DEĞERLEME BİLİMİ VE DEĞERLEME UZMANLIĞINA İLİŞKİN TEMEL KAVRAMLAR VE ÇERÇEVE

BİRİNCİ BÖLÜM:

DEĞERLEME BİLİMİ VE DEĞERLEME UZMANLIĞINA İLİŞKİN TEMEL KAVRAMLAR VE ÇERÇEVE

1.1. Değerleme Konusu Olan Malların Sınıflandırılması ve Değerleme İlişkisi

İlke olarak bütün ekonomik malların değerleme işlemi yapılabilir. Teoride ve hatta uygulamada sıklıkla ekonomik olmayan veya piyasası olmayan mal olarak bilinen çevresel varlıkların (temiz hava, peyzaj ve tarihsel varlıklar gibi) değerleme işlemleri de mümkün olmaktadır. Değerleme uygulaması bakımından mallar genel olarak aşağıdaki gibi sınıflandırılabilir.

a) İnsanların sahip oldukları maddi mallar: Bunlar elle tutulabilen, gözle görülebilen ve insanlara yararlı olan bütün taşınmaz ve taşınır malları kapsar.

b) Maddi malların hizmetleri veya bunların insanlara sağladıkları gelirler: Özellikle arazi ve binaların maliklerine sağladıkları gelir ve kira parası, bu grupta ele alınabilir. Hatta arazi üzerinde geliştirilecek projenin gelirinin tespiti de yapılabilmektedir.

c) Maddi malın hizmet veya gelirinin tamamı veya bir kısmından yararlanma yetkisi veren haklar: Özellikle taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni haklar bu kapsamda ele alınmaktadır.

Yukarıdaki üç kategoride yer alan mal veya varlıklar değerlemenin konusuna girer. Değerleme uzmanı; arazi, bina veya işletmenin değerini biçmek için (kategori a), arazi, işletme veya binanın kira bedeli veya işgalcinin ödemesi gereken tazminat tutarının (ecrimisil) tespiti için (kategori b) ve son olarak da arazi veya binadan yararlanma yetkisini veren hakkın değerlemesini gerektiren işlem için (kategori c) çalışma yapmak üzere başvuru yapılabilir. Yasal gereklilik, piyasa koşulları ve gayrimenkule dayalı işlemlerin gelişme düzeyine bağlı olarak müşterilerin değerleme uzmanından talep edeceği değerleme konuları da gelişme gösterecektir.

Maddi malları değerleme yönünden bazı gruplara ayırmak yararlı olacaktır. Maddi mallardan bazıları doğrudan doğruya insanların gereksinimlerini gidermeye yaramakta olup, bunlar tüketim malları (gıda ve giysi gibi) olarak adlandırılmaktadır. Bazı maddi mallar ise, dolaylı olarak veya tüketim mallarının üretimine hizmet ederek insanlara yararlı olmakta ve üretim malları (arazi, makine ve üretim tesisleri gibi) olarak tanımlanmaktadır. Değerleme yönünden malların kullanım amacı veya hizmetlerinin yanında kullanım süresi veya ömürleri de önem taşımaktadır. Malın ömrü ve özelliğinin bilinmesi, değerlemede yöntem seçimi ve uygulanacak değerleme aşamalarının tespiti bakımından gerekli olmaktadır.

Tüketim ve üretim mallarından bazıları bir defa kullanılınca yok olmakta (gıda maddeleri, yakıt gibi) veya başka mallara dönüşmektedir. Bu tür mallar; bir defa kullanılabilen (süreksiz) mallar olarak tanımlanır. Birçok defa yararlı olarak kullanılabilen veya uzun ömürlü (bina, arazi, alet ve makine gibi) mallar ise sürekli mallar olarak isimlendirilir. Süreksiz ve sürekli mallar arasındaki temel farklılık; değerleme yöntemlerinin seçimi ve kullanımında ortaya çıkmaktadır. Süreksiz mallarda malın değeri, o maldan sağlanabilecek hizmetlerin değerinden ayrı olarak tespit ve takdir edilememektedir. Örneğin, gıda maddelerinin sağlamış olduğu hizmete, onun bizzat kendisinden ayrı olarak tespit yapılamaz. Sürekli mallarda ise, malın kendisinin ve hizmetlerinin değerleri ayrı ayrı tespit ve takdir edilebilir. Buna göre bir konut veya işyerinin bizzat kendisinin değeri tespit edilebileceği gibi, bu malların maliklerine sağladıkları hizmetler veya gelirler (kira gibi) de değerleme konusu olabilmektedir.

Bütün malları değerlemek için kullanılacak başlıca yöntemler; geleneksel yöntemler ve ileri yöntemler olarak iki ana başlıkta toplanmaktadır. Türkiye’de geleneksel yöntemlerle değerleme çalışması yapılmakta ve mevzuatta da sıklıkla bu yöntemlerin kullanımı öngörülmektedir. Bir defa kullanılan malların değerleme işlemleri geleneksel yöntemlerden piyasa değeri ve maliyet bedeli ile yapılabilir. Bir defa kullanılan malın sürekli bir gelirinin olmaması nedeni ile gelir değeri de olamaz. İşletmelerde girdi ve satılacak ürünlerin değerleme çalışmaları, ağaç ve ürün değerleme işlemleri sıklıkla bu biçimde yapılır. Sürekli malları değerlemede; değerleme amaçları, yasal düzenlemeler ve değerleme için kullanılabilir veriler ve veri kalitesi gibi ölçütlere bağlı olarak yerine göre gelir değeri, yerine göre piyasa değeri ve maliyet bedeli kullanılarak işlem yapılabilir.

Sürekli ve bir defa kullanılan malların piyasa değerlerinin analizinde; öncelikle malın bulunduğu yerel piyasada, değerlenen malın özelliklerine uygun (aynı grupta bulunan) ve benzer malların son zamanlarda gerçekleşmiş alım-satım fiyatları üzerinden karşılaştırma yoluyla malın değerleme işlemi yapılır (karşılaştırmalı satış analizi). Yerel piyasalarda aynı grup veya benzer malların hiç alım-satım yapılmamış veya gerçekleşmiş alım-satım fiyatlarına ulaşılamaması halinde, malın değeri, onun üretiminde kullanılan üretim araçlarının fiyatlarına göre (maliyet kriteri) ya da onu ikame edebilecek diğer malın fiyatına göre (ikame fiyatı kriteri) tespit edilebilir. Gelir değerinin tahmininde ise; taşınmaz, proje ve işletmenin ekonomik ömür boyunca malikine sağlayacağı brüt gelir, net (artık) gelir ve kira parası üzerinden işlem yapılmakta ve genellikle indirgeme çalışmasının sonuçlarına göre malın değeri ya da yatırım değeri ortaya konulmaktadır.

Değerleme çalışmaları yönünden öncelikle taşınmaz ve taşınır malların genel olarak çerçevesi çizilmiştir. Değerlemede kullanılacak yöntem veya yöntemlerin seçimi; malın özelliği, değerleme amacı ve bu amaca yönelik mevzuatın amir hükümleri ve piyasa koşulları gibi etkenlere göre değişim göstermektedir. Buradan bütün mallar ve hatta maddi olmayan varlıklar ile çevresel varlıklara bile değerleme yapmanın mümkün olduğu ve bu geniş yelpaze içinde her malı değerlemede kullanılabilecek yöntemlerin; veri gereksinimi, veri toplama ve analiz yöntemleri ile değerleme çalışması için gerekli olan zaman yönlerinden farklılık göstermesinin doğal olacağı ortaya çıkmaktadır. Özellikle gayri maddi varlıklar, eski eserler, antika ve sanat eserleri ile çevresel varlıkların değerleme işlemlerinin, geleneksel değerleme yöntemlerinin dışındaki yaklaşımlarla yapılması gerektiği vurgulanmalıdır.

1.2. Taşınmaz Mülkiyeti, Kapsamı ve Değerleme İlişkisi

Mülkiyet, sahiplikle ilgili bütün menfaatler, haklar ve faydaları kapsayan hukuki bir kavramdır. Fiziksel bir kavram olan gayrimenkul ile hukuki bir kavram olan mülkiyet arasında bir ayrım yapmak için mülkiyet hakkı terimi kullanılır. Herhangi bir nitelendirme veya belirleme yapılmadan mülkiyet kavramı, taşınmaz mülkiyet hakkı, kişisel mülkiyet ve diğer mülkiyet hakları bileşiminden doğan mülkiyetleri kapsar. Benzer biçimde taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı da,bir taşınmaza sahip olmaktan kaynaklanan tüm menfaatleri ve gelirleri kapsar. Taşınmaz mülkiyeti, üzerindeki menfaat ve gelirin bir delili olarak, taşınmaz dışında bir tapu ile kanıtlanmalıdır. Kişisel mülkiyet, taşınmaz dışındaki bütün maddi ve maddi olmayan varlıklar üzerindeki hak ve menfaatleri kapsar. Taşınmaz mülkiyetinin kapsamına geçmeden önce bu kısımda öncelikle arazi kavramı ve arazinin bir üretim faktörü, hane halkı ve işletmelerin önemli varlıklarından biri olarak ekonomik önemi ve arazi mülkiyetinin sağladığı avantajlar ve sınırlılıkları irdelenmiştir.

Arazi, insan yaşamı ve yeryüzünde canlı varlığı için temel kaynağı teşkil etmektedir. Bu önemi nedeni ile arazi; gayrimenkul uzmanları, mühendis ve mimarlar, hukukçular, coğrafyacılar, sosyologlar ve ekonomistlerin odak noktasıdır. Bu mesleklerden her biri arazi ve arazinin kullanımıyla ilgili çalışmalar yaptıkça toplumlar ve milletler etkilenmektedir. Arazi, yeryüzü üzerinde coğrafi koordinatları ve sınırları belirli olan ve teorik olarak yerin yüzeyi, derinlik ve yüksekliği kapsayan üç boyutlu bir varlıktır. Bu tanıma göre arazi; toprak, toprak üzerindeki bitki örtüsü, su kaynakları, atmosfer, yeraltı kaynakları ve coğrafi mevki (denize olan mesafe ve konum) özelliklerini de kapsar. Arazi, miktarı artırılamayan doğal kıt bir kaynak niteliğine sahiptir. Arazi, bitki örtüsü ve diğer biyolojik öğeleri içeren, ekolojik – hidrolojik süreçlerin geliştiği sistemi tanımlayan yaşayan (canlı) bir ortamdır. Anlaşıldığı üzere arazi bir yüzey değil yer kürenin merkezinden uzaya doğru açılan (koni ya da prizma biçiminde) bir mekandır.

Arazi, uzayda tanımlanan birçok cisimden farklı olarak yok edilememekte veya tahrip edilememektedir. Yeterli teknik önlem almak koşulu ile arazinin niteliğini yitirmeden sonsuza kadar kullanımı mümkündür. Arazinin kullanıma bağlı olarak tahrip olmayacağı varsayıldığına göre değer kaybetmesi beklenmemekte ve hatta nüfusun yüksek olduğu yerleşim yerlerinde kırsal ve kentsel kesimde arazi değerlerinde nispeten yüksek artışın olduğu gözlenmektedir. Göller, toprak, akarsular, ağaçlar, kayalar ve çakıl, petrol, gaz, madenler ve mineraller gibi yeraltı kaynakları, arazinin değişmez doğal özellikleri olduğu gibi, yeryüzü üzerindeki hava sahası da arazi mülkiyetine dahildir ve bazı durumlarda yerin derinliği ve hava hattı için de değerleme yapılması gerekir. Örneğin, tünel, metro ve enerji nakil hatları için irtifak hakkı tesisinde değerleme yapılmasında hem derinlik, hem de hava hattı için işlem yapılmış olmaktadır. Son günlerde yoğun tartışma konusu olan imar hakkı aktarımında da esasen yerin yüksekliği veya parselin kuru (çıplak) mülkiyetinden farklı olarak hava hakkı veya inşai hak için değerleme çalışması yapılmaktadır. Yerleşim yerinde parsellerin mevcut imar hakları transfer konusu yapılabildiği gibi, hava sahası inşaat işleri ve özellikle geçiş hattı için alınıp satılabilmektedir.

Mülkiyet kavramı sosyal bir kurum olup, insanların yeryüzü kaynaklarını nasıl kullanabileceğine ilişkin kuralları belirlemektedir. Arazinin ortak bir kaynak olmasından dolayı, arazinin kullanımı da rekabet ve ihtilafa sebep olabilir. Mülkiyetin doğası insanlar ve nesneler arasındaki ilişkiyi içerir. Mera, orman, ıslak alan, hali arazi gibi bazı arazi kaynakları gerçek kişilerin mülkiyeti ve kullanımına ayrılamaması nedeni ile kamu malı olarak tanımlanmıştır. Özel mülkiyet hakkı, bireylere arazi mülkiyetini edinme, kullanma ve ondan yararlanma hakkı tanımakta, arazinin mülkiyet ve kullanımını başkalarına aktarma ve malik veya kullanıcı olmayanları bu haktan mahrum etme imkanı tanıyan münhasır bir hak olarak ele alınmaktadır.

Birçok hukuk sisteminde arazi mülkiyeti kavramından daha geniş olan taşınmaz (gayrimenkul) mülkiyeti kavramı kullanılmaktadır. Taşınmaz mülkiyeti; toprak, arazi ve üzerindeki bina, bitki ve müştemilatı (istinat duvarı, kuyu gibi) da kapsamaktadır. Arazi üzerindeki imar ve müştemilat insan yapımı olup, araziden farklı olarak zaman içinde değer kaybedebilmektedir. Genellikle arazinin bir parçası olarak kabul edilen ve arazinin iyileştirilmesine yönelik drenaj ve sulama kanalı, kuyu, suyolu, set-teras, istinat duvarı, bağlantı yolu ve yürüyüş yolları gibi yatırımlar, arazi değerinde artışa neden olmakla birlikte araziden ayrı olarak değerleme konusu da yapılabilir. Taşınmaz mülkiyetinin kapsamına dahil olan hususlar hemen her ülkede farklılık göstermektedir.

Taşınmaz (veya gayrimenkul) kelime olarak, yabancı, başka anlamına gelen “gayr” sözcüğü ile nakledilmiş, taşınmış anlamına gelen “menkul” sözcüğünün birleşmesi ile oluşmuştur. Bu nedenle “taşınmaz” olarak da adlandırılmaktadır14. Taşınmaz mal veya mülk; bir yerden bir yere taşınması olanaksız olan, durağan malları ifade etmektedir. Gayrimenkul; arazi ve ağaçlar ve madenler gibi arazinin doğal parçası olan her şeyin yanı sıra, binalar ve iyileştirmeler gibi araziye insanlar tarafından yapılan eklentileri de kapsamaktadır. Elektrik, su, ısıtma tesisatı ve asansör gibi tüm sabit bina eklentileri de gayrimenkulün bir parçasıdır. Gayrimenkul ayrıca hem üstü, hem yeryüzü, hem de yeraltı bütün eklentileri içerir. Gayrimenkul; toplum yararı amacıyla geliştirilmiş sınırlamalar dışında, sahiplerine diledikleri gibi kullanma, yararlanma ve tasarruf hakkı vermektedir. TC Anayasasına göre gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkı “toplum yararı gerekçesi ve kanun ile sınırlama” konusu yapılmakta, ancak malik hak kaybının tazmin edilmesi zorunlu olmaktadır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmazın kapsamına; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler girmektedir. 4721 Sayılı Kanunun 704’üncü maddesine göre taşınmaz kapsamında olan arazinin tapu siciline kaydedilmesi gerekmektedir. Sınırları, yüzölçümü ve niteliği yeterli biçimde belli edilmiş arazi parçasına parsel adı verilir. Kadastro ve tapulama tespitine dayanan her parsel tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya tescil edilmektedir.

Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 4721 Sayılı Kanuna göre gayrimenkul niteliğinde sayılmaktadır. Tapu kütüğüne ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, gerçekte irtifak haklarının belli bir türü olmakla birlikte sosyal ve daha çok da ekonomik ihtiyaçların zorlanmasıyla, hukuk, düzenleme ve tapu sicil tekniği ile sağlanan, menkul mülkiyetinin konusunu teşkil etmektedir. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar üst hakkı ve kaynak hakkıdır.

Üst hakkı, sahibine, yüklü taşınmazın (arazinin) altında veya üstünde bir yapı inşa etme veya mevcut olan yapıyı (inşaatı) muhafaza etme ve bu yapının mülkiyet hakkına sahip olma yetkisini sağlayan bir irtifak hakkıdır. Üst hakkı taşınmazın sahibinin mülkiyet hakkından doğan yetkilerini sınırlar ve onu arazisinde, bir yapının inşasına ve muhafazasına katlanmak zorunda bırakır15. Kaynak hakkı, hak sahibine, bir başkasının arazisindeki kaynağın sularını almak ve kendi arazisine aktarmak yetkisini sağlayan bir irtifaktır. Aksi kararlaştırılmadıkça, şahsi kaynak irtifakı devredilebilir ve mirasçıya intikal eder, müstakil ve daimi hak niteliği durumlarında, gayrimenkul olarak tapu kütüğüne ayrı bir sayfaya kaydedilir.

Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerin her birinin, 4721 Sayılı Kanunun 718’inci maddesine göre taşınmaz olarak kabul edilmesi gerekecektir. Anılan madde hükmünde; “Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyet kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar girer” düzenlemesi yer almakta olup, bu husus açıkça arazi mülkiyetine, aksi kanunlarla tanımlanmadığı sürece yapı varlığı ve bitkilerin de dahil olduğunu açıkça tanımlamaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyeti ifade etmektedir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre belirlenen değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilerek kurulmaktadır. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen artış veya azalma sebebiyle değiştirilemeyecektir. Kat irtifakı; arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, 634 Sayılı Kanun’da gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile de gerçekleştirilebilir.

Farklı yasal düzenlemelerde “gayrimenkul” kavramının kapsamı farklılaşmaktadır. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’na göre gayrimenkul kapsamına gayrimenkullerin mütemmim cüzleri ve teferruatı, tesisat ve makinalar, gemiler ve diğer taşıtlar ve gayri maddi haklar girer. Burada temel ölçüt olarak iktisadi işletmenin duran varlıkları içinde bulunan bütün malların gayrimenkul olarak tanımlandığı dikkati çekmektedir. İktisadi işletmelere dahil bilumum gayrimenkuller maliyet bedelleri ile değerlenmekte olup, bu da söz konusu varlığın edinim bedeli veya iktisap bedeli olmaktadır. Benzer yaklaşım 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıkları Kanunu ve diğer birçok yasal düzenlemeler de dikkati çekmektedir.

Şahsi mülk ise; kişisel ve sürekli olarak taşınmaza ekli olmayan, taşınır ve somut nesneleri içerir. Şahsi mülk, taşınmaz mülkiyetinden sayılmaz. Çiftlik hayvanları, makinalar ve ev eşyası şahsi mülke örnek olarak verilebilir. Şahsi mülk eğer araziye ekli veya yapı şeklinde tesis edilmişse taşınmazın bir parçası olarak kabul edilir. Demirbaş ise bir zamanlar şahsi mülk olan fakat bir şekilde taşınmaz üstüne sabit olarak kurulmuş veya eklenmiş eşyalardır. Demirbaş birçok ülkede taşınmazın bir parçası olarak kabul edilir ve mahkemeler bir öğenin taşınmaz mı şahsi mülk mü olduğuna karar vermede;

(i) öğenin eklenme şekli (genellikle taşınmaza veya kendine ciddi bir hasar vermeden çıkartılabilenler şahsi mülk olarak kabul edilir),

(ii) öğenin özellikleri ve taşınmaza uyumu (belirli bir binada kullanılmak üzere özel olarak inşa edilmiş öğeler veya binanın inşa edilmesindeki amaca hizmet etmek üzere kurulmuş olan öğeler genel olarak binanın sabit bir parçası olarak kabul edilirler) ve

(iii) eklentiyi yapan tarafın niyeti (genellikle kira akdinin şartları öğenin sabit mi yoksa gelecekteki bir zamanda çıkartılıp çıkartılmayacağını belirler) gibi koşullar aranır.

Her bir değerleme çalışmasında uzmanın iki temel görevi bulunmaktadır. Bunlar;

(i) Taşınmaz veya şahsi mülkün tespit ve tanımı,

(ii) Değerleme kapsamında olan mülkiyet haklarının tespitidir.

Tipik taşınmaz değerleme işleminde bu iki konuda sorunlarla karşılaşılmaktadır. Özellikle boş arazi ve arsa gibi taşınmazların tanımı ve tespiti zor olmaktadır. Aynı durum gecekondu önleme bölgeleri ve kentsel dönüşüm alanlarında sıklıkla gözlenmektedir. Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti yanında belirli taşınmazın üzerinde sınırlı ayni hak sahibi olanlar ile işgalcilerin de hakları bulunabilmektedir. Özellikle işgalcilerin hakları ile sınırlı ayni hakların değerlemesinde kesin sınırlar bulunmamaktadır. Değerleme uygulamalarında her bir arazi parçası, diğerlerinden konum ve nitelik olarak farklılaşması nedeni ile değer farklılıkları ortaya çıkmakta ve bu yapı da her bir taşınmazın ayrı ayrı değerleme konusu olmasına yol açmaktadır. Aslında her taşınmazın özgün koşullarda değerlemesinin yapılmasının gerekli olması da taşınmazlara göre değişen koşullarının analiz edilmesi zorunluluğundan ileri gelmektedir.

1.3. Değerleme Bilimi ve Uzmanlığına İlişkin Temel Kavramlar ve Kapsamları

Bütün varlıkların mübadele değerlerinin tespiti, tarih boyunca insanoğlunu en fazla ilgilendiren konuların başında gelmektedir. Değer; farklı toplumlarda ve farklı zamanlarda insanlar için farklı anlamlar ifade etmiş ve değerin ifade şekilleri de her dönemde farklılık göstermiştir. Değer, bazı dönemlerde ürün veya ayın (buğday olarak ödeme gibi), bazı dönemlerde değerli maden (gümüş veya altın ile ödeme) ve son yüzyıllarda ise ulusal veya yabancı para birimi ile de ifade edilmiştir. Günümüzde ise varlıkların değeri parayla ifade edilmektedir. Bir varlığın değer tespiti değerleme faaliyetlerinin temel konusunu teşkil eder. Değerlemenin dilbilimi açısından kökü “değer” kelimesi olup, değer; herhangi bir nesnenin sağladığı toplam fayda, herhangi bir varlık başka birine verildiğinde karşılığında alınabilecek nesne miktarı, bir şeyin önemini belirlemeye yarayan soyut ölçü, bir şeyin uygun görülen karşılık, kıymet veya bir şeyin para ile ölçülebilen karşılığı, paha olarak tanımlanmaktadır. Dolayısıyla değerleme işlemini; bir varlığın değer pahası, kıymeti veya para ile ifade edilen karşılığını belirleme işlemi olarak tanımlamak mümkündür.

Türkiye’de değerleme çalışmaları, henüz bilimsel bir tabana oturtulmaya çalışılan ve son yıllarda önemli gelişme gösteren bir iş veya meslek dalıdır. Halbuki gelişmiş ülkelerde gayrimenkul değerlemesi ile ilgili yıllarca süren çalışmalar sonucunda, hem bu iş ile uğraşan kişilere hem de uygulanacak değerleme yöntemlerine bir standart getirilmiş olup, yıllardan beri kamu ve özel kurumlarda değerleme uygulamaları yapılmaktadır. Dünyada uygulanan genel kabul görmüş değerleme yöntemleri ile değeri gerçeğe en uygun şekilde belirlenen gayrimenkuller, her türlü ekonomik, sosyal ve finansal işleme konu olmaktadır. Genel olarak gayrimenkule ilişkin alım, satım, ipotek, vergi, sigorta veya inşaat durumu söz konusu olduğunda gayrimenkulün değer tespitinin yapılması gündeme gelmektedir.

Genel olarak değerleme uzmanları tarafından incelenen gayrimenkullerin türler; konut, ticari gayrimenkul, endüstriyel gayrimenkul, tarımsal gayrimenkul ve özel amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılabilir:

• Konut: İnsanların barınmak amacıyla kullandıkları, katta bağımsız bölüm (apartman dairesi), korunaklı site ve müstakil konut (villa) gibi, her türlü mekan bu kapsamda değerlendirilmektedir.

• Ticari Gayrimenkul: Ticari ve endüstriyel gayrimenkul ayrımının özünde yatan neden şudur: “Mallar endüstriyel gayrimenkullerde üretilirler, ticari gayrimenkullerde alınıp satılırlar.” Ofis binaları, alışveriş merkezleri, mağazalar ve konusu ticaret olan her türlü işletmenin yer aldığı gayrimenkuller, ticari gayrimenkul olarak değerlendirilir.

• Endüstriyel Gayrimenkul: Endüstriyel üretimin yapıldığı her türlü gayrimenkulü kapsamaktadır. Gıda üretiminin yapıldığı fabrikalardan, ileri teknoloji üreten fabrikaların bulunduğu gayrimenkullere kadar oldukça geniş ve değerlemesi özel uzmanlık isteyen bir gayrimenkul çeşididir.

• Tarımsal Gayrimenkul: Bazı ülkelerde arazi ve tarımsal faaliyetlerin önemli gelir ve istihdam alanı olması nedeni ile sıklıkla tarımsal gayrimenkuller değerleme konusu olmaktadır. Tarımsal gayrimenkullerin değerlemesi arazinin verimliliği, arazinin konumu, arazinin kullanım biçimi ve nevileri, su hakları, bitkisel üretim ve hayvancılık faaliyetlerine sağlanan destekler gibi özel bilgileri de gerektirir. Bazı bölgelerdeki tarımsal gayrimenkuller, şehre veya gelişime açık olan yerlerde oldukları için yakın bir gelecekte konut, ticari, endüstriyel veya özel amaçlı gayrimenkul olarak kullanılma imkanına sahiptir. Bu nedenle bu tür gayrimenkulleri sadece tarımsal açıdan değil diğer kullanım imkanları yönünden de ayrıca incelemek gerekli olacaktır.

• Özel Amaçlı Gayrimenkul: Okullar, golf alanları, ibadet alanları gibi gayrimenkulleri kapsamaktadır. Bu tip gayrimenkullerin genellikle özel bir kullanıma tahsis edildikleri ve bu nedenle piyasada pek alınıp satılmadıkları için karşılaştırmalı bir analiz yapmak ve piyasa değerini hesaplamak oldukça güçtür.

Değerleme; bir varlığın veya gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesi olarak tanımlanabilir. Yukarıda da açıklandığı üzere değerleme bilimi; kırsal ve kentsel taşınmazlar, alet ve makine parkı, işletme ve gayri maddi varlıklar ile kişisel mülkleri kapsamaktadır. Gayrimenkul değerlemesi; taşınmazın belli bir tarihteki imar durumu, konumu zemin ve inşaat yapısı, elde edilen gelir, ulaşım imkanı, altyapı durumu, parselin şekli (boyutu, genişliği ve eğimi gibi), değerini etkileyen bütün unsurlarının dikkate alınarak kıymetinin para cinsinden ifade edilmesi işidir.

Literatür ve uygulamada değerleme ile kıymet takdiri (veya değer biçme) aynı anlama gelmektedir. Bu çalışmanın özünü; taşınır, taşınmaz, proje, hak veya gayri maddi varlıklarla ilgili bedel, değer, tazminat, kira, gelir ve yararlanma hakkının tespiti teşkil etmektedir. Bu işlem kaba bir tahmin (estimate) veya öngörü olarak ele alınamaz. Bu sınırın açıkça çizilmesi için değerleme veya kıymet takdiri işi yapanların; lisanslı uzman ve lisanslı olmayan olarak ikiye ayrılması zorunlu olmakta ve bu alanda lisans veya ehliyet sahibi kişilerin zaman içinde bütün değerleme çalışmalarını yapmaları gerekir. Hatta literatürde aralarında fark olmayan “appraisal (değerleme)” ve “valuation (değerleme)” kavramlarının da farklı olduğu ve lisanslı değerleme uzmanlarının yaptıkları işin daha çok valuation sözcüğü ile ifade edilebildiği sık tartışma konusu olmaktadır. Birçok ülkede kamu ve özel kurumlarda değerleme yapanların lisanslı kişiler olmamaları (kurum içi değerleme uzmanı) ve yaptıkları değerleme işinin “appraisal” sözcüğü ile ifade edilmesi bu tartışmaya yol açmaktadır. Ancak dünyada değerleme işini en iyi yapan ABD ve Kanada değerleme örgütlerinin (US Appraisal Institute ve Canadian Institute of Appraiser) isimleri dikkate alındığı zaman, bu tartışmanın yersiz olduğu ve her iki kavramında özdeş olarak algılanabileceği açıktır.

Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti V erecek Şirketler İle Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (Seri: VIII, No: 35)’de değerleme uzmanı, sorumlu değerleme uzmanı, değerleme şirketi ile temel kavramlar tanımlanmıştır. Seçilmiş kavramlara ait ifadeler aşağıda verilmiştir:

• Gayrimenkul: 22/11/2001 tarih ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesi çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti kapsamına giren arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerden oluşmaktadır.

• Gayrimenkul Değerleme: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini kapsar.

• Konut Değerlemesi: Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin dördüncü fıkrası çerçevesinde, konutların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini içerir.

• Gayrimenkul Değerleme Şirketi: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak, bu değeri etkileyen gayrimenkulün niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde yazılı olarak raporlayabilecek düzeyde bilgi ve tecrübe sahibi değerleme uzmanları vasıtasıyla takdir edilmesi konusunda faaliyet gösteren ve Kanunda gayrimenkul değerleme kurumu olarak ifade edilen hizmet şirketini ifade eder.

• Değerleme Uzmanı: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileri tanımlar.

• Sorumlu Değerleme Uzmanı: Şirketin ödenmiş sermayesinde asgari % 10 oranında pay sahibi olan, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 5 yıl tecrübesi olan, değerleme uzmanı sayılmak için belirtilen diğer şartların tamamını taşıyan ve şirket adına değerleme çalışmasını kendi kişisel sorumlulukları ile yürüten ve şirket adına değerleme raporlarını tek başına imzalamaya yetkili olan değerleme uzmanını ifade eder.

• Konut Değerleme Uzmanı: Sermaye Piyasası Mevzuatının gerektirdiği hallerde, konut değerlemesi yapan ve değerleme şirketlerinde tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle konut değerlemesi hizmeti veren Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 2 yıllık yüksekokul mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 1 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileri tanımlar. Bu belgeye sahip olabilmek için sınava girecek olan adayların bölüm fark etmeksizin 2 yıllık ön lisans mezunu olması koşulu aranmakta olup, kentsel kesimde gayrimenkul piyasalarının karmaşıklığı ve konu çeşitliliği açısından asgari iki yıllık yükseköğretim kurumu mezunu olmanın, uzmanlık için yeterli olamayacağı vurgulanmalıdır.

• Değerleme Uzman Yardımcısı: Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde; asgari 4 yıllık üniversite mezunu, Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı Sınavını geçmiş, gayrimenkul değerleme uzmanının sahip olması gereken tecrübe şartını taşımayan kişilerdir.

• Müşteri: Değerleme yaptırmak üzere şirket ile sözleşme imzalayan gerçek ve tüzel kişileri ifade eder.

213 sayılı Vergi Usul Kanunu açısından değerleme, vergi matrahlarının hesaplanması ile ilgili iktisadi kıymetlerin takdir ve tespiti olarak tanımlanmaktadır (Md. 258). Değerlemede, iktisadi kıymetlerin vergi kanunlarında gösterilen gün ve zamanlarda haiz oldukları kıymetler esas tutulacaktır (Md. 259). Bu işlemde iktisadi kıymetlerden her biri tek başına dikkate alınmakta, teamülen aynı cinsten sayılan malları ve düşük kıymetli müteferrik eşyayı toplu olarak değerleme yapılması gerekecektir (Md. 260).

1.4. Değerlemede Sıklıkla Kullanılan Başlıca Değer Kavramları ve Türleri

Uluslararası değerleme standartlarında genellikle; pazar değeri (karşılaştırmalı satış-emsal değer, gelir değeri ve maliyet değeri) ve pazar dışı değer kavramları (kullanım değeri, yatırım değeri, faal işletme değeri, hurda değeri, tasfiye değeri, zorunlu satış değeri, özel değer, sigortalanabilir menfaatin değeri (sigorta bedeli), vergi değeri ve birleşme değeri gibi değer kavramları kullanılmaktadır.

Değerleme alanında piyasa değeri, herhangi bir malın piyasadaki alım-satım sırasında oluşan değeridir. Piyasa değeri; ortalama mantık ve yeterli bilgiye sahip kişilerin piyasa koşulları çerçevesinde üzerinde uzlaştıkları fiyat olarak görülebilir. Piyasa (pazar) değeri; adil bir satış için gerekli olan bütün koşullar altında, bir gayrimenkulü serbest rekabete açık bir piyasaya getirecek olan ve para cinsinden ifade edilen en yüksek değer olup, alıcı ve satıcı ayrı ayrı ihtiyatlı ve bilgili hareket ederken fiyatın gereksiz dış faktörlerce etkilenmemiş olduğu varsayılır.

Pazar değeri; bir mülkün, istekli alıcı ve istekli satıcı arasında, tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiğinde takdir edilen tutardır.

Kurul tarafından yayınlanan Uluslararası Değerleme Standardı (UDES)’nda pazar (makul) değeri; “Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır” şeklinde ifade edilmektedir. Standarda göre pazar değeri tanımında vurgulanan dokuz önemli husus bulunmakta olup, özellikle alım-satım, yatırım ve teminat gibi piyasa değerine dayalı analizlerde söz konusu hususların dikkate alınması zorunlu olacaktır:

• Tahmini Tutar: Bu ifade tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında bir mülk için ödenecek olan parasal (genelde yerel para biriminden) tutarın uzman tarafından belirlenmesini ifade eder. Pazar değeri tanımı ile tutarlı olarak değerleme tarihinde piyasada makul ölçülerde elde edilebilir en olası fiyat olarak ölçülür. Satıcı tarafından makul ölçüler çerçevesinde elde edilebilecek en iyi fiyattır ve aynı zamanda alıcının da makul ölçüler çerçevesinde elde edebileceği en avantajlı fiyattır. Bu tahmin, özel değer kavramı veya herhangi bir unsurunun satışı veya başka herhangi bir özelliği ile ilişkili olarak herhangi biri tarafından sağlanan tipik olmayan finansman, satış veya geri kiralama anlaşmaları, özel sınırlamalar veya imtiyazlar gibi özel durumlar veya şartlar nedeniyle artan veya azalan tahmini fiyatları içermemektedir.

• Mülkün El Değiştirmesi Gereken: Bir mülkün değerinin önceden belirlenmiş tutarı veya fiili satış fiyatını değil de tahmini tutarın saptandığı gerçeğinin göz önünde tutulmasıdır. Pazarın, değerleme tarihinde pazar değeri tanımının bütün unsurlarını içeren bir alım-satım işleminin sonuçlanmasını beklediği fiyattır.

• Değerleme Tarihinde: Pazar değerinin belirtilen tarihe özgü olduğunu göstermektedir. Piyasalar ve piyasa koşulları değişebildiğinden tahmini değer bir başka zamanda doğru veya uygun olmayabilir. Bu değerleme, ne geçmişteki ne de gelecekteki bir tarihte değil de etkin değerleme tarihinde fiili pazar durumunu yansıtacaktır. Bu tanımda ayrıca fiyatta herhangi bir farklılık olmaksızın satış sözleşmesinin eşzamanlı olarak el değiştirdiği ve tamamlandığı da varsayılmaktadır.

• İstekli Bir Alıcı: Satın alma işlemi için motivasyonu olan, ancak satın alma zorunluluğu olmayan birisi anlamına gelmektedir. Bu alıcı, ne herhangi bir fiyatta satın almak için çok heveslidir ne de hiçbir şekilde satın almaya kararlıdır. Bu alıcı, aynı zamanda varlığı kanıtlanamayan veya beklenti dahilinde olmayan hayal ürünü veya bir hipotez niteliğindeki bir piyasayla ilişkili olarak hareket etmekten ziyade cari piyasanın gerçeklerine bağlı olarak ve beklentileriyle hareket ederek satın alma işlemini gerçekleştiren kişidir. Bu alıcı, piyasanın gerektirdiği fiyatlardan daha yüksek bir fiyat ödemeyecektir. Elde mevcut olan mülkün sahibi de piyasayı oluşturanlar arasında sayılmaktadır. Değerleme uzmanı, ne piyasa koşulları hakkında gerçekçi olmayan varsayımlarda bulunmalı, ne de makul ölçüler çerçevesinde elde edilebilir durumdaki pazar değeri seviyesinden daha fazlasını varsaymalıdır.

• İstekli Bir Satıcı: Satıcı ise ne herhangi bir fiyata satmaya hazır olup satma konusunda çok istekli olan veya satmak zorunda olan ne de cari piyasada makul kabul edilmeyecek bir fiyattan satış yapmaya hazır olan bir satıcıdır. İstekli satıcı, normal bir pazarlama faaliyetinin ardından (açık) piyasada elde edilebilir en iyi fiyattan, fiyat ne olursa olsun, piyasa şartları çerçevesinde mülkünü satmaya motive olmuş olan satıcıdır. Fiili mülk sahibinin içinde bulunduğu koşullar, bu değerlemenin bir parçası değildir, çünkü istekli satıcı varsayımsal bir satıcı olarak kabul edilmektedir.

• Tarafların Herhangi Bir İlişkiden Etkilenmeyeceği Şartlar Altında: Fiyat seviyesini piyasa nitelikleriyle bağdaşmayan veya özel değer nedeniyle yükselten özel veya belirli bir ilişkisi (örneğin, ana ve bağlı ortaklıklar arasındaki veya arazi sahibi ve kiracısı arasındaki ilişki gibi) olmayan taraflar arasındaki anlaşmadır. Pazar değeri üzerinden işlem, her biri bağımsız olarak hareket eden birbirleriyle ilişkisi olmayan taraflar arasında gerçekleştirilmiş gibivarsayılır.

• Uygun Bir Pazarlamanın Ardından: Mülkün pazar değeri tanımına uygun olarak makul ölçüler çerçevesinde elde edilebilecek en iyi fiyat seviyesinden elden çıkarılmasını sağlamak üzere piyasaya en uygun şekilde sunulması anlamına gelmektedir. Mülkün piyasaya sunulma süresi, piyasa koşullarına göre farklılık gösterebilir, ancak mülkün uygun sayıda potansiyel alıcının dikkatine sunulması için yeterli olması gerekir. Piyasaya sunulma süresi, değerleme tarihinden önce gerçekleşir.

• Tarafların Bilgili ve Basiretli Biçimde Hareket Etmeleri: Hem istekli alıcının, hem de istekli satıcının mülkün özellikleri ve niteliği, fiili ve potansiyel kullanım alanları ve değerleme tarihi itibariyle piyasanın durumu hakkında makul ölçüler dahilinde bilgilendirildiği varsayılmaktadır. Ayrıca, tarafların her birinin bu bilgilerle birlikte kendi çıkarları doğrultusunda ve işlem dahilindeki kendi pozisyonları için en iyi fiyatı elde etmek amacıyla da basiretli olarak hareket ettikleri varsayılmaktadır. Bu işlemde gösterilen basiret, daha sonraki bir tarihte ortaya çıkacak bir gizli çıkar değil de, değerleme tarihinde pazarın durumu ele alınarak değerlendirilmektedir. Bir satıcı için fiyatların gittikçe düştüğü bir piyasada daha önceki pazar seviyelerinden daha düşük olan bir fiyattan mülkünü satması basiretsizlik olarak değerlendirilmez. Değişken fiyatlara sahip olan pazarlardaki diğer satın alma ve satış örnekleri için bu durum gerçek olsa da, basiretli alıcı veya satıcı, o an için var olan en iyi pazar bilgilerine göre hareket edeceklerdir.

• Baskı Altında Olmaksızın: Her bir tarafın bu işlemi gerçekleştirmek için yeterli motivasyona sahip olduklarını, ancak bu işlemi tamamlamak için zorlanmadıkları ve gönülsüz olmadıkları anlamına gelmektedir.

Piyasa değeri, gayrimenkulün niteliğini ve gayrimenkulün piyasada işlem göreceği koşulları yansıtan değerleme yaklaşımları ve prosedürlerin uygulanması ile kolaylıkla tahmin edilir. Piyasa değeri genellikle karşılaştırılabilir ve taşınmazların özelliklerine ilişkin bilgileri esas alarak nihai değer tahminine imkan verir. Bir değerleme işleminde piyasa değerinin saptanmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır18:

• Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedirler, taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler.

• Gayrimenkulün satışı için makul bir süre tanınmıştır.

• Ödeme nakit veya nakit benzeri unsurlarla yapılmaktadır.

• Gayrimenkulün alım işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir.

Türk Hukuk Sistemi’nde piyasa değeri kavramı yerine; rayiç bedel ve emsal değer kavramları sıklıkla kullanılmaktadır. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’na göre rayiç bedel; bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım satım değeri olacaktır (Mükerrer Md. 266). Emsal bedel ise; gerçek bedeli olmayan veya bilinmeyen ya da doğru olarak tespit edilemeyen bir malın, değerleme gününde satılması halinde emsaline nazaran haiz olacağı değeri ifade etmektedir (Md. 267). Taşınmazların heterojen olmaları nedeni ile rayiç bedel yerine emsal bedelden daha sık söz edilmesi gerekecektir. Kentsel kesimde bir yapı adası içindeki korunaklı sitede aynı zamanda inşa edilmiş ve kullanıma açılmış bağımsız bölümlerin dahi iç mekan tasarımı ve tefriş işlemlerinde genellikle ruhsat almaksızın yapılan değişiklikler, ısıtma, soğutma, aydınlatma, yön ve manzara avantajı gibi parametrelerin geçerli olması, aynı zamanda, aynı malzeme ve aynı proje ile imal edilen bağımsız bölümlerin piyasa ve gelir değerlerinin farklılaşmasına neden olmaktadır.

Maliyet değeri; yeniden üretilebilen malların değerleme çalışmasında sık kullanılır. Bu bedel 213 Sayılı Kanunun 262’inci maddesinde; “iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamı” olarak tanımlanmıştır. Türk Hukuk Sisteminde; yeniden üretim maliyeti, yerine koyma maliyeti ve tarihi maliyet yerine yaklaşık maliyet, levazım bedeli ve enkaz bedeli gibi ölçütler kullanılmaktadır.

Maliyet değeri özellikle yapılı taşınmazın değerleme günündeki yapım giderlerinden, yıpranma payı, eskime ve diğer giderlerin çıkartılmasıyla ulaşılan değeri ifade etmektedir. Bu amaçla iki temel yaklaşım kullanılabilir. Birincisi, yeniden üretim (yapım) maliyeti olup, bu bedel; yapının aynı inşaat malzemeleri, tasarım ve işçilik kalitesi ile orijinal biçimiyle üretilmesinde ulaşılacak değerdir. İkincisi ise yerine koyma değeri olup, yapının modern inşaat malzemeleri, tasarım teknikleri ve işçilik kullanılarak yeniden üretildiği zaman ulaşılan değeri ifade eder.

Gelir değeri veya hasıla değeri; taşınmaz veya taşınmaz projesinin ekonomik ömrü boyunca getirebileceği gelirlerin bugünkü değerini ifade eder. Gelir değerinin analizinde sıklıkla kapitalizasyon kavramı kullanılmakta olup, bu kavram geliri değere dönüştürmek olarak ifade edilebilir. Literatürde doğrudan kapitalizasyon, artık gelir tekniği, kira geliri yaklaşım ve indirgenmiş gelir analizi gibi birçok gelir değeri bulunmaktadır. Türk Hukuk Sisteminde özellikle kamulaştırma kanunu ve bu kanunu referans gösteren düzenlemelerde arazi vasfındaki taşınmazın gelir değeri (artık gelir tekniği) esas alınarak değerleme yapılmaktadır. Bunun dışında ticari taşınmaz yatırımlarının değerleme çalışmasında da indirgenmiş gelir analizi ve kira geliri – değer ilişkisi sıklıkla kullanılmakta ve taşınmaz yatırımının amorti etme süresi, temel karar kriteri olarak kullanılmaktadır.

Piyasa dışı değer ölçütünün başında gelen yatırım değeri; taşınmazın gelecek yıllarda getireceği gelirler ile giderler arasındaki fark olan nakit akışının değerleme zamanına indirgenmesi yoluyla bulunan değeri ifade eder. Yatırım değeri, bir mülkün belirli bir yatırımcı veya yatırımcı grubu için belirlenmiş yatırım hedefleri doğrultusunda ifade ettiği değerdir. Bu sübjektif kavram, bir mülkü, tanımlanabilir yatırım hedefleri ve/veya kriterleri bulunan belli bir yatırımcı, yatırımcılar grubu veya kurumla ilişkilendirir. Bir varlığın yatırım değeri; o varlığın piyasa değerinden daha fazla veya daha az olabilir. Yatırım değerini belirleyen kriter, müşteri tarafından belirlenebileceği gibi gayrimenkul ve yatırım değerinin analizi konusunda uzman olan kişi ve kurumlar tarafından da belirlenebilir.

Kullanım değeri; ekonomik olarak değeri olan bir varlığın verimliliğini esas alan bir kavram olup, taşınmazın gelecekte ömrü boyunca getireceği nakit akışları ve varsa ömrün sonundaki artık değerin bugünkü değerini ifade eder. Bu değer belirli bir kullanım için tahsis edilen gayrimenkullerin değerini tespit etmek için kullanılan bir ölçüttür. Kullanım değeri; gayrimenkulün yönetim modeline ve işletmenin faaliyetlerinin değişmesi gibi dışsal faktörlere göre değişebilmektedir. Diğer bir ifade ile kullanım değeri, bir taşınmazın, belirli bir kullanıcı için, belirli kullanıma yönelik olarak sahip olduğu değerdir19. Bu değer tipi, mülkün en verimli ve en iyi kullanımına veya mülkün satılması halinde elde edilebilecek piyasa değerine bakılmaksızın, bir parçasını oluşturduğu kuruma katkı üzerinde odaklanmaktadır.

Literatür ve değerleme standartlarındaki kesin ayrıma karşın, uygulamada kullanım değeri ile piyasa değeri sıklıkla birbiri yerine kullanılmaktadır. Kullanım değeri, belirli bir mülkün, belirli bir kullanıcı için, belirli bir kullanıma yönelik olarak sahip olduğu değeri ifade etmektedir. Bununla birlikte kullanım değeri ölçütü ile pazar değeri kavramının doğrudan ilişkili olmadığına dikkat edilmelidir. Bu değer türü, mülkün en verimli ve iyi kullanımına veya mülkün satılması halinde elde edilebilecek parasal değere bakılmaksızın, bir parçasını oluşturduğu işletme veya haneye yaptığı katkı üzerine odaklanmaktadır. Muhasebe alanında kullanım değeri, bir varlığın süregelen kullanımından ve kullanım ömrünün sonunda elden çıkartılmasından beklenen gelecekteki tahmini nakit akışlarının bugünkü değerini ifade eder. Mülkün kullanım değerinin pazar değeri ile eşit olması, tesadüfen karşılaşılabilen bir sonuç olacaktır. Bir mülkün kullanım değeri, eğer bu mülkü kullanan kişi ve kurum, söz konusu mülkü aynı ürünün veya hizmetin tipik bir üreticisinden daha faydalı ve kârlı bir şekilde kullanabilecek bir durumdaysa, genelde pazar değerinden daha yüksek bulunma eğiliminde olacaktır. Diğer yandan kullanım değeri, kurumun bu varlığı maksimum kapasitesi ve verimi ile kullanamaması durumunda pazar değerinden daha düşükolabilecektir.

Tasfiye veya zorunlu satış değeri; gayrimenkulün piyasa değerindeki pazarlama süresinden çok daha kısa sürede satışından elde edilebilecek makul tutarı ifade etmektedir.

Sigorta değeri; taşınmazın hasara uğraması veya kullanılamayacak duruma gelmesi halinde yerine koyma maliyeti olarak ele alınmaktadır. Sigorta değeri; taşınmazın sigorta poliçesinin satın alındığı gündeki net değeri olup, bu değere taşınmazın arsa payı veya arazisi dahil edilmemektedir. Genellikle yapının sigorta bedelinin analizinde; yeniden üretim maliyeti esas alınmakta ve yapı yaşına uygun olarak yıpranma oranı düşülerek bulunan net maliyet bedeli, sigorta bedeli olarak alınmaktadır.

Teminat (kredi) değeri; gayrimenkulün uzun süre kullanılabilecek özelliklerini, normal ve yerel pazar şartlarını; gayrimenkulün mevcut ve uygun alternatif kullanımları dikkate alınarak gelecekteki pazarlanabilirliğinin sağduyulu bir şekilde değerlemek suretiyle belirlenen değeri ifade eder. Teminat değerinin analizinde taşınmazın piyasa değeri ve taşınmaz projesinin yatırım değeri esas alınmaktadır. Bu yollarla tahmin edilen değer üzerinden kredi-değer oranı tespit edilmekte ve taşınmaz yatırımı finanse edilmektedir. Ancak zaman içinde taşınmazın piyasa değeri değişebileceğinden, kredi-değer oranı da değişiklik gösterebilecektir.

Kurtarılabilir değer; arazi dışındaki bir varlığın, özel tamirat, bakım veya yeni inşaat yaparak kullanmaya devam ettirilmesinden ziyade, yapıların içerdikleri malzeme için elden çıkarılması aşamasındaki olası değeri ifade eder. Bu değer, elden çıkarma maliyetlerini içeren brüt veya bu maliyetleri içermeyen net değer olarak verilebilir. İkinci durumda, paraya çevrilebilir net değere eşit olabilir. Her durumda, değere dahil edilen veya dışında tutulan unsurlar belirtilmelidir.

Kayıtlı değer; gayrimenkulün muhasebe kayıtlarında gösterilen değeridir. Buna “defter değeri” de denir. 213 Sayılı Kanunda “mukayyet değer” olarak ifade edilen bu kavram; bir iktisadi kıymetin muhasebe kayıtlarında gösterilen hesap değeri olarak tanımlanmıştır (Md. 265).

Özel değer; pazar değerinin üzerinde olan olağandışı değer unsurunu ifade eder. Özel değer, bir mülkün bitişiğindeki başka bir mülk ile fiziksel, ekonomik veya fonksiyonel açıdan o mülk ile olan ilişkisinden kaynaklanır. Özel değer sadece özel bir çıkarı olan alıcıya uygulanabilir. Evlilik (birleştirme) değeri ise; bir mülkteki iki veya daha fazla sayıdaki hakkın birleşmesinden kaynaklanan değer artışıdır. Özel değerlere bir örnek niteliğindedir. Özel değer; işletme değeri ve yatırım değeri unsurları ile de ilişkili olabilir. Değerleme uzmanı; özel mülklerin değerini takdir etmek için kullandığı kriterlerin, pazar değerini takdir etmek için kullandığı kriterlerden ayrı olduğunu bilmeli, kullanılan her tür özel varsayımı açık biçimde raporunda belirtmelidir.

Çalışan (faal) işletme değeri; bazı gayrimenkullerin çalışan bir işletmenin (otel, restoran, fabrika gibi) ayrılmaz parçaları olduğu durumda böyle bir gayrimenkulün piyasa değeri genellikle çalışan işletme değeri kavramı ile ifade edilmesidir. Bu değer ölçütü; kurulu ve faal olan ve süresiz olarak devam edeceği varsayılan kuruluşun bütün somut ve soyut varlıklarının bir arada satılmış değeri olarak ifade edilmektedir22. Faal işletme değeri bir işletmenin bütün olarak değeridir. Bu kavram, faaliyetlerini sürdüren bir kuruluşun her biri tek tek alındığında pazar değerini oluşturan bileşenler olarak görülmeyen, ancak toplam işletme değerinin bölümünü oluşturan unsurları içermektedir. Firma değerlemesinde hesaplanan faal işletme değeri, hem firmanın sahip olduğu arsa, bina gibi gayrimenkulleri, hem de işletmenin üretim konusu olan faaliyetleri neticesinde yarattığı bütün nakit akımlarını (nakit girişi-nakit çıkışı) içermektedir.

Vergi değeri; bir mülkün vergi değeri, ilgili yasalarda yer alan tanımları esas alan değeridir. Vergi değeri; aksi açık bir şekilde belirtilmediği müddetçe pazar değeri ile uyumlu olarak görülemez. Mülkün değeri üzerinden vergilendirilmesi konusunda yapılacak toplu değerlemelere ilişkin bir çerçeve sağlar. Toplu değerleme işlemi, hükümetin idari programında yer alan istatistiki ve ekonomik çalışmalar için bir yöntem olarak kullanılır. 213 Sayılı Kanuna göre vergi değeri; bina ve arazinin 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29’uncu maddesine göre tespit edilen değeri veya taşınmazın normal alım-satım (piyasa) değerini ifade etmektedir (Md. 268).

Yukarıda kısaca açıklanan değer ölçütleri dışında 213 Sayılı Kanunda borsa rayici, tasarruf değeri ve itibari değer ölçütleri de tanımlanmıştır. Buna göre borsa rayici; gerek menkul kıymetler ve kambiyo borsasına, gerekse ticaret borsalarına kayıtlı olan iktisadi kıymetlerin değerlemeden evvelki son muamele gününde borsadaki muamelelerinin ortalama değerleri (Md. 263), tasarruf değeri, bir iktisadi kıymetin değerleme gününde sahibi için arz ettiği gerçek değeri (Md. 264) ve itibari değer ise, her nevi senetlerle esham ve tahvillerin üzerinde yazılı olan değeri ifade etmektedir (Md. 266).

Sanayi ve ticaret işletmelerinin (işletme ve varlık) değerleme çalışmalarında iz bedeli kavramı sık kullanılır. İşletmelerde ekonomik ömrünü tamamladığı halde fiilen kullanılan iktisadi kıymetler ile gerçek değeri tespit edilemeyen veya edilmesi uygun görülmeyen ancak, muhasebe kayıtlarında izlenmesi gereken iktisadi kıymetlerin işletme hesaplarında yer verilen en düşük tutarı, iz bedeli olarak tanımlanır (Genel Yönetim Muhasebe Yönetmeliği, Resmi Gazete, Tarih: 23.12.2014, Sayı:29214). Mali kayıtlara göre varlık veya kaynakların değeri (defter değeri), edinim veya iktisap bedeli olarak görülmekte ve zaman içinde artan fiyatlara bağlı olarak defter değeri, varlığın piyasa değerinin ölçüsü olmaktan çıkmaktadır. Bu bakımdan işletmelerin muhasebe kayıtlarında edinim tarihleri eski ve ekonomik ömürleri kısa olan varlıkların iz bedeli ile göründüğüne sık tanık olunmakta ve bu şartlarda mali kayıtlara göre değerleme yapmak gerçeğe uygun değer ölçütü ile çelişmektedir.

Taşınmazın değeri, piyasa fiyatı ve maliyeti kavramları sıklıkla birbiri yerine kullanılmakla birlikte bu üç kavram özdeş değildir. Bütün pazarlanabilir mallarda olduğu gibi, gayrimenkul piyasası da, gayrimenkulün kullanım haklarının para veya başka varlıklar karşılığında, kişi ve kurumlar arasında değişimi ile oluşmaktadır. Fiyat, alıcı ile satıcı arasında, alışverişe konu olan işlem çerçevesinde, alıcının ödemeyi satıcının ise almayı kabul ettiği tutarı ifade eder. Bu nedenle fiyat bir sonuç olarak görülmektedir. Fiyat, bir malın pazarda değiştirildiği (mübadele edildiği) para tutarı, diğer bir deyimle bir malın pazardaki gerçek satış değeridir. Takdir edilen değer ise, bir mala uzman tarafından belirlenen veya tahmin edilen para karşılığıdır. Fiyat oluşmuş bir gerçek olduğundan kesin ve tektir. Takdir edilen değer ise, değerleme ilke ve yöntemlerinin uygulanması sonucunda belirlenen bir değer olup, farklı amaç ve yöntemlere ve değerleme yapan uzmana göre değişim gösterir. Sonuç olarak fiyat oluşmuş bir gerçek, biçilen değer ise, bir kuramsal incelemenin sayısal olarak belirlenmesidir. Bir malın fiyatı ve takdir edilen değeri bazen aynı olabilir. Bunun için malın tahmin edilen değeri üzerinden piyasada alıcı bulması gerekir. Ancak genellikle malın piyasa fiyatı ile takdir edilen değeri aynı olmamaktadır.

Maliyet ve değer kavramları, genellikle, eş anlamlı olarak kullanılmaktadır. Maliyet kavramı değerleme uzmanlarınca malın değişim ile değil üretim ile ilişkilendirilmesine dayanmaktadır.

Maliyet bedeli; belli bir amaca ulaşmak için katlanılan fedakarlıkların parasal bir ifadesidir. Maliyet Muhasebesinde maliyet kavramı, genellikle, üretim faaliyeti sonucu elde edilen mamul ya da hizmet maliyetleri ile sınırlı tutulmaktadır. Değer ise, satın alınacak bir mal veya hizmet için, alıcılar ve satıcılar arasında oluşturulan fiyat ile ilgili ekonomik bir kavramdır. Esasen malın değeri maliyete dayalı olarak takdir edilmiş ise, maliyet bedeli ve değer eşit olur. Ancak maliyet, değer ve fiyatın eşitlendiği durumlara nadiren rastlanabileceği vurgulanmalıdır.

Lisanslı Değerleme Uzmanları Kraliyet Kurumu (RICS) ve Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi (IVSC) tarafından Ocak 2014 tarihinde ilan edilen yeni değerleme standartlarında yeni değer kavramlarının kullanıldığı görülmektedir. Önceki standartlardan farklı olarak işlem maliyeti (transaction costs), sinerji veya birleşme değeri (synergistic value or marriage value), özel değer (special value) ve zorunlu satış (forced sales) değeri kavramların eklendiği veya bu kavramlarla ilgili olarak standartlarda değişiklik yapıldığı gözlenmektedir23. Bu kavramlar henüz iç mevzuatta yer almadıkları ve doğal olarak ulusal düzeydeki uygulama aşamasına alınmadığından tanım ve kapsamları şimdilik ihmal edilmiştir. Değerleme standartları ve değer ölçütlerinin zaman içinde değişen yönlerinin olduğu ve standartların belirli aralıklarla gözden geçirilmesi gerektiği, değerleme çalışmalarının kavram, yöntem ve uygulama yönlerinden dinamik bir çalışma alanı niteliğini kazandığı ve sonuç olarak değerleme uzmanlığının çok yönlü bilgi birikimini gerektirdiği ortaya çıkmaktadır.

1.5. Türk Hukukunda Taşınmaz Değerleme Çalışmalarına Esas Değer Kavramları

Değerlemede kullanılan ölçüte “değerleme yöntemi” adı verilir. Her bir değer, malın ayrı bir ekonomik yönü ya da amacına karşılık gelir. Değerleme işleminde, önce değerlemenin amacını ortaya koymak ve daha sonra bu amaca uygun bir yol izlemek gerekir. Değerleme için taşınmazların arzı, talebi ve fiyatının ya da pazar koşullarının da tahmini ve analizi gerekli olacaktır.

Değerleme yöntemleri;

(i) geleneksel değerleme yöntemleri,

(ii) istatistiksel veya matematiksel değerleme yöntemleri ve

(iii) modern/ileri değerleme yöntemleri olarak sınıflandırılabilir.

Birçok ülkede değerleme sürecinde; uygulanması ve anlaşılmasının kolaylığı nedeni ile geleneksel değerleme yöntemleri sıklıkla tercih edilmekte ve diğer iki grup yöntem ise daha çok değerleme araştırmalarında kullanılabilmektedir. Hemen her ülkede; piyasa değeri, maliyet yaklaşımı, gelir yaklaşımı ve karma yöntemler olarak sıralanan geleneksel yöntemler uygulamada sıklıkla kullanılmaktadır.

Taşınmaz değerleme sürecinde kullanılabilecek yöntem(ler)in seçimi; başta değerleme amacı ve değerlenen malın özelliğine göre değişmektedir. Bir malı değerlemede farklı yöntemler kullanılabilir. Değerleme uzmanının yöntem seçiminde; malın cinsi, değerlemenin amacı, yasal düzenlemeler ve pazar koşulları etkili olmakta ve uzmanlar belirtilen dört koşulu sağlayabilen uygun yöntem veya yöntemleri seçerek değerleme sürecini tamamlamak zorunda kalmaktadırlar. Nitekim, örneğin bir maldan elde edilebilecek gelirlere göre değerleme ölçütü bazı mallar için uygun olduğu halde (örneğin, arazi, sanayi ve ticaret işletmesi, ofis, rezidans ve alışveriş merkezi gibi), bazı mallar için uygun değildir (örneğin 1 ton motorin gibi). Buna göre değerleme alanında her malın kendine göre uygulanabilecek bir değerleme ölçütünün bulunduğu ortaya çıkmaktadır. Diğer taraftan bir mala, malikin herhangi bir nedenle uğradığı zararını karşılamak için maliyet esasına göre değerleme yapılabilir. Fakat amaç o malın pazar fiyatını belirlemek ise, maliyet esasına göre yapılan değerleme hatalı olacaktır. Bu yaklaşıma göre bir değerleme çalışmasında amaç değiştikçe, uygulanacak değerleme ölçütünün de değiştiği açıktır. Son olarak bir binanın yeniden inşa değerinin tespitinde; pazar statik (durgun) ise değerleme çalışması geçmiş fiyatlara (tarihsel maliyete), pazar dinamik (değişken) ise, içinde bulunulan zamanın fiyatları ile yapılacak yeniden üretim maliyeti tahmin edilecektir. Sonuç olarak yerel taşınmaz pazarının durumundaki değişme de değerlemede kullanılacak yöntemin seçiminde başlıca kriter olarak ele alınmaktadır.

Türk Hukuk Sistemi’nde birçok kanunda açıkça değerleme hükümleri tanımlanmış ve kullanım alanları belirtilmiştir. Vergi mevzuatında arazi, arsa ve bina için ayrı değerleme yöntemleri tespit edilmiş olmasına karşın, arsa ve arazi kavramlarının ayrımı net olarak yapılmamış ve hatta emlak vergisi uygulamasında arsa sayılacak arazi kavramı da kullanılmıştır. Bunların dışında kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma ve imar uygulaması gibi alanlarda da detaylı olarak değerleme çalışmasında kullanılacak yöntemler açıklanmıştır. Ancak 5582 sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin Kanun, Sermaye Piyasası Kurulu Tebliği ve Bankacılık Denetleme ve Düzenleme Kurulu Yönetmeliği kapsamında para ve sermaye piyasalarına yönelik işlemlerde takdir edilecek teminat değerinde hangi yöntemlerin kullanılacağı açıkça belirtilmemiştir.

İlke olarak Türk Hukuk Sisteminde bazı kanunlar ve diğer yasal düzenlemelerde taşınır ve taşınmazların farklı amaçlarla değerlenmesinde kullanılacak ölçütler açıkça sıralanmış olmasına karşın, özellikle para ve sermaye piyasaları ile gayrimenkul sektörüne yönelik değerleme çalışmaları ile çevresel değerleme ve tazminat taleplerinin değerlendirilmesinde kullanılacak değerleme yöntemleri açıkça tespit edilmemiş, yöntem seçimi ve değerleme uygulaması açıkça uzmanın takdirine ve uzmanlık bilgisine bırakılmıştır. Bu bakımdan her raporda farklı değerleme ölçütleri ve yaklaşımlarının kullanıldığına sıklıkla tanık olunmaktadır. Uygulamada 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ana taşınmazın bağımsız bölümlerinin arsa paylarının tespiti, site ve kooperatif yapılarında bağımsız bölümlerin şerefiye bedellerinin tespiti ile kentsel yenileme ve dönüşüm projesi alanlarında tadilat işleri ile kapsamlı bakım-onarım çalışmaları yapılmış/yapılmamış binalar veya bağımsız bölümlerin değerlerinin farklılaştırılması ve değer denkleştirme uygulamalarında mevzuatta açıkça değerleme ölçütünün tanımlanmamış olması, önemli sorunlara neden olmakta ve hemen her olayda farklı değerleme yaklaşımlarının kullanılmasına ve bu nedenle aynı konu ile ilgili iki rapor arasında farklı değerlerin ortaya çıkması kaçınılmaz olmaktadır.

Çizelge 1. Seçilmiş Yasal Düzenlemelerde Değerleme Yöntemleri

Düzenleme Adı	Taşınmazın Cinsi	Değerleme Ölçütleri
Vergi Usul Kanunu	Arsalar	Md. 74/b: Arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller) takdir olunan birim değerler.
	Araziler	Md. 74/c: Arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak)’ne göre takdir olunan birim değerler.
	Binalar	Mük. Md. 49: Maliye ve (mülga) Bayındırlık ve İskan Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri.
Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük	Vergi Değeri	Md. 2: Emlak Vergisi mevzuuna giren bina, arsa ve arazinin rayiç bedeli. Rayiç bedel, bina, arsa ve arazinin beyan tarihindeki normal alım satım bedeli.
	Arsalar	Md. 29: Normal alım satım bedeli, bunun mümkün olmaması halinde, emsal olabilecek arsa üzerine inşa edilmiş binanın vergi değeri yoluyla bulunan değer.
	Araziler	Md. 40: Normal alım satım bedeli, bunun mümkün olmaması halinde yıllık istihsal değeri.
	Binalar	Md. 16: Normal alım satım bedeli, mümkün olmaması halinde maliyet bedeli ve bunun da mümkün olmaması halinde ortalama gelir bedeli.
Vergi Usul Kanunu	Kıymet – Kira Münasebeti	Md. 311: Tahrir (Genel tahrir ve tadilat) esnasında arazinin alım-satım kıymetlerinin tayini mümkün olmazsa, o yerin kiraya verilmesi halinde getireceği kira tahmini ve bunun 10 misli arazinin kıymeti olarak kabul edilmesi.
	Arazi Kirası	Md. 312: Arazinin getireceği kiranın bilinmesi icabeden hallerde arazi kıymetinin onda biri emsal kirası sayılması.
	İktisadi Kıymetler	Md. 261: Maliyet bedeli, borsa rayici, tasarruf değeri, mukayyet değer, itibari değer, rayiç bedel, emsal bedeli ve vergi değeri.
Gelir Vergisi Kanunu	Binalar ve Araziler	Md. 73: Emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin % 5’i, diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10’u.
Türk Ticaret Kanunu	Finansal Tablolarda Yer Alan Varlıklar ve Borçlar	Md. 79: Duran ve dönen varlıklar Türkiye Muhasebe Standartları uyarınca söz konusu standartlarda gösterilen ölçülere göre değerlenmesi, borçlar ve diğer kalemler için de aynı standartların uygulanması Md. 343: Türkiye Muhasebe Standartlarında öngörülen ilkeler de dikkate alınmak belirlenen değerleme ilkeleri geçerli, konulan ayni sermaye ile kuruluş sırasında devralınacak işletmelere ve ayınlara, şirket merkezinin bulunacağı yerdeki asliye ticaret mahkemesince atanan bilirkişilerce değer biçilmesi, değerleme raporunda, uygulanan değerleme yönteminin somut olayın özellikleri bakımından herkes için en adil ve uygun seçim olduğu, sermaye olarak konulan alacakların gerçekliğinin, geçerliğinin ve 342’nci maddeye uygunluğunun belirlendiği, tahsil edilebilirlikleri ile tam değerleri; ayni olarak konulan her varlık karşılığında tahsis edilmesi gereken pay miktarı ile Türk Lirası karşılığı, tatmin edici gerekçelerle ve hesap verme ilkesinin icaplarına göre açıklama.
Türk Borçlar Kanunu	Emsal Kira	Md. 344: Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesi, her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilmesi ve sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaması
Türk Medeni Kanunu	Gerçek Değer Gelir Değeri	Md. 657: Taşınmazların paylaşmanın yapıldığı zamandaki gerçek değerlerinin esas alınarak mirasçılara tahsisi, tarımsal taşınmazların gelir değeri ve diğer taşınmazları sürüm değerine göre özgülenme. Md. 899: İpotekli borç senedi yoluyla rehin kurulması için tapu idaresince taşınmaza resmen değer biçilmesi.
Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun	Rayiç Bedel	Md. 4/i: 2886 Sayılı Kanuna göre rayiç bedel üzerinden doğrudan satış.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu 24	Arazi Gelir Değeri Arsa Emsal Değeri Yapı Maliyet Bedeli Levazım Bedeli	Md. 11/f: Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri Md. 11/g: Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri, Md. 11/h: Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payı, Md. 19/e (ek): Başkasının taşınmazı ve Hazine taşınmazı üzerine inşa edilen yapıların levazım bedeli.
İmar Kanunu	Binalar	Md. 18: uygulanmadan önce mevcut olan binaların malike verilen parsele isabet etmemesi halinde 2942 Sayılı Kanuna göre takdir edilen bedeli ödenerek (kamulaştırma yapılarak) yıkım yapılması

	Arsalar	Md. 17: İmar yoluyla hissedar olunan arsaların rayiç bedelinin tespiti ve hissedara satışı
Kat Mülkiyeti Kanunu	Arsa Payı Dağıtımı	Md. 3: Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi, Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilmesi ve bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilememesi
Özelleştirme Kanunu	İşletme Değerleme Taşınmaz Değerleme	Md. 18 B/c:Özelleştirilecek kuruluşun niteliği, gördüğü hizmetin özelliği, gelecekteki nakit akımı potansiyeli, faaliyette bulunduğu sektör ve pazarın özellikleri, sahip olduğu sınai, ticari ve sosyal tesisler, makine araç ve gereçler, teçhizat, malzeme ve hammadde ile yarı mamul ve mamul madde stokları, her türlü taşınır ve taşınmazları, vasıfları ve hali hazır durumları, senetli ve senetsiz bütün alacak ve borçları ile bilumum hak ve yükümlülükleri ve özelleştirilecek kuruluşa uygulanacak özelleştirme yöntemini de dikkate alarak uluslararası kabul görmüş olan indirgenmiş nakit akımları (net bugünkü değer), defter değeri, net aktif değeri, amortize edilmiş yenileme değeri, tasfiye değeri, fiyat/kazanç oranı, piyasa kapitalizasyon değeri, piyasa değeri/defter değeri, ekspertiz değeri, fiyat/nakit akım oranı metotlarından en az ikisini uygulayarak işlem yapma
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun	Kamulaştırma Değeri Enkaz Bedeli	2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre değerleme 775 sayılı Gecekondu Kanunu hükümlerine göre enkaz bedelinin analizi
Harçlar Kanunu	Tapu ve Kadastro Harçlarına Esas Değer	Md. 63: Kayıtlı değer veya emlak vergisi değeri olarak kabul edilmekte
Kooperatifler Kanunu	Kıymet Takdiri	Md. 21: Ana sözleşmede aynların değeri tespit edilmemiş ise, bu tespitin kurucular tarafından toplantıya çağrılacak ilk genel kurulda ortak adedinin 2/3 ünü temsil eden ortakların çoğunluğu ile seçilecek bilirkişilerce yapılması (Bilirkişilerin değer tespit ölçütleri kanunda belirtilmemiş)
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği	Gayrimenkul Fonları	Md. 36: Fon portföyündeki varlıkların değerleme esaslarına ilişkin olarak Kurulun yatırım fonlarının finansal raporlamalarına ilişkin düzenlemelerindeki değerleme esaslarına uyulması, değerleme raporlarında, sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme hizmeti verecek kuruluşlar ile bu kuruluşların Kurulca listeye alınmalarına ve sermaye piyasasında uluslararası değerleme standartlarına ilişkin Kurul düzenlemelerindeki esaslara uyulması.
Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği	Değerleme Raporu Bağımsız Bölüm Değeri	Md. 6: Kurula başvuru ve proje bitiş tarihleri ile Tebliğde belirtilen durumlarda veya Kurulca uygun görülecek diğer aşamalarda, değerleme kuruluşlarınca gayrimenkul projesine ilişkin olarak bir değerleme raporu hazırlanması, Kurulun ilgili düzenlemeleri uyarınca hazırlanacak bu raporda gayrimenkul sertifikalarına konu edilen bağımsız bölümlerin tahmini satış bedeli ile bu bedelin belirlenmesinde esas alınan emsal değerlere bağımsız bölümlerle ilişkilendirilerek verilmesi ve değerleme raporunda gayrimenkul projesindeki emsal satış bedellerine yer verilmesinin zorunlu olması
Terör ve Terörle Mücadeleden Doğan Zararların Karşılanması Hakkında Kanun	Maddi Zarar Bedensel Zarar	Md. 8: Hakkaniyete ve günün ekonomik koşullarına uygun biçimde komisyon tarafından doğrudan doğruya veya bilirkişi aracılığıyla zararın tespiti, komisyonun 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerinden değer takdirinde kıyasen yararlanması
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu	Arazi Değerleme	Md. 8/K (6537 SK Md.5): Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki tarımsal arazileri yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğüne çıkarmak veya mülkiyetten kaynaklanan ihtilafları gidermek için kamulaştırma, alım ile satım işlemleri Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığının talebi üzerine Maliye Bakanlığınca ilgili mevzuatına göre yerine getirilmesi, kamulaştırma ve alım işlemleri gerektiğinde Hazineye ait taşınmazların trampası suretiyle de yapılabilmesi, gerekli hallerde asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki tarımsal arazileri toplulaştırabilmekte veya bu Kanun kapsamında değerlendirmek üzere kamulaştırabilmekte, …öncelikle toplulaştırma veya kamulaştırma konusu olan arazi maliklerine, bu kişiler satın almadığı takdirde, yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünde tarım arazisi bulunmayan yöre çiftçilerine rayiç bedeli üzerinden Bakanlığın talebi üzerine Maliye Bakanlığınca ilgili mevzuatına göre doğrudan satılması
Çevre Kanunu	Çevre Tazminatı	Md. 28: Çevreyi kirletenler ve çevreye zarar verenler sebep oldukları kirlenme ve bozulmadan doğan zararlardan dolayı kusur şartı aranmaksızın sorumlu olması, çevreye verilen zararların tazminine ilişkin talepler zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten itibaren beş yıl sonra zamanaşımına uğraması ve tazminatın belirlenme esasları Kanunda yer almaması
Gece Kondu Kanunu	Arsa Değerleme	Md. 4/a-b-c: Arazi ve arsaların bedeli; bulunduğu şehir, kasaba ve bölgenin özellikleri, yapılmış ve yapılacak kamu hizmet ve tesislerinin durumu ve sair hususlar da göz önünde bulundurularak, ilgili belediye ve Vakıflar İdaresi arasında anlaşma yolu ile tespit edilmesi, arazi ve arsalar üzerinde Vakıflar İdaresine ait herhangi bir yapı bulunduğu takdirde, bu yapının bedelinin ayrıca hesaba katılması ve bedele ait anlaşmazlıkların mahalli asliye hukuk mahkemelerince basit muhakeme usulü ile çözümü
Gece Kondu Kanunu Uygulama Yönetmeliği	Emsal Değer	Md. 8: Arsa değerlemede; tahsis veya satış yılındaki imar görmemiş ve boş arazi durumuna ait olmak üzere arazi emsal bedeli, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, okul, mabet ve benzeri hizmetlere ayrılan saha kaybı, harita, plan, aplikasyon, yol, kaldırım, kanalizasyon ve su, elektrik gibi kamu hizmet ve tesislerinin satış yılındaki resmi birim fiyatlara göre tespit edilecek bedeli dikkate alınarak hesaplanacak arsa bedelinden az olmamak kaydı ile valilikçe komisyon marifetiyle belirlenip Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nca onanacak emsal bedelin esas olması
Mera Kanunu -Mera Yönetmeliği	Cins Değişikliği ve Ot Bedeli	Md. 30/e: Tahsis amacı değişikliği talep edilen alan için teknik ekip tarafından hazırlanan rapor olumlu ise yirmi yıllık ot geliri de bir raporla tespit edilerek komisyona teslim edilmesi Geçici Md.3: Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde kalan ve 1.1.2003 tarihinden önce kesinleşen imar plânları içerisinde yerleşim yeri olarak işgal edilerek mera, yaylak ve kışlak olarak kullanımı teknik açıdan mümkün olmayan yerlerin ot bedeli alınmaksızın tahsis amacı değiştirilerek Hazine adına tescillerinin yapılması, ancak, bu nitelikteki taşınmazlardan ilgili belediye veya kamu kurum ve kuruluşları adına tescil edilmiş olanların tescilleri bedel talep edilmeksizin aynen devam eder. Bunlar hakkında Hazinece dava açılmaması, açılmış davalardan vazgeçilmesi, Hazinece bu nitelikteki taşınmazlar hakkında ilgili belediye veya kamu kurum ve kuruluşları aleyhine açılan davalar sonucunda Hazine adına tesciline veya mera, yaylak ve kışlak olarak sınırlandırılması ve özel siciline yazılmasına karar verilen, kesinleşen ve henüz tapuda işlemleri yapılmamış olan taşınmazlar hakkında da aynı hüküm uygulanması. Birinci fıkrada nitelikleri belirtilen taşınmazlardan Hazine adına tescil edilmesi gerekirken gerçek ya da özel hukuk tüzel kişileri adına tescil edilmiş taşınmazlara ilişkin Hazinece açılan davalardan, taşınmazların emlak ve rayiç bedellerinin toplamının yarısı üzerinden hesaplanacak bedelin ilgililerce Hazineye ödenmesi kaydıyla vazgeçilmesi, bu hüküm, henüz dava açılmamış taşınmazlar hakkında da uygulanır. Evvelce açılan davalarda Hazine adına tesciline veya mera, yaylak ve kışlak olarak sınırlandırılmasına ve özel siciline yazılmasına karar verilen ve kesinleşen kararlara konu olan bu nitelikteki taşınmazların tapuları da talep etmeleri halinde aynı esaslara göre önceki kayıt maliklerine veya kanuni mirasçılarına devredilmesi.

Köy Kanunu	Rayiç Bedel	Ek Md. 13: Köy tüzelkişiliği adına, köy yerleşme planına göre en çok 2.000 m2 olmak üzere tescil edilen parseller köyde ikamet eden ve köy nüfusuna kayıtlı olup evi olmayan ihtiyaç sahiplerine ihtiyar meclisi kararı ile rayiç bedel üzerinden satış yapılması
Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliği	Satış Bedeli	Md. 9: Arazinin; hali hazır emsal alım satım değerleri, mevki, inşaat teknikleri bakımından elverişlilik durumu, ulaşım ve benzeri hususlar dikkate alınarak, öncelikle (m2) birim fiyatının saptanması
Afet Sigortaları Kanunu	Sigorta Değeri	Binaların maliyet bedeli üzerinden değerleme yapılması
Zorunlu Deprem Sigortası Tarife ve Talimatı	Sigorta Bedeli	Sigorta bedelinin tespitinde, sigorta edilen meskenin yapı tarzı için belirtilen metrekare bedeli ile aynı meskenin brüt yüzölçümünün (veya yaklaşık yüzölçümünün) çarpılması sonucu bulunan tutarın esas alınması
Orman Kanunu	Kiralama-Zarar Tazmini	Md. 17: Devlet ormanlarında izin verilecek faaliyetler ve irtifak hakkı tesisi, izin amaç ve şartlarına uygun olarak faaliyet gösteren hak sahiplerinin izin süreleri; yer, bina ve tesislerin rayiç değeri üzerinden belirlenecek yıllık bedelle 99 yıla kadaruzatılabilmesi. Md. 110: Zararın belirlenmesinde yangın sonucu tamamen yanan ağaç ve ağaççıkların değeri, kısmen yanan ağaç ve ağaççıkların değerinde meydana gelen azalma, alt tabaka orman örtüsünün yanması nedeniyle oluşan zarar ve toprağın humuslu tabakasının yanması nedeniyle meydana gelen verim kaybının saptanması
Orman Kanununun 16.Maddesinin Uygulama Yönetmeliği	Ağaçlandırma Bedeli, Arazi İzin Bedeli ve Ön İzin Bedeli	Yönetmeliğe göre verilecek izinlerde alınacak bedellerden; a) Ağaçlandırma bedeli: Genel Müdürlükçe asgari ücret tespit komisyonunca yılın ikinci yarısı için tespit edilen 16 yaşını doldurmuş işçilerin bir günlük normal çalışma karşılığı asgari ücretlerinin 294 gün/hektar katsayısıyla çarpımı sonucu belirlenen ağaçlandırma birim hektar bedelinin izin alanı ile çarpımı sonucu alınacak bedel b) Arazi izin bedeli: İzin alanının metrekaresi, cari yıl ağaçlandırma birim metrekare bedeli, bu Yönetmeliğin ekinde yer alan izin türü katsayısı Ek-1, ekolojik denge katsayısı Ek-2 ve il katsayısının Ek-3 çarpımlarının sonucu alınacak bedel c) Ön izin bedeli: İzin alanının metrekaresi ile cari yıl ağaçlandırma birim metrekare bedelinin 30 hektara kadar olan ön izinlerde 1/10’u, 30 hektar dahil daha büyük olan ön izinlerde ise 1/5’i ile çarpımı sonucu bulunacak bedel olup bir defaya mahsus alınması ve süre uzatımlarında ayrıca bedel alınmaması
Tapu Kanunu		Değerleme ölçütleri ile ilgili bir hüküm bulunmamaktadır.

1.6.Taşınmazın Değerleme Nitelikleri ve Türk Hukukunda Yaklaşım Biçimi

Taşınmazın değerleme nitelikleri ve Türk Hukukunda yaklaşım biçimi; başlıca değerleme nitelikleri ve kapsamları, Türk Hukuk Sistemi’nde sık kullanılan değerleme nitelikleri ve taşınmazın etkin ve verimli kullanım analizi ve kullanım olanakları olmak üzere üç alt başlık altında incelenmiş ve örneklerle konunun anlaşılmasına özen gösterilmiştir.

1.6.1. Başlıca Değerleme Nitelikleri ve Kapsamları

Taşınmazın değerleme niteliği kavramı ile taşınmazın değerleme yönünden sahip olduğu varsayılan nitelikleri anlaşılmaktadır. Diğer bir ifade ile değerleme çalışmalarında baz veya hareket noktası olarak taşınmazın hangi vasfının esas alınacağına karar verilmesi gerekliliği, değerleme niteliği kavramı ile ifade edilmektedir. Değerleme nitelikleri; değerlemenin amacına göre değişmekte olup, sıklıkla taşınmazın olduğu gibi veya halihazır duruma göre değerlemesi (aktüel nitelikler), taşınmaza belirli ıslah ve iyileştirme yapıldığı varsayılarak değerleme yapılması (potansiyel veya tadilat değerlemesi) ve son olarak taşınmazın normal bir müteşebbis tarafından işletilmesi durumunda sahip olacağı nitelikleri esas alan normal nitelikler (tipik işletmecilik sistemi) olabilecektir. Başlıca değerleme nitelikleri aşağıda özet olarak tanımlanmıştır.

Taşınmazın bugünkü nitelikleri veya değerleme zamanında sahip olduğu vasıfları ile olduğu gibi incelenmesi halinde değerleme niteliği “aktüel nitelik” olarak alınmış olmaktadır. Bu yaklaşım özellikle arazinin kamulaştırma bedelinin takdiri ve konut kredilerinde teminat değerlemesinde soruna neden olmaktadır. Yapı taban alanı ve kat yüksekliği imar planına uygun olmayan konutların teminat değerinin olduğu gibi alınması halinde, fiili durum değeri ile yasalara göre olması gereken değer birbirinden farklı olacaktır. Mevzuat ve plana göre olması gereken yapının fiilen olmaması nedeni ile piyasa değeri ve teminat değerinin takdiri süreci hemen hemen imkansız olmaktadır. Taşınmazın kamulaştırma, el atma, kentsel dönüşüm ve yenileme amaçlı değerlemesi ile taşınmazın kira parasının tespitinde “taşınmazın işlem zamanında sahip olduğu niteliklerin olduğu gibi alınması” doğru bir yaklaşım olacaktır.

Taşınmaza belirli bir ıslah yapıldığında alacağı durumun nitelikleriyle inceleme yapıldığı zaman, değerleme nitelikleri “potansiyel yol” veya “tadilat değeri” üzerinden işlem yapılmış olmaktadır. Özellikle eski yapının mevcut durumu yerine tadilat yapıldıktan sonra söz konusu yapının kazanacağı niteliklere göre değerleme yapılması halinde potansiyel değerleme yaklaşımı kullanılır. Tadilat projesi uygulanan yapının kazandığı niteliklere göre bulunan değerden taşınmaza uygulanan tadilat projesinin toplam maliyetinin düşülmesi yoluyla taşınmazın güncel değeri takdir edilmektedir. Burada temel sorun her uzmanın farklı tadilat projesi öngörmesi ve doğal olarak tadilat maliyetinin farklı olması nedeni ile ulaşılan nihai taşınmaz değerinin farklılık göstermesidir. Kiralanan taşınmazın kiracısı tarafından yapılacak tadilat projesinin maliyeti, kiralama süresi ve kiralama süresinin sonunda malike bırakılacak taşınmaza yapılacak yatırımın ekonomik yönden elverişli olup olmadığının tespitinde de bu yaklaşım izlenebilir. Benzer biçimde depremselliğin yüksek olduğu riskli bölgelerdeki yapıların hali hazır duruma göre değerleme çalışmasının yapılması, uzman kişi ve kurumlarca yapılan risk tespitine dayalı güçlendirme projesi de dikkate alınarak güçlendirme maliyeti ve güçlendirilmiş olduğu varsayılacak yapının değerlemesi de yapılabilir. Fiilen güçlendirme yapılmamış bir yapının projesine göre iyileştirme veya tadilatının yapılacağı varsayılarak değerleme yapılması da potansiyel niteliklere dayalı bir çalışma olacaktır.

Taşınmazın normal bir müteşebbis tarafından işletilmesi durumunda sahip olacağı varsayılan niteliklere göre incelenerek değerleme yapılması halinde, değerleme nitelikleri “normal niteliklere” göre alınmış olmaktadır. Taşınmazın güncel piyasa değerinin takdirinde normal niteliklere göre değerleme yapılması en doğru sonucu verir. Bir yerleşim yerinde konutların en sık veya yaygın kullanım biçimi malikinin ikamet ettiği konutlar ise, malikinin ikamet ettiği konutların kira parası üzerinden değerleme çalışmasının yapılmasında, emsal kira analizi ve kira-değer çarpanı üzerinden taşınmazın değerinin bulunması veya varsa emsal satışlar üzerinden işlem yapılması uygun bir yaklaşım olacaktır. Değerleme uygulamalarında özellikle parsel veya tek yapı ölçeğindeki çalışmalarda cadde-sokak veya semtin genelinde yeterli verinin olmaması nedeni ile tipik işletme sistemi veya normal nitelikler genellikle tespit edilemeden parsel veya yapıya özgü niteliklerin normal olduğu varsayılarak işlem yapılması kaçınılmaz olmaktadır.

Arazi değerleme çalışmalarında her bir parselin değerleme niteliklerinin incelenmesinde, arazinin kendi yapısında mevcut olan nitelikleri ile onu işleten müteşebbisten dolayı arazinin kazandığı nitelikleri birbirinden ayırması oldukça güç olmaktadır. Örneğin, bir sulu arazinin konumu, doğal verimliliği onun kendi yapısında olan niteliklerdir. Ancak uygulanan tarım sistemi (ekilen ürünler, münavebe sistemi, bakım ve kullanılan girdiler gibi), varsa ağaç ve bina durumu, sulama sistemi ve tesisleri gibi müteşebbisten dolayı edindiği nitelikler olup, değerleme çalışmasında bu tür niteliklerin ayrıştırılması ve arazinin nihai değerinin takdirinde kullanımı oldukça güç olmaktadır. Eğer bütün malik ve arazi kullanıcıları (kira ve ortakçılıkla arazi işletme gibi) aynı biçimde hareket etmiş olsalar; böyle bir ayırımın yapılmasının bir önemi ve anlamı da olmayacaktır. Belirtilen durumda, değerlenen iki arazi arasındaki tek farklılık, sadece yapısal niteliklerden ileri gelecektir. Ancak genellikle müteşebbisler aynı biçimde hareket etmediklerinden, bazen fiziksel nitelikler yönünden birbirinin aynı olan iki arazi, değişik yetenekte müteşebbisler elinde birbirinden farklı gözükebilirler. Hatta aynı arazi bile normal, yetenekli veya yeteneksiz bir müteşebbis tarafından işletilmesine göre değişik aktüel nitelikler gösterebilir. Özellikle satın alma yöntemi ile kamulaştırma işleminde sırf uzlaşma oranını yüksek tutmak ve kısa sürede arazi edinimi işlemini tamamlamak açısından proje alanında aynı yerleşim yerindeki aynı tür veya özelliklerdeki bütün arazilere tek birim değer verildiği gözlenmektedir.

Taşınmazın değerleme zamanındaki durumu veya aktüel nitelikleri dikkate alınarak satış, teminat, vergi veya kamulaştırma değeri takdir edilebilir. Ancak bu yaklaşım normal müteşebbis tarafından işletilmeyen taşınmazın değerlemesinde hatalı sonuç verebilir. Örneğin, yeteneği sınırlı veya zayıf olan bir müteşebbis tarafından işletilen ticari taşınmazın değerlemesinde bu yolun izlenmesi, kötü bir operatörün elinde verdiği randımana göre bir makinenin performans analizinin yapılmasına benzetilebilir. Nitekim, yeteneksiz bir müteşebbis tarafından işletilmesi nedeniyle faaliyet sonuçları başarılı olmayan, fakat yapısal ve konum olarak oldukça verimli olması gereken ticari bir taşınmaz, normal bir müteşebbis elinde oldukça yüksek gelir veya kira getirebilir ya da malikine çok daha yüksek nakit akışı sağlayabilir. Halbuki, yapısı verimsiz olduğundan dolayı kötü durumda olan taşınmaz, sadece müteşebbisin değişmesi ile fazla değişim göstermez. Dolayısıyla bu ikinci duruma göre taşınmazın değeri, birinci duruma oranla daha düşük olacaktır.

Örneğin, fiilen yıllık 880.000 TL gelir getiren A ve B taşınmazlarının satış değerinin takdiri için değerleme uzmanının görevlendirildiğini varsayalım. Bunlardan A taşınmazı, fiziksel yönden çok iyi, fakat değerleme zamanında yeteneksiz bir müteşebbis elinde olduğu için 880.000 TL gelir getirmektedir. Buna karşılık B taşınmazı ise fiziksel yönden A taşınmazına göre oldukça kötü durumda olmasına rağmen, çok yetenekli bir müteşebbis tarafından işletildiği zaman 880.000 TL gelir verdiği gözlenmektedir. Böyle bir durumdaki iki taşınmazdan A taşınmazına, aktüel olarak aynı gelire sahip olmasına rağmen, B taşınmazına oranla daha yüksek bir satış veya piyasa değeri takdir edilecektir. Zira A taşınmazının, normal bir müteşebbis tarafından işletilmesi durumunda 880.000 TL’den daha yüksek (örneğin 1,5 milyon TL gibi) bir gelir getireceği halde, B taşınmazı normal bir müteşebbis elinde 880.000 TL’dan daha az örneğin 560.000 TL gelir getirebilecektir. Buna göre pazar koşullarının taşınmazın bugünkü durumuna oranla normal nitelikleri ve yapısal özellikleri ile tadilat çalışmaları veya iyileştirme uygulamalarına da değer atfettiği ortaya çıkmaktadır. Dolayısıyla bir taşınmazın piyasa değerinin tahmininde, eğer normal değillerse, aktüel niteliklerine göre işlem yapmanın yanlış olacağı açıktır.

Özellikle gelir yönteminde iyi yönetilemeyen taşınmazı geliri düşük olacağından değeri de olması gerekenden daha düşük saptanırken, çok iyi yönetilen taşınmazın değeri ise, geliri yüksek olacağından daha yüksek saptanabilir. Taşınmazın bulunduğu bölgede gelir birim (kapalı alanın metrekaresi) başına 2.000 $ ile 3.500 $ arasında değişmektedir. Benzer taşınmazların ortalama geliri 2.860 $ ve en çok rastlanan gelir ise 2.665 $ olarak bulunsun. Değerleme çalışmasında geliri 2.000 $ veya 3.500 $ olarak almak normal olmayan tahminlerin ortaya çıkmasına yol açar. Değeri 2.000 $ olarak alındığı zaman eksik, 3.500 $ alındığı zaman da aşırı veya yüksek değerleme söz konusu olacaktır. Burada dikkate alınacak değerin en yaygın karşılaşılan değer (yani tepe değeri veya mod) olması (2.665 $) daha isabetli olacaktır. Bazı değerleme uzmanları, tipik yöntem olarak aktüel durumun dikkate alınması gerektiğini önerirler. Bu yaklaşım, taşınmazın brüt ve net gelirinin hatalı hesaplanmasına ve gelir değerinin, piyasa koşulları ve sürdürülebilirlik amacı ile çelişmesine neden olmaktadır. Değerlemede esas olan taşınmazın fiili durumu ile yaygın kullanım ve yönetim biçimi ile karşılaştırma yaparak rasyonel çözüme ulaşmak olmalıdır. Eğer uygulanan yönetim biçimi bölgede yaygın olan tipik yönetim modeli ile örtüşüyorsa, aktüel durumu kullanmak uygun olacaktır. Aksi durumlarda tipik yöntemin dikkate alınması gerekli olacaktır. Özelikle hızla büyüyen kentlerin genişleme alanında bulunan araziler ve diğer taşınmazların sadece tarımsal faaliyet temel alınarak etkin ve verimli kullanım değeri ile tipik işletmecilik modeline dayalı değerleme çalışması, genellikle pazar değerinin doğru ve tutarlı tahminine olanak vermez.

Değerleme teorisinde taşınmazın piyasa değerinin tahmininde genellikle taşınmazın olduğu gibi incelenmesi istenmektedir. Taşınmazın değerleme zamanında sahip olduğu niteliklere göre işlem yapılması, bazen istenmeyen sonuçların ortaya çıkmasına neden olabilir. Örneğin ruhsatına göre brüt alanı 150 metrekare olması gereken konutun brüt alanının 220 metrekare olması durumunda aktüel niteliklere göre yapının teminat değerinin takdir edilmesi halinde, teminat alınan yapının mevzuata uygun olarak inşa edilmemiş olduğu ve söz konusu yapının teminat olarak alınmasının finansal kesimin riskinin artmasına neden olacağı açıktır. Ancak mevcut konut kredisi uygulamasında birçok yapının imar planına göre çekme mesafesi, yapı taban alanı ve toplam inşaat alanı ve doğal olarak brüt yapı alanına uygun olarak inşa edilmemiş yapı sayısının fazlalığı nedeni ile belirtilen sorunun açılması için mevcut durum (taşınmazın olduğu gibi kullanılması durumunda değeri) ile yasal durum değeri (varsayılan niteliklere göre değer veya bir anlamda mutasavver niteliklere göre) gibi iki farklı değerin zorunlu olarak takdir edildiği gözlenmektedir. Esasen taşınmazın yasalara uygun olarak değerinin takdir edilmesi normal olmakla birlikte, fiilen mevcut olan yapının yasalara uygun olarak inşa edilmemiş olduğu, fiilen mevcut olmayan yapının değerinin takdir edilmesinin de adeta tasarlanan kullanım biçimi veya mutasavver kullanım biçimine göre değerleme yapılması anlamına geleceği göz önünde tutulmalıdır.

Konut, ticari taşınmaz ve diğer yapıların değerleme işlemlerinde, taşınmazın normal olarak sahip olması gereken niteliklerine sahip olmadığı, imalatın eksik olduğu ve gerekli bakım-onarım çalışmalarının yapılmamış olduğu tespit edilirse, öncelikle yapının tam olarak imal edildiği varsayılarak değerleme yapılması ve daha sonra eksik imalatın bu değerden düşülmesi yoluyla yapının güncel koşullarına göre değerinin ortaya konulması gerekecektir. Benzer biçimde bir yerleşim yerinde bütün yapıların bakımlı olması ve değerlenen yapının bakımsız olması halinde, incelenen bakımsız yapıya uygulanacak yıpranma oranı yükseltilerek değer düzeltme işlemi yoluna gidilecektir. Yapının mevcut durumu, varsa eksik imalatın tespiti ve imalat sonrası yapılan ruhsatlı veya ruhsatsız tadilat çalışmalarının tespiti için öncelikle mimari ve diğer uygulama projelerinin incelenmesi ve ulaşılacak sonuçlara göre işlem yapılması zorunlu olacaktır.

1.6.2. Türk Hukuk Sisteminde Sık Kullanılan Değerleme Nitelikleri

Taşınmazın niteliklerinin analizi, uygun değerleme yöntemlerinin seçilmesi ve nihai taşınmaz değerinin ortaya konulması özellikle kamulaştırma ve kamu taşınmazlarının farklı amaçlarla değerleme çalışmasında önemli sorunlara yol açmaktadır. 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (Resmi Gazete, Tarih: 18.07.2001, Sayı: 24466) kapsamında yapılacak değerleme ve özellikle satış işlemleri “rayiç bedel” üzerinden yapılacaktır (Md. 3). Hazineye ait taşınmazların satış bedeli peşin veya taksitle ödenebilmektedir. Taksitle ödeme halinde, satış bedelinin en az dörtte biri peşin, kalanı en fazla iki yılda ve taksitlerle kanunî faizi ile birlikte ödenir. 4706 Sayılı Kanun kapsamındaki bedelli irtifak hakkı tesis işleminde de taşınmazın rayiç bedeli esas alınacaktır. Ancak rayiç bedelin tespitinde kullanılacak ölçütler açıkça kanunda sıralanmamıştır. Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik (Resmi Gazete, Tarihi: 19.06.2007, Sayı: 26557) ile tahmin edilen bedel, bedel tespit komisyonunca tespit edilecek olup, bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınacaktır (Md. 12).Özellikle tapuda kayıtlı taşınmazın, bu kayda göre mahalle veya köyü, mevki, sokağı, cinsi, yüzölçümü, hisse ve imar durumu, varsa tapu tarihi, pafta, ada, parsel veya cilt, sahife ve sıra numaraları ve fiili durumu, taşınmaz tapuda kayıtlı değil ise, ölçekli krokisi, yüzölçümü ve fiili durumu analiz edilecek ve işin şartnamesinde bu hususlarda bilgi bulunacaktır (Md. 10).

6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun (Resmi Gazete Tarih: 26.04.2012, Sayı: 28275) kapsamında yapılacak değerlemede “rayiç bedel” esası getirilmiş olup, kanunda rayiç bedel, satılacak taşınmazların 08.09.1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu veya 29.06.2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun hükümlerine göre tespit ve takdir edilen bedeli ifade etmektedir. 6292 Sayılı Kanun kapsamında hak sahipliği ile ödenmesi gereken bedel konuları özel olarak düzenlenmiştir. Orman vasfını yitirmiş araziler (6831 sayılı Orman Kanununun 2’inci maddesinin b fıkrası (2B alanlarında bulunan taşınmazlar) hakkında bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre; söz konusu taşınmazların 31.12.2011 tarihinden önce kullanıcısı ve/veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişilerden bu taşınmazları satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler bu Kanuna göre hak sahibi sayılacaktır. Burada özellikle idare tarafından tek yanlı olarak takdir edilen bedelin dava konusu edilmemesinin hak sahipliği için ölçüt olarak alınması, hem uluslararası değerleme standartları, hem de değerleme biliminin temel ölçütleri ile çelişen bir yaklaşım olmaktadır. Bunun dışında 2B alanlarında hak sahiplerine doğrudan satılacak olan taşınmazların satış bedeli; 400 metrekareye kadar olan kısmı için rayiç bedelin % 50’si, fazlası için rayiç bedelin % 75’i üzerinden hesaplama yapılacaktır. Birden fazla taşınmazda hak sahibi olunması halinde % 50 satış bedeli saptanması, hak sahibinin tercih edeceği sadece bir taşınmaz için uygulanır. Bir taşınmazdaki hak sahipliğinin devredilmesi halinde % 50 satış bedeli tespiti, taşınmazın sadece 400 metrekaresi için ve hak sahiplerinin hisselerine oranlanarak uygulanır. Ancak, tamamen ve münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı olarak kullanılan ve üzerinde tarımsal amaçlı yapılar (mandıra, sera, ağıl, kümes vb.) ile sürekli ikamet amacıyla kullanılan konut hariç yapı bulunmayan yerler için satış bedeli, rayiç bedelin % 50’si üzerinden hesaplanır, bu şekilde satılan taşınmazların sonradan farklı amaçla kullanılması halinde, taşınmazın satış tarihi itibarıyla rayiç bedelinin % 75’i üzerinden hesaplanacak bedel esas alınarak aradaki fark kanuni faizi ile birlikte ecrimisilin tarh, tahakkuk ve tahsiline ilişkin hükümler uyarınca kayıt malikinden tahsil edilecektir.

Hazine taşınmazlarının satış ve sınırlı ayni hak tesisi amaçlı değerleme çalışmalarında, taşınmazın mevcut durumu ve değerleme zamanındaki nitelikleri esas alınmaktadır. Türkiye’de arazi yönetimi ve mülkiyet hakkının kullanımı bakımından temel kısıtlayıcı unsurların başında farklı alan ve eser koruma statüleri gelmektedir. Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları İle Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik (Resmi Gazete, Tarih: 22/05/2010, S:27588) ile gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan, içinde korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları bulunması nedeniyle sit alanı ilan edilen ve kesin inşaat yasağı getirilen taşınmazların Hazine taşınmazları ile değiştirilmesi usul ve esasları tespit edilmiştir. Bu kapsamda yapılacak değerleme çalışmasında; sit alanında kalan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazların bedellerinin tespitinde, sit alanı ilan edilmeden önceki fiili ve hukuki durumları dikkate alınacak, sit alanında kalan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazların üzerinde bina ve tesis bulunması halinde, malikinin başvurusu üzerine rayiç bedeli, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11’inci maddesi hükümlerine göre belirlenerek Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından ödenecektir. Bu işlemde taşınmazın üzerinde sökülüp götürülebilecek sabit olmayan tesis ve yapılara, ağaçlardaki meyvelere, tarladaki ürüne değer takdir edilmez. Trampa yapılsa dahi, Maliye Bakanlığı’nca verilen süre içinde malik tarafından sabit olmayan tesis ve yapıların kaldırılmasına, mevsiminde meyvelerin toplanmasına, ürünün hasadına bir defaya mahsus olmak üzere izin verilecektir (Md. 7).

Hazine taşınmazları ile orman vasfını yitirmiş arazilerin satış ve diğer amaçlarla yapılacak değerleme çalışmaları, koruma alanlarındaki taşınmazların trampa amaçlı değerlemesi ile kamulaştırma amaçlı değerleme işlemlerinde taşınmazların hali hazır durumları (aktüel veya fiili nitelikleri) esas alınarak değerleme çalışması tamamlanacaktır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11’inci maddesine göre değer tespitinde arazi, arsa ve yapının mevcut durumu esas alınacak, taşınmazın cins ve nevinin analizi resmi belgeler ve fiili duruma göre yapılacak, arazilerin mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri ve arsa vasfını kazanmış taşınmazların değerleme çalışmasında ise, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri tespit ve takdir edilecektir. Açıkça arazi değerlemede mevzuatta aktüel niteliklerin dikkate alınması gerektiği hüküm altına alınmıştır. Özellikle arazi değerlemede; arazinin nevi ve bulunduğu bölgenin normal kullanım biçimi esas alınarak değerleme yapılması ve bu yolla bulunan normal değerin, arazinin aktüel durumuna göre ayarlanması gerekecektir. Arazinin yapısında mevcut olan niteliklerin (arazinin konumu, doğal verimliliği ve taban suyu seviyesi gibi) değere yansıtılmasında normallik aranmayıp, bunların değerleme çalışmasında olduğu gibi (aktüel olarak) alınması gerekecektir. Normallik, sadece müteşebbis ile ilgili nitelikler (arazi ıslahı, tarım sistemi, yaygın olarak yetiştirilen ürünler, ağaç sermayesi durumu, gübrelenme, sulama gibi) için göz önüne alınacaktır.

Taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitinde, kamulaştırma yapılmasını gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar dikkate alınmayacak veya mevcut durumda taşınmazın konumu, çevre özellikleri ve olduğu gibi kullanım koşulları esas alınarak değerleme yapılacaktır. Özellikle 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu (Resmi Gazete: Tarih: 23.07.1983, Sayı: 18113) kapsamında koruma alanlarında yapılacak kamulaştırma çalışmalarında bedel takdirinde, taşınmaz kültür varlıklarının eskilik, enderlik ve sanat değeri dikkate alınmayacak ve kamulaştırma işlemleri, 2863 Sayılı Kanun hükümleri ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun bu Kanuna aykırı olmayan hükümlerine göre yapılacaktır (Md. 15).

Farklı amaçlarla değerleme çalışmalarında taşınmazın esas alınacak niteliğinin değişmesi gerektiği vurgulanmalıdır. Yasalara göre yapılması gereken değerleme çalışmalarında uzmanın esas alması gereken nitelikler ile kullanması gereken değerleme yöntemleri ya açıkça ilgili mevzuatın amir hükümleri arasında tanımlanmış ya da bazı değerleme konuları ile kısmen veya hiçbir düzenleme yapılmamıştır. Taşınmaz proje geliştirme, etkin ve verimli kullanım analizi ve taşınmaz yatırım stratejilerinin geliştirilmesi gibi alanlarda mutlaka taşınmazın alternatif kullanım biçimlerinin tasarlanması ve olası bütün alternatif kullanım koşulları esas alınarak her bir alternatifte taşınmazın kullanım durumuna göre ayrı ayrı gelir, gider ve taşınmaz değerinin analiz edilmesi gerekir. Doğal olarak belirtilen alanlarda taşınmazın olası kullanım alternatiflerinin geliştirilmesi, tasarlanan kullanım biçimlerine göre olası taşınmaz değerlerinin tahmin edilmesi ve potansiyel kullanım alternatiflerinin sonuçlarına göre uygun kullanım veya yatırım kararlarının seçimi gerekli ve hatta yatırım stratejilerinin geliştirilmesi yönünden zorunlu olacaktır.

1.6.3. Taşınmazın Etkin ve Verimli Kullanım Analizi ve Kullanım Olanakları

Etkin ve verimli kullanım (highest and best use) kavramı, “pazar değeri takdirlerinin temel ve ayrılmaz bir parçası” olarak görülmektedir. Bir taşınmazın fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebilir olan, yasalarca izin verilen ve mülkü en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımın tespiti olarak tanımlanır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım, yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Bu yöntem binalardaki yıpranma ve eskimenin etkileri, arazi için en uygun iyileştirme (ıslah) ve yenileme çalışmaları ile imar uygulamasında parsellere en uygun imar hakkının verilmesi gibi birçok alanda değerleme yapılmasına imkan verir. Arz ve talep arasında ciddi biçimde dengesizlik olan veya aşırı derecede dalgalanma gözlenen piyasalarda, mülkün en verimli ve en iyi kullanımı, gelecek yıllarda kullanılabilecek bir hak olabilir.

Etkin ve verimli (iyi) kullanım analizi; gayrimenkul piyasasının itici gücüdür. Eğer bir mülkün potansiyel bir kullanım değeri yoksa, piyasa değeri de olamaz. Mülkün değeri; kullanım koşulları veya alternatiflerine bağlı olarak artar. Bir mülkün en etkin ve en verimli kullanımı ve arazi değeri arasında güçlü bir ilişki bulunur28. Etkin ve verimli kullanım analizi değerleme uzmanlarınca çoğunlukla eski yapıların yıkımı ve yeni inşaat yapımı ile mevcut yapıların tadilatına yönelik karar sürecinde sık kullanılır. Eski yapıların yerine imar planına göre izin verilen ve eskisinin yerine yapılacak yeni yapının daha yüksek bir değer üretip üretmeyeceğinin analizi bu yolla belirlenir. Birçok ülkede piyasa eğiliminin yeni bina arayışına yönelik olduğu dikkate alınırsa, arazi üzerinde mevcut olan yapıya tadilat projesi uygulanması veya yıkılıp yeniden inşaat yapılması alternatiflerinin karşılaştırılmasında, iki veya daha fazla alternatiften hangisi taşınmazın değerini maksimum yaparsa, o alternatif seçilir. Ancak koruma statüsü olan yapıların yıkılması söz konusu olamayacağından, bu tür yapılarda uygulanabilecek koruma ve kullanım alternatiflerinin etkin ve verimli kullanım analizi yapılarak en uygun koruma uygulamasına karar verilir. Benzer biçimde arazinin malik veya kullanıcısına maksimum fayda sağlayabilmesi için kullanım biçimi ve yoğunluğunun ne olması gerektiğine karar verme işi de bu analiz ile yapılır. Bu açıdan boş ve yeniden değerlendirilebilecek parsellere oranla tarihi yapıların daha düşük piyasa değerine sahip olmaları doğaldır. Boş imar ve kadastro parsellerinin nispeten yüksek değere sahip olmalarının iki sebebi bulunmaktadır. Bunlar; (i) geliştirilebilir potansiyel büyüklüklerinin olması veya mücavir parsellerin tevhit edilebilme olasılığının bulunması ve (ii) inşa edilecek yeni binanın üstün fiziksel koşulları ve zemin planının olmasının vereceği ekonomik ve diğer avantajlardır.

Örneğin, toplam alanı 12.300 m2 olan parselin üzerinde 780 adet yatak kapasiteli eski bir otel binası bulunmakta olup, mevcut yapının koruma statüsünün olmadığı saptanmıştır. Parselin plandaki işlevi ticaret-turizm alanı olup, yapı yüksekliği serbest, inşaat emsali 3.00, müştemilat, peyzaj ve rekreasyon tesisleri ile kot altında kalan kısmın inşaat emsaline dahil edilmeyeceği plan notlarında vurgulanmıştır. Parselin üzerine yeni inşaat yapılması halinde toplam kapalı alan kot üzeri 36.900 m2 ve kot altı 18.500 m2 olabilmektedir. Benzer otel projelerinin kesinleşen birim maliyet bedeli, peyzaj, çevre koruma yapıları, altyapı ve rekreasyon tesisleri dahil 1.450 TL/m2 ve tadilat maliyeti ise 32.300.000 TL olarak tahmin edilmektedir. Taşınmazın etkin ve verimli kullanımı ilkesine göre yatırımcının tercihinin ne olması gerekir?

Öncelikle etkin ve verimli kullanım analizinde parselin otel ve otel dışı yatırımlar için fiziksel olarak uygunluk analizi yapılır. Parselin zemin yapısı, çevre koşulları, bağlantı yolları ve ulaşım olanakları, kıyı ve ormana yakınlık ile diğer fiziksek koşulların uygun bulunması halinde, konaklama sektörüne yönelik yatırımın yapılabilmesi mümkün olur. İkinci olarak yasalara göre konu taşınmazın üzerinde mevcut yapının tadilatı veya yeni projenin geliştirilmesinin mümkün olup olamayacağının araştırılması gerekir. Bu amaçla yapılacak analizlerde; imar hakkı ve plan işlevlerinin uygunluğu, hava mania hattı, askeri yasak ve güvenlik bölgesi ile çevre koruma alanları ile ilişkisi, kıyıya yakınlık ve kıyı-kenar çizgisinin belirlenip belirlenmediği ile taşınmazın tapu kütüğünde kullanımı kısıtlayıcı şerh, beyan ve hakların olup olmadığı irdelenir. Üçüncü aşamada parselin kullanım alternatiflerinin fizibil olup olmadığının analiz edilmesi gerekir. Verilen örnekte tadilat maliyeti 32,3 milyon TL ve yeniden yapım maliyeti; 36.900+18.500 = 55.400*1.450 = 80.330.000 TL olur. Eğer yeni proje yapılması halinde otelin sınıfı (yıldız sayısı) ve kalitesi ile yatak adedi ve sunduğu hizmetlerde artış olacak ve birim hizmet fiyatları da yükselecek ise, yeniden yapımın avantajlı olacağına karar verilir. Diğer bir ifade ile yeniden yapımın getirisi ile maliyetinin ne kadar zamanda telafi edilebileceği, yeniden yapım sonrası otelin yıllık net faaliyet geliri ile tadilat sonrası yıllık net faaliyet geliri ve her iki durumda taşınmaz değerleri analiz edilir ve karşılaştırma çalışması ile en uygun alternatif seçilir.

Otel projesinin tadilat öncesi yıllık net faaliyet geliri 870.000 TL olup, tadilat sonrası bu gelirin % 20 dolayında artması beklenmektedir. Yeniden proje yapılması halinde yatak sayısı iki katına çıkacak, doluluk oranının aynı kalması ve hizmet standardının yükseltilmesi halinde yıllık ortalama net faaliyet geliri 3.875.000 TL ve otel yatırımlarında geçerli kapitalizasyon oranı ise % 10 olarak tahmin edilmektedir. Buna göre otel yatırımına yönelik rasyonel karar ne olmalıdır?

Taşınmazın temel kapitalizasyon eşitliğine (değer = net gelir/kapitalizasyon oranı) göre değeri aşağıdaki gibi hesaplanacaktır:

Hali hazır taşınmaz değeri = 870.000/0,10 = 8.700.000 TL

Tadilat sonrası taşınmazın değeri= (870.000*1,20)/0,10 = 10.440.000 TL

Yeni projenin yapılması halinde taşınmazın değeri = 3.875.000/0,10 = 38.750.000 TL

Taşınmazın üzerinde yeni proje yapılması ile taşınmazın gelir değerinde 4,45 kat artış sağlanmakta iken, tadilat projesinin maliyeti ile yeniden yapım maliyeti arasında 2,49 kat farklılık bulunmaktadır. Tadilata oranla daha yüksek maliyetli olan yeniden yapım projesi, taşınmazın toplam değerinde daha yüksek artış sağladığına göre yeniden yapım avantajlı gibi görülmektedir. Etkin ve verimli kullanım ilkesine göre mevcut projede tadilat yapılması yerine taşınmazın değerinde artış sağlayan yeni projenin tercih edilmesi uygun olur. Ancak yeni projenin maliyeti, proje finansmanı, yıllık işletme geliri ile giderlerin detaylı olarak analiz edilmesi de gerekecektir.

Etkin ve verimli kullanım analizi, tarihi binaları restore etme ve koruma uygulamalarında sık kullanılır. Öncelikle tescilli tarihi binaların yıkımının yasal ve pratik olmadığı bilinmelidir. Bu yüzden koruma uygulamaları; sosyal, kültürel ve mimari olan alternatif tercihleri harekete geçiren teşviklerle sübvanse edilmektedir. Bu tür yapıların etkin ve kullanım analizini yapmak, değerleme uzmanı için yeni bir binanın analizinden daha zor olacaktır. Değerleme uzmanı ekonomik kullanım ilkeleri ile yönlenecek ve onu kılavuz olarak kullanacaktır. Bu sebeple uzman geleneksel uygulamaları uyarlamak zorunda olacaktır. Uzman, sosyal ve kültürel sınırlamaların olduğu yerlerde yıkımı bir alternatif olarak görmemelidir. Ancak arazi değerlemede; yasal ve ekonomik faktörler, soysal ve kültürel faktörlerden daha ön planda tutulur. Birçok kentte kamusal eğilimlerin de bu yönde olduğu dikkati çekmekte olup, sırf bu yüzden birçok koruma projesi devlet desteği veya sübvansiyonu olmadan tamamlanamamaktadır. Taşınmazın sadece kültürel faydası değil de ekonomik faydasının da olması durumunda, tarihsel ve kültürel değer taşıyan yapıların, bulundukları parsellerle korunmasına yönelik girişimlerin maliklerden de geldiğine tanık olunur. Durum her ne kadar böyle olsa da, bu bölgelerde kullanılmayan önemli bir gelişme potansiyeli de olabilir. Mülk sahiplerinde, devlete bağlı olmaya karşı bir korku yaygındır. Ayrıca yüksek gelirli alıcıların hali hazır malikleri yerinden etmesi korkusu gibi sebeplerle de tarihi bölgelerin geliştirilmesine karşı sürekli bir direncin olduğu gözlenmektedir. Ancak gayrimenkul piyasalarında değişimin sürekli ve kaçınılmaz olduğu görülmekte olup, tarihi binaların sahip oldukları tasarımın uzun süre kullanılamadığı, bu değişimin tarihi mülklerde tahribata yol açabildiği vurgulanmalıdır.

Taşınmaz bilimlerinde etkin ve verimli kullanım analizi; teorik gibi görülmekle birlikte, arazi geliştirme ve uygun yatırım kararlarının analizi, parsellere imar hakkının verilmesi, planlamada eşitlik, adalet ve imar hakkı ilişkilerinin değerlendirilmesi ve özellikle kadastro parsellerine imar hakkının verilmesinin neden olabileceği değer artışı ile plan tadilatlarının neden olabileceği rant artışının ölçülmesi ve kentsel rant29 yönetiminde anahtar role sahiptir.

İmar planında işlevi prestij hizmet alanı olarak ayrılmış olan ve toplam alanı 234.500 m2 olan parselin üzerinde girişimcilerin istekleri ve piyasa gerekleri çerçevesinde apartman tipi konut, işyeri (ofis), otel-motel ve diğer (rezidans ve perakende) gibi kullanımların yapılabilmesinin mümkündür. Ticari amaçlı kullanılabilecek taşınmazın alternatif kullanım biçimlerine göre yatırım tutarları, masrafları ve işletme gelirleri aşağıda verilmiştir. Taşınmazın olası kullanım biçimlerine tahsis edilmesini kısıtlayan her hangi bir yasal ve fiziksel engel bulunmayıp ekonomik ömürleri de eşit olacaktır. Taşınmaz yatırımları için geçerli kapitalizasyon oranı % 10 olduğuna göre incelenen taşınmazın en etkin ve verimli kullanım biçimi aşağıdakilerden hangisi olabilir?

Göstergeler	Kullanım Biçimleri
Göstergeler	Konut	İşyeri (Ofis)	Otel-Motel	Diğer Ticari Kullanımlar
Yatırım Tutarı (TL) (1.Yıl)	1.020.000	1.550.000	1.850.000	1.150.000
İşletme Masrafları (TL) (2.-20.Yıl)	340.000	600.000	940.000	690.000
İşletme Gelirleri (TL) (2.-20.Yıl)	850.000	2.010.000	4.200.000	1.230.000

Taşınmazın mevcut imar hakkına uygun olarak dört alternatif kullanım alanında yatırım tutarı (I0), işletme gideri ve işletme geliri dikkate alınarak bugünkü değeri hesaplanacaktır. Her dört alternatifte yatırım süresi 1 yıl ve işletme dönemi 2-20 yıl olarak alınacaktır. Yatırım alternatiflerinin gelir ve giderleri arasındaki farkın bugünkü değeri ile birinci yılın sonundaki yatırım tutarının ekonomik ömrün başındaki tutarı esas alınarak yatırımın toplam bugünkü değeri analizedilecektir:

Taşınmazın bütün kullanım biçimlerinde inşaat süresi bir yıl olup, yatırım tutarı olarak verilen parasal değer, birinci yılın sonundaki toplamı göstermektedir. Örnek olarak konut (rezidans) yatırımının işletme geliri ile gideri arasındaki fark 510.000 (850.000-340.000) olup, bu fark 2-20 yıllar arasında aynı olduğuna göre finans alanındaki taksit özelliğini (DT) taşımaktadır. Konut inşaatının sabit yatırım bedeli (1.020.000) ile taksitin bugünkü değeri aşağıdaki gibi bulunur:

1014-Gayrimenkul_Degerleme_Esasları_31122017_pdf__sayfa_44___508_

Analiz sonuçlarına göre taşınmazın üzerinde gerçekleştirilecek projelerden en yüksek bugünkü değeri otel-motel yatırımı teşkil etmekte ve bunu ofis yatırımı izlemektedir. Sonuç olarak en yüksek avantajı taşınmazın üzerinde inşa edilecek otel-motel yatırımı sağlamakta ve taşınmazın etkin ve verimli kullanım biçimi taşınmazın turizm sektörüne yönelik yatırım projesine ayrılması olarak ifade edilmelidir. Taşınmaz yatırım kararlarının analizi ve özellikle etkin ve verimli kullanım kararının geliştirilmesinde, taşınmaz projesinin riskleri ve duyarlılık analizinin özel öneminin olduğu, geleceğe yönelik senaryoların geliştirilmesinde her bir seçeneğin risk derecesinin kapsamlı olarak analiz edilmesi ve gelir tahminleri, gider analizleri ve nakit akışları ile kapitalizasyon oranlarının risk derecelerine göre uyarlanması gerekir.

Arazi kullanım biçimlerinin değerlendirilmesi ve değerleme yönünden etkinlik ölçümünde sıklıkla etkin ve verimli kullanım analizi yaklaşımı esas alınır. Etkin ve verimli kullanım analiz iki aşamalı işlem gerektirir. Birinci aşamada arazinin boş veya ham olarak durumu ve mümkün olan etkin ve verimli kullanım alanlarının tespiti ve ikinci aşamada arazinin ıslahı veya niteliğinin iyileştirilmesi durumunda değerinin tespiti yapılır. Arazinin potansiyel nitelikleri ya sübjektif olarak bireysel araştırmacı veya uzman tarafından irdelenir ya da ekip çalışması, beyin fırtınası, panel veya delphi tekniği gibi bir grubun değerlendirmesi alınarak nitelik tanımlaması yapılır. Örneğin, bir yerleşim yerinde şehrin gelişme aksı üzerinde alanı 150.000 m2 olan arazinin etkin ve verimli kullanım analizi yapılacaktır. Arazinin hali hazır koşullarda yerel piyasadaki ortalama alım-satım değeri 5,0 TL/m2 olarak ölçülmektedir. Arazinin yakın çevresindeki organize sanayi bölgesi ve müstakil konut yerleşimlerinde farklı imar ve kullanım özelliklerine sahip parsellerin ortalama alım- satım değerleri elde edilmiş ve aşağıda listelenmiştir:

Birinci Aşama	Boş veya Ham Arazinin Değeri (TL/m2) (Piyasa Değerinden Çok Olası Gelir Değeri)			5,0
İkinci Aşama	Arazi Kullanım Alternatifleri	Maliyeti (TL/m2)	Satış Değeri (TL/m2)	Zaman Maliyeti (TL/m2)
	Parselasyon (Konut)	2,5	15,0	?
	Parselasyon (Sanayi Yerleşimi)	2,5	18,5	?
	Parselasyon (Günübirlik Turizm)	2,5	14,5	?
	Koruma Alanı	2,5	5,0	?
	Halka Açık Rekreasyon Alanı	2,5	8,3	?
Üçüncü Aşama	Hangi Alternatif En Mantıklı, Verimli, Karlı ve Yasal Yönden Uygun Olur?	?	?	?
Dördüncü Aşama	Araştırmanın Sonuçlandırılması	?	?	?

Mantıklı ve alternatif kullanım biçimlerinin işçilik, sermaye ve müteşebbislik için gerekli olan karşılıkları (ödemeleri) çıktıktan sonra, en yüksek verimi sağlayan kullanım biçimine karar verilmesi gerekir. Bu karar, arazinin boş veya ham haline göre en etkin ve verimli kullanım alanı olarak tanımlanır. Analiz aşamasında özellikle;

(i) çevredeki arazi kullanım tipleri her zaman optimum kullanımları göstermemesi,

(ii) mevcut arazi kullanımlarının optimum olmayabilmesi ve

(iii) mevcut zonlama, taşınmazın etkin ve verimli kullanımı ile tutarlı olmayabileceğine dikkat edilmesi gerekmektedir.

İncelenen örnek olayda arazinin olası bütün kullanım durumlarına göre kadastro parselinin imar parseline dönüşümü için gerekli olan zaman ve zaman maliyetinin aynı olduğu varsayılsın. İmar uygulaması sonrası bugünkü değer üzerinden en yüksek piyasa değerini veren sanayi amaçlı uygulama planı ve parselasyon yapılması, taşınmazın etkin ve verimli kullanım biçimi olarak kabul edilmelidir. Ancak arazinin koruma statüsü olan herhangi bir bölge içinde olması halinde bu biçimde alternatif geliştirilmesi anlamsız olacaktır. İncelenen taşınmaza 120 m yatay mesafede bulunan doğal gölün de arazi üzerinde proje geliştirme amacı dahilinde kullanımı hedeflenmektedir. Ancak sulak alanların korunması ve sulak alanların çevresinde tesis edilecek koruma zonlarına göre konu taşınmazın mutlak koruma alanı içinde kalması gerekli olup, buna göre taşınmazın üzerinde inşaat faaliyet yapılması mümkün olamayacaktır. Koruma statüsü dikkate alındığı zaman taşınmazın etkin ve verimli kullanım analizi anlamını yitireceğinden, olduğu gibi bırakılması veya ham arazi (koruma alanı) olarak işlem görmeye devam etmesi kaçınılmaz olur.

Etiket: DEĞERLEME BİLİMİ VE DEĞERLEME UZMANLIĞINA İLİŞKİN TEMEL KAVRAMLAR VE ÇERÇEVE

BİRİNCİ BÖLÜM: DEĞERLEME BİLİMİ VE DEĞERLEME UZMANLIĞINA İLİŞKİN TEMEL KAVRAMLAR VE ÇERÇEVE

Bunu derecelendir:

Bunu paylaş: