2020 Yılında Türkiye genelinde konut kira değeri son bir senede yüzde 18, satış değeri ise yüzde 35 arttı.

Türkiye genelinde konut kira değeri son bir senede yüzde 18, satış değeri ise yüzde 35 arttı. 

Türkiye genelinde konut kira değeri son bir yılda %18, satış değeri ise %35 artış gösterdi. 1+1’lerin kirası ortalama 1.200 TL, 2+1’lerin 1.268 TL, 3+1’lerin 1.332 TL, 4+1’lerin ise 2.218 TL olarak değişkenlik gösterirken, Türkiye genelinde konut metrekare kira fiyatı en yüksek olan il Muğla oldu.

Endeksacom’un verilerine göre, Türkiye genelinde konut kira bedelleri son bir senede yüzce 18 arttı. Ortalama metrekare kira 14 lira ve ortalama kira 1.480 lira, geri dönüş süresi 20 yıl oldu. Türkiye genelinde 1 oda 1 salonların kirası ortalama 1.200 TL, 2 oda1 salonların 1.268 TL, 3 oda 1 salonların 1.332 TL, 4 oda 1 salonların ise 2.218 TL.

Türkiye genelinde metrekare kira fiyatlarının en yüksek olduğu şehirler sırasıyla Muğla, İstanbul, Antalya, İzmir, Edirne, Çanakkale, Aydın, Yalova, Gaziantep ve Bursa oldu. Muğla’da konut kiraları son 1 senede yüzde 22 artış gösterdi, ortalama metrekare kira 21 lira, ortalama kira 2 bin 67 lira ve geri dönüş süresi 28 yıl oldu.

Mega kent İstanbul’da kiralar son bir senede yüzde 18 artış gösterdi, ortalama metrekare kira 18 lira, ortalama kira 1.667 lira ve geri dönüş süresi 21 yıl oldu. Antalya’da ise konut kiraları yüzde 13 arttı, ortalama metrekare kira 15 lira, ortalama kira 1.659 lira ve geri dönüş süresi ise 18 yıl.

Geçtiğimiz bir senede konut satış ve kira değer değişimi incelendiğinde artışın kira değerinden çok satış değerinde oldu. Pandeminin etkisi ile en önemli ihtiyaçlarımızın başında gelen barınma ihtiyacının önemini bir kez daha anlamış olduk. Bu dönemde özellikle daha geniş veya bahçeli, balkonlu evlere olan talep arttı. Hem yaşanılan bu talep artışı, hem de Haziran ayında yapılan cazip konut kredisi kampanyasının da etkisi ile satış fiyatları artış gösterdi.

İzmir kiralık konut fiyatları değişim oranları

		Aralık 2019  Ort. m2 Fiyat	Aralık 2020  Ort. m2 Fiyat	Yıllık Değişim	Amortisman Süresi
1.	Güzelbahçe	19 TL	31 TL	%63,15	23
2.	Urla	16 TL	26 TL	%62,50	29
3.	Menemen	9 TL	13 TL	%44,44	20
4.	Narlıdere	16 TL	23 TL	%43,75	30
5.	Menderes	11 TL	14 TL	%27,27	36

İzmir’de son bir yılda kiralık konut fiyatlarında %63,15’lik artışla Güzelbahçe ilk sırada yer aldı. Yüzde 62,50 ile ikinci sırada Urla yer alırken, %44,44 ile Menemen üçüncü, %43,75 ile Narlıdere dördüncü ve %27,27 ile Menderes ilçesi beşinci sırada yer aldı.

İzmir’de ise yaşanılan deprem felaketi sonrasında kiralık evlere olan talep artınca; özellikle yeni binalarda kira artışı kaçınılmaz oldu. Listenin beşinci sırasında yer alan Hatay’da ise uzun süredir imar sorunları nedeniyle hareketsiz olan sektör faiz indiriminin ardından hareketlendi.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Konut Piyasası Görünümü

Sahibinden.com verilerine göre;

– Satış fiyatları son üç yılda yüzde 50 artış gösterdi

Satılık konut ilanlarındaki metrekare fiyatları 2017 Eylül-Aralık 2020 döneminde Türkiye genelinde yüzde 50 artış gösterdi. Üç büyük ilde en yüksek artış yüzde 60 ile İzmir‘de görülürken, Ankara’da yüzde 50, İstanbul’da yüzde 40 olarak gerçekleşti. Bununla birlikte 2017 Eylül’den samlgın dönemine kadar azalan reel satış fiyatları, geçen bahardan itibaren artışa geçti ve kayıplar önemli ölçüde telafi edildi.

2020 Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre konut ilanlarındaki satış fiyatları yüzde 34,2 arttı. Böylece 2019 Aralık ayında metrekare cinsinden satılık konutların ilan fiyatları 2 bin 624 TL iken 2020 Aralık ayında 3 bin 521 TL’ye yükseldi.

Satılık konut ilanlarında Aralık 2020’de bir önceki yılın aynı ayına göre cari fiyatlarda (ilan fiyatları) büyükşehir statüsündeki 30 il içerisinde, en yüksek artışların kaydedildiği iller, yüzde 60,6 ile Mardin, yüzde 57,1 ile Aydın, yüzde 55,3 ile Diyarbakır, yüzde 52,7 ile Muğla ve yüzde 52,1 ile Kahramanmaraş oldu. En düşük artışların kaydedildiği iller ise Trabzon, Kocaeli, Ordu, İstanbul ve Tekirdağ olarak kayıtlara geçti. Fiyat artışı bu illerde yüzde 24 ile yüzde 30 arasında kaldı.

2020 yılına kadar yatay seyreden satılık ilan sayısı ve satılan konut sayıları salgından sonra hızlı bir şekilde arttı. Rapor, bu dönemde uygulanmaya başlayan düşük faizli konut kredilerindeki büyük artışın satılık konut piyasasına canlılık getirdiğini ortaya koydu.

Raporda tanımlanan Ucuz Konutlar ve Lüks Konutlar ilan satış fiyatları, 2017 Eylül ayından 2020 Aralık ayına dek enflasyonun altında bir artış yaşamış olsa da, lüks konutların ilan fiyatlarındaki artış son aylarda hızla artarak enflasyon artışını yakaladı.

2020 yılının Aralık ayında ucuz konutların ilan metrekare fiyatı ortalama 1.922 TL iken lüks konutların ilan metrekare fiyatı ortalama 10 bin 585 TL olarak belirlendi. 2020 yılının Haziran ayında kamu bankalarının vermeye başladığı düşük faizli konut kredilerinin lüks konutların reel fiyatlarında çok hızlı bir toparlanmaya neden olduğu, buna karşın ucuz konutların kredi genişlemesinden lüks konutlar kadar etkilenmediği görüldü.

– Kiralar ve satış fiyatları 2017’den bu yana artışta

Raporun başlıca bulgularına göre, 2017 Eylül ayından itibaren kiralar artan bir seyir izledi. Kiralık konut ilan metrekare fiyat verileri 2020 Aralık ayında yıllık olarak fiyatların yüzde 19 arttığını gösteriyor. 2019 Aralık’ta 12,9 TL olan kiralık konut ilan metrekare fiyatı 2020 Aralık ayında 15,4 TL’ye yükseldi. Üç büyük ilde son bir yılda en yüksek kira artışı yüzde 24 ile İstanbul’da olurken, İzmir‘de yüzde 18 ve Ankara’da yüzde 10’luk bir artış görüldü.

Büyükşehir statüsündeki 30 il itibarıyla kiralık konut ilan fiyatlarında en yüksek artışın kaydedildiği il yüzde 45,3 artışla Diyarbakır olurken, Kahramanmaraş, Şanlıurfa, Mersin ve Sakarya’da yüzde 33,7 ile yüzde 38,6 arasında gerçekleşti. En düşük artışlar ise Van, Antalya, Ankara, Erzurum ve Bursa’da görüldü. Bu illerde ilanlardaki yıllık kira artışı yüzde 5 ile yüzde 13 arasında kaldı.

Raporda kiralık ilan sayılarının normalleşme sürecinin başlamasıyla birlikte artışa geçtiği dikkati çekiyor. Haziran’da uygulanmaya başlanan düşük faizli konut kredisi desteğinin kiralık konut piyasasına da canlılık getirdiği ve yaz aylarında kiralanan konutların toplam kiralık konut sayısına oranının yüzde 19’a kadar yükselerek dönemin en yüksek noktasına ulaştığı görülüyor.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Ekim 2020 Konut Satış Verileri Ne Anlatıyor?

Ekim ayı verilerine göre, geçen ay Türkiye genelinde yaklaşık 120 bin konut satışı gerçekleşti. Haziran ve Temmuz aylarında 190 bin ve 230 bine kadar yükselen satışlar sonraki üç ay boyunca düşerek 120 bine indi. 

Ekim ayında satışlar 2019 Ekim ayının yüzde 16 gerisinde iken önceki aya göre yüzde 14 düştü.

Uzun vadeli ortalamalara göre Türkiye’de aylık ortalama konut satışı 110 bin civarında seyrediyor. Covid-19 nedeniyle Nisan ve Mayıs’ta sert şekilde düşen satışlar, sosyal kısıtlamaların esnetilmesi, faizlerin düşürülmesi ve alternatif yatırım araçlarının azalması nedeniyle Haziran’dan sonra yeniden artışa geçmişti. 

Önceki iki ayda yapılamayan satışların da eklenmesiyle Haziran ve Temmuz’da toplam 420 bin, yani 4 aylık satışa denk, konut satıldı.

Bu süreçte özellikle ikinci el konut satışlarındaki yükseliş, ilk el satışlara göre çok daha yüksek düzeylere ulaşmıştı. Uzun yıllardan beri Türkiye’de yapılan ikinci el konut satışlarının sayısı 60 bin civarında seyrederken, Haziran-Ağustos döneminde ortalama 140 bine çıktı.  Temmuz ayında toplam konut satışları 230 bin ile rekor kırarken, ikinci el konut satışları da 161 bin ile en yüksek düzeyine çıkmıştı.

Açıklanan Ekim verileri, geçen ay 82 bin 598 konut satıldığını gösterdi. Satışlar geçen yıla göre yüzde 11 düştü. İlk el konut satışları Ekim’de yüzde 26 düşüşle 37 bin civarında gerçekleşti. 

Uzun vadeli ortalamalara göre her ay 50 bin civarında yeni konut satışı yapılırken, bu sayı 2019’daki durgunluk döneminde 35 bin civarına inmişti. 2020 yazında toplam konut satışları tarihi seviyelere yükselmesine rağmen, ilk el satışlardaki artış sınırlı kalmıştı. 

İlk el satışların ortalamaların altında seyrediyor olmasında, konut bolluğu, ekonomideki durgunluk, geleceğe yönelik belirsizliklerin artması, kurlardaki yükselişin bütçeleri etkilemiş olması gibi pek çok faktör etkili.

Son dönemde ipotekli satış verilerinde çok ciddi iniş ve çıkışlar yaşandı. Aylık 5 bin satış yapıldığı da oldu; 130 bin de.

İpotekli satışlar ile konut kredi faizleri arasında ters yönlü ve güçlü bir ilişki var. Faizler düştükçe, benzer bir kalıpla satışlarda artış görüyoruz. Bunu aşağıdaki grafikte de görüyorsunuz. Simetrik bir ters ilişki var. Ta ki 2020’ye kadar. 

2020 ortasındaki konut satışlarında sıçrama daha önce hiç yaşanmamış bir örnek olduğu için bu kalıba uymuyor. Ancak yine de son aylarda faizlerin yeniden yükselmeye başlaması, kredi bolluğunun azalması nedeniyle ipotekli satışlar yüzde 49 düşüşle 25 bin 566 olarak gerçekleşti.

Son olarak; önümüzdeki aylarda satışlarda yavaşlamanın devam ettiğini göreceğiz. Bunu olumsuz bir işaret olarak algılamamak gerekir. Son iki yılda yaşanan iniş-çıkış döneminin bitmesi ve satışların uzun vadeli ortalamalarına geri dönmesi olarak bakmak daha doğru olabilir. 

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

Gayrimenkul Pazarını Nasıl Okumalıyız?

Emlak danışmanları, iki piyasa üzerine kafa yormak zorundadır ve bu iki piyasayı birbirinden çok fazla ayırmamalıdır.

İlki konut piyasasıdır. Pek çok gayrimenkul firması, kendileri ve müşterileri için yararlı olan konut bilgilerini keşfetmek ister.

İkincisi ise kredi piyasasıdır. Emlak danışmanları, kredi piyasasını yakından takip etmelidir. (İpotek, bono, tahvil, banka faiz oranları vb.)

İki Önemli Kural

Bu piyasaları takip etmenin ise iki kuralı vardır:

1. Kural: Piyasayı anlamak için basit şeylere takılmayın ve kademeli olarak piyasaya yayılın.

2. Kural: Kimse geleceği bilemez. Ancak müşteriler sizden bunu bekler. O zaman onlara gülümseyin ve şöyle deyin: “Ben geçmişi belirlemede daha iyiyim”.

Mantıklı olan şey, Merkez Bankası’nın gelecekte ne karar vereceğini bilmek değildir. Mantıklı olan, en son gerçekleşen ve uzun vadeli olarak gerçekleşen oranları bilmektir.

Ulusal Konut Trendleri ve Yerel Konut Trendleri

Yakın çevrenizde hareket edebilmeniz için ulusal konut trendlerini bilmeniz büyük bir değerdir. Ancak aynı zamanda ulusal haberlere ve propaganda dökümlerine karşı farkındalık sahibi olmak gerekir.

Dolayısıyla yerel pazarın nasıl güven içerisinde yönetilebileceğini de bilmek önem taşır. Yerel konut piyasası iki şekilde işler: konutun kendisi ile veya yerel ekonomik faktörler ile. Her emlak danışmanı, bu iki alana yönelik istatistiklerin nasıl edinileceğini bilir ve bu bilgileri edinmesi de gerekir.

Çalışmanız ve Müşterilere Göstermeniz Gereken Yerel Veriler

Gayrimenkul firmaları sık sık ilgi uyandıran istatistiklerini bir ölçek üzerinde yayınlarlar. Emlak pazarına yönelik gelişmeleri takip etmek için istatistiki veriler mükemmel bir değerdir. Ancak en önemli şey müşterilere konut verilerini sunmaktır. Fakat bunu yaparken endüstri verilerinden kaçınmalısınız. Endüstri verilerinin yerine olabilecek en bağımsız kaynaklardan edindiğiniz verileri kullanmanız çok daha akıllıca olacaktır.

Müşterilerinize ev alıp satmak için piyasanın her zaman uygun olmayacağını, bu anlamda onların isteklerine uygun olabilecek şartları bu yerel veriler sayesinde çok daha sağlam bir şekilde sunabilirsiniz.

Yerel Ekonomik Veriler Nasıl Ayrıştırılır?

Yerel ekonomik veriler, sonsuz sayıda farklı formlarda karşınıza çıkabilir. Onları idare edilebilir, kolay güncellenebilir ve müşteriler açısından anlaşılabilir hale getirmek için üç kategoriye ayırabilirsiniz. Yerel nüfus büyümesi, yerel işsizlik oranı (genel ekonominin sağlıklı yürüyüp yürümediğini gösterir) ve yerel arazi teminine dair eklemeler.

Örneğin, eğer nüfus artıyorsa, işler de doğru orantılı olarak artar. Buna bağlı olarak barınma ihtiyacı ortaya çıkar ve araziler ise daha zor bulunur hale gelir. Dolayısıyla o anki pazarın durumuna göre müşterinizi yönlendirme şansına sahip olabilirsiniz.

Kredi Piyasasına Dair Bilmeniz Gerekenler

Eğer piyasaya dair birkaç temel bilgiye sahip olursanız, müşterilerinizin kendi kendilerini sabote etmekten sakınmaları için onlara yardımcı olabilirsiniz. Tavsiye alan müşterilerin çoğu karar verme konusunda sorun yaşayabilir. Faiz oranları, ekonomik değişimler ve tahvil, bono gibi konularda bunları okumasını beceremeyen müşteriler, yerel konut pazarı hakkında da bilgi sahibi olmadığı için, ev alım satımı konusunda ne karar vereceğini bilemez. Özellikle de kredi alarak ev sahibi olmak isteyen müşteriler bu duruma daha fazla düşerler.

Peki, müşterilerinize bu konularda danışmanlık edebilmek için kredi piyasasını nasıl öğrenirsiniz? Açıkçası bu çok da kolay değildir. Çünkü endüstri verileri, bazı zamanlar insanları yanıltmak üzerine de düzenlenebilir. Dolayısıyla bazı okumalar yapabilmeniz için sürekli takip içerisinde olmanız gerekir. Ekonomi kanallarındaki yorumcuları, gayrimenkul sektörüne ait siteleri, yayınları takip ederek ve temel bilgileri öğrenmek ile başlayarak piyasaya dair bir fikir edinebilirsiniz. Piyasanın içine biraz olsun girdikten sonra ise en temel gelişmeler bile size çözümlemek için daha basit gelecektir.

Konut ve kredi piyasasına dair verileri edinmenin ve bu verileri analiz etmenin size ve müşterilerinize getireceği faydaları hiçbir zaman unutmayın ve bu alanda kendinizi geliştirmekten çekinmeyin.

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Teknoloji, Gayrimenkul Piyasasını Etkisi Altına Alıyor…

Teknoloji, nerede çalıştığımızdan nasıl çalıştığımıza kadar tüm piyasaları etkisi altına alıyor. Teknolojik yenilikler hayatımızı pek çok yönden değiştiriyor ve işimizi nasıl yapacağımızı dahi etkiliyor. Gayrimenkul dünyası da bundan farklı değil. Ev fiyatlarının değerine dair önceden tahminler yapmamızı sağlayan teknoloji, aynı zamanda emlak sektörü içinde bina yapım aşamasından satış kapama aşamasına kadar nasıl çalışacağımıza yönelik pek çok değişikliği bizlere zorunlu kılıyor.

Teknoloji Nerede Yaşayacağımızı Nasıl Belirleyecek?

Önümüzdeki yıllarda insanlar, bir evde yaşamanın veya bir işyerinde çalışmanın ne manaya geldiğine dair paradigmaların dramatik bir şekilde değiştiğine tanık olabilir. Daha da önemlisi gayrimenkul açısından insanlar artık işyeri ile evinin arasındaki uzaklığı pek de düşünemez hale gelebilir. Çünkü şehirler genişliyor, insanlar yayılıyor ve teknoloji ile birlikte yaşam koşulları bazı özelliklerin daha arka plana düşmesine neden olabiliyor.

Bir hukuk acentesi olan Nabarro’nun 302 tane gayrimenkul yatırımcısı, geliştiricisi ve firması üzerinden yaptığı ankete göre, dijital çağın gayrimenkul dünyasını gösteren yeni bir tablo karşımıza çıkıyor. Anket sonuçlarına göre ankete katılanların çoğunluğu çalışmaya daha elverişli bir iş yerinin olması gerektiğine inanıyor ve yüzde 88’i gelecek on yıl içerisinde esnek çalışma ortamlarına dair yapılan taleplere karşılık verileceğine inanıyor.

Redfin gayrimenkul şirketinin CEO’su olan Glenn Kelman ise, esnek çalışma düzenlemelerinin teknolojiden en üst oranda etkilendiğine ve bu durumun ev fiyatlarına yansıyacağına inanıyor. Sanal işbirlikleri sayesinde artık daha fazla kişinin bireysel anlamda güçleneceğini ifade eden Glenn, aynı zamanda geçmişin zayıf görülen yanlarının şimdilerde güvenli bir sığınak olabileceğini de söylüyor.

Glenn konuşmasını şöyle sürdürüyor:

 Evden çalışan insanların ve esnek çalışma ortamlarının arttığı teknoloji çağında, bu durum ev fiyatlarının da her yerde daha değerleneceği anlamına geliyor. Adeta pek çok ev aynı zamanda bir iş ofisi gibi olacak.

Teknoloji Binaları, Piyasayı ve Kiralık Mülkleri Nasıl Etkileyecek?

Yapılan araştırma sonuçlarına göre insanların birçoğu, gelecek iki yıl içerisinde parçaların bir araya getirilmesiyle üretilen modüler yapıların artacağına ve gelecek on yılın sonunda 3D baskılı yapıların uygulanmasının yayılacağına inanıyor. Dahası insanlar, sanal gerçekliğin gelecek dört yıl içinde gayrimenkul piyasasına tamamen entegre olacağını da düşünüyor.

Cushman & Wakefield’taki küresel teknoloji uygulamaları ortağı olan Juliette Morgan, bu konudaki fikirlerini dile getiriyor:

 Sanal gerçeklik, emlak piyasasında çok önemli aşamalar kat edecek. Çünkü sanal turlar ve sanal toplantılar artık çok daha gerçekçi bir hale bürünüyor ve seyahat zorunluluğunu dramatik bir şekilde en aza indiriyor.

Nabarro’nun kıdemli ortağı Ciaran Carvalho ise konu üzerine yazdığı bir makalede şu satırlara dikkat çekiyor:

 Araştırmalarımızın sonuçları bize gösteriyor ki artık gayrimenkul piyasası tuğlalar ve harçlar ile alakalı olmaktan uzaklaşıyor. Sanal gerçeklik, akıllı binalar ve sürücüsüz araçlar… Bir yenilik dalgası gayrimenkul sektörünü adeta içine yutuyor.

Son olarak Nabatto, yaptığı bu araştırmaların neticesinde ürettiği tahminlere göre, en çok Y kuşağı tarafından umut edilen bu tür beklentilerin 2030 yılında yüzde 75 oranında gerçekleşmiş olacağına inanıyor.

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Konutta Arz Fazlası!

YORUM

2003- 2017 döneminde 10.7 milyon daire için inşaat ruhsatı, 7.4 milyon daire için de yapı kullanma izin belgesi verilmiş. Ruhsat ve izin belgesi arasında 3.3 milyon fark var. Bu da ruhsat alınan ve henüz başlanmamış ya da devam etmekte olan inşaatlar demektir.

Önemli olan yapı kullanma izni verilen konutların ne ölçüde ve ne hızda alıcı bulduğu.Bunu ölçmenin bir yolu kullanma izni verilen konut sayısı ile ilk el konut satışını karşılaştırmak. Yıl bazında bire bir karşılaştırma yapmak çok doğru değilse de en azından bir fikir veriyor.

İlk el konut satışı 2013 yılında izin belgesi verilen konutların yüzde 73’ü düzeyindeydi. Oran 2014’te yüzde 70’e indi. 2015 ve 2016’daki ilk el satışlar kullanım izni verilen konutların yüzde 82 ve 84’ü kadar oldu. Geçen yılki oran da yüzde 80 olarak gerçekleşti. Başlangıcı 2013’ten itibaren alabiliyoruz, çünkü Türkiye genelindeki konut satışına dönük istatistikler söz konusu yıldan bu yana var.

Şimdi, örneğin geçen yılki yüzde 80’lik orana bakarak, “Kullanım izni verilen her 5 konuttan 4’ü satılıyor” sonucu çıkarabilir miyiz? Böyle bir yaklaşım, 5 konuttan 1’inin de satılamadığı anlamını taşır.

Ancak, piyasayı gözleyince, satılık ilanlarının, reklamlarının hiç eksilmediğini dikkate alınca ve müteahhitlik firmalarının vergi avantajı konusundaki isteklerinin daha sık duyulur olduğunu göz önünde bulundurunca insan ister istemez konut sektöründe işlerin pek de iyi gitmediğini düşünüyor.

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.