Arsa Sahiplerine Kötü Haber!

Arsasını kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide verip karşılığında aldığı daire veya dükkanları satan arsa sahiplerinin vergilendirilmesi ile ilgili;

Maliye, bu satışları ticari faaliyet olarak değerlendirirken, 

Danıştay, arsanın kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi ile müteahhide verilmesi sonucu elde edilen bağımsız bölümlerin satışının ticari bir organizasyon olarak değerlendirilemeyeceği, elde edilen gelirin ticari kazanç olarak kabul edilemeyeceği ve KDV’ye tabi tutulamayacağı görüşündeydi. 

Ancak, Danıştay son dönemde verdiği kararlarda, arsa sahipleri lehine olan bu görüşünü bu kez Maliye lehine değiştirdi!

Maliye, bu şekilde iktisap edilen daire ve dükkanların arsa sahiplerince,

  – Toplu olarak bir defada satılması halinde, bu satış işleminin ticari faaliyet kapsamında vergilendirilemeyeceği ve KDV’ye tabi  tutulamayacağı,

 – Ticari bir organizasyon içerisinde satılması veya bu tür bir organizasyon içinde satılmamakla beraber, aynı kişiye farklı tarihlerde, farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte, değişik kişi ve tüzel kişilere değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda, bir kısmının teslim alındığı yıl içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden yılda satılması halinde ise, satış işleminin ticari faaliyet olduğu ve gelir vergisi ve KDV’ye tabi tutulması gerektiği görüşünde.

Danıştay, son 2 yıla kadar verdiği kararlarında, kişinin arsasını kat karşılığı müteahhide vermesi ve inşa edilen binada kat sahibi olmasını servetin değerlendirilmesi ve servetin biçim değiştirmesi olarak görüyor, sözleşmeye istinaden edinilen bağımsız bölümlerin satışının ticari bir organizasyon olarak değerlendirilemeyeceği, elde edilen gelirin ticari kazanç olarak kabul edilemeyeceği ve KDV’ye tabi tutulamayacağı görüşünde bulunuyordu. 

Kat karşılığı inşat sözleşmesine göre alınan birden fazla daire ve dükkanın satışının işlem sayısındaki çokluk dikkate alındığında, kazanç sağlama amacının da göstergesi olarak kabul edilmesi gerektiği, bu nedenle söz konusu satışların ticari faaliyet, elde edilen kazancın ise ticari kazanç olarak değerlendirilmesi ve gelir vergisi ve KDV’ye tabi tutulması gerekçesiyle;

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu tarafından verilen bir Karar,

“Arsa üzerinde birden çok bağımsız bölümden oluşan yapı yapılması, arsanın vasfını değiştirmekte ve üzerindeki mülkiyet haklarının paylara bölünerek birbirinden bağımsız hale gelen payların elden çıkarılmasına olanak sağlamaktadır. Tapuda ayrı bağımsız bölümler olarak tescil edilmiş her taşınmaz satışı, ayrı ve bağımsız işlemler olup, aynı takvim yılında birden fazla bağımsız bölüm satılması sürekliliğin göstergesidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle edinilen dairelerin 2 adedinin 2007, 10 adedinin 2008, 1 adedinin 2009, 2 adedinin 2010 yılında satılarak devamlılık koşulunun gerçekleştiği dolayısıyla kazancın ticari nitelik taşıdığı olayda, aksi yönde verilen mahkeme kararında isabet bulunmamaktadır.”

Bu Konuda artık yasal bir düzenleme yapılması şart!

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?

Genellikle arsa sahipleri ile müteahhitler arasında söz konusu olan bir durum olsa da; kimi zaman, çeşitli sebeplerle, arsaların sahiplerinin kendi arsalarının başka mal sahipleri ile birlikte arsanın pay edilmesi durumlarında da ortaya çıkabilen arsa payı hesaplama her paydaşın kendine düşen payı doğru bir şekilde alabilmesi için son derece önemlidir. Arsa üzerine dikilen iş yerlerinden evlere kadar tüm yapılar için bunların değerlerinin hesaplanması arsa payını ifade ediyor. Belirli standartlar doğrultusunda gerçekleştirilmesi gereken pay hesaplama işlemleri için bölgede bulunan belediye tarafından belirlenmiş olan rayiç değer bilgileri üzerinden metrekare cinsinden hesaplamaların yapılması sağlanıyor.

Son birkaç yıldır inşaat sektöründeki çalışmaların çok ciddi oranda artış içinde olması ile birlikte aynı zamanda sektörün de hacim olarak büyümesinin bir sonucu olarak arsa sahiplerinin hakkını müteahhitlerden alabilmesi için arsa payı hesaplama işlemleri çok daha önemli bir konuma geldi. Arsa paylarının hesaplanmasında dikkat edilmesi gereken bazı noktalara riayet edildiği takdirde sorunsuz bir şekilde doğru olarak hesaplamaların yapılması mümkün oluyor.

Burada öncelikle sıklıkla karşılaşılan kat karşılığı inşaat uygulamalarında, mutlaka inşaattan bağımsız bir bölümün verilmesi gerektiğinin bilincinde olunması gerekiyor. Bağımsız bölümlerin söz konusu olduğu durumlarda da bu bölümlerin ortak mülkiyet paylarının bulunması halinde bu bölümlerin arsa payı içerisine dahil edilmesi gerekiyor. Tamamen ortak mülkiyet kurallarına uygun şekilde düzenlenmesi gereken bu alanda kat mülkiyetleri ile arsa paylarının birbirinden ayrılması mümkün olmazken bağımsız bir şekilde devir işleminin yapılması da söz konusu olmuyor. Bu tür durumlarla karşılaşıldığında hesaplamaların doğru şekilde yapılması için Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvurularak arsa payı hesaplama işlemleri yaptırılabiliyor.

Kolay şekilde arsa payı hesaplama nasıl yapılır?

Arsa payı hesaplama işlemlerinde çok basit yöntemler kullanılarak kişilerin kendi paylarını da kolaylıkla bulabilmesi mümkün oluyor. Bunun için kullanılabilecek ilk yöntem şudur: Tapuda belirtilmiş olan toplam alanın metrekare cinsinden değeri, toplam bölümden size düşen paya bölünüyor. Bu bölme işleminden elde edilen sayının bölüm değeri ile çarpılması sonucunda arsa payı kolaylıkla bulunmuş oluyor.

Elde edilen arsa payı tam olarak metrekare cinsinden kişinin sahip olduğu arsa hisse payına karşılık geliyor. Örnek vermek gerekirse; toplam alanın 500 metrekare olduğu bir arsada, tapuda belirtilen rakamın 500 metrekare olduğu varsayılarak işlem yapabiliriz. 500 metrekarelik alan içerisinde yine aynı şekilde tapu katlarında kişiye ait olan alanın 20/250 olarak belirtildiğini varsayalım. Tapu bilgileri üzerinden çok kolay bir şekilde edilen bu bilgilerle (500/250)x20 işlemi yapılıyor. Burada işlem sonucunda elde edilen 40 rakamı kişinin arsa üzerindeki hisse payının rakamsal olarak kesinleşmiş ifadesi oluyor.

Hisseli arsa payı hesaplama

Her arsanın tek bir kişiye bağlı olmadığı durumlarda hisseli arsalar söz konusu olmakta ve buna göre arsa payı hesaplama yapılmaktadır. Hisseli arsa payları için uygulanacak olan hesaplamada ise arsa üzerindeki payın metrekare cinsinden değerinin arsanın toplam metrekareye bölünmesi ile işlem yapılıyor. Örnek vermek gerekirse; arsa üzerindeki kişiye ait payın metrekare cinsinden değerinin 40 olduğu bir durumda, toplam arsanın da 800 metrekare olduğu hesaba katılırsa buradan elde edilen 20 rakamı arsa payının hisseli olarak son kalanını veriyor. Dükkan paylarında da ilk yapılması gereken standart işlemler ile payı hesaplamaktır. Gider hesaplamalarına gelindiğinde de yine benzer bir formülle; bu kez giderler dikkate alınarak, binanın toplam giderinin bağımsız bölümlerin toplamına bölünmesi ile elde edilen sayının, bağımsız bölüm hissesiyle çarpılmasıyla sonuca varılıyor. Tüm bu hesaplama yöntemleri ile kendi yükümlülüklerinizi ve haklarınızı kolaylıkla öğrenebilirsiniz.

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

Hali Arazi Nedir, Nasıl Alınır?

Son dönemde öne çıkan hali arazi terimi iki farklı alanda kullanılan bir terimdir. Bunlardan ilki içerisinde hiçbir şey bulunmayan boş araziler için kullanılan terimdir. Zaten hali kelimesi de “içinde bir şey olmayan, boş” anlamında kullanılmakta olup boş araziler içinde bu terim kullanılmaktadır. Buna ek olarak sahibi olmayan, boş araziler içinde hali arazi tanımı kullanılmaktadır. Hazineye ait taşınmazlar içinde 208 nolu Milli Emlak Genel Tebliği içerisinde yer alan esaslara göre hali arazi olarak kabul edilebilmesi için bazı şartların taşınması gerekir.

Hali Arazi Nasıl Alınır?

Hali araziyi satın alabilmek için 208 nolu Milli Emlak Genel Tebliği içerisinde belirlenen dört şartın aynı anda yerine getirilmiş olması gerekir. Aksi halde satın almanın gerçekleşmesi mümkün değildir. Bu şartlar şöyle sıralanmaktadır;

1- Yasanın uygulama alanı içinde kalmalıdır. Yani 11 inci maddede sayılan yerlerden olmamalıdır.

2- Taşınmaz mal yukarıdaki “Tarım arazisi” tanımında yer alan amaçlardan biri için kullanılmalıdır. Diğer bir deyimle, taşınmaz mal üzerinde bitki, meyveli ağaç ekimi, dikimi, bakımı, yetiştirilmesi yapılmalıdır. Küçük ve büyükbaş hayvan besi çiftlikleri, kümes hayvanları yetiştirme çiftlikleri ve su ürünleri üretim yerleri tarım arazisi tanımı dışında kalmaktadır. Çünkü, 4070 sayılı Yasa tarımsal faaliyetleri değil tarım arazilerini kapsamına almıştır.

3- Tapu kütüğünde yazılı olan cinsi tarımsal nitelik taşımalıdır. Örneğin; tarla, sulu tarla, kuru tarla, bahçe, bağ, zeytinlik, fıstıklık, meyvelik, ham toprak, hali arazi, ham arazi, kuru toprak, vb…..,

4- Taşınmaz mal halen tarımsal amaç için kullanılıyor olmalıdır. Buna göre, taşınmaz malın tapu kütüğünde yazılı olan cinsi tarım arazisi olsa dahi eğer taşınmaz mal fiilen tarım arazisi olarak kullanılmıyor ise, bu Yasa kapsamına girmeyecektir.

 

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Arsa Yatırımının Püf Noktaları Nelerdir?

Son zamanlarda mega projelerle daha çok gündeme gelen “arsa yatırımı”, doğru bir araştırmayla arsayı bulma, bekleme ve satma sürecinin ardından uzun vadede kazandıran bir yatırım türü. Eğer bu alana yatırıma karar verdiyseniz sadece arsa seçimi ve satış sürecinde değil, satmayıp elde tuttuğunuz dönemde bile bilmeniz gereken detaylar var. İşte uzmanından arsa yatırımının en kritik noktaları…

Arsa yatırımındaki işte o 3 kritik aşama

Arsa yatırımlarının genelde en az 5-10 yıl, tercihen daha uzun vadeli düşünülerek yapılması gerekir. Arsa yatırımından beklentilerinizi düşürmeli ve bu beklentilerle eşleşecek arazi aramalısınız. Ama arsa yatırımı sadece satın almak ve beklemekten oluşan bir yatırım türü değildir. Temelde bu yatırım süreci üç temel evreden oluşmaktadır. Bunlar, doğru yerin tespiti ve arsanın satın alınması, arsanın doğru zamana kadar bekletilmesi ve arsanın doğru zamanda satılmasıdır. Bu üç evrede yatırımcının dikkatli olması gerekir. Bu tür bir yatırımı yapmadan önce bir gayrimenkul profesyoneli ile çalışmanızı öneririm.

1- Arsa seçimi neden zor, nelere dikkat etmek gerekir?

Arsa yatırım sürecinin ilk ve en zor kısmı, aslında doğru yer ve doğru arsa seçimidir. Değerli araziler pahalı ve sınırlıdır. Önemli olan ve esas gelir sağlayan, arazi geliştirme yöntemleri kullanılarak plansız arazilerden planlanmış ve altyapısı sağlanmış arsalar elde etmektir. Sonra da bu arsalara doğru yatırımları yapmak, yapacak olana satmak ya da hasılat paylaşımı üzerinden anlaşma yapmak, ciddi kar getiren bir yaklaşımdır. Bu da “gayrimenkul geliştirme” adını verdiğimiz bilimdir.

2- Arsa satın alırken araştırılması gereken en kritik bilgiler neler?

• · Arsa almadan önce yerini mutlaka görmeli, görmekle de yetinmeyip üzerine ayak basmalısınız. Arsayı beğendiyseniz arsanın tapusunu edinin, imar durumu ve mülkün yeri gibi konularda satıcının sözlü beyanı yerine kendi araştırmalarınıza güvenin.

• · Taşınmazın üzerinden yüksek gerilim hattı geçip geçmediği, altında altyapı tesislerinin olup olmadığı, heyelan bölgesi, sit alanı, dere yatağı, ya da geleceğe yönelik yapılaşmaya engel teşkil edebilecek bir husus olup olmadığını araştırın.

• · Mülkün tapusunda ‘arsa’ mı yoksa başka bir ifade mi yazıyor dikkat edin.

• · Gayrimenkuller imar parseli haline gelirken Düzenleme Ortaklık Payı-DOP denen imar terklerini yapmak durumundadırlar. Bu nedenle arazilerden imar kanuna göre % 40’a kadar terk alınabilmektedir. Elinizde tapu, henüz terki yapılmamış bir mülke aitse aldığınız metrekarenin imar uygulamasına göre bir miktarını kaybedebileceğinizi bilmelisiniz. İmar uygulaması görmüş bir taşınmazın geçmişte kesilen DOP oranını araştırın. Örneğin 2008 yılında uygulama görmüş, bir araziden DOP % 30 kesilmiş ise, bu arsadan belediyenin bedelsiz olarak % 10 daha kesme hakkı vardır.

• · Arsayı-araziyi almadan ilgili resmi dairelerde araştırmaları düzgün şekilde yapmalısınız. En önemli ve en çok yanılabileceğiniz noktalardan biri gösterilen arsa ile satılan tapunun aynı gayrimenkule ait olup olmadığının anlaşılmasıdır. Tapu senedini, kadastral açıdan da kontrol ederek ada, pafta, parseli belirtilen arsanın size gösterilen arsaya tekabül edip etmediğini anlamanızdır. Bu kontrolü yaklaşık olarak kendiniz de yapabilirsiniz, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün, akıllı telefonlara indirilebilen ve GPS desteği bulunan programı ile arazide bu kontrolü yapabilirsiniz. Ancak zaman zaman veri hataları olabildiği ve bu kontrolün resmi bir bağlayıcılığı olmadığı için, bu konuda profesyonel yardım almanız gerekmektedir. Özel harita mühendislik büroları ve LİHKAB (Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Büroları) bürolarından yardım alabilirsiniz.

• · Arsanın ilçe hudutlarında bulunduğu belediyesinde imar ile ilgili araştırmalar yapılmalıdır. Arsanın imar planının olup olmadığı, var ise onaylı imar planının yapılaşma koşulları öğrenilmelidir. Kontrol edilen imar planından arazinin kullanım türü (örneğin konut, ticari, sanayi vb.), yapılaşma koşulları (toplam inşaat alanı, izin verilen kat adedi) pazarlama sırasında bildirilenle aynı olup olmadığı değerlendirilmelidir. Eğer imarsız bir parselse imar ile ilgili belediyenin bir hazırlığı olup olmadığını sormalısınız. Aslında en ideali belediyesinden alınmış “Resmi İmar Durumu Belgesini” temin edebilmenizdir.

• · Arsa yatırımı yapanlar için, yatırımın yani alınacak arsanın konumu, eğimi, büyüklüğü, inşaat yapılabilme imkânları bakılmalıdır. Bazı eğimli araziler ilave inşaat hakları imkanı sağlayabilir, imar durumları iyi değerlendirilmelidir. İmar plan notları doğru şekilde okunarak yorumlanmalıdır.

• · Bunların dışında arsanın bağlı bulunduğu Tapu Müdürlüğü’ne giderek mülkiyet haklarını sınırlayacak bir kısıtlamanın olup olmadığını mutlaka kontrol etmelisiniz. Arsa üzerindeki bir irtifak hakkı veya şerh (orman, su havzası, kamulaştırma…..vs) arsanın kullanımını olumsuz etkileyebilir; hatta arsayı kullanılamaz hale getirebilir.

• · Eğer planlaması yapılmış bir alansa planlama sırasında ilgili kurum görüşlerinin alınıp alınmadığını araştırmanızı tavsiye ederiz. Genellikle su koruma havzaları yakınında ya da orman arazileri yakınında yapılan planlamalarda bu tür eksiklikler nedeni ile imar plan iptalleri yapılabilmektedir.

• · Bunların dışında ayrıca taşınmazın hisseli mi, müstakil tapu mu olduğuna dikkat edilmelidir. Hisseli arsalarda diğer malikler ile her metrekarede ortaksınızdır. Bu nedenle, diğer hissedarlarla parselin rıza-i taksiminde anlaşılmadıkça hissedarı çok olan parseller tercih edilmemelidir.

• · Satıştan önce tapudan emlak vergisi borcu olmadığına dair evrak istenmektedir. Borcu varsa zaten satış yapılmamaktadır. Borç satıcıya aittir bu nedenle işaretlenmiştir.

• · Eğer alacağınız arsa hisseli arsa ise daha dikkatli olmalısınız. Alınan hissenin, hissedar olunan arsa üzerinde tespitini yapmak mümkün değildir. Yani başka bir deyişle hisseli bir arsada, taşınmazın belli bir bölümüne değil, taşınmazın değerinin hisseniz oranındaki karşılığına sahipsiniz. Arsanın yola cepheli hissesi benim, sokak cephesi benim, ya da benim hissem manzaralı kısma tekabül ediyor gibi bir durum söz konusu değildir. Dolayısıyla hisseli arsalarda yatırım daha risklidir.

• · Tapu işlemi sırasında alacağınız gayrimenkulün harçlarını “devir ve iktisap bedeli” üzerinden hesaplayarak beyan etmeli ve ödemelisiniz. Çünkü beyanınız eksikse ödenen alım satım harçları cezalı olarak size geri dönecektir. Yeni düzenlemelerde bu çok sıkı takip edilmektedir.

3- Arsayı elinizde tutarken neleri göz önünde bulundurmalısınız?

Arsayı satmadan elinizde tuttuğunuz süre boyunca imar bilgilerinin sık sık güncellenmesi ve bir değişiklik olup olmadığının kontrol edilmesi gerekir. Bu değişiklikler için yerel yönetimlerin imar planları askı süreçlerini takip etmelisiniz. Gayrimenkul, yani yeni medeni kanundaki adına göre adı “taşınmaz” ama şuyulandırıp “taşıyıverirler” ne olduğunu bile anlayamazsınız. (Şuyulandırma, var olan bir arsanın belediye tarafından kullanım hakkına bağlı olarak ele alınması ve farklı parseller ile birleştirme çalışması ile birlikte hisseli bir şekilde mal sahibine ya da başkalarına kat mülkiyeti olarak sunulması demektir)

Bu süreçte başkaca riskler de bulunmaktadır. Örneğin plansız bir arazi, imarlı bir arsaya dönüşürken, imar planlarına göre hangi lejanta tekabül ettiği takip edilmelidir. Arazi imar planlarında uygunsuz bir şekilde yeşil alan, camii, okul, sağlık tesisi ya da diğer kamu alanlarında kalmış olabilir .İmar planlarının askı süreçlerin takip etmeli, planlarla ilgili profesyonel yardım almalı, uygun olmayan bir durum tespit edildiğinde yasal süreler içerisinde gerekli itirazları yapmalısınız.

4- Arsanızı satmak için neyi beklemelisiniz?

Artık yeteri kadar beklemiş olduğunuzu düşündüğünüzde arsayı satmalı veya alternatif şekilde değerlendirmelisiniz. Bunun için de pazarı yakından takip etmeli, çevre gelişiminin ve fiyatların uygun olduğu bir noktada satışı gerçekleştirmelisiniz. Arsanın satış aşamasında değerin maksimum olduğu noktayı iyi tespit etmeli, geleceğe yönelik tahminler yapmalısınız. Örneğin ticari alanı az olan/ olmayan, ancak nüfus yoğunluğu bulunan bir toplu konut bölgesinde arsanız var ise, arsanızın ticari özelliği de var ise bu sizin için doğru zaman olabilir. Ya da yeni yapılaşan bir bölgeye rağbet çok ise, imar planlarına göre fiziksel olarak genişlemeyi kısıtlayan bir durum var ise bölgedeki yapılaşmanın bitmesini beklemek doğru bir zaman olabilir. Az olan her zaman kıymetlidir. Rağbet gören bir bölgede yapılaşmaya müsait arsa kalmadığında sizin arsanız oldukça kıymetlenecektir.

5- Arsa satış fiyatını neler belirler?

• · Toplam arsa alanı büyüklüğü (net ve/veya brüt parsel alanı),

• · Arsa payı ve mülkiyet yapısı (hisseli veya tek malik, vs),

• · Yeri, bölgesi, konumu, çevre gelişimi, komşuları, yol bağlantıları, ulaşım imkanlarından yaralanma ve ulaşılabilirlik durumu, gelecekte gelişim gösterme potansiyeli, manzarası gibi özelikleri,

• · Fiziksel özellikleri: boyutu, şekil-biçimi (köşe etkisinde olup olmaması, yola bakan cephesinin uzunlukları, vs), topografyası, zemin durumu, genel altyapı hizmetlerinden yararlanma imkanları,

• · İmar durumu, kullanım biçimi, imar hakları ve sağladıkları,

• · Satış şartları (peşin, vadeli, vs)

• · Arazi kullanım kısıtlamaları olup olmadığı, varsa bunların nedenleri ve boyutları

 

 

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.