Arsa Sahiplerine Kötü Haber!

Arsasını kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide verip karşılığında aldığı daire veya dükkanları satan arsa sahiplerinin vergilendirilmesi ile ilgili;

Maliye, bu satışları ticari faaliyet olarak değerlendirirken, 

Danıştay, arsanın kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi ile müteahhide verilmesi sonucu elde edilen bağımsız bölümlerin satışının ticari bir organizasyon olarak değerlendirilemeyeceği, elde edilen gelirin ticari kazanç olarak kabul edilemeyeceği ve KDV’ye tabi tutulamayacağı görüşündeydi. 

Ancak, Danıştay son dönemde verdiği kararlarda, arsa sahipleri lehine olan bu görüşünü bu kez Maliye lehine değiştirdi!

Maliye, bu şekilde iktisap edilen daire ve dükkanların arsa sahiplerince,

  – Toplu olarak bir defada satılması halinde, bu satış işleminin ticari faaliyet kapsamında vergilendirilemeyeceği ve KDV’ye tabi  tutulamayacağı,

 – Ticari bir organizasyon içerisinde satılması veya bu tür bir organizasyon içinde satılmamakla beraber, aynı kişiye farklı tarihlerde, farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte, değişik kişi ve tüzel kişilere değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda, bir kısmının teslim alındığı yıl içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden yılda satılması halinde ise, satış işleminin ticari faaliyet olduğu ve gelir vergisi ve KDV’ye tabi tutulması gerektiği görüşünde.

Danıştay, son 2 yıla kadar verdiği kararlarında, kişinin arsasını kat karşılığı müteahhide vermesi ve inşa edilen binada kat sahibi olmasını servetin değerlendirilmesi ve servetin biçim değiştirmesi olarak görüyor, sözleşmeye istinaden edinilen bağımsız bölümlerin satışının ticari bir organizasyon olarak değerlendirilemeyeceği, elde edilen gelirin ticari kazanç olarak kabul edilemeyeceği ve KDV’ye tabi tutulamayacağı görüşünde bulunuyordu. 

Kat karşılığı inşat sözleşmesine göre alınan birden fazla daire ve dükkanın satışının işlem sayısındaki çokluk dikkate alındığında, kazanç sağlama amacının da göstergesi olarak kabul edilmesi gerektiği, bu nedenle söz konusu satışların ticari faaliyet, elde edilen kazancın ise ticari kazanç olarak değerlendirilmesi ve gelir vergisi ve KDV’ye tabi tutulması gerekçesiyle;

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu tarafından verilen bir Karar,

“Arsa üzerinde birden çok bağımsız bölümden oluşan yapı yapılması, arsanın vasfını değiştirmekte ve üzerindeki mülkiyet haklarının paylara bölünerek birbirinden bağımsız hale gelen payların elden çıkarılmasına olanak sağlamaktadır. Tapuda ayrı bağımsız bölümler olarak tescil edilmiş her taşınmaz satışı, ayrı ve bağımsız işlemler olup, aynı takvim yılında birden fazla bağımsız bölüm satılması sürekliliğin göstergesidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle edinilen dairelerin 2 adedinin 2007, 10 adedinin 2008, 1 adedinin 2009, 2 adedinin 2010 yılında satılarak devamlılık koşulunun gerçekleştiği dolayısıyla kazancın ticari nitelik taşıdığı olayda, aksi yönde verilen mahkeme kararında isabet bulunmamaktadır.”

Bu Konuda artık yasal bir düzenleme yapılması şart!

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Kat Karşılığı Arsa Ne Demek?

Müteahhitler tarafından sıklıkla yapılan bir uygulama olarak kat karşılığı arsa yöntemi, boşta bulunan arsaya ya da hali hazırda bir konutun yer aldığı arsaya yeni bir konut dikmek üzere arsa sahibine birkaç konutu söz vermek üzere yapılan çalışma oluyor. Burada arsa sahiplerinin, inşaat yapmaya gücünün yetmediği durumlarda ya da inşaat yapmak üzere yeterli bilgiye sahip olmadığı veya bununla uğraşmak istemediği zamanlarda böyle bir yola başvurması söz konusu oluyor. Arsa sahiplerinin hiçbir ücret ödemeden alacakları konutlarla arsalarını vermesi, buradaki kilit noktayı oluşturuyor. Böylece, hem arsa sahibi olan kişi, arsası üzerinde bir eve sahip olmuş oluyor hem de müteahhit, yaptığı çalışma sonrasında yeni bir yatırımı ortaya çıkarmış oluyor.

Arsa sahipleri ve müteahhitler için oldukça avantajlı sonuçlar doğuran bu kat karşılığı arsa çalışmalarında, zaman zaman kişilerin çıkarına doğmayacak sonuçlarla da hareket edildiği görülüyor. Genellikle müteahhitlerin kötü niyetli bir şekilde sadece daha fazla kar elde etmek üzere yaptığı projeler sonrasında yaşanan olumsuzluklarla karşılaşmamak için arsa sahiplerinin mutlaka güvendikleri, tecrübeli ve işini iyi yaptığından emin oldukları bir müteahhitle çalışması gerekiyor. Özellikle müteahhitle yapılan anlaşmalar sırasında her iki tarafın da haklarını koruyacak anlaşmalar yapıldığı takdirde, bu tür olumsuzluklarla karşılaşmadan işlemlerin tamamlanması mümkün oluyor. Boş duran arsalarından hiçbir kazanç elde edemeyen kişiler için bu tür işlemler, yatırım yapmak ya da yeni bir daire sahibi olmak anlamını da taşıyor.

Kat karşılığı arsa anlaşmalarında dikkat edilmesi gerekenler

Arsa sahiplerinin kat karşılığı arsa vermeleri yönünde bir düşünceleri varsa, bunu gerçekleştirmeden önce mutlaka bununla ilgili yapılan anlaşmalar konusunda detaylı bir bilgiye sahip olması gerekiyor. Müteahhitlerin son derece esnek bir şekilde pazarlık yapmaları söz konusu olduğu için müteahhit tarafından yapılan tekliflere hemen cevap vermeden, kişilerin kendi tekliflerini öne sürmesi gerekiyor. Bu sebeple anlaşma sürecini uzatacak tekliflerle karşılaşmadan, doğrudan üzerinde anlaşılabilecek teklifleri sunabilecek, tecrübeli müteahhitlik firmalarının seçilmesi belirleyici oluyor.

İnşaatı yapacak olan firmanın daha önceki çalışmaları ve referanslarının belirlenmesi ile ortaya koyulan kat karşılığı arsa çalışmasında, kesin kararı verme aşamasında tamamen emin olmak isteyen kişilerin, müteahhidin çalıştığı bankalardan ve ilgili kurumlardan detaylı bilgi alması da iyi bir yöntem olabiliyor. Kişiler ve firma hakkındaki en kesin bilgilere ulaşılabilecek bu yöntemler ile sorunsuz bir anlaşma süreci geride bırakılabiliyor. Bir başka husus da müteahhitlerin daireleri teslim etmesi ile ilgili oluyor. Genellikle anlaşılan sürelerden çok sonra daireleri teslim eden müteahhitler söz konusu olduğu için bu noktada sözleşmeye sürelerin eklenmesini sağlamak gerekiyor. Müteahhidin proje sırasında hangi malzemeleri kullanacağı ve nasıl bir proje yapacağı konusunda da bilgi almak gerekiyor. Ancak bu sayede kat karşılığı olarak elde edilen arsadaki dairenin, istenilen şartlarda olması mümkün oluyor.

Kat karşılığı arsa anlaşması nasıl yapılır?

Tarafların arsa sahipleri ve müteahhit olduğu kat karşılığı arsa anlaşmalarının yapılması için bu iki tarafın da ortak bir şekilde üzerinde uzlaştığı konuları belirten bir belgenin ortaya koyulması gerekiyor. Her iki tarafın da onayının bulunması halinde çok kısa sürede tamamlanabilecek olan anlaşma süresi, tarafların kimi konularda pazarlık yapması ve bununla ilgili sonuç elde etmesinde zorluk yaşaması sebebiyle çeşitli olumsuzlukları da beraberinde getirebiliyor. Bu nedenle anlaşma yapmada zorluk çıkarmayacak olan müteahhitlerin de seçilmesi bu aşamada kolaylık getirebiliyor. Kısa sürede tamamlanan anlaşmalarla birlikte müteahhitler, en kısa sürede belirlenen arsalar üzerinde çalışmaya başlayabilirler.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği

İnşaat sektöründe en çok tercih edilen yöntemlerden bir tanesi kat karşılığı inşaat yapılması oluyor. Ev sahibi olmak isteyen ya da kullandığı evi yenilemek isteyen kişiler için farklı çözümler bulunuyor. Özellikle son yıllarda kentsel dönüşüm ile ilgili uygulamaların artması ile birlikte bu sorunlar ve çözümler çok daha fazla kişinin karşısına çıkıyor. Arsa sahibi olup bunun üzerine ev yaptırmak isteyenler ya da eski evini yıktırıp yeniden ev sahibi olmak isteyenler için kat karşılığı inşaat işleri tercih edilebilecek bir yöntem olarak görülüyor. Bu yöntem ile arsa sahipleri, sahip oldukları arsaların üzerine ev yaptırma işini bir sözleşme ile bir inşaat şirketine ya da müteahhide bırakıyor. Yapılan sözleşme ile ev inşa etme işinde tecrübeli ve bilgi sahibi olan kişilerden destek alınabiliyor. Bunun karşılığında da inşaat şirketi ya da müteahhide inşa edilen yapıdan belli bir kısım teslim ediliyor. Bu şekilde karşılık olarak sağlanan anlaşma ile arsa sahipleri ev sahibi olurken, inşaat şirketi ya da müteahhit de kazanç elde etmiş oluyor. Bu sistem, son yıllarda en çok tercih edilen inşaat yapma yöntemlerinden bir tanesi olarak görülüyor.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde bulunabilecek maddeler

Arsa üzerinde kat karşılığı inşaat işleri, yüksek tutarlı olarak gerçekleştirilen işlerden olmakla birlikte arsanın büyüklüğüne göre inşa edilecek olan binanın özellikleri değişebiliyor. Bu durum sonucunda da inşaat şirketlerinin ve arsa sahiplerinin kazançları değişebiliyor. Bu yüksek tutarlı işlemler dolayısıyla yapılacak olan işlemler bir sözleşmeyle yapılıyor. Bu sözleşmelerin, ilerde hukuki olarak sorun yaşamamak için belli maddeleri içermesi tavsiye ediliyor. Sözleşmelerde tarafların karşılıklı olarak yükümlülükleri ve yapmaları gereken maddeler bulunuyor. Özellikle inşaat şirketleri ve müteahhit firmalar için daha fazla yükümlülük getiren sözleşmedeki maddeler buna göre düzenleniyor. Arsa üzerine yapılacak binanın özellikleri ve nasıl bir bina yapılacağı ile ilgili maddelerin sözleşmeye eklenmesi gerekiyor. Yapılacak olan binanın inşaat özellikleri, bu sözleşmelerin önemli maddelerinden biri oluyor. Metrekareden başlayarak kullanılacak malzeme kalitesine göre değişen talepler sözleşmeye eklenebiliyor. Daha sonradan hukuki olarak sorun yaşanmaması için talep edilecek hususlara yer verilmesi önem arz ediyor. Müteahhit işletme ve kişiler açısından inşa süresi önemli maddeler arasında yer alıyor. Özellikle kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilecek olan yapılarda, eski binanın yıkılıp yerine yenisi inşa edileceği için, bu yapılarda oturan kişilerin başka yerde kirada oturması gerekebiliyor. Bunun içinde kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaat süresinin belirlenmesi gerekiyor. Önemli bir diğer madde ise inşaat bitiminde kat irtifakının ne zaman ve nasıl yapılacağı ile ilgili hükümler bulunması gerekiyor. Bu hükümlerde ortaya çıkabilecek maliyetlerin kime yükleneceği önem arz ediyor.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde dikkat edilecek hususlar

Müteahhitler ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bazı hususlara dikkat edilmesi gerekiyor. Öncelikle, sözleşmenin hukuki olarak sorunsuz olması için noter tarafından tasdik edilmesi gerekiyor. Noter onaylı sözleşmeler, ilerde yaşanması muhtemel sorunlarda geçerli bir belge olarak kullanılabiliyor. Özellikle maddi yükümlülükler sözleşmelerin en önemli maddeleri olurken, bu maddeler ile ilgili içeriklerin hazırlanmasına da dikkat edilmesi gerekiyor. Binanın yapımı ve sonrasında sorun yaşamamak için sözleşmenin geçiştirilmemesi ve arsa üzerinde hissedar bulunuyor ise bunların tamamının bu sözleşmeye katılması gerekiyor. Eksik kişi bulunması, hukuki olarak sorun teşkil ederken, kentsel dönüşüm kapsamında bu durumun istisnası olabiliyor. Yine kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilen yapılarda, kiraya çıkacak olan ev sahipleri için ödenecek tutarlar önem arz ettiğinden, kira sürelerinin ayrıntılı olarak belirtilmesi gerekiyor.

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Kat Karşılığı Sözleşme Nasıl Yapılır?

Arsanız ya da eviniz için bir inşaat firması ile kat karşılığı sözleşme yapacaksanız dikkat. İmar durumundan tapu kayıtlarına, müteahhit seçiminden imzalayacağınız sözleşmenin ara satırlarına kadar her aşamada kontrolü elden bırakmayın. Ufak bir ihmal evinizi kaybetmenize, konutzede olup uzun yıllar hukuki mücadele vermenize sebep olabilir…

TÜRKİYE’de inşaatların büyük bölümü bize özgü bir model olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle yapılıyor. Son yıllarda artan kentsel dönüşüm projelerinde de süreç böyle başlıyor. Birçok kişi bireysel olarak binaları yıkıp yenisini yapacak finansal güce sahip olmadığından ya da tercih etmediği için bir müteahhit firma ile anlaşarak sürece başlıyor. Bu modelde ev ya da arsa sahibi bir bedel ödemiyor, müteahhit inşaatı yapıp karşılığında yapılan anlaşmaya göre kendi payına düşen ev ya da ticari birimleri alıyor. Arsa arzının sınırlı olduğu bölgelerde inşaat firmaları hak sahiplerini ikna edebilmek için kıran kırana savaşıp, en iyisini yapacağını vaat ediyor. Ne var ki yola çıkarken kurulan hayaller, verilen vaatler yerini kimi zaman hayal kırıklıklarına bırakıyor.

DÖNÜŞÜMZEDE OLUŞTU

Bu yüzden ülkenin birçok noktasında konutzedeler sorunlarına çözüm arıyor. Son yıllarda artan kentsel dönüşüm ya da yenileme çalışmaları da konutzedelerden sonra dönüşümzedeleri ortaya çıkardı. Hürriyet’in de gündeme getirdiği gibi sadece Kadıköy Bağdat Caddesi’nde 100 inşaat yarım kaldı. Eski evi yerine yeni sağlam ev bekleyen vatandaş elindekinden de oldu…

İlk yazı henüz yolun başında olanlar için. Eğer bir firma ile kat karşılığı anlaşma yapacaksanız atacağımız her adım, soracağınız her soru altın değerinde. Arsalarınızın ya da binanızın imar durumu, arsa payınız, seçtiğiniz müteahhit firma, imza atılan sözleşmenin detayları..

Bu başlıkların hepsine dikkat! İşte yorum ve önerileriyle adım adım yol haritası:

1-İmar durumu araştırılmalı

Hepimiz mevcut binamız yıkıldığında aynısının yapılacağını ve yeni binada aynı yerde hak sahibi olacağımızı düşünüyoruz. Oysa ki mevcut binamızın üzerinde bulunduğu arsanın imar durumu yıllara göre değişmiş olabilir. Yeni imar durumuna göre daha fazla ve hatta bazen daha az yapılma durumu olabilir. Yine mevcut binamızın üzerinde bulunduğu arsanın imar planı vasfında değişiklikler yapılmış da olabilir. Örneğin; Konut imarı bulunan bir parsel yıllara göre ticari+konut imarlı bir durum haline gelmiş olabilir. Yine mevcut parselde yeni imar planı çerçevesinde bazı kesintiler olmuş olabilir. Tüm bunlar yeni yapılacak olan parseldeki inşaatın alanını ve brüt-net alanlarını etkiler. Bu nedenle ilk adım imar durumunuzu araştırmak olmalı.

2- Tapunuzu inceleyin

Mevcut parselde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuşsa veya arsa halinde olup kaçak bina dediğimiz statüde bir bina olsa bile detaylı bir şekilde tapudaki tüm kayıtlar incelenmeli. Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazda herkesin bağımsız mülkiyet sahibi olduğu düşünülse dahi o daire için tapu kaydına konulmuş tüm şerhler 6306 sayılı kentsel dönüşüm sürecinde tüm apartmanı bağlayabilir. Örneğin; bir dairede maliklerin kendi aralarında var olan miras kaynaklı bir tapu iptali tescil davası var ve tedbir şerhi bağımsız daire üzerine işlenmiş. İşte bu tedbir nedeniyle malikler 2/3 ile anlaşmış olsalar dahi sadece bu tedbir nedeniyle binayı yaptıramayabilir. Bu şerhin anlamını bilmeyip dairelerini tahliye eden malikler açısından ise büyük bir trajedi ortaya çıkar ki şerh kaldırılana kadar yani dava sonuçlanıncaya kadar evlerinden mahrum kalabilirler. Yine taşınmazda mevcut arsa payı oranı mutlaka incelenmeli. Bir taşınmaza esas gücünü veren arsa payı olduğu unutulmamalı. Bu payın doğru dağıtılmış olup olmadığı da önemli bir detay. Eğer doğru dağıtılmamışsa her zaman arsa payı düzeltme davası açılabilir. Tapuda birçok kayıt şerh ve beyan olabilir. Bu nedenle mutlaka inceleme aşamasında takyidatlı (tüm malik,sınırlı ayni hak, şerh,beyan,haciz ve ipotek kayıtlarını içeren) tapu alınmalı. Bu araştırma eğer kaydın içeriği bilinmiyorsa mutlaka konunun uzmanı bir hukukçuya sorularak öğrenilmeli.

3- Müteahhitiniz bu işi yapabilir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı fesh edilemeyen ancak mahkeme kararı ile fesh edilebilen sözleşmeler niteliğinde ve fesih süreci uzun sürüyor. Bu süre içerisinde istenildiği gibi ben gidiyorum deme hakkı kimsede olmadığı için işi yapma konusunda ehil müteahhit bulunmalı. Ülkemizde müteahhitlerin derecelendirilmesi ve müteahhitlik koşulları bulunmadığı için de herkes kendini müteahhit olarak tanıtıyor ve bu da kimi zaman büyük sorunlara yol açıyor. Siz arsanızı ya da evinizi kat karşılığı bir firmaya vermeye karar verdiyseniz mutlaka müteahhittin şirket sermaye yapısını araştırın. Yapacağı işe orantısız şekilde Türk Ticaret Kanunu’nun ön gördüğü alt sınırlara göre kurulmuş bir şirket varsa karşınızda aman dikkat. Şirket ortaklarının kimler olduğu daha önce aleyhlerine-lehlerine iflas, iflas ertelemesi davası açılıp açılmadığı yine eski kurdukları şirketler nedeniyle haciz, ipotek borçlusu durumuna düşüp düşmedikleri incelenmeli. İşi yapacak müteahhit şirketin şirket merkezinin olup olmadığı, yani bir masa bir sandalyeden ibaret bir şirket olup olmadığı da irdelenmeli. Yeterliliği olan, sermaye yapısı düzgün, mal varlığı olan şirketler mutlaka tercih edilmeli. Şirketin daha önce yapmış olduğu işlerinin neler olduğu ve bu işler ile ilgili hukuki sorunlar bulunup bulunmadığı da mutlaka araştırılmalı.

4-Sözleşmeler çok iyi hazırlanmalı!

TESLİM SÜRESİ AÇIKÇA YAZILMALI

* Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karma akitlerdir yani satış vaadi içerdiği için tek taraflı fesh edilemez mutlaka sözleşmelere fesih kısmı açıkça yazılmalı.
*Sözleşmelerde süre konusu çok önemli. Sürelerin net anlaşılır bir şekilde yazılması gerekli. Yer teslimi için ne kadar süre öngörülmüş, yer tesliminden sonra yapım ruhsatı için ne kadar süre öngörülmüş, yapım ruhsatı alındıktan sonra inşaatın bitirilmesi için ne kadar süre öngörülmüş ve nihayetinde fiili teslimden sonra iskan alınması için ne kadar süre öngörülmüş…

İşte tüm bu sürelerin net anlaşılır olması çok önemli. Teslim maddesi eksik, ruhsatın ne kadar sürede alınacağı belli olmayan durumlarda müteahhit bu konuda esnek davranıp süreyi çok uzun bir zamana yayabilir.

MÜTEAHHİTİ İŞ BİTİRMEYE TEŞVİK EDİN

*Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhittin hak edeceği payın devri konusu büyük önem arz eder. Bu konuda ülkemizde yoğun olarak kullanılan iki usul vardır. Bunlardan ilki “İstanbul Usulü” diye bilinen payın kat irtifakı ile devri. Bu modelde müteahhit ile yapılan sözleşmede kat irtifakı kurulumu ile pay devri yapılır, devredilen bu payların üzerine malikler lehine ipotek konulur, maliklerde kademeler halinde (iş bitirme oranlarına göre) ipotekleri kaldırarak müteahhitte temiz bir şekilde daireleri/işyerlerini bırakır. Burada dikkat edilmesi gereken önemli nokta; ipoteklerin kaldırılması için geçerli iş bitirme oranlarının mümkün olduğu kadar daha fazla inşaat yapmaya teşvik edici şekilde geç yapılmasını sözleşmeye koymak. Önemli bir diğer nokta da yine ipotek kaldırılması şartına bağlı sözleşmelerde iskandan sonraya mutlaka bir bağımsız bölümün bırakılması gerekliliği. Bazı sözleşmelerde ipotek ile beraber teminat mektubu da alınıyor. Bu durumda da yine teminat mektupları eğer iş bitirme oranlarına göre iade edilecekse mutlaka iş bitirme oranı yine inşaatın biraz fazla yapılmasına denk getirilmeli ve yine iskan sonrasına mutlaka iskan ve iskandan kaynaklı zararlar için bir miktar teminat mektubu bırakılmış olmalı.

*İkinci model ise “Ankara Usulü” olarak bilinen hak ediş usulü. Bu modelde müteahhitte kat irtifakı kurulumunda hiçbir pay devredilmez. Mevcut tüm daireler/işyerleri müteahhitte sözleşme ile hak edeceği daireler/işyerleri de dahil olmak üzere arsa sahipleri lehine kurulur, müteahhittin sözleşmede belirtilen hak ediş oranına/iş bitirme oranına göre kendisine devredilir. Bu pay devrinin başta yapılmaması ve iş bitirme oranına göre yapılması nedeniyle bu sözleşme modeli arsa sahipleri lehine yapılabilecek en iyi kat karşılığı inşaat sözleşmesi modeli. Bu model için de yapabileceğimiz en temel uyarı sözleşme içinde; hak ediş/iş bitirme oranlarının mümkün olduğu kadar inşaatın daha fazla yapılmasının teşvik edilerek belli bir seviyesine göre yapılması ve yine iskan sonrasına mutlaka bağımsız bölüm veya bölümlerin bırakılmasıdır.

CEZAİ ŞARTLAR KONULMALI

* Yapılacak sözleşmelerde cezai şart bedellerinin ‘çok açık’ bir şekilde yazılması gerekiyor. Müteahhittin verilen süre içerisinde sözleşmeye hiç başlamaması, başlarsa bitirmemesi, süresinde teslim etmemesi, teslim etse dahi yapacağı ayıplı işler ve kira kayıpları nedeniyle mutlaka cezai şart talep edilmeli. Yine sözleşmelerde müteahhit kendisine bazı maddelerde fahiş oranda cezai şart bedeli yazmışsa mutlaka karşı taraf lehine de cezai şart bedeli yazılmalı. Tek taraflı bir cezai şart asla kabul edilmemeli.

*Sözleşmelerde müteahhittin ve arsa sahiplerinin hak ve sorumlulukları net bir şekilde yazılmalı. Müteahhittin sözleşme süresince bir başka müteahhitte sözleşmeyi devretmemesi için maddeler konulmalı. Bazı durumlarda müteahhit ekonomik güçlüğe giriyor ve şirket hisselerini satarak sorumluluktan kurtulmak istiyor. Bunu İstanbul’da birçok bölgede görmek mümkün. Bu durumda dahi sözleşmelere belli bir oranda (%51) hisse devri halinde arsa sahiplerini mutlaka bilgilendirme ve onayı hakkı verilmesi şart koşulmalı.

ÜRÜN VE MALZEME KALİTESİNE DİKKAT

*Teknik şartname yapılacak işlerin niteliği, malzeme kalitesi, seçilecek ürünün markası gibi konuları içerdiği için inşaatlar tamamlandıktan sonra açılacak davalar için büyük önem arz eder. Teknik şartnamelerin mutlaka teknik bir uzmana gösterilmesi ve sözleşmede muğlak, belirsiz ifade olmaması sağlanmalı. Bir markanın aynı konuda birbirinden farklı kalite ve fiyatta ürün vardır. Örneğin teknik şartnameye X marka klima yazarsanız soğutma kalitesinden fiyatına kadar çok çeşitli bir yelpazede seçim hakkın müteahhitte bırakırsınız. Oysa ki çok net bir şekilde kalitesi, BTU’su, net yazılmış klima tanımı yazıldığı takdirde müteahhit bu marka ve kalite dışında bir uygulama yaparsa bunun bedelini tazmin etme hakkınız doğacaktır. Teknik şartnamelere onun için de “ve benzeri,muadili” gibi ifadeleri çok fazla koymamaya özen göstermelisiniz.

 

 

 

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.