yapacağı konusunda da bilgi almak gerekiyor. Ancak bu sayede kat karşılığı olarak elde edilen arsadaki dairenin, istenilen şartlarda olması mümkün oluyor.

Kat karşılığı arsa anlaşması nasıl yapılır?

Tarafların arsa sahipleri ve müteahhit olduğu kat karşılığı arsa anlaşmalarının yapılması için bu iki tarafın da ortak bir şekilde üzerinde uzlaştığı konuları belirten bir belgenin ortaya koyulması gerekiyor. Her iki tarafın da onayının bulunması halinde çok kısa sürede tamamlanabilecek olan anlaşma süresi, tarafların kimi konularda pazarlık yapması ve bununla ilgili sonuç elde etmesinde zorluk yaşaması sebebiyle çeşitli olumsuzlukları da beraberinde getirebiliyor. Bu nedenle anlaşma yapmada zorluk çıkarmayacak olan müteahhitlerin de seçilmesi bu aşamada kolaylık getirebiliyor. Kısa sürede tamamlanan anlaşmalarla birlikte müteahhitler, en kısa sürede belirlenen arsalar üzerinde çalışmaya başlayabilirler.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği

İnşaat sektöründe en çok tercih edilen yöntemlerden bir tanesi kat karşılığı inşaat yapılması oluyor. Ev sahibi olmak isteyen ya da kullandığı evi yenilemek isteyen kişiler için farklı çözümler bulunuyor. Özellikle son yıllarda kentsel dönüşüm ile ilgili uygulamaların artması ile birlikte bu sorunlar ve çözümler çok daha fazla kişinin karşısına çıkıyor. Arsa sahibi olup bunun üzerine ev yaptırmak isteyenler ya da eski evini yıktırıp yeniden ev sahibi olmak isteyenler için kat karşılığı inşaat işleri tercih edilebilecek bir yöntem olarak görülüyor. Bu yöntem ile arsa sahipleri, sahip oldukları arsaların üzerine ev yaptırma işini bir sözleşme ile bir inşaat şirketine ya da müteahhide bırakıyor. Yapılan sözleşme ile ev inşa etme işinde tecrübeli ve bilgi sahibi olan kişilerden destek alınabiliyor. Bunun karşılığında da inşaat şirketi ya da müteahhide inşa edilen yapıdan belli bir kısım teslim ediliyor. Bu şekilde karşılık olarak sağlanan anlaşma ile arsa sahipleri ev sahibi olurken, inşaat şirketi ya da müteahhit de kazanç elde etmiş oluyor. Bu sistem, son yıllarda en çok tercih edilen inşaat yapma yöntemlerinden bir tanesi olarak görülüyor.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bulunabilecek maddeler

Arsa üzerinde kat karşılığı inşaat işleri, yüksek tutarlı olarak gerçekleştirilen işlerden olmakla birlikte arsanın büyüklüğüne göre inşa edilecek olan binanın özellikleri değişebiliyor. Bu durum sonucunda da inşaat şirketlerinin ve arsa sahiplerinin kazançları değişebiliyor. Bu yüksek tutarlı işlemler dolayısıyla yapılacak olan işlemler bir sözleşmeyle yapılıyor. Bu sözleşmelerin, ilerde hukuki olarak sorun yaşamamak için belli maddeleri içermesi tavsiye ediliyor. Sözleşmelerde tarafların karşılıklı olarak yükümlülükleri ve yapmaları gereken maddeler bulunuyor. Özellikle inşaat şirketleri ve müteahhit firmalar için daha fazla yükümlülük getiren sözleşmedeki maddeler buna göre düzenleniyor. Arsa üzerine yapılacak binanın özellikleri ve nasıl bir bina yapılacağı ile ilgili maddelerin sözleşmeye eklenmesi gerekiyor. Yapılacak olan binanın inşaat özellikleri, bu sözleşmelerin önemli maddelerinden biri oluyor. Metrekareden başlayarak kullanılacak malzeme kalitesine göre değişen talepler sözleşmeye eklenebiliyor. Daha sonradan hukuki olarak sorun yaşanmaması için talep edilecek hususlara yer verilmesi önem arz ediyor. Müteahhit işletme ve kişiler açısından inşa süresi önemli maddeler arasında yer alıyor. Özellikle kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilecek olan yapılarda, eski binanın yıkılıp yerine yenisi inşa edileceği için, bu yapılarda oturan kişilerin başka yerde kirada oturması gerekebiliyor. Bunun içinde kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaat süresinin belirlenmesi gerekiyor. Önemli bir diğer madde ise inşaat bitiminde kat irtifakının ne zaman ve nasıl yapılacağı ile ilgili hükümler bulunması gerekiyor. Bu hükümlerde ortaya çıkabilecek maliyetlerin kime yükleneceği önem arz ediyor.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde dikkat edilecek hususlar

Müteahhitler ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bazı hususlara dikkat edilmesi gerekiyor. Öncelikle, sözleşmenin hukuki olarak sorunsuz olması için noter tarafından tasdik edilmesi gerekiyor. Noter onaylı sözleşmeler, ilerde yaşanması muhtemel sorunlarda geçerli bir belge olarak kullanılabiliyor. Özellikle maddi yükümlülükler sözleşmelerin en önemli maddeleri olurken, bu maddeler ile ilgili içeriklerin hazırlanmasına da dikkat edilmesi gerekiyor. Binanın yapımı ve sonrasında sorun yaşamamak için sözleşmenin geçiştirilmemesi ve arsa üzerinde hissedar bulunuyor ise bunların tamamının bu sözleşmeye katılması gerekiyor. Eksik kişi bulunması, hukuki olarak sorun teşkil ederken, kentsel dönüşüm kapsamında bu durumun istisnası olabiliyor. Yine kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilen yapılarda, kiraya çıkacak olan ev sahipleri için ödenecek tutarlar önem arz ettiğinden, kira sürelerinin ayrıntılı olarak belirtilmesi gerekiyor.

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.