Yüksek Faiz Dönemi Emlak ve Gayrimenkul sektörünü Zorlayacak.

Türkiye’nin pandemiyle olan mücadelesinde yavaşlayan ekonomik faliyetlerin yanı sıra bankaların faiz oranlarının yükselmesiyle birlikte 2021 yılında gayrimenkul piyasası konut satışlarında neler yaşanacak?

Türkiye’nin pandemiyle olan mücadelesinde yavaşlayan ekonomik faliyetlerin yanı sıra bankaların faiz oranlarının yükselmesiyle birlikte 2021 yılında gayrimenkul piyasası konut satışlarında neler yaşanacak?

2021 yılında emlak ve gayrimenkul sektöründe sıkıntılı günler yaşanacak. Artan faiz oranları ile birlikte konut satışlarının durma noktasına gelebilir. Bankaların konut kredi faizleri şu anda ortalama %1.65 

Yeni yılda faizlerin bu şekilde seyretmesi halinde konut satışlarını yavaşlatacak. Merkez Bankası’nın Aralık 2020’deki son toplantısında faiz oranını 2 puan arttırarak yüzde 17 olarak belirledi. Açıklamanın ardından bankaların konut kredi faizleri de ortalama 1.65’e kadar yükseldi. 

Kasım 2020 rakamlarına baktığımızda ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 44,3 azalış göstererek 24 bin 450 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 21,7 olarak gerçekleşti. Faizin 2 puan daha arttırıldığı gerçeğiyle birlikte konut satışlarında ciddi oranda azalmanın gerçekleşeceğini görmemiz gerekiyor.

Durgunluğun aşılması için kamu bankalarının Haziran ve Temmuz 2020’de düzenledikleri konut kredisi kampanyaları ile gayrimenkul sektöründe büyük bir canlılık yaşandığını hatırlayalım.

Temmuz ayında Türkiye genelinde 229 bin konut satılarak Cumhuriyet tarihinin rekorunun kırıldı. İpotekli (kredili) konut satışlarının bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 900,6 artış göstererek 130 bin 721 oldu ve tarihi zirveye yükseldi. 2017 – 2019 yılları arasında ruhsat alınan yeni büyük projelerde yüzde 75 azalma gerçekleşti.

2020 yılındaki rekora bakıldığında gerçekleşen konut satışlarının % 60’tan fazlası ikinci el konutta gerçekleşti. Yeni konut üretimi son iki yıldır zaten azalmıştı. Bu faiz oranları ile satışların düşeceğini öngören inşaat firmaları 2021 yılında yeni konut üretmeyecektir. Dolayısıyla bir yandan yüksek konut kredi faizleri diğer yandan arz-talep dengesindeki daralma ile birlikte konut fiyatlarında artış gerçekleşecek. 

Kredi faizlerinin yüzde 1’in üstüne çıktığı her dönem satışların durağan hale geliyor. Merkez Bankasının Aralık ayındaki faiz artışının ardından ne kamu bankaları ne de özel bankalar konut kredi faizlerini yüzde 1’in altına çekemeyecek. Gayrimenkul sektörünün büyük oyuncuları kendi finansman kaynakları ile konut satışlarında alıcıya kolaylıklar sunuyordu. Bu yıl onların da bu kaynakları bulmaları ya da varsa bile bu faiz oranlarıyla kullandırmaları mümkün olmayacak. 2021 yılında ne içinde oturup yaşamak için ne de yatırım yapmak için vatandaşlar konut almayı ekonomik bulmayacak.

2021 yılı konut fiyatlarının ortalama yüzde 25-30 oranında da artacak. 2020 yılında ipotekli ve ikinci el konut satışları devam ederken, yeni büyük projeler üretilmedi. Stokların eritilmesi için gayret gösterildi. İnşaat birim maliyetleri pandeminin de etkisiyle arttı. Mart ayında metrekare maliyeti 3700-3800 iken, bugün 6000-6500 TL’lere çıktı. Dolayısıyla artan maliyetlerle birlikte azalan konut arzı fiyatları ortalama yüzde 20-30 oranında yukarı çekecek.

2020 yılındaki ipotekli konut satışlarında şirketlerin maliyet hesabının bir önceki yıl üzerinden yaptılar. Yeni üretilecek olan konutlar için maliyetler de arttı. Ya zamlı fiyatlarla konut üretilecek ve eldekiler de buna göre fiyatlandırılarak satılacak.

TANJU HAN

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Gayrimenkul Piyasa Tipleri Nelerdir?

indir

Konut fiyatları yıldan yıla, hatta aydan aya bile değişebilir. Gerçek bir gayrimenkul danışmanı piyasadaki bu değişimlerin her daim farkında olmalı. Başarılı bir danışman olarak anılmak istiyorsanız piyasanın durumunu etkileyebilecek faktörleri sürekli incelemelisiniz.

3 Piyasa Tipi

Gayrimenkul piyasaları genel anlamda 3 kategoriye ayrılır: alıcı odaklı piyasa, satıcı odaklı piyasa ve dengeli piyasa. Bir danışman olarak piyasanın o an hangi kategoriye ait olduğunu saptayabilmelisiniz. Bu saptamayı yapabilmek için ise değerlendirebileceğiniz bazı veriler var.

Örneğin piyasadaki son 6 aylık envanter sayısı size fikir verebilir. Ortalama konut fiyatlarını takip etmek de piyasa analizi yapmak için önemlidir. Diyelim ki fiyatlarda son 1 yıldır düzenli bir düşüş yaşanıyor. Bu durum piyasanın alıcı odaklı olduğuna işarettir. Konutların satılmadan önce ne kadar listelerde kaldığı ya da kredi oranları gibi farklı faktörlere sürekli göz gezdirmelisiniz.

Alıcı Odaklı Piyasa

Alıcı odaklı piyasa, koşulların alıcılar açısından daha avantajlı olduğu bir piyasa ortamını ifade ediyor. Bu tarz bir piyasada, konutlar listelerde satıcıların istediğinden çok daha uzun bir süre kalabilir. Bu koşullarda alıcıların çok fazla seçeneği olacak, bu yüzden de aceleci davranmaları gerekmiyor.

Alıcı Odaklı Piyasada Satın Almak

Bu tarz bir piyasa ilk defa satın alım yapacak birisi için ideal olabilir. Bu tarz müşteriler yeni bir ev almak için kendi sahip oldukları evi satmak durumunda değiller. Bu yüzden de normal piyasa şartlarının yüzde 10 altlarına kadar düşen fiyatlarda satın alım yapabilir, normale göre lüks sayılabilecek özelliklerdeki evleri iyi muhitlerden bulabilirler.

Satıcı Odaklı Piyasa

Satıcı odaklı piyasa ise koşulların satıcılar açısından daha avantajlı olduğu bir piyasa ortamını ifade ediyor. Örneğin, bir muhite yeni bir fabrika açılmış ve bu fabrika çok sayıda işçi alımı yapmış olsun. Böyle bir durumda o muhitte bu kadar çok işçinin kalabileceği kadar müsait konut yoktur ve sonuç olarak müsait konutlar değerlenir. Yerel ekonomik değişimler, yeni bir toplu taşıma hattı ya da yeni açılmış bir okul bu tarz bir piyasa yaratabilir.

Satıcı Odaklı Piyasada Satın Almak

Bir danışman olarak bilmelisiniz ki, satıcı odaklı bir piyasada satın alım yapmak dikkatli bir hazırlık gerektirir. Bu piyasalarda alıcıların hızlı davranması gerekiyor ve konutların ederinden yaklaşık %10 fazla fiyatlara piyasada yer bulması sık rastlanılan bir durum. Bu tarz bir piyasada alıcının istediği konutu alabilmesi için yüksek kredi notu ya da çoktan hazırlanmış nakit depozito tarzında bir farkının olması lazım. Ama endişelenmeyin, hazırlıklı bir satıcı bu piyasa şartlarında bile istediğini alabilir.

Dengeli Piyasa

Bazı dönemlerde piyasa alıcı ve satıcılara eşit davranır ve konut fiyatları dengeye ulaşır. Bu tarz bir ortam dengeli piyasa olarak adlandırılıyor. Dengeli piyasalarda arz ya da talep ne az ne fazla oluyor. Konutlar satılmadan önce listelerde ortalama sürelerde bekliyor ve doğru fiyatlandırılmış konutlar ederine yakın fiyatlardan alıcı buluyor.

Bu tarz piyasa koşullarında satıcıların konutlarının satılacağını ama konutun albenisini artırmak için gerekli çabayı göstermeleri gerektiğini bilmeleri gerekiyor. Aynı şekilde alıcılar da istedikleri tarzda bir konut bulabileceklerinin ve bu yüzden hazırlıklı ama sakin olmaları gerektiğinin farkında olmalı. Bu tarz piyasalarda alıcı ve satıcıları orta noktada buluşturmak bir danışman açısından çok daha kolay.

static_qr_code_without_logo 2

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

Emlak Sektöre Yeni Girecekler İçin Test!

Gayrimenkul sektörüne girmeye karar verdiniz veya gayrimenkul sektöründe tam zamanlı bir işe girmeyi düşünüyorsunuz. Acaba böyle bir adım atmaya hazır mısınız? Bunu test etmek için bir bilgi yarışması yapmaya ne dersiniz? Aşağıdaki soruları evet veya hayır şeklinde dürüst bir şekilde cevaplayın.

Alacağınız sonucu makalemizin sonunda değerlendirebileceksiniz.

  • Emlak sektörü ile ilgili yasal değişiklikleri sürekli olarak takip ediyorum.

  • Kendi işim olduğunun ve bundan her yönüyle sorumlu olduğumun farkındayım.

  • Her gün görüşmem gereken kaç kişi olduğunu gösteren yazılı bir iş planım var.

  • Bilgisayar, akıllı telefon ve yazıcı gibi teknolojik cihazlara sahibim.

  • Müşterilerimle ve iş ağımla buluşamadığım zaman çoğunlukla bölgemde çalışıyorum.

  • Teknolojiye meraklıyım ve başkalarına sormadan önce aradığım cevabı Google’da arıyorum.

  • İşleri başarmaktan hoşlanan, kendine bakan ve kendine güvenen bir insanım.

  • Dışarda vakit geçirmeyi ve insanlarla konuşmayı severim.

  • Bir ağ oluşturmadan iş kuramayacağımı biliyorum.

  • Tıpkı yeni bir iş kuruyormuşçasına bir pazarlama bütçesine sahip olmam gerektiğini ve akıllı harcama yapmam gerektiğini biliyorum.

  • Yıl boyunca yaklaşık 100 bin dolarlık komisyon geliri elde etmeyi hedefliyorum.

  • Gayrimenkul sektörünün herkese göre olmadığını, sektöre giriş yapanların yüzde 80’inin altı ay içinde yok olduğunu biliyorum ve ben başarılı olan yüzde 10’luk pay içerisinde olmak istiyorum.

  • Ofistekiler bana 24 saat boyunca ulaşabilir, çünkü ben ekibin bir parçasıyım.

  • Bilgisayarlar hakkında pek fazla bir şey bilmiyorum, ama öğrenmek için bir planım var.

  • Bu işe girmek istiyorum, çünkü bu işin prestijli bir kariyer edinmek ve çok para kazanmak için iyi bir yol olduğunu biliyorum.

  • Gayrimenkul işine atılmadan önce birkaç ay boyunca mesleğinde deneyimli bir akıl hocasından yapmam gerekenleri öğrenmek istiyorum.

  • İlk işimi yapmadan önce gayrimenkul sektörünün her alanında bir eğitim almalıyım.

  • Müşterilerin istediği bir numaralı şeyin bir firma değil, güvenilir bir arkadaşlık olduğuna inanıyorum.

  • Bir ev sunumuna giderken benim bilgimi kullanabilecekleri her sebebi, her detayı ile onlara anlatmaya çalışırım.

  • Bir arabam var, ama bir müşteriyi ev gösterimine giderken misafir edecek durumda değil 😦

  • Ne kadar çok anlatırsam o kadar iyi anlayacaklardır.

  • Müşterilerimi kot pantolon ve bir gömlek ile karşılayabilirim. Nasılsa bir ev gösterip döneceğim.

Sonuçlar

Eğer ilk 14 soruya evet, son 8 soruya ise hayır cevabı verdiyseniz, gayrimenkul sektöründe başarıya ulaşan yüzde 10’luk kısım içerisine girme adayı olabilirsiniz. Eğer bu şekilde cevap vermediyseniz, biraz daha çalışmaya ve beklentilerinizi ayarlamaya ihtiyacınız var demektir. 

static_qr_code_without_logo 2

 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Lütfen BENİ takip etmeye devam edin…

Emlak Sektöründe Teknolojiye Dalarken İnsan İlişkilerini Unutmayın!


Teknolojinin gayrimenkul sektörüne girişi ile birlikte gelişen yeni emlak danışmanlığı modeli, ortaya bazı sorunları da çıkardı. Bu sorunlardan birisi, yeni meydana gelen bu emlak danışmanlığı modeline kendini kaptıran profesyonellerin müşteri ilişkilerinin temeli olan fiziksel temasın önemini kaybetmiş olmalarıdır.

Artık onlar, müşterilerinin sayısından daha çok kullanıcı adı ve şifreye sahipler. Edindikleri bu kullanıcı adı ve şifreler ile daha fazla müşteriye ulaşmayı planlıyorlar. Ancak maalesef, bu durum emlak sektörünün temellerini unutturacak boyuta ulaştığı zaman zararı dokunmaya başlayabiliyor. Emlak danışmanları her zaman online olmalı ve internetin faydalarından yararlanmalı, ama karşısındaki müşterilerin kim olduklarını anlamak ve tanımak için onlarla gerçek görüşmeler yapmaktan da geri kalmamalı.

İşinizin önem sıralamasının ilk sırasında her zaman insanlar olduğunu aklınızdan çıkarmayın. Bu konuda, emlak çalışma stilinizde insanları birinci sıraya koymanızı sağlayacak aşağıdaki birkaç ipucundan faydalanabilirsiniz.

Ömür boyu destek

İşinizi daha etkili yapmak istiyorsanız, ailenizle ve size en yakın olan arkadaşlarınızla birer müşteri gibi yakından ilgilenmeniz gerekir. Onların müşteri listenizin en başında olmasına müsaade etmelisiniz. Çünkü sizi en iyi tanıyan ve size en iyi referans olacak kişiler onlardır.

Buradaki temel nokta, aile üyelerinizin ve yakın dostlarınızın sizin için en uzun süreli müşteri olmalarıdır. Üstelik onlar sizin de en fazla güvenebileceğiniz kişilerdir. Aranızda güvensizlik olmaz. Size verdikleri destekle işinize daha fazla motive olabilirsiniz.

Birinci kalite

Steve Jobs’ın da söylediği gibi, “Kalite nicelikten daha önemlidir. Başarılı bir vuruş, iki çiftten daha iyidir.” Eğer hizmetinizin mükemmel olduğuna inanıyorsanız bu, insanların size geri dönüş yapması için yeterlidir. Ancak onlarla birebir ilişkilerinizin güçlü olması için müşterilerinizin de kalitesi önemlidir. Bazen hayır diyebilmeyi öğrenmeniz ve müşterilerinizi kendinize ve hizmetlerinize göre seçmeniz daha faydalı olabilir.

Müşterinin kalitelisi ise gerçekten niş pazarlamanızın unsurlarına uyumlu olan ve alım-satım işi ile gerçek anlamda ilgilenen müşterilerdir. Müşterilerinizden oluşan veri tabanınıza bir göz atın ve onu nasıl farklılaştırabileceğinizi düşünün. Sizi boş yere meşgul edecek isimleri veri tabanınızdan çıkarın. Bunun yerine içi dolu, kaliteli bir liste hazırlamak için çabalayın. Bu zaman alacak olsa da uzun vadede müşteri ilişkilerinize olumlu şekilde yansıyacaktır.

Bir müşterinin yaşam boyu değeri

Gayrimenkul profesyonelleri, her yıl satışlar ve pazarlama üzerinden yüz milyonlarca dolar harcarlar. Tüm bu masraf ve çaba, müşteri kazanmak için yapılıyor. Ancak profesyonellerin bu konuda yaptığı bir yanlış, kısa vadeli düşünmeleri oluyor. Pek çok emlak ofisi, anında işlem sürecinin tamamlanması ve ardından tüm ilişkilerin kesilmesi mantığı ile hareket ediyor. Bu ofislerin aynı zamanda, uzun vadeli kazanımlara ve ömür boyu süren ilişkilere yönelik inançları da oldukça zayıf oluyor.

Eğer müşterilerle ilişkilerinizin sağlam olmasına izin vermezseniz, satışınızın bir defaya mahsus olmasına müsaade etmiş olursunuz. Oysa müşterileriniz ile ömür boyu ilişkiyi sürdürme gibi bir politika ile gelecek 30 yıl içinde daha fazlasını kazanma imkânını elde etme şansınız bulunuyor.

Gerçek bir topluluk edinme

Bir müşteri edindiğinizde, aynı zamanda bir topluluğun parçası olma fırsatını da kazanmış olursunuz. Her müşterinin farklı bir çevresi vardır. Onlar ile ilişkilerinizi sağlam tutarak, çevrelerinden faydalanma şansınız olabilir. O nedenle müşterileriniz ile iletişim halindeyken, onların üye oldukları, katıldıkları veya ilgilendikleri toplulukları mutlaka sorun ve onlarla bağlantı kurmaya çalışın. Markanızı yaymak ve işinizi büyütmek için bu yöntem çok ama çok etkilidir. Farklı topluluklar içinde bulunmanız, size olumlu sonuçlar doğuracaktır.

Ürünleri değil değeri satmak

Toplumlar, özellikler ve fonksiyonlar üzerine değil, tutku ve amaçlar üzerine kuruludur. Peki, siz kendi çevrenize nasıl bir tutku ve amaç bahşediyorsunuz? Örneğin müşterilerinizin bir evi neden almak istediği veya neden satmak istediği üzerine odaklanıyor musunuz? Eğer onların amaçlarını ve isteklerine yoğunlaşırsanız, hem işinizi daha başarıyla yürütürsünüz hem de onlarla daha güvenilir ilişkiler kurabilirsiniz.

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Tumblr Uygulamasını Gayrimenkul Sektörüne Nasıl Uyarlarız?


Blogların ne olduklarını ve ne için kullanıldıklarını bilirsiniz. Bir de mikro blog diye bir şey vardır. Mikro blog, geleneksel bloglardan farklı olarak anlık kısa içerikler paylaşmanızı sağlayan platformlardır. Yani Twitter, Facebook, LinkedIn ve Google + gibi… Bugüne kadar saydığımız bu ve benzeri mikro blog platformlarının gayrimenkul pazarlaması için nasıl kullanılabileceğini tek tek ele aldık. Peki, ya Tumblr? Elbette ki her platformu gayrimenkul pazarlamasına uydurabileceğiniz gibi, Tumblr’ı da çeşitli yönlerden etkili bir şekilde kullanabilirsiniz.

Tumblr, 2015 yılında sosyal ağ ve blog siteleri içerisindeki Facebook ve Instagram gibi devlerin yayılma hızını katlayarak ilk sıraya geçmeyi başaran bir medya kanalı oldu. Öyle ki 2015’te üye sayısını %45 oranında arttıran Tumblr, aktif kullanıcı sayısını da %120 arttırmayı başardı. Böyle olunca, popülerliği böylesine artan bir medya kanalından faydalanmak için iş profesyonelleri de harekete geçti. Nitekim Tumblr, özellikle yabancı piyasada öne çıkmak ve Y kuşağının dikkatini çekmek için mükemmel bir pazarlama aracı olarak kullanılabiliyor.

Her şey her yerde yayınlanabilir

Tumblr, öncelikle spontane (doğal) ve gerçek içeriklerin paylaşılması için size birçok seçenek sunar. Bu içerikleri yazı, resim, link, video, chat, ses kaydı, müzik ve canlı yayın şeklinde paylaşma imkânınız vardır. Bu da size pazarlama alanınızda son derece özgür ve doğal olmanızı sağlar.

Geniş bir kitleye ulaşılabilir

Tumblr sayesinde genç kuşağa ve Y kuşağına hitap edilebileceği gibi, kendi niş pazarlamanızı hedef alan paylaşımlarda da bulunabilirsiniz. 460 milyondan fazla kullanıcısı olan bu platformda kullanıcılar, her oturum başına en az 20 dakika süreyle aktifliğini koruyor. Bu da pazarlama içeriklerinizin kullanıcılara ulaşma olasılığını arttırıyor.

Paylaşım için teşvik edici olabilir

Tumblr, paylaşımı teşvik edici bir yapıya sahiptir. Kendi profilinizin tasarımını özgürce oluşturabilirsiniz. Örneğin firmanızın logosunun renklerine uyumlu bir tema yükleyebilir ve kendi hedef kitlenize hitap edecek şablonları kullanabilirsiniz. Alan adı olarak firmanızın adını kullanabilir ve diğer sosyal medya hesaplarınızı bu alan adı üzerinden kullanıcılara sunabilirsiniz.

Y kuşağını ele geçirebilirsiniz

Tumblr, genç kuşaktakilerin yoğun olarak kullandığı bir platformdur. Yani 1980 ile 2000 yılları arasında doğmuş olan kuşağın en popüler medya kanalıdır. Dolayısıyla Y kuşağını hedefleyen nişpazarlama stratejisine sahip gayrimenkul profesyonelleri için, Tumblr bulunmaz bir nimet olabilir.

Yabancı pazarı etkilemek için etkili

Tumblr, özellikle yabancı gayrimenkul pazarını etkilemek için çok etkili bir platform olabilir. Teknoloji ile birlikte artık dünyanın her yanından müşteri bulma imkânının önünün açılması ile birlikte, gayrimenkul profesyonelleri bu anlamda kendini geliştirmenin yollarını arıyor. Tumblr, bu anlamda profesyonellerin en etkili pazarlama yuvası haline gelebilir.

Hızlı paylaşımlar yapma imkânı

Tumblr’de öne çıkan bir diğer özellik de e-posta üzerinden paylaşımlarınızı yapabilmeniz. Blogunuz için size özel e-posta adresi üzerinden içerikler gönderebilir ve blogunuza giriş yapmadan direkt paylaşımda bulunabilirsiniz.

Bu platformu nasıl kullanacağınız hakkında sizlere geniş bir SSS bölümü sunan Tumblr’ı daha etkin bir şekilde kullanmak isterseniz burayı ziyaret etmenizi öneririz.

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.


Gayrimenkul Sektöründe Kazanan Kim? Ofis Mi? Danışman Mı?

yabancı-gayrimenkul-markaları

 

Bütün işi ben yapıyorsam neden ofise kazancımın yarısını vereyim?” 

Sorusu bence başlangıç eğitimlerinde sorulan en can alıcı sorudur. Henüz işe yeni başlamış bir danışmana bu paylaşım oranlarını haklı çıkaracak pek çok şey söyleyebilirsiniz. Yolun başında bir marka çatısı altında çalışmak bir avantajdır, kurulu bir düzende ilerlemek çok daha hızlı ve kolaydır, ofislerin masrafı çoktur, kendiniz ofis açsanız kazancınızın daha büyük bir kısmını ofis ve tanıtım masraflarına harcamak zorunda kalırsınız falan diye sıralarsınız.

Hepsi haklı sebeplerdir. Ama biraz yol almış, meslekte kendine güvenmeye başlamış danışmanlar karşınıza bu soruyla geldiğinde verdiğiniz cevapların yeterli olmadığını bilirsiniz. Bunun farkına varan pek çok ofis kendi içinde ciroya bağlı yükselen prim kotaları koyarak sorunu çözme yoluna gitti. Bu soru Amerika’da da çok sorulduğu ve cevabı pek tatmin edici verilemediği için gayrimenkul danışmanları kendilerine bir marka kurarak çözümü göstermeye çalıştılar. Danışmanlar için, danışmanlar tarafından kurulan bu markanın verdiği cevap işe yaramış olsa gerek ki hem kurulduğu ülkede hem de bizde kısa sürede hızlı bir büyüme sağladı.

Ofis sahipleri de Markaların kendilerinden çok kazandığını söylüyor.

Sistemden sadece danışmanlar şikayet etmiyor. Konu ofis sahiplerine gelince daha da karışıyor olay. Yeni ofis açacak birine markalı çalışmak ve markasız çalışmak arasındaki farkı açıklamak pek kolay olmuyor. Markalara yapılan ödeme kalemleri çok kalabalık ama sağlanan fayda çok göreceli. Üstelik her yerde her şehir ve kasabada aynı hızda sonuç alınamıyor.

Ofisler ne kazanıyor?

Ofisler markalara isim hakkı bedelleri dışında adı markadan markaya değişen aylık ödemeler yapar. Raporladıkları her işlemin yüzde sekizini, çatısı altında bulundukları markaya öderler. Eğitimler için ödeme yaparlar, kimi marka dergi çıkarıp almayı zorunlu hale getirir, rozetinden sözleşme koçanına her türlü logolu aksesuarı için piyasa fiyatının oldukça üzerinde fiyatlar talep eder. Büyük ve gösterişli kongreler, ödül törenleri düzenleyip otel, yol gibi masraflarınızı marka üzerinden ödeyerek bu etkinliklere katılmanızı ister. Bazen marka tarafından kesilmiş faturanın ne hakkında olduğundan bile emin olamazsınız.

Ofislerin sık sık ödemeler konusunda markalarla kavga ettiğini duyarsınız. Bu ödeme listesinin büyük bir kısmını ofislerinden almayarak ofisleri koruduğunu söyleyen birkaç marka kurumsal imajını yükseltemediği için ofis sayısını arttırmasına rağmen danışman sayısı artışında pek ilerleme kaydetmeyi başaramadı henüz. Tuhaf bir çelişki değil mi? Sanki bir markaya ne kadar çok para verirseniz o kadar çok popülaritesini arttırıyorsunuz.

Birbirine çok benzer yapılarla kurulmuş olsa da çoğu yurt dışından getirilip ülkemiz koşullarına uyarlanmaya bile çalışılmadan isim hakkı satmaya başlamış bu gayrimenkul aracılık markalarının her biri yoğurdunu kendi usulünce yer. Farklı faydaları ve farklı sıkıntıları vardır. Etrafınıza bir sorun. Bir markadan diğerine transfer olan pek çok ofis sahibi de size benzer şeyler söyleyecektir. Temelde sorun sabittir. Beklentiler ve sonuçlar birbirini bir türlü tutmaz. Ne ofisler markalardan beklediklerini alabilir ne de danışmanlar ofislerden.

Markalar arasında henüz insanı ön plana koyup farklılaşmayı başaran pek çıkmış olmasa da ofisler arasında kendi düzenini kurup, çalışma koşullarını sinir bozucu olmaktan çıkaran ve beraber çalıştığı danışmanlarıyla hem verimli hem de herkesin kazançlı çıktığı bir iş modeline dönüştüren birkaç ofisin varlığını kendi gözlerimle gördüğümü söylemeliyim. Bunu da markalarına ters düşmeden yapabiliyorlar.

Şimdi gelelim sorunun cevabına.

Gayrimenkul sektöründe gerçek kazanan kimdir?

Cevap öyle kestirip atabileceğiniz, genelleyebileceğiniz bir şey değil emin olun. Şu anki duruma bakacak olursak en büyük kazancı isim hakkı satan markalar sağlıyor gibi görünüyor. Ama hepimizin bildiği bazı gerçekler var. Pek çok ofis gerçek cirolarını markalarına raporlamıyor. Bir o kadarı da isim hakkı olarak vermeyi kabul ettiği toplu ödemenin taksitlerini ödememeyi ve aylık ödemelerini yapmamayı seçiyor. Bazı ofisler neredeyse aracılık hizmetinden çok danışman alıp satarak para kazanıyor. Markasından daha yüksek oranda kar eden ofis var mı, evet var. Ofisine kazandırdığından daha çok kazanan danışman var mı, ohooo pek çok. Yani bu kargaşada maalesef en çok kazananlar kestirme yoldan gidenler oluyor hala.

Benim fikrimi sorarsanız kimin kazandığını bence ofis sahipleri belirliyor. Markayla ilişkiniz de danışmanlarla ilişkiler de ofis sahiplerinin gücü ve becerisine kalmış. Güçlü olduğu için markalardan ayrıcalık kazanmış ofisler hakkındaki söylentileri mutlaka duymuşsunuzdur.

İş böyle olunca sosyal medyadan markasıyla kavgalarını açık eden ve sektörün ve markasının ipliğini pazara çıkaracağını söyleyen pek çok paylaşım görmeye başladık. Kimisi ima yoluyla kimisi açık açık yaşadığı sorunları sosyal medyadan anlatmaya başladı. Sonuçları ne olacak pek emin değilim. Markalar bu isyanın böyle açıkça yapılmasını ciddiye alıp pozisyonlarını yeniden mi belirleyecek yoksa görmezden gelip bu açıklamaları yapanları suçlayacak ya da kendilerinin haklılığını savunacak dedikodular mı yayacaklar bekleyip hep beraber göreceğiz.

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Emlak Sektöründe Reklam Nasıl Hazırlanır?

Her alanda olduğu gibi gayrimenkul sektöründe de reklam çok önemli bir yer kaplıyor. Pazarlama ile iç içe olan bu sektörde reklam da elbette olmazsa olmazlardan birisi olarak öne çıkıyor. İster billboard, broşür, el ilanı gibi offline reklam seçenekleri olsun, ister televizyon, radyo, internet ilanları gibi online reklam seçenekleri olsun, tüm reklam seçeneklerinde ortak olarak dikkat edilmesi gereken bazı noktalar vardır.

Bu anlamda, bir gayrimenkul firması için en etkili reklam nasıl oluşturulur ve nelere dikkat edilmelidir sorusunun cevabını, aşağıda sıralayacağımız ipuçları  üzerinden sizlere sunuyoruz.

– Reklamını yapacağınız mülkün gerçek değerini görerek ona olması gereken değeri biçen ve satın almak isteyen kişileri hedeflemek çok önemlidir. Onlara mülkünüzün gerçek değerini gösterin ve satın alım yaptıklarında sahip olacakları şeyi en gösterişli şekilde sunun.

– Kullanacağınız başlık merak uyandırıcı olmalıdır. Bir haber, bir yenilik veya güncel bir bilgi içermelidir. Reklamınızın başında sunduğunuz bu dikkat çekici başlığı, reklamınızın sonunda yeniden hatırlatmanızda da fayda var.

– Kullanacağınız ana fotoğrafı başlığınız ile bütünleşik olarak yerleştirmeniz önemlidir. Diğer kullanacağınız fotoğraflar ise gövde bölümündeki metinlerle ilişkilendirilmelidir.

– Reklamınızda mutlaka insan veya evcil hayvan resimleri kullanın. Bu, insanlara nasıl bir ortamda yaşayacaklarına dair olumlu fikirler aşılar.

– Reklamınızda onları kişiselleştiren isimler kullanın. Örneğin kendi isminizi veya müşterinizden izin alarak bir satıcının ismini koyabilirsiniz. “Cem bu bölgeden bir ev aldığı için çok şanslı olduğunu söylüyor.” gibi…

– Belli kesimleri hedef alarak reklamınızı ilgi çekici hale getirin. Örneğin ilk defa bir ev satın alacak olanları hedef alın ve onlara yönelik bir reklam içeriği hazırlayın.

– Reklamınızda internet ortamındaki diğer medyalarınıza atıfta bulunarak, daha fazla ortam üzerinden size ulaşılmasını sağlayın.

– Harika bir reklam hazırladınız diyelim. Bu reklamınızı en az dört defa belli aralıklarla yayımlayın. Onları saklı tutun ve çöpe atmayın.

– Reklamınızda, potansiyel alıcıların bilgi edinmek isteyeceği üç şeye özellikle yer verin. Fiyat, konum, oda sayısı ve QR Kodu… Bu bilgiler onlara mülkünüze dair en önemli bilgileri sunacaktır.

– Reklamınızı yayımlamadan önce mutlaka, diğer firmaların reklamları arasında sizin ürettiğinize benzer veya tıpatıp olan bir reklam var mı diye kontrol edin ve pişti olmayın.

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Bir Gayrimenkul E-postası İçin En Başarılı Konu Başlıkları

Dünyada iki tip insan vardır diyebiliriz. Birisi e-posta hesabını düzenli olarak temizleyen ve ayıklayan kullanıcılar, diğeri ise okunmamış çok sayıda postayı rastgele biriktiren kullanıcılar. İnsanlar ortalama olarak her gün 120 adet e-posta alır ve gönderir. Ancak insanların çoğu bu e-postaların hepsine tıklama eğilimi göstermez.

Peki, bu durumda bu dağınıklığın içerisinde gönderdiğimiz e-postaların öne çıkmasını nasıl sağlarız?

Konu Başlığı Seçiminin Önemi

Emlak profesyoneli olarak e-posta pazarlaması yöntemine başvuranlardansanız, gönderdiğiniz e-postaların alıcı tarafından tıklanıp tıklanmayacağı çok önemlidir. E-postanız bu iki seçenekten biriyle karşılaşır. Gönderdiğiniz alıcı, ya konu başlığınızı gördükten sonra es geçer ya da dikkat çekici bularak üzerine tıklar.

E-postanızın içeriği istediğiniz kadar etkileyici ve verimli bilgilerle donatılmış olsun, eğer alıcının hesabına düştüğünde konu satırında tıklaması gerektiğini düşündürecek bir başlık bulunmuyorsa o e-posta genellikle çöp kutusuna gider. Bu nedenle e-postanızı hazırlarken en dikkat etmeniz gereken nokta, e-postanızın konu başlığını çok iyi seçmektir.

Etkili Bir Konu Başlığı Seçmenizi Sağlayacak Formüller

E-posta hazırlarken seçilebilecek en iyi konu başlıklarını sizin için üç temel kategoride örneklendireceğiz. Elimizde kanıtlanmış bazı formüller var ve bu formüller sayesinde e-postalarınıza tıklanma oranını arttıracağınızı umuyoruz.

  • Sosyal Kanıt

Sosyal kanıtla kast ettiğimiz, başlığınızda çevrenizdeki kişilerden, ünlülerden, olaylardan veya rakamsal istatistiklerden bazı örnekler vermenizdir. Örneğin, insanlar ünlü birinin paylaştığınız içerikle ilgili yaptığı örneği duyduğunda bunu merak edecektir.

Formül: Sosyal kanıt sağlayın ve zorlayıcı bir soru sorun.

Örnek: Milyonlarca Türk’ü etkileyen olay: Kredi oranlarındaki değişimi göz ardı edebilecek misiniz?

Formül: İstenen sonuca ulaşan bir kişi ya da grubu öne çıkarın.

Örnek: Hayallerinizdeki evi Cem ve Sezin’in yaptığı gibi yeniden biçimlendirin!

Formül: İstenen zamanda istenen sonuca nasıl ulaşıldığını gösteren rakamsal istatistik kullanın.

Örnek: Komşularınız evlerini bir haftadan daha kısa bir sürede satmayı nasıl başarıyor?

  • Tehdit

Bu konu başlığı türü, insanları karşılaşacakları tehditlerden sakınmaya itiyor ve kendilerini koruma içgüdüsüyle konuyu merak edip e-postaya tıklamalarını sağlıyor.

Formül: Konunuzla ilgili bir gerçekliği çarpıtma sahasına girin veya tehditten bahsedin.

Örnek: Birçok gayrimenkul firmasının size söyleyemeyeceği 10 şey.

Formül: Bunu okuyana kadar harekete geçmeyin tarzı bir cümle kurun.

Örnek: Ev almayı düşündüğünüzü biliyoruz fakat bu yazıyı okuyana kadar sakın bir ev almayın.

Formül: Onların hatalarını ön plana çıkarın.

Örnek: Ev satın alırken yaptığınız 10 hata.

  • Kazanç

Bahsettiğimiz üç kategori içerisinde en basit olanı kazanç ile ilgili olanıdır. Çünkü bu tür konu başlıklarında başarılardan ve olumlu durumlardan bahsedersiniz.

Formül: Faydayı öne çıkarın.

Örnek: Evinizi istenilen ücretin yukarısında bir fiyata nasıl satabilirsiniz?

Formül: İstenen sonucun nasıl elde edilebileceğine dair bir başlık yazın.

Örnek: Evinizi satmayı düşündüğünüzü biliyoruz fakat bu yazıyı okumadan asla evinizi satmayın.

Formül: İstenilen sonuçları hayal etmelerini sağlayın.

Örnek: Şu anda hayal ettiğiniz mükemmel evde yaşadığını hayal edin.

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Etkileyici Sanal Tur Oluşturmanın İpuçları Nedir?

Günümüzün gelişen teknolojisine ayak uydurmak zorunda olduklarının farkında olan gayrimenkul firmaları, bu teknolojinin bir parçası olan sanal tur uygulamasını da artık iyice benimsemiş durumda. Gayrimenkul sektörü çalışanları artık biliyorlar ki sanal tur uygulaması, firmalarının bulunma oranını ve medya platformlarından görülme oranını önemli derecede etkiliyor.

Nasıl mı? İnternet teknolojisinin gayrimenkul sektörüne girmeye başladığı günümüzde, dünyanın herhangi bir yerinden evlerinize talip olan bir alıcıyı düşünün. Normal şartlarda evi görme imkânı olmayan potansiyel alıcı, ona sunacağınız bir sanal tur ile herhangi bir gayrimenkulü beğenerek satın almaya karar verebilir. Ya da hazırlık aşamasında olan bir gayrimenkulünüzün neye benzediğini alıcınıza göstermek için kullanabilirsiniz.

Sanal Tur Nedir?

Sanal tur, istediğiniz herhangi bir mekânın üç boyutluymuşçasına görüntülenmesi anlamına gelir. Farenizi farklı yönlere sürükleyerek o mekânın çevresinde 360 derece(Facebook360 derece fotoğraf desteğini sunmaya başladı) dönebilir ve sanki oradaymış gibi her ayrıntıyı görebilirsiniz. Aslında gördüğünüz görüntü üç boyutlu değildir ve sadece göstermek istediğiniz mekânda çekilen birkaç fotoğrafın bir araya getirilerek slideshow şeklinde sunulmasından ibarettir. 

En güzel yanı ise, bir sanal tur oluşturabilmek için profesyonel olmanıza gerek yoktur. Üstelik bunu sadece bir müşteriye özel olarak ayarlayabileceğiniz gibi, web siteniz üzerinden tüm evlerinize uygulayabilir ve çeşitli gayrimenkul portallarında paylaşabilirsiniz.

Videoyu İzlemek İçin Tıklayınız…

Sanal Tur Oluşturmanın Püf Noktaları

Peki, bir sanal turu nasıl yapabilirsiniz? Bu sorunun cevabı aşağıda sıralayacağımız ipuçlarında saklı. Dikkatle okumanızı tavsiye ederiz.

  • Bu işi yaparken fotoğrafçılık yeteneklerinizin olup olmadığını çok fazla önemsemeyin. Evin odalarını en büyük açıyla alarak ve en yüksek çözünürlükte olmasına dikkat ederek çekin. Olmuyor diye düşünerek bir odayı çekmemeyi düşünmeyin. Olabildiğince fazla poz alın. Odanın görüntüsünün hiç olmamasındansa birkaç tane olması daha iyidir.

  • Her bir tura göre sahnelerinizi uzunluk ve sayı açısından çeşitlendirin. Ne kadar zum yapacağınızı, panorama ve diğer efektleri kullanıp kullanmayacağınızı kararlaştırın ve çekimlerinizi ona göre yapın.

  • Genel bir kural olarak en öne en iyi görüntüyü yerleştirin. Satılabilme olanağı en yüksek olandan başlayarak en iyi fotoğrafları önden geriye doğru sıralayın. Veya evin ön bölümünden başlayarak büyük odalar, oturma odası, banyo, mutfak şeklinde arka bölümlerine doğru gitme yolunu da tercih edebilirsiniz.

  • Çekimlerde parlak aydınlatma kullanın ve ağır floresan lambaları kullanmaktan kesinlikle kaçının. Floresan lambalar son derece göz alıcı olacaktır. En önemlisi de ışığı pencere camlarına yansıtmadığınıza özellikle dikkat edin.

  • Fotoğraflarınızda bir farklılık olarak yaşamın diğer belirtileri olarak evin çevresindeki okul, park, restoran ve semt aktivitelerinin görüntüsünü de kullanabilirsiniz.

  • Pahalı boyamaları ve mücevher gibi görselliği olan nesneleri kullanmaktan kaçının. Ortamın güvenli ve sade görünmesine dikkat edin.

  • Eğer sesli anlatım uygulamayı düşünmüyorsanız, her resme metin ekleme yöntemini de deneyebilirsiniz.

Bu sektörde başarı kazanabilmeniz için yazılmayanları yazarak her gün daha ciddi ve verimli şekilde çalışmaya ve üretmeye devam ediyorum. Takipte kalmanız size değer katacaktır.

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Bilgisayarınızı Kapatın Ve Satışlarınızı Arttırmaya Koşun!

Altın madenine yalnızca online yollardan ulaşılmaz! Son on yıldır gayrimenkul sektöründekiler her şeyi internet ve teknoloji üzerinden yapmaya gayret gösteriyorlar. Özellikle bu işe yeni girenler ve amatör olanlar, internet üzerinden verilen eğitimleri son derece dikkate alıyorlar ve bu eğitimler üzerinden kendilerine bir yol belirliyorlar.

İnternetin sektöre ve sektör çalışanlarına büyük katkıları olduğunu biliyoruz elbette. Ancak bu durumun dezavantajlarını da göz ardı etmemek gerek. Özellikle son on yıl içerisinde bazı şeylerin değiştiğine tanık oluyoruz. On yıl önce insanların kullandığı metin mesajlarında, messenger uygulamalarında ve daha pek çok uygulamada gürültü faktörü henüz yoktu. Ancak o günler geride kaldı. Bugün internet ortamında istediğiniz mesajı almak istediğinizde karşınıza çok fazla gürültü niteliğinde veri geliyor. Hangisi doğru, hangisi yanlış? Hangi yolu izlemeniz gerek veya neyden sakınmanız gerek? İnsanın kafasını karman çorman edebilecek pek çok veri ve fikir mevcut.

Oysaki “eski okulun” yöntemine göre kafanızda hiçbir belirsizlik olmaz. İşi ya kaynağından ya da tecrübe edinerek öğrenirsiniz ve zaman içerisinde harcadığınız çabayla geldiğiniz nokta son derece tatmin edici olur. Eğer müşterilerinizle yüz yüze görüşmeye başlarsanız, onunla anlaşma yapma şansınız katlanarak artacaktır.

Ancak bu demek değil ki teknolojiyi hiçe sayalım ve ilkellik içinde işimize bakalım. Eğer bir yandan teknolojinin nimetlerinden faydalanırken diğer yandan teknolojiye bağımlı kalmadan işinizi yürütebilmek isteyenlerdenseniz, hiç sorun değil! Aşağıdaki sıralayacağımız tüyolar, hem müşterilerinizle göz göze temas kurmanızı sağlayacak hem de teknolojiden geri kalmanızı engelleyecektir.

Gayrimenkul sektörü hakkında bir toplantı grubu oluşturun: Her ay en az bir kere gayrimenkul sektörünün farklı yönlerini ele alan etkinlikler düzenleyin. Alım satım yapmak isteyenler mutlaka bu etkinliklere katılmak isteyecektir. Katılım sayısını arttırmak için veritabanınızda ki müşterilere etkileyici birer mail gönderin.  Ayrıca, Facebook etkinlik takvimini kullanarak toplantı ile ilgili kişi listeniz haricindeki herkese duyuru yapabilirsiniz.

Finansal planlamacılar, avukatlar tarafından düzenlenen çalışma sınıflarını bulun: İnsanlar bu tür workshoplara katılmak için para harcarlar. Çünkü bu sınıflarda, sektördeki ağın nasıl kurulduğuna dair bir şeyler öğrenebilir ve bazen de potansiyel müşterileriyle karşılaşma imkanı bulabiliyorlar. Bir taşta iki kuş!

Mülklerini satanlar için bir ev partisi düzenleyin: Onlara bir kapanış hediyesi vermek yerine, evlerine emin bir şekilde ‘güle güle’ diyebilecekleri bir parti düzenleyin. Ardından onlara evlerindeki güzel hatıralarının hikayesini anlatacak bir video hazırlayın. Bu durumda herkes, sizin müşterilerinize olan ilginizden ne kadar etkilendiğini etrafına yaymaya başlayacaktır.

Listeniz için açılış sayfaları özelleştirin: Web sitenizdeki her listenin açılışında bir pop-up yardımıyla videonuzu ekleyin. Bu videoda alım satım işleri ile ilgili bilgiler ve uyarılardan bahsedebilirsiniz. Unutmayın ki buradaki asıl amaç, müşterilerinizle konuşuyormuş havası yaratmaktır. Sadece textten oluşan bir ilanı konuşur yapmak sizi tanımalarının ilk adımı olacaktır. 

Bölgenizdeki derneklere gidin: Dernekler her zaman kendinizi tanıtabileceğiniz maliyetsiz bir yol olabilir. Dernekler aracılığıyla edindiğiniz çevrede sorulan soruları cevaplayarak, bilgiler vererek ve hatta blog yazılarınızı onlara yönlendirerek sektörde adınızı duyurma aşamasında bir adım atabilirsiniz. Ayrıca, derneklerin düzenleyeceği organizasyonlarda mutlaka yer almaya çalışın ve organizasyon tarihini takviminize eklemeyi unutmayın. 

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Emlak İşinde Kullanılan Yaratıcı 4 Uzlaşma Taktiği…


Neden bir gayrimenkul danışmanıyla görüşülmeli sorusunun cevabı; kesinlikle danışmanların sahip olduğu uzlaşma yetenekleri. Bu yüzden bu yeteneğinizi kullanmaktan çekinmemeli ve müşterilerinize neler başarabileceğinizi göstermelisiniz.

Gayrimenkul danışmanı olarak muhabbet ederek başladığınız sunumlarla yüksek fiyatlı ürünler satıyorsunuz. Üstelik bu satışı yaparken hem ev sahibinin hem de alıcının mutlu olacağı şartlar yaratıyorsunuz. Belki farkında değilsiniz ama bu inanılmaz bir yetenek.

Uzlaşma sağlamak bu mesleğin en zorlu taraflarından birisi (üstelik söz konusu olan ticaret “Taşınmaz”…) . Para veren ve para alan tarafları orta noktada buluşturmak hiç kolay değil. Bu yüzden de uzlaşma sürecinde parayı tartışmamalısınız. Konu kazanç olunca uzlaşma sağlanması mümkün değildir.

Müşterilerinizi iyi tanımanız ve her iki tarafın da önceliklerinin ne olduğunu anlamanız gerekiyor.

Bir ev satış aşamasına geldiğinde sözleşme için üstünden geçmeniz gereken bazı önemli noktalar var:

  • Tarafların finansal durumu

  • Kapora miktarı

  • Evin fiyatı

  • Evcil hayvan durumu

  • Tadilat durumları

Bu saydıklarımız açıklığa kavuşturmanız gereken noktalardan sadece birkaçı. Bu yüzden uzlaşma konusunda taktiksel davranmanız gerekiyor ki süreç yorucu olmadan kolayca atlatılabilsin.

Gelin şimdi 4 farklı ve yaratıcı uzlaşma metoduna göz atalım:

  1. Küçük Lokmalar

İlgili resimHem satıcı hem de alıcı tarafında isteklerinizi küçük küçük söyleyeceksiniz. İsteklerin hepsini aynı anda söylerseniz müşterinizin gözü korkar. Ama genel konseptte göze batmayan küçük parçalara bölerseniz yavaş yavaş hepsini kabul ettirirsiniz.

Diyelim ki 700,000 Dolar değerinde bir konut satışı yapmak üzeresiniz ve alıcınız çatının yenilenmesini ve evin boyanmasını istiyor. Konut sahibine önce çatı masrafının 700,000 Dolar’a kıyasla ne kadar az olduğunu gösterecek ve kabul ettireceksiniz. Başka bir zamanda da aynısını boya işlemleri için yapacaksınız.

  1. Sorun Sahibinindir

İlgili resimUzlaşma masalarında yaşanılan en büyük sıkıntı taraflardan birisinin sahip olduğu sıkıntıyı diğer tarafa mâl etmesidir. Bir gayrimenkul danışmanı olarak herkesin kendi problemini çözmesini sağlamalısınız. Gereğinden fazla problemle uğraşmak müşterilerinizi bezdirebilir.

Diyelim ki aynı 700,000 Dolarlık satış için taraflarla masaya oturdunuz. Alıcı evi beğendiğini ve alacağını söylüyor. Şu an için ise kaporayı ödeyecek parası yok. Burada müşteriye alternatif yöntemler sunmak satıcının görevi değildir. Alıcı bu ayarlamayı sizin tavsiyelerinizle kendisi yapmalı.

  1. İyi Polis, Kötü Polis

İlgili resimBir uzlaşma masasında kendinizi iyi polis, diğer tarafı da kötü polis olarak göstermelisiniz. Kötü polis duruma göre alıcı ya da satıcı olabilir. Şartları, konuştuğunuz tarafın iyiliğini düşünerek yumuşatmaya çalıştığınız izlenimini verirseniz orta yolu bulabilirsiniz.

Diyelim ki aynı 700,000 Dolarlık ev için alıcının bir istek listesi var. Eğer ki ev sahibi bu istekleri direkt reddederse alıcının hevesi kırılabilir. Bu yüzden siz bu istekleri en iyi şekilde aktaracak ve minimal kesintilerle satıcıya kabul ettireceksiniz. Minimal kesintileri de alıcınız kabul edecek.

  1. Teklifi Geri Çekme

withdrawn offer ile ilgili görsel sonucuBazen asla uzlaşma sağlayamayabilirsiniz. Alıcı ya da satıcı taviz vermek konusunda çok keskin davranıyorsa teklifin artık masada olmadığını söyleyin. Bunu satıcıya müşterinin vazgeçmek üzere olduğunu ya da alıcıya satıcının vazgeçtiğini söyleyerek yapabilirsiniz. İnsanlar için ulaşılmaz olan her zaman daha çekicidir. Ellerinden kaçtığını düşündükleri bir teklif için istekleri daha yüksek olacak.

Diyelim ki alıcınız evi çok beğendi ama fiyatın düşmesi için satın alma işlemini yapmakta ayak diretiyor. Ona evin artık satışta olmadığını söylemeniz endişelenmesine neden olacak ve daha uzlaşmacı davranacak. Artık yapacak bir şey kalmadığında gayrimenkul danışmanına rus ruleti oynamaktan başka çare kalmıyor.

Başarılar Dilerim…

TANJU HAN

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Emlakçıdan Arsa ve Konut Almanın Avantajları Nedir?


İnsanlar ev almak veya kiralamak, arsa, arazi satın almak için emlakçılara başvurmaktadırlar. Bunu yaparken de genellikle arkadaşlarına akrabalarının tavsiyesi üzerine gideceği emlakçıya seçmektedir.

Bölgedeki Emlakçıları Takip Edin Karlı Çıkın

İnsanlar ev almak veya kiralamak, arsa, arazi satın almak için emlakçılara başvurmaktadırlar. Bunu yaparken de genellikle arkadaşlarına akrabalarının tavsiyesi üzerine gideceği emlakçıyı belirlemektedir. Eskiden insanlar sokak sokak kiralık ev, satılık ev bakarlardı. İnsanların vakitlerinin daha çok değerli olduğu günümüzde ise, birçok insan direkt olarak emlakçılara gitmektedirler. Ev alacak veya kiralayacak insanlar ilk önce hangi bölgede ev almak veya kiralamak istediğine karar vermelidir. Bundan sonra ilk olarak o bölgedeki emlakçıyı veya emlakçıyı tercih etmesi gerekmektedir. 

Emlakçıya Uğrayın Piyasayı Daha İyi Tanıyın

O bölgede bulunan emlakçılar oradaki ev piyasasına daha çok hakim olacağından sizlere daha fazla yardımı dokunacaktır. Ayrıca bir emlakçı yardımıyla ev gezerken, aynı emlakçının sizi daha farklı ev göstermesine izin verirseniz, seçme şansınız daha çok artacaktır. Bir diğer yandan internetten de emlakçıları takip edebilirsiniz. Emlak ofisine uğramadan emlak ilan sitelerinden istediğiniz bölgeyi seçerek o bölgedeki emlak ofislerini görüntüleyebilir ve bu emlakçıların portföyünde bulunan evlerin fiyatını, kirasını, oda sayısını, resimlerini, bina yaşını ve özel durumları bu ilan sitelerinden öğrenip takipte kalabilirsiniz.

TANJU HAN’DAN SATILDI

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Emlak İşinde Harakiri Yapmanıza Sebep Olan Davranışlar

Emlak piyasasında da her piyasada olduğu gibi dikkat edilmesi gereken önemli konular var. Bu konulara dikkat etmezseniz müşterilerinizi kaybetmeniz an meselesidir. Bu önemli konuları sizler için derledik.

Bazen emlak uzmanları arasında zor müşteriler ile ilgili sohbetlere kulak misafiri oluruz. Ev almadan önce 20 emlak ofisi gezen ya da 20’den fazla ev gören müşterilerden bahsedildiği doğrudur.

Evet, bazı müşteriler zorlu olabilir, sizi yorabilir hatta yıldırabilir ama bu müşterilerin de özünde diğer müşterilerden farklı olmadıklarını sadece istedikleri ve aradıkları özelliklere daha zor ulaşabildiklerini düşünmeniz gerekir. Sizin bu tür müşterilere daha farklı davranmanız ve onları anlamaya çalışmanız son derece önemlidir. Oyunu doğru oynarsanız kazanılmayacak müşteri yoktur.

Emlak piyasasında ölümcül günahlar olarak adlandırılabilecek bazı konular var. Bunlardan herhangi birini müşterinize uygularsanız müşterinizi kaybedersiniz. Çok iyi bir emlak profesyoneli olabilirsiniz, ama size önerimiz bu konulara özen gösterip göstermediğinizi bir kere daha düşünmenizdir. 

Şimdi sırayla bu harakiri konularına bakalım;

Terk Etmek

Müşterilerinizin güvenini kazandınız ve onların işini aldınız. Sizinle tüm özel detayları paylaştılar ve onların sırdaşı oldunuz. Peki, satış sonrası ne olacak? Nereye gideceksiniz? Onları öylece ortada mı bırakacaksınız? Satışı yap ve terk et. Bu en büyük hata olur.

Satış sonrası da müşterilerinizi aramayı, email atmayı ve mesajlaşmayı bırakmayın. Onları artık dostlarınız olarak görün ve mütemadiyen hallerini hatırlarını sorun, kendinizi sürekli onlara hatırlatın. Çocuklarının nasıl olduğunu, işlerinin nasıl gittiğini sorun. Evlerinin bulunduğu alanla ilgili bir geliştirme ya da bir durum olduğunda onlarla iritibata geçin. Onlar için her zaman bir kaynak konumunda olun, sizi her konuda çekinmeden arayabilsinler.

Size hayatta olduğunuz müddetçe güvenebileceklerini bilsinler. Bu yalnızca bir sonraki işi de size vermelerini sağlamaz çevrelerindeki insanlara size referans vererek iş göndermelerini de sağlar.

Nitelikli Müşterileri Seçme

Eğer sadece yüksek fiyatlı gayrimenkullerle ilgileniyorsanız bir çok potansiyel müşteriyi ve referansı kaçırıyor olabilirsiniz. Niş bir alanı seçmedikçe müşteriler arasında ayrım yapmak zamanla belirli bir grup müşterinin size hiç gelmemesine neden olabilir.  

Evet hacizli ya da yıpranmış evlerle uğraşmak emlak piyasasının en zorlu kısmı olabilir. Fakat bu tarz kimseler ihtiyacı olduğunda yanında olan kişileri unutmaz ve gerçekten iyi işler almanıza ön ayak olabilirler.

Bu nedenle bütün gayrimenkullere ve sahiplerine eşit ilgi ve saygıyı göstermeniz gerekir. Bu akılcı bir iştir. Eğer çok yoğunsanız ve ilgilenecek zamanınız yoksa bu kişilerle tanıdığınız bir emlak profesyonelinin ilgilenmesini sağlayabilirsiniz. Önemli olan kendilerini yalnız hissetmemeleridir.

Yeterli Soru Sormamak

Müşterilerinize doğru hizmeti sunabilmeniz için önemli olan sadece fiyat aralıkları yada kaç odalı bir eve ihtiyaçları olduğu değildir. Neden taşınmak istediklerini, bu alım satımla hedeflediklerinin ne olduğunu, onlar için gerçekte neyin önemli olduğunu bilmedikçe onlara iyi hizmet sunamazsınız. Her şeyi öğrenebilmek için yeterli miktarda soru sormalı ve dinlemeyi bilmelisiniz.

Müşterilerin genellikle üçüncü sorudan sonra sizinle gerçek duygu ve düşüncelerini paylaşmaya başladıkları söylenir. Bu nedenle çokça soru sormalı ve gerçekleri öğrenmelisiniz. Eğer müşterilerin istediği bilgiler konusunda yardımcı olamıyorsanız onları yardımcı olabilecek kişilere ya da kaynaklara yönlendirin. Örneğin, bölgedeki okullar hakkında detaylı bilgi istiyorlarsa onları yerel okulların internet sitelerinden araştırma yapmaya yönlendirebilirsiniz.

Sormaktan çekinmeyin ve alıcı ve satıcılara internette bulamayacakları, deneyim ve uzmanlığınızla harmanladığınız profesyonel tavsiyelerde bulunun.

Çok Fazla Ego

Kişinin kendini milyonluk emlak uzmanı ya da bir numara olarak görmesi, diğerlerini aşağılar tavırlar sergilemesi çok fazla egoya sahip olduğunun bir göstergesi olabilir.

Kendine güven makul miktarda mutlaka olması gereken bir özelliktir. Ancak kendine güvenle kendini beğenmişlik arasında ince bir sınır vardır. Bu sınıra çok dikkat edilmesi gerekir.

Milyonluk emlak uzmanlarından biri olabilirsiniz ve sizin gibi pek çok kişi olabilir. Bu sizin diğerlerinden farklı olduğunuz anlamına gelmez. Bir numara olduğunuzu söyleyebilirsiniz ama sizin gibi pek çok kişi bir numara olabilir. Üstelik bu başarılar, kalıcı başarılar da olmayabilir. Her gün bir şeylerin değiştiği emlak piyasasında başarılar da gelip geçici olabilir.

Üstelik artık müşteriler şimdiye kadarkinden çok daha fazla bilgi ve donanımla bize gelirler. Ancak hala emlak piyasasındaki veri gruplarını anlayabilmek için bizim profesyonel rehberliğimize ve tavsiyelerimize ihtiyaç duyarlar. Onların hedeflerine ulaşmaları için nasıl yardım edebileceğinize odaklanın, kendi hedeflerinizi sonradan planlayın.

İsteksiz Aramalar

Dünyada en çok korkulan iki şey halk önünde konuşmak ve ölümdür. Hemen bu ikisinin arkasından gelen üçüncü şey ise bir telefonu açmaktır. Her gün giden çağrıdan çok daha fazla gelen çağrı almaktayız. Bunların pek çoğunu de cevaplamadığımız görülür.

Oysa, özellikle Y kuşağı müşteriler aradıklarında hemen emlak uzmanına erişmek isterler. Telefonlarınızı açamadığınız durumlar için telesekreter mesajı bırakarak telesekretere yönlendirebilir ve bırakılan mesajlara uygun bir zamanınızda bakabilirsiniz.

Birini aradığımızda ya da telefonu açtığımızda kullandığımız ses tonu son derece önemlidir. Telefonu açtığımızda sesimizin tonu konuşmanın devamı için büyük farklılık yaratır ve etkisi bir email ya da metin mesajından daha fazladır. İsteksiz ve bezgin bir ses tonu ile açılan telefonlarda bu isteksizlik müşteriye de yansıyarak siz ya da şirketiniz hakkında olumsuz bir görüş oluşmasına neden olabilir.

Abartmak ve Dürüst Davranmamak

Hepimiz internetteki emlak sitelerinde neon yeşili çimler ve gerçekçi olmayacak kadar mavi gökyüzü görüntüleri görmüşüzdür. Photoshopla değiştirilmiş fotoğraflar, abartılı pazarlama ve satış metinleri müşterilerin güvenlerini sarsar ve yalnız bu yayınları yapanlara değil tüm emlak piyasasına karşı olumsuz duygular beslemelerine neden olur.

Müşteriler yanıltıcı reklamlardan hoşlanmazlar. Bu nedenle artık akılcı ve dürüst pazarlama faaliyetlerinde bulunmak gerekir. Eğer müşterilerin bize güvenmelerini istiyorsak dürüst, içten ve akılcı metinler ve gerçek, üzerinde oynanmamış fotoğraflar kullanmamız gerekir. Bu hem bizim için hem de mesleğimiz için yapılabilecek en doğru davranıştır.

Ters Çevrilmiş Öncelikler

Reklam metni hazırlıyorsunuz ve bir telefon geldi. Metni bırakıp telefonu alıyorsunuz. Akşam eşinizle gitmeniz gereken bir yemek var ama bir toplantı için onu erteliyorsunuz. Çocuklarınızın futbol maçlarını ya da gösterilerini bir ev ziyareti nedeniyle kaçırıyorsunuz. Çok meşgulsünüz evet, her şeyi erteliyor ve ertelediklerinizi de kaçırıyorsunuz.

Hayatınızdaki önemli şeyleri önceliklendiremiyor ve kısa zamanda hayatınızın içinden çıkılması zor bir hal almasına neden oluyorsunuz.

İşlerinde gerçekten çok iyi olan emlak profesyonelleri hayatlarındaki her şeyi bir düzene koymuşlardır. İşlerini planlarlar ve genellikle planları dışına çıkmazlar. En önemli şeyler olan, aile, arkadaşlar ve kendileri için mutlaka zaman ayırırlar, önemli günleri kaçırmazlar.

Tüm zamanlarını işe ayıran emlak profesyonelleri ise planlı çalışmadıkça bir yerden sonra takılmaya ve sorunlar yaşamaya başlarlar.

Kendiniz ve aileniz en önemli müşterileriniz. Hayatınızı planlarken mutlaka size ve ailenize yeterli zaman ayırın aksi takdirde ne kendinize ne de müşterilerinize yararınız dokunmaz. Takviminizde her zaman kendinize ve ailenize zaman ayırın, bunu aynı bir müşteriye yapar gibi yapın ve bu zaman dilimini kimsenin almasına izin vermeyin.

Kendinize hem fiziksel hem de ruhsal olarak sağlıklı bir ortam yaratın. Çünkü, siz sağlıklı ve mutlu olduğunuzda bu ilişkilerinize de yansıyacaktır.

TANJU HAN’DAN SATILDI

Siz değerli takipçilerimi de bu değişimin birer parçası olarak görüyorum.

Beni takip etmeye devam edin…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

“Süper Gayrimenkul Danışmanı” Nasıl Olunur?

Her zaman iş peşinde koşan, haftada en az iki kere tapuda işlem yapan, aldığı portföyü çabucak sattığı herkes tarafından bilinen bazı emlak danışmanları var. Nasıl oluyor diye için için soruyor musunuz? Hemen söyleyeyim, bu danışmanların süper güçleri yok. Sadece üşenmeyip sürekli işleriyle uğraşıyorlar. Her gün bölge çalışması yapanı da var, durmadan hediye dağıtanı da var. İşiyle ilgili her eğitime koşup, eğitimde öğrendiklerini sahada nasıl uygulayacağını bulanı da var.Alacakları sonuçlardan önce, kendi verdikleri emekle ilgileniyorlar.

Bir diğer grup ise kendini bu kadar harap etmenin boşuna olduğuna daha işin en başında karar vermiş. Sisteme uysun uymasın karınlarını doyuracak kadar işlemi yapıp, çok çaba gösterenlere oturdukları yerden gülüyorlar. Çorbayı hızlıca kaynatmak ve bugünü kurtarmak onlar için daha önemli. Bu tarz danışmanların genellikle istikrarsız ve piyasa koşullarından fazlasıyla etkilenen bir iş hacimleri oluyor. Üstelik işe yeni başlayanlara moral bozucu şeyler söylemeyi kendilerine görev sayıyorlar. En sevdikleri cümle “o öyle olmaz”

Birinci gruba dahil olmak isteyen ama nerden başlayacağını bilmeyenler için birkaç önerim var:

  • İlk olarak iş biriktirme huyunu bırakmanız gerekiyor. Biri sizden telefon bekliyorsa en geç bir saat içinde ona dönüş yapmalısınız. Zor bir telefon konuşması yapacaksanız en iyi zaman hemen şimdi”dir. Bir değerleme raporunun etkili olması için görüşmeden en geç yirmidört saat sonra teslim edilçesi gerekir (tabii bir fabrika ya da dev bir turizm tesisi söz konusu değilse).

  • Eski, kullanmadığınız, köşede tozlanan geçmiş yıl ajandalarınız hazine değerindedir. Düzenli olarak kurcalanmalı, işinize yarayacak bilgiler yeni ajandaya not edilmeli, artık işinize yaramayacak bilgiler, işe yeni başlamış danışmanlara anı ve tecrübe olarak anlatılıp değerlendirilmelidir

  • Belirsizliğini koruyan işler için durum değerlendirmesi yapmalısınız . Müşterilerinizi, başkasına devretmeniz gerekenler, artık vazgeçilmesi gerekenler ve tekrar harekete geçirilmesi ya da demlenmesi gerekenler diye sınıflandırmalısınız.

  • Elinizdeki işlerin durumunu belirleyip öncelik listesi yapılmalısınız. Bu hafta mutlaka satılması gereken portföy ile geniş zamanda değerlendirilecek portföy için yapmanız gerekenler aynı değil tabii ki.

  • Özellikle kafa dağınıklığı, işinizi her şeyden daha çok sabote eder. Her hafta için üzerinde çalışacak bir portföy ya da müşteri belirleyin. Geri kalan zamanınızın tamamını planlayamazsanız bile o haftanın MUTLAKA’sı hep belli olsun. Bu hafta gelişme kaydedeceğim konu” başlığını da seçmeyi unutmayın.

Bölge çalışması yapın, her gün en az 3 yeni kişiyle tanışın, bir hobi edinin, karşınıza çıkan her portföye inatla değerleme raporu hazırlayın demiyorum bile…

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

 


Gayrimenkul Danışmanı Adaylarına Açık Mektup…

karikatür-131

Sevgili Gayrimenkul danışmanı adayları

Bu sektöre girmeyi düşünüyorsunuz ya da yeni girdiniz. Gayrimenkul satmanın çocuk oyuncağı olduğunu düşünüyorsunuz değil mi? Hiçbir şey yapmadan para kazanılan bir sektör. Satılık evleri göster, sat, parayı cebine koy, git. Herkes yapabilir. Ne güzel iş. Hımm… Olabilir tabii.

Size kötü bir haberim var. Kazın ayağı dışarıdan göründüğü gibi değil. Diğer meslekler için ne kadar çaba ve beceri gerekiyor tam olarak bilmiyorum ama gayrimenkul sektörünü iyi bilirim. Bu sektörde var olma savaşı vermiş, başarmış ve başaramamış bir çok danışmanla beraber çalıştım ben. Her meslek gibi gayrimenkul sektöründe bir kariyer yapmak da, emek, tecrübe, iş ahlakı ve gerçekçi beklentiler gerektiriyor. Bu yüzden kendinize bir sorun bakalım

Haftanın 7 günü belirsiz saatlerde hizmet vermeye hazır mısınız?

Başkası size yapılacak işler listesi vermeden de organize olup, işinize karşı sorumluluklarınızı yerine getirebilir misiniz?

İşler berbat giderken ve hiç parasal karşılık görmeden geçireceğiniz belirsiz sürelere rağmen (2- 3 aydan bahsediyorum. Evet yazıyla iki-üç ) moralinizi ve enerjinizi kaybetmeden çalışmaya devam edebilir misiniz?

Aynı anda pek çok müşterinin birbirinden tamamen farklı isteklerini karşılayabilir ve kafanız karışmadan kaliteli hizmet vermeye devam edebilir misiniz?

İnsanları seviyor musunuz? Daha da önemlisi, çok da fazla hoşlanmadığınız insanlara bu duygunuzu belli etmemeyi başarabilir misiniz?

Gayrimenkul sektöründe iş size gelmez, siz işe gitmelisiniz. Dışarı çıkıp raflarınızı kendiniz doldurmalısınız. Her gün tanıdığınız ve tanımadığınız onlarca insandan iş istemeye hazır mısınız?

Bu sorulara cevabınız EVET ise gayrimenkul sektöründe bir kariyer şansınız olabilir.

Gayrimenkul piyasası istikrarsız ve stresli bir sektördür. Bu yüzden en başarılı gayrimenkul danışmanları dışa dönük, kolayca sosyalleşebilen, girdiği ortamda hemen dikkat çeken ve değişken programlara kolayca uyum sağlayabilecek esnekliğe sahip kişilerin arasından çıkar. Siz de her tür değişime hızlıca ayak uyduracak esnekliğe, soluksuz çalışacak enerjiye ve her çeşit acayip insana şaşırmadan ve yargılamadan hizmet verebilecek sosyal beceriye sahip olmalısınız.

Tüm anlattıklarımdan sonra eğer hala gayrimenkul danışmanı olabileceğinizi düşünüyorsanız, size söylemem gereken bir kaç cümle daha var.

Gayrimenkul danışmanları kendi işlerinin patronudurlar. Aynı zamanda kendi işlerinin muhasebecisi, reklamcısı, sekreteri, arşivcisi, planlamacısı, koçu ve menajeridirler. Eğer bir markete girdiğinizde yanınızdan geçerken gayrimenkulden bahseden birine kartınızı veremeyecek kadar utangaçsanız bilin ki bu iş size göre değil.

Gözünüzü mü korkuttum. Az bile anlattım. Bunların bir çoğunu sizi gayrimenkul sektörüne sokmaya çalışan brokerlardan ya da işe yeni başladığınız markanın eğitimlerde duymayacaksınız.

Peki neden bu kadara çok insan bu sektörde tutunmaya çalışıyor? Ah işte burada durum biraz karışık. Bir kere gayrimenkul sektörüne girmek sahne tozu yutmaya benzer. Kendi adıma söyleyeyim, bu sektörle tanıştığım anda bu işe aşık oldum. Bu işi seviyorum. Bir çok insanın hayatta verdiği en önemli kararı vermesine yardım etmek, o karardan mutluluk duymalarını ya da yardımımızla yaptıkları yatırımdan ciddi maddi kazanç elde etmelerini sağlayabilmek paha biçilmez bir tecrübe. Üstüne yaptığımız işten kazandığımız para da cabası. Önümüz açık. Gayrimenkul sektöründe yapabileceğiniz kariyerin, kazanabileceğiniz paranın bir limiti yok. Maddi ve manevi tatmin olabileceğiniz, kendi iş planınızı ve gelişme hızınızı belirleyebileceğiniz nadir mesleklerden biri gayrimenkul danışmanlığı.

Doğru plan yapan, gerçekçi beklentilerle yola çıkan, gelişmek için her fırsatı değerlendiren, gayrimenkul danışmanlığının hizmet vermek olduğunu kavrayan ve iş ahlakının tüm mesleklerde olduğu gibi bu meslekte de sizi kalıcı kılacak şey olduğunu anlayanların önünde gerçekten harika bir kariyer var.

Atlamamanız gereken önemli bir nokta daha var. Gayrimenkul danışmanları olarak terfi edip. broker, ofis yöneticisi olmazsınız. Onlar gayrimenkul sektöründe başka pozisyonlardır.

Gayrimenkul danışmanının terfi etmiş olanına tek bir şey denir: zengin gayrimenkul danışmanı!

Dilerim bu yolculukta yanınızda size doğru yolu gösterecek tecrübeli danışman arkadaşlarınız ve sizi gerçekten destekleyecek borkerlarınız olur. Yolunuz açık olsun…

Büyüklerin ellerinden, küçüklerin gözlerinden ….

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Yeni Emlak Modelleri İle Emlak Sektörünü Değiştiriyor!


İnsanlar, yüz yıl önce yaptığı gibi bugün de aynı şekilde ev alıp satmaya devam ediyorlar. Günümüzde birkaç emlak satış portalından başka sektörde anlamlı şekilde değişikliğe sebep olan online gelişme henüz yaşanmış değil. Emlak profesyonelleri, hala iş sürecinde ön planda merkez konumdalar. İşlerin büyük bölümü hala çevrimdışı yollardan gerçekleşiyor.

Konut emlak endüstrisi büyük bir sektördür ve bir ev alıp satmak insanların hayatları boyunca yapacakları en büyük işlemdir. Peki, o zaman neden bu kadar yaşlı ve eski hissediyoruz? Neden dedelerimizin yaptığı gibi işimizi sürdürmeye devam ediyoruz?

Gayrimenkul teknolojisi, dünyadaki yüzlerce şirketin endüstriyi değiştirmeye çalıştığı son derece aktif bir alandır. Yeni modeller düzenli olarak piyasaya sunuluyor ve uzaya yapılan yatırımlar artıyor. Şunu söylememiz gerekiyor ki iyi bir gayrimenkul teknoloji şirketi, fantezi bir teknolojiden çok daha fazlasını ifade eder. Bu, tamamen işe yarayan bir iş modeli tarafından desteklenen mükemmel bir ürün-pazar uyumluluğu ile ilgilidir.

Bu yüzden içinde bulunduğumuz süreçte, hangi emlak modellerinin çekişme içinde olduğunu açıklamakta fayda görüyoruz. İnsanların ev satın alma ve satma biçimlerini değiştiren yeni modeller neler? Birazdan bu sorunun cevabını verecek olan ve global emlak piyasasında çekişme içinde olan üç yeni emlak modelini inceleyelim.

Nedir bu üç model:

  • Sabit ücretli operatörler

  • Sahibinden satılık hizmetleri

  • Yıkıcı yenilikler

İnsanların ev satın alma ve satma biçimini sürdürülebilir bir şekilde değiştiren ve para kazandıran iş modelleri arıyorsak, bu çekişme halindeki emlak modellerini takip etmemiz gerekiyor.

Sabit Ücretli Operatörler

Bu tarz işletmeler, basit bir öncül üzerine çalışırlar: Tipik bir emlak firmasının komisyonu yerine, sabit bir ücret karşılığında hizmet sunarlar.

Normalde bir emlak temsilcisinin aldığı komisyon oranı, Türkiye’de yüzde 6 (3 alıcıdan, 3 satıcıdan), İngiltere’de yüzde 1.4, Avustralya’da yüzde 2, Yeni Zelanda’da yüzde 2.8 ve Amerika’da yüzde 5’tir. Sabit ücretli operatörler ise binlerce dolar kazandırabilirler.

İş modeli basittir. Firma, basit bir ücret karşılığında (genellikle aylık ödeme şeklinde) evi listeler. Evin reklamı, neredeyse tamamen büyük emlak satış siteleri üzerinden online olarak yapılır. Ayrıca bir de evin önüne tabela asılır. Evin satılıp satılmamasına bakılmaksızın, satıcı aylık belirlenen ücreti öder.

2016 yılında ev satın alanların büyük bir yüzdesinin web ortamındaki kaynaklardan ev aradığını ve satın aldığını düşündüğümüzde, reklam dolaşımının online ortam üzerinden olması mantıklıdır. Bu tarz emlak işletmeleri, geleneksel emlak firmalarından daha üst düzeyde bir hizmet sunabilmek için 7/24 müşteri desteği sağlamayı ve online kontrol panelleri ile çalışmayı tercih ediyorlar.

Şu anda bu işletmelerin kazançları, evleri satmak üzerine değil, satılık evleri listelemek üzerine kuruludur. Tüm müşteri etkileşimi ise firmanın doğrudan kontrolü dışında bir kişi aralığı ile yapılır. Bir ev satışı işleminde, bu tarz bir yöntemin müşteriler tarafından ne kadar geri bildirim sağladığı tartışılır bir özelliktir.

Bu emlak modelini uygulayan ve büyük gelir elde eden firmalardan en önemlisi, İngiltere’de hizmet veren ve Avustralya’da açılan Purplebricks’tir. Purplebricks, bu modeli uygulayan ilk firma değildi, ancak roket gibi fırlayarak hızlı bir büyüme gösteren ilk firma oldu. 2014 yılında piyasaya çıktı, 2015 sonunda halka açıldı ve şu an 325 milyon sterlinlik bir piyasa değerine sahip. Purplebricks, bu anlamda yerel emlak uzmanlarını kullanıyor ve elde ettiği gelirin neredeyse hepsini (ayda 1 milyon pound) pazarlama üzerine harcıyor.

Sahibinden Satılık Hizmetleri

Bu model oldukça basittir: Komisyonsuz bir ev satarak ödenecek olan komisyonlardan tasarruf etmek üzerinedir.

Bu satıcılar, evlerini tanıtmak için pazarlarındaki emlak portallarının hepsinden istifade etmek ve her şeyi kendileri yapmak isterler. Open house etkinlikleri, müşteri görüşmeleri, proje ve plan yönetimi, evrak işleri vb… Bu aslına bakarsanız oldukça zor bir iştir, ama bunu yapabilmek için meydan okuyanlar var.

Sahibinden satılık pazarı, piyasalar arasında değişiklik gösterse de yıl içerisinde satılan evlerin yüzde 10’undan fazlasını nadiren oluşturuyor. Ancak Türkiye bu oranın tam zıttını gösteriyor. 2016 itibariyle Türkiye’de sahibinden satış oranı yüzde 50’nin üzerinde olduğu tahmin edilen çok yüksek bir oranı işaret ediyor. Bu oran, Amerika, Kanada ve Yeni Zelanda’da yüzde 8 ile 10 arasında iken Avustralya ve İngiltere’de ise daha düşük.

Bu emlak modeli, kendini dünya çapında genel olarak online platformlar üzerinde gösteriyor. ForSaleByOwner.com bu anlamda Amerika’daki en büyük sahibinden satışa izin veren site olarak biliniyor. Alım satım sürecinde fiili olarak karışmayan site, sadece evleri listeleme anlamında kolaylık sağlıyor. Türkiye’de buna sahibinden.com’u örnek olarak verebiliriz.

Yıkıcı yenilikler

Geldik son emlak modeline. Sektöre farklı bir açıdan yaklaşmayı oldukça seven bu modele yıkıcı yenilik nitelendirmesini yapmak çok doğrudur. Yıkıcı ne mi demek? Eğer bir palyaço sizi gecenin ikisinde uyandırıp komiklik yapmaya çalışıyorsa o yıkıcı bir etkidir. Ancak şunu da belirtelim ki gelişen teknoloji içerisinde, emlak sektöründekilerin yıkıcı yenilikler üretmesi çok ama çok önemlidir.

Konut emlak ile ilgili çarpıcı olan noktalardan biri, ne kadar az yenilikçi işletme ile dolu olduğudur. Pek çok emlak firması, var olan sürece artan bir iyileştirme önerir, ancak devrim yaratacak bir yeniliği üretemez.

Tüm ev satma sürecini tekrar haritalandıran ve yeniden tasarlayan, yalnızca çok az sayıda yenilikçi şirket vardır. Bunun en iyi örneğini Opendoor olarak söyleyebiliriz. Bu şirket, bir satıcının evini birkaç gün içinde satmasını sağlayacak San Francisco merkezli bir firmadır. Önerisi ise kolay, basit ve kesindir. Opendoor, sunduğu öneride, bir evin satılma sürecini tamamen kapıdan dışarı atıyor: Aracılar yok, open house etkinlikleri yok, etrafı derleyip toplamak yok… Daha önemlisi ise satın alınan evlere 2 yıl garanti ve 30 işgünü içerisinde geri iade garantisi sunuyor.

Opendoor’un bu yeni atılımının ardından, yıkıcı yenilik yapmayı planlayan firmaların sayısı da artış göstermeye başladı. Örneğin Atlanta’da Knock, evleri 6 hafta içinde satma veya satın alma sözü veriyor. İngiltere’deki Nested ise 90 gün içinde satış garantisi vererek müşterilerin dikkatini çekmeyi başarıyor. 

Açıkçası bu model, henüz başlangıç seviyesindedir, ancak yine de içinde bulunduğu Amerika pazarında şimdiye kadar 3 binden fazla ev satın almış durumda. İyi fonlanmış bir ekibe sahip olması da artı özelliklerinden biri. Tabi ki bu modelin, yıkıcı bir etkiye sahip olup olmayacağını bize zaman gösterecek. 

Gayrimenkulün ebay’ı olarakta adlandırılan auction.com girişimi ise şimdiye kadar gerçekleştirmiş olduğu satışlarla 40 milyar doların üzerinde bir işlem hacmi yaratmış. Bu satışların hepsinin online ortamda gerçekleşmiş olması emlak sektörünün geleceğine adeta gösterge oluyor. 

Ne Öğrenebiliriz?

Gayrimenkul alanında meydana gelen ve açıkça görülen bir yenilik var. Piyasada en çok takip edilen modellere baktığımız zaman, insanların ev satın alıp satma eğilimlerinde değişikliklere neden olduklarını görebiliyoruz. Yukarıdaki emlak modelleri üzerinde yaptığımız taramalardan şöyle bir sonuç çıkıyor: 

En çok dikkat edilen modeller; akıllıca birleştirilmiş bir teknoloji, insan desteği ve öldürücü bir tüketici teklifi.

Şu an için kimseyi kazanamayan veya herkesi kazanan bir model söz konusu değil. Hepsi ortak malzemeleri kullanıyor, fakat başarıyı elde etmek için farklı yollara başvuruyor. Sahibinden satılık platformları, çok fazla teknolojiye odaklı olmaktan dolayı mustaripler. Ev alım satımı için sadece bir uygulama keşfetmek yeterli olmuyor ve piyasa buna henüz hazır değil. Yıkıcı yenilikler ile ortaya çıkan heyecan verici gelişmelerin ise başarı gösterip göstermeyeceklerini söylemek için henüz çok erken.

Yine de bu alanın yakından takip edilmesi gerektiğine inanıyoruz. Bu modeller, bir gece içerisinde emlak endüstrisinde değişiklik yapmayacaklar. Gayrimenkulün geleceği yavaş yavaş belirleniyor. Buna dahil olalım…

Ve son bir şey daha:  Türkiye’de nasıl uygularız, uygulayabiliriz?

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

 

Emlakçılıkta Başarılı Satışın Şifreleri


Emlak broker ve danışmanları dünyanın en zor satışlarından birine aracılık ediyorlar. Dünyanın bir numaralı yatırım aracı bir taşınmaz. Evet adı üzerinde taşınmaz. Müşteri satın aldığı bir gayrimenkulü bir yerden alıp istediği bir yere götürme şansına sahip değil. Dışarıdan her ne kadar çok kolay görünse de, diğer ticari faaliyetlere göre işimiz bu yüzden bayağı zor. 

Kırk dereden su getirip, ince eleyip sık dokuyup yine karar veremeyen bir çok müşteri profiliyle karşılaşıyoruz. Müşteri psikolojisi, onlarda haklı…

TANJU HAN’DAN SATILDI

Araba olsa satılan sorun yok, bir takım elbise veya ayakkabı ne kadar kolay bir satış bize göre.

Bu zor satışı kolaya çevirme yolları pekala mümkün. Zor ama imkansız değil. Her şeyden önce iyi donanımlı ve bilinçli bir profesyonel olmak, sıkı ve verimli çalışmak işin başarısını getiren formül. Önce kendimizden başlamalıyız, önce kendimize inanmalıyız, satış sonra ki aşama.

Başarılı Satışın Şifreleri

-Uzmanlık Alanınız

Her gayrimenkulden portföyümde olsun, her ihtiyaca cevap vermeliyim diye düşünüyorsanız haberiniz olsun Metro marketle yarış halindesiniz. Ancak, süt ve süt ürünleri işleten bir fabrika bir çok ürün çeşidine girebilir. Ortopedi, beyin cerrahı, psikolog, cildiye bir şeyler ifade ediyor mu? 🙂

Bu durum size gelecek avantajlı gayrimenkulleri portföyünüze almayın anlamını taşımıyor.  

Unutmayın, siz tek başınıza bir işletmesiniz ve de girişimcisiniz.

Arsa, turistik tesis, ticari, konut bunlardan birisi sizin uzmanlık alanınız olmalı.

-Uzmanlık Bölgeniz

Başarılı bir emlak profesyoneli ofiste boş yere zaman kaybetmez. Günlük idari işlerini mesai bitiminde veya evinde yapabilir. Alıcı/Satıcı veya önemli bir görüşmeniz haricinde ofiste çok az bulunmalı, bölgenizle iç içe bir yaşam sürmelisiniz.

Uzmanlık alanınızın konut olduğunu varsayarak, bölgeniz sınırları içerisinde bulunan gayrimenkulleri tanımak ve kendinizi tanıtmak adına esnaf ziyaretleri gerçekleştirin. Bir pastane, restoran veya cafede oturun, bölgede ki hareketliliği gözlemleyerek notlarınızı alın .

Bölgenizi bir tarayıcı edasıyla tarayın, nerede ne var? Apartmanların isimleri, hangi apartman ne renk? Okulun çevresindeki binalar, parkın yakınında ki evler, yeni yapılan projeler, en işlek caddeler. Mahalleyi, sokağı, karış karış tarayın bu sizin işiniz, bölgenizdeki tüm hareketlilikten, piyasa verilerinden bilginiz olmalı. Ve mutlaka notlarınızı düzenli alın.

Bu iş süreklilik ister, hemen öyle bir haftada bir ayda sonuç almayı düşünüyorsanız siz zaten bir profesyonel değilsiniz. Bu sizin işinizin bir parçası, ayakkabı veya pantolon giymeden nasıl işe gidemiyorsanız bu tarayıcı özelliğiniz de sizin işinizin gerçek bir parçası.

-Portföy

Kontrol edilebilir bir portföye sahip olmalısınız her şeyden önce. Bu ne anlama geliyor? İşin en zor kısmına, yani tek yetkili satış sözleşmesine sahip olmalısınız. Hızlı ve başarılı bir satış için olmazsa olmazlardan. Biliyoruz ki bu iş bizce de o kadar kolay değil. Fakat kolay olsa herkes yapar. Ama birilerinin portföyünde de mevcut. Neden siz de yok?

Emlak profesyonelini geleneksel emlakçılardan ayıran en önemli fark. Her emlak profesyonelinin portföyünde bir kaç tane mutlaka tek yetkili satış sözleşmesine sahip gayrimenkuller olmalı.

Her şeyi unutun!

Fiyat: Tüm pazarlama faaliyetlerini bir kenara bırakın ve almış olduğunuz tüm eğitimleri de. Gerçekten hızlı bir satış yapmak mı istiyor musunuz?

O zaman iyi okuyun ve anlayın ve bunun için neleri nasıl yapmanız gerekiyor beyninizdeki tüm hücrelere varıncaya kadar bu konuyu iyi düşünün.

Hızlı bir satışın tek geçerli olduğu husus var o da doğru fiyatın altında olan fiyat (Normal satış fiyatıyla arasında %30 fark). Piyasa şartları isterse durağan halde seyretsin, hiç yaprak kıpırdamasın hiç fark etmiyor. Fırtınalar kopar fırtınalar böyle bir gayrimenkulü portföyünüze dahil edince.

Bunun adını ister kupon isterse kelepir koyun ama bir şekilde bu fiyattan bulun, bulmaya çalışın. Pazarlaması su içmekten basit, yapmanız gereken tek bir şey var, kartopunu yuvarlamak.

Bir saat gibi kısa bir süre içerisinde bu satışın gerçekleşmiş olduğunu göreceksiniz. Susmak bilmeyen telefonlar, hatırını kıramayacağınız kişiler, benden başka kimseye söz verme önemli bir yatırımcım (al satçı) var, hemen kapora gönderiyorum vb. diyaloglar.

Baş döndürücü bir trafik! Siz bile şaşıracaksınız, hani kimsede para yoktu? Hani yaprak kıpırdamıyordu? Bu deneyim mesleğinize bambaşka, ama bambaşka bir bakış açısı sağlayacak. Bundan sonraki stratejileriniz varsa yoksa bu konu üzerine olacak.

Bize göre de doğru ve mantıklı bir strateji. Nedenine gelince, emlak broker ve danışmanlığı günlük kasa çeken bir yer değil. Portföyünüzde otuz gayrimenkulün olduğunu düşünürsek, % kaçını ne kadar sürede satabiliyorsunuz? Vermiş olduğunuz onca emek, harcadığınız enerji bunları da hesaba katın. Yapacağınız portföy edinme çalışmalarınızda büyük bir zaman dilimini bu konuya harcayın. Diğerleri zaten işin en kolay kısmı.

Piyasayı insanların alım gücü belirliyor. Çoğu alıcı ve satıcı piyasada ki dalgalanmalardan çekinerek bekle-gör taktiğini uyguluyor. Fakat birikimi olan hiç kimse normal fiyatın altında bir ürünü almak için ne korkar ne de endişe duyar. Yeter ki böyle yerlerden haberleri olsun, anında satın alma işlemini gerçekleştirirler. 

 Piyasada bu şekilde gerçekleştirilen satışlar oldukça fazla. 

Bu gayrimenkullere nasıl ulaşabiliriz? Nasıl haberimiz olur satılmadan? Dediğinizi duyar gibiyiz. İşinizi görecek kısa ve etkili bir yol haritasını sizlere sunuyoruz. Gerisi sizin becerilerinize bağlı.

  • Her zaman bölgenizde iyi tanıtım faaliyetlerinde bulunun. Bölgenizi hiç boş bırakmayın.

  • Yatırımcılarınız ve al-satçılarınızla strateji belirleyici görüşmeler yapın. Sürekli iletişim halinde olun. 

  • Satın alma gücünüzle ilgili kampanyalar yapın. Burası çok önemli bir detay ve bu detaya çok iyi çalışmalısınız.

 

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

9 Alışkanlıkla Yeni Başarılar Kazanın…


”Para Avcısı” adlı filmden alıntı olup, başarı mizahi olarak yansıtılmak istenmiştir 🙂

Başarılı emlak ofislerinin nasıl başarılı olduklarını hiç düşündünüz mü?

Belki şu an mevcut durumunuzun iyi olmasından ötürü kullandığınız taktikleri yeterli buluyor olabilirsiniz ancak hayatınızda bir üst levele çıkmak istiyorsanız, çalışma performansınızı katlamalı ve tüm bildiklerinizi tekrar düşünerek, şu an ne yaptığınızı ve ne yapmadığınızı tam olarak anlamalısınız.

TANJU HAN’DAN SATILDI

Aşağıdaki bu 9 ipucunu kontrol ederek kendinize başarılı olma yolunda yeni bir şans tanıyın.

1) Sabahları Çok Erken Kalkın!

Dün geceyi düşünelim, saat 10 ile 12 arasında ne yaptınız? 

Bir televizyon programı mı izlediniz?

Bir film mi izlediniz? Hangi kitabı okudunuz?

Bir süre rahatlamak için komik youtube videoları mı izlediniz?

Hadi birbirimize dürüst olalım, bu aktivitelerin hangisi işimizi geliştirmek veya kendimizi bir üst sekmende çıkarmak için faydalı olacak?

Hiç bu aktivitelerle değerli zamanınızı harcamadan erkenden yatıp erkenden kalkmayı düşündünüz mü?

Hiç en verimli olacağınız sabah saatlerinde işinizle alakalı bir çalışma yapmayı denediniz mi?

Bence deneyin ve size garanti ederim ki, “erken kalkan, yol alır” deyiminin ne kadar haklı bir deyim olduğunu anlayacaksınız.

Biz 8.15’de ofiste oluyoruz, keyifli bir kahvaltıdan sonra, günlük iş planımızı oluşturan eylemleri koordine ediyoruz. Bu çok zor gibi gözükse de alıştıktan sonra inanılmaz bir deneyim oluyor. Sonra içerik yazılarımıza odaklanıyor ve büyük bir keyifle bilgisayarımızın başına geçerek yeni hazırladığımız yazıları sizlerle paylaşıyoruz.

2) Her Zaman Güncel Kalın!

Gün içerisinde tempolu bir koşuşturmacaya hepimiz alışıkız. Aynı anda birçok şeyi kontrol etmemiz ve yön vermemiz gerekiyor. Kariyer basamaklarını tırmanırken eğitici bilgilerle kendimizi beslemeliyiz. Güncel kalmak, bilgiyi her zaman için edinme, başarılı emlak profesyonelleri için olmazsa olmazlardan.

Gün içerisinde veya iş bitiminde aşağıda ki soruların hangisine olumlu cevap vereceksiniz.

Emlak dünyasıyla ilgili bir internet sitesinde ne kadar vakit geçirdiniz?

Mesleki makale ve yazıları, haber kaynaklarını ne kadar okudunuz?

Hangisine yorum yaparak etkileşimde bulundunuz?

İçlerinden hangisini sık kullananlara eklediniz, notlar aldınız, paylaştınız?

Deneyimli bir arkadaşınızla buluşup hem yemek yemek, hem de iş sohbeti yapmak için en son ne zaman bir araya geldiniz?

3) Güzel Hikayeleriniz Olsun

Hikayeden kastımız, anılarınızı anlamlı kılan yaşanmışlıklar. Bunlar, güzel bir tecrübe, bazen ders alınmış bazen de hiç aklınızdan çıkmayacak olaylar olabilir.

İşimiz gereği birçok görüşmenin içerisinde bulunuyoruz gün içerisinde. Görüşme aralarında veya sohbetlerde anlatacak bir konu bulmakta hepimiz zorlanıyoruz. Hemen hemen hepimizin yaşadığı, doğal olarak görüşmede karşı tarafı da ilgilendiren sıkıcı bir moda kısa sürelide olsa girmiş oluyoruz. Bu durumda, ortak bir dili yakalama çabası görüşmenin heyecanını ve ahengini daha renkli bir hale getirecektir. Dikkat etmeniz gereken nokta, görüşme konunuzun bütünlüğünü bozmadan bu sohbetleri gerçekleştirmeniz.

Güzel hikayeler, fantastik bir iş yemeğiyle sıkıcı bir iş yemeği arasındaki en ayırt edici özellik olabileceği gibi, başarılı bir iş bitirme veya başarısız bir iş bitirme arasındaki fark anlamına da gelebilir.

İlginç hikayeleriniz sayesinde karşılaştığınız insanların gözünde farklı bir değer kazanabilir ve ilişkileriniz de karşı tarafla daha sıcak diyaloglar kurabilirsiniz.

Bir emlak profesyoneli, müşteri ilişkilerindeki güven ve sıcaklık ilişkisinin iş hayatına nasıl olumlu yansıdığının farkındadır. 

4) Brokerlara Özel!

Sadece patronun bildiği ve diğer tüm çalışanlarının hiç bir şey bilmediği sadece işçi arı konumunda değerlendirildiği bir emlak ofisinde çalıştınız mı?

Evet, ise sorunuzun cevabı, sanırım güzel bir iş deneyimi yaşamamışsınız.

İş yerinizde çok sesliliğe önem vermeniz, çalışanlarınızın yaratıcılığını gelişmesine katkı sağlayacağı gibi aynı zamanda, onları işlerine karşı motive edip, sorumluluk almasına da olanak sağlayacaktır. 

Patron olmuş olsanız bile, bu şekilde çalışanlarınıza yaklaşarak onları, kendinize ve işine karşı minnettarlık hissi yaratmış olacaksınız.

Böyle bir yardımlaşmanın sağlandığı iş ortamının müşterilere vereceği güven sayesinde müşterileriniz, birbirini takip ederek bu güven dolu yapıya yine güven hissiyatıyla gelecektir.

Fakat bu söylemler sadece düşüncede kalmamalı, uygulanmadığı takdir de herhangi bir olumlu gelişmeyi beklemek tamamıyla hayalperestlik olur.

5) Başarısızlık… ve Ondan Öğrenilenler

Bize göre başarısızlığın başlıca kaynağı plansızlık. Planlama yapılmadan hareket etmenin, bozuk bir pusulayla denize açılmakla eşdeğer olduğunu anlatmamıza gerek yok sanırım.

Pek çok kez etrafımızda, 1000. başarısızlığından sonraki denemesinde başarılı olan girişimci hikayelerini duymuşuzdur.

Bu hikayeleri, iş dünyamızı kurmaya, yeniden şekillendirmeye çalışırken asla unutmamalıyız.

Her şeyin güllük gülistanlık olmayacağını hepimiz gayet iyi biliyoruz, başarı basamaklarını tırmanırken karşılaşacağımız sorunlardan dersler çıkarmasını bilmeliyiz ki tekrara düşmeyelim ve tecrübelerimizle başarı basamaklarını tırmanmaya devam edelim. 

6) Her zaman meraklı olun!

Emlak profesyonellerinin bir numaralı tam bilgi edinme aracı sorgulama teknikleridir. (Bu konuyu yakın zamanda sizlerle paylaşacağız)

Meraklı zihinler her zaman bulunduğu konumu ve şartları daha iyi anlamak adına, kendileriyle ya da çevreleriyle ilgili sorular sorarlar.

Eğer devamlı olarak işinizi ve işleyiş sisteminizi sorgularsanız, olası sorunları önceden tespit edebilir ve sorunlarla karşılaştığınız zaman ya da daha karşılaşmadan onları bir çözüme kavuşturabilirsiniz.

İş dünyanızı ne kadar çok sorgularsanız ve nasıl daha başarılı olabileceğinize dair karmaşık yapıları anlamaya çalışırsanız, profesyonel gelişim için göstermiş olduğunuz bu azimli çalışmanız, size gelecekte faydasını çok fazla gösterecektir.

7) Dürüst Olun

Bu kesinlikle bir yöneticinin seçimine kalmış bir durum değildir. Dürüstlük emlak sektörünün en temel yapı taşlarından biridir.

Eğer müşterilerinizle aranızda bir güven inşa etmek istiyorsanız ve müşteri portföyünüzü geliştirmek istiyorsanız, öncelikle iş dünyanızda davranışlarınızla, vereceğiniz bilgilerle dürüst olmanız gerekmektedir.

Özellikle satış sürecini bitirdikten sonra müşteri ilişkileriniz çok önemlidir. “Sattım gitti” mantığıyla hareket etmeniz, sizi piyasada ihtiyacınız olan güvene muhtaç edecektir.

Satışlarınızın çoğu, size referans olan eski müşterilerinizden geleceğini unutmayın.

8) Mola Verin

Sadece sıkı bir çalışma temposuyla iş yaşantınıza devam ettiğiniz taktir de başarıyı yakalayabilirsiniz. Ancak bu sıkı çalışma temposu için ihtiyacınız olan dinlenmeyi es geçmemeniz gerekmektedir, bu sayede ihtiyacınız olan gücü tekrar kazanabilirsiniz.

Bir boks maçı düşünün, orda bile maç başladığı gibi bitmez, maç boyunca kaç defa mola verildiğini hepimiz biliyoruz.

Gün içinde molalar vermeyi alışkanlık edinin. Aşırı bilgisayar aktivitesinden sonra gözlerinizi dinlendirebilir, düşüncelerinize odaklanmak adına egzersizler yapabilirsiniz. İş arkadaşlarınızla dışarıda bir kahve molası vermek size de iyi gelebilir.

Yapıcı bir dinlenme her zaman işinize fayda sağlayacaktır.

Kısa yürüyüşlerin faydasını biz çok gördük size de tavsiye ederiz.

9) Yeni Bir Bakış Açısı Oluşturun

Bazen kendinizi, hiç çözülmeyecek sandığınız problemlerin içinde bulabilir veya bir monotonluğun içinde sıkışmış hissedebilirsiniz. Farklı bakış açısıyla bu tür durumlardan rahatlıkla kurtulabilirsiniz.

Kendinizi, rahat hissettiğiniz, sizi miskinleştiren, alıştığınız durumlardan çıkartıp yeni pozisyonlara sokmaya çalışın. Online bir forumda gruplara katılabilir, kaliteli içerik sağlayan mesleki sitelerden makaleler okuyabilir, oradaki insanların deneyimlerinden faydalanarak kendi bakış açınızı besleyebilirsiniz. Bu sayede kendi görüş açınızı geliştirmiş olur ve iş dünyasındaki çeşitli farklı görüş açılarını da anlamış olursunuz.

Ağınızda ki, diğer emlak profesyonelleriyle bilgi paylaşımında bulunarak etkileşim içerisinde olmanız bazen bakış açınızı değiştirmek için ideal yöntemlerden biri olabilir.

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Emlak Sektöründe Pazarlama Faaliyetleri Kapsamında Satış Süreci


Pazarlama ve satış kavramının karıştırılması emlak sektöründe de sıkça rastlanılan bir durum. Pazarlama kavramı, satış sürecini de içine alarak gerçekleşen pek çok alt bileşimin (reklam, kampanya, ürün geliştirme, promosyon vs.) oluşturduğu bütünsel bir hareket planıdır.

Pazarlama faaliyeti, satış sürecinden önce başlar, satış esnasında ve satış sürecinden sonra da devam eder.

Emlak sektöründe pazarlama faaliyetlerini bu çerçevede değerlendirdiğimiz zaman, emlak dünyasının hizmet sektörünü de kapsayan bir sektör olduğu ortaya çıkar. Netice itibariyle sunulmak istenen hizmet, bir malın kiralanması veya satışıyla gerçekleşir. Emlak ofislerinin temel gelir modeli, alıcı-satıcı arasında satış/kiralama sürecine aracılık ederek bu işlemlerin olumlu sonlanmasıyla oluşur.

TANJU HAN’DAN SATILDI

Bu beklenen olumlu sürecin gerçekleşmesi, satış sürecini de kapsayan,  birkaç adımdan oluşan pazarlama faaliyetleri neticesinde sağlanır.

Öncelikli olarak müşterinin neden ve hangi amaçla gayrimenkul firmasını tercih ettiğini algılamamız gerekir.

1) Tercih Sebebi Olmak

-Bazı potansiyel emlak müşterilerinin, gayrimenkul firmalarını tercih ederken, kurumsal şirket imajına dikkat ettiği gözlemlenmiştir. Bu tür müşteriler için güven duygusu ilk tercih sebepleridir. Kurumsal firmaların şirket yapıları, prensipleri, uyguladığı stratejiler bu tip müşterilerin güven duygusunu tetikleyen detaylardır.

-Bazı emlak müşterileri ise, kurumsal yapının sunduğu hizmetlerden ziyade kendi bütçesine göre istediği gayrimenkulün, hangi firmanın portföyünde olduğunu önemsemeden, sadece ihtiyacı doğrultusunda, karşılaştığı ilan vasıtasıyla veya herhangi bir şekilde haberdar olarak,  firma tercihinde bulunabilir.

-Potansiyel emlak müşterileri, çevresindeki insanların, aile veya akrabalarının tavsiyeleri üzerine de gayrimenkul firmalarını tercih ederler. Bu tercih sebebinin en güzel yanlarından biri de firmaya karşı direk bir güvenle gelmiş olmasıdır. Bu reklam gücünü yaratmak kolay bir iş değildir. Bu noktada kavranması gereken, pazarlama faaliyetinin satış sürecinden sonra da nasıl devam ettiği noktasıdır.

-Kimi emlak müşterileri ise, yeni hizmetlerin sunulduğu gayrimenkul firmalarından yana tercihlerini kullanırlar. Satış sürecinin bitiminin ardından müşterisiyle ilişkisini koparmadan, satış sonrası oluşabilecek sorunlara anında müdahale edebilecek sistemler yaratan emlak firmaları da tercih sebepleri olabilir.

2) İlk Temas

-Gayrimenkul firması tercihini yapan potansiyel müşterilerin, tercih ettikleri firmalarla yaptığı ilk temas, mevcut güven duygusunu ya da oluşması beklenen güven duygusunu olumlu/olumsuz etkileyecek ilk noktadır.

-Potansiyel emlak müşterisi, ilk temasını kapıdan girerek yüz yüze yapabileceği gibi, telefon, mail yoluyla da yapabilir. Bu noktada dikkat edilmesi gereken en önemli detaylardan biri de müşteriye karşı gösterilen ilgidir.

-Emlak müşterileri, diğer sektör müşterilerinden daha fazla ilgi ve alaka bekler. Bu ilgi kapsamında emlak müşterilerinin akıllarında firmayla ilgili bir imaj durumu da ortaya çıkar.

– İmaj, gayrimenkul firmasında çalışan emlak profesyonellerinin yaklaşımları, ofis içerisindeki düzenin anlaşılır ve ferah olup olmamasıyla alakalı olarak değişkenlik gösterir.

-Bu noktada, müşteri ihtiyacını algılayan, emlak müşterilerinin sorunlarını kavrayan ve onlara tatminkar cevaplar veren,  işine hakim olan, mesleki eğitimlerini almış emlak profesyonelleri, gayrimenkul firmasının imajını olumlu yada olumsuz etkileyecek diğer faktörlerdir.

3) Alım/Kiralama Süreci

-Potansiyel emlak müşterilerinin, ilk temasının olumlu geçmesi halinde, istediği gayrimenkulü portföylerinde bulunduran emlak firmaları, özellikle müşterinin seçimleri ve karar aşaması esnasında onlara objektif ve yardımcı amaçlı müdahalede bulunmalıdır. Aksi takdirde en ufak bir yönlendirme yapıldığını sezen müşteri, bütün o süreçler etrafında oluşturulan güven duygusunu kaybedebilir.

-Yapılan gayrimenkul seçiminin ardından, müşterilere alım/kiralama ile ilgili prosedürler izah edilmeli ve izlenecek yol haritası doğrultusunda yapılacak tüm işlemler eksiksiz ve tam gerçekleştirilmelidir.

-Potansiyel müşterilerin satış sonrası gerçek müşteri olması, satış sürecinin sonlandığı fakat pazarlama sürecinin devam ettiği bir noktadır. Bu çerçevede müşteri memnuniyeti her daim önemini korumaktadır. Artık gerçek müşteri, yukarıda tercih sebeplerinden bahsederken kullandığımız, reklam ve pazarlama bölümüne ait bir birey olarak emlak firmasının organik bir yapısı haline gelmiş bulunur.

Pazarlama aktiviteleri satış ekibinizin önünü açan, satışa olumlu/olumsuz etkileri olan güçlü bir araçtır.

Emlak sektöründe ayakta kalabilmek, satış performansını sürekli artırmak isteyen emlak ofisleri ve şirketleri için pazarlama yönetimi yazılarımız size yeni yöntemler ve bakış açıları sunuyor.

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Hedef Kitlenizi Belirleyin, Etkili Kampanyanızı Kendiniz Oluşturun

 

Emlak pazarlama sırasında kendinize bir hedef kitle belirlemezseniz, pazarlama kampanyanız rüzgarda nereye gideceği belli olmayan uçurtma gibi olur; bir o tarafa bir bu tarafa savrulur.

Herkes için cazip olabilecek bir kampanya yaratabilmek hem çok geniş bir alana hitap etmeyi gerektirir hem de uygulanabilir değildir. Portföyünüzdeki gayrimenkulleri satabilmek için müşterinizi tanımanız gerekir. Hedef pazarınızı tanımlamak söylendiğinden daha zor bir faaliyettir. Kendinize ne yapmak istediğinizi belirlemek için zaman tanımanız gerekir.

TANJU HAN’DAN SATILDI

Yapmak istediğiniz niş (arsa, villa, konut, turistik, kiralama) ne? Deneyiminiz ne üzerine? Hedef kitleniz olacak demografik kitleyi belirlerken güçlü yönlerinizi bilmek size yardımcı olacaktır.

Hedef Pazarınızı Belirleme

Hedef pazarınızı belirlerken hangi kriterler kullanılmalı? Potansiyel müşterilerinizi belirlerken coğrafi, ekonomik ve sosyal kriterler kullanılarak alanın daraltılması gerekiyor. Hedef pazarınızı iyi olduğunuz alanları göz önünde bulundurarak belirlemek, başarıya giden anahtarlardan biridir. Bir emlak profesyoneli için lüks gayrimenkuller pazarlamak daha büyük başarılar getirirken, bir diğeri için küçük çocuklu ailelere satış yapmak da daha başarılı olabilir. Bu iki farklı emlak profesyoneli, müşterilerinin ihtiyaçlarına göre satış materyalleri kullanmalı ve planlamasını bu doğrultuda yaparak çaba harcamalıdır.

Müşterilerin talep kriterlerine çözümler üretmekle zaman kaybetmeyi bırakın, sizin coğrafi bölgenizde neler alındığını ve satıldığını araştırın. Kendinizi bölgenize adapte edin.

Araştırma

Kendi bölgenizdeki emlak piyasası hakkında asla çok fazla şey bilemezsiniz. Ancak kendi niş alanınızı bulabilmeniz için araştırma zorunludur.

Örneğin yaşadığınız bölgede çoğunlukla apartman daireleri bulunuyorsa çok fazla müstakil ev yok ise hedef kitlenizi apartman dairesinde yaşamak isteyecek müşteriler üzerinde yoğunlaştırmanız gerekecektir.

Pazarlama stratejisini herhangi bir gayrimenkul türü üzerinde oluşturmak istemeyen bir başka emlak profesyoneli ise hedef pazarını bölge seçerek oluşturabilir. Gelişme vadeden ve şehrin diğer bölgelerine göre daha çok işlem hacmine sahip bir bölgede satış yapmak üzere bir pazarlama faaliyeti geliştirebilir.

Bazı ekstrem örneklerde hedef kitlesini müşterilerin ideolojik gruplarına göre seçmek isteyen emlak profesyonelleri olabilir. Muhafazakar müşterilerin tercihlerine göre pazarlama stratejileri oluşturarak satış yapmayı planlayan emlak uzmanları olabileceği gibi liberal görüşe sahip müşterileri kendine hedef pazar seçen ve bu kitleye hitap edecek evleri satmayı amaçlayan uzmanlar da olabilir.

Pazarlama Planı Oluşturma

Hedef kitleniz pazarlama stratejinizdeki yaklaşımınızı belirler. Pazarlama planı, örneğin yazlık ev arayan müşterileri kendine hedef kitlesi olarak seçen bir emlak profesyoneli aylık tanıtım maili gönderimi, sosyal medya reklamları ve online reklamlar aracılığı ile müşterilerine ulaşmayı tercih edebilir. Bu klasik cümleler içeren ve geniş kitleleri hedefleyen bir reklam kampanyasından hem daha az maliyetli olacaktır, hem de hedef pazara daha kolay ulaşılacaktır.

Pazarlama dünyasındaki pek çok sorun gibi, hedef kitlenize ulaşana kadar bazı sorunlarla karşılaşmanız normaldir. Hedef kitlenize ulaşacak doğru pazarlama kombinasyonunu bulana kadar bazı deneme ve hatalar olacaktır. Yaptığınız her pazarlama planı sizin hedef kitlenizi ne kadar tanıdığınızın bir pusulası olacaktır. İlanlar, reklamlar, bloglar, makaleler, web sitesi içerikleri, doğrudan mailler ve haber gönderileri sizin deneyiminizin kanıtı olan birer alan olacaktır.

Örneğin yazlık evleri kendine niş bir pazarlama alanı olarak belirleyen bir emlak profesyoneli hazırladığı blogda yazlık evler ile ilgili çeşitli makalelere yer vererek hedef kitlesinin ilgisini çekmeyi başarabilir.  

Başarıyı Ölçmek

Yeni bir pazarlama kampanyası yapıyorken tabii ki nasıl gittiğini, hedef kitleniz tarafından kampanyanızın doğru algılanıp algılanmadığını da kontrol etmeniz gerekmektedir.

Hedef kitlenizi oluşturma konusunda ne kadar başarılı olduğunuzu ölçmenin çeşitli yöntemleri var;

  • Daha çok müşteri sizi aramaya ya da ofisinize gelmeye başlar.

  • Daha çok ev sahibi tarafından beraber çalışmak üzere aranmaya başlarsınız.

  • İnternet sitenizin ziyaretçi trafiğinde artış gözlenir.

  • Sosyal medya ağlarından daha çok müşteri ile iletişime geçersiniz. 

  • Müşteri tabanınız genişlemeye başlar.

  • Bölgenizde marka farkındalığınız artar. Müşteriler markanızı daha iyi tanımaya başlarlar. O zamana kadar farkınızda olmayan müşteriler bile sizinle iletişime geçmeye başlar.

  • Daha çok gayrimenkul satmaya ve portföyünüze daha çok gayrimenkul eklemeye başlarsınız.

Hedefleriniz gelirlerinizi bir yıl içerisinde iki katına çıkarmak olmamalı. Bazı emlak şirketleri memnun olmuş müşterilerle yetinmeyi de bilirler. Çünkü memnun müşteri yeni müşteriler getirecektir. Memnun müşteri size pazar payı getirecektir. Emlak piyasası tavsiye üzerine işleyen bir piyasadır, memnun müşteriler sizi yakınlarına tavsiye ettikçe sizin müşteri sayınızda artacaktır. Pazar payınız müşterilerinizi memnun tutmayı başardıkça zamanla daha çok artacaktır.

Hedef kitlenize odaklanan bir pazarlama kampanyası gelirlerinizin artmasını sağlar. Küçük niş bir gruba odaklanmak pazarlama stratejilerinize müşterilerden hızlı geri dönüş almanızı sağlayacak, satışlarınız artacak bu da gelirinize yansıyacaktır. Hedef kitlenizin küçük bir grupla sınırlı kaldığını düşünüyor iseniz onu genişletmek de mümkün. Sizin deneyiminizden yararlanmak isteyecek hedef kitlenize yakın gruplar bularak onları da hedef kitlenize katabilirsiniz.

Örneğin, yazlık ev almak isteyen kişiler gibi sahil kentlerinde ev almak isteyen başka kişiler de sizin hedef kitlenizin içerisine dahil edilebilir. Hedef kitlenizi genişletmek konusunda özgür olun ancak hedef kitlenizi çok fazla genişletmemeye dikkat edin.

Unutmayın müşterilerin talep ve ihtiyaçları farklı olacağı için çok kalabalık hedef kitlelere seslenmek her zaman çok daha zor ve maliyetlidir.

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Niş Pazarlama: Başarılı Satışların Arkasındaki Tek Gerçek

nis-pazar-1.png

Niş Pazarlama Nedir?

Dalgıç ve Leeuw’un (1994) çalışmalarında bahsettikleri gibi, II. Dünya Savaşı sonrası yaşanan toplumsal gelişmelerden biri de; çalışan kadınlarla birlikte çocuksuz ve çift gelirli ailelerin sayısının artması, bunun neticesinde de kişilerin kendilerine daha fazla zaman ayırabilmeleriydi. Bu durum, kişilerin marka sadakatinin kırılmasına ve sonuç olarak da kitlesel pazar anlayışının parçalanmış, bireyselleşmiş pazar anlayışına yönelmesini sağlamıştır. Zaman içinde oluşan bu parçalanmış pazarlardan daha küçük pazarlara geçiş yaşanmış ve bu küçük pazarlar niş pazarlar olarak adlandırılmıştır.

Sizi, bölgenizdeki diğer tüm emlak profesyonellerinden ayıran nedir? Bu soruya vereceğiniz cevap yıldız olabilmenizin önemli bir parçası. Uzmanlar için niş pazarlama bölgenizde emlak piyasasında hizmetin az olduğu alanlarda hizmet sunmak demektir.

Bu alan bölgenizdeki bankaların ya da kredi kuruluşlarının ellerinde olan ve satmak istedikleri konutlar olabileceği gibi, yeni projelerdeki lüks evler de olabilir. Bir uzmanlık alanına odaklanma yeteneğiniz size sadece tüm enerjinizi bir alanda yoğunlaştırma imkanı sağlamayacak aynı zamanda daha yüksek kalitede iş yapma imkanı sunacaktır.

Bu yazımızda niş odaklı konut pazarlamayı ele alacağız. Uzmanlık alanları arsa, ticari, turistik gayrimenkul türleri olan emlak profesyonelleri konumuzda ki benzerliklerini kendi uzmanlık alanları için geliştirip uygulayabilirler.

Şimdi kısaca niş pazarlama ile emlak piyasasında yıldız olmanızı sağlayacak ip uçlarına bakalım;

Boşlukları Doldurun

Her ne kadar bölgenizde çok sayıda emlak şirketi ya da emlak profesyoneli olsa da hala hizmet verilmeyen bir müşteri grubu olabilir. Eğer bu boşluğu doldurarak piyasada belirli bir pazarı ele geçirebilirseniz, yeni müşterilerle çalışma şansını da yakalamış olursunuz.

Niş alanlar;

  • Bakımsız Gayrimenkuller,

  • İpotekli / Hacizli Gayrimenkuller,

  • Yazlık Evler (villa) / İkinci Evler,

  • Tarihi yerler,

  • Yeni evliler,

  • Boşananlar,

  • Memurlar,

  • Eğitim kurumları (öğretmen, öğrenci, görevliler),

  • 55 Yaş üzeri müşteriler,

  • Genç müşteriler olabilir.

Değerinizi Kanıtlayın

Sadece sizin bu niş alanında en iyi olduğunuzu söylemeniz yeterli değil, bunu kanıtlamanız gerekmektedir. Bu sizin kendi topluluğunuz içindeki insanları tanıyabilmeniz için derine inmeniz, bölgenizin alanlarını belirlemeniz ve kendi yerel ağınızı inşa etmeniz ile başlayacaktır.

Yerel işletmeler ile sürdürülebilir iletişim sağlayın ve yerel festival ya da fuarlarda kartınızı, broşürünüzü dağıtın, tanıtımınızı yapın. Pazarlama planınız çalışmak istediğiniz niş alana odaklanmalı. Yazlık evler ile ilgili bir alana odaklanmak istiyorsanız sahil kasabalarındaki yerel esnaf ile iletişime geçin. Çiftlik almak ya da satmak istiyorsanız yerel hayvan sahipleri ile görüşün.

TANJU HAN’DAN SATILDI

Niş alanınızın hedef kitlesine uygun insanlar ile tanışmalı ve onlara ne yaptığınızı anlatmalısınız. Onlara aradıkları çözümleri sunma konusunda ne kadar iyi olduğunuzu planlı ve hedef kitleye odaklanmış medya stratejileri ile gösterebilirsiniz.

Daha Spesifik Olmaya Çalışın

Lüks gayrimenkul alım satım işlemleri ile uğraştığınızı söylemek biraz belirsiz bir ifadedir. Hangi tür lüks gayrimenkullerin satışını yaptığınız konusunda daha spesifik olmalısınız. Daha niş alanlar seçmeli ve onları ifade edebilmelisiniz. Milyon dolarlık geniş alanlara yayılan gayrimenkuller mi satıyorsunuz yoksa sadece lokasyonu nedeni ile değerli olan yalılar mı satıyorsunuz?

Daha da önemli olanı belirlediğiniz bölgeden ne kadar iş çıkarabilecek olmanızdır. Hedef kitleniz 55 yaş üzeri müşteriler iken bölgenizdeki müşteri profili 30’lu yaşlarda olan kişiler ise umutlarınızın gerçekleşme ihtimali düşüktür.

Bunun yanı sıra Antalya sahil şeridi gibi binlerce denize sıfır sahil evinin olduğu bir yerde çalışıyorsanız yazlık ev alım satımı üzerine niş pazarlama çalışması yapmak zordur. Çünkü sahilde pek çok ev varken yapacağınız denize sıfır reklamları niş bir pazarlama olmayacaktır. Geniş kapsamlı emlak yönetimi hizmeti sunulan kiralık tatil evleri sitesi ya da villalar üzerine uzmanlaşmayı düşünebilirsiniz.

Diğer bazı niş kategoriler ise şunlardır;

  • Apartman daireleri,

  • Şehir merkezleri,

  • Yeni projeler,

  • Lüks evler,

  • Doğa evleri,

  • Sahil evler,

  • Manzaralı evler.

Yerel Uzman Olmak

İlk kez ev almak isteyen kişiler kendilerine sadece mevcut evleri göstermek yerine çevredeki yerler hakkında da bilgi verecek, rehberlik edecek yerel bir uzman ile çalışmak isterler. Niş pazarlama alanınız da güvenli olabilmeniz için yerel bir uzman olmanız gerekir.

Eğer niş alanınız ilk kez ev alan insanlar ise müşterileriniz için bilgi çeşmesi olmanız gerekir. Nereden mobilya alabileceklerinden, en leziz döneri nerede yiyeceklerine kadar pek çok konuda sizden bilgi isteyebilirler. Hangi alanda niş pazarlama yapmak istiyorsanız o alanın uzmanı olmak zorundasınız.

Kendi alanınızda yerel uzman olmayı çevrenizdeki topluluklara katılarak kolaylıkla sağlayabilirsiniz. Bu çok çeşitli yollardan bazıları;

  • “Emlak Dünyasına Giriş” veye “Emlak Çiftliği” isimli bir oturum düzenleyerek yakın çevrenizdeki insanlara emlak hakkında genel bilgiler verebilirsiniz.

  • Okullarda Kariyer Günlerinde konuşabilirsiniz.

  • İnternet sitenize bilgilendirici makaleler koyabilirsiniz.

  • Yerel festivallere katılabilirsiniz.

  • Organize edeceğiniz barbekü partisine konuklarınızı davet edebilirsiniz.

Gerçekten İstediğiniz Şey İçin Çabalayın

Para niş bir pazar için tek ölçüt olmayacaktır. Tabii ki lüks emlak piyasasında çok fazla kişinin çalışması ancak bir kısmının başarılı olması bu nedenledir. Seçtiğiniz niş pazar, gayrimenkulleri ve insanları ile sizin seveceğiniz bir pazar olmalıdır.

İletişim kuramayacağınız müşteri tiplerinin ya da tam olarak anlamadığınız gayrimenkullerin bulunduğu bir pazarda rahat edemeyeceğiniz gibi başarılı da olamazsınız.

Örneğin; size kaliteli müşteriler getireceğini düşünerek bir golf topluluğunu kendinize hedef kitle seçtiniz. Ancak golfu sevmiyor ve onu oynayan kişilerin hayat tarzlarını beğenmiyorsunuz. Müşterilerinizle sadece onların ilgi duyduğu şeyleri konuşamazsınız. Onlarla konuşurken aynı zamanda keyif almanız gerekir. Aksi takdirde sahte davrandığınız izlenimi oluşur ki bu zaten sizi başarısızlığa götürür.

Niş pazarlar seçerken gerçekten zevkle keyifle yapabileceğiniz alanlar seçin. Alıp satmaktan keyif aldığınız ve tutkuyla bağlı olduğunuz gayrimenkul türleri üzerinde çalışmayı tercih edin. Sevdiğiniz bir şeyi keyifle yaparsınız bu da müşterinize yansır ve sizi başarıya götürür.

Bağlantılar Kurmaya Devam Edin

Bir emlak profesyonelinin işi hiçbir zaman bitmez. Her görüşme, her yeni tanıştığınız kişi bağlantı kurmak için yeni imkanlar sunar. Sizi daha fazla kişi tanıdıkça ve ne iş yaptığınızı bildikçe daha çok kişi size yönlendirilir. Bu da daha çok müşteri kazanmanızı ve dolayısıyla gelirinizin artmasını sağlar.

Pek çok emlak profesyoneli önemli kariyer bağlantıları kurmaya daha çok odaklanır. Yerel emlak birimlerinin toplantılarına katılmak diğer sektör profesyonelleri ile bağlantılar kurmak tabii ki önemlidir. Ancak yerel bağlantılar kurmak da aynı derecede önemlidir.

Topluluğunuzdaki insanlarla iletişim kurmanın en kolay yolu yerel sporlardır. Eğer sporda iyi değilseniz bölgenizdeki tiyatroda birkaç oyun izlemeyi deneyin. Topluluk ile paylaşabileceğiniz bir ilgi alanı bulun. Sizi insanlarla yakınlaştırarak kaynaştıracak ve yeni iş alanları açacak bir ilgi alanı bulun.

Kendi Bölgenizi araştırın

Belirli bir alanı niş alanınız olarak belirlemeden önce kendi bölgenizi iyice araştırın. Hizmet vereceğiniz alanda kaç alt bölüm var? En iyi okullar hangileri? Lüks evler ya da yalı daireleri için geniş bir pazar var mı?

Unutmayın! sadece işi bilmeyenler suya balıklama dalar. Belki de suyu biraz test etmek gerekmektedir. Bölgeyi kontrol edin, ev sahipleri ile hangi alanlarda hizmet olmadığını düşündüklerini konuşun. Sonra kendi araştırmanızı yapın, eğer niş bir alan olduğunu tespit ederseniz o alanı doldurun.

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Başarılı Emlak Profesyonelliğine Giriş


Emlakçılıkta nasıl başarılı olunur?

Emlakçılık işiyle uğraşmak her şeyden önce çok yönlü bir kariyer. Yetenek parçalarının birleşmesiyle başarı basamaklarını hızla tırmanmanız kaçınılmaz olacak. Bir kısmınız piyasa sihirbazı, bir kısmınız pazarlamacı, bir kısmınız satış elemanı, bir kısmınız müzakereci, bir kısmınız teknolojik ve bir kısmınız aynı zamanda bir yığın işle uğraşmaktır.

Emlakçılıkta başarılı olmanın ilaç niteliğinde bir çözümü yok, fakat eğitim, tutarlılık, planlı ve hedef odaklı çalışma, odaklanma, satış ve pazarlama zekasıyla sektörde kendinize iyi bir yer edinebilirsiniz.

TANJU HAN’DAN SATILDI

Emlak profesyonelliğine giriş

  • Emlakçılığa profesyonelce yaklaşın, bir hobi veya ek iş olarak görmeyin

  • Bölgeniz ve uzmanlık alanınızı seçin

  • Hem  portföye hem alıcılara/ satıcılara odaklanın

  • Saatlerinizi verimli çalışmalarla doldurun

  • Zamanınızın çoğunu bölgenizde saha çalışmalarıyla geçirin

  • İyi bir yorumcu iyi bir hikaye anlatıcısı olun

  • Performansınızı ölçün ve değerlendirin

  • Somut ve zaman odaklı hedefler koyun

  • Yerel pazarlama alanınızdaki trendleri, çalışmaları ve raporları araştırın

  • Hafta sonları da çalışabileceğinizin bilincinde olun

  • İlk altı aylık süreç için kenarda birikmiş bir miktar paranız olsun

  • Her zaman dinamik ve coşkulu olun

  • Pedalı her zaman çevirin, daha iyisini aramaya başlayın ve durmayın

  • Reklamcılık konusunda bilgi edinin

  • İşinize ve eğitiminize yatırım yapın

  • Her zaman burnunuz iyi koku almalı özellikle fırtınalı havalarda

  • Yönetmelikler hakkında her zaman güncel olun

  • Kendinize ait bir bütçe oluşturun

  • Mesleki kitapları okuyarak kendinizi geliştirin

  • Emlak sektöründeki şirketleri ve iş dünyasındaki itibarlarını, başarılarını araştırın

Ağınızı İnşa Edin

  • Sosyal bir çevreye dahil olun

  • Bölgenizdeki emlakçı topluluklarına katılın

  • Tapu, belediye, noter gibi kurumlarda devlet memurlarını tanıyın

  • İlgilendiğiniz ve desteklediğiniz organizasyonlara katılın

  • Karşılaştığınız her kişiye potansiyel müşteri gözüyle bakin

  • Eski müşterilerinizle kişisel olarak iletişimde kalın

  • Onlara her an ulaşabileceğiniz bir yapı oluşturun

  • İtibarınızı kalite odaklı olarak koruyun, nicelik odaklı değil

  • Profesyonel kişiliğinizi benimseyin

  • Sektörel organizasyonları destekleyin, aktif görevler üstlenin

  • Arkadaş canlısı olun ama profesyonelliğinizi koruyun

  • İş arkadaşlarınızla aranızda bir arkadaşlık inşa edin ve bunu koruyun

  • Meslekte başarılı olan danışabileceğiniz kişileri bulun

  • Sizden daha tecrübeli olan profesyonellerden fikirler alın, deneyimlerinden yararlanın

  • Bulunduğunuz bölgede emlak sektöründeki üst düzey yöneticileri ve meslek sahiplerini (mimar, inşaat mühendisi vb.) araştırın, arkadaş olun ve konuşun

Teknolojiyi Kabullenin

  • Markanızı oluşturmak için kişisel bir web sitesi edinin

  • Akıllı telefon, tablet, laptop sizin olmazsa olmazlarınız, mutlaka bu üçlüye sahip olun

  • Listelemelerin, müşterilerin ve pazarlıkların tutulduğu bir veri tabanı programı kullanın

  • Yeni alıcı ve satıcılara sahip olmak için yurt dışı ilan sitelerinde varlığınızı gösterin

  • Nasıl SEO yapılmalı öğrenin

  • Emlak ilan sitelerini inceleyin, bölgenizdeki ilanları raporlayın

  • Mesleki mobil uygulamalara sahip olun, nasıl kullanılır öğrenin

  • Önde gelen sosyal medya sitelerinde kendinize bir profil oluşturun

  • Emlak haber ve blog yayını yapan siteleri takip edin

  • Excel, Word, Power Point ve sektörel programları iyi kullanabilmek için kurslara katılın

  • Bulut tabanlı, diğer mobil cihazlarınızlada uyumlu bir ajanda uygulamasına sahip olun

  • Gelişmekte olan trendlerle paralel ilerleyebilmek için konferanslara, toplantılara katılın

  • Sosyal medya ve ağlarda kendinizi abartmadan pazarlayın, ölçülü olun

  • Akıllı telefon kullanımı ve mobil teknoloji konusunda iyi bir seviyeye gelin

  • Dijital pazarlamayı etkili kullanın

  • Video pazarlamasını keşfedin

  • Teknolojiden korkmayın!

Emlakçılık işine başlamak ve bu işte başarılı olmak için neler gereklidir, sizin fikirlerinizi de merak ediyorum.

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Emlak Sektöründe Sorun Çözümü İçin; “Einstein Gibi Düşünmek”


Emlak dünyası, büyük resmi görenler için aslında içerisinde sonsuz sayıda değişik durumu barındırır. İnsanlara ve müşterilerin duygularına yönelik yaptığınız bu iş, tamamen onlara ve onların tepkilerine bağlıdır. Dolayısıyla teknolojinin sürekli değişim göstermesine bağlı olarak insanların ihtiyaçlarının ve yaşam şekillerinin de değişiklik göstermesi, emlak sektörünün de bu değişime ayak uydurması veya bu değişimin öncüsü olması zorunluluğunu doğurur.

Bu kadar değişim odaklı bir sektörün elbette ki sorunları da boldur. Emlak broker ve danışmanlar, her yıl çeşitli sorunlar ile karşılaşırlar ve bunların çoğu da sektörde uzun soluklu iş yapabilmek ve tutunabilmekle ilgilidir. O zaman emlak sektöründe faaliyet gösterenlerin üzerine eğilmesi gereken konulardan biri de sorunların nasıl çözülebileceğine dair olmalıdır.

Bu haftaki kitap makalemiz, sorunların çözümünü bulabilmek ve onların üstesinden gelebilmek için “beynini en çok kullanan adam” olarak kabul edilen Einstein’in bakış açısından değerlendirme yapan “Einstein Gibi Düşünmek” olacak. Yazarımız ise Scott Thorpe.

Bu Kitap Size Ne Verecek?

Alman kuramsal fizikçi Albert Einstein, dünyanın en ünlü denklemi E=mc²’yi formülleştirdi, kuantum teorisinin gelişimine katkıda bulundu ve ömrü boyunca üç yüzden fazla bilimsel makale yayımladı. Dünya onu dâhi olarak anmaya devam ediyor. Biz, bu kitap ile birlikte, elbette ki onun kuramlarının ve fiziğin derinliklerine inmeyeceğiz. Onun başarılarını elde etmekteki güçlü kararlılığını ve strateji geliştirip hedefleri gerçekleştirirken hayal gücünü nasıl kullandığını anlayacağız.

Ömrünü otoriteye direnip kişisel özgürlükleri destekleyerek geçiren Einstein, bu ideallerini tehdit edenlere fedakârca göğüs gerdi. Bu kitapta Einstein’ın büyük bilimsel gizemleri çözerken benimsediği eşsiz yaklaşımı, sıra dışı fikirlerini ve kişiliğinin bütün yönlerini şekillendiren etkenleri keşfedebilirsiniz.

Einstein, hepimize dünyaya bambaşka bir çerçeveden bakmayı, büyük düşünmeyi, otoriteye meydan okumayı ve sorgulamaktan asla vazgeçmemeyi öğretiyor. 

Bu kitapta, en zorlu sorunlarınızı çözmek için ilginç teknikler öğrenebilirsiniz. İş dünyasından ebeveynliğe, yaratıcılıktan ilişkilerinizi geliştirmeye varan günlük sorunlara yönelik etkileyici çözümler bulabilirsiniz.

Kuralların Dışına Çıkmak

“Sosyal çevrenin önyargılarına aykırı fikirleri çok az kimse ılımlı bir şekilde ifade edebilir. Çoğu insan bu tür fikirleri üretmekten bile acizdir.” – Albert Einstein

Yazar, Einstein’in bakış açılarından en önemlisini, kuralların dışına çıkarak düşünmek şeklinde yazıyor. Ona göre eğer bir sorunu çözemediyseniz, bir takım kurallara takılmışsınızdır ve bu nedenle sorunun çözümüne yönelik bir ipucu yakalama şansınız olmamıştır.

Aslında hayatımız kurallarla doludur. Hepimiz; normal hayatımızda, iş hayatımızda, aile hayatımızda kurallara uyum sağlayarak yaşarız. Ancak Einstein’in bakış açısına göre bazen bu kuralları aşarak düşünmek gerekir. Çünkü kurallar, belli fikirlerin tekrarlanması neticesinde oluşur. Sürekli tekrarlanan bu fikirler kurala dönüştüğünde, artık karşısına çıkan diğer fikirleri tamamen görmezden gelir. Farklı düşünememek ise sorunlara yönelik çözüm üretme kabiliyetimizi engeller.

Emlak sektöründe yaşadığımız sorunları düşündüğümüz zaman, onların üstesinden gelebilmenin aslında Einstein’in bakış açısı ile sağlanabileceğini keşfederiz. Henüz kişisel ağını oluşturmamış sektöre yeni girenlerin bu aşamayı nasıl atlatacağı, yoğun rekabetin içinde sıyrılabilmek için yenilikçi pazarlama seçeneklerinin nasıl üretileceği ve sektörde uzun yıllar tutunabilmek için ne tür stratejiler geliştirilebileceği, Einstein’in bu bakış açısı ile çok daha kolay hale gelebilir.

Bazen ürettiğimiz yeni bir fikir, iş hayatımıza, hatta tüm sektöre hayati çözüm olanakları sunabilir. Unutmayın ki Einstein’in bilgi seviyesini değil, problem çözme yeteneği onu ilerletmiştir. Onun kanıtladığı E=mc2 formulü, aslında tarihin derinliklerinde uğraşılan bir meseleydi. O, pek çok bilim insanının bakış açısı ile bu formül üzerinde başarıya ulaşamamışken, sınırların ve kuralların dışına çıktığında yeni olanı keşfetmesini başarmıştı. Yani o zamana kadar birçok parlak kişi çözüme yaklaşmış, fakat bir kuralın varlığı yüzünden başarıya ulaşamamıştı. Bunu delen Einstein oldu.

Yenilikçi Bakış Açısı

“Bir şeyi tekrar tekrar deneyip farklı sonuçlar almayı ummak kadar belirgin bir delilik işareti yoktur.” – Albert Einstein

Bu bakış açısının bir şirket yönetimindeki izlerine bakmak gerekir. En güç probleminizi çözebilmek için bazen en değer verdiğiniz kurallardan birine karşı çıkmak zorunda kalabilirsiniz. Kitapta bu konuda bize bazı örnekler sunuluyor.

Henry Ford, Ford T’lerin seri üretimiyle bir servet kazanmıştı. Ama bu modelin üretimini bir kural haline getirmesi yüzünden aynı serveti kaybetmenin eşiğine gelmişti. Rakipleri giderek zenginleşen orta Einstein’ın Sırrı sınıfa hitap eden süsleme ve seçeneklerle donatılmış arabalar üretiyordu artık. Henry kendi kurallarına karşı çıkamadığı için siyah Ford T’leri üretmekte direterek pazar payını kaybetti.

Einstein, okul hayatında davranış sorunu olan biriydi. Kendiliğinden kurallara karşı gelme ve dışınaçıkma eğilimi gösteriyordu. Biz bunu davranış sorunu olarak nitelendiriyoruz, çünkü biz okul eğitimimizden iş hayatımıza ve sonraki yaşamımıza kadar belli kurallara uyum sağlayarak yaşamanın peşindeyiz.

Şimdi bir düşünün. Yeniliğe ihtiyacımız olduğunu, emlak sektörüne bu açıdan bakılması gerektiğini savunuyoruz. Ancak gerçekten fark yaratan bir bakış açısına sahip olmak ile yenilikçi görünmek arasında farklar vardır. Bunu kitaptaki bir örnek ile destekleyelim:

 Yenilenmeye ihtiyacı olan kuruluşlar bile yeni düşüncelerin cesaretini kırarlar. Eğer bir toplantıda birisi çıkıp çılgınca bir öneride bulunursa, kimse, ‘Aman, böyle orijinal bir fikir bizi yeni bir çözüme götürebilir’ demez. Bunun yerine gözlerini çevirip tartışmaya geri dönerler. Bize kuralları öğrenmek, kullanmak ve saygı göstermek öğretilmiştir.

Farkı anladınız mı?

Sorunlara Çözüm Bulma Yöntemleri

Soru olmazsa yanıt da olmaz. Yanıtlara ve çözümlere ulaşmamızın nedeni iyi sorular sormamızdır.” – Albert Einstein

Kitapta, sorunları halletmek bağlamında, Einstein’in bakış açılarından kazanabileceğimiz diğer bir şey de soru sormak olarak karşımıza çıkıyor. Her sorunun başka bir yanıtı ve çözümü beraberinde getirebileceğini belirten yazar, soruları ve cevapları listelemenin önemine de değiniyor.

 Çözümlemek istediğiniz birden çok probleminiz varsa hepsi üzerinde yeterli çalışmayı yapamayacak olsanız bile yazın. Sadece bir problem listesini düzenli olarak gözden geçirmek bile ilginç fikirlere esin kaynağı olabilir. Çoğu problem, dikkat yetersizliğinden ötürü çözümsüz kalır. Dikkatimizi zor problemler üzerinde yeteri kadar toplamazsak bir çözüm kıvılcımı çakmaz.

 Zihnin sadece sizin bir çözüm isteyip istemediğinizi bilmesi yeterlidir. Bir problemi düzenli olarak düşündüğünüzde, bu yaptığınız onu kısaca gözden geçirmek bile olsa, beyninize bir çözüme gereksinim duyduğunuzu hatırlatmış olursunuz. Nöronlarınız birbirleriyle konuşmaya başlar ve en sonunda bazı yanıtlar bulununcaya kadar bu iletişimi sürdürürler.

Sorunların çözümünü bulmaya yönelik olarak kitapta belirtilen yöntemlerden bir diğeri, kendinize motivasyon kaynağı bulmanız ile ilgilidir. Çözüm bulmanız için kendinize bir motivasyon seçmeniz gerekir. Eğer çözmek istediğiniz problemi tamamladıktan sonra elde edeceğiniz motivasyonu bilirseniz, sorunu çözmeye daha iyi odaklanabilirsiniz. Motivasyon, bazen sadece bir sorunu çözmenin verdiği haz olabileceği gibi bazen de elde edilecek bir ödül veya başarı olabilir.

Peki, ya Einstein’ınki neydi?

 Bir seferinde Einstein ve asistanına bir kağıt ataşı lazım olmuştu. Ama sadece kullanılmış ve bu yüzden eğilip bükülmüş bir ataş bulabilmişlerdi. Einstein bunu düzeltmeye yeltendi ama bunun içinde bir alet lazımdı. Bu kez de büroda uygun bir alet aradılar. Alet ararken bir kutu ataş buldular. Einstein kutudan bir ataş aldı ve onu eski ataşı düzeltmek için kullanabileceği şekle sokmaya çalıştı. Asistanı ona artık ellerinde bir kutu ataş varken neden hala eski ataşı düzeltmeye çalıştığını sordu. Einstein şöyle cevap verdi: ‘Önüme bir kere bir hedef koydum mu, beni döndürmek çok zorlaşır.’ İşte bu, büyük çözümler üretmek için gerekli olan kararlılıktır. İyi bir fikri bir yanıta dönüştürmek zaman ve çaba gerektirir.

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Bir Emlak Profesyonelinin En Etkili Gücü ve Silahı: Sorgulamak !


Sektörde bilgi kirliliğini had safhaya getiren olayların özü de, kaynağı da sorgulamamak. Ya da sorgulamayı bilmemek, ya da becerememek. İnanıyoruz ki, sorgu yapma yetkinliğine sahip profesyonellerin çokluğu, sektördeki bu bilgi kirliliğini minimum düzeye indirecektir.

Amacımız da bu zaten, çıldırtıcı bilgi kirliliğinden bir an önce kurtulmak.

Biz, emlak broker ve danışmanları için portföy/mal sahibi/müşteri üçgeninde tam ve güvenilir bilgiye sahip olmamız gerekiyor.Tam bilgiye ulaşmak ve doğruluğunu sorgulamak bizim işimizin en önemli parçası.  

İster sözleşmeli, ister sözleşmesiz olsun portföyümüze dahil edeceğimiz bir gayrimenkulü mutlaka sorgulamamız gerekir. Gayrimenkulü sorgulama aşamasında, mal sahibi/vekalet sahibi veya gayrimenkulü paylaşıma açan meslektaşlarımızın pek hoşuna gitmeyeceği bir durum söz konusu olsa da, siz yine de sorgulama tekniklerine devam ederek işinizin gerekliliğini yapın.

Kendimizden örnek vermek gerekirse; İşini ciddiyetle yapan, tek gelir kaynağı portföyündeki gayrimenkuller olan bizler, bu sorgulama kriterlerine uymayan hiç bir gayrimenkulü portföyümüze almıyoruz. Neresi olursa olsun, kim olursa olsun hiç fark etmiyor bizim için. Bu sorgular ışığında yol  haritamızı çiziyor ve (+ – ) değerlendirmemizi ona göre yapıyoruz. Sorgulama sonucunda, ( + ) değer fazla ise portföyümüze dahil ediyor, ( – ) değer çoğunlukta ise hiç zaman ve enerji kaybetmeden satılabilir diğer ürünlere, diğer işlerimize odaklanıyoruz. Biz bu duruma kısaca ”Hızlı Geçelim” diyoruz 🙂 

TANJU HAN’DAN SATILDI

Gayrimenkulü  sorgulamadan, hemen portföyüne dahil ederek paylaşıma açanların müşterileri karşısında yaşadıkları olumsuzlukları da çok iyi biliyor ve gözlemliyoruz. Bu olumsuz tablo maalesef emlak dünyasında oldukça fazla yaşanmakta.

Aslında her şey o kadar basit ki.

Sorgulamak, bir emlak profesyonelinin en etkili gücü ve silahı. Herşey bu sorgu teknikleri ile belirginleşir. Sorgu teknikleri, satış süreci içerisinde olası bir olumsuzluk yaşamanızı engelleyecek emniyet kemerinizdir. Bu emniyet kemeri satışı garantiler, müşterinizi elinizde tutmanızı sağlar.

Kendi çalışma planımıza ait, çok uzun bir sorgulama listemizi kısalttık ve içlerinden en önemli sorgu tekniklerini sizler için derledik. Örnek sorgulamamız, sözleşmeli veya sözleşmesiz, size gayrimenkul paylaşımını sunan, meslektaşınız, mal sahibinin vekalet verdiği şahıslar baz alınmıştır. Farklı gayrimenkul türleri için farklı sorgulama teknikleri değişkenlik gösterir.

Bu arada, görmediğiniz bir gayrimenkulü kesinlikle portföyünüze dahil etmeyin.

Paylaşımda bulunan kişiyi çok iyi tanımanız ve sorgulamanız gerekir.

Gayrimenkulü paylaşıma açan, size sunan kim?

  • Daha önce bir çalışmanız oldu mu?

  • Sektörde hangi konumda?

  • Güvenilir mi? 

  • Yetki/Vekaletname belgesini gördünüz mü?

  • Gayrimenkulün fiyat değerlemesini kontrol ettiniz mi?

Gayrimenkulü paylaşıma açan kişi bu konuda ne kadar yetkili?

  • Tek satış yetki sözleşmesine sahip misiniz? Evet ise; 

  • Yetki sözleşmenizin bitimine ne kadar süre var?

  • Süre sonunda satış gerçekleşmez ise tekrar sözleşme yenileyecek misiniz?

  • Satış sizin tarafınızdan gerçekleştiği takdirde bizi (acil)) bilgilendirecek misiniz?,

  • Komisyon paylaşım sözleşmesi imzalayacak mısınız?

  • En son ne zaman mal sahibiyle görüştünüz? Tüm bu bilgiler güncel mi?

Ne kadar çok sorgu var değil mi? Eğer ki, bu sorguyu yapmaz, kazancınızı, müşterinize karşı oluşacak olumsuzluğu garanti altına almaz, direk balıklama atlar, gayrimenkulü portföyünüze ekler ve de müşterilerinize sunmak için iletişime geçerseniz, en iyisi mi siz bu mesleği bırakın 🙂 Ya da kaçırdığınız goller için, saçınızı, başınızı yolmayın, bırakın duvarlar da sağlam kalsın, kafanız da.

Ne kadar zamandır satışta?

  • Yeni satışa açılmış bir gayrimenkul ise; sorun yok, fiyat değerlemesi ve diğer sorguları yapın.  ( + )

  • Uzun süreli paylaşımda ise bu süre içerisinde ciddi görüşmeler gerçekleşti mi? Evet ise;

  • Neden satılamıyor? Anlaşmazlık konularının içeriği aşağıdakilerden hangisi? 

  • Fiyatı piyasa değerlemesinin çok üzerinde olduğu için mi satılamıyor? ( – )

  • Hissedarlar arasında anlaşmazlık mı var? (sözleşmesiz durumda sorulacak) ( – )

  • Yargı yolu açık bir mahkemesi mi var?  Uzun yıllar sonuçlanmamış devam eden mahkemelik birçok yapı mevcut. Hiç bir yatırımcı bu olumsuz durumda parasını çöpe atmak istemez. 

  • Yasal olmayan bir gayrimenkul mü? Kaçak bir yapılaşma mı söz konusu? ( – ) Turistik tesis, ticari gayrimenkul ve konutlarda sıkça rastlanılan  bir durum. 

Eğer ki, uzun süredir satışa açık bir paylaşım söz konusu ise bu sorular karşı taraf için inanın saunadan beter.

Bu kadar süre içerisinde illa ki ciddi bir takım görüşmelerin olduğunu ya siz soracaksınız ya da karşı taraf sizi bilgilendirecek. Bu yazıyı yazma amacımız da bu zaten, siz sormadan karşı tarafın size bu bilgileri verme lüksü yok. 

Şimdi sorgulama zamanı

  • Bu kadar uzun süredir satışta olan bir yerde, ciddi görüşmeler gerçekleşmiştir öyle değil mi?

  • Ve  illaki ciddi pazarlıklar yapılmıştır ve anlaşmazlıkla masadan kalkılmıştır doğru mu? Tabii ki doğru, tüm bu görüşmeler anlaşmazlıkla sonuçlanmış olmasa size paylaşıma niye sunulsun?

  • Bu süreçte ciddi görüşmeler sağlayan, masadan anlaşamayarak kalkan o kadar müşteri yanılıyor olabilir mi?

  • Neden satılamadığını sorun bu kadar süredir? Verecekleri tek bir cevap var, fiyatta anlaşamadık.  

Bu kadar uzun süreli paylaşımda olup, elden ele dolaşan ve nihayetinde satılamayan bir gayrimenkul için net bir sonuç ortaya çıkıyor; ya fiyat değerlemesi çok şişirilmiş ya da sorunlarından bir türlü kurtulamamış bir gayrimenkul paylaşımda. Gerçekten sizden gizlenen bir şeyler var!

Kaç kişide paylaşımda

Uzun süredir satılamayan ve çok kişide paylaşımda olan bir gayrimenkul çok tehlikeli sonuçları da beraberinde getirebilir. Bu gayrimenkulü almak isteyipte masadan anlaşmazlıkla kalkan müşterilerden biri yeni arayışlar sonucunda size gelmiş olabilir. Ve siz bunun hiç farkında bile değilsinizdir. Olmanıza da imkan yok.

Müşteriniz size talep kriterlerini sunduğunda, siz de kendisine, talebine uygun bir gayrimenkul olduğunu söylersiniz. İşte burada pişti sürecini de başlatmış olursunuz. Müşteriniz size gelmeden, daha önceki emlak profesyonelleri veya kişiler aracılığıyla bu gayrimenkulü gezmiştir. Mal sahibiyle sıkı bir pazarlık sonucu sizin müşteriye söyleyeceğiniz fiyatın çok altında bir fiyat oluşmuştur, bu görüşmeler sonucunda.

Mal sahipleri müşteriyi her zaman için son nokta görür, diğer aracıları ise virgül. Son nokta karşısında sözleşmede yazan fiyatı öyle bir indirimli hale getirirler ki sizi bir anda taca atmış olurlar. Fiyatı sizden duyan müşteri siz ne olduğunu bile anlamadan notunuzu vermiştir. 

Belki de yorgun olan bu gayrimenkulü portföyünüze dahil etmeden iyice sorgulayıp düşünseydiniz, portföy listenizdeki diğer ürünlerden biri müşterinizin talebiyle eşleşecek ve satışı gerçekleştirecektiniz.

Biz herkeste paylaşımda olan ve uzun süredir satılamayan bu gayrimenkul türlerine ”Jaws” diyoruz. Bir sonraki adımınızın önünü keserek kolunuzu kaptırıyorsunuz, hem de müşteriye, hem de ne olduğunu anlamadan. Sizi ısırıp gidiyorlar.

Suçlu kim sizce? 


En önemli sorgulama tekniklerinden üçünü yukarıda inceledik. Sorgu listemizde olan bazı önemli detayları da sizinle paylaşmak istiyoruz. Eminiz içlerinden bir çoğu işinize yaracak.

  • Gayrimenkul tapuda ne gözüküyor? En çok yaşanılan durumlardan biri. Bölgenizin en iyi yerinde olan bir arsa, tarla olarak karşınıza çıkabilir, işyeri daire olarak gözükebilir.

  • Belediye/tapu bilgileri eksiksiz mi?

  • İmar durumu? İmara açılmamış bir arazi yatırımcının gözünü epey korkutur. Özel imarlı veya imara açıldıktan sonraki kalacak net yeri hesaplayarak yatırımını gerçekleştirmek ister. 

  • İskan Durumu?  Ülkemizde iskanı alınmamış bir çok yapı mevcut. Bu yüzden size piyasa değerinin çok altında gelen bir gayrimenkulün (işyeri, konut) ucuz olmasının tek sebebidir belki de. 

  • Yabancıya satış söz konusu mu? Özellikle turistik bölgelerde sıkça karşılaşılan bir durum. Bazı mal sahipleri uzun bir süreç olarak gördükleri bu satışa sıcak bakmamaktadır. Beklemek istemezler ve bir an önce satışın gerçekleşmesini isterler.

  • Tapu üzerinde herhangi bir şerh/icra/haciz/ipotek/vergi borcu veya başka bir mahkeme kararı var mı?

  • Gayrimenkul kaç hisseli? 

    • Hissedarların vekaletleri kimde? Kaç kişide vekalet var?

    • Vekalet sahipleri/hissedarlar nerede yaşıyorlar? Satış için tüm hissedarlar veya vekalet sahibi kişiler hazır mı? Bu sık karşılaşılan bir durum. Yurtdışında yaşayan Mal sahibi/vekalet sahibi ile müşteri, satış günü belirlenen bir tarihte bir araya gelemiyorlar. Kimse kimseyi beklemek istemiyor. Bu da satışın olumsuzlukla sonuçlanmasına yol açıyor. Satış sürecinde her şeyi kontrol etmeniz gerektiğini unutmayın.

    • İntikal/Vasi işlemleri ile ilgili bir durum söz konusu mu? Evet ise, son durum nedir? Mahkemeden satış kararı alınmış mı?

    • Satış işleminin gerçekleşmesi kaç günde biter? 

    • Hissedarlar arasında anlaşmazlık var mı? Sözleşmesiz ve çok hisseli olarak paylaşıma açılmış gayrimenkullerde, hissedarların dokuzu ile anlaşmaya varılmış, bir kişi ise  ortalığı bulandırma, diğer hissedarlar arasında huzursuzluk çıkartma görevini üstlenmiştir. Anlaşılan satış fiyatını sonradan çok az bulan veya ekstra bir ödeme kendisine yapılması gerektiğini söyleyen birçok huysuz hissedar yüzünden imza aşamasındaki çoğu satış olumsuz bitmiştir.

  • Gayrimenkulün emsal/rayiç değeri nedir? Doğru değerleme yapabilmeniz için gerekli. Gayrimenkulün önünde, arkasında, sağında, solunda değerini düşürecek veya değerini arttıracak neler var? 

  • Sözleşmesiz paylaşıma açılmak istenen bir gayrimenkul ise;

    • Müşteri bulmamız halinde fiyatta ki herhangi bir artışı nasıl önleyeceksiniz?

    • Çok hisseli bir yerde çok sesli koro olması durumunda hissedarlar arasındaki anlaşmazlıkları/daha fazla fiyat isteyenleri nasıl ikna edeceksiniz? Garantiyi nasıl vereceksiniz? Yukarıda bu konuya değindik.

  • İlana çıkılmış mı? Bazı yerler paylaşıma açılırken bol makyajlı size sunulur, kimsede yok türünden. Birkaç kişiye söyledim yalnız demesi yeterli sizin için. Siz bunun ne anlama geldiğini çok iyi biliyorsunuz. Hemen internetin başına, hemen araştırmaya.

  • Hızlı satış fiyatı ile normal satış fiyatını belirleyin? Çok acil satılması gereken bir gayrimenkul size paylaşıma sunulabilir. Burada izlenecek çok basit bir yol var. Normal satış fiyatı ve hızlı satış fiyatı. Yüz bin liralık normal satış değerine sahip olan bir yeri doksan bin liraya paylaşıma açarak çok acil bir satış beklemek işgüzarlıktan başka birşey değildir. Ancak kupon emlaklarda hızlı satış gerçekleşir.

  • Kupon değerlemesi? Kupon emlak diye bir ürün gelebilir size. Kupon emlak piyasada dolaşıp durur ama çoğu emlak profesyoneli bunun ne anlama geldiğini bilmez. Yine yüz bin lira olan bir yer yetmiş bin liraya veya altına satılacaksa kupon damgasını yer. Yoksa normal satış sürecinde işlem görür ve beklemekten başka şansı olmaz.

 

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

 

Kentsel Dönüşümde En Çok Merak Edilen Sorular

indir

Kentsel dönüşümde en çok merak edilen sorular hangileri?

Türkiye’nin her bölgesinde kentsel dönüşüm süreci hızla devam ederken vatandaşın kafasında bazı soru işaretleri bulunuyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı vatandaşların merak ettiği bu sorulara Alo 181 hattı ile cevap veriyor. Peki kentsel dönüşümde en çok merak edilen sorular hangileri, hangi konulara ışık tutulması isteniyor? İşte vatandaşın merak ettiği konular ve sorduğu 10 soru…

Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun amacı nedir?

Kanun, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların dönüşümünü sağlayarak, Ülke genelinde, sağlıklı, güvenli ve yaşanılabilir çevreler oluşturmak maksadıyla çıkarılmıştır. Afetler neticesinde bir daha can kaybı yaşanmaması ve şehirlerin sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerine dönüştürülmesi hedeflenmiştir.

Birinci derece deprem bölgesinde olmayan binalar veya eski binalar, kanundan faydalanabilecek mi?

Ülke genelinde bütün binalar 6306 sayılı Kanun kapsamındadır. Binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın, “riskli” olarak tespit edilen bütün binalar Kanun hükümlerinden faydalanacaktır.

Dönüşüm uygulamaları ile ilgili olarak dava açma hakkı var mı?

Kanun uyarınca yapılan idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir.

Riskli binalar nasıl tespit edilecek?

Riskli binaların tespiti, maliklerin tapu ve kimlik fotokopisi ile yapacakları müracaat üzerine, Bakanlıkça lisans verilen ve listesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın resmi internet sitesi ile http://www.csb.gov.tr adresinde güncel olarak yayımlanan kurum veya kuruluşlarca yapılacaktır.

Risk tespiti yaptırmak zorunlu mu?

Kanunda risk tespiti yaptırılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, konutunda güven ve huzur içerisinde yaşamak isteyen, oturduğu binanın riskli olabileceğinden şüphelenen her vatandaşın risk tespiti yaptırması uygun olacaktır.

Binanın risk tespitini yaptırabilmek için maliklerin 2/3 çoğunluğu gerekli midir?

Binanın risk tespitini yaptırmak için maliklerin 2/3 çoğunluğu ile karar alınmasına gerek yoktur. Risk tespiti için maliklerden birinin müracaatı yeterlidir.

Riskli binanın yıktırılması süreci nasıl işleyecek?

Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilecek, bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilecek, yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek süre verilecek ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise, yıktırma işlemleri mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilecektir.

Riskli binanın yıkılmasından sonra malikler nasıl anlaşacak?

Riskli binanın yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesi esas olacak ve yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilecektir. 2/3’lik çoğunluk ile alınacak karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacak. Paydaşlara satış olmaz ise, bu paylar, Bakanlıkça satın alınacak ve 2/3 çoğunluk ile alınan karar uyarınca değerlendirilecektir.

Yapılacak uygulamalar konusunda 2/3’lik çoğunluk sağlanamaz ise ne olacak?

Maliklere yapılacak tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya belediyeler tarafından acele kamulaştırma yapılabilecektir.

Kanun kapsamında yapılacak yardım ve destekler nelerdir?

Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında veya riskli binalarda yaşayan vatandaşlara talepleri doğrultusunda 18 aya kadar kira yardımı yapılacak ya da bankalardan kullanılacak kredilerde faiz desteği sağlanacaktır.

Ayrıca, Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ileuygulamalar; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden ve banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacaktır. Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan binaların; malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahibi olarak bu binaları kullananlar Kanun kapsamında yapılacak yardım ve desteklerden faydalanabilir.

 

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Amerika Birleşik Devletleri’inde Emlak Sektörü

indir

Emlakçılar Ulusal Birliği (NAR) Hakkında

Emlakçılar Ulusal Birliği – NAR (NATİONAL ASSOCIATION OF REALTORS), Amerika’nın en büyük ticaret birliğidir ve konut ve ticari gayrimenkul endüstrilerinin tüm yönleriyle ilgilenen NAR’ın enstitüleri, dernekleri ve konseyleri de dahil olmak üzere 1.3 milyon üyeyi temsil etmektedir.

Üyelik, konut ve ticaret brokerleri, satış temsilcileri, mülk yöneticileri, değerleme uzmanları, danışmanlar ve gayrimenkul sektöründe çalışan diğer kişilerden oluşmaktadır. Üyeler, yaklaşık 1,200 yerel dernek / kurul ve 54 bölgesel ve bölgesel REALTORS derneklerinden birine veya daha fazlasına aittir.

REALTOR® terimi, REALTORS Ulusal Birliği’nin bir üyesi olan ve katı Etik Kurallarını kabul eden bir gayrimenkul profesyonelini tanımlayan kayıtlı bir toplu üyelik markasıdır.

Misyon

REALTORS Ulusal Birliği’nin temel amacı, üyelerinin daha karlı ve başarılı olmasına yardımcı olmaktır.

Vizyon

REALTORS Ulusal Birliği, gayrimenkul sektörünü etkileyen ve şekillendiren ortak bir güç olmaya çalışmaktadır. Bu, gerçek mülkün sahibi olma, kullanma ve aktarma hakkının önde gelen savunucusu olmayı amaçlamaktadır; Etkin, etkili ve etik gayrimenkul iş uygulamaları için standartlar geliştirmede lider olarak kabul edilen; ve çok vasıflı gayrimenkul profesyonelleri tarafından değer verilen ve onların başarısı için çok önemli olduklarını görüyorlar.

Amerika’nın mülk sahipleri için çalışan Ulusal REALTORS Birliği, serbest girişim sistemini ve gerçek mülkiyete sahip olma hakkını korumak amacıyla üyeleri ve kamuoyu ve hükümet arasında profesyonel gelişim, araştırma ve bilgi değişimi için bir olanak sağlamaktadır.

Tarihçe

Ulusal REALTORS® Birliği, 12 Mayıs 1908’de Chicago’da bulunan Ulusal Emlak Borsaları Birliği (Association of Real Estate Exchange) olarak kuruldu. Ulusal Kurumlar Birliği, 120 kurucu üye, 19 Kurul ve bir devlet dernekiyle “gayrimenkul menfaatlerini etkileyen konularda etkili bir etki yaratmak amacıyla Amerika gayrimenkul adamlarını bir araya getirmek” idi.

Derneğin kurucu kurulları Baltimore’u; Bellingham, Wash .; Chicago; Cincinnati; Cleveland; Detroit; Duluth, Minn .; Gary, Ind .; Kansas City, Mo .; Los Angeles; Milwaukee; Minneapolis; Omaha, Neb .; Philadelphia; St. Louis; Paul, Minn .; Seattle; Sioux City, Iowa; ve Tacoma, Wash., kurulları ve Kaliforniya Devlet Realty Federasyonu (şimdi California REALTORS® Birliği).

Etik Kuralları 1913 yılında Altın Kuralı tema olarak benimsendi.

1916 yılında, Ulusal Emlak Borsası adı, Ulusal Emlak Komisyonları Birliği (NAREB) olarak değiştirildi. Aynı yıl, Ulusal Ortaklığın üyeleri olan ve katı Etik Kurallarına abone olan emlak uzmanlarını belirten “REALTOR” terimi, Minneapolis Gayrimenkul Kurulu’nun geçmiş dönem başkanı Charles N. Chadbourn tarafından tasarlandı.

REALTORS® ve REALTOR® ortak markaları sırasıyla 13 Eylül 1949’da Birleşik Devletler Patent ve Ticari Marka Ofisi ve 10 Ocak 1950’de Kayıt Numaraları 515,200 ve 519,789’da tescil edilmiştir. O tarihten bu yana, dernek marka uyarılarını muhafaza etmiş ve birçok davada hakim durumdadır. En son olarak, Zimmerman – NAR (2004) de, Ticari Marka Davaları ve Temyiz Kurulu ticari markaları iptal etme talebini reddetti.

1972’de, Ulusal Emlak Komisyonları Birliği’nin adı REALTORS® Ulusal Birliği (NAR) olarak değiştirildi. 1973 yılında Derneğin “R” logosu kabul edildi.

Dernek, 1970’lerin başında Amerika Birleşik Devletleri’ndeki en büyük ticaret birliğine ve 400.000’den fazla üyeye dönüşmüştür. Bugün, REALTORS Ulusal Birliği, 1,1 milyondan fazla üyeye, 54 devlet kuruluşuna (Guam, Porto Riko ve Virgin Adaları dahil) ve 1.300’den fazla yerel derneklere sahiptir.

https://www.nar.realtor/about-nar/history

Çoklu Listeleme Hizmeti (MLS): Nedir?

REALTORS®, işlemi daha verimli hale getiren Çoklu Listeleme Hizmeti (MLS) ve diğer gayrimenkul teknolojileri geliştirmek için milyonlarca dolar harcadı. Bir MLS, diğer gayrimenkul komisyoncularına brokerleri listeleyerek özel bir işbirliği ve tazminat teklifidir.

1800’lerin sonlarında gayrimenkul komisyoncuları, yerel derneklerinin bürolarında, satmaya çalıştıkları mülkler hakkında bilgi paylaşmak için düzenli olarak toplandılar. Bu mülkleri satmaya yardım eden diğer brokerleri telafi etmeyi kabul ettiler ve gayrimenkulün gayrimenkulüne özgü temel bir esas üzerine kurulu ilk MLS doğdu: Envanterimi satmamda bana yardımcı olun ve sizinkini satmanıza yardım edeyim.

Bugün, 800’den fazla MLS vasıtasıyla, komisyoncular listede bulunan mülkler hakkında bilgi paylaşmakta ve diğer aracıları, alıcıyı ürettikleri takdirde tazminat karşılığında satışlarında işbirliği yapmaya davet etmektedir. Satıcılar mülklerine artan maruz kalma ile yararlanırlar. Alıcılar, yalnızca bir aracı kurumla çalışırken MLS listelenen tüm mülkler hakkında bilgi edinebildikleri için yararlanırlar.


Gayrimenkul piyasası rekabetçi ve iş, rakiplerin başarılı bir işlem sağlamak için birbirleri ile işbirliği yapması gerektiği konusunda eşsizdir. MLS sistemleri bu işbirliğini kolaylaştırıyor.

MLS, aracı kurumların alıcılarının evlerini satmasına yardımcı olmak için alıcılarla çalışan kooperatif brokeri bulmalarına yardımcı olmak için kullanılan bir araçtır. Mevcut MLS’in işbirliğine dayalı teşviği olmadan, komisyoncular mülkiyet bilgilerini birleştirmeden ziyade bölünmüş kendi ayrı işbirliği sistemlerini yaratırlar.

MLS, rekabet için güçlü bir kuvvettir. Kasabadaki en küçük aracı kurumun en büyük çok devletli firma ile rekabet edebilmesi için oyun alanını düzenlerler. Alıcılar ve satıcılar, piyasadaki satılık en büyük havuza erişimine sahip olduklarından emin oldukları seçtikleri profesyonellerle çalışabilirler.

Internet üzerindeki gayrimenkul bilgileri kolayca elde edilebilir. Tüketiciler, seçtikleri brokerın Web sitesinde halka açık tüm liste bilgilerine erişebilir ve bunları görüntüleyebilir.

MLS, gayrimenkul uzmanları tarafından müşterilerin malı satın alıp satmasına yardımcı olmak için yaratılan, bakımlı ve ödenen özel veritabanlarıdır. Çoğu durumda, MLS listelerindeki bilgilere erişim, katılan brokerler tarafından ücretsiz olarak kamuya sunulmaktadır. Herkese açık olarak erişilemeyen veriler, satıcı irtibat bilgileri ve evin gösterim için boş olduğu saatler gibi, satıcıların gizliliğini veya güvenliğini tehlikeye sokacak bilgiler içerir.

NAR, farklı iş modelleri de dahil olmak üzere emlak komisyonculuğu alanında yeniliği ve rekabeti teşvik eder. NAR üyeleri, tam hizmet, kısıtlı hizmet, ücret-ücret ve indirime (hizmet seviyesine bakılmaksızın) dahil olmak üzere çeşitli iş modelleri kullanarak faaliyet gösteren gayrimenkul brokerliği firmalarıyla bağlantılıdır. İnternet konumlandırma kendi içinde bir iş modeli değil – REALTORS® şirketinin yaklaşık yüzde 90’ı, firmanın 2007 NAR Üyesi Profili’ne göre iş amaçlı bir Web sitesine sahip olduğunu bildiriyor.

2007 REALTOR® Teknoloji Anketine göre, tüm REALTORS® ürünlerinin üçte ikisi web sitelerine sahiptir ve REALTORS® listeleri, listelerinin REALTOR.com, REALTOR® kendi sitesi, web sitesi Yerel REALTOR® derneğinin web sitesi, yerel gazete sitesi, Yahoo, Google, CraigsList, Zillow ve Trulia.

Ev alıcılar ve satıcıların 2007 NAR Profiline göre, son alıcıların yarısından fazlası aramalarda MLS Web sitelerini kullandı.

Emlakçılar (REALTORS) Ulusal Birliği’nin Etik Kuralları ve Uygulama Standartları

1 Ocak 2018’den itibaren geçerli olur

Müşterilere ve Müşterilere Verilen Görevler
Madde 1-9

Kamu Görevleri
10-14

REALTORS®’a Verilen Görevler
Madde 15-17

REALTORS® kelimesinin bu Kural ve Giriş bölümünde kullanıldığı durumlarda, REALTOR-ASSOCIATE®’leri içerdiği kabul edilecektir.

Etik Kuralları, kanunların öngördüğünden daha yüksek yükümlülükler getirirken, Etik Kurallarının ve hukuk çatışmasının bulunduğu herhangi bir yerde, yasanın yükümlülükleri öncelik vermelidir.

Önsöz

Her şeyden önce arazi. Akıllı kullanımı ve geniş bir şekilde tahsis edilen mülkiyet, özgür kurumların ve medeniyetimizin hayatta kalması ve büyümesine bağlıdır. REALTORS®, ulusun ve vatandaşlarının çıkarlarının, arazinin en iyi ve en iyi şekilde kullanılmasını ve mülkiyetin en geniş şekilde dağılımını gerektirdiğini kabul etmelidir. Bunlar, yeterli konut, işleyen şehirlerin inşası, üretken endüstrilerin ve çiftliklerin geliştirilmesini ve sağlıklı bir çevrenin korunmasını gerektirir.

Bu menfaatler, normal ticaretin ötesinde yükümlülükler yüklemektedir. REALTORS’un kendini adamak zorunda kalacağı ve kendilerini hazırlamak için gayret göstermeleri gereken ciddi bir sosyal sorumluluk ve vatansever bir görev yüklemektedirler. Bu nedenle, REALTORS®, çağrı standartlarını korumak ve geliştirmek için gayretlidir ve diğer REALTOR’lar ile bütünlüğü ve onuru için ortak bir sorumluluk paylaşmaktadır.

Müşterilere, müşterilere, halka ve birbirlerine olan yükümlülüklerini tanımakta ve takdir ederken, REALTORS® gayrimenkulünü etkileyen konularda sürekli olarak bilgi sahibi olmaya ve bu konularda bilgilendirilmeye çalışılmakta ve bilgili profesyoneller olarak, sahip oldukları deneyim ve çalışmanın meyvelerini istekli bir şekilde paylaşmaktadırlar. Diğerleri. Bu Etik Kurallarını uygulayarak ve uygun düzenleyici organlara yardım ederek, halka zarar verebilecek veya gayrimenkul mesleğine saygısızlık gösterebilecek veya şerefsizlik yaratabilecek uygulamaları ortadan kaldırarak adımlar belirler ve önlemler alırlar. REALTORS®, Müşteri veya müşteri fonlarının veya mülkiyetin zimmete geçirilmesini içeren Etik Kurallarını ihlal edebilecek kişisel davranış bilgisine, kasıtlı ayrımcılığa veya sahtekârlığa,(Değişik: 1/00)

Diğer gayrimenkul profesyonelleri ile olan işbirliğinin, hizmetlerini kullananlardan en iyi çıkarları teşvik ettiğini anlayan REALTORS®, müşterilerin münhasır temsilciliğini teşvik eder; rakiplerine kıyasla haksız avantaj elde etmeye çalışmayın; ve diğer uygulayıcılar hakkında istenmeyen yorumlar yapmaktan kaçınmaktadırlar. Görüşlerinin arandığı veya REALTORS®’ın bu yorumun gerekli olduğuna inandığı durumlarda görüşleri, herhangi bir kişisel motivasyon ya da potansiyel avantaj ya da kazançtan etkilenmeden tarafsız, profesyonel bir şekilde sunulmaktadır.

REALTOR® terimi, ticari ilişkilerde ahlaki davranışın yüksek bir idealine bağlı olarak yetkinlik, adalet ve yüksek dürüstlük anlamına gelir. Hiçbir kar teşvik etmez ve müşterilerin hiçbir talebi bu idealden ayrılmayı haklı çıkaramaz.

Bu yükümlülüğün yorumlanmasında REALTORS®, “Hangi şekilde olursa olsun başkalarının size yapması gerektiği gibi, onlara bunu yaparsınız” şeklindeki Altın Kurum’da şekillendirilen yüzyıllar boyunca teslim edilenlerden daha güvenli bir kılavuz da alamaz.

Bu standardı kendi kabul eden REALTORS®, şahsen, iştirakçi veya başkaları aracılığıyla veya teknolojik yollarla yürütülen tüm faaliyetlerinde ruhunu gözlemlemek ve işlerini aşağıda belirtilen ilkelere uygun olarak yürütmek için söz verir. (Değişik: 1/07)

Müşterilere ve Müşterilere Verilen Görevler

Madde 1 (1. Madde için Vaka İncelemeleri)

Bir alıcı, satıcı, mal sahibi, kiracı veya başka bir müşteriyi temsilci olarak temsil eden REALTORS®, müşterilerinin çıkarlarını korumak ve geliştirmek için kendilerini vaat ediyor. Müşteriye olan bu yükümlülük birincil olmakla birlikte, REALTORS®’ı tüm taraflara dürüst davranma yükümlülüğünden kurtarmaz. Bir alıcıya, satıcıya, ev sahibine, kiracıya veya başka bir tarafa ajans dışı bir kapasitede hizmet verirken, REALTORS® tüm taraflara dürüst davranmak zorunda kalmaya devam etmektedir. (Değişik: 1/01)

  • Uygulama Standartları 1-1

REALTORS®, bir gayrimenkul işleminde müdürlük görevinde bulunursa, Etik Kuralları’nın dayattığı görevlerden mecbur kalır. (Değişik: 1/93)

  • Uygulama Standartları 1-2

Etik Kurallar’ın dayattığı görevler şahsen, elektronik olarak ya da başka herhangi bir yolla gerçekleştirilen gayrimenkulle ilgili tüm etkinlikleri ve işlemleri kapsar.

Etik Kurallarının dayattığı görevler, REALTORS’un aracı olarak hareket edip etmediği ya da yasal olarak tanınan ajans dışındaki kapasitelerde uygulanabilir, ancak yalnızca yasalar ya da yönetmelikler tarafından aracılara uygulanan herhangi bir görev, bu Etik Kuralları tarafından yürürlükte bulunan REALTORS’a uygulanmaz.

İşbu İş Etiği Kurallarında kullanıldığı üzere “müşteri”, bir REALTOR® veya bir REALTOR® şirketinin bir ajansına veya yasal olarak tanınan ajansız ilişkisine sahip olduğu kişi (ler) veya kuruluş (lar) anlamına gelir; “Müşteri”, bilgi, hizmet ya da menfaat alan, ancak REALTOR® ya da REALTOR® firması ile sözleşme ilişkisi olmayan bir gayrimenkul işlemine taraf anlamına gelir; “İhtimale”, REALTOR® veya REALTOR® firması ile temsil ilişkisine tabi olmayan bir alıcı, satıcı, kiracı veya ev sahibi anlamına gelir; “Aracı”, devlet yasası veya yönetmeliği tarafından tanımlandığı gibi bir acentelik ilişkisinde hareket eden bir emlak lisans sahibi (brokerlar ve satış ortakları dahil) anlamına gelir; ve “aracı” aracı veya yasal olarak tanınmış bir acente olmayan kapasitesi olan bir emlak ruhsatlandırıcısı (komisyoncu ve satış ortakları dahil olmak üzere) anlamına gelir.(1/95 da Kabul, 1/07 olarak değiştirildi)

  • Uygulama Standartları 1-3

REALTORS®, bir listeyi güvence altına almaya çalışırken, sahibi kasıtlı olarak piyasa değeri olarak yanıltmamalıdır.

  • Uygulama Standartları 1-4

REALTORS®, alıcı / kiracı temsilcisi olmaya çalışırken, alıcıları veya kiracıları REALTOR® hizmetlerinin kullanımı yoluyla elde edilebilecek tasarruflar veya diğer menfaate yanıltamayacaktır. (Değişik: 1/93)

  • Uygulama Standartları 1-5

REALTORS® satıcının / mal sahibinin ve alıcı / kiracıyı aynı işlemde ancak her iki tarafın bilgilendirilmiş onayıyla ve onayın bilgilendirilmesinden sonra temsil edebilir. (1/93 de kabul edilmiştir)

  • Uygulama Standartları 1-6

REALTORS®, objektif ve mümkün olan en kısa sürede teklif ve karşı teklif sunacaktır. (1/93 olarak değiştirildi, 1/95 olarak değiştirildi)

  • Uygulama Standartları 1-7

Liste brokerliği görevini yerine getirirken, REALTORS®, satıcının / ev sahibinin yazılı olarak bu yükümlülüğünü bırakmadığı sürece bir kira sözleşmesini kapatıp yürürlüğe koyana kadar tüm teklifleri ve karşı teklifleri satıcıya / ev sahibine sunmaya devam edecektir. REALTORS®, bir teklif bir satıcı / ev sahibi tarafından kabul edildikten sonra mülkünü pazarlamaya devam etmekle yükümlü değildir. REALTORS®, önceden kabul edilmiş olan satın alma sözleşmesinin veya finansal kiralama sözleşmesinin feshine bağlı olduğu durumlar dışında, sonraki bir teklifin kabul edilmesinden önce satıcıların / ev sahiplerinin hukuk müşaviri tavsiyelerini almalarını önerecektir. (Değişik: 1/93)

  • Uygulama Standartları 1-8

Alıcılar / kiracılar aracıları veya aracıları olarak hareket eden REALTORS®, kabul edilinceye kadar tüm teklifleri ve karşı teklifleri alıcılara / kiracılara sunacak ancak aksi yazılı olarak kabul edilmedikçe bir teklif kabul edildikten sonra müşterilerine mallarını gösterme yükümlülüğü bulunmamaktadır. REALTORS®, alıcıların / kiracıların acenteleri veya aracıları olarak hareket ederek, önceden var olan bir sözleşmenin feshedilip kaldırılmadığı sorusu varsa, alıcıların / kiracıların hukuk müşavirinin tavsiyelerini almalarını tavsiye eder. (1/93 de kabul edilmiştir, 1/99 olarak değiştirilmiştir)

  • Uygulama Standartları 1-9

REALTORS®’in, yasalarca tanınan herhangi bir acentelik ilişkisi veya acentesiz ilişki sırasında müşterileri tarafından sağlanan gizli bilgileri (devlet yasalarıyla tanımlandığı şekilde) korumak yükümlülüğü, acentelik ilişkileri veya yasalarca tanınan herhangi bir kurum dışı ilişki sona erdikten sonra da devam eder. REALTORS® müşterileri ile olan mesleki ilişkilerin sona erdiği bilerek, esnasında veya sonrasında olmaz:

  1. müşterilerin gizli bilgilerini ortaya koymak; veya

  2. müşterilerin gizli kalmış bilgilerini müşterilerin dezavantajlarına göre kullanın; veya

  3. REALTOR® avantajı veya üçüncü şahısların avantajı için istemcilerin gizli bilgilerini kullanın:

    • a) Müşterilerin tam açıklama yaptıktan sonra onay vermeleri; veya

    • b) REALTORS® mahkeme kararı ile istenir; veya

    • c) bir müşterinin bir suç işlemek niyeti ve suçun önlenmesi için gerekli olan bilgi; veya

    • d) REALTOR® veya REALTOR®’un çalışanlarını veya iştirakçilerini haksız davranış suçlamasıyla savunmak gereklidir.

Gizli malzeme kusurlarıyla ilgili bilgiler bu Etik Kuralları uyarınca gizli bilgi olarak kabul edilmez. (1/93 de kabul edildi, 1/01 olarak değiştirildi)

  • Uygulama Standartları 1-10

REALTORS® gayrimenkul lisanslarının ve mülk yönetim sözleşmesinin hüküm ve şartlarına uygun olarak, kiracıların ve diğerlerinin yasal olarak tesislerinde bulunan haklarını, güvenliğini ve sağlığını dikkate alarak müşterilerin malıdır. (1/95 da kabul edildi, 1/00 olarak değiştirildi)

  • Uygulama Standartları 1-11

Bir müşterinin mülkünü idame ettirmek veya yönetmek için istihdam edilen REALTORS®, makul öngörülebilir ihtimal ve kayıplara karşı korumak için gerekli özeni gösterir ve makul çabayı saracaktır. (1/95 olarak kabul edilmiştir)

  • Uygulama Standartları 1-12

Listeleme sözleşmelerine girerken, REALTORS® satıcılara / ev sahiplerine şu konularda tavsiyede bulunmalıdır:

  1. REALTOR®’un işbirliğine ilişkin şirket politikaları ve yasal olarak tanınan acentelik dışı kapasitelerde hareket eden aracılar, alıcı / kiracı acenteler ve / veya alt temsilcilere sunulacak herhangi bir tazminat tutarı (leri);

  2. alıcıların / kiracı temsilcilerinin veya brokerların, brokerleri listeleyerek telafi edilse bile veya satıcılar / ev sahipleri tarafından alıcıların / kiracıların çıkarlarını temsil edebileceği gerçeği; ve

  3. komisyoncuların açıklanan ikili ajanlar gibi davranması için listeleme potansiyeli olan herhangi bir potansiyel, örneğin alıcı / kiracı ajanlar. (1/93 olarak değiştirildi, 1/98 olarak yeniden numaralandı, 1/03 olarak değiştirildi)

  • Uygulama Standartları 1-13

Alıcı / kiracı sözleşmelerine girerken, REALTORS® potansiyel müşterilere şu konularda tavsiyede bulunmalıdır:

  1. REALTOR®’un işbirliği ile ilgili şirket politikaları;

  2. Müşteri tarafından ödenmesi gereken tazminat miktarı;

  3. diğer brokerlerden, satıcıdan veya ev sahibinden veya diğer taraflardan ek veya mahsup tazminat alma potansiyeli;

  4. alıcı / kiracı temsilcisinin açıklanan bir ikili aracı olarak hareket etmesi için herhangi bir potansiyel, örneğin komisyoncu, alt temsilci, ev sahibinin acentesi vs. listelemesi ve

  5. yasalar, yönetmelik veya taraflar arasındaki herhangi bir gizlilik anlaşması gereğince gizlilik gerekmedikçe satıcıların veya satıcıların temsilcilerinin tekliflerin varlığını, koşullarını veya koşullarını gizli olarak ele almama olasılığı. (1/93 olarak değiştirildi, 1/98 olarak yeniden numaralandı, 1/06 olarak değiştirildi)

  • Uygulama Standartları 1-14

Değerleme veya diğer değerlemeleri hazırlama ücretleri, değerleme veya değerleme miktarına bağlı olmayacaktır. (1/02 kabul edilmiştir)

  • Uygulama Standartları 1-15

REALTORS®, alıcıların veya işbirliği yapan brokerlerin sorularına cevap olarak, satıcıların onayı ile mülkiyet tekliflerinin varlığını ifşa edecektir. Açıklamanın yetkili olduğu yerlerde, REALTORS®, tekliflerin listeleme ruhsatı sahibi, listeleme firmasının başka bir lisans sahibi veya bir işbirliği komisyoncu tarafından elde edilip edilmediğini sorulursa, açıklayacaktır. (1/03 olarak değiştirildi, 1/09 olarak değiştirildi)

  • Uygulama Standartları 1-16

REALTORS®, mal sahibi veya satıcının yetkilendirdiği şartlar veya koşullar dışında diğer kişilerin kullanımına, listelenmesine veya yönetilmesine izin vermez veya bunları kullanamaz. (1/12 Kabul Edildi)

Madde 2 (2. Madde için Vaka İncelemeleri)

REALTORS®, mülkiyet veya işlemle ilgili gerçekleri abartmaktan, yanlış beyan etmekten veya gizlemekten kaçınacaktır. Ancak, REALTORS® mülkiyetteki gizli kusurları keşfetmek, gayrimenkul lisansının kapsamı dışındaki konularda tavsiyelerde bulunmak veya kuruluş tarafından veya kurumlar dışındaki ilişkiler kapsamında gizli olan gerçekleri açıklamakla yükümlü olmayacaktır. Eyalet kanunu. (Değişik: 1/00)

  • Uygulama Standartları 2-1

REALTORS®, yalnızca gayrimenkul lisanslama makamları tarafından istenen alanlarda uzmanlığa sahip bir kişiye mantıklı bir şekilde görünen olumsuz faktörleri keşfetmek ve ifşa etmekle yükümlüdür. 2. madde, REALTOR®’a diğer mesleki veya teknik disiplinlerde uzmanlık yükümlülüğünü dayatmaz. (Değişik: 1/96)

  • Uygulama Standartları 2-2

(Uygulama Standardı 1-12 1/98 olarak yeniden düzenlendi)

  • Uygulama Standartları 2-3

(Uygulama Standardı 1-13 olarak değiştirildi. 1/98)

  • Uygulama Standartları 2-4

REALTORS®, açıkça nominal bir hususun adlandırılması hariç herhangi bir belgede yanlış bir sayının adlandırılmasına taraf olmayacaktır.

  • Uygulama Standartları 2-5

Yasa veya yönetmelik ile “materyal olmayan” olarak tanımlanan ya da açıklanmaya tabi tutulmayan yasada veya yönetmelikte açıkça belirtilen faktörler, 2. maddenin amaçları için “uygun” değildir (1 Ocak 1993 tarihinde kabul edilmiştir)

Madde 3 ( 3. Madde İçin Vaka İncelemeleri)

REALTORS® işbirliği, müşterinin yararına olmadığı sürece diğer broker’lerle işbirliği yapacaktır. İşbirliği yükümlülüğü, komisyonları, ücretleri paylaşma veya başka bir komisyoncuyu telafi etme yükümlülüğünü kapsamamaktadır. (Değişik: 1/95)

  • Uygulama Standartları 3-1

REALTORS®, satıcıların / ev sahiplerinin münhasır acenteleri veya aracıları olarak hareket ederek, işbirliği yapmak üzere tekliflerin şart ve koşullarını belirler. İşbirliği yapma tekliflerinde açıkça belirtilmediği sürece, işbirliği yapan brokerlerin işbirliği teklifinin bir tazminat teklifi içerdiğini kabul etmemesi mümkündür. Eğer varsa, tazminat hükümleri, işbirliği teklifini kabul etme çabalarına başlamadan önce işbirliği yapan brokerlerce tespit edilecektir. (Değişik: 1/99)

  • Uygulama Standartları 3-2

İşbirliği hizmetleri için teklif edilen tazminat değişikliği, REALTOR®’un mülkün
satın alınması / kiralanması için teklif vermesinden önce diğer REALTOR®’a iletilmelidir . Bir REALTOR® malı satın almak veya kiralamak için bir teklif sunduktan sonra, liste komisyoncusu,söz konusu kooperatif işlemi ile ilgili olarak sunulan tazminatı tek taraflı olarak değiştirmeye çalışamaz. 
(Değişik: 1/14)

  • Uygulama Standartları 3-3

Uygulama Standartları 3-2, liste komisyoncusu ve işbirliği yapan komisyoncunun kooperatif tazminatını değiştirme konusunda bir sözleşme yapmasını engellemez.(1/94 olarak kabul edilmiştir)

  • Uygulama Standartları 3-4

Liste brokeri olarak hareket eden REALTORS®, ikili veya değişken oranlı komisyon düzenlemelerinin varlığını ifşa etme konusundaki olumlu yükümlülüğüne sahiptir (başka bir deyişle, liste komisyoncusu firması satış / kiralama nedeniyse farklı bir komisyon ödenmesi gereken listeler satış / kiralama, satıcı / toprak sahibi veya bir işbirliği komisyoncusu gayretiyle sonuçlanırsa komisyon miktarı ödenecektir). Listeleme komisyoncusu, mümkün olan en kısa sürede, bu tür düzenlemelerin varlığını olası işbirlikçi brokerlere ifşa edecek ve işbirliği yapan brokerlerin sorularına cevap olarak, bir kooperatifçilikle sonuçlanacak olan farklılığı ya da bunun sonucunda ortaya çıkan bir satış / kiraya açıklayacaktır satıcının / ev sahibinin gayretleri. Eğer işbirliği yapan aracı alıcı / kiracı temsilciyse,(Değişik: 1/02)

  • Uygulama Standartları 3-5

Alt satış temsilcilerinin, ilgili tüm gerçekleri bir satın alma veya kiralama sözleşmesinin uygulanmasından önce ve müracaat ettirenine derhal ifşa etmesi zorunluluğu vardır. (Değişik: 1/93)

  • Uygulama Standartları 3-6

REALTORS® çözüm arzusuz teklifler de dahil olmak üzere kabul edilmiş tekliflerin varlığını, işbirliği arayışında olan herhangi bir broker’a ifşa eder. (5/86 kabul edildi, 1/04 olarak değiştirildi)

  • Uygulama Standartları 3-7

REALTOR®’un bir yönetim veya listeleme sözleşmesi uyarınca mülkiyetle ilgili başka bir REALTOR® hakkında bilgi edinirken, REALTOR® durumlarını ve ilgi alanlarının kişisel veya müşterinin adına olup olmadığını ve bir müşteri adına ise müşteriyle olan ilişkilerini açıklayacaktır. (Değişiklik 1/11)

  • Uygulama Standartları 3-8

REALTORS®, listelenen mülkleri göstermek veya incelemek için erişim imkânını yanlış yorumlamaz. (Değişik 11/87)

  • Uygulama Standartları 3-9

REALTORS®, sahibi veya listeleme komisyoncusu tarafından kurulanlar dışındaki terimlerle listelenen mallara erişim sağlamayacaktır. (1/10 kabul edildi)

  • Uygulama Standartları 3-10

Madde 3 de kurulan işbirliği yapma yükümlülüğü, listelenen mülkiyetle ilgili bilgileri paylaşma ve mülkün diğer satıcılar tarafından potansiyel alıcılara / kiracılara satıcının / mal sahibinin yararına olduğu durumlarda gösterilmesini sağlamakla yükümlüdür. (1/11 olarak kabul edilmiştir)

Madde 4 (4. Madde İçin Vaka İncelemeleri)

REALTORS® kendilerinden, yakın ailelerinden, şirketlerinden veya üyelerinden herhangi birisiyle veya gerçek konumlarını bildirecek herhangi bir mülkiyet çıkarına sahip herhangi bir varlığa, herhangi bir gerçek veya tüzel kişiye menfaat veya satın alma veya sunma teklifinde bulunamaz. sahibine veya sahibinin acentesine veya aracısına. Sahip oldukları mülkleri satarken ya da menfaatleri varsa, REALTORS® mülkiyetini ya da mülkiyet hakkını alıcıya ya da alıcı temsilcisine yazılı olarak gösterecektir. (Değişik: 1/00)

  • Uygulama Standartları 4-1

Tüm tarafların korunması için, 4. maddede istenen açıklamalar herhangi bir sözleşmenin imzalanmasından önce REALTORS tarafından yazılı olarak yapılacak ve sağlanacaktır. (2/86 kabul edilmiştir)

Madde 5 (Madde 5’e İlişkin Vaka İncelemeleri)

REALTORS®, bir menfaatle ilgili mevcut veya öngörülen bir menfaate sahip olduğu hallerde, bu menfaatlerin etkilenen taraflara özel olarak açıklanmaması durumunda, mülkiyet veya değerine ilişkin profesyonel hizmetler sunmayı taahhüt etmeyecektir.

Madde 6 (6. Madde için Vaka İncelemeleri)

REALTORS®, müşterinin bilgisi ve rızası olmadan, müşterileri için yapılan harcamalarda herhangi bir komisyon, indirim veya kar kabul etmeyecektir.

REALTORS, emlak ürünleri veya hizmetleri tavsiye ederken (örneğin, ev sahibinin sigortası, garanti programları, ipotek finansmanı, tapu sigortası, vb.), Tavsiyenin yapıldığı müşteriye veya müşteriye, gerçek olmayan herhangi bir mali fayda veya ücret bildirir. mülk sevk ücretleri, REALTOR® veya REALTOR® firması bu tavsiyenin doğrudan bir sonucu olarak alabilir. (Değişik: 1/99)

  • Standartlar 6-1

REALTORS®, bir müşteriye veya müşteriye, doğrudan ilgi duydukları başka bir kuruluşun veya işletmenin hizmetlerinin kullanımını, öneri veya öneri anında böyle bir ilgiyi açıklamaksızın önermemekte veya önermemektedir. (Değişik 5/88)

Madde 7 (7. Madde İçin Vaka İncelemeleri)

Bir işlemde, REALTORS®, yasalar tarafından izin verilmesine rağmen, tüm taraflara ve REALTOR® müşterisinin veya müşterilerinin bilgilendirilmiş onayı olmaksızın birden fazla partiden tazminat kabul etmez. (Değişik: 1/93)

Madde 8 (8. Madde için Vaka İncelemeleri)

REALTORS®, kendi fonlarından ayrılan uygun bir finansal kurumda, emanet, güven fonları, müşterilerin paraları ve benzeri diğer öğeler gibi diğer kişilere güvenerek sahip oldukları paralarla özel bir hesapta yer alacaktır.

Madde 9 (9. Madde için Vaka İncelemeleri)

REALTORS®, tüm tarafların korunması için, liste ve temsil anlaşmaları, satın alma sözleşmeleri ve kiralamalar dahil ancak bunlarla sınırlı olmayan gayrimenkul işlemleri ile ilgili tüm anlaşmaların, açıkça anlaşılabilir bir dilde koşullar, yükümlülükler ve taahhütler. Her bir anlaşmanın bir kopyası imzalanması veya başlangıcı üzerine bu anlaşmalara taraflara verilecektir. (Değişik: 1/04)

  • Uygulama Standartları 9-1

Tüm tarafların korunması için, REALTORS®, gayrimenkulün satın alınması, satılması ya da kiralanmasına ilişkin belgelerin yazılı uzantılar ya da değişiklikler kullanılarak güncel tutulmasını sağlamak için makul bir özen gösterecektir. (Değişik: 1/93)

  • Uygulama Standartları 9-2

Bir müşteriye veya müşteriye elektronik olarak bir sözleşme ilişkisi (ör. Listeleme ve temsil anlaşmaları, satın alma sözleşmeleri, kira sözleşmeleri vb.) Sağlanmasına yardımcı olunca veya etkinleştirirken REALTORS®, sözleşmeye dayalı ilişkinin spesifik şartlarını açıklamak ve makul gayret göstermek için makul gayret gösterecektir bir sözleşme tarafı tarafından kabul edilmeden önce kurulmuş olması. (1/07 olarak kabul edilmiştir)

Kamuya Verilen Görevler

Madde 10 (10. Madde için Vaka İncelemeleri)

REALTORS® ırk, renk, din, cinsiyet, özrü, ailesel statü, ulusal köken, cinsel yönelim veya cinsel kimlik nedeniyle herhangi bir kişiye eşit profesyonel hizmetlerden vazgeçemez. REALTORS® ırk, renk, din, cinsiyet, özrü, ailesel statü, ulusal köken, cinsel yönelim veya cinsel kimlik temelinde bir şahsa veya kişilere karşı ayrım yapmak için herhangi bir plan veya anlaşmaya taraf değildir. (Değişik: 1/14)

REALTORS® gayrimenkul istihdam uygulamalarında ırk, renk, din, cinsiyet, özrü, ailesel durum, ulusal köken, cinsel yönelim veya cinsel kimlik temelinde herhangi bir şahsa veya kişilere karşı ayrımcılık yapmaz. (Değişik: 1/14)

  • Standartlar 10-1

Bir konutun satışında veya kiralanmasında REALTORS herhangi bir komşuluğun ırk, dini veya etnik topluluğuyla ilgili bilgi gönüllü olmayacak ve panik satışa neden olabilecek herhangi bir faaliyete girişmeyecek, ancak REALTORS® diğer demografik bilgileri sağlayabilecektir bilgi. (1/94 benimsendi, 1/06 olarak değiştirildi)

  • Standartlar 10-2

Bir mülkün satışı veya kiralanmasına dahil olmadığında, REALTORS®, bir mülk, işlem veya mesleğe ilişkin atama ile ilgili demografik bilgileri, (a) REALTOR® tarafından yardımcı olması için gerekli gördüğü hallerde veya 10. maddeyle tutarlı bir şekilde gayrimenkul işlemleri veya meslek edinimi tamamlar ve (b) tanınmış, güvenilir, bağımsız ve tarafsız bir kaynaktan elde edilir veya türetilir. Bu bilgilerin kaynağı ve herhangi bir ekleme, silme, tadilat, yorum veya diğer değişiklikler makul bir şekilde açıklanacaktır. (1/05 olarak değiştirildi, 1/06 olarak yeniden seçildi)

  • Standartlar 10-3

REALTORS®, ırka, renk, dine, cinsiyete, handikapa, ailenin statüsüne, ulusal köken, cinsel yönelime dayalı herhangi bir tercih, sınırlama veya ayrımcılığı belirten herhangi bir mülkün satılması veya kiralanmasına ilişkin herhangi bir bildiri veya reklam yayınlamayacak veya sergilemeyecektir. , veya cinsiyet kimliği. (1/94 olarak kabul edilmiştir, 1/05 ve 1/06 olarak yeniden numaralandırılmıştır, 1/14 olarak değiştirilmiştir)

  • Uygulama Standartları 10-4

10. Maddede “gayrimenkul istihdam uygulamaları” nda kullanıldığı gibi, gayrimenkul ile ilgili hizmetleri sunan çalışanlar ve bağımsız yükleniciler ile bu kişileri doğrudan destekleyen idari ve büro personeli ilgilidir. (1/00 olarak kabul edilmiştir, 1/05 ve 1/06 olarak yeniden numaralandırılmıştır)

Madde 11 (11. Madde İçin Vaka İncelemeleri)

REALTORS®’un müşterilerine ve müşterilerine sağladığı hizmetler, icra ettikleri belirli gayrimenkul disiplinlerinde makul olarak beklenen uygulama ve yetkinlik standartlarına uymak zorundadır; gayrimenkul komisyonculuğu, arazi aracılık, gayrimenkul değerleme, gayrimenkul danışmanlığı, gayrimenkul sendikasyonu, gayrimenkul müzayedesi ve uluslararası gayrimenkul gibi konutlara özgü gayrimenkul komisyonculuğu, gayrimenkul yönetimi, gayrimenkul yönetimi.

REALTORS®, mülkiyet veya hizmet türünde yetkili olanlardan yardım almadıkça, yetki alanının dışındaki bir mal veya hizmet türü ile ilgili olarak uzmanlaşmış profesyonel hizmetler sunmayı taahhüt etmez veya gerçekler tamamen açıklanmadıkça müşteri. Bu yardımları yapmakla yükümlü olan herhangi bir kişi müşteriye tanımlanacak ve görevlere katkısı belirlenecektir. (Değişik: 1/10)

  • Uygulama Standartları 11-1

REALTORS® gayrimenkul değeri veya fiyatına ilişkin görüşleri hazırladığında şunları yapmalıdır:

  1. değer verilen mülkiyet türü hakkında bilgili olmak,

  2. doğru bir görüş oluşturmak için gerekli bilgi ve kaynaklara sahip olmak ve

  3. konu mülkünün bulunduğu alandan haberdar olmak

bunlardan herhangi birinin eksikliği, görüşünü önceden talep eden tarafa ifşa edilmedikçe.

Bir listenin araştırılması dışında veya bir satın alma teklifinin formüle edilmesinde potansiyel bir alıcıya yardımcı olmak için değer veya fiyat görüşünde bulunulduğunda, görüş talep eden tarafın belirli bir rapor türü veya farklı veri seti gerektirmesi durumunda görüş aşağıdakileri içerecektir :

  1. konunun mülkünün tanımlanması

  2. Randevu hazırlandı

  3. tanımlanmış fiyat veya fiyat

  4. amaç (ların) ve amaçlanan kullanıcı (ların) beyanları da dahil olmak üzere,

  5. satıcının / ev sahibinin veya alıcıların / kiracıların temsil edilmesi olasılığı da dahil olmak üzere mevcut veya düşünülmüş herhangi bir faiz

  6. geçerli pazar verileri de dahil olmak üzere görüş temelinde

  7. eğer görüş bir değerlendirme değilse, bu sonuca ilişkin bir açıklama

  8. Mülkün dış yüzeyinin fiziki muayenesinin yapıp yapmadığı ve ne zaman yapılacağının açıklanması

  9. Mülkün iç mekanının fiziki muayenesinin yapıp yapmadığı ve ne zaman yapılacağı hususunda açıklama yapılması

  10. REALTOR®’un herhangi bir çıkar çatışması olup olmadığının açıklanması (Değişik: 1/14)

  • Uygulama Standartları 11-2

Değerleme dışındaki gayrimenkul disiplinleri ile ilgili Etik Kurallarının yükümlülükleri, müşterilerin ve kamuoyunun, işlemin karmaşıklığını göz önünde bulundurarak kendi haklarını ve çıkarlarını korumak için makul olarak gerektirdiği yeterlilik ve uygulamaların standartlarına uygun olarak yorumlanacak ve uygulanacaktır. uzman yardımının bulunabilirliği ve REALTOR® bir acente veya alt-temsilci olduğu durumlarda, bir mütalaa yükümlülüğü. (1/95 olarak kabul edilmiştir)

  • Uygulama Standartları 11-3

REALTORS® müşterilere bir ücret karşılığında tavsiye veya danışmanlık hizmeti verdiği zaman (komisyon değil) danışmanlık hizmeti objektif bir şekilde verilecek ve ücret, verilen tavsiye veya danışmanın özünde yer almayacaktır. Danışmanlık hizmetlerine ek olarak aracılık veya işlem hizmetleri sağlanacaksa, müşteri ile REALTOR® arasında önceden mutabakat sağlanarak ayrı bir tazminat ödenebilir. (1/96 da kabul edilmiştir)

  • Uygulama Standartları 11-4

Madde 11’in gerektirdiği yetki, REALTORS® ile müşterileri veya müşterileri arasında sözleşmeli sunulan hizmetler ile ilgilidir; Etik Kuralları tarafından açıkça belirtilen görevler; ve yasa veya yönetmelikle getirilen görevler. (1/02 kabul edilmiştir)

Madde 12 (Madde 12’ye İlişkin Vaka İncelemeleri)

REALTORS® gayrimenkul iletişimlerinde dürüst ve gerçekçi olacak ve reklamcılık, pazarlama ve diğer temsilciliklerinde gerçek bir görüntü sunacaktır. REALTORS®, gayrimenkul uzmanları statüsünün reklamcılık, pazarlama ve diğer temsilciliklerinde kolayca görülebilmesini ve tüm gayrimenkul iletişiminin alıcılarının bu iletişimlerin bir gayrimenkul uzmanı tarafından yapıldığından haberdar edilmelidir. (Değişik: 1/08)

  • Uygulama Standartları 12-1

REALTORS®, sunulan ürün veya hizmetin kullanılabilirliğini düzenleyen tüm şartların açıkça aynı anda açıklanması koşuluyla, reklamlarında ve diğer beyanlarda “ücretsiz” ve benzeri terimleri kullanabilir. (Değişik: 1/97)

  • Uygulama Standartları 12-2

REALTORS®, müşterileri dışında bir kaynaktan tazminat almayı bekleseler dahi, hizmetlerini “ücretsiz” veya bedelsiz olarak temsil edebilir, ancak bu da REALTOR®’un üçüncü bir taraftan yararlanma potansiyelinin açıkça aynı anda açıklanması koşuluyla. (Değişik: 1/97)

  • Uygulama Standartları 12-3

Liste, satış, satın alma veya kiralama için prim, ödül, mal indirim veya diğer teşviklerin sunulması, menfaatin makbuzunun REALTOR® yapımı yoluyla listeleme, satış, satın alma veya kiralama şartına bağlı olmasına rağmen, kendi başına etik değildir teklif. Bununla birlikte, REALTOR® herhangi bir reklam ya da diğer kamu ya da özel temsilciliklere bakım ve iddialı davranmalıdır, böylece REALTOR®’un teklifini almaya ya da başka bir şekilde faydalanmaya istekli herhangi bir tarafın, tüm şartları ve koşulları önceden net, kapsamlı ve önceden anlayacağı şekilde Teklifin İş yapma teşviklerinin sunulması, eyalet yasasının sınırlamalarına ve kısıtlamalarına ve geçerli herhangi bir Uygulamalı Standart tarafından oluşturulan etik yükümlülüklere tabidir. (Değişik: 1/95)

  • Uygulama Standartları 12-4

REALTORS® yetkili olmayan eşyaları satma / kiralama veya reklam vermeyecektir. REALTORS, listeleme komisyoncuları veya alt-yetkili satıcılar olarak görev yaparken, satıcı / mal sahibiyle üzerinde anlaşmaya varılan bir fiyat teklifinde bulunmayacaktır. (Değişik: 1/93)

  • Uygulama Standartları 12-5

Emlakçılar®, Realtor®’un adını açıklamadan herhangi bir ortamda (örneğin, elektronik ortamda, basılı yayında, radyo, televizyon vb.) Emlak hizmetlerini veya listelenen mülkleri tanıtmak için kendilerine ait olan ya da ona bağlı herhangi bir kişiyi tanıtmaz ya da bunlara izin vermez. reklamda veya elektronik reklamcılıkta, gerekli tüm açıklamalarla birlikte bir ekrana bağlanarak makul ve kolayca anlaşılır bir biçimde firma tarafından sağlanır. (11/86 kabul edildi, 1/16 olarak değiştirildi)

  • Uygulama Standartları 12-6

REALTORS®, mülkiyet çıkarlarının bulunduğu satılık / kiralanmamış gayrimenkulü listeleyen gayrimüslim hâllerini ilan ederken, hem mülk sahipleri hem de ev sahipleri olarak ve REALTORS® veya gayrimenkul lisans sahibi olarak statüsünü ifşa edecektir. (Değişik: 1/93)

  • Uygulama Standartları 12-7

Liste komisyoncusu veya işbirliği yapan komisyoncu (satış komisyoncusu) olarak işleme katılan yalnızca REALTORS® mülkün “satılmasını” talep edebilir. Kapanmadan önce, bir işbirliği altındaki komisyoncu, sadece liste brokerının onayı ile bir “satılmış” işareti gönderebilir. (Değişik: 1/96)

  • Uygulama Standartları 12-8

Temsillerde gerçek bir resmi sunmak için yükümlülüğü, REALTORS’un web sitelerinde sunulan, verilen veya gösterilen bilgileri içerir. REALTORS®, web sitelerindeki bilgilerin geçerli olmasını sağlamak için makul gayret gösterecektir. Bir REALTOR® web sitesinde yer alan bilgilerin güncel veya doğru olmadığı belli olduğunda, REALTORS® derhal düzeltici önlemi alacaktır. (1/07 olarak kabul edilmiştir)

  • Uygulama Standartları 12-9

REALTOR® sağlam web siteleri, firmanın lisans ve lisans (lar) ın adını ve durumunu açık ve net bir şekilde açıklar.

REALTORS® web siteleri ve bir REALTOR® firmasına üye üye olmayan lisans sahipleri, firmanın adını ve REALTOR® ürününün veya üye olmayan lisans alanının lisansın devrini / koşullarını makul ve kolay anlaşılır bir şekilde ifşa edecektir. (1/07 olarak kabul edilmiştir)

  • Uygulama Standartları 12-10

REALTORS®’un reklamlarında ve sunumlarında gerçek bir resim sunma yükümlülüğü Internet içeriğini, resimleri, kullandıkları URL’leri ve alan adlarını ve REALTORS’un aşağıdakileri yasaklar:

  1. gayrimenkul komisyonculuk web sitelerinin aldatıcı veya yetkisiz çerçevelendirilmesi;

  2. başkaları tarafından geliştirilen içeriği sunma) aldatıcı veya yanıltıcı sonuç veren herhangi bir şekilde listeleme ve diğer içerikler;

  3. Internet trafiğini yönlendirecek, yönlendiren veya yönlendiren meta etiketleri, anahtar kelimeleri veya diğer cihazları / yöntemleri aldatıcı olarak kullanma; veya

  4. başkaları tarafından atıf yapılmadan veya izin alınmadan geliştirilen içeriğin sunulması veya

  5. Yanıltıcı görüntüler de dahil olmak üzere tüketicileri yanıltıcı tutmalıdır. (1/7 Kabul, Değişik 1/18)

  • Uygulama Standartları 12-11

İnternet üzerinden toplanan tüketici bilgilerini paylaşmak veya satmak isteyen REALTORS®, makul ve kolay anlaşılır bir şekilde bu olasılığı ifşa edecektir. (1/07 olarak kabul edilmiştir)

  • Uygulama Standartları 12-12

REALTORS® şunları yapamaz:

  1. gerçek bir resimden daha az olan URL’leri veya alan adlarını kullanın veya

  2. kayıt olursanız, gerçek bir resimden daha azını sunacak olan URL’leri veya alan adlarını kaydedin. (1/08 olarak kabul edildi)

  • Uygulama Standartları 12-13

Reklam, pazarlama ve temsillerde gerçek bir resim sunma zorunluluğu, REALTORS’un yalnızca meşru olarak yetkilendirildiği mesleki sertifikaları, sertifikaları ve diğer kimlik bilgilerini kullanmasını ve görüntülemesini sağlar. (1/08 olarak kabul edildi)

Madde 13 (Madde 13’e İlişkin Vaka İncelemeleri)

REALTORS® yetkisiz hukuk uygulamalarını teşkil eden faaliyetlerle uğraşmaz ve işlemdeki herhangi bir tarafın menfaati gerektirdiğinde hukuk danışmanlığına başvurulmasını önermektedir.

Madde 14 (14. Madde için Vaka İncelemeleri)

REALTORS, etik olmayan uygulamalarla suçlanıyorsa ya da kanıt göstermek isterse veya başka herhangi bir şekilde işbirliği yapmak isterse, herhangi bir mesleki standart gideri veya soruşturmasında REALTORS, ilgili tüm gerçekleri Üye Kurulu veya bağlı kurum, topluluk veya konseyin uygun mahkemelerine hangi üyelik tutulduğunu ve bu tür süreçleri aksatacak veya engelleyecek herhangi bir harekete geçmeyecek. (Değişik: 1/99)

  • Standartlar 14-1

REALTORS®, aynı İşlem veya Olayla ilgili Etik Kurallarının ihlal edildiği iddiasıyla ilgili olarak birden fazla REALTORS® veya bağlı kurum, topluluk veya konseyde disiplin kovuşturmasına tabi olmayacaktır. (Değişik: 1/95)

  • Uygulama Standartları 14-2

REALTORS®, bir etik duruşma veya itiraz ile bağlantılı olarak veya bir hakemlik duruşması ya da usul incelemesi ile bağlantılı olarak geliştirilen iddiaları, bulguları ya da kararları yetkisiz olarak ifşa etmeye ya da yaymaya izin vermeyecektir. (Değişik: 1/92)

  • Uygulama Standartları 14-3

REALTORS®, bir tahkim talebi, bir etik şikayet veya bir şikayette bulunulmasına dayanan bir meslek standardı işleminin herhangi bir tarafına veya şahitlerine karşı hakaret, iftira veya hakaret nedeniyle yapılan işlemleri başlatarak veya bunlara karşı tehdit ederek, Soruşturma veya profesyonel standart işlemlerini engellemeyecektir. Herhangi bir mahkeme önünde verilen ifadeler. (11/87 Kabul, Değişik: 1/99)

  • Uygulama Standartları 14-4

REALTORS®, aynı olaya veya işleme dayanan birden fazla etik şikayet başvurusunda bulunarak Kurulun soruşturma veya disiplin işlemlerini kasıtlı olarak engellemeyecektir. (11/88 Onaylı)

REALTORS’a vazifeniz

Madde 15 (Madde 15’e İlişkin Vaka İncelemeleri)

REALTORS® bilerek veya rastgele diğer gayrimenkul uzmanları, işletmeleri veya iş uygulamaları hakkında yanlış veya yanıltıcı ifadeler yapmaz. (Değişik 1/12)

  • Uygulama Standartları 15-1

REALTORS® hatalı veya asılsız etik şikayetlerini bilerek veya pervasızca açıklamayacaktır. (1/00 olarak kabul edilmiştir)

  • Uygulama Standartları 15-2

Diğer gayrimenkul uzmanları, işyerleri ve iş uygulamaları hakkında yanlış veya yanıltıcı ifadeler bırakmaktan kaçınma yükümlülüğü, başkaları tarafından yapılan yanlış veya yanıltıcı ifadeleri bilerek veya rastgele yaymamak, tekrarlamak, yeniden iletmek veya yeniden yayınlamakla yükümlüdür. Bu görev, sahte ya da yanıltıcı ifadelerin şahsen, yazılı olarak, teknolojik yollarla (örnek Internet) ya da herhangi bir başka yolla tekrarlanıp kaldırılmadığı için geçerlidir. (1/7 Kabul, Değişik 1/12)

  • Uygulama Standartları 15-3

Diğer gayrimenkul uzmanları, işyerleri ve iş uygulamaları hakkında yanlış veya yanıltıcı ifadeler bırakmaktan kaçınma yükümlülüğü, REALTOR®’ın bildiği bir zaman REALTOR® tarafından kontrol edilen elektronik ortamdaki başkaları tarafından yapılan açıklamaları açıklama veya yayınlama yükümlülüğünü içermektedir Açıklama yanlış veya yanıltıcıdır. (1/10 Kabul, 1/12 olarak değiştirildi)

Madde 16 (Madde 16’ya İlişkin Vaka İncelemeleri)

REALTORS®, diğer REALTOR®’un müşterileri ile yaptığı münhasır temsil veya münhasır aracılık ilişkileri anlaşmaları ile tutarsız herhangi bir uygulamaya veya herhangi bir harekete geçmeyecektir. (Değişik: 1/04)

  • Uygulama Standartları 16-1

Madde 16, başka şekilde etik olan saldırgan veya yenilikçi iş uygulamalarını yasaklamaya yönelik değildir; diğer REALTOR® ile komisyon, ücret, tazminat veya diğer ödeme veya harcama türlerini içeren anlaşmazlıkları yasaklamaz. (1/93 olarak değiştirildi, 1/95 olarak değiştirildi)

  • Uygulama Standartları 16-2

Madde 16, bazı alıcılar başka bir REALTOR® ile acentelik sözleşmeleri veya diğer özel ilişkiler kurmuş olsalar bile, REALTORS®’in hizmetlerini ve koşullarını açıklayan müşterilere genel açıklama yapmasını engellemez. Belli bir coğrafi bölgede veya belirli bir meslekte, iş, kulüp veya organizasyonda veya diğer sınıflandırma veya gruptaki tüm umutları hedef alan genel bir telefon görüşmesi, genel posta veya dağıtım, bu standardın amaçları için “genel” kabul edilir. (Değişik: 1/04)

Madde 16, etik olmayan iki temel talep türünü tanımaya yöneliktir:

Birincisi, gayrimenkul mülkiyetini başka bir REALTOR® ile münhasır olarak listeleyen bir gayrimenkul mumuyla, birden fazla liste derlemesiyle veya diğer bilgi servisiyle tespit edilen mülk sahiplerinin telefon veya kişisel talepleri ve

İkincisi, bu talepler genel bir postanın bir parçası olmadığı halde mülkleri yalnızca başka bir REALTOR® ile listelenen, ancak mevcut listelemeler yoluyla “satılık” ya da “satılık” listeleri ile belirlenen mülk sahiplerine özel olarak yönlendirilen umutların posta ya da diğer istekleri, kiralama “işaretleri veya 3. Maddede öngörülen diğer bilgi kaynakları ve Alt Yetki veya İşbirliği teklifleri kapsamında diğer REALTORS®’a sunulacak Çoklu Listeleme Hizmeti kuralları. (Değişik: 1/04)

  • Uygulama Standartları 16-3

Madde 16, REALTORS®’un, hali hazırda sağlanan hizmetin türüne (ör. Mülkiyet) ait olmayan başka bir emlak hizmetinin sunumunu veya sözleşme imzalamayı teklif etmek amacıyla başka bir aracı kurumun müşterisiyle görüşmesini engellemez. aracılık yerine yönetim) veya diğer aracıların özel anlaşmalarına tabi olmayan mülk için aynı türde hizmet sunma hakkına sahiptir. Bununla birlikte, Çoklu Listeleme Hizmeti veya diğer herhangi bir işbirliği teklifiyle alınan bilgiler, bu tür tekliflerin sunulabileceği diğer REALTORS® müşterilerini hedeflemek için kullanılamaz. (Değişik: 1/04)

  • Uygulama Standartları 16-4

REALTORS® şu anda başka bir aracı firmaya özel olarak listelenmiş bir liste talep etmemelidir. Bununla birlikte, listeleme komisyoncusu, REALTOR® tarafından sorulduğunda, bu listelemenin son kullanma tarihini ve niteliğini açıklamayı reddettiğinde; yani listeleme komisyoncusu ile müşteri arasında özel bir acentelik, açık listeleme veya başka bir sözleşme akdi anlaşması imzalanması için REALTOR® bu bilgileri temin etmek için sahibiyle temasa geçebilir ve REALTOR®’un gelecekteki bir liste alabilir veya alternatif olarak, mevcut bir özel girişin sona erme tarihinde yürürlüğe girmesi için bir liste alabilir. (Değişik: 1/94)

  • Uygulama Standartları 16-5

REALTORS®, alıcı ve kiracı anlaşmalarına tabi alıcılar / kiracılardan alıcı / kiracı anlaşmaları talep etmeyecektir. Bununla birlikte, bir REALTOR® tarafından sorulursa, komisyoncu, münhasır alıcı / kiracı sözleşmesinin sona erme tarihini açıklamayı reddettiğinde, REALTOR® bu bilgiyi güvence altına almak için alıcı / kiracı ile temasa geçebilir ve REALTOR®’un girebileceği koşulları tartışabilir gelecekteki bir alıcı / kiracı sözleşmesine sokabilir veya mevcut herhangi bir özel alıcı / kiracı sözleşmesinin sona erme tarihinden itibaren yürürlüğe girmek için bir alıcı / kiracı sözleşmesine girebilir. (1/94 olarak değiştirildi, Değişik: 1/98)

  • Uygulama Standartları 16-6

REALTORS’a aynı türde bir hizmet sunmak için özel bir ilişki oluşturulması konusunda başka bir REALTOR® müşterisi tarafından başvurulduğunda ve REALTORS® bu tür tartışmaları doğrudan veya dolaylı olarak başlatmazsa, girdikleri koşulları tartışabilir gelecekteki bir anlaşma ya da alternatif olarak, mevcut bir münhasır anlaşmanın sona erme tarihinde yürürlüğe girecek bir sözleşmeye girebilir. (Değişik: 1/98)

  • Uygulama Standartları 16-7

Bir ihtimalin, bir REALTOR®’u bir veya daha fazla geçmiş işlemlerde münhasır temsilci veya münhasıran komisyoncu olarak tutması, diğer REALTORS®’ın bu tür olası müşterilerin gelecekteki işlerini aramasını engellemez. (Değişik: 1/04)

  • Uygulama Standartları 16-8

Bir REALTOR® ile özel bir sözleşme yapıldığı gerçeği, başka herhangi bir REALTOR®’un bir önceki sözleşmenin sona ermesinden sonra benzer bir sözleşmeye girmesini engellemez veya engellemez. (Değişik: 1/98)

  • Uygulama Standartları 16-9

REALTORS®, bir temsilci sözleşmesine girmeden önce, olasılığın aynı türde bir emlak hizmetini sunmak için mevcut, geçerli bir münhasır sözleşmeye tabi olup olmadığını belirlemek için makul gayret gösterilmesi konusunda olumlu bir yükümlülüğe sahiptir. (Değişik: 1/04)

  • Uygulama Standartları 16-10

Alıcı ya da kiracı temsilcileri ya da aracılar gibi davranan REALTORS®, bu ilişkiyi ilk irtibatta satıcı / ev sahibinin temsilcisine ya da komisyoncusuna ifşa edecek ve bu açıklığın satıcının / ev sahibinin temsilcisine veya brokerine, bir satın alma işleminin icrası olmaksızın yazılı onayını sunacaktır. sözleşme veya kiralama. (Değişik: 1/04)

  • Uygulama Standartları 16-11

Liste dışı mülkiyet üzerinde, alıcı / kiracı temsilcileri veya aracıları olarak davranan REALTORS®, söz konusu alıcı / kiracı için ilk irtibatta satıcının / ev sahibinin arasındaki ilişkiyi ifşa edecek ve bu açıklamanın yazılı açıklaması ile satıcı / mal sahibine, satın alma veya kiralama sözleşmesi. (Değişik: 1/04)

REALTORS® ilk temas sırasında satıcı / ev sahibinden beklenen tazminat talep eder. (Değişik: 1/98)

  • Uygulama Standartları 16-12

Satıcıların / ev sahiplerinin temsilcileri veya aracıları veya liste brokerlerinin alt acenteleri olarak görev yapan REALTORS®, bu ilişkiyi mümkün olan en kısa sürede alıcılar / kiracılarla ifşa edecek ve bu açıklamanın alıcılar / kiracılar için herhangi bir satın alımın icrasına kadar yazılı olarak onaylanmayacaktır. veya kira sözleşmesi. (Değişik: 1/04)

  • Uygulama Standartları 16-13

Özel olarak listelenen mülklerle veya münhasır sözleşmeye tabi olan alıcı / kiracılarla ilgili tüm işlemler, müşterinin temsilcisi veya komisyoncusunun rızası dışında veya hariç olmak üzere, müşterinin temsilcisi veya komisyoncu ile yürütülür. Müşteri tarafından işlemler başlatılır.

Beklentilere maddi imkanlar sunmadan (örneğin bir satın alma teklifi yazma veya CMA teklifi sunma) REALTORS®, umut vadesi gelen herhangi bir temsilcilik sözleşmesine taraf olup olmadığını soracaktır. REALTORS®, münhasıran temsilcilerin münhasır temsilcilerinin izniyle veya potansiyel müşterilerin talebi dışında, münhasır temsil anlaşmalarının tarafları olan müşterilere potansiyel bir işlemle ilgili maddi hizmetleri sağlamayacaktır. (1/93 olarak değiştirildi, 1/04 olarak değiştirildi)

  • Uygulama Standartları 16-14

REALTORS® sözleşmeli ilişkilere girmeye veya satıcılar / ev sahipleri, alıcılar / kiracılar veya münhasır sözleşmeye tabi olmayan fakat müzakere edilen izni olmadan bilinçli olarak birden fazla komisyon ödemekle yükümlü olmayan diğer kişilerle pazarlık yapmakta serbesttir. (Değişik: 1/98)

  • Uygulama Standartları 16-15

İşbirlikçi işlemlerde REALTORS® işbirliği yapan REALTORS®’ı (ana brokerleri) telafi edecek ve işbirliği yapanın önceden açık bilgisi ve rızası olmaksızın diğer REALTORS® tarafından çalıştırılan veya onunla bağlantılı olan satış lisansı sahibi tüzel kişileri doğrudan veya dolaylı olarak telafi etmeyecek veya bunları telafi etmeyecektir. komisyoncu.

  • Uygulama Standartları 16-16

Alt satışlar veya alıcı / kiracı temsilcileri veya aracılar gibi davranan REALTORS®, liste komisyoncusunun alt acentelere veya alıcı / kiracı temsilcilerine veya brokerlerine tazminat teklifinde değişiklik yapmaya teşebbüs etmek için satın alma / kiralama teklifi şartlarını kullanmayacak veya Ticarethane teklif komisyoncusu tarafından tazminat teklifinde değişiklik yapma konusundaki anlaşmayı satın almak / kiralamak için idam edilen bir teklif. (Değişik: 1/04)

  • Uygulama Standartları 16-17

Alt kuruluşlar veya alıcı / kiracı temsilcileri veya aracılar gibi davranan REALTORS®, liste komisyoncusunun liste brokerının izni olmaksızın diğer brokerlere işbirliği ve / veya tazminat teklifi vermeye çalışmayacaktır. (Değişik: 1/04)

  • Uygulama Standartları 16-18

REALTORS® listeleme brokerlerinden edinilen bilgileri, listeleme brokerlerinin müşterilerini diğer brokerlere göndermek veya listeleme brokeri müşterileri ile alıcı / kiracı ilişkileri kurmak için birden fazla liste hizmeti yoluyla veya diğer işbirliği teklifleri yoluyla işbirliği teklifleri yoluyla kullanmaz; komisyoncu listeleme yetkisine sahiptir.(Değişik: 1/02)

  • Uygulama Standartları 16-19

Satışı, kiralanması, kiralanması veya değiştirilmesi için mülkün bildirimini yapan işaretler satıcının / ev sahibinin rızası olmaksızın mülkiyet altına alınmayacaktır.(Değişik: 1/93)

  • Uygulama Standartları 16-20

REALTORS®, mevcut firmasıyla olan ilişkileri öncesinde veya sonrasında sona erdiğinde, mevcut firmalarının müşterilerini, müşteri ile söz konusu firma arasındaki münhasır sözleşme anlaşmalarını iptal etmeye ikna etmeyecektir. Bu, REALTORS®’un (müdürler), özel lisans anlaşmalarının atanabilirliğini düzenleyen ilişkili lisans sahipleri ile anlaşmalar yapmasını engellemez. (1/98 Kabul, Değişiklik 1/10)

Madde 17 (Örnek Yorumlama Madde 17 için)

Anlaşma veya spesifik olmayan Anlaşma durumunda Emlakçılar ® (ilkeleri) arasında uygulama 17-4 standardında tanımlandığı gibi, farklı firma ile bağlantılı Emlakçılar ® olarak ilişki dışında ortaya çıkan Kurul üyelerinin arabuluculuk etmesini gerektiriyorsa, REALTORS ® anlaşmazlığa aracılık edecektir. Anlaşmazlık arabuluculuk yoluyla çözülmezse veya arabuluculuk gerekmiyorsa, anlaşmazlığı anlaşmazlıkları tahkim etmeye değil, Kurullarının politikalarına uygun olarak tahkime gönderecektir.

REALTORS® müşterileri gayrimenkul işlemlerinden kaynaklanan sözleşmeden kaynaklı anlaşmazlıkları arabuluculuk etmek veya tahkim etmek isterse, REALTORS® bu anlaşmazlıkları, müşterilerin herhangi bir anlaşmaya bağlı kalmayı kabul ettikleri takdirde, Kurulun politikalarına uygun olarak arabuluculuk yapacaklar veya hakemlik edecektir. ödül.

Bu madde ile öngörülen arabuluculuk veya tahkime katılma yükümlülüğü, REALTORS®’un (müdürleri), firmalara aracılık etmesi veya hakemlik etmesi ve herhangi bir sonuç anlaşması veya ödülü ile bağlı olması yükümlülüğünü içermektedir. (Değişik 1/12)

  • Uygulama Standartları 17-1

Davalıların dava edilmesi ve hakemli bir konuda REALTORS® tarafından geri çekilmesinin reddinin tahkim istemini reddetmesi. (2/86 kabul edilmiştir)

  • Uygulama Standartları 17-2

Madde 17, bu koşullar altında, anlaşmazlığın taraflarının Kurulun imkanları aracılığıyla aracılık yapmamayı seçtikleri konusunda Kurul’a tavsiyelerde bulunduğu durumlarda, REALTORS®’a arabuluculuk yapmasını talep etmez. Tüm tarafların arabuluculuğa katılmayı reddetmesi, REALTORS®’ı hakemlik görevinden uzaklaştırmaz.

Madde 17, bu koşullar altında, anlaşmazlığın tüm tarafları Kurul’a arbitraj yapmamayı seçtikleri yazılı olarak Kurul’a tavsiyelerde bulunmak suretiyle REALTORS®’ın hakemlik yapmasını talep etmemektedir. (Değişik: 1/12)

  • Uygulama Standartları 17-3

REALTORS®, sadece bir gayrimenkul işleminde esas olarak hareket ederken, aksine belirli bir yazılı anlaşma yapılmadığı takdirde diğer REALTORS ile olan anlaşmazlıkları tahkim etmekle yükümlü değildir. (1/96 da kabul edilmiştir)

  • Uygulama Standartları 17-4

17’nci Madde uyarınca tahkime konu belirli sözleşmeden doğan ihtilaflar şöyledir:

  1. Bir liste komisyoncusu, bir işbirliği yapan komisyoncuyu telafi ettiği ve başka bir işbirliği yapan komisyoncunun, daha sonra, satış veya kira temin sebebi olduğunu iddia ettiği durumlarda. Bu gibi durumlarda, şikayetçi, ilk işbirliği yapan komisyoncuyu davalı olarak atayabilir ve hakemlik, liste brokerının davalı olarak adlandırılmadan ilerleyebilir. İki (veya daha fazla) ortak arabulucu arasında hakemlik meydana geldiğinde ve liste brokerının bir taraf olmadığı durumlarda, anlaşmazlık miktarı ve sonuçta ortaya çıkacak potansiyel tutar, katılımcıya listeleme komisyoncusu tarafından ödenen tutar ile sınırlandırılır ve herhangi bir tutar yatırılır veya davalı tarafın talimatıyla bir tarafa ödenen işlemler. Alternatif olarak, şikayet, liste komisyoncusu aleyhine getirilirse, liste komisyoncusu, ilk işbirliği yapan komisyoncuyu üçüncü taraf cevaplayıcı olarak adlandırabilir.(1/97 benimsendi, 1/07 olarak değiştirildi)

  2. Bir alıcı veya kiracı temsilcisinin, liste komisyoncusu değil, satıcı veya ev sahibi tarafından telafi edilmesi durumunda, liste komisyoncusu, sonuç olarak, satıcı veya ev sahibinin borcunu azaltır ve bu tür işlemlerden sonra başka bir işbirliği yapan komisyoncu iddialarını satış veya kiralama için tedarik sebebi olmak. Bu gibi durumlarda, şikayetçi, ilk işbirliği yapan komisyoncuyu davalı olarak atayabilir ve hakemlik, liste brokerının davalı olarak adlandırılmadan ilerleyebilir. İki (veya daha fazla) işbirliği yapan aracı arasında arbitraj meydana geldiğinde ve liste brokerının bir taraf olmadığı durumlarda, uyuşmazlık miktarı ve sonuçta ortaya çıkabilecek herhangi bir miktar, davalıya satıcı veya ev sahibi tarafından ödenen miktar ile sınırlıdır ve herhangi bir miktar davalı tarafın talimatına göre bir tarafa ödenen veya ödenen işlemler. Alternatif olarak, şikayet liste komisyoncusu aleyhine getirilirse, liste komisyoncusu, ilk işbirliği yapan komisyoncuyu bir üçüncü şahıs olarak tanımlayabilir. Her iki durumda da, duruşmanın sağlanmasına ilişkin duruşma panelinin kararı, altta yatan kooperatif işleminden kaynaklanan tazminat için tarafların mevcut ya da müteakip talepleri ile ilgili kesin olacaktır.(1/97 benimsendi, 1/07 olarak değiştirildi)

  3. Bir alıcı veya kiracı temsilcisinin alıcı veya kiracı tarafından telafi edilmesi ve bunun sonucu olarak, liste komisyoncu satıcının veya ev sahibinin borcunu azaltır ve bu tür işlemlerden sonra başka bir işbirliğine dayalı komisyoncu, satış sebebini elde etmeyi veya kiralama. Bu gibi durumlarda, şikayetçi, ilk işbirliği yapan komisyoncuyu davalı olarak atayabilir ve hakemlik, liste brokerının davalı olarak adlandırılmadan ilerleyebilir. Alternatif olarak, şikayet, liste komisyoncusu aleyhine getirilirse, liste komisyoncusu, ilk işbirliği yapan komisyoncuyu üçüncü taraf cevaplayıcı olarak adlandırabilir. Her iki durumda da, duruşmanın sağlanmasına ilişkin duruşma panelinin kararı, temel kooperatif işleminden kaynaklanan tazminat için tarafların mevcut ya da müteakip talepleri ile ilgili kesin olacaktır.(1/97’de kabul edilmiştir)

  4. İki veya daha fazla aracılık komisyoncusu, hakemlik yapmayı kabul eden (veya tahkim talebinde bulunan) bir satıcı veya ev sahibi ile açık listelere göre tazminat talebinde bulunduğu ve bu karara bağlı kalmayı kabul ettiği durumlarda. Liste brokerlerinden birinin satıcı veya ev sahibi tarafından telafi edildiği durumlarda, diğer liste komisyoncusu şikayet eden olarak ilk listeleme brokerini davalı olarak atayabilir ve brokerler arasında tahkim devam edebilir. (1/97’de kabul edilmiştir)

  5. Bir alıcı veya kiracı temsilcisinin, liste komisyoncusu tarafından değil, satıcı veya ev sahibi tarafından telafi edilmesi durumunda, liste komisyoncusu, sonuç olarak, satıcı veya ev sahibinin borcunu azaltır ve bu tür işlemlerden sonra, satış veya kiralama sebebinin temin edilmesi. Bu gibi durumlarda tahkim, liste komisyoncusu ile alıcı veya kiracı temsilcisi arasında olacaktır ve anlaşmazlıktaki tutar, liste brokerinin kabul ettiği komisyonun azaltılması miktarı ile sınırlıdır. (1/05 olarak kabul edildi)

  • Uygulama Standartları 17-5

17’nci Maddede kurulan hakemlik yükümlülüğü, kurulular arası bir hakemlik sözlemesinin bulunmadığı hallerde, hakemlik talebinde bulunan REALTOR® (müdür), tarafların karara başvurusunda bulunma kararı vermesi durumunda REALTORS® (müdürler) arasında çeşitli durumlar da içerir REALTOR® birliğinin bir arbitrajlı sorunun olduğunu tespit ettiği durumlarda, davalı (lar) REALTOR® birliği tarafından yürütülen tahkimde sağlanan herhangi bir ödüle bağlıdır ve bu karara bağlıdır. (1/07 olarak kabul edilmiştir)

Açıklayıcı notlar

Okuyucu, Ulusal Ortaklık Yönetim Kurulu tarafından onaylanan aşağıdaki politikalardan haberdar olmalıdır:

Bir REALTOR® tarafından Etik Kurallarını ihlal ettiği iddia edilen bir suçlamanın sorumluluğunu bildirirken, suçlama Kodu’nun bir veya daha fazla maddesinin ihlali iddiası olarak görülmelidir. Ücreti desteklemek için Uygulama Standartları atıf edilebilir.

Uygulama Esasları, çeşitli Etik ve Ek’lerin dayattığı etik yükümlülükleri açıklığa kavuşturmaya hizmet eder ve Etik Kurallarının Yorumlarındaki Vaka Yorumlarını değiştirmez.

Mevcut Standartlar ve ek yeni Standartlardaki değişiklikler zaman zaman onaylanmaktadır. Okuyuculara, en yeni yayınların kullanılmasını sağlamak için uyarıldı.


Telif Hakkı 2018, REALTORS Ulusal Birliği, Tüm hakları mahfuzdur. Form No. 166-288 (01/14 VG)

https://www.nar.realtor/about-nar/governing-documents/code-of-ethics/the-code-of-ethics

Gayrimenkul İşinizde Fark Yaratacak Satış İstatistikleri


Bazen sadece bir emlakçı olarak düşünmek yerine kendimizi müşterilerin yerine de koymamız gerekiyor. Bunun için aslında farklı kaynaklar çok değerli veriler sunarken, biz de fikir vermesi ve kendi yararınıza kullanmanız için bu bilgileri derledik.

  • İnternetteki potansiyel müşterileri takip edin ve onlarla beş dakikanın altında bir süre içinde iletişime geçin. Satışların yüzde 50’si müşteriyle ilk temasa geçen danışmanlar tarafından gerçekleştiriliyor, işi kapan taraf oluyorlar.

  • Müşteriyle e-posta yoluyla iletişime geçmek için en iyi saat sabah 8 ve öğleden sonra 3 olarak bilinir.

  • Müşteriyi telefonla aramak için en iyi saatler akşam 4-5 arası olurken, en kötü saatler ise 11 ile öğleden sonra 2.

  • Perşembe en verimli müşteri edinme günü olarak bilinirken, ardından Çarşamba geliyor ve en kötü gün olarak da Salı gösteriliyor.

  • Günümüzde mülk sahiplerinin ve satış yapacak kişilerin büyük çoğunluğu LinkedIn kullanıyor, ya siz?

  • 2007 yılında müşteri bulana kadar ortalama 3.68 arama yapmak gerekirken, günümüzde bu rakam 9’a yükseldi.

  • Ortalama bir gayrimenkul danışmanı müşteriyi ikna için iki deneme yaparken, yüzde 45’i ise sadece bir kez deniyor. Fakat eğer deneme sayısını arttırırsa, işi alma oranı da aslında 9 kat artıyor.

  • Cevap alamadığınız aramaların sadece yüzde 2’sinden bir randevu koparma şansınız oluyor. Dolayısıyla istenmeyen çağrıları bir kenara koymalı ve müşteri adayına ulaşmak için yeni yöntemler aramalısınız.

  • Ortalama bir gayrimenkul danışmanı saatte 8 kişiyle iletişime geçebilir. İdeal sayı her 50 kişiden biriyle görüşme sağlayabilmektir. Müşteri elde etmek için yeteri kadar çabalıyor musunuz?

  • En rahat cevap yazı ile alınıyor ve mesajların yüzde 97’sine yanıt geliyor. Dolayısıyla müşteri adayınızın en azından telefon numarasına sahip olun.

  • Bir müşteriyle iletişime geçtiğinizde ya da satış sunumu hazırladığınızda, görsellik yazıya göre beyinde 60 bin kat daha hızlı etki yapıyor. Dolayısıyla resimlerin gücünü kullanın ve anlatmak yerine göstermeyi deneyin.

  • Tüm sunumların en akılda kalan kısmı son 5 dakika oluyor. Dolayısıyla sunumlarınızı hep etkileyici şekilde bitirin.

  • İstatistiklere göre müşterilerin yüzde 91’i gayrimenkul danışmanına referans veriyor fakat danışmanların sadece yüzde 11’i böyle bir talepte bulunuyor.

  • Her yıl emlakçılar müşterilerinin yüzde 14’ünü kaybederken, bunun en büyük nedeni ise iletişimde kalmamak. Dolayısıyla daima müşterilerinizle arayı sıkı tutun.

 

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Satış Yeteneklerinizi Geliştirmenin 10 Yöntemi


Yeni yılda gayrimenkul danışmanlarının kendilerini yenilemesi, satış yeteneklerini geliştirmesi gerekiyor. Bu yüzden 2018’de işinize yarayacak 10 püf noktası;

1. Gün boyunca olasılıkları kovalayın, uygulayın: Çalışmak istediğiniz kişilerin listesini yanınızda her yere götürün ve bir randevu alana kadar gün boyunca arayın.

2. Bir uygulama takvimi yaratın: Takviminizde bulunmayan şeyler geçerli değildir. Emlak işinde satış yapmanın sırrı, konuşma sanatında uzman hâle gelmekte yatar. Kelimeler bizim aracımızdır ve tıpkı bir zanaatkar gibi devamlı bunları yenilemeli, geliştirmeliyiz. Bunun için her gün vakit ayırın.

3. Eğitiminizi izlemesi için yöneticinize sorumluluk yükleyin: Yaşadığınız bir sorunu çözmeyen bir eğitim almak size hiç bir şey katmaz. Almış olduğunuz eğitimlerin uygulamada işe yarayıp yaramadığını geribildirimde bulunarak broker ve yöneticinizle paylaşmaktan çekinmeyin. 

4. Satış amaçlı, hizmet odaklı bir zihniyetiniz olsun: Hayalinizdeki bir arabayı satın aldıktan sonra gittiğiniz her yerde aynı modeli gördüğünüz oldu mu? Ne arıyorsak onu buluruz. Bir emlak ilanı ile ilgili müşteri görüşmesine gittiğinizde zihniyetiniz ‘Bu evi satmak için buradayım’ olsun, ‘Bu evi göstermek için buradayım’ değil.

5. Sunumunuzu devamlı geliştirin: İlan sunumlarınızı sesli ve görüntülü olarak kaydedin. Daha sonra kendinizi dinleyin, varsa bir kopyasını yöneticiniz ya da koçunuza gönderin. Bazen daha uzman kişiler sizin göremediklerinizi görür.

7. Görüşmelerden sonra geliştirebileceğiniz noktalarda çalışın: Rol yaparak kendi kendinize sunumlar yapın çünkü bir dahaki sefer aynı senaryo karşınıza çıktığında hazır olacaksınız.

8. Öğrendiklerinizi pekiştirmek için diğer kişilere de öğretin: Bilgi paylaştıkça çoğalır ilkesini edinmeniz sizin faydanıza. Öğreteceğiniz her bilgiyi karşınızdaki kişinin farklı bakış açısıyla yeniden değerlendirme şansına sahip olacaksınız. 

9. Standartlarınızı yükseltin: Bir randevu almak için 60 kişiyle görüşmeniz gerekiyorsa, bunu geliştirmek ve sayıyı azaltmak için daha çok çabalayın.

10. Beraberlik hissi yaratın:

Bunun ne demek olduğuna dair birkaç örnek verelim;

Müşteri görüşmelerinde cümlenin başında; 

Bir araya geldiğimizde…’

Evrak işlerini hallettiğimizde…’

Beraber çalışacağımız zaman…’

Evi gösterirken burada olacak mısınız, yoksa anahtara ihtiyacım olacak mı?’

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.

Amerika’da Gayrimenkul Sahibi Olmak

AMERIKADA-EV-SAHIBI-OLMAK.png

Yıllardır medyada A.B.D.’de ev sahibi olan ünlüler, sanatçılar, sporcular ve hatta politikacıları görmekteyiz. Bu çoğu zaman insanların zengin olduktan sonra yapacakları ufak şımarıklıklar olarak gösterilse ve magazinsel bir anlam taşısa da, aslında Amerika’da bir gayrimenkul sahibi olmak sağlam bir yatırım. Bir çok ülkenin ve İstanbul başta olmak üzere bir kaç büyük şehir dışında Türkiye’nin de emlak piyasasının oldukça değişken olduğu göz önüne alındığında; hatta gayrimenkullerin güvenliği açısından değerlendirildiğinde, Amerika’nın sağlam emlak piyasası yatırımcılar için uygun bir ortam yaratıyor.

Özellikle 2008’deki mortgage krizi sonrası yaşanan gayrimenkul fiyatlarının A.B.D. içinde dibe vurması dünya çapında bir çok yatırımcıya inanılmaz fırsatlar yarattı ve dünya ekonomisine bir çok yeni milyoner kazandırdı. Şu an gayrimenkuldeki fiyat yükselişi dünyanın hemen her yerinde olduğu gibi Amerika’da da hızlanmaya başlamış ve haliyle zamanında gayrimenkul alan kişiler buradan kâr etmeye başlamışlardır. Ancak hala bu trene atlamak için geç değil; zira faizler oldukça düşük ve fiyatlar görünen o ki yükselmeye devam edecek.

Bu makalede A.B.D.’de gayrimenkul sahibi olmakla ilgili bilinmesi gereken teknik detayları ele aldık. Her yatırımda olduğu gibi, Amerika’da gayrimenkul alma fikri size de cazip göründüğünde sistemin nasıl işlediğini ve bir yabancı olarak yatırımınızı en güvenli şekilde nasıl gerçekleştireceğinizi bilmeniz gerekir.

Türk vatandaşları A.B.D.’de yaşıyor olmasa dahi A.B.D.’den ev alabilir mi?

Her şeyden önce unutmamalısınız ki: söz konusu dünyanın en iyi işleyen kapitalist sistemi olduğunda, parayı veren düdüğü çalıyor. Dolayısıyla dilediğiniz takdirde, gayrimenkul sahibi, daha doğrusu A.B.D.’li emlakçı ve ya emlak ofisi ile fiyatta anlaştığınız sürece siz de Amerika’da ev sahibi olabilirsiniz.

Amerika’da tapu işlemleri nasıl gerçekleşir? Orada bulunmam gerekir mi?

Amerika’da ev satın alırken en sağlıklı yöntem gayrimenkul şirketleri ile çalışmak olacaktır. Buradaki sistemi tıpkı profesyonel sporlardaki menajerlik sistemi gibi düşünebilirsiniz. Evi alan ve evi satan tarafların kendileri için tuttukları emlakçılar ve ya emlak firmaları vardır. Bu tip bir sistem içerisinde de her iki tarafın da hakkı işini iyi bilen ve sorumlulukları üst seviyede olan kişiler tarafından doğal olarak korunur. Peki siz internet çağında emlakçıya para vermeye ne gerek var diye düşünerek kendiniz hareket etmeyi düşünerseniz? Bu da elbette bir seçenektir, ancak unutmayın ki iyi yatırımlar doğru ve güvenilir süreçleri sonrasında çıkar; ve oturmuş olan sistem düşünüldüğünde gelecek getirisi yüksek olacak olan evleri emlakçısız bulmanız kolay olmayacaktır.

Peki sistemi bu sorunun altında neden anlamamız gerekti?

İşlemler emlakçılar ve ya emlak firmaları tarafından gerçekleştirildiği için eğer yaptığınız işlemlere güveniniz tamsa orada bulunmanıza gerek kalmayacaktır; ancak önemli bir yatırımı kendi gözlerinizle görmeden yapmamanızı tavsiye ederiz.

Orada bulunmanızın gerekmemesinin bir diğer sebebiyse tapu işlemlerinin ülkemizde alıştığımız şekilde devlet dairelerinde gerçekleşmiyor oluşu. A.B.D.’de bir çok işte olduğu gibi tapu işlemleri de özel “title” şirketleri tarafından gerçekleştirilir. Tüm işlemlerin yapılmasının ardından gidilen “title” şirketinde para teslimi ve tapu değiş-tokuşu; yani “closing” işlemi yapılır.

Ev bulunduktan sonra satın alma süreci nasıl gerçekleşir?

Amerika’da ev alma süreci oldukça kolay ve birazdan da anlatacağımız gibi çok güvenilirdir. Burada tek kilit nokta; daha doğrusu ayrım, evi nakit mi yoksa kredilendirme ile mi alacağınızdır. Eğer A.B.D.’de yaşamıyorsanız ve bir banka hesabınız da yoksa kredilendirmeyi Türkiye’deki bir bankadan yapmanız gerekecektir -ki bu da süreci oldukça karmaşık hale getirebilir.

Nakit satın alım yapacağınızda ise işlem kısa sürede hallolacaktır.

Alınacak evde karar kılındıktan sonra ilk adım emlakçınız aracılığıyla sizin seçeceğiniz bir denetimci tarafından evin iç denetim; yani “inspection“ının yapılmasıdır. Bu aslında çoğu zaman sizin lehinize işleyecek olan bir adımdır. Bu aşamada denetimci evi kapı kollarına kadar inceleyerek size oldukça uzun bir rapor sunar ve denetimcinin bulduğu eksiklikler ya da ev sahibinin beyanındaki hatalar size ilk etapta anlaştığınız fiyat üzerinde son bir pazarlık yapma imkanı tanır.

Bu aşamadan sonra evin tam yerinin tespiti için yapılması gereken “survey” aşaması gelir. Burada da yine sizin emlakçınız aracılığıyla seçeceğiniz bir memur evin tam yerini tespit eder tapuya o şekilde kaydını sağlar. Bu aşamada çoğunlukla sorun yaşanmamaktadır ve prosedüreldir.

Tüm bunların ardından “appraisal” aşaması gelir. Burada da banka tarafından evin gerçek değerinin tespiti yapılır. Bu aşama daha çok banka ile sizin aranızdaki ilişki için gereklidir. Eğer A.B.D.’deki bir bankadan kredi alıyorsanız banka sizin başvuru yaptığınız miktar ile evin gerçek değeri arasında bir karşılaştırma yapıp kredinizin çıkıp çıkmamasına karar verecektir.

Son aşama ise az önce bahsettiğimiz “closing“; yani evin satın alımının gerçekleşmesi aşamsıdır.

Özetle, özellikle nakit alı yapacağınızda A.B.D.’de ev almak çok basit bir süreçtir.

Ev alırken hangi belgeler gerekir?

Amerika’da ev alırken ibraz etmeniz gereken belgeler evin bedelini ne şekilde ödeyeceğinize göre değişmektedir. Eğer nakit ödeme yapacaksanız, yalnızca pasaportunuzun fotokopisi yeterlidir.

Ancak evi kredi/mortgage ile alacaksanız çok daha fazla belgeye ihtiyaç vardır. Bu belgeler eyaletten eyalete ve krediyi alacağınız bankalara göre değişiklik gösterir; fakat genel itibariyle tıpkı ülkemizde yükü miktarda kredi istenirken talep edilen belgeler gibi düşünebilirsiniz. Bu belgeler sizin finansal durumunuz hakkında bankaya ve ev sahibine kanıtlar sunma amaçlı olacaktır.

A.B.D.’de ev alırken nelere dikkat edilmeli?

A.B.D.’de ev almak bir yatırım olarak mantıklı olsa da dikkat edilmesi gereken çok fazla husus vardır; aksi halde bu yatırımın astarı yüzünden pahalıya gelebilir. Her şeyden önce şunu bilmelisiniz ki A.B.D.’de ev sahibi olmak ülkemizde ev sahibi olmaya göre daha büyük sorumluluklar ve maddi yükümlülükler getirir.

A.B.D.’de satın alacağınız evin yüksek ihtimalle müstakil bir ev olacağı düşünüldüğünde, evin arazisi içerisinde gerçekleşen her şeyden sizin de sorumlu tutulacağınızı belirtmemiz gerek. Bu sizin özen göstermediğiniz bir zamanda bahçenizde açılmış olan bir çukur ya da deliğe ayağı takılarak düşen bir çocuğun bacağının kırılmasından sizin sorumlu tutulabileceğiniz anlamına geliyor. Dolayısıyla evinizin bakımı konusunda oldukça hassas olmalısınız. Buna ek olarak, A.B.D.’de işçiler ve emek ile çalışan kişilerin saatlik ücretleri ülkemizdekinin aksine oldukça fazladır. Yani evinizde oluşacak bir elektrik arızasında beklediğinizden çok daha fazla meblağları ödemeniz gerekebilir.

Amerika’da vergi kanunları eyaletler arasında farklılıklar gösterir. Ayrıca evlerin de özelliklerine, büyüklüklerine göre ödeyeceğiniz yıllık vergiler tahmininizden çok olabilir. Dolayısıyla iyi bir emlakçı/emlak firmasıyla çalışıp, beğendiğiniz evler hakkında da bilgi alırken bu konuyu sormayı unutmamanız önemlidir. Beklemediğiniz bir şekilde yatırımınız size aylık yüksek masraflara sebep olabilir.

Bunlar dışındaki değerlendirmeler genel itibariyle yatırımınız başarılı olması için gereken maddeler olarak düşünülebilir. Evin konumu, kaç odalı olduğu, sosyal alanları, bulunduğu muhit gibi özellikler elbette yatırımın sonu için önemlidir.

A.B.D.’de alınan ev kiraya verilebilir mi?

Amerika’da ev alma yatırımını yalnızca yıllar sonra değeri yükselen bir gayrimenkulu satmak olarak düşünmek hata olur. Kira/Evin Değeri dengesi daha düşük olan; yani evin değerine göre daha yüksek kiraların talep edildiği bir yer olan A.B.D.’de evinizi kiraya vermek de iyi bir seçenektir. Ancak ev tutarken bir emlakçı tutma zorunluluğunuz olmasa da evinizi kiraya vermek için bu zorunluluğa sahipsinizdir. Dolayısıyla yine bu işlemler sırasında da A.B.D.’de bulunmanıza dahi gerek yoktur. Sizi temsil edecek olan emlakçı ya da emlak firması sizin uygun gördüğünüz kişilere evinizi kiraya verme işlemlerini tamamlayabilir.

 

YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.


BEŞİNCİ BÖLÜM: GAYRİMENKUL FİNANSMANI VE ARAÇLARI

5.1. Gayrimenkul Finansmanı ve Kapsamı

Gayrimenkul finansmanı, gayrimenkul (taşınmaz) sektörüne yönelik çalışmaların kapsamı ile doğrudan ilişkilidir. 2001 tarih ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda gayrimenkulün kapsamına; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler girmektedir (Md. 704). Belirtilen taşınmaz türlerinin ayrı ayrı veya birlikte finansman konusu olabilmeleri için öncelikle tapu siciline tescil edilmeleri gerekmektedir.

Tanıma göre gayrimenkuller; oturmaya elverişli olan konut tipindeki yapılar ve oturmaya elverişli olmayan yapılar (ofis, alışveriş merkezleri gibi ticari yapılar; fabrika, imalathane gibi sınaî yapılar; hastane, kreş gibi sıhhi ve sosyal yapılar; dini yapılar; idari yapılar gibi) ile araziler şeklinde gruplara ayrılmaktadır. Konut olarak kullanılan yapılar ise belirtilen türler içinde en fazla önem verilmesi gereken gayrimenkul türüdür. Arsa piyasası, yapı malzemesi, araç gereç, dayanıklı tüketim ve işgücü piyasaları ile olan bağlantıları nedeniyle geniş anlamda gayrimenkul ve dar anlamda ise konut, ülke ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biridir.

Gayrimenkul finansman sistemi ile konut arzının artışı ve konut niteliğinin geliştirilmesi beklenmektedir. Bu beklentilerin gerçekleşmesi; devlet, mali kuruluşlar, konut üreticileri ve hane halkı arasında oluşturulacak dengeli bir ilişkinin varlığına bağlıdır438. Amaç, konut sahibi olmayan hane halkının nitelikli konut edinebilecekleri bir ortamı tesis etmek olduğuna göre, bunun ön şartı iyi işleyen gayrimenkul finansman sisteminin varlığıdır. Bu sistemin başarısı da belirli faktörlere bağlıdır. Bu faktörleri; (i) sistemin gayrimenkul satın alınacak ve talepleri karşılayacak düzeyde kredi arz etmesi, (ii) kredilerin ödenebilir şartlarla sunulması ve (iii) kredi geri ödeme sürelerinin uzun vadeye yayılması olarak sıralamak mümkündür.

Gayrimenkul finansman piyasalarının gelişmiş ve etkin olduğu ülkelerde, mali kuruluşlar yalnızca hane halkı tasarrufları yoluyla sağladıkları fonlarla değil, düzenlemiş oldukları kredileri satarak ya da bu kredilere dayalı menkul kıymet ihraç ederek kendilerine fon sağlama imkanına kavuşmaktadırlar.

Gayrimenkul finansman sisteminin başarısını belirleyen diğer bir unsur ise, piyasaya mali kurumlar tarafından arz edilecek olan kredilerin hem ödenebilecek koşullarla hane halkına sunulması, hem de bu kredilerin kuruluşların temel mali tablolarını olumsuz yönde etkilememesidir. Uzun vadeli, sabit faiz oranlı, eşit geri ödemeli krediler hane halkı tercihi bakımından olumlu iken, bu tür bir kredinin vadesi boyunca piyasa faiz oranlarında meydana gelebilecek artışlar da kredi kullandıran kurumları olumsuz etkilemektedir. Bu bakımdan etkin işleyen bir gayrimenkul finansman piyasası bir taraftan kredi arz eden kurumların piyasadaki sürekliliğini sağlamayı amaçlarken, diğer yandan da kredi geri ödemelerinin devamlılığının sağlanmasına yönelik denge sağlamak zorundadır.

Gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde gayrimenkul finansmanının gelişiminde, enflasyon oranları ve buna bağlı olarak faiz oranlarındaki düşük düzey ve istikrar, ülkelerin büyüme hızları ve ülkeye gelen yabancı sermayenin etkisi büyüktür. Gayrimenkul finansmanı, yapısı gereği uzun vadeli fon bulmayı ve kredi geri ödeme sürelerinin uzun bir vadeye yayılmasını gerektirir. Uzun vadeli fon, hem konutu finanse edecek kredi kurumu, hem de konut edinmek isteyen hane halkı tarafından istenen bir kolaylıktır.

Türkiye’de modern anlamda konut finansman sisteminin başlangıcının, Sermaye Piyasası Kurulu’nun gayrimenkul finansmanı için yayımladığı üç önemli Tebliğ olduğu söylenebilir. Bu Kanun ve tebliğler ile konut finansman sisteminin altyapısı oluşturulmuştur444. Konut finansman sisteminde köklü değişikler öngören 5582 Sayılı Kanun 2007 yılında kabul edilerek yürürlüğe girmiştir. 5582 Sayılı Kanun ile birlikte Türkiye’de gelişmiş ülkelere benzer bir konut finansman sistemi oluşturulmak istenmiştir. Ancak 28.07.1981 tarihinde yürürlüğe giren mülga 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nda birçok değişiklik yapılmış ve ardından 06.12.2012 tarih ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu (Md. 139) ile söz konusu düzenleme yürürlükten kaldırılmıştır. Günümüzde gayrimenkul finansmanını düzenleyen temel hükümler 6362 Sayılı Kanun ile öngörülmüş bulunmaktadır.

6362 Sayılı Kanunda gayrimenkul finansmanına girdi sağlayan sermaye piyasası araçları; menkul kıymetler, türev araçlar ile yatırım sözleşmeleri de dahil olmak üzere Sermaye Piyasası Kurulu’nun bu kapsamda olduğunu belirlediği diğer sermaye piyasası araçlarıdır. Sermaye piyasası araçlarının satışında ihraç olunan paylarının bedellerinin tamamen ve nakden ödenmesi zorunludur. Kurul, satış süresi içinde satılamayan payların tamamının satın alınacağı ve bedellerinin ödeneceğinin ortaklığa karşı taahhüt edilmesini isteyebilir. Kurul; birleşme, bölünme, hisse değişimi ve benzeri şirket yapılandırmalarında yapılacak sermaye artırımları gibi pay bedellerinin nakden ödenmesinin zorunlu olmadığı durumları belirlemeye yetkilidir (6362 SK, Md. 12).

5.2. Gayrimenkul Finansmanı Açısından Sermaye Piyasası Kurumları

Türk sermaye piyasalarının, mevzuat altyapısı bakımından ciddi eksikliğinin olmadığı, ancak faaliyet hacmi açısından, dünya sermaye piyasaları ile karşılaştırıldığında henüz gerilerde yer aldığı ve bunun nedeninin ise büyük ölçüde, ülkemizin içinde bulunduğu genel ekonomik koşullarla bağlantılı olduğu belirtilmektedir. Bu süreçte, sistemin sağlıklı oluşumu bakımından kurumsallaşmanın da gerçekleşmesi gerekmektedir. Türkiye’de sermaye piyasası kurumları; (i) yatırım kuruluşları, (ii) kolektif yatırım kuruluşları, (iii) sermaye piyasasında faaliyette bulunacak bağımsız denetim, değerleme ve derecelendirme kuruluşları, (iv) portföy yönetim şirketleri, (v) ipotek finansmanı kuruluşları, (vi) konut finansmanı ve varlık finansmanı fonları, (vii) varlık kiralama şirketleri, (viii) merkezi takas kuruluşları, (ix) merkezi saklama kuruluşları, (x) veri depolama kuruluşları ve (xi) kuruluş ve faaliyet esasları Kurulca belirlenen diğer sermaye piyasası kurumları olarak sıralanmaktadır. 6362 Sayılı Kanunun 35’inci maddesinin (c) bendinde, “Sermaye piyasasında faaliyette bulunacak değerleme kuruluşları” ifadesi ile “Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği” ve bu birliğe üye olan Gayrimenkul / Taşınmaz Değerleme Uzmanları ve Şirketleri olarak ifade edilmektedir.

5.3. Gayrimenkul Finansmanında Kullanılan Yöntemler ve Etkinliklerinin Değerlendirilmesi

Konut finansman yöntemleri, genel olarak bireylerin ihtiyaç duydukları konutları satın alabilmeleri için gerekli olan fonun nasıl sağlandığını, başka bir ifade ile satın alınacak konut değerinin nasıl ve nereden karşılandığını ifade etmektedir. Konut finansman sisteminin etkinliği, tasarruf sahiplerinden fonları toplayarak konut satın almak isteyen bireylere aktarma fonksiyonunu yerine getirmesine bağlı olarak artmaktadır. Ayrıca bu sistemin etkinliği için arz edilebilir yeterli hacimde uzun vadeli konut kredilerinin varlığı da büyük önem taşımaktadır. Konut yatırımı; bireyler için uzun vadeli ve hacim olarak büyük bir yatırım türü olduğundan, konut satın almak isteyen bireylerin ihtiyaç duydukları fonları tasarruf sahibinden alarak bireylerin fon ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla çeşitli konut finansman sistemleri geliştirilmiştir. Ancak her sistemin temel özelliği, tasarruf sahiplerinin ve yatırımcıların fonlarının kendi konutlarını satın almak isteyenlere aktarılmasıdır. Karmaşık yapısı nedeniyle ülkeden ülkeye farklılık gösteren konut finansman sistemleri bulunmaktadır.

Toplanan fonların nasıl organize edildiğine ve temel sermaye kaynaklarına göre yapılan bir sınıflandırmaya göre konut finansman yöntemleri; (i) mevduata dayalı konut finansman sistemleri, (ii) bono piyasasına dayalı ipotek kuruluşları (ipotek bankaları), (iii) menkul kıymetleştirme, (iv) ulusal konut acentalarınca sağlanan konut kredileri, kamu konut (emlak) bankaları ve konut fonları ile finansman sağlama (v) diğer finansal kaynaklar kullanılarak fon sağlayan yöntemler olarak gruplandırılabilir445. Ancak ülkeler arasında ciddi farklılıklar bulunmakta olup, bazı ülkelerde mevduat bankalarının piyasadaki payı daha büyükken, diğer bazı ülkelerde ise ipotek bankaları piyasadan en yüksek payı almaktadır. Avrupa’da temel konut finansman kuruluşları; mevduat bankaları ve ipotek kredi kurumlarıdır.

Mevduata dayalı konut finansman sistemlerinde; sermayelerinin büyük kısmını mevduat yoluyla toplayan mevduat bankaları yer almaktadır. Bu kurumlar mevduat toplama faaliyetlerine ilave olarak kredi vermek için gerekli olan fonu, bono ihraç etmek ve sahip oldukları kredileri menkul kıymetleştirme yoluyla toplamaktadır. Bankalar, finansmanlarının büyük bir kısmını mevduat hesapları yoluyla karşılamakta ve ayrıca bazı ülkelerde sözleşmeye bağlanmış tasarrufları da kabul etmektedir. Bölgesel ve ulusal tasarruf bankaları ile ticari bankalar da bu grupta yer almaktadır. Uzmanlaşmış özel ihtisas konut (veya emlak) bankaları ise sözleşmeye dayalı tasarruf sistemi kanalıyla tüketicilere konut kredisi kullandırmaktadırlar. Bono piyasasına dayalı ipotek bankacılığı sisteminde; ipotek kredi kurumları ve emeklilik fonları gibi kurumsal yatırımcılara ve bireysel yatırımcılara bono satarak fon toplamaktadırlar. Konut finansmanı alanında sermaye piyasalarından fon toplamak, ipotek bonosu ya da ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç etmek suretiyle iki türlü olmaktadır. İpotek bonoları, kredi kuruluşları tarafından fon toplamak amacıyla ihraç edilmekte, ihraç eden kuruluşun bilançosunda kalmaya devam etmekte ve kredi kalitesi ise, kredi kuruluşlarının kredibilitesinedayanmaktadır.

Menkul kıymetleştirme finansman yöntemi, bankalar ve kamu kesimi tarafından oluşturulan konut fonları tarafından kullanılmaktadır. Menkul kıymetleştirme işlemindeki fon kaynakları, ipotek bonolarındaki fon kaynaklarına benzemektedir. Aslında menkul kıymetleştirme açık bir şekilde ipotek bonolarının bir alternatifi olarak kabul edilmektedir. Devlet konut bankaları ve konut fonları tarafından açık piyasa işlemleri yoluyla bono satma ya da menkul kıymetleştirme yoluyla konut kredileri için gerekli olan fonlar toplanmaktadır. Devlet konut fonlarının büyük bir kısmı sosyal konut projelerine aktarılmaktadır.

Amacı çok basit olmakla birlikte konut finansman sistemlerinde fonların ne şekilde verileceği ve geri ödemelerin nasıl yapılacağı hususlarına bağlı olarak birçok ülkede farklı ve karmaşık yapıda konut finansman sistemleri bulunmaktadır. Ancak, yukarıda belirtilen sınıflandırma dışında, genel olarak konut finansman sistemleri; “doğrudan finansman yöntemi (the direct route), sözleşme karşılığı birikim yöntemi (the contractual route), mevduat finansman yöntemi (the deposit financing route) ve ipotek bankacılığı yöntemi(the mortgage bank route) olarak ta gruplandırılabilir. Genel olarak doğrudan finansman yöntemi ve sözleşme karşılığı birikim yönteminde finansal aracıya ihtiyaç duyulmaması nedeniyle finansal aracıların yer aldığı mevduat finansman yöntemi ve ipotek bankacılığı yöntemlerine göre bu yöntemlerin başarısı daha düşük düzeyde kalmaktadır.

5.3.1. Doğrudan Finansman Yöntemi

Bu yöntemde bireyler kendi tasarrufları ile ya da kişisel ve iş ilişkilerini kullanarak yakınlarından almış olduğu kaynaklarla ihtiyaç duyduğu konutu satın almaktadırlar. Özellikle gelişmiş bir konut finansman sisteminin bulunmadığı bir ülkede konut alıcılarının ihtiyaç duyduğu fonlar, doğrudan doğruya kendi ihtiyacından fazla fona sahip olan diğer kimselerden sağlanmaktadır. Yaş olarak nispeten büyük (olgun gençler) insanlar, gençlerin ve çocuklarının konut sahibi olmalarını sağlamak için onlara fon sağlamaktadır. Daha çok kurumsal konut finansman sisteminin yeterince gelişmediği ya da finansman sistemlerinin verimli olarak çalışmadığı ülkelerde görülen bu yöntem, ortada kurumsal bir aracının olmaması ve konut için gerekli olan fonu sağlayan tarafların beklentileri ile konut alıcılarının beklentilerinin bire bir uyuşmaması nedeniyle kaynak kullanımı açısından oldukça verimsizdir.

Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerde hane halkının önemli kısmının ortalama gelir düzeyi standart sayılabilecek bir konutu satın alamayacak düzeyde olduğundan, bu kişilerin kurumsal bir finansman sistemi ile konut edinmesi mümkün olamamaktadır. Bu nedenle nispeten düşük gelir düzeyine sahip kimseler ihtiyaç duydukları fonları; ailenin diğer üyeleri, arkadaş ve iş çevresinden sağlamakta ya da seçtikleri konutun değerinin bir kısmını peşin ve kalanı için müteahhide borçlanmakta veya altın gibi varlıkların satılması yoluyla konut için gerekli fon temin edilmeye çalışılmaktadır.

Doğrudan finansman yönteminin bir türü olarak konut alıcılarının ihtiyaç duyduğu fonun konut satıcıları tarafından sağlanması yöntemine gelişmiş ülkelerde bile rastlanmaktadır. Aslında konut satıcıları alıcılara herhangi bir ödeme yapmamakta, sadece sattıkları konutun bedelinin tamamını peşin olarak almak yerine bir kısmını peşin almakta ve kalan kısmı için alıcı taraf satıcılara borçlanmaktadır. Ortada gerçekte bir konut kredisi kullandırımı olmasa bile etkisi bakımından konut satıcıları, müşterisini dolaylı olarak da olsa kredilendirmiş olmaktadırlar. “Yaratıcı finansman” (creative financing) olarak da bilinen bu yöntemin, çeşitli nedenlerden dolayı geleneksel konut finansman sisteminin çalışmaması sonucu 1970’lerin sonları ile 1980’lerin başlarında Amerika Birleşik Devletleri’nde yaygın şekilde kullanıldığı görülmektedir.

5.3.2. Sözleşme Karşılığı Birikim Yöntemi

Gelişmiş ve kurumsallaşmış şekilleri Almanya’daki Bausparkassen (bina birlikleri veya toplulukları) ile Fransa’daki tasarruf kurumları olan bu sistem, gelişmiş birçok Avrupa ülkesinde uygulama alanı bulmuştur. Bu sistemde konut sahibi olmak isteyen kişiler piyasa faiz oranlarının altında faiz getirisi elde edecek şekilde ellerinde mevcut olan tasarruflarını bu konuda uzmanlaşmış kredi kurumlarına yatırırlar. Daha sonra bu kişiler birikimleriyle orantılı olarak konut satın almak için gerekli krediye hak kazandıklarında, kullandıkları krediler için piyasa faiz oranlarının altında bir faiz öderler. Başka bir ifade ile bu yöntemle kişiler belirli sürelerle, piyasa faiz oranlarının altındaki maliyetler üzerinden birbirlerini finanse etmektedirler. Bu yöntem, konut edinmek isteyen kişilerin birikimleriyle birbirlerine destek olmaları ve böylece üretimi ya da satın almayı sırasıyla yararlanmak üzere hızlandırmaları esasına dayanır. Diğer bir ifade ile bu sistemin karşılıklı yardımlaşma (mutual help) esasına dayandığı vurgulanmalıdır.

Sözleşme karşılığı birikim yöntemi, nispeten belli bir yaşa ulaşıncaya kadar henüz ilk konutlarını satın alamayan kişilerin bulunduğu ülkelere uygun düşmektedir. Bu yöntem, ilk konutlarını genç yaşlarda elde eden İngiltere gibi ülkelerde kullanılmamakta, kiralama sektörünün yoğun olması nedeniyle genç yaştaki bireylerin konut satın alma yerine konut kiralamasını tercih ettikleri Almanya ve Fransa’da ise yaygın ve verimli olarak kullanılmaktadır.

Sözleşme yöntemi ile satın alınacak konutun bedelinin tamamı karşılanmamakta, belki alıcının ihtiyaç duyduğu fonun en fazla % 40’lık kısmı sağlanmaktadır. Bu nedenle konut alımında bu yöntemin diğer başka yöntemlerle birlikte kullanılması gerekir. Konut kredilerine fon sağlamak için sözleşme karşılığı birikim yönteminin değişik türleri gelişmekte olan ülkelerde uygulanır.

5.3.3. Mevduat Finansman Yöntemi

Birçok ülkede yaygın biçimde kullanılan bu finansman sisteminde; ticari bankalar, yatırım bankaları, konut finansmanı alanında gelişmiş tasarruf ve kredi birlikleri, yapı birlikleri ve dernekleri gibi çeşitli kuruluşlar, piyasa faiziyle tasarruf sahiplerinden topladıkları fonları (mevduatları), devletçe sağlanan özel vergi, disponibilite indirimi ve muafiyetlerle piyasa faiz oranının altında bir oranla konut alıcılarına konut kredisi olarak kullandırırlar. Konut kredisini sağlayan kuruluşlar söz konusu krediye esas teşkil edecek fonun büyük bir kısmını mevduat yolu ile toplamakta olup, fon temini amacıyla tahvil ya da ipoteğe dayalı menkul kıymetler gibi borçlanmayı temsil eden kıymetler ihraç etmektedirler.

Mevduat finansman sisteminde mevduat toplayan kurumlar, bu fonları konut satın almak isteyenlere konut kredisi olarak kullandırmaktadır. Özellikle İngiltere’de Bina Toplulukları veya Dernekleri (Building Societies) ve ABD’deki Kredi ve Tasarruf Birlikleri (Loan and Savings Associations) bu şekilde fon toplayıp tüketicilere konut kredisi kullandıran kurumlardan başlıcalarıdır456. Bu sistem, değişken faizli konut kredilerinin uygulaması olarak görülebilir. Çünkü mevduat finansman kurumları uzun vadeli sabit faizli fon toplayamadıkları halde, topladıkları fonları uzun vadeli sabit faizli kredi olarak kullandırmaktadırlar.

5.3.4. İpotek Bankacılığı Yöntemi

Bu yöntemde; ipotek bankaları ve konut finansman kurumları sermaye piyasalarında ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç etmek suretiyle toplamış oldukları fonları, genellikle sabit faiz oranıyla konut satın almak isteyen bireylere konut kredisi olarak kullandırmaktadır. Farklı faiz ve vade yapısında olan ipoteğe dayalı menkul kıymetler, ikincil ipotek piyasasında uzun dönemli yatırımcıları tercih eden emeklilik fonları ve sigorta şirketleri tarafından satın alınmaktadır. Bu yöntem, özel sektör kurumlarının da yer aldığı aktif bir tahvil ve bono piyasasının varlığı halinde etkin bir şekilde çalışmaktadır. Bu sistem, mevduat finansman sistemindeki gibi kısa vadeli mevduata bağlı olmadığından, fon kaynak ve kullanım dengesi, vade ve faiz açısından daha güçlü durumdadır.

Konut alıcılarına kullandırılan konut kredilerinden doğan alacağa likidite kazandırılması, bu kredilerden doğan risklerin başka taraflara aktarılmasını sağlayan ikincil konut kredi piyasası sistemi olarak da adlandırılan bu yöntemde, verilmiş olan kredileri devralarak ve bunlara dayalı olarak menkul kıymet ihraç eden ipotek finansman kuruluşları önemli fonksiyonları yerine getiren kuruluşlardır. Genellikle ipotek bankalarınca ihraç edilen bonolar; sigorta şirketleri, emeklilik fonları ve bankalar gibi finansal aracılar tarafından satın alınmaktadır. Hatta İsveç gibi bazı ülkelerde finansal kuruluşların belli bir miktarda ipotek bonosu satın alma zorunluluğu bulunmaktadır.

Kavramsal olarak “mortgage” taşınmaz ipoteği karşılığı uzun vadeli kredi verilmesi işlemini tanımlamak için kullanılmaktadır. Ancak ülkemizde son on yılda “mortgage”, ipoteğe dayalı konut finansman sistemi olarak dar kapsamda ele alınmaktadır. Bireylerin uzun vadede ve uygun ödeme koşullarıyla konut sahibi olmaları ve ekonomilerin düşük maliyetli fon yaratması açısından oldukça önemlidir. Alışılagelmiş konut kredilerinden farkı, krediyi veren banka veya diğer kurumların kredilerini ikincil piyasada satabilmeleridir459. Buna ilave olarak birçok ülkede genellikle 20 veya 30 yıl gibi uzun vadeli ve arazi ipoteğine dayalı kredi uygulaması konut sektörü dışında tarım, sanayi ve ticaret kesimlerindeki yatırımlarda da büyük ölçüde kabul görmektedir.

İkincil konut kredisi piyasası sisteminde, bankalar veya diğer tasarruf kuruluşları kullandırdıkları konut kredilerini servis ücreti keserek tüm hakları ile birlikte ikincil piyasa kuruluşları veya ipotek merkezlerine devrederler. İpotek merkezi kuruluşu bankalardan devraldıkları kredilere dayanarak ipotek tahvili çıkarmakta ve bunları kurumsal yatırımcılara garanti ücreti keserek ihraç etmektedirler. Konut edinimini kolaylaştıran bu sistemin başarısı; makro-ekonomik istikrar, düşük ve istikrarlı faiz oranları, hukuki ve teknik altyapı, vergi teşvikleri, tüketicinin konut finansmanı konusunda bilgi eksikliğinin giderilmesi gibi faktörlere bağlıbulunmaktadır.

İpotek düzenleyen kurumları; ticari bankalar, uzman konut finansman kurumları (thrifts) ve ipotek bankaları şeklinde sınıflandırmak da mümkündür. Belirtilen kurumların düzenlemiş oldukları ipotek kredilerine ilişkin kendilerine kaynak oluşturabilmeleri için kullanabilecekleri üç farklı yöntem mevcuttur. Kurumlar, düzenlemiş oldukları kredileri ya kendi portföylerinde tutabilmekte, ya bu krediyi talepte bulunan Fannie Mae, Ginnie Mae ve Freddie Mac gibi kurumlara satabilmekte ya da kendi bünyelerinde havuz oluşturarak bunlara dayalı menkul kıymetleri ihraç edebilmektedirler. Böylece bu kurumlar hem ipotek kredisi düzenlemek yoluyla birinci el piyasada, hem de kendilerine kaynak sağlamak amacıyla ikinci el piyasada aktif rol oynarlar.

İpotek bankacılığı sisteminin temelinde mortgage sistemi adı verilen bir konut finansman sistemi yatmaktadır. Mortgage sistemi ipotek teminatına dayalı konut kredisi alacaklarının ikincil piyasalarda menkul kıymet olarak ihracı ile sermaye piyasalarından fon temin etme esasına dayalı konut finansman sistemi olarak da ifade edilebilir. Bir konut kredisinin mortgage olarak adlandırılabilmesi için, ikincil piyasalar aracılığıyla sermaye piyasalarından fonlama yapılması gerekmektedir. Mortgage için “uzun vadeli konut kredisidir” demek doğru olmadığı gibi “bir konut kredisinin vadesi ne kadar uzarsa, o kadar mortgage’ye benzer” demek de doğru değildir.

Mortgage sisteminin temeli, ikincil piyasalar aracılığıyla sermaye piyasalarından fon temin etmeyi içeren süreçlerden oluşmaktadır.

Mortgage sistemi; özel bir konut finansman modeli olup, sistemin özelliği kredi veren ve alanlar arasındaki birincil piyasalardaki işlemlerden değil, kredi kullandıran ve kullananlar arasındaki ilişkilerin geçtiği ikincil piyasalardaki sürecin değiştirilmesinden kaynaklanmaktadır. Bu sistem, bankaların gayrimenkullerin teminat gösterilmesi karşılığında konut edindirme için tüketiciye kredi sağlayan bir sistemdir. Bu sistemdeki kredilerin özelliği ise vadelerinin uzun olması olup, bu uzun vadeyi sağlayan finansman sistemi ise ikincil piyasalar olarak adlandırılan gayrimenkullerin menkul değere dönüştürülerek sermaye piyasalarında mübadele aracı haline getirilmesi aşaması ile ilgilidir.

5.3.4.1. İpotek Piyasaları ve Fonksiyonları

İpotek işlemi bir süreçler bütünüdür. İpotek piyasası; konut üretimi ve satışından başlayarak para ve sermaye piyasalarından geçerek tasarrufların değerlendirilmesi aşamasına kadar uzanan bir dizi işlemlerden oluşmaktadır. Bu süreçler ise ipotekli krediyi arz eden bir finans kurumunca resmi ipotek işleminin kurulması veya kaldırılması, konut, ticari yapı ve diğer tesislerin üretimi ile bu tür taşınmazlar ve arazilerin el değiştirmesi, kredi fon ödemelerinin menkul değere dönüştürülmesi, ipoteğe dayalı menkul değerlerin derecelendirilmesi ve garanti edilmesi, yine bu değerlerin ve ipotekli emlakların piyasada el değiştirmesi (ikincil piyasa işlemleri), vergilendirme ve teşvik uygulamaları, birikimlerin etkin değerlendirilmesi, konut ve fonların pazarlanmasındaki kolaylıklar olarak sıralanabilir.

İpotek piyasası ve ona özgü fon kurumları ve özellikle ipotek bankacılığı gerçek fonksiyonları ve boyutları ile ülkemizde gelişme gösterememiştir. Buna karşılık gelişmiş ülkelerde yıllardan beri faaliyette bulunan gerçek ipotek piyasalarına bakıldığında, bu piyasaların ipotek kredileri arz edilmesi için şu fonksiyonları yerine getirdiği görülmektedir: İpoteğin tesis edilmesi, kredinin yönetilmesi, yatırım, transformasyon ve sigorta hizmetleri466. İlke olarak ipotek piyasaları; birincil ve ikincil ipotek piyasaları olmak üzere iki farklı piyasadan oluşmaktadır.

Birincil piyasalar: Tüketici – banka/diğer finansman kuruluşları

İpotek piyasalarındaki birincil piyasa; konutların el değiştirdiği ve alıcıların konut satın almak için kurumsal konut finansmanından faydalandıkları piyasadır. Bireylerin ya da tüketicilerin, bankalar ya da diğer çeşitli finansman kuruluşlarından konut kredisi alması ile oluşur. Ülkemizde birincil piyasa mevcuttur. Büyük oranda bankalar tarafından verilen konut kredisi hizmetleri, bu piyasayı oluşturmaktadır. Bazı kuruluşlarca uzun vadeli oldukları için “mortgage” olarak adlandırılan konut kredileri de esasında birincil piyasa kapsamında verilen konut kredilerinden öte bir ürün değildir ve bunların mortgage kredisi olarak adlandırılabilmeleri için aşağıda açıklanan ikincil piyasa ve sermaye piyasaları unsurlarının da mevcut olması gerekmektedir.

Birincil piyasada öncelikle tüketici satın almak istediği konutu belirleyerek kredi kuruluşlarına (bankalar ya da diğer finansman kuruluşları) kredi edinmek amacıyla başvurmaktadır. Kredi verecek kuruluşlar, alım konusu konut ile ilgili değerleme çalışması yapmakta ve değerleme raporu hazırlamaktadır. Konut ile ilgili değerleme çalışması yapıldıktan sonra konut, bedelinin belli bir kısmı peşin olarak ödenmek koşulu (konut bedelinin en az % 25’i) ile söz konusu konut ilgili kredi kuruluşları tarafından satın alınmaktadır. Konutun mülkiyeti müşteriye verilmekte ancak, müşterinin aldığı kredinin güvencesi olarak da söz konusu konutun kat mülkiyeti kütüğüne ipotek tesis edilmektedir. Konut bedelinin kredi tutarı ile ödenen kısmı uzun vadeli taksitlere bölünen kredi ile finanse edilmektedir. Kredi veren kuruluşlar açısından kredi ödemeleri ile kredi taksit tutarının belirlenmesi ve tüketicilerin güvenilirliği açısından ise bu taksit bedelleri ile tüketicinin aylık sabit geliri arasında belli bir oran sınır olarak alınmaktadır. Finansal kurumlara zaman içinde değişmekle birlikte genel olarak % 30 oranı kabul edilen bir sınır değerdir. Bu süreçte tüketiciler sabit ya da değişken faizli konut kredileri arasında bir tercih yaparak talep etmiş olduğu krediyi kullanmaktadır. Genel olarak birinci el ipotek piyasalarının etkinliği ülkede kullandırılan uzun vadeli ipotekli konut kredilerinin GSMH’ya oranı ile ölçülmektedir.

İkincil piyasalar: Banka – yatırımcı/aracı kurumlar

İkincil ipotek piyasaları, ipotek belgesine dayalı olarak menkul kıymet ihraçlarının yapıldığı, bu menkul kıymetlerin alınıp satıldığı piyasalardır. Bu piyasalar kredi verenden kredi alana ipotek transferlerinin gerçekleştiği piyasalardır. Borçlu, ödemelerini ipotek tesis eden kuruma yapmaya devam eder, ipotek tesis eden kurum bu ödemeleri, ipoteği devrettiği kuruma veya kurumlara aktarır.

Borç verenler aralarında ipoteğe dayalı menkul kıymetleri sık sık satar veya satın alırlar. Bu faaliyetler ikincil ipotek piyasası olarak adlandırılır468. İkincil piyasaların oluşturulmasının esas amacı, sermaye piyasalarından birincil konut finansmanı piyasasına fon sağlanmasıdır. İkincil piyasa araçlarının verimi, sağlıklı yapılandırılmış bir birincil piyasa ve ipoteklere konu gayrimenkullerin likiditesine doğrudan bağlı bulunmaktadır.

Mortgage konut finansman sistemindeki ikincil piyasalar, bu sistemi, diğer konut finansman sisteminden ayıran en büyük özelliktir. İkincil piyasalar, bankalar tarafından alınan ipoteklerin yatırım amacıyla aracı kurumlara ve yatırımcılara uzun vadeli olarak satıldığı piyasalardır. Bu piyasalarda konut üzerine ipotek konduktan sonra banka tarafından konut bedeli tutarında tahvil, bono ya da fon gibi menkul kıymet çıkarılmakta ve bu menkul kıymetler ya doğrudan yatırımcılara uzun vadeli olarak satılmakta ya da yatırımcı ile banka arasında kurulan bir ipotek finansman kurumuna satılarak nakde çevrilmektedir. Sistem belirtilen işleyişe bağlı olarak gayrimenkulleri menkul haline getirerek ihracı ve dolaşımı kolaylaştırmaktadır.

İkincil piyasa, sermaye piyasalarından birincil konut piyasasına fon sağlayan piyasa özelliği de taşımaktadır. Bu piyasanın etkinliği, sağlıklı yapılandırılmış bir birincil piyasaya ve ipoteklere konu olan gayrimenkullerin doğrudan likiditesine bağlıdır. Gelişmiş ekonomilerde ipotek teminatlı alacaklara dayalı olan kıymetler, devlet iç borçlanma senetlerinden sonra en az riskli araçlardandır. Getirileri de taşıdıkları riskle orantılı olarak, devlet iç borçlanma senetleri getirilerinden yüksek ve hisse senetlerinden düşük olmaktadır.

İkincil piyasalar, ekonominin geneline fayda sağlamaktadır. Bu piyasalar sayesinde ipotek kredisi kullanımına ayrılmış özkaynakların devir hızının artırılması, özkaynakların verimli değerlendirilmesini sağlamaktadır. Aynı şekilde, menkul kıymetleştirmeye konu ipotek kredisi havuzunun çok sayıda kredinin katkısıyla oluşması, kredilerin gayrimenkul teminatı ile tahsis edilmesi nedeni ile düşük riskli menkul kıymetlerin yaratılmasına imkan tanımaktadır. Risk transferi yoluyla ipotek kredilerinin vadeleri ile kaynak vadesinin yakınlaşması sağlandığından verimli bir aktif pasif yönetimi gözlemlenir. İkincil piyasalar yoluyla oluşturulan ipoteğe dayalı menkul kıymetler, uzun vadeli sorumlulukları bulunan yatırımcılar tarafından risk yönetimi amaçlı kullanılabilmektedir471.

5.4. Gayrimenkul Piyasalarında İpotek İşlemleri ve Türlerinin Sınıflandırılması

İpotek, 22.11.2001 tarih ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda taşınmaz rehninin (Md. 850) türlerinden biri olarak sayılmış ve TMK 683 ile 972 inci maddeleri arasında yer alan ayni haklardan biri olarak tanımlamıştır. Taşınmaz üzerinde kurulan rehnin türleri; ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabilir. İpoteğin tapu siciline tesciline ilişkin kurallara, 17.08.2013 tarihli Resmî Gazetede yayımlanan Tapu Sicili Tüzüğü’nde (Md. 31-36) yer verilmiştir.

5.4.1. Türk Medeni Kanunu’na Göre İpotek

Halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmemektedir (Md. 881).

5.4.1.1. İpoteğin Kurulması ve Sona Ermesi

İpotek, tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir (Md. 853). Taşınmaz tek ise, ipotek kurulurken, söz konusu olan taşınmazın belirtilmesi gerekir. Bölünen taşınmazın parselleri, tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmedikçe ipoteğe konu olamaz (Md. 854). Taşınmaz birden çok ise, birden çok taşınmazın aynı borç için teminat kabul edilmesi (rehnedilmesi), taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır. Aynı alacak için birden çok taşınmazın ipoteğe konu olduğu diğer hallerde, her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu ipotek kuruluşu aşamasında belirtilir. Aksine bir anlaşma bulunmadıkça, tapu idaresi, re’sen güvenceyi taşınmazların her birine değeri oranında dağıtarak işlem tesis eder (Md. 855).

İpotek, tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Kanunda öngörülen ayrık durumlar saklıdır. İpoteğin tapuya tesciline ilişkin sözleşmenin geçerliliği, resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır (Md. 856).

Birden çok kişiye ait taşınmazlarda (veya paylı mülkiyette), her paydaş kendi payı üzerinde ipotek tesis edebilir. Pay üzerinde ipotek kurulduktan sonra paydaşlar malın tamamını ipotek edemezler. Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmaz, ancak bütün olarak ve maliklerin tamamı adına ipoteğe konu olabilir (Md. 857).

Miktarı belirli olmayan veya değişebilen alacaklar da, belli rehin derecesine yerleştirilir ve tescilden sonra alacak miktarında meydana gelecek değişmelere bakılmaksızın sırasını korur. Tapu memuru istem üzerine alacaklıya ipoteği gösteren bir belge verir. Sadece tescilin yapıldığını ispata yarayan bu belge kıymetli evrak niteliği taşımaz. Tescilin yapıldığının sözleşme üzerine yazılıp onaylanması, ipotek belgesi yerine geçer (Md. 882).

Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir (Md. 883). Borçtan şahsen sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. Alacak, borcu ödeyen malike geçer (Md. 884).

5.4.1.2. İpoteğin Kapsamı

İpotek, taşınmazı bütünleyici parçaları ve eklentileri ile birlikte yükümlü kılar. İpoteğin kuruluşu sırasında makine ve otel döşeme eşyası gibi açıkça eklenti olarak gösterilen ve tapu kütüğünde beyanlar sütununa yazılan şeyler, kanuna göre bu nitelikte olamayacakları ispat edilmedikçe eklenti sayılır. Üçüncü kişilerin eklentiler üzerindeki hakları saklıdır (Md. 862).

5.4.1.3. İpoteğin Kurulmasında Güvence Altına Alınan Alacak

İpotekte anapara miktarı, Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması halinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir. Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden ipotek kurulabilir. Bu halde her derecenin ifade ettiği miktar, ipoteğin konusu alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilir. Ancak, aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak ipotek kurulamaz. Yabancı para üzerinden kurulan ipoteğe ait bir derecenin boşalması halinde, yerine, tescil edileceği tarihteki karşılığı Türk parası veya yabancı para üzerinden ipotek kurulabilir. Türk parası ile kurulmuş bir ipoteğe ait derecenin boşalması halinde ise, yerine tescil edileceği tarihteki karşılığı yabancı para üzerinden ipotek kurulabilir. Yabancı veya Türk parası karşılıklarının hesabında hesap günündeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının döviz alış kuru esas alınır. İpoteğin hangi yabancı paralar üzerinden kurulabileceği, Bakanlar Kurulunca belirlenir (Md. 851). Sınırlayıcı hükümler saklı kalmak kaydıyla, taraflar faiz oranını diledikleri gibi kararlaştırabilirler (Md. 852).

5.4.1.4. İpoteğin Dereceleri

İpoteğin sağladığı güvence, tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır. Taşınmaz üzerinde ipotek, sırada kendisinden önce gelecek olanın miktarının tescilde belirtilmesi kaydıyla ikinci veya daha sonraki derecede de kurulabilir (Md. 870). Aynı taşınmaz üzerinde farklı sıralarda kurulmuş bulunan rehin haklarından birinin terkin edilmiş olması, sonraki sırada yer alan rehinli alacaklıya boşalan dereceye geçme hakkı vermez. Terkin edilen rehin hakkı yerine yeni bir rehin hakkı kurulabilir. Sonraki sırada yer alan rehinli alacaklılara boşalan dereceye geçme hakkı veren sözleşmelerin geçerliliği, resmî şekilde yapılmalarına; aynî etki sağlamaları, tapu kütüğüne şerh verilmelerine bağlıdır (Md. 871). Sonraki sıralarda kurulmuş bir rehin hakkından önce gelen bir rehin mevcut değilse veya borçlu önceki bir rehin senedi üzerinde tasarruf etmemişse ya da önceki sırada bulunan rehinli alacak, o derece için tescilde belirtilen miktardan az ise; taşınmazın paraya çevrilmesinde satış bedeli, boş derece hesaba katılmaksızın sonraki alacaklılara sıralarına göre dağıtılır (Md. 872).

5.4.1.5. İpotek Borcunun Ödenmemesi

Borç ödenmezse alacaklı, alacağını ipotekli taşınmazın satış bedelinden elde etme hakkına sahiptir. Borcun ödenmemesi halinde ipotekli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir. Aynı alacak için birden çok taşınmazın ipotekli olması halinde, ipoteğin paraya çevrilmesi istemi, taşınmazların tamamı hakkında yapılır. Bununla birlikte, icra dairesi onlardan ancak gerektiği kadarını paraya çevirir (Md. 873). Rehinli taşınmazın satış bedeli, alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır. Aynı sırada olan alacaklılar arasında o sıraya düşen satış bedeli alacakları oranında dağıtılır (Md. 874).

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre borcun ödenmemesi halinde, icra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirecek ve taşınmazın kıymetinin takdirinde, taşınmaz üzerindeki mükellefiyetlerin kıymete olan etkisi de dikkate alınacaktır. Taşınmazın önceden takdir edilen kıymetini etkileyen mükellefiyetlerin ortaya çıkması halinde, icra dairesi satışa esas olmak üzere taşınmazın değerleme hizmeti yeniden yapılacaktır. Kıymet takdirine ilişkin rapor borçluya, haciz koydurmuş alacaklılara ve diğer ipotekli alacaklılara tebligatın yapıldığı icra dosyasındaki, ayrıca bildirilmiş bulunması hali müstesna olmak üzere, tapudaki mevcut adresleri esas alınmak sureti ile tebliğ edilir. İcra dairesi, mülga 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, satışı istenen taşınmaz için kıymet takdirini, yetki verilmiş kişi veya kurumlara yaptıracaktır (Md. 128).

Satışa çıkarılan taşınmazda eklenti niteliğinde teşvikli mal varsa icra müdürlüğü bu malların kıymetini ayrıca takdir ettirir. Satıştan önce ilgili kurumlardan bu mallar üzerindeki vergi, resim, harç gibi yükümlülükler sorulur. Satış isteyen alacaklının talebi üzerine bu mallar satış dışında tutulabileceği gibi, üzerlerindeki vergi, resim, harç gibi malın aynından kaynaklanan kamu alacakları dikkate alınarak 2004 Sayılı Kanunun 129’uncu madde hükümlerine göre taşınmazla birlikte ihale de edilebilir.

2004 Sayılı Kanuna göre kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde raporu düzenleten icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesinde şikayette bulunabilirler. Şikayet tarihinden itibaren yedi gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılması halinde yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılabilir; aksi halde başka bir işleme gerek olmaksızın şikayet kesin olarak reddedilir. Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez. Ancak, doğal afetler ve imar durumundaki çok önemli değişiklikler meydana getiren benzer hallerde yeniden kıymet takdiri istenebilir. Kıymet takdirine ilişkin şikayet yetkisiz icra mahkemesine yapılırsa, icra mahkemesi evrak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde yetkisizlik kararı verir (Md. 129).

5.4.1.6. İpoteğin Alacaklıya Sağladığı Güvencenin Kapsamı

Taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına; anapara, takip giderleri ve gecikme faizi ile iflasın açıldığı veya rehnin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faizi girer. Daha önce belirlenmiş olan faiz oranı, sonradan gelen alacaklıların zararına olarak artırılamaz (Md. 875).

5.4.1.7. Taşınmazın İpotekten Kurtarılması

Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş olan taşınmazı edinen kimse, borçtan şahsen sorumlu değilse, icra takibine başlanmadan önce, satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Taşınmazı karşılıksız olarak edinen kimse de, takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanabilir. İpotekten kurtarma hakkı, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılabilir. İpotekten kurtarma bedeli alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır (Md. 885).

İpotekten kurtarma ihbarına karşı alacaklılar, ihbarın tebliğinden başlayarak bir ay içinde giderleri peşin ödemek suretiyle, ipotekli taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasını isteyebilirler. Satış, icra dairesince 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır. Açık artırmada elde edilen miktarın satış bedelinden veya malik tarafından takdir edilen bedelden fazla olması halinde, bu miktar ipotekten kurtarma bedeli sayılır. Artırma bedelinin fazla olduğu hallerde, açık artırma giderleri malike, aksi halde açık artırmayı isteyen alacaklıya ait olur (Md. 886). İpotekli taşınmazın maliki borçtan şahsen sorumlu değilse, alacaklının ödeme isteminin ona karşı etkili olması, bu istemin hem borçluya, hem kendisine karşı yapılmış olmasına bağlıdır (Md. 887).

5.4.1.8. İpotekli Taşınmazın Bölünmesi

Yetkili kamu kurum veya kuruluşu tarafından gerçekleştirilen parsel birleştirilmesi ve dağıtımı işlemi sonucunda birleştirilen parsel üzerindeki rehinler, sıralarını koruyarak o parselin yerine verilen taşınmaz üzerine geçer. Birleştirme sonucunda oluşan taşınmaz, değişik alacaklar için rehinli veya bazıları rehinsiz birden çok parselin yerini alırsa; bu taşınmaz üzerine geçen rehin hakları, taşınmazı bütün olarak kapsar ve olanak ölçüsünde sıralarını korurlar (Md. 859).

5.4.1.9. İpotekli Taşınmazın Devri

İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur (Md. 888).

İpotekli taşınmazın bir kısmının veya aynı malike ait olan ipotekli taşınmazlardan birinin başkasına devredilmesi ya da ipotekli taşınmazın bölünmesi halinde, aksine bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re’sen dağıtılır. Bu dağıtımı kabul etmeyen alacaklı, dağıtımın kesinleştiğinin kendisine tebliğinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirimde bulunmak suretiyle alacağın bir yıl içinde ödenmesini borçludan isteyebilir. Yeni malikler, kendilerine ait taşınmaza düşen borcu yüklendikleri takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu önceki borçluya bir yıl içinde yazılı olarak bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur (Md. 889).

Taşınmazın yeni maliki borcu yüklenirse, tapu idaresi bunu alacaklıya bildirir. Alacaklıya tanınan hakkını saklı tuttuğuna ilişkin bir yıllık beyan süresi, tapu idaresince yapılan bildirimin tebliği tarihinden işlemeye başlar (Md. 890). İpotekle güvence altına alınan alacağın devrinin geçerli olması, devrin tapu kütüğüne tescil edilmesine bağlı değildir (Md. 891).

5.4.1.10. İpoteğin Sona Ermesi

İpotek, tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Kamulaştırma işlemlerine ilişkin kanun hükümleri saklı olacaktır (Md. 858). Kamulaştırılan taşınmazın tapu kaydı üzerinde olan rehin hakları, irtifak hakkı, taşınmaz yükü, kamu haczi ve vakıf şerhi gibi bütün kayıtlamaların dikkate alınması koşulu ile değerleme sürecinde tespiti yapılacaktır. Diğer bir ifade ile tapu kaydı üzerindeki varsa bütün kayıtlamaların öncelikle araştırma konusu olması zorunluluğu bulunmaktadır. Taşınmazın maliki tarafından, herhangi bir hukuki ilişki sebebi ile taşınmaz teminat gösterilerek ipotek edilmiş olabilir veya malikin herhangi bir borcu nedeniyle yapılan bir icra takibi sırasında taşınmaz haczedilmiş olabilir. Bu işlemler taşınmazın değerini doğrudan etkilemez. Ancak taşınmazın satılmak istenmesi halinde, potansiyel alıcı(lar), talep edilen taşınmaz bedeline, ipotek, irtifak hakkı veya haciz şerhine sebep olan borç miktarını da eklemek suretiyle işlem yapma eğiliminde olacaktır. Bu borç karşılıklarını alacaklılarına ödemek suretiyle bu şerhlerin kaldırılması da mümkün olabilir.

Taşınmazın tapu kaydında rehin şerhi bulunup devam ediyorsa, kamulaştırma karşılığına aktarılmaması veya kamulaştırma parasının doğrudan malik adına açılacak banka hesabına yatırılması doğru bulunmamaktadır. Örneğin, taşınmaz üzerindeki intifa hakkı, kamulaştırma ile bedele intikal ettiğinden, intifa hakkı sahibi, intifa payına tekabül eden ve bankaya yatırılmış bulunan kamulaştırma bedelini talep etme hakkına sahiptir472. Belirtilen biçimde işlem yapılmaması halinde, tapu kütüğüne tescil edilen haklar ve şerhlerin neden olacağı yükümlülüğün kamulaştırma yapan idare tarafından yüklenilmesi zorunlu olacak ve bu da ikinci defa bedel ödenmesi anlamına gelecek ve yapılan ikinci ödeme kamu zararı olarak kabul edilecektir.

5.4.2. İpoteğin Türleri

İpotek, Türk Medeni Kanunu ve Tapu Sicili Tüzüğü ile düzenlenen diğer ayni haklar gibi geçerli bir hukuki nedene dayanarak tapu siciline tescil ile kurulmaktadır. İpotek, tarafların iradesine bağlı bir hukuki işlemle ya da kanun hükmü gereği kurulabilir. Bu durum, ipoteğin türlere ayrılmasının sebeplerinden biridir. Ayrıca, teminat miktarının belirlenmesi de ipotekte çeşitliliğe sebep olmaktadır. İstem ve işlemin niteliği de tapuda tescil edilen ipotek türlerinde etkili olmaktadır.

Özetle ipotek, güvence miktarının belirleniş tarzından ve kaynağından (hukuki sebebinden) hareketle sınıflandırılabilir473. Güvence miktarının belirleniş tarzına göre ipotek, “anapara ipoteği” ve “üst sınır ipoteği” şeklinde ikiye ayrılır. Kaynağına göre ise, “iradi ipotek” ve “kanuni ipotek” olmak üzere ikiye ayrılır. Bu ayrım, Türk Medeni Kanunu’nda da açıkça belirtilmiştir. Kanuni ipotek te kendi içinde, “doğrudan doğruya kanundan doğan ipotek hakları” ve “dolayısıyla kanundan doğan ipotek hakları” şeklinde iki gruba ayrılır.

5.4.2.1. İpoteğin Kaynağına Göre Türleri

İpotek, taşınmaz rehninin temel ilkelerinden biri olan “kamuya açıklık ilkesi” gereğince geçerli bir hukuki sebebe bağlı olarak tapuya tescil ile kurulur. İpoteğin hukuki sebebi, tarafların iradesine bağlı olarak oluşturulabileceği gibi bir kanun hükmü de olabilir.

İradi ipotek:

Tarafların, yani alacaklı ve borçlunun, birlikte tapu memuru huzurunda ipotek sözleşmesine veya borçlunun ölüme bağlı tasarrufuna dayanarak resmi şekilde yaptıkları ve tapu kütüğüne tescille kurdukları bir ipotek türüdür.

Kanuni ipotek:

İpoteğin bir özel yasa ile kurulmasının öngörülmesi halidir. 4721 Sayılı Kanunda ipoteğin tapuya tescil ile doğacağı belirtilmiş olmasına karşın, bunun istisnasına da yer verilmiştir. Bu durumda, 4721 Sayılı Kanuna göre kanuni ipotek ikiye ayrılmaktadır.

Tescile Tabi Olmayan Kanuni İpotek: 4721 Sayılı Kanuna göre “kanuni ipotek haklarının doğumu, aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça, tapu kütüğüne tescil edilmelerine bağlı değildir” hükmünü amirdir (Md. 892). Bu durum, alacaklının ipotekli taşınmazın değerinin azalmasını önlemek (Md. 865/III ve 867/II) ve taşınmazın korunmasının sağlanması bakımından malikin ödemekten kaçındığı sigorta ücretlerini ödemek (Md. 876) için yapılan masrafları güvence altına almayı amaçlamaktadır. Bu tür ipotekler istemde bulunulmadıkları sürece tapuya tescil edilmezler.

Tescile Tabi Kanunî İpotek: 4721 Sayılı Kanunda, aşağıdaki alacaklıların, kanuni ipotek hakkının tescilini isteyebilecekleri belirtilmiştir:

Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı, • Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,

Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkarlar.

Alacaklıların, bu kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir (Md. 893). Satıcıların, mirasçıların ve diğer elbirliği ortaklarının kanuni ipotek haklarının, mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekir (Md. 894). Zanaatkarların ve yüklenicilerin kanunî ipotek hakları, çalışmayı veya malzeme vermeyi yüklendikleri andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabilir. Tescilin yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir. Tescilin yapılması için alacağın malik tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması şarttır. Malik yeterli güvence gösterirse tescil istenemez (Md. 895).

Doğrudan Doğruya Kanundan Doğan İpotek Hakları: Doğrudan kanundan doğan ipotek hakları;

a) İpotekli Taşınmazın Değerinin Azalmasını Önlemek İçin Yapılan Masraflardan Doğan İpotek Hakkı Hakkı

(i) Malikin Kusurlu Davranışından Kaynaklanan Değer Azalmaları ve Alacaklının İpotek

(ii) Üçüncü Kişilerden ve Tabiat Olaylarından Kaynaklanan Değer Azalmaları ve Alacaklının İpotek Hakkı

b) İpotekli Taşınmazın Korunması İçin Yapılan Zorunlu Masraflardan Doğan İpotek Hakkı

olarak sınıflandırılabilir.

Dolayısıyla Kanundan Doğan İpotek Hakları: Dolayısıyla kanundan doğan ipotek hakları ise;

a) Satıştan Doğan Alacağı İçin Satılan Taşınmaz Üzerinde Satıcının Kanuni İpotekHakkı

b) Elbirliği Ortaklığına Giren Taşınmazlarda Paylaşmadan Doğan Alacakları İçin Birlikte Mirasçı Olanlar veya Diğer Ortakların Kanuni İpotek Hakkı

c) Alt Yüklenici veya Zanaatkarların Kanuni İpotek Hakkı

d) Üst Hakkından Doğan Kanuni İpotek Hakları

1) Arazi Malikinin Kanuni İpotek Hakkı

2) Üst Hakkı Sahibinin Kanuni İpotek Hakkı

e) Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinde Bakım Alacaklısının Kanuni İpotekHakkı

f) Kat Mülkiyetinde Ortak Giderlerin Güvencesi Olan Kanuni İpotek Hakkı

olarak sınıflandırılabilir.

Yapı İpoteği: 4721 Sayılı Kanunun 893’üncü maddesinin birinci fıkrasının üçüncü bendinde, çalışmalarının karşılığı olan alacaklarını elde edememe riski altında olan, fakat buna rağmen çalışmak zorunda kalan yapı alacaklılarına, yapı sahibine karşı sahip oldukları alacaklarını güvence altına almaları için kanuni ipotek hakkı tanınmıştır476. Bu işlem özellikle taahhüt yoluyla inşaat işini yaptıran kişi ve kurumlarda sıklıkla uygulama alanı bulmaktadır. Benzer biçimde tersanelerde inşa edilen gemilerin edinim bedelinin ödenmemesi halinde, gemi üzerinde de ipotek tesisi yapılması uygulamasına sıklıkla rastlanmaktadır.

5.4.2.2. İpoteğin Teminat Miktarının Belirlenmesine Göre Türleri

Taşınmaz rehninin temel ilkelerinden biri olan “belirlilik ilkesi” gereğince, ipoteğin kurulmasında, taşınmazın ne miktar alacak için güvence teşkil edeceği tapu kütüğünde açıkça gösterilmelidir. Bu husus 4721 Sayılı Kanunun 851’inci maddesinde; “taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması halinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir” şeklinde ifade edilmiştir.

4721 Sayılı Kanunun 851’inci maddesinden de anlaşıldığı üzere, ipotek, güvence altına alınması düşünülen alacağın miktarının belli olup olmamasına göre, iki şekilde kurulabilir. Buna göre, ipotekle güvence altına alınması düşünülen alacağın miktarı belli ise “anapara ipoteği” ve belli değilse “ üst sınır ipoteği” biçiminde tesis edilecektir.

Anapara ipoteği:

İpoteğin kurulması anında güvence altına alınmak istenen alacak miktar itibariyle belli ise, bu miktar tapu kütüğüne tescil edilir. Bu durumda, bir “anapara ipoteği” veya “sabit ipotek” söz konusu olur.

Üst sınır ipoteği:

İpoteğin kurulması esnasında güvence altına alınmak istenen alacağın miktarı belli değilse, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirlenmelidir. Bu şekilde, miktarı belli olmayan alacaklar için kurulan ipoteğe, “üst sınır ipoteği” veya “azami meblağ ipoteği” adı verilir.

Üst sınır ipoteği, genellikle rehnin kurulduğu anda miktarı bilinmeyen ve ilerde doğacağı zamanda da miktarının ne olacağı tahmin edilemeyen alacaklar için kurulur. Henüz gerçekleşmemiş olmakla birlikte doğma ihtimali bulunan tazminat alacakları, kredi hesabı veya cari hesaptan doğan alacaklar ile şarta bağlı alacaklar bu tür alacaklara örnek olarak gösterilebilir.

5.4.2.3. İpoteğin İstem ve İşlemin Niteliğine Göre Türleri

Uygulamada tapu siciline tescil edilen ipoteklerin istemde bulunan kurum ve ipoteğin kuruluş amacı dikkate alındığında aşağıda belirtildiği şekilde çeşitli türlere de ayrılabileceği değerlendirilmelidir:

Banka ipoteği

Matbu resmi senetle ipotek tesisi

Onama suretiyle ipotek tesisi (Kredi veya borç sözleşmesi ile ipotek tesisi)

Kooperatiflerin ipotek işlemleri

Şirket taşınmazının ipoteği

Şahıs lehine ipotek

Müşterek ipotek

Payın ipoteği

Korunmuş miktar ipoteği (Mahfuz meblağ)

Garame ipoteği (Garama anlaşması)

Kanuni ipotek tesisi

İpotekte bedel artırımı ve azaltılması

5.5. İpotek Kredileri ve Gayrimenkul Piyasalarındaki Uygulamaları

Gayrimenkul finansmanının gelişmiş olduğu ülkelerde, gayrimenkul finansmanı için başvurulabilecek birçok ipotek kredisi türü bulunmaktadır. İpotek kredisi kullanıcıları kullanacakları ipotek kredisini seçerken bazı unsurları göz önünde bulundurmaktadır. Bunlar: kredilere uygulanan faiz oranı, geri ödeme biçimleri, kullanıcıya sağlanan hizmetler ve kredi değerlendirme süreci gibi unsurlardır. İpotek kredilerinin de faiz yapısı ve geri ödeme biçimleri bakımından birçok türü bulunmaktadır. Başlıca kullanılan ipotek kredilerini dört grupta toplanabilir. Bunlar; (i) sabit oranlı ipotek (Fixed Rate Mortgage), (ii) fiyat seviyesine göre ayarlanan ipotek (Price Level Adjust Mortgage), (iii) ayarlanabilir oranlı ipotek (Adjustable Rate Mortgage) ve (iv) iki endeksli ipotek (Dual Index Mortgage) olarak sıralanabilir.

5.5.1. Sabit Faizli ve Eşit Taksitli İpotekli Konut Kredileri

İpoteğe dayalı menkul kıymetler yoluyla bir konut satın alınırken, hane halkı satın alacağı konutun piyasa fiyatının % 10’u ile % 20’si arasında peşinat depozitosu ödemekle yükümlüdür. İpotek, kredi alan kişinin konutunu güvence olarak gösterdiği teminatlı bir kredi türüdür. İpotek işlemi, içinde üç önemli değişken barındırır. Bunlar; faiz oranı, ödeme planı ve amortizasyon süresi yani kredinin bitme süresidir. Bu üç değişken, kredi alan kişinin bu süre içinde ne kadar ödemesi gerektiği ve anapara geri ödemelerinin ne kadar zamanda yapıldığını gösterir.

Sabit oranlı ipotek kredisi, sabit faiz oranlı, eşit geri ödemeli, tamamen amortize edilen bir ipotek kredisi türüdür483. Bu şekilde ödenen krediler geleneksel ipotekli krediler (traditional mortgage loan) olarak da isimlendirilmektedir.

Sabit oranlı ipotek kredisinde, kredi alan, kredi verene her ay aynı miktarda ödeme yapar ve ödeme süresi dolduğunda kredi kapanır. Vade ise 20 yıldan 30 yıla kadar sürelerde değişmektedir. Bununla birlikte son yıllarda 15 yıl vadeyle düzenlenen ipoteklerin hacmi artmaktadır.

Aylık ödemeler vadesi gelen faiz ödemesi ve anaparanın bir kısmını kapsar. İpotek ödemelerinde öncelikle ödemelerin çoğu faize gider. Anapara ödenirken vadesi gelen faiz miktarı azalır ve ödemelerin çoğu anapara ödemesi olur. Süre sonunda anapara da faiz ödemesi de yapılır.

Uygulama deneyimlerine göre belirtilen standart aracın, hem borç alan, hem de borç verenler için enflasyonist bir ortamda sorun yarattığı ifade edilebilir. Yüksek enflasyon ortamlarında, borç verenler yatırımlarından pozitif bir geri dönüş sağlamak için verdikleri krediye yüksek oranlı bir nominal faiz oranı uygulamaya mecbur kalmaktadırlar. Bu yüksek nominal faiz oranı da, sabit dönem ve sabit oranlı kredide yüksek geri ödemelere sahip olmaktadır. Ancak yüksek enflasyon sebebiyle, zaman içerisinde kredi geri ödemelerinin reel değeri azalmaktadır. Bu ipotek kredisinin genel bir özelliği olarak, krediyi almış olan taraf vade içinde her zaman, kredi bakiyesini ödeyerek kredi kapatma hakkına sahiptir. Bu nedenle piyasa faiz oranları ipotek kredisi faiz oranlarının altına indiği zaman, kredi alan taraf bu krediyi kapatarak daha uygun koşullarda yeniden borçlanacaktır. Faizlerde düşüş olduğu zaman krediyi alan mevcut krediyi kapatarak daha düşük faiz oranı ile borçlanabilme imkanına sahip iken; krediyi veren faizlerin yükselmesi durumunda krediyi sona erdirme ve faiz oranını yükseltme imkanına sahip değildir.

Sabit oranlı ipotek, kredi alan açısından hiçbir risk doğurmaz iken, kredi veren açısından risklidir. Bu nedenle geleneksel ipotek kredileri ekonomik istikrarın olduğu ülkelerde uygulanabilir. Özellikle enflasyon oranının yüksek olduğu ülkelerde geleneksel ipotek kredileri riskli olup, finansal kurumlar bu tür kredilerden kaçınmaktadırlar.

5.5.2. Değişken Faizli İpotekli Konut Kredileri

Bu tür kredilerde, verilen ipotek kredisinin faiz oranları, kredi vadesi boyunca sözleşmede önceden belirlenen sürede değiştirilebilmektedir488. Bu kredi türü kredi veren tarafın karşılaştığı faiz oranlarındaki değişme riskine karşılık korumak amacıyla ortaya çıkmıştır489. Ayarlanabilir oranlı ipotek kredisi olarak da adlandırılmakta olan bu ipotek kredisinin faiz oranı dönemsel olarak yeniden belirlenebilmektedir. Bu dönemler 6 ay, 1 yıl, 2 yıl ya da 3 yıl gibi süreler olabilmektedir. Bununla beraber ekonomik göstergelerin çok değişken olduğu ülkelerde faiz oranının yeniden belirlenme dönemleri daha da kısa döneme çekilebilmektedir.

Ayarlanabilir oranlı ipotek kredilerinde faiz oranına dayalı bir indeks kullanılmaktadır. Bu da kreditörlere reel faiz oranlarında meydana gelebilecek değişimlere ilişkin riski de borçlu tarafa kaydırma imkanı sağlamaktadır491. Ayarlanabilir oranlı ipotek işleminde kredi miktarını amortize edecek şekilde ödenmesini sağlayacak bir başlangıç faiz oranı uygulanmaktadır. Bu oran, ilk yılın sonunda belirlenen faiz oranı indeksine göre yeniden ayarlanır ve ikinci yıl için amortisman planına göre yeni bir ödeme planı belirlenir. Bu işlem kredinin tamamen ödendiği son yıla kadar devam etmekte ve faiz oranlarının yeniden belirlenmesinde endekslemeye çok dikkat edilmesi gerekmektedir. Kullanılan bu endeksler sayesinde sağlanan fonların maliyeti sağlanmaktadır. Kredi veren kurumların, ayarlanabilir oranlı ipotek kredilerinde, kredi alanlar tarafından da benimsenmiş olan ve piyasada kullanılan endeksler dışında başka endeks kullanılması güveni azaltır. Bu tür kredilerde yaygın olarak kullanılan referans endeksler; bir yıl vadeli hazine bonosu faiz oranı, bir yıl vadeli LIBOR ya da ülke genelinde önde gelen gayrimenkul finansman kurumlarının uyguladığı sabit faizli ipotekli konut kredilerinin faiz oranlarının ağırlıklı ortalaması olabilir.

Özellikle borç veren kuruluşların fonlama maliyetlerindeki değişimleri karşılamak amacıyla ya taksit tutarının enflasyon farkına göre ayarlandığı veya faiz oranının belirli bir endeks (benchmark index) değer artı bir marj konularak elde edilen ve vade boyunca değişen bir oran olduğu, ipoteğe dayalı gayrimenkul kredileridir. Bu tür kredilerde faiz oranına bağlı olarak aylık taksit tutarları değişir. Faiz oranlarının sıklıkla değiştiği ekonomilerde, sabit faizli kredilerin temin edilemediği durumlarda kullanılmaktadır. Borçlu açısından faiz oranları düştüğünde bu kredi avantaj yaratsa da yükseldiğinde riskli olacaktır.

Bankacılık sistemi içinde uygulanan diğer değişken faizli kredilere benzer şekilde faiz oranı değişimlerine karşı kredi faiz oranının tavan ve taban değerlerini önceden saptamak bu kredilerde de mümkündür. Tavan saptanması durumunda borçlu ödeme gücünün ötesindeki faiz artışlarına karşı kendini korurken, taban borç veren için faiz düşüşlerinde bir korunma sağlayacaktır.

Yukarıda kısaca açıklanan ipotekli krediler dışında; eşit anapara ödemeli (sabit amortismanlı), artan ödemeli, ayarlanabilir faizli, balon ödemeli, indirimli ipotekli ve karma ipotekli konut kredisi uygulamalarına da rastlanmaktadır. Bunlar kısaca aşağıdaaçıklanmıştır:

Eşit Anapara Ödemeli (Sabit Amortismanlı) İpotekli Konut Kredisi: Bu tür bir kredi yapısında aylık anapara geri ödemeleri kredi vadesi boyunca sabit olarak belirlenmekte ve eşit miktarlar halinde geri ödenmektedir. Bunun için ilgili kredi yapısında kredi miktarı geri ödemenin yapılacağı vade sayısına bölünerek aylık anapara taksitleri bulunur. Kalan kredi borç bakiyesi ile kredi dönemsel faiz oranının çarpımı şeklinde hesaplanan aylık faiz miktarı ise değişkendir ve azalan bir eğilim gösterir. İlgili kredi yapısında için hesaplanan aylık faiz miktarı aylık anapara geri ödeme tutarına ilave edilerek aylık taksit ödeme tutarı bulunmaktadır. Eşit anapara ödemeli kredi yapısında ödenen ilk taksit en yüksek kredi taksiti olurken, vade ilerledikçe taksit miktarları azalmaktadır. İlgili kredi yapısının bir diğer önemli özelliği kredi faiz oranının sabit olarak belirlenmesidir.

Artan Ödemeli İpotekli Konut Kredisi: Bu tür kredilerde gelirlerinin yükseleceğini ya da tasarruf eğilimlerinin artacağı beklentisi olan kişiler için hazırlanmış bir kredi ödeme planı söz konusudur. Dolayısıyla, geri ödeme tutarları başlangıçta düşük tutulmakta, daha sonraki dönemlerde ise kademeli olarak arttırılmaktadır. Bu kredi yapısı hem belirlenen sabit faiz oranı nedeniyle sabit faizli ipotekli konut kredisine benzemekte hem de geri ödeme tutarlarının kademeli olarak arttırılması nedeniyle sabit faizli ipotekli konut kredisinden ayrılmaktadır. İlk defa ipotekli konut kredisi almak isteyen kişiler ile gelir ya da tasarruf düzeyleri yıllar geçtikçe artacağına inanılan gayrimenkul alıcıları için iyi bir alternatif olmaktadır.

Ayarlanabilir Faizli İpotekli Konut Kredisi: Bu tür kredilerde vade uzun tutulmakla birlikte kredi faiz oranları 3-5 yıl gibi dönemler itibariyle periyodik olarak taraflarca yeniden pazarlık konusu edilmekte ve ayarlanmaktadır. Burada faiz oranları değiştikçe geri ödemelerde değişmektedir.

Balon Ödemeli İpotekli Konut Kredisi: Bu tür kredilerde düşük peşinatlı ve düşük geri ödemeli bir plan hazırlanmakta, anapara ve faiz ödemelerinin sözleşmede belirtilen vadede sonlandırılabilmesi için ara dönemlerde (örneğin 3 ayda bir, 6 ayda bir ya da tüketicinin talebine göre belirlenen sıklıkta) yapılacak toplu ödemelere ihtiyaç duyulmakta ya da vadenin sonunda kalan borç tek bir seferde ödenmektedir. Kredi faiz oranı sabittir.

İndirimli İpotekli Konut Kredisi: İndirimli ipotekli konut kredisinde kredi kullanım aşamasında belirlenen değişen komisyon tutarı (örneğin % 1 ile % 5 arasında) ödenerek kredi faiz oranının daha düşük oranda belirlenmesi söz konusu olup, tüketici bu sayede indirimli faiz oranından kredi kullanarak taksit tutarlarını da düşürebilecektir. Kredi faiz oranı sabittir.

Karma İpotekli Konut Kredisi: Karma ipotekli konut kredilerinde vade dönemi içerisinde başlangıçta belirlenen bir dönem içerisinde (örneğin ilk 5 yıl) sabit faizli bir yapı uyarınca kredi taksitleri ödenir iken, devam eden süreçte ise kredi faiz oranı değişken yapıda belirlenmektedir. Karma kredilerin değişken faizli yapısında faiz oranları ise bulunulan aydan iki önceki ayda Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) yıllık yüzde değişim oranı baz alınarak hesaplanacaktır.

5.5.3. İpotekli Ticari ve Yatırım Kredileri

Türkiye’de 1958 yılında Bakanlar Kurulu Kararı ile Emlak Bankası ve Vakıfbank dışındaki bankaların konuta ilişkin kredi açmaları, 1979 yılına kadar engellenmiş ve daha sonra bütün bankalara kredilendirme yetkisi verilmiştir. Bu yıllarda bankalarda ucuz ve uzun vadeli konut kredisi vermek karlı olmadığından, bu alana ilgi göstermemişlerdir. 1989 yılından itibaren Pamukbank, 1990 yılından itibaren Dışbank ve İmar Bankası, 1991 yılından itibaren, Yapı Kredi Bankası, Akbank ve Halk Bankası bireysel kredi kapsamında konut kredisi vermeye başlamışlardır. Bunun nedeni bu dönemde bankaların karlı olan ticari kredileri satamamaları ve riski dağıtmak için alternatif alanlara yönelmeleridir. Ayrıca konut kredisi faizinin mevduat faizinden yüksek olması ve anapara ve faiz tahsilatını aynı anda yapabilmesi ve ödemelerde başlangıçta faiz payının daha yüksek olması gibi yollarla bankaya yeni kaynak yaratılması söz konusu işlemin bankalara cazip gelmesine imkan vermiştir.

Ticari bankalar kısa vadeli mevduat toplayabildikleri için bu bankaların uzun vadeli konut kredilerini finanse edebilmesi oldukça güçtür. Toplanan mevduat kısa vadeli olduğu için uzun vadeli kredilerde vade uyumsuzluğu sorunu ortaya çıkmaktadır. Bunun için farklı ipoteğe dayalı menkul kıymetlerle konut finansmanı gibi farklı finansman yöntemlerini uygulamak uygun olabilir.

Ticari kredi, işletmenin kendini geliştirmek için yapacağı yatırımlar veya borçları için kullanabilecekleri kredilerdir. Bununla birlikte, yatırım kredileri ise, projeye dayalı olan (baraj, altyapı, otoyol, demiryolu ve enerji gibi) büyük yatırımlar yanı sıra konut, turizm, sanayi, tarım, ticaret ve benzeri alanlarda gerçekleştirilecek faaliyetlerin finansmanında kullanılan kredilerdir.

5411 sayılı Bankacılık Kanunu’na göre kredi; “Bankalarca verilen nakdî krediler ile teminat mektupları, kontrgarantiler, kefaletler, aval, ciro, kabul gibi gayrinakdî krediler ve bu niteliği haiz taahhütler, satın alınan tahvil ve benzeri sermaye piyasası araçları, tevdiatta bulunmak suretiyle ya da herhangi bir şekil ve surette verilen ödünçler, varlıkların vadeli satışından doğan alacaklar, vadesi geçmiş nakdî krediler, tahakkuk etmekle birlikte tahsil edilmemiş faizler, gayrinakdî kredilerin nakde tahvil olan bedelleri, ters repo işlemlerinden alacaklar, vadeli işlem ve opsiyon sözleşmeleri ile benzeri diğer sözleşmeler nedeniyle üstlenilen riskler, ortaklık payları ve Kurulca kredi olarak kabul edilen işlemler…” (Md. 48) şeklinde tanımlanmaktadır. Bu tanıma göre ticari krediler kredinin geri ödenme sıklığına göre (spot veya rotatif), vade uzunluklarına göre (kısa, orta veya uzun vadeli), teminat bazlı (açık veya kefalet karşılığı) şeklinde farklı gruplara ayrılmaktadır. Ticari ve yatırım amaçlı krediler, küçüklüğü veya büyüklüğüne bakılmaksızın bütün şirketlere bankalarca kullandırılmakta ve böylece işletmelerin çeşitli amaçlarla kullanabilecekleri finansal kaynak sağlanmış olmaktadır.

5.5.4. İpotekli Kredilerde Riskler ve Risk Analizleri

Risk kavramına ilişkin farklı tanımlama yapılsa da genel olarak risk; meydana gelebilecek bir olayın hedeflerin gerçekleşmesi üzerinde bir etkiye sahip olup olamayacağına dair belirsizlik” olarak ifade edilebilir. Kelime anlamı ile “bir zarara, bir kayba, bir tehlikeye yol açabilecek bir olayın ortaya çıkma olasılığı veya tehlike” anlamlarına gelmektedir. Finansal kurumlar açısından risk genel olarak “istenmeyen durumlarla karşılaşma olasılığı” olarak ifade edilebilir.

Finans kuramı çerçevesinde risk, finansal işlemlerin sağlayacağı getiri ile bu işlemlerle ilgili nakit akışlarının beklenen bugünkü değeri arasındaki fark olarak tanımlanmaktadır. Risk teknik olaraksa, “getirilere ilişkin olasılık değerlerinin ortalama değer etrafındaki dağılımını” ifadeeder.

Konut finansmanına yönelik oluşan yüksek risk düzeyinin başlıca nedenleri olarak;

Sosyo-ekonomik faktörler,

Politik belirsizlikler,

Genellikle var olan kamu sektöründe yozlaşma,

Piyasalara dayalı ekonomi eksikliği, yani aracı finansman kurumların tam olarak gelişmemiş olması,

Özel mülk sahibi olmayı engelleyici sosyal faktörler,

Sektör bazında kamunun ağırlığı,

Sosyal barış düzeyinin tam oluşturulamamış olması,

Çok yüksek ve engelleyici nitelikte vergi yapısı sayılabilir.

Sayılan faktörlerin risk oluşturma düzeyleri veya önem derecelerinin ülkelere göre değişim gösterebileceği ve doğal olarak önem derecesinin değişken olduğu açıktır.

Konut finansman sisteminin etkin bir şekilde kullanılabilmesini etkiyen bazı unsurlar bulunmaktadır. Özellikle bir ülkedeki; (i) konut ve gayrimenkul sektörünün ülke ekonomisindeki ağırlığı, (ii) konut alımlarında kullanılan kurumsal finansman yöntemleri, (iii) konut finansman sektörünün GSMH içindeki payı, (iv) kredi alan ve verenlere karsı sigorta mekanizması ve (v) ekonomik istikrar gibi faktörler, söz konusu ülkenin konut finansman sisteminin sağlıklı bir şekilde uygulanmasını etkiler.

Konut finansman sistemine ilişkin riskler çeşitli kategorilere göre farklı şekillerde sınıflandırılabilir. Söz konusu riskler ekonomik anlamda “makro riskler” ve ”mikro riskler” ana başlıkları altında toplanabilir. Konut finansman sistemindeki mikro riskler; tüketici kredilerindeki irrasyonel dağılım, inşaat sektörü istihdamındaki süreksizlik, ipoteğe dayalı menkul kıymetler piyasası için derin sermaye piyasasının gerekliliği, reel sektörde kar marjlarının azalması ve kur baskısı olarak sıralanabilir.

Konut finansmanındaki riskler; “yatırımcı riskleri, “yatırımlarda ikame etkisi ve sistemik risk” başlıkları altında toplanabilir. Yatırımcı riskleri arasında; bilgi eksikliği, değerlendirme eksikliği, sosyal sorumluluk ve etik değerler, sistematik ve sistematik olmayan riskler ile sistemik riskler olarak sınıflandırılabilir.

Konut finansman sisteminde yatırımcıların karşı karşıya olduğu risklerin başında bilgi eksikliği riski gelmektedir. Bilgi eksikliği; tüketicilerin konut finansman yöntemleri, kullanılan konut kredisinin özellikleri, konut kredisi sözleşmesi yapılmadan önce sunulacak bilgiler ile kredinin ödenmesi sürecinde yapılan yasal değişiklikler hakkındaki bilgileri edinme biçim ve seviyesinden kaynaklanmaktadır.

Konut finansmanı, sosyal ve ekonomik önemi nedeniyle gelişen ve gelişmekte olan ülkelerde en önemli olgu durumundadır. Konut kredileri miktar olarak düşük, ihtiyaç sahiplerinin çok zor ulaşabildiği ve mevduata dayalı kredilerdir. Birçok ekonomide sermaye piyasaları konut finansmanı için önemli ölçüde uzun vadeli fon sağlamaktadır.

Bütün ekonomilerde uzun vadeli konut kredilerinin önemli ölçüde kredi, likidite ve faiz oranı riskleri içermesi nedeniyle kredi veren kurumlar konut finansmanı konusunda kredi vermekten kaçınırlar. Gelişmekte olan ülkelerdeki enflasyon oynaklığı ve faiz oranlarının kontrol edilmesindeki politik baskılar konut kredilerini daha riskli hale getirmektedir. İpotekli konut finansmanı sisteminin arz/talep tarafında yer alan oyuncuların çeşitli risklerle karşılaşabilecekleri ve bu kapsamda konut edinilmesinin riskleri; konut kredisi tüketicileri, kredi kurumları, menkul kıymet yatırımcıları ve kamu girişimcileri” olarak sınıflaması yapılmıştır.

5.5.4.1. Konut Üreticilerinin Riskleri

Konut fiyatları sabitken malzeme ve işgücü maliyetlerindeki artış, konut arzını olumsuz ve artan konut maliyetleri, konut üreticilerinin karlılığını azaltarak konut üretiminin azalmasına neden olur503. Konut yatırımlarının taşıdığı riskler aşağıdaki gibi özetlenebilmektedir:

Likidite: Likidite menkul kıymetlerle karşılaştırıldığında, konutların en önemli dezavantajı olarak görülmektedir. Konutun elden çıkarılması zaman alıcı bir iştir ve çaba gerektirir. Bunun yanında gayet planlı bir şekilde piyasa koşulları dikkate alınarak ve konutun yaşam devri göz önünde tutularak konut elden çıkarılabilmektedir.

Anapara Kaybı: Konuta yatırılan sermaye konutun tahrip olması, ekonomik koşullardaki değişiklikler ve sahiplik haklarının yitirilmesi gibi durumlarda kaybedilebilmektedir.

Getiri Kaybı: Yatırımcılar gelir ve maliyet tahminlerinin beklenenden farklı olması durumunda getiri kaybına uğrayabilirler. Böyle bir risk nedeniyle nakit akımındaki düzensizlik ihtimali, borç veren kuruluşlara belirlenen dönemlerde ödeme yapılmaması riskini beraberinde getirmekte, böyle bir durumda da yapılan sermaye yatırımları da risk altına girebilmektedir.

Akım Gücü Kaybı: Yüksek enflasyon dönemlerinde yatırımların tamamlanması durumunda dahi alım gücünün düşmesi nedeniyle yatırım değer kaybedebilmektedir. Ancak böyle bir riskin oluşma ihtimali düşüktür. Çünkü konutlarla ilgili geçmiş dönem verileri konutların enflasyon oranları üzerinde getiri sağladıklarını göstermektedir.

5.5.4.2. Hane Halkı ve Tüketici Açısından Risklerin Değerlendirilmesi

Aralarında akrabalık bağı bulunsun ya da bulunmasın aynı konutta veya konutlarda, aynı konutun bir bölümünde yaşayan, kazanç ve masraflarını ayırmayan bir veya birden fazla kişiden oluşan topluluklar olarak tanımlanan hane halkı, firmaların ürettikleri mallara yönelik talebi yaratması ve üretim aşamasında emek girdisinin arzını sağlaması açısından ekonomideki en önemli birimlerden birini meydana getirmektedir.

Hanelerinde, yatırım ve tasarruf eğilimlerinin, gelir ve varlık yapılarının ve yükümlülük kompozisyonunun incelenmesi bankacılık sektörünün analizi için gereklilik arz etmektedir. Zira, tasarrufları ile bankalara kaynak yaratan, işgücü piyasası ve ekonomik konjonktüre göre gelecek beklentilerini şekillendiren hane halkının tüketim ve tasarruf kararları finans sektörünü de etkilemektedir.

Ekonomide gelişmelerden en çok etkilenen kesimlerden biri olan hane halkının kredi talebini etkileyen faktörler; makro faktörler, tüketim ve borçlanma tercihleri, emek ve varlık gelirleri, tasarruflar, işsizlik, faiz oranı, demografik faktörler ve toplumun sosyokültürel yapısı gibi sıralanabilir.

5.5.4.3. Kredi Kurumlarının Riskleri

Kredi kurumlarının maruz kaldıkları riskler ve karşılaştıkları sorunlar özet olarak; faiz oranı riski (interest rate risk), erken ödeme riski (prepayment risk), kredi riski (ödememe riski – default risk) ve likidite riski (liquidity risk) olarak sıralanabilir. Belirtilen risk kaynakları kısaca aşağıda açıklanmıştır:

Faiz oranı riski:

Faiz riski, piyasa faiz oranlarındaki değişmelere bağlı olarak kredi veren kurumların uğradığı zararı ifade etmektedir. Faiz oranı riski; kredi veren kurumların karlılıkları üzerinde çok etkili olan bir risk türüdür. Burada, kurum sabit faizli ipotek kredisi vermiş ve daha sonra para piyasalarında faiz oranları yükselmişse, parasını düşük getiri ile bağlamasından ötürü zarara uğramaktadır. İpotek kredilerinin vade yapılarının genellikle uzun süreli olmaları, kredi veren kurum açısından faiz oranı riskinin önemini artırmaktadır. Olaya enflasyon açısından yaklaşıldığında ise, ipotek kredilerinin uzun vadeli olmaları nedeniyle hem kredi veren kurum, hem de kredi borçlusu açısından ayrıca bir satın alma gücü riski (enflasyon riski) de söz konusu olmaktadır. Faiz oranı riski ve satın alma gücü riski sabit faizli ipotek kredilerine alternatif olarak yaratılan değişken faizli ipotek kredileri ile azaltılmaya çalışılmaktadır.

Erken ödeme riski:

İpotek kredilerinde krediyi veren kurum açısından ortaya çıkabilecek bir risk unsuru erken ödeme riski, diğer bir ifadeyle peşin ödeme riskidir. Piyasa faiz oranlarının düşüş eğiliminde olduğu dönemlerde erken ödeme riski artmaktadır508. Kredi veren kurumun karşılaşabileceği erken ödeme riski, faiz oranı riskine benzer olarak, yaratılan değişken faizli ipotek kredileri ile azaltılmaktadır. Piyasa faiz oranlarının yüksek olduğu dönemlerde kredi veren kurumun maruz kalacağı erken ödeme riski düşük, düşük olduğu dönemlerde ise risk yüksek olmaktadır. Bunun nedeni ise kredi borçlularının re-finansmana gitmeleri olarak ifade edilebilir.

Kredi riski (temerrüt riski):

Temerrüt riski, konut kredilerinin tam ve zamanında ödenmemesinden kaynaklanır509. Kredi riski olarak da isimlendirilen geri ödememe riski kredi kullanan kişinin ödeme alışkanlığını terk etmesi olarak tanımlanabilir. Ödeme alışkanlığının terk edilmesinin nedeni, kredi kullananın ödeme güçlüğüne düşmesi olabileceği gibi, faiz oranı riskinin tamamen kredi kullanan tarafa aktarılması, satın alınan gayrimenkullerin piyasa değerinin düşmesi veya anapara borç para bakiyesin artması gibi nedenler olabilir.

Temerrüt durumunun yaygınlaşması, söz konusu teminatların (satışa sunulan konutların) değerinin düşmesine neden olarak, bu kredilere dayalı olarak üretilen menkul kıymetleri değersizleştirmekte ve sistemi genel bir krize sürükleyebilmektedir. Ödenmeme riski, hem sabit faizli hem de değişken faizli krediler için geçerli olan ve son derece titizlikle fiyatlaması gereken bir risk unsurudur.

Likidite riski:

Gayrimenkullerin istenildikleri anda nakde dönüştürülememesi, nakde dönüşüm için belirli bir sürenin beklenmesi ya da gayrimenkulün piyasa değerinin altında bir tutarla nakde dönüştürülmesi likidite riski olarak değerlendirilmektedir. Gayrimenkulün fiziki durumu, piyasanın hareketliliği ve piyasadaki arz-talep dengesi likidite riskini doğrudan etkilemektedir.

Risk analizleri:

Risk yönetimi hangi risklerin önemli olduğunun belirlendiği ve bu riskleri bertaraf edebilmek için strateji ve planların geliştirildiği proaktif süreçtir. Bu süreç içerisinde; riskler tanımlanır, bu riskleri önleyici tedbirler alınır, risklerin büyüklüğü sayısallaştırılır ve kabul edilebilir risk düzeyi belirlenir. Dolayısıyla risk yönetimi potansiyel risklerin sistematik olarak değerlendirilerek, olası zararların etkisini azaltıcı yönde verilere dayalı karar vermeyi sağlayan bir disiplindir.

Risk yönetimi belirsizlikleri ve belirsizliklerin getireceği olumsuz etkileri mümkün olan en alt düzeye indirmeyi hedefleyen bir disiplindir. Zarar ya da kaybı oluşmadan önce önlemeyi amaçlayan proaktif bir süreçtir. Bu kapsamda risklerin oluşmadan önce belirlenmesi, meydana gelme olasılığının ve oluşum sonrası etkilerinin minimuma indirilmesi için yapılacak işlemler büyük önem taşır. Risk yönetimin stratejileri ilk aşamada gider veya zararlardan sakınılma üzerinde odaklanmışken, daha sonra zamanla kurumsal yönetim ve raporlama, riskin sayısal hale getirilmesi, stratejik amaçlar ile alınan riskin hizaya konulması, risk yönetiminin performans ve sermaye verimliliği ile bağının kurulması ve hissedar değeri üzerine odaklanmıştır.

Risk yönetimi anlaşılması zor ve oldukça karmaşık bir kavramdır. Literatürde riskin ölçülmesi ve yönetimine ilişkin birçok teorik ve pratik görüş bulunmaktadır. Ancak temelde risk yönetimine ilişkin dört ortak ana faktör bulunmaktadır:

  1. Risk yönetimi bir süreçtir.
  2. Risk yönetimi firmadaki herkese aittir.
  3. Risk yönetimi niceliksel ve niteliksel veri gerektirir.
  4. Risk yönetimi üst yönetimin desteğini almalıdır.

Detaylı bir tanımla risk yönetimi; gelişmiş sayısal yöntemler, süreç verimliliği, güçlü bir iç kontrol sistemi, bilgi paylaşımı, iç ve dış verilerin toplanması yoluyla kaynakların verimli olarak kullanılması hakkındadır. Her önemli iş süreci gibi risk yönetimi de yönetilmeye ve gözden geçirilmeye ihtiyaç duyar. Sonuç olarak risk yönetimi süreci, iyi bir iş yönetimi süreci ile aynı özelliktedir.

Risk yönetim süreci temelde beş temel aşamadan oluşmakta olup, bunlar aşağıdaki gibi sıralanabilir:

Risklerin tanımlanması, risk politikaları ve uygulama usullerinin oluşturulması,

Risklerin ölçülmesi, sayısallaştırılması,

Risklerin izlenmesi ve analizi,

Risklerin raporlanması,

Risklerin araştırılması, teyidi ve denetimi

Konut kredi tahsisinde risk yönetim ilkelerinin etkin olarak hayata geçirilememesi; hane halkı için temerrütlerin ve bankalar için de kredi/menkulleştirme risklerinin artmasına sebep olmaktadır. Bu bağlamda taşınmaza piyasa değerinden oldukça farklı bir değer biçilmesi, kredi tahsisi kararının yeterli belgelendirmeye dayanmaması ve geri ödeme gücünün etkin olarak ölçülmemesi gibiolaylar hane halkının konut finansmanından kaynaklanan riskleri birlikte tekil/sistemik risklerinde artmasına neden olabilmektedir.

5.5.5. İpotekli Kredilerde Menkul Kıymetleştirme ve Değerleme İlişkileri

İpotekli konut finansmanı ikincil piyasalara dayalı konut finansmanı modeli sermaye piyasalarında finansmanı temel almaktadır. Bu sistemde kaynak akışını sağlayan finansman mekanizması piyasaya likidite kazandırmasına dayanmaktadır.

5.5.5.1. İpotekli Kredilerde Menkul Kıymetleştirme

İpotekli konut kredilerinde sürecin sağlıklı işleyebilmesi ve sistemin kendini finanse edebilmesi için menkulleştirmenin yapılması şarttır. Sistem basitçe birincil piyasalarda konut sahibi olmak isteyenlere kredi verilmesi ve ikincil piyasalarda bu kredilerin ve kredilere dayalı olarak ihraç edilen menkul kıymetlerin alınıp satılarak sisteme dahil edilmesini sağlayan döngü olarak tanımlanabilir.

Konut finansman sisteminin finansal altyapısını oluşturan ikincil piyasa mekanizmasına henüz işlerlik kazandırılmamış olması, Türkiye’de konut kredilerinin toplam hacminin göreli olarak sınırlı kalmasındaki en önemli etkenlerden biridir.

İkincil ipotek piyasalarında likiditenin artırılması ve yeni piyasa araçlarının oluşturulması yönünden menkul kıymetleştirme büyük önem taşımaktadır. Finans kurumlarının aktiflerinde bulunan alacak portföylerinin menkul değerler haline getirilerek satılması ile oluşturulan ikincil piyasa süreci “menkul kıymetleştirme” olarak adlandırılmaktadır.

Bankacılık işlemlerinin genel olarak kredi riski, piyasa riskleri, likidite riski ve operasyonel risklere maruz kaldığı kabul edilmektedir. Söz konusu bankacılık işlemleri yanında menkul kıymetleştirme işlemleri de bu tür risklerle karşı karşıya kalabilmektedir.

Menkul kıymetleştirme işleminde başlıca iki tür menkul kıymet ihracı şekli vardır521: Başka bir ifade ile menkul kıymetleştirme işlemleri ile ilgili olarak dünyada yaygın olarak uygulanan bilanço dışı ve bilanço içi diye adlandırılan iki ana ikincil piyasa sistemi bulunmaktadır.

5.5.5.2. İpotekli Kredilerde Değerleme

Değerleme hizmetini, lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarından alan bankalar, piyasa değerine yakın olan bu değerleme neticeleri üzerinden kredi vermektedir. Değerleme işlemlerinde farklı bankalarca uygulanan standartlar birbirine yakın dahi olsa, genel anlamda bir standardizasyon eksikliği bulunmaktadır.

Yakın gelecekte menkul kıymetleştirilmesinden söz edilecek konut kredilerinin likiditesini sağlayacak olan esas unsur, altında yatan ipotekli tapu belgesinin ifade ettiği nakit değerdir. Bu nakit değer ise gayrimenkul değerleme işlemi ile tespit edilen değerdir. Bu değer, her türlü menkul kıymet ihracını doğrudan etkileyecektir.

İpotek düzenlenme sürecinde üzerinde önemle durulması gereken diğer bir husus da, verilen ipotek kredilerinin geri dönüşünü güvence altına almak ve ipotekli konut kredilerinin geri dönüşünü güvence altına almak kurumlar açısından bazı risk yönetimi araçlarının modele entegre edilmesi gerekmektedir. Kredi veren kurum tarafından hem kendi kredi riskini azaltmak, hem de kredi talebinde bulunan tarafa kredi verilip verilmeyeceğine karar vermek için; İpotek Ödemelerinin Gelire Oranı (Payment to Income Ratio-PTI) ve Kredi Tutarının Gayrimenkulün Değerine Oranı (Loan to Value Ratio-LTV) gibi iki temel ölçüt kullanılarak müşterinin kredibilitesi irdelenmektedir.

İpotek ödemelerinin gelire oranı (PTI), gayrimenkul almak isteyen kişilerin başvurdukları kredinin geri ödeme tutarının, kişilerin aylık gelirlerine oranını ifade etmektedir. Müşteriler kredi geri ödemelerini mevcut gelirleri ve varsa önceki tasarrufları ile ödemek zorundadırlar. Bu durumda PTI oranı ne kadar düşük ise, kredi geri ödemeleri de o ölçüde düzenli yapılmaktadır. Bir başka ifade ile bu oranın düşüklüğü alınan kredinin kişinin geliri içinde payının düşük olmasına ve dolayısıyla bu kredinin ödenmeme riskinin az olmasına neden olmaktadır. Kişilerin satın alacakları gayrimenkulün fiyatı ile alacakları kredi arasındaki farkı, gayrimenkulün satın alınması sırasında peşin ödemeleri (down payment) gerekli olmakta ve PTI oranı müşteri için de bir güvence veya emniyet aracı olarak görülmektedir. PTI oranının % 30 olması, ipotekli konut kredisi talep eden kişinin yiyecek ve barınma gibi temel ihtiyaçları da düşünüldüğünde, kabul edilebilir bir oran olarak gözükmektedir.

5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 13/A maddesi uyarınca, konut finansmanı kuruluşları tarafından verilen ipotekli konut kredilerinin ipotek teminatlı menkul kıymete konu olabilmeleri için, konut değerinin en fazla % 80’i oranında kredi açılmasını zorunlu kılmıştır. Buna göre gayrimenkul finansmanında kredi değer oranı en fazla % 80 olarak belirlenmiş olup, kişilerin kalan % 20’lik kısmı kişisel birikimleri ile sağlaması hedeflenmiş ve bu yolla bir tür risk azaltma stratejisi geliştirilmiş olmaktadır.

Müşteriye verilecek olan ipotek kredisinin geri ödemelerini güvence altına almaya çalışan bir diğer kriter ise, kredi tutarının gayrimenkulün değerine olan oranıdır (LTV). LTV oranı, kredi talebinde bulunan kişilerin alacakları kredilerin, gayrimenkulün satış fiyatına olan oranı şeklinde ifade edilmektedir. Dolayısıyla, kişilerin satın alacakları gayrimenkulün fiyatı ile alacakları kredi arasındaki kısmı gayrimenkulün satın alınması sırasında peşin ödemeleri gerekmektedir. LTV oranının düşüklüğü, kredi veren kurum açısından daha yüksek bir koruma ifade etmektedir; çünkü kurum tarafından gayrimenkul değerinin tamamı kadar kredi açılmamakta ve bu sayede oluşabilecek risklere karşı bir miktar emniyet payı bırakılmaktadır.

5.5.6. İpotekli Krediler ve Sigorta İlişkileri

İpotekli kredi sigortası uygulamaları, 1800’lü yılların sonlarına kadar uzanabilen oldukça eski bir tarihe sahiptir. Başta ekonomik krizler olmak üzere, bu süreç boyunca yaşanan ve mortgage piyasasını ve onun taraflarını (bileşenlerini) olumsuz etkileyen tüm tecrübeler, bu piyasada sigorta işlevinin gelişmesine ve ürünlerin çeşitlenmesine temel teşkil etmiştir. Sigorta işlevi, bankaları ipotekli kredi kullandırmaya teşvik ederek hem ipotekli kredi piyasasının gelişmesine katkı sağlamakta, hem de orta ve düşük gelirli kesimin konut sahibi olmasını kolaylaştırmaktadır.

Birinci el ve ikinci el ipotek piyasalarının temelinde, kredi veren kurumların ihraç ettikleri menkul kıymetler ile fon sağlamaları ve bu sağladıkları fonları tüketicilere ipotekli konut kredisi şeklinde kullandırmaları yatmaktadır. Bu bağlamda, söz konusu menkul kıymetlerin nakit akışlarının düzenli gerçekleştirilmesi kredi ödemesinin zamanında ve kesintisiz olarak yapılmasına bağlıdır. Ödemelerde bir sorunla karşılaşılması durumunda, kredi veren kurumlar gayrimenkul üzerine konan ipoteğin biran önce nakde çevrilmesini sağlamak zorunda kalmakta, bu süreç ise kurum tarafından vakit ve para kaybı anlamına gelmektedir. Bu durumda, ipotekli konut kredilerine dayalı gayrimenkul finansman sisteminin temel amacı olan kişilerin daha kolay şartlarda gayrimenkul sahibi olabilmesinden de uzaklaşılmış olmakta ve ikinci el ipotek piyasalarında ihraç edilen menkul kıymetlere yönelik talep ve menkul kıymetlerin değeri de olumsuz etkilenmektedir. Şöyle ki, 2006 yılının sonundan itibaren özellikle ABD gayrimenkul finansman piyasasında yüksek riskli ipotekli konut kredilerinin kredi borçlusu tarafından zamanında geri ödenmemesi sonucunda, ikinci el ipotek piyasasında bu kredilere dayalı ihraç edilen menkul kıymetlerin nakit akışlarında da sorunlarla karşılaşılmıştır. İşte bu noktada, gayrimenkul finansman sisteminin sağlıklı işleyebilmesi için ülkenin makroekonomik istikrarının yanı sıra, ipotek piyasalarında rol alan tüm unsurların risklerinin çeşitlendirilmiş sigorta ürünleri ile güvence altına alınması önemli olmaktadır.

İpotekli konut finansman sisteminde sigorta, yasal bir zorunluluk değil, aslında sadece risk yönetimi açısından bir gerekliliktir. Nitekim düşük dereceli konut kredileri büyük ölçüde yeterli kapsamda sigortaları yapılmamış kredilerden oluşmaktadır. Türkiye’de sadece doğal afet sigortası (DASK), kentlerde konutlar için zorunlu bir sigorta türüdür526. Ancak kredilere güvence oluşturmak üzere yeterli rizikoları kapsayacak sigortaların yaptırılması gerekir.

ABD’de hükümetin konut finansman piyasasında kredi akışını sağlamak için sarf ettiği çabaların başında uygulamaya koymuş olduğu ipotek sigortası ve garanti programı gelmektedir. Federal Konut İdaresi tarafından 1934 yılında başlamış olan ipotek sigortası programının, konut edinimi üstünde çok önemli bir etkisi olmuştur. Bu program sayesinde, kredi verenler ipotek sigortası ücreti ile kredi risklerini azaltmışlardır. Böylece, konut piyasasına daha fazla kredinin akması sağlanmış ve konut edinimi artmıştır.

Konut finansmanı en önemli unsurlarından biri olan sigorta işlevinin sağlıksız çalışması halinde ise; tüm sistemi etkileyebilecek ölçekte önemli sorunlar yaşanabilmektedir. Son yıllarda finansal piyasalarda yaşanan bazı olaylar ve özellikle 2008 yılında ortaya çıkan küresel finansal kriz, ipotekli konut sigortası sisteminin de kuyruk etkisine konu olabileceğinigöstermiştir.

İpotek kredisi almak isteyen tarafların yararlanabileceği genel anlamda iki grup sigorta bulunmaktadır. Birinci grup kredi alanlar tarafından ve diğeri de kredi veren tarafından yaptırılır. Bütün sigortaların kredi alanın kredibilitesi üzerinde olumlu etkisi olmakla beraber, kredi veren açısından kendisinin yaptırdığı sigortanın önemi daha büyüktür.

Müşteri tarafından sigorta yaptırılması halinde, kredi kurumlarınca istenen ön ödeme tutarı azalabilir. Bu nedenle kredi alanlar daha düşük ön ödeme yapmak ve kredi kurumları tarafından seçilebilir olmak için, gerek özel gerekse kamusal sigorta şirketlerine sigorta yaptırmaktadırlar.

Bazen kredi kurumlarının kullandırdıkları konut kredisine ilişkin sigortaları da kendileri yaparlar. Bu durumda sigorta maliyetleri yine kredi kullanan müşteriye yansıtılmaktadır. Sigorta, verilen kredinin tamamını ya da bir bölümünü kapsamakta olup, kredi alanın borcunu ödeyememesi halinde, ipotek ödemelerinin sigorta kurumu tarafından yapılmasını sağlamaktadır.

Kredi veren açısından ipotek sigortasının net etkisi, geri ödenmeme riskini azaltmasıdır. Sigorta şirketleri kredi kurumları tarafından yapılan başvuruları değerlendirirken birçok faktörü göz önünde bulundurmaktadırlar. Kredi verenin karşı karşıya olduğu risk, kredi verilen tutarla, mülkün değeri ve sigorta tutarı arasındaki farka eşittir. Bu bakımdan sigorta, ön ödeme gibi, kredi verenin riskini azaltıcı bir unsurdur. İpotek sigortası kredi alan açısından da yarar sağlamaktadır. Bu sigortanın sayesinde kişiler daha az ön ödeme yaparak kredi verenleri ikna etmekte ve ipotek kredisini almaktadırlar; çünkü sigorta ile ön ödemenin kredi veren açısından önemi aynıdır.

Sigorta maliyeti genellikle kredi alan taraflara yansıtılmaktadır. Bu yansıtma farklı şekilde olabilmektedir. Bazı durumlarda sigortadan kaynaklanan maliyet, ipotek kredisinin verilişi aşamasında kredi tutarının içine eklenebildiği gibi, işlem masrafları arasında da alınabilmektedir. Bu yansıtma zamanı ve şekli, o anki piyasa koşullarına ve finansal kurumlar arasındaki rekabet durumuna göre belirlenmektedir. İpotekli konut finansman sisteminde uygulama alanı bulan başlıca sigorta türleri aşağıda belirtilmiştir532.

İpotekli konut kredilerine dayalı gayrimenkul finansman sistemindeki önemli fonksiyonlardan biri de ipotek sigortacılığı fonksiyonudur. Sistemin ve dolayısıyla ipotek piyasalarının nakit akışlarının devamlılığını sağlamak açısından gerekli olan ipotek sigortası, kredi veren kurum ve kredi alan taraf tarafından yapılabilmektedir. Gayrimenkul finansman sisteminin geliştiği ülkelerde ipotek piyasalarında ortaya çıkabilecek riskleri kontrol altına alan çok sayıda sigorta ürünü bulunmakta olup, ABD’de ve Avrupa’da uygulanan temel sigorta ürünlerinin; “İpotekli Konut Kredisi Ödemelerini Koruma Sigortası”, “İpotekli Konut Kredisi Koruma Sigortası”, “Tapu Sigortası” ve “İpotekli Konut Kredisi Garanti Sigortası” gibi isimlerle tanımlandığı görülmektedir.

Başlıca sigorta türleri özellikle gelişmiş bir ipotekli konut finansman sistemine sahip ABD’de uygulanan ürünler olup, aşağıda bunlardan başlıcaları özet açıklanmıştır:

Mortgage Hayat Sigortaları ve Mortgage Koruma Sigortası: Kredi veren kuruluşların alacaklarını teminat altına alabilmek amacıyla kredi alan kişilerden yaptırmalarını istedikleri sigortaların başında hayat sigortaları gelmektedir. Bu sigortalar ile teminat altına alınan temel risk kredi alan kişinin ölümüdür. Risk gerçekleştiğinde ipotekli konut kredisi borcuna tekabül eden miktar sigortacı tarafından kredi veren kuruluşa ödenmekte ve bu şekilde kredi veren kuruluşun alacaklarını tahsil etmesi kolaylaşmaktadır.

Mortgage Ödemelerini Koruma Sigortası: Esas olarak kredi alan kişileri korumaya yönelik bir ürün olan mortgage ödemelerini koruma sigortası ile teminat altına alınan risk, kredi taksitlerinin geçici olarak ödenememesi ve bu nedenle de ipoteğin paraya çevrilmesidir. Kredi alan kişinin işsiz kalması, hastalanması veya bir kaza geçirmesi gibi nedenlerle gelirinde geçici bir süre için azalma olması durumunda, eğer varsa bu sigorta devreye girecek ve poliçede belirtilen süreler için kişinin kredi taksitleri sigorta şirketi tarafından ödenecektir.

Mortgage Değer Kaybı Garanti Sigortası: Bu sigorta ile sağlanan koruma temelinde kredi veren kuruma yöneliktir. Mortgage değer kaybı garanti sigortası veya kısaca mortgage sigortası kredi alanın ipotekli konut kredisi geri ödemelerinde temerrüde düşmesi ve bu nedenle üzerinde ipotek tesis edilmiş olan gayrimenkulün satılarak alacağın tahsil edilmesi yoluna gidilmesi sonucunda, borç bakiyesi ile satış sonucu elde edilecek miktar arasında kredi veren aleyhine oluşabilecek zararı teminat altına alan bir ürün olarak tanımlanabilir.

Yapı Sigortası: Kredi veren kurumlar tarafından yaygın olarak talep edilen sigortalardan biri de yapı sigortalarıdır. Bu şekilde söz konusu kuruluşlar binanın göreceği fiziksel zararlara ilişkin olarak gayrimenkulün yeniden inşa maliyetine ilişkin teminat elde etmektedirler.

Nakit Akışı ve Finansal Garanti Sigortası: Nakit akışı sigortası, özellikle ipoteğe dayalı menkul kıymetler söz konusu olduğunda kurumsal yatırımcılar için mortgage garanti sigortasına eşlik eden son derece önemli bir sigorta ürünüdür. Bu sigortanın temel fonksiyonu, yatırımcıların yaptıkları yatırımın getirisini tamamen ve vaktinde alınmasını garanti etmektir. Nitekim mortgage sigortası ile verilen teminat ister özel sigorta şirketlerince, isterse konut idaresi (Federal Housing Administration – FHA) tarafından verilmiş olsun, temel olarak yalnızca kredinin tam olarak geri ödenmesini sağlamaya yöneliktir. Kredi kullananın ilk temerrüde düştüğü tarihten gayrimenkule el konulup yeniden satılmasına dek geçen süre içerisinde ödenmeyen aylık ödemeleri ise ihtiva etmez.

Hata ve İhmal Sigortası ve Mortgage Kayıp Sigortası: Kapsamı daha da genişletilmiş olan hali mortgage kayıp sigortası olarak da bilinen hata ve ihmal sigortası, bir takım mutat işlemlerin yapılması esnasında yapılacak hata ve ihmaller dolayısıyla meydana gelecek zararlara karşı, kredi verenleri ve onların ikincil ipotek piyasasındaki yatırımlarını koruyan özel bir mesleki sorumluluk sigortası ürünüdür.

Yönetici ve İdarecilerin Sorumluluğu Sigortası: Yönetici ve idarecilerin sorumluluğu sigortası, kredi veren veya yatırımcılar için hizmet sağlayanlar başta olmak üzere çeşitli finansal kurumların ihtiyaçları için geliştirilmiş bir tür mesleki sorumluluk sigortasıdır. Bu sigorta yönetici ve idarecilerin yaptığı haksız eylemler dolayısıyla ortaya çıkan zararlara karşı, konut alımına yönelik ipotekli kredi verilmesi, satılması ve bu hizmetlerin sunulmasına ilişkin işlemleri yapan kurumları koruma altına almaktadır.

Konut Sahibinin Sigortası: Bu sigorta yangın başta olmak üzere konut sahiplerinin maruz kalabilecekleri bir takım riskleri teminat altına almakta olup, mülke gelebilecek zararlar yanında, kişisel sorumluluk ve hırsızlık gibi bir takım risklerin de bu sigorta ile teminat altına alınabilmesi mümkündür. Bu şekilde ipotekli konut kredisi alacağının teminatı olan gayrimenkulün değerinin korunması hedeflenmektedir.

Sel Sigortası: Bir tür doğal afet sigortası olan sel sigortası, özellikle ABD örneğinde son derece önemli bir üründür. Bu sigorta türü, ABD’de mali riskin hesaplanması ile ilgili olarak federal hükümetin çalışmalar yürüttüğü tek sigorta ürünü olarak dikkat çekmektedir.

Tapu Sicili Sigortası: Bu sigorta türü temelinde, kredi verenler ve yatırımcılara, poliçe üzerindeki gayrimenkul üzerinde geçerli ve icra edilebilir bir rehne sahip olduklarına ve rehinlerinin diğerlerine nazaran öncelikli olduğuna ilişkin teminat veren bir sigorta ürünüdür.

Tapu ve kredi işlemleri yapan acentenin hata ve ihmali sigortası: Bu sigorta ürünü, tapu ve kredi işlemlerini yapan acentelerin hata ve ihmalleri dolayısıyla ortaya çıkan zararlara ilişkin riskleri teminat altına almaktadır.

Mortgage Bankerleri – Finansal Kurumlar Kefalet Senedi: Bu sigorta, kredi veya hizmet veren şirketlere, bu kurumların yönetici ve çalışanlarının sahte, hileli ve suç teşkil eden fiillerine karşı koruma sağlayan bir çeşit kefalettir. Bu sigorta çerçevesinde belirlenen fiiller, nerede yapıldıklarına ve başkalarının işbirliği ile yapılıp yapılmadıklarına bakılmaksızın teminat kapsamı içinde değerlendirilmektedirler.

Özel Tehlike Sigortası: Bu sigorta türü, ABD’de hükümet tarafından desteklenmeyen özel nitelikteki ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin kredi derecesini desteklemek için kullanılan üründür.

5.6.Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları

Sermaye piyasası mevzuatında yer alan taşınmaz finansmanına yönelik araçlar veya aracılık sistemi, geniş anlamda konut finansmanı ile de ilişkilidir. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) da bu kapsamda gündeme gelen ve aktif olarak kullanılan araçlar arasında yer almaktadır533.

GYO’nın ilk yasal dayanağını yürürlükten kalkan 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 32’inci, 35’inci ve 36’ıncı maddeleri oluşturmuştur. Belirtilen maddelerde sermaye piyasası kurumları arasında sayılan GYO’ların “faaliyetlerinin kapsamı” ile “kuruluş ve faaliyet koşulları” düzenlenmiştir. Mülga 2499 Sayılı Kanun; gayrimenkul yatırım ortaklıklarının, portföy işletmeciliği ve yöneticiliği faaliyetinde bulunmak üzere Sermaye Piyasası Kurulu’na (Kurul) başvurmalarını zorunlu kılmıştır (Md. 30/1-f). 30.12.2012 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’na göre GYO; 6362 Sayılı Kanunun 35’inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendindeki “b) kolektif yatırım kuruluşları” adıyla sermaye kuruluşları arasında sayılmıştır.

6362 Sayılı Kanun ile verilen yetki uyarınca ve yurt dışında yaygın bir finansman aracı olan altyapı fonlarına benzer bir şekilde, altyapı yatırım ve hizmetlerine de yatırım yapılmasını sağlamak için 1998 yılından başlayarak yürürlüğe giren Seri: VI, No: 11 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği, 28.05.2013 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin EsaslarTebliği” (III-48.1) ile yürürlükten kaldırılmıştır534.

Yeni tebliğde 23.01.2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan kapsamlı değişiklik ile yürürlüğe giren Tebliğin amacı; “gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşlarına ve kurucularına, paylarının ihracına, satışına ve devrine, faaliyet esaslarına, yönetim ilkelerine, portföy sınırlamalarına, portföylerinde bulunan varlıkların ve hakların değerlemesine, varlıkların saklanmasına, imtiyazlı pay ihracına, ortaklarında ve yöneticilerinde aranacak niteliklere, kamuyu aydınlatma ve yatırımcıların bilgilendirilmesi yükümlülüklerine, kar dağıtımına, gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünden çıkmalarına, tabi olacakları diğer yükümlülüklere ve anonim ortaklıkların gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşümüne ilişkin esasları düzenlemek” şeklinde açıklanmıştır (Tebliğ, Md. 1).

5.6.1. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Çalışma Alanları

GYO faaliyetlerini; 28.05.2013 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1) ile belirlenmiş usul ve ilkeler çerçevesinde yürütmektedir. GYO’ların çalışma alanları; gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, altyapı yatırım ve hizmetleri, sermaye piyasası araçları, Takasbank para piyasası ve ters repo işlemleri, Türk Lirası cinsinden vadeli mevduat veya katılma hesabı, yabancı para cinsinden vadeli ve vadesiz mevduat veya özel cari ve katılma hesapları ile iştirakler ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacı ile paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Sermaye Piyasası Kanunu (Md. 48) ile sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile Tebliğde izin verilen diğer faaliyetlerdir.

Altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten ortaklıkların yalnızca bu faaliyette bulunmak üzere kurulmaları/dönüşmeleri zorunlu olup, ortaklık esas sözleşmesinde bu yönde hüküm bulunması zorunludur. Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar altyapı yatırım ve hizmeti ile ilişkili olmayan gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapamazlar. Tebliğ kapsamındaki diğer ortaklıklar da, ana faaliyet konularına ilişkin gayrimenkul veya gayrimenkul projelerine bağlı olarak yürütülen ve arızi nitelik taşıyanlar hariç olmak üzere, altyapı yatırım ve hizmetleri ile bunlar kapsamındaki varlık ve haklara yatırım yapamazlar (Tebliğ, Md. 4).

Mevzuata göre GYO’lar; (i) “münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan bir portföyü veya Tebliğ’in 4’üncü maddenin birinci fıkrasında belirtilen diğer varlık ve haklardan oluşan bir portföyü işletmek üzere kurulabileceği gibi belirli bir projeye, gayrimenkule veya altyapı yatırım ve hizmetine yatırım yapmak ya da belirli bir alanda faaliyet göstermek amacıyla da kurulabilmekte” ve (ii) belirli alanlarda faaliyet göstermek veya belirli bir projeye, gayrimenkule veya altyapı yatırım ve hizmetine yatırım yapmak üzere kurulan ortaklıkların aktif toplamlarının en az % 75’i bu faaliyet kapsamında yapılan yatırımlardan oluşmakta ve bu ortaklıkların unvanlarında söz konusu faaliyete, projeye, gayrimenkule veya altyapı yatırım ve hizmetine ilişkin bir ifadeye yer verilmesi” ile tanımlanmaktadır (Tebliğ, Md. 5).

GYO’ların kurulmasında aşağıdaki koşulların bulunması gerekli olmaktadır:

Başlangıçta GYO olarak kurulabileceği gibi, anonim ortaklıklar esas sözleşmelerini 6362 Sayılı Kanun ve III-48.1 Sayılı Tebliğ hükümlerine uygun olarak değiştirerek GYO’na dönüşebilirler. Yalnız altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıkların gerek kuruluşlarında, gerekse dönüşümlerinde esas sözleşmelerinde ortaklık aktif toplamının asgari % 75’inin altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşacağının açıkça belirtilmesi zorunludur. Sadece altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklara yalnızca altyapı şirketleri dönüşebilir.

Kuruluş ve dönüşüm başvurularının Kurulca uygun görülebilmesi için GYO’ların; a) Kayıtlı sermayeli anonim ortaklık şeklinde kurulması veya anonim ortaklık niteliğinde

olup kayıtlı sermaye sistemine geçmek için Kurul’a başvurması,

b) Kuruluşta başlangıç sermayesinin, dönüşümde ise mevcut ödenmiş veya çıkarılmış sermayesi ile öz sermayesinin her birinin 30.000.000 TL’den, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ise 100.000.000 TL’den az olmaması,

c) (b)bendinde belirtilen sermaye miktarının;

1) 60.000.000 TL’den az olması durumunda, sermayeyi temsil eden paylarının en az % 10’unun,

2) 60.000.000 TL ve daha fazla olması durumunda ise, sermayenin 6.000.000 TL’lik, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ise 10.000.000 TL’lik kısmını temsil eden paylarının kuruluşta nakit karşılığı çıkarılmış olması ve nakit karşılığı çıkarılan pay bedellerinin tamamının ödenmesi, dönüşümde ise nakit karşılığı çıkarılmış olması veya son hesap dönemine ait bağımsız denetimden geçmiş konsolide olmayan veya bireysel finansal tablolarında dönen varlıklar grubu altında yer alan nakit ve nakit benzerleri ile finansal yatırımlar kalemlerinin toplamının bu bentte belirtilen oran ya da tutar kadar olması,

Ticaret unvanında “Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı” ibaresini taşıması veya unvanını bu ibareyi içerecek şekilde değiştirmek üzere Kurula başvurmuş olması,

Kurucu ortakların veya var olan ortakların Tebliğde öngörülen koşullara sahip olması,

Esas sözleşmesinin Kanun ve Tebliğ hükümlerine uygun olması veya var olan esas sözleşmesini Kanun ve Tebliğ hükümlerine uygun şekilde değiştirmek üzere Kurula başvurmuş olması,

Genel müdür ile yönetim kurulu üyelerinin Tebliğde öngörülen koşulları taşımaları, genel müdürün kuruluş ve dönüşüm başvurularında belirlenmiş ve en geç kuruluşun veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescili tarihi bakımından, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ise tescil tarihini izleyen altı ay içinde atanmış olması,

Portföyünde yer alan/alacak varlıkların niteliklerinin ve ortaklık aktif toplamı içinde sahip oldukları/olacakları ağırlıkların Tebliğde belirtilen niteliklere ve sınırlamalara uygun olması,

Kuruluşta ayni sermaye konulması durumunda, 9’uncu madde çerçevesinde ayni sermaye değerinin saptanmış olması,

Başlangıç sermayesinin veya çıkarılmış sermayesinin % 25’i oranındaki paylarının, Tebliğde belirlenen süre ve ilkeler çerçevesinde halka arz edileceğinin, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ise halka arz edileceğinin veya nitelikli yatırımcıya satılacağının Kurula karşı taahhüt edilmiş olması,

Sermayesinin, son iki yıl içinde, varlıkların rayiç değere taşınması yoluyla oluşan fonlardan artırılmamış olması,

(i)Diğer yatırım ortaklıklarının ve halka açık ortaklıkların gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşüm başvurularında, ikinci fıkranın (g) bendinde yer alan, portföydeki varlıkların ortaklık aktif toplamına oranının bu Tebliğdeki sınırlamalara uygun duruma getirilmesi koşulunun, dönüşüme ilişkin esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini izleyen en geç altı ay içerisinde sağlanması gerekir. Söz konusu süre içinde gerekli uygunluğu sağlamayan ortaklıkların, gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak faaliyette bulunma hakları ortadan kalkar. Ortaklıklar, ilgili sürenin bitiminden başlayarak en geç üç ay içinde esas sözleşme hükümlerini gayrimenkul yatırım ortaklığı faaliyetini kapsamayacak şekilde değiştirmek üzere Kurula başvurmakla yükümlüdürler. Söz konusu yükümlülüğün yerine getirilmesinden ortaklık yönetim kurulu veya yönetim kurulunca yetkilendirilmiş olması durumunda ilgili murahhas üye sorumludur.

(ii)Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklarda; (a) Ortaklardan en az birinin kamu kurum ve kuruluşu niteliğinde tüzel kişi olması ve ortaklık sermayesine en az % 20 oranında iştirak etmesi durumunda;

(1) İkinci fıkranın (b) bendinde yer alan başlangıç sermayesi 5.000.000 TL olarak uygulanır. Ancak, 11/A maddesi kapsamında yapılacak pay satışının sermaye artırımı şeklinde yapılması sonucunda çıkarılmış sermayenin asgari 100.000.000 TL’ye ulaşması zorunludur.

(2) İkinci fıkranın (c) bendinde yer alan sermayenin asgari 10.000.000 TL’sinin nakit karşılığı olması koşulu uygulanmaz.

(b) İkinci fıkranın (d) bendinde yer alan koşullar, kamu kurum ve kuruluşu niteliğindeki tüzel kişilerde aranmaz.

(c) Ortakların kendi özel mevzuatları uyarınca başka bir makam veya organın karar veya onayı gerekiyor ise, kuruluş veya dönüşüm başvurusunda bu karar veya onayın bulunması

şartı aranmaktadır.

5.6.2. GYO Paylarının Kurul Tarafından Kayda Alınması

Kurulacak veya dönüşecek olan ortaklıkların, şekli ve esasları Kurulca belirlenecek standart form ve bu formda belirtilen belgelerle birlikte Kurula başvurmaları zorunludur. Kurul, başvuruyu 6362 Sayılı Kanun ve Tebliğ hükümlerine uygunluk yönünden inceler. Kurulca başvurunun uygun görülmesi durumunda; altyapı faaliyetlerine ilişkin olarak ilgili makamlardan alınması gerekli diğer izin ve onaylara ilişkin mevzuat hükümleri saklı kalmak üzere, kuruluş aşamasında kuruluşun, dönüşümde ise esas sözleşme değişikliklerinin onaylanması talebi ile Bakanlığa başvurulur. Kuruluş işlemlerinde esas sözleşmenin konuya ilişkin Kurul izninin tebellüğ edildiği tarihi müteakip en geç 30 gün içinde ticaret siciline tescil ettirilmesi, dönüşüm işlemlerinde ise esas sözleşme değişikliğinin onaylanacağı genel kurulun, konuya ilişkin Kurul izninin tebellüğ edildiği tarihten sonra en geç 30 gün içinde gerçekleştirilmesi ve genel kurul kararının genel kurul toplantısını izleyen en geç 15 gün içerisinde ticaret siciline tescil ettirilmesi zorunludur. Ortaklıklar, kuruluş esas sözleşmesinin veya dönüşüme ilişkin genel kurul kararının ticaret siciline tesciline ve Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi’nde ilanına ilişkin belgeleri, ilan tarihini izleyen altı iş günü içinde Kurula gönderirler.

5.6.3. GYO Kuruluşu ve Sermaye Artırımlarında Ayni Sermaye Konulması

Ortaklık kuruluşlarında ve sermaye artırımlarında, ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı ayni haklar, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun 342’inci ve 343’üncü maddeleri çerçevesinde ayni sermaye olarak konulabilir. Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklarda bu fıkrada sayılan varlıklara ek olarak Kurulca uygun görülecek varlıklar da ayni sermaye olarak verebilir. Ancak, gerek kuruluşta gerekse sermaye artırımı sonrasında, çıkarılmış sermayenin nakden ödenen kısmının 6’ıncı maddenin ikinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen oranın veya tutarın altına düşmemesi zorunludur.

Kuruluşta ayni sermaye konması durumunda, konulan ayni sermayeye 6102 Sayılı Kanunun 343’üncü maddesi çerçevesinde değerleme işlemi yapılır. Buna ilave olarak Tebliğin 8’inci bölümünde belirtilen esaslar çerçevesinde ayni sermayenin değerleme hizmetine yönelik rapor hazırlatılması gerekmektedir. Hazırlanan raporlarda ulaşılan tutarlardan düşük olanı ayni sermaye olarak esas alınır. Değerleme çalışmasında kullanılacak yöntemlerin açıkça ikincil düzenlemede bulunmaması nedeni ile farklı raporlarda kullanılan yöntemler ve ulaşılan sonuçların yorumlanmasında önemli farklılıkların ortaya çıktığı ve sermaye piyasasına yönelik değerleme çalışmalarının muhasebe (Türkiye Finansal Raporlama Standartları) ve değerleme standartlarına uygun olma zorunluluğunun bulunduğu vurgulanmalıdır.

Ayni sermaye artırımlarında 6102 Sayılı Kanunun 343’üncü maddesi kıyasen uygulanır. Ayni sermaye artırımı için Kurula yapılacak başvuru öncesinde bu maddenin ikinci fıkrasında belirtilen bilirkişi ve değerleme raporlarının hazırlatılması gerekir. Ayni sermaye artırımı kararı sadece genel kurulda alınabilir. Ortaklıkların esas sözleşmelerinde bu hususa yer verilmesi zorunludur. Şirkete sermaye olarak konulacak gayrimenkuller ile sınırlı ayni haklar, ortaklığın tüzel kişilik kazanması veya sermaye artırımının tescilinden başlayarak en geç 10 iş günü içinde tapu sicilinde ortaklık adına tescil ettirilir. Diğer varlıklar için ise ilgili mevzuatta öngörülen süre ve koşullara uyulur. Bu işlemin süresi içinde yaptırılmasından ortaklık yönetim kurulu veya yönetim kurulunca yetkilendirilmiş olması halinde ilgili murahhas üye sorumludur.

5.6.4. GYO’larda Halka Arz Yoluyla Satış

GYO olarak kurulan veya esas sözleşme tadili yoluyla gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşen ortaklıkların, paylarını halka arz yoluyla satabilmek için, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini izleyen üç ay içinde faaliyetlerin yürütülebilmesi için gerekli olan mekan, donanım ve personeli sağlamaları ve organizasyonu kurmaları, GYO olarak kurulan ortaklıkların Tebliğin 6’ıncı maddesinin ikinci fıkrasının (f) ve (g) bentleri kapsamında genel müdürün atanmasına ve portföye dahil edilecek varlıklara ilişkin taahhütlerini yerine getirmeleri, şekli ve ilkeleri Kurulca belirlenecek halka arz standart formunu ve formda belirtilen belgeleri tamamlayarak çıkarılmış sermayesinin asgari % 25’ini temsil eden payların halka arzına ilişkin izahnamenin onaylanması talebiyle Kurula başvurmaları zorunludur.

Halka arz sonrasında, ortaklığın çıkarılmış sermayesinin asgari % 25’i oranındaki paylarının halka açık pay niteliğinde olması zorunludur. Birinci fıkrada belirtilen süre içinde halka arz standart formunu ve formda belirtilen belgeleri tamamlayarak Kurula başvurmayan veya gerekli koşulları sağlamadığı için başvurusu Kurulca onaylanmayan ortaklıkların, gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak faaliyette bulunma hakları ortadan kalkar. Ortaklıklar, ilgili sürenin bitiminden veya Kurulun olumsuz görüşünün kendilerine bildirildiği tarihten başlayarak en geç üç ay içinde esas sözleşme hükümlerini GYO faaliyetini kapsamayacak şekilde değiştirmek ve kayıtlı sermaye sisteminden çıkmak üzere Kurula başvurmakla yükümlüdürler. Ortaklıklar bu değişiklikleri yapmadıkları takdirde, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun 529’uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) ve (c) bentleri hükümleri gereğince sona ermiş sayılır.

5.6.5. Borsaya Kotasyon Yapılması ve Payların Türleri

Paylarını halka arz eden ortaklıklar, satış süresinin bitimini izleyen 15 gün içinde paylarının Borsa İstanbul A.Ş. (BİAŞ) kotuna alınması için gerekli belgenin verilmesi istemiyle Kurula başvururlar. Bu belgenin alınmasını izleyen 15 gün içinde de payların kote edilmesi isteği ile BİAŞ’a başvurulması zorunludur.

GYO paylarının türleri; (i) ortaklık payları nama veya hamiline yazılı olarak ihraç edilebilmesi ve (ii) nama yazılı ihraç edilmiş olup borsada işlem gören paylar hakkında 6102 Sayılı Kanunun 414’üncü maddesinin birinci fıkrası uygulanmaz.

GYO; yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı tanıyan paylar dışında imtiyaz veren herhangi bir menkul kıymet ihraç edemezler. Aday gösterme imtiyazının yaratılmasında 6102 Sayılı Kanunun 360’ıncı maddesi hükümleri uygulanmaz. Halka açılma sonrasında, hiçbir şekilde yönetim kurulu üyeliğine aday gösterme imtiyazı da dahil olmak üzere imtiyaz yaratılamaz. Tebliğin yayımı tarihinden önce oyda imtiyaz veren pay ihraç etmiş olan ortaklıklar için 6102 Sayılı Kanunun 479’uncu maddesinin ikinci fıkrası hükmü uygulanmaz. Kurulun belirlediği esaslar çerçevesinde, faaliyetlerinin makul ve zorunlu kıldığı durumlar saklı kalmak kaydıyla, Kurul düzenlemelerine uygun olarak hazırlanmış finansal tablolarına göre üst üste beş yıl dönem zararı eden halka açık ortaklıklarda, birinci fıkra kapsamındaki imtiyazlı paylar Kurul kararı ile ortadan kalkar. Bu hükmün uygulanmasında, konsolide finansal tablo hazırlama yükümlülüğü bulunan halka açık ortaklıklar için konsolide finansal tablolar esas alınır. İmtiyazlı payların kamu kurum ve kuruluşlarına ait olması durumunda bu fıkra hükmü uygulanmaz.

Payların halka arzından veya nitelikli yatırımcıya satışından önce ortaklık sermayesinin % 10 ve daha fazlasını temsil eden payların devirleri ile herhangi bir orana bakılmaksızın imtiyazlı payların devirleri Kurul iznine tabidir. Bu kapsamdaki pay devirlerinde, ortaklıkta pay edinecek yeni ortaklar için 7’nci maddenin birinci fıkrasının (e) bendi dışındaki bentlerinde yer alan koşullar aranır. % 10’dan daha az orandaki pay edinimlerinde ortaklıkta pay edinecek yeni ortaklar, 7’inci maddenin birinci fıkrasının (e) bendi dışındaki bentlerinde yer alan koşulları taşıdıklarını belgeleyen belgeleri, pay devrini izleyen 10 iş günü içinde Kurula iletmekle yükümlüdürler.

Ortaklık paylarının halka arzından veya nitelikli yatırımcıya satışından sonraki dönemde, yönetim kontrolü sağlayan paylara sahip olan ortakların 7’nci maddenin birinci fıkrasının (e) bendi dışındaki bentlerinde yer alan koşulları sağlamaları zorunludur. Yönetim kontrolünün elde edilmesini sağlayan miktardaki imtiyazlı payların devri Kurul iznine bağlıdır. İmtiyazsız paylarla yönetim kontrolünün elde edilmesi durumunda ise, bu paylara sahip olan ortakların söz konusu koşulları sağladıklarını belgeleyen belgeleri pay edinimini izleyen 10 iş günü içinde Kurula iletmeleri zorunludur. Yönetim kontrolü sağlayan paylara sahip olan ortakların, söz konusu koşulları sağlayamamaları durumunda; yönetim kontrolü sağlayan paylarını, koşulları sağlayamadıkları tarihten başlayarak en geç üç ay içerisinde elden çıkarmaları zorunludur.

Yönetim kontrolünün elde edilmesini sağlayan miktardaki imtiyazlı payların devrinde, imtiyazlı payları devralacak ortakların, Kurulun pay alım teklifi zorunluluğuna ilişkin hükümleri kapsamında devir sonrası diğer ortakların paylarını satın almayı sağlayacak mali güce sahip olmaları ve bu durumu belgelemeleri zorunludur. Kurulun pay alım teklifi zorunluluğundan muafiyete ilişkin hükümleri saklıdır. Bankaların bu madde kapsamındaki pay edinimlerinde 7’nci maddenin beşinci fıkrasında yer alan koşulların sağlanması zorunludur. Birinci, ikinci ve dördüncü fıkralarda belirtilen ilkelere aykırı olarak gerçekleştirilen devirler pay defterine kayıt olunmaz. Bu fıkra hükümlerine aykırı olarak pay defterine yapılan kayıtlar hükümsüzdür.

5.6.6. GYO’ların Yönetim Organları ve Oluşumu

Yönetim kurulu, Kurul düzenlemeleri ile 6102 Sayılı Kanunun ilgili maddeleri çerçevesinde seçilir ve görev yapar (Md. 16). Ortaklıklarda görev alacak yönetim kurulu üyelerinin, 7’nci maddenin birinci fıkrasının (e) bendi dışındaki bentlerinde yer alan koşulları taşımaları gerekmektedir. Ayrıca yönetim kurulu üyelerinin çoğunluğunun dört yıllık yükseköğrenim kurumlarından mezun olmaları ve ortaklığın faaliyet konusunu yakından ilgilendiren; gayrimenkul, altyapı, hukuk, inşaat, bankacılık ve finans gibi alanlarda en az üç yıllık deneyime sahip olmaları zorunludur. Yalnızca gayrimenkul alım satım işi ile uğraşmak bu alanda edinilmiş tecrübe sayılmaz. Kurul düzenlemeleri dikkate alınarak yönetim kurulu nezdinde kurulan komitelerde yalnızca dört yıllık yükseköğrenim kurumlarından mezun olmuş yönetim kurulu üyeleri görev alabilir. Yönetim kurulu üyeliği görevine yeni bir atama yapılması durumunda atamaya ilişkin karar, atanan kişinin birinci fıkrada yer alan koşulları sağladığını belgeleyen belgelerle birlikte atamayı izleyen en geç 10 iş günü içinde Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim A.Ş. (SPL)’ne gönderilir.

Yönetim kurulu üyeleri, yönetim kurulunun alacağı kararlarda taraf olan kimselerden Kurul tarafından belirlenen kurumsal yönetim ilkelerine göre bağımsız olmaması durumunda, bu konuyu gerekçeleri ile birlikte yönetim kuruluna bildirmek ve her halükarda toplantı tutanağına işletmekle yükümlüdür. Bu hususta 6102 Sayılı Kanunun “müzakereye katılma yasağı” başlıklı 393’üncü maddesi hükmü saklıdır.

GYO’larda genel müdür olarak görev yapacak kişinin; (i) dört yıllık yükseköğrenim kurumlarından mezun olması, (ii) 7’nci maddenin birinci fıkrasının (e) bendi dışındaki bentlerinde yer alan koşulları taşıması ve (iii) altyapı, hukuk, inşaat, bankacılık, gayrimenkul ve finans gibi alanlarda en az beş yıllık deneyime sahip olması zorunludur. Yalnızca gayrimenkul alım-satım işi ile uğraşmak bu alanda edinilmiş deneyim sayılmaz. Belirtilen koşulları taşıyan genel müdürün münhasıran ve tam zamanlı olarak bu görev için istihdam edilecek/edilmiş olması zorunludur. Genel müdür, başka kurum ve kuruluşlarda, icrai nitelikte olmaması ve ortaklıktaki görevinin ifasında zafiyete neden olmaması kaydıyla, yönetim kurulu üyeliği yapabilir. 6102 Sayılı Kanunun 396’ncı madde hükmü saklıdır.

Genel müdürlük görevine son 12 aylık süre içerisinde altı aydan fazla vekalet edilemez. Bu sürenin sonunda bu göreve yeniden vekaleten atama yapılamaz. Genel müdürlük görevine yeni bir atama yapılması durumunda atamaya ilişkin karar, atanan kişinin birinci fıkrada yer alan koşulları sağladığını belgeleyen belgelerle birlikte atamayı izleyen en geç 10 iş günü içinde Kurula ve SPL’ye gönderilir.

Ortaklık bünyesinde faaliyetlerin etkin bir şekilde yürütülmesini sağlayacak sayıda nitelikli personelin istihdam edilmesi ve sermaye piyasası mevzuatında belirtilen görevleri yerine getirecek ihtisas personelinin seçiminde Kurulun ilgili düzenlemelerine uyulması zorunludur. Kurul düzenlemeleri uyarınca oluşturulması gereken komitelerde görevli personelin atanmaları ve görevden ayrılmaları, atamayı veya görevden ayrılmayı izleyen en geç 10 iş günü içinde SPL’ye bildirilir. Bu kapsamındaki personelin 7’nci maddenin birinci fıkrasının (h) bendinde yer alan koşulu taşıması zorunludur.

5.6.7. GYO’ların Yatırım Faaliyetleri ve Yatırım Faaliyetlerine İlişkin Sınırlamalar

Tebliğde belirtilen sınırlamalar saklı kalmak üzere, ortaklıklar veya ortaklıkların; alım-satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaat edebilirler. Yalnız altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar bu bentte yer alan işlemleri gerçekleştiremezler. (ii) Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak; yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması durumunda, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın var olan durumuna uygun olması yeterli kabul edilir.

Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30’ncu madde hükümleri saklıdır.

Kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilirler veya projelere üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler. Yapılacak sözleşme hükümleri çerçevesinde bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projelerde, ortaklık lehine mülkiyet edinme amacı yok ise, ortaklığın sözleşmeden doğan haklarının Kurulca uygun görülecek nitelikte bir teminata bağlanmış olması zorunludur.

Gerçekleştirecekleri veya yatırım yapacakları projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli bütün izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak var olduğu konularının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gerekir (Tebliğ, Md. 22/d. Mülkiyeti ortaklığa ait olmayan ve ipotek tesis edilmiş arsalar üzerinde proje geliştirilebilmesi için, tesis edilen ipoteğin bedelinin söz konusu arsa için en son hazırlanan değerleme raporunda ulaşılan arsa değerinin % 50’sini geçmemesi ve her halükarda üzerinde proje geliştirilecek ipotekli arsaların ipotek bedellerinin, ortaklığın kamuya açıkladığı bağımsız denetimden geçmiş son finansal tablolarında yer alan aktif toplamının % 10’unu aşmaması gereklidir.

Faaliyete geçirilebilmesi için belirli asgari donanıma gereksinme duyan otel, hastane veya buna benzer gayrimenkullerin kiraya verilmeden önce tefrişini temin edebilirler. Mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde kendi lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı kurabilir ve bu hakları üçüncü kişilere devredebilirler. Mülkiyetine sahip oldukları gayrimenkuller üzerinde başka kişiler lehine; üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı kurabilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler.

Özel düzenlemeler saklı kalmak kaydıyla Yap-İşlet-Devret modeli ile geliştirilecek projeleri, birinci fıkranın (d) bendinde belirtilen koşulların sağlanması kaydıyla kendisi veya başkaları lehine üst hakkı tesis ettirmek suretiyle gerçekleştirebilirler. Dördüncü maddenin üçüncü fıkrası hükümleri saklı olacaktır. Mülkiyetlerini edinmek kaydıyla yurt dışındaki gayrimenkullere ve yabancı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilirler.

Gayrimenkullere ve gayrimenkul projelerine ilişkin ayni haklar Medeni Kanun hükümlerine göre kurulur. İrtifak haklarından tapuya tescil edilmesi koşuluyla yalnızca intifa hakkı, devre mülk irtifakı ve üst hakkı tesis ettirilebilir. Üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilebilmesine ilişkin olarak bu hakları doğuran sözleşmelerde herhangi bir sınırlama getirilemez. Ancak özel yasa hükümleri saklıdır. Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması koşulu bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez.

Aracılık faaliyeti kapsamında olmamak kaydıyla yerli ve yabancı sermaye piyasası araçlarını alabilir ve satabilir, Takasbank para piyasası ve ters repo işlemi yapabilir, Türk Lirası cinsinden vadeli mevduat veya katılma hesabı, yabancı para cinsinden ise vadeli ve vadesiz mevduat veya özel cari ve katılma hesabı açtırabilirler, sermaye piyasası araçlarını ödünç verebilirler. Ortaklıklar, Kurulun ilgili düzenlemeleri çerçevesinde yapılacak bir sözleşme ile herhangi bir anda portföylerindeki sermaye piyasası araçlarının piyasa değerinin en fazla % 50’si tutarındaki sermaye piyasası araçlarını ödünç verebilir. Ödünç verme işlemi en fazla 90 iş günü süreyle ve ödünç verilen sermaye piyasası araçlarının en az % 100’ü karşılığında nakit veya kamu borçlanma araçlarından oluşabilecek teminatın ortaklık adına Takasbank’ta bloke edilmesi koşuluyla yapılabilir. Teminat tutarının ödünç verilen sermaye piyasası araçlarının piyasa değerinin % 80’inin altına düşmesi durumunda teminatın tamamlanması istenir. Ortaklığın taraf olduğu ödünç verme sözleşmelerine, sözleşmenin ortaklık lehine tek taraflı olarak feshedilebileceğine ilişkin bir hükmün konulması zorunludur.

Hiçbir şirkette sermaye veya oy haklarının % 5’inden fazlasına sahip olamazlar. Ortaklığın tek bir şirketteki para ve sermaye piyasası araçları yatırımlarının toplamı ortaklığın aktif toplamının % 10’unu aşamaz.

Altın, kıymetli madenler ve diğer emtialar ile bunlara dayalı vadeli işlem sözleşmelerine yatırım yapamazlar.

Yatırım fonları payları ve türev araçlar hariç, borsalarda veya borsa dışı teşkilatlanmış piyasalarda işlem görmeyen sermaye piyasası araçlarına yatırım yapamazlar, sermaye piyasası araçlarının alım satımlarının Borsa kanalıyla yapılması zorunludur.

Sermaye piyasası araçlarını açığa satamazlar, kredili menkul kıymet işlemi yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç alamazlar.

Türev araçları kullanarak korunma amacını aşan işlemler yapamazlar.

Yasa gereği ödemekle yükümlü oldukları vergi, harç ve benzeri diğer giderler hariç olmak üzere varlıkların portföye alımı ve portföyden satımı sırasında varlık değerinin % 3’ünü aşan komisyon ücreti ve benzeri giderler yapamazlar. Bu hüküm yalnızca altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar için uygulanmaz.

Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır.

Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklarca ayrıca aşağıdaki esaslara uyulur:

Altyapı yatırım ve hizmetlerine ilişkin projelerin portföye dahil edilmeden önce kapsamlı talep, nakit akımı ve risk analizlerini de içeren ekonomik ve mali fizibilite etütlerinin yapılmış ve ilgili mevzuata göre onaylanmış olması, bunlara ek olarak yatırımların değerlemelerinin de yapılmış olması gereklidir.

Gerçekleştirilecek veya yatırım yapılacak projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, proje kapsamında gereksinme duyulan arazi ve zemin etütlerinin yapılmış, projenin çevresel ve kültürel varlıklara etkilerinin değerlendirilmiş ve gerekli önlemlerin alınmış, yasal gerekliliği olan tüm belgelerin tam ve doğru olarak var olduğu konularının gayrimenkul değerleme kuruluşları veya ilgili kamu kurum ve kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gereklidir.

Altyapı yatırım ve hizmetleri ile projelerinin genel kamu yararına hizmet eden ve sosyoekonomik faydaları bulunan nitelik taşımalarına, uzun dönemli, karlı ve öngörülebilir nakit akımlarına sahip olmalarına özen gösterilmesi gereklidir.

Özel mevzuat hükümleri saklı kalmak kaydıyla; özelleştirme, Yap-İşlet-Devret modeli veya diğer kamu-özel işbirliği modelleri kapsamındaki altyapı yatırım ve hizmetlerine yatırım yapılabilir.

Özel mevzuat hükümleri saklı kalmak kaydıyla; merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri, sosyal güvenlik kurumları, yerel yönetimler ve kamu iktisadi teşebbüsü tarafından yürütülen altyapı yatırım ve hizmetlerine yatırım yapılabilir.

Yurtdışında gerçekleştirilen altyapı yatırım ve hizmetleri ile bunlara ilişkin projelere yatırım yapılamaz.

Altyapı yatırımı veya hizmeti kapsamındaki tesislerin işletmeciliğini yürütmek üzere işletmeci şirket kurulabilir, kurulmuş olanlara iştirak edilebilir.

Ortak olmak veya borçlanma aracı satın almak suretiyle altyapı şirketlerine yatırım yapılabilir.

Ortak olmak veya borçlanma aracı satın almak suretiyle yalnızca altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten diğer ortaklıklara yatırım yapılabilir.

GYO’lar; 5411 sayılı Bankacılık Kanunu’nda tanımlandığı üzere, mevduat veya katılım fonu toplayamazlar ve mevduat veya katılım fonu toplama sonucunu verecek iş ve işlemler yapamazlar. Bu Tebliğde izin verilen işlemler dışında ticari, sınai veya zirai faaliyetlerde bulunamazlar. Hiçbir şekilde gayrimenkullerin, altyapı yatırım ve hizmetlerinin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler. Yürütülen projelerin kontrol işleri dahili olarak yürütülecekse bu amaçla istihdam edilen personel kapsam dışındadır.

Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süper marketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler. Ancak, 27’nci maddenin ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkraları kapsamındaki faaliyetler ve bu faaliyetler nedeniyle istihdam edilen personel bu bent kapsamında değerlendirilmez.

Kendi personeli vasıtasıyla portföye konu olan veya olacak projeler hariç olmak üzere başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler. Kredi veremezler. İlişkili taraflarıyla herhangi bir mal veya hizmet alım satımı işlemine dayanmayan borç alacak ilişkisine giremezler. Belgeye dayandırılmayan ve piyasa rayicinden bariz farklılık gösteren bir harcama veya komisyon ödemesinde bulunamazlar. Sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım-satımı yapamazlar.

5.6.8. GYO’ların Portföy Sınırlamaları

Gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkule dayalı haklara aktif toplamının en az % 51’i oranında yatırım yapmak zorundadırlar. Şu kadar ki yalnızca altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıkların aktif toplamının en az % 75’inin bu varlıklardan oluşması zorunludur. % 75 oranının hesaplanmasında Tebliğ’in 22’nci maddenin birinci fıkrasının (s) bendinin (8) ve (9) numaralı alt bentlerinde yer alan varlıklar da dikkate alınır. Tebliğin 22’nci maddenin birinci fıkrasının (k) bendinde yer verilen varlıklar ile 28 inci maddede belirtilen iştiraklerin tamamına, yalnızca altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklarda en fazla aktif toplamının % 25’i, diğer ortaklıklarda ise en fazla aktif toplamının % 49’u oranında, bu varlıklar içerisinde yer alan yatırım amaçlı Türk Lirası cinsinden vadeli mevduat veya katılma hesabı, yabancı para cinsinden vadeli ve vadesiz mevduat veya özel cari ve katılma hesabına ise en fazla aktif toplamının % 10’u oranında yatırım yapabilirler. Portföye alınan varlıkların veya projelerin maliyetlerine ilişkin bedel ödemeleri belirli hakedişler karşılığında veya taksitler halinde yapılıyorsa, bunlara karşılık gelen nakit fazlaları da 22’nci maddenin birinci fıkrasının (k) bendinde yer verilen varlıklar aracılığıyla değerlendirilebilir. Finansal tabloların hazırlandığı yıl ile izleyen iki yıl içinde bu kapsamda yapılacak harcamaların tutarı, birinci fıkranın (a) bendinde yazılı oranların hesaplanmasında, portföyde yer alan 22’nci maddenin birinci fıkrasının (k) bendinde yer verilen varlıkların toplam tutarından indirilir ve birinci fıkranın (a) bendi kapsamında yapılacak hesaplamaya dahil edilir. Ancak, finansal tablonun hazırlandığı tarihten önceki dönemlere ilişkin planlanan harcamalardan gerçekleştirilmemiş olanlar, indirim konusu yapılamaz. Belirtilen indirimin yapılabilmesi için projenin finansal tablolara dahil edilmesinden önce, projenin tamamlanmasına kadar olan süre için planlanan yıllık harcama tutarları Kurula bildirilir. Harcamalara ilişkin planlarda yapılan değişiklikler nedeniyle, söz konusu oranların hesaplanmasında dikkate alınmak üzere önceden Kurula bildirilmiş olan tutarın değiştirilmesi Kurul iznine tabidir.

Portföyünde bulunan ve alımından başlayarak beş yıl geçmesine karşın üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı aktif toplamının % 20’sini aşamaz. Gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşen ortaklıkların sahip olduğu bu nitelikteki arsa ve araziler için söz konusu süre dönüşüme ilişkin esas sözleşme değişikliğinin ticaret siciline tescil edildiği tarihten başlayarak başlar.

Ortaklıkların hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları finansal tablolarına göre birinci fıkranın (a) bendinde tanımlanan asgari oranın sağlanamaması durumunda, ortaklığın talebi üzerine Kurulca uygun görülmesi durumunda söz konusu oranın sağlanması için aykırılığın oluştuğu hesap döneminin sonundan başlayarak ortaklıklara bir yıl süre verilebilir. Kurulca verilen sürenin sonunda da asgari oranın sağlanamaması durumunda, sürenin bitiminden başlayarak en geç üç ay içinde ortaklıkların esas sözleşme hükümlerini gayrimenkul yatırım ortaklığı faaliyetini kapsamayacak şekilde değiştirmek üzere Kurula başvurmaları gerekmekte olup bu değişikliklerin yapılmaması durumunda gayrimenkul yatırım ortaklığı 6102 Sayılı Kanunun 529’ncu maddesinin birinci fıkrasının (b) ve (c) bentleri hükümleri gereğince sona ermiş sayılır. Şu kadar ki, yalnızca altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklarda birinci fıkranın (a) bendinde belirtilen % 75’lik oranın altyapı yatırımlarının tamamlanması, imtiyaz süresinin veya kullanım hakkının dolması gibi nedenlerle sağlanamaması durumunda, ortaklığın talebi üzerine Kurulca uygun görülmesi durumunda söz konusu oranın sağlanması için olayın gerçekleştiği hesap dönemi sonundan başlayarak iki yıl süre verilebilir. Ancak bu süre % 75’lik oranın sağlanamadığı yıl da dahil olmak üzere son 5 yıl içinde en fazla bir defa kullanılabilir. Kurulca verilen sürenin sonunda da asgari % 75’lik oranın sağlanamaması durumunda, sürenin bitiminden başlayarak en geç üç ay içinde ortaklıkların esas sözleşme hükümlerini gayrimenkul yatırım ortaklığı faaliyetini kapsamayacak şekilde değiştirmek üzere Kurula başvurmaları gerekmekte olup, bu değişikliklerin yapılmaması durumunda ortaklık TTK’nın 529’ncu maddesinin birinci fıkrasının (b) ve (c) bentleri hükümleri gereğince sona ermiş sayılır.

Yalnızca altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar dışında kalan ortaklıklar 22’nci maddenin birinci fıkrasının (ı) bendinde belirtilen yabancı gayrimenkuller ve yabancı sermaye piyasası araçları ile 28’inci maddenin birinci fıkrasının (ç) bendinde belirtilen iştiraklere aktif toplamının en fazla % 49’u oranında yatırım yapabilirler.

5.6.9. GYO’larda Tapuya Şerhi Zorunlu Sözleşmeler

Ortaklık lehine sözleşmeden doğan alım, önalım ve geri alım haklarının, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri gibi ortaklık lehine haklar sağlayan sözleşmelerin, rehinli alacakların serbest dereceye ilerleme haklarının ve ortaklığın kiracı konumunda olduğu kira sözleşmelerinin tapu siciline şerhi zorunludur. Söz konusu yükümlülüğün yerine getirilmesinden ortaklık yönetim kurulu veya yönetim kurulunca yetkilendirilmiş olması durumunda ilgili murahhas üye sorumludur. Bu maddede sayılan sözleşmelerin karşı tarafının Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve iştirakleri olması durumunda bu sözleşmelerin tapu siciline şerhi zorunlu değildir.

5.6.10. GYO’lara İştirak Edebilecek Kişi ve Kuruluşlar

GYO’lar; sadece işletmeci şirketler, diğer gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Yap-işlet-devret projeleri kapsamında kurulan şirketler, belirli gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların portföye alınması amacıyla sınırlı olarak faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketler, gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların değerinin, iştirak edilecek şirketin tabi olduğu mevzuat hükümlerine göre hazırlanan finansal tablolarındaki aktif toplamının devamlı olarak en az % 75’ini oluşturduğu Türkiye’de kurulu şirketlere ve portföylerinde yer alan ve/veya yer alması planlanan gayrimenkul, gayrimenkule dayalı hak veya gayrimenkul projelerine ilişkin yol, su, elektrik, gaz, kanalizasyon, peyzaj, çevre gibi hizmetlerin ilgili mevzuatta yer alan yasal zorunluluklar gereği yalnızca bu hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla sınırlı olarak kurulmuş veya kurulacak şirketler tarafından gerçekleştirilmesinin zorunlu olması durumunda bu şirketlere iştirak edebilirler.

Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten ortaklıklar ise; (i) işletmeci şirketlere, (ii) altyapı şirketlerine, (iii) yalnızca altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten diğer ortaklıklara ve (iv) yap-işlet-devret projeleri ve diğer kamu özel işbirliği modelleri kapsamındaki şirketlere iştirak edebilir. Bu kapsamda iştiraklere yapılacak yatırımlarda Tebliğin 22’nci maddenin birinci fıkrasının (l) ve (n) bentleri uygulanmaz. Ortaklıklar tarafından işletmeci şirketlere yapılacak iştirak, ortaklıkların hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları finansal tablolarında yer alan aktif toplamının % 10’undan fazla olamaz.

5.6.11. GYO’ların Sigortalanmaları Zorunluluğu

Ortaklık portföyünde yer alan arsa, arazi, haklar ve henüz inşaatına başlanmamış projeler ve sermaye piyasası araçları hariç olmak üzere tüm varlıkların oluşabilecek her tür hasara karşı, rayiç değerleri dikkate alınarak sigortalanması zorunludur. Yalnızca altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten ortaklıklarda sigorta yaptırılması ihtiyaridir (Tebliğ, Md.29).

5.6.12. GYO’larda İpotek, Rehin ve Sınırlı Ayni Hak Tesisi

Kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi durumunda, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar kurulması olanaklıdır. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar kurulabilir. Portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir yolla üçüncü kişiler lehine ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirilemez ve başka herhangi bir tasarrufta bulunulamaz. Bu konuya ortaklıkların esas sözleşmesinde yer verilmesi zorunludur. Bu kapsamda sağlanacak krediler de Tebliğin 31’inci maddesi kapsamında değerlendirilir.

5.6.13. GYO’ların Borçlanma Sınırı

Ortaklıklar, fon gereksinmelerini veya portföyleri ile ilgili maliyetleri karşılamak amacıyla hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları konsolide olmayan veya bireysel finansal tablolarında yer alan öz sermayelerinin beş katı kadar kredi kullanabilirler. Söz konusu kredilerin üst sınırının hesaplanmasında ortaklığın finansal kiralama işlemlerinden doğan borçları ve gayri nakdi kredileri de dikkate alınır. Ortaklıklar sermaye piyasası mevzuatındaki sınırlamalar kapsamında borçlanma aracı ihraç edebilirler. Ancak ihraç edecekleri borçlanma araçları için sermaye piyasası mevzuatı uyarınca hesaplanacak ihraç limitinden birinci fıkrada sözü edilen krediler düşülür.

Ortaklıklar, Kurul düzenlemeleri çerçevesinde gayrimenkul sertifikası ve portföydeki gayrimenkullerin satışından veya satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan senetli alacakları ile kira gelirlerinin teminatı altında varlık teminatlı menkul kıymet ihraç edebilirler. Kurul, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten ortaklıklar için altyapı yatırım ve hizmetlerinin niteliğini dikkate almak suretiyle borçlanma sınırını artırabilir.

5.6.14. GYO’ların İnşaat Hizmetlerini Gerçekleştirmeleri ve Adi Ortaklık Oluşturulması

Ortaklığın yürüttüğü projelerin her türlü inşaat işleri ile ihzarat, imalat, sondaj, tesisat, değiştirme, iyileştirme, yenileştirme, geliştirme, montaj ve benzeri yapım işlerinin tarafların inşaat işlerinden doğan karşılıklı hak ve yükümlülüklerini içeren bir sözleşme dahilinde müteahhitlerce yapılması zorunludur. Sözleşmenin kapsamı taraflar arasında serbestçe belirlenir. Ancak asgari olarak müteahhidin borçlarını, ödeme koşullarını, ayıba karşı yükümlülüğün koşullarını, sözleşmeden rücunun koşullarını, iş sahibinin tazminat isteme hakkını ve sözleşmenin sona ermesinin koşullarını kapsaması zorunludur. Müteahhidin seçiminin ve sözleşme koşullarının yönetim kurulu tarafından onaylanması zorunludur.

Ortaklıklar münhasıran bir projeyi gerçekleştirmek amacıyla, bir veya birkaç ortakla adi ortaklık oluşturabilir. Ortaklığın bu amaçla adi ortaklığa katılımı iştirak kapsamında değerlendirilmez. Adi ortaklık tarafından yürütülecek projelere ilişkin inşaat işlerinin 32’nci madde hükümleri kapsamında, müteahhitlerce yapılması zorunludur.

5.6.15. GYO’larda Taşınmaz Değerleme İşlemleri ve Uygulamaları

GYO’ların aşağıda sayılan işlemler için, işleme konu olan varlıklar ve hakların rayiç değerlerini ve rayiç kira bedellerini tespit ettirmekle yükümlüdürler (Md.34/1):

Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı haklar, gayrimenkul projeleri, altyapı yatırım ve hizmetleri ile projelerinin portföye dahil edilmesi veya portföyden çıkarılması,

Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi, • Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması,

Portföydeki gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması,

Gayrimenkul ipoteği kabul edilmesi,

Projelerin inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun saptanması,

Kurulca değerleme yaptırılması uygun görülecek diğer varlıkların portföye dahil edilmesi ve portföyden çıkarılması,

Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti,

Birinci şıkta yer alan varlıkların niteliğinin veya cinsinin değiştirilmesi,

Ortaklığa ayni sermaye konulması.

Ortaklık portföyünde bulunan devam etmekte olan veya tamamlanmış gayrimenkul projeleri kapsamında yer alan bağımsız bölümlerin satış işlemlerinde, söz konusu bağımsız bölümlerin rayiç değerlerinin ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde tespit ettirilmiş olması halinde, portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti için yaptırılacak değer tespiti işlemine kadar anılan değerleme raporunun kullanılması mümkündür. Ortaklık portföyünde bulunan ve kiraya verilen alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari depo, ofis binası, şube gibi yapıların kira değerlerinin tespitinin bölüm bazında ayrı ayrı yaptırılması yerine yapının bütünü için tek bir değer takdir edilmesi şekliyle de yaptırılması mümkündür. Kiracının ortaklığın ilişkili tarafı olması halinde ise ilişkili tarafa kiraya verilen bölüme ilişkin kira değerinin tespitinin yaptırılması zorunludur. Anılan yapıların rayiç kira bedellerinin ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde tespit ettirilmiş olması halinde, portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti için yaptırılacak değer tespiti işlemine kadar kiracı değişikliği ya da kira sözleşmesinin yenilenmesi durumlarında anılan değerleme raporunda tespit edilen değerin kullanılması mümkündür.

Portföye alınacak varlıkların ve hakların rayiç değerleri ile rayiç kira bedellerinin değer tespitinin Kurulca nitelikleri belirlenen kurum ve kuruluşlara yaptırılması zorunludur. Ortaklık portföyünde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti için yapılacak değer tespitlerinde, gayrimenkul değerlemesinin en geç ilgili yılın son günü itibarıyla tamamlanmış olması zorunludur. Yapılacak değerleme çalışmalarının bitiş tarihi ile rapor tarihi arasındaki sürenin beş iş gününü aşmaması ve gayrimenkul değerleme raporunun rapor tarihini takip eden iki iş günü içinde ortaklığa teslimi zorunludur. Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten ortaklıkların portföyündeki altyapı yatırım ve hizmetlerine ilişkin gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı haklar dışındaki varlıkların portföye dahil edilmesinde, portföyden çıkarılmasında, kiraya verilmesinde ve kiralanmasında değerlemeye ilişkin usul ve esaslar Kurul tarafından belirlenir.

Portföye alınacak varlıkların ve hakların rayiç değerleri ile rayiç kira bedellerinin değer tespitinin Kurulca nitelikleri belirlenen kurum ve kuruluşlara yaptırılması zorunludur. Portföyde yer alan ve ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespitinde, gayrimenkul değerlemesinin en geç ilgili yılın son gününün fiyatları üzerinden tamamlanmış olması zorunludur. Gayrimenkule ilişkin değerleme çalışmalarının bitiş tarihi ile rapor tarihi arasındaki sürenin beş iş gününü aşmaması ve gayrimenkul değerleme raporunun rapor tarihini izleyen iki iş günü içinde ortaklığa teslimi zorunludur. Bu hükümler, ortaklık ile gayrimenkul değerleme kuruluşu arasında yapılacak sözleşmede yer verilir. Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten ortaklıkların portföyünde bulunan altyapı yatırım ve hizmetlerine ilişkin gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı haklar dışındaki varlıkların portföye dahil edilmesinde, portföyden çıkarılmasında, kiraya verilmesinde ve kiralanmasında değerlemeye ilişkin usul ve esaslar Kurulca belirlenir.

Tebliğin 34’üncü maddesi uyarınca değerleme yapacak değerleme kuruluşlarının; (i) Kurulca listeye alınmış olması ve (ii) Tebliğin 21’inci maddenin (a) bendinde sayılan taraflardan, sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme kuruluşlarına ilişkin Kurul düzenlemelerinde yer alan hükümler çerçevesinde bağımsız olması gerekir.

Ortaklıkların hesap döneminin bitimini izleyen bir ay içerisinde, portföyünde 34’üncü maddesi uyarınca değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için değerleme hizmeti alınacak bir değerleme kuruluşunu ve portföyüne o yıl içerisinde alınabilecek ve değerleme gerektirecek varlıklar için değerleme hizmeti alınacak en fazla iki adet değerleme kuruluşunu yönetim kurulu kararı ile belirlemeleri, söz konusu yönetim kurulu kararını Kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklamaları ve bir örneğini Kurula göndermeleri gerekmektedir. Belirlenen değerleme kuruluşları ancak değiştirilme gerekçesinin Kurula gönderilmesinin ardından Kurul onayı ile değiştirilebilir.

Ortaklıklar, portföylerinde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için aynı gayrimenkul değerleme kuruluşundan üst üste en fazla üç yıl hizmet alabilirler. Üç yıllık sürenin dolmasından sonra ortaklığın aynı gayrimenkul değerleme kuruluşundan tekrar hizmet alabilmesi için en az iki yılın geçmesi zorunludur.

Yurt dışındaki gayrimenkullerle ilgili olarak Tebliğin 34’üncü madde kapsamında yapılacak değerlemelerde, birinci fıkranın (a) bendindeki koşul aranmaz. Ancak, yurtdışında yer alan gayrimenkullere ilişkin olarak yapılacak değerlemenin, varsa Kurulun eşdeğeri olan kurum listesinde yer alan değerleme kuruluşlarına yaptırılması zorunludur. Bu maddeye aykırı olarak yapılacak işlemlerden ortaklık yönetim kurulu veya yönetim kurulunca yetkilendirilmiş olması durumunda ilgili murahhas üye sorumludur.

Tebliğin 34’üncü madde uyarınca hazırlanacak değerleme raporlarında, sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme hizmeti verecek kuruluşlar ile bu kuruluşların Kurulca listeye alınmalarına ve Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartlarına ilişkin Kurul düzenlemelerinde yer alan esaslara uyulur.

GYO’larda değerleme raporlarındaki değerlerin kullanılması zorunluluğu Tebliğin 37’inci maddesinde aşağıdaki biçimde düzenlenmiştir:

Ortaklığın portföyünde yer alan veya alması planlanan gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, altyapı yatırım ve hizmetlerine ilişkin olarak yapılacak alım satım, kiralama ve benzeri işlemler tespit edilen ekspertiz değerleri dikkate alınarak gerçekleştirilir. Mevcut piyasa veya ödeme koşulları dikkate alınarak yapılacak alım işlemlerinde ekspertiz değerlerinden daha yüksek, satım ve kiralama işlemlerinde ise ekspertiz değerinden daha düşük değerler esas alınırsa, bu durumun Kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanması ve yapılacak ilk genel kurul toplantısının gündemine alınarak ortaklara bilgi verilmesi zorunludur.

Ortaklık portföyündeki varlıkların uzun süreli kiralama sözleşmesine konu edilmeleri durumunda, beş yıllık dönemler itibarıyla kira ekspertiz değerleri Tebliğin 36’ıncı maddesi kapsamında hazırlanacak bir değerleme raporu ile tespit ettirilir ve ekspertiz değerinden düşük kiralama işlemi söz konusu ise, bu durum Kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanır ve yapılacak ilk genel kurul toplantısının gündemine alınarak ortaklara bilgi verilir.

5.6.16. GYO’ların Bilgi Verme ve Kamuyu Aydınlatma Görevleri

GYO’lar; (a) Tebliğ hükümleri uyarınca veya ihtiyari olarak hazırlanan ortaklık portföyünde yer alan varlıklara ilişkin değerleme raporlarını ekleriyle birlikte, kendilerine teslimini, (b) gayrimenkullerin, gayrimenkule dayalı hakların, gayrimenkul projelerinin, altyapı yatırım ve hizmetlerin ve iştirak paylarının portföye dahil edilmesi veya portföyden çıkarılmasına ilişkin yönetim kurulu kararını, alınmasını, (c) projelere ilişkin fizibilite raporunu, projeye ilişkin yasal izinlerin alınmasını, (d) Tebliğin 26’ıncı madde kapsamında imzaladıkları sözleşmeleri, imzalanmasını, (e) Tebliğin 22’inci maddenin (e) bendi uyarınca üzerinde proje geliştirilecek her bir ipotekli arsanın ipotek bedelinin, ilgili arsa için en son hazırlanan değerleme raporunda ulaşılan arsa değerine oranını ve bu kapsamdaki ipotekli arsaların ipotek bedellerinin toplamının ortaklığın kamuya açıkladığı bağımsız denetimden geçmiş son finansal tablosunda yer alan aktif toplamına oranını gösterir bilgileri, sözleşmelerin imzalanmasını ve (f) sigorta sözleşmelerini, hesap dönemi bitimini izleyen üç iş günü içinde Kurula göndermek zorundadır. Kurul, söz konusu bilgi ve belgelerin Kurulca belirlenecek kurallar çerçevesinde elektronik ortamda ilan edilmesini yeterli görebilir.

Tebliğin 34’üncü madde uyarınca hazırlanan değerleme raporlarının, ekleri hariç, kendilerine teslimini izleyen üç iş günü içinde; 38 inci maddenin birinci ve ikinci fıkralarında sayılan finansal tabloların ise Kurulun finansal tablolarına ilişkin düzenlemelerinde belirtilen sürelerde KAP’ta ilan edilmesi zorunludur. Bu raporların birer örnekleri ortaklık merkezinde yatırımcıların incelemesi için hazır bulundurulur, talep etmeleri durumunda masrafları ortaklarca karşılanmak üzere ortaklara da gönderilir. Kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya duyurmakla yükümlü oldukları konulara ek olarak ortaklıklar; (i) Tebliğin 40’ıncı maddesinin birinci fıkranın (c), (ç) ve (d) bentleri kapsamına giren işlemlerini konuya ilişkin olarak Kurula yapılacak bildirimle eş zamanlı olarak, (ii) Tebliğin 24’ncü maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendi kapsamına girip asgari oranları sağlayamamaları durumunda bu durumun gerekçelerini ve bu durumun düzeltilmesi için uygulayacakları planlarını, hesap dönemi sonuna ilişkin finansal tablosunun kamuya açıklanmasını izleyen 3 iş günü içinde, (iii) ilişkili taraflardan danışmanlık, işletmecilik veya inşaat hizmetleri alınması durumunda; alınan hizmetin türü ve niteliği, hizmet alınan şirket, ortaklıkla hizmet alınan şirket arasındaki ilişkinin niteliği, sözleşme tarihi, sözleşme süresi, hizmetin portföyde bulunan hangi varlıklarla ilgili olduğu ve ödenen ücrete ilişkin bilgileri, hizmet sözleşmesinin imzalanmasını izleyen 3 iş günü içinde, (iv) Tebliğin 37’inci maddenin birinci fıkrası kapsamına giren işlemleri, alım, satım veya kiralama işleminin yapılmasını izleyen ilk iş günü içinde ve (v) Tebliğin 37’inci maddenin ikinci fıkrası kapsamına giren işlemleri, kira ekspertiz değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanan değerleme rapor tarihini izleyen üç iş günü içinde Kamuyu Aydınlatma Platformu (KAP) yoluyla ilan edeceklerdir.

GYO’lar gerek duyduğunda ortaklık değerini tespit ettirerek kamuya açıklayabilir. Ortaklık değerinin tespiti, Kurulun konuya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde hazırlanacak bir rapor ile yapılır ve bu değer ancak söz konusu raporla birlikte kamuya açıklanabilir. Bu şekilde kamuya açıklanacak ortaklık değerinin dışında, bu kapsamda değerlendirilebilecek başkaca bir değer açıklaması yapılamaz. Kurulun finansal raporlamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde finansal raporlardan türetilmiş özet bilgilerin kamuya açıklanması durumları saklıdır. Ortaklıkların Tebliğin 28’inci madde kapsamındaki yatırımlara ilişkin alış ve satış işlemlerinde, Kurulun değerlemeye ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde, Kurulca nitelikleri belirlenen kuruluşlara değerleme yaptırılması, değerleme sonuçlarına, satın alma veya satış tutarına, satın alma tutarının değerleme raporunda belirtilen tutarın üstünde ve satış tutarının değerleme raporunda belirtilen tutarın altında gerçekleşmesi durumunda bunun gerekçesine ilişkin olarak KAP’ta açıklama yapılması, satın alma tutarının değerleme raporunda belirtilen tutarın üstünde ve satış tutarının değerleme raporunda belirtilen tutarın altında gerçekleşmesi durumunda yapılacak ilk genel kurul toplantısının gündeminde yer verilerek bu hususların ortakların bilgisine sunulması zorunludur. Ayrıca, ortaklığın gözetim ve denetimi ile kamunun etkin bir şekilde aydınlatılmasına yönelik olarak Kurulca talep edilecek her türlü bilgi ve belgenin Kurulca belirlenecek süre ve esaslar çerçevesinde gönderilmesi ve Kurulca gerekli görülen hususların kamuya duyurulması zorunludur.

5.6.17. GYO Ünvanının Kullanımı ve GYO Statüsünden Çıkma

Kanun Hükümleri ve bu Tebliğ esasları dahilinde kurulan ve faaliyet gösteren ortaklıklar dışında hiçbir kuruluş ticaret unvanında veya ilan ve reklamlarında “gayrimenkul yatırım ortaklığı”, “GYO” veya aynı anlama gelebilecek başka bir ibare kullanamaz.

Gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünden çıkmak isteyen halka açık gayrimenkul yatırım ortaklıklarının, esas sözleşme değişikliği yapmasına Kurulca uygun görüş verilebilmesi için genel kurul toplantılarında, gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünden çıkma sonucunu doğuracak esas sözleşme değişikliklerine olumlu oy kullanan ortaklar dışındaki tüm ortakların sahip oldukları payların statüden çıkma hakkındaki yönetim kurulu kararına ilişkin özel durum açıklamasının kamuya ilan edildiği tarihten önceki 30 günlük ve altı aylık dönem içinde oluşan, günlük ağırlıklı ortalama borsa fiyatlarının ortalanmasından yüksek olanı ile satın alınacağı yönünde ortaklık dışındaki kişi veya kişilerce bir pay alım teklifinin yapılması zorunludur.

Ortaklık yönetim kurulu tarafından asgari olarak GYO statüsünden çıkılmasına ilişkin gerekçeleri, ortaklığın statüden çıktıktan sonraki faaliyet konusunu, projeksiyonlarını, statüden çıkışın ortaklığa etkilerinin analizini içeren bir rapor hazırlanır ve bu rapor Kurula yapılacak başvuru tarihinden geç olmamak üzere KAP’ta ilan edilir.

Payları borsada işlem gören halka açık ortaklıkların gayrimenkul yatırım ortaklıklarına dönüşümlerinde ve halka açık gayrimenkul yatırım ortaklıklarının gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünden çıkışlarında, dönüşüme ya da statüden çıkmaya ilişkin esas sözleşme değişikliklerinin tescil edildiği tarih itibarıyla, mevcut sermayede % 10 ve üzeri pay sahibi olan ortaklar ile pay sahipliği oranına bağlı olmaksızın yönetim kontrolünü elinde bulunduran ortaklar sahip oldukları payları, statüden çıkmaya ilişkin esas sözleşme değişikliklerinin tescil edildiği tarihten başlayarak bir yıl süreyle tescil işleminin gerçekleştiği tarihteki Borsa ikinci seans kapanış fiyatının altındaki bir fiyattan Borsada satamazlar. Söz konusu kişilerin Borsa dışında satacakları payları alanlar da bu sınırlamaya tabidir. Bu kişilerin ortaklığın paylarının statüden çıkmaya ilişkin esas sözleşme değişikliklerinin tescil edildiği tarihten sonra edindiği ortaklık payları, satış yasağının kapsamında değerlendirilmez.

Statüden çıkışın onaylandığı genel kurul kararlarının ilan edildiği Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi’nin bir nüshasının ilan tarihini izleyen altı iş günü içinde Kurula gönderilmesi zorunludur. Gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünden çıkılmasına ilişkin Kurul izninin ortaklık tarafından tebellüğ edildiği tarihi izleyen üç ay içerisinde gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünden çıkma sonucunu doğuracak esas sözleşme değişikliklerinin ortaklık genel kurul toplantısında karara bağlanmaması durumunda gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünden çıkılmasına ilişkin Kurul izni geçersiz hale gelir. Bu madde kapsamında yapılacak işlemler bakımından ayrılma hakkı doğmaz.

5.6.18. GYO Olarak Faaliyette Bulunma Hakkının Ortadan Kalkması

Ortaklıkların; (i) süreli olarak kuruldukları durumlarda esas sözleşmede belirtilen süre dolduğu halde süre uzatımı talebi ile Kurula başvurulmaması ve (ii) münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletmek için kurulmaları durumunda, portföydeki altyapı yatırım faaliyetine ilişkin lisans iptali, idare ile yapılan sözleşmelerin feshi ve sözleşme süresinin sona ermesi veya projenin tamamlanması gibi ortaklığın amaç ve faaliyet konusunun tamamlanması veya faaliyetinin gerçekleştirilmesinin olanaksız hale gelmesine neden olan bir durumunun ortaya çıkması halinde gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak faaliyette bulunma hakları ortadan kalkar. Ortaklıklar, bu durumun ortaya çıktığı tarihten itibaren en geç üç ay içinde esas sözleşme hükümlerini gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak faaliyette bulunmayacak şekilde değiştirmek üzere Kurula başvurmakla yükümlüdürler. Ortaklıklar belirtilen değişiklikleri yapmadığı takdirde, 6102 Sayılı Kanunun 529’uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) ve (c) bentleri hükümleri gereğince sona ermiş sayılır.

5.6.19. GYO’ların Bildirim Yükümlülüğü ve Diğer Hükümleri

GYO’lar; (i) ortaklığa murahhas üye tayinine ve bunların yetki ve sorumluluklarının belirlenmesine ilişkin yönetim kurulu kararları ile bunda yapılan değişiklikleri, ilgili yönetim kurulu kararının alınmasını izleyen, (ii) iletişim bilgileri, internet sitesi, vergi kimlik numarası ve ticaret sicil numarası bilgileri ile bunlarda meydana gelen değişiklikleri, değişikliğin meydana geldiği tarihi izleyen, (iii) Kurulun bağımsız denetime ilişkin düzenlemeleri kapsamında seçtiği bağımsız denetim kuruluşuna ilişkin bilgiler ile buna ilişkin değişiklikleri keyfiyeti izleyen, (iv) Merkez adresi ile bunda meydana gelen değişiklikleri izleyen, (v) mevcut imza sirkülerlerini ve değişiklik meydana gelmesi durumunda güncel imza sirkülerlerini konuya ilişkin yönetim kurulu karar tarihini izleyen, (vi) ortakları, yöneticileri, personeli ve diğer kurumlar aleyhine açtığı dava ve takipler ile bunların ortaklık aleyhine açtığı dava ve takipleri ve sonuçlarını öğrendikleri tarihi izleyen, (vii) Tebliğ uyarınca yapılan ilanların yayımlandığı gazeteleri, ilanı izleyen 10 iş günü içinde Birliğe bildirmek zorundadır.

Birlik ve SPL bu Tebliğ uyarınca kendilerine yapılan bildirimler kapsamında bir veri tabanı oluşturur ve söz konusu veri tabanını anlık olarak birbirlerinin ve Kurulun erişimine açar. Birliğe ve SPL’ye yapılacak tüm bildirimler elektronik imzalı olarak da alınabilir. Birlik, bu madde uyarınca kendisine yapılan bildirimler kapsamında ortaklık, yönetim kurulu üyeleri ve personeli hakkında bu Tebliğ hükümlerine aykırı bir durum tespit etmesi durumunda üç iş günü içinde Kurula yazılı olarak bildirimde bulunur. Ortaklıklara ilişkin olarak bu Tebliğde hüküm bulunmayan durumlarda Yasa, TTK ve ilgili mevzuat hükümlerine uyulur.

Kurul ortaklıklara nakit kar payı dağıtım zorunluluğu getirebilir. Buna ilişkin usul ve esaslar Kurulca belirlenir. Ortaklıklar, paylarının halka arzından veya nitelikli yatırımcıya satışından önce nakit kar payı dağıtımı yapamazlar.

Ortaklıkların esas sözleşme değişikliklerinde Kurulun uygun görüşünün alınması zorunludur. Ortaklıklarca Kurula yapılan başvurularda şekli ve esasları Kurulca belirlenen başvuru formları ve standart metinler kullanılır.

Ortaklıkların 6362 Sayılı Kanunun 130’uncu maddesi uyarınca yatırmak zorunda oldukları Kurul ücretinin hesaplanmasında Kurulun ilgili düzenlemelerine uyulur. Yalnızca altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıkların paylarının halka arzından veya nitelikli yatırımcıya satışından önce sermaye artırımı yapılması durumunda, yapılacak ilk sermaye artırımında, ortaklık sermayesini temsil eden paylar ile ihraç edilecek payların tamamının nominal değeri üzerinden Kurul ücreti alınır. Payların halka arzından veya nitelikli yatırımcıya satışından önce yapılacak daha sonraki sermaye artırımlarında ihraç edilecek payların nominal değeri üzerinden Kurul ücreti alınır.

5.7.Gayrimenkul Yatırım Fonları

Gayrimenkul yatırım fonu, taşınmaz ve finansal varlıklarından oluşan portföyün, yatırım fonu işleyiş mekanizması kapsamında işletilmesine dayanır. Mevzuatta ilk defa 08.12.2004 tarih ve 5273 sayılı Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun ile (mülga) 29.04.1969 tarih ve 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanununun 2’nci maddesi (g) bendi ile Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü’ne (mülga) 2499 Sayılı Kanun hükümleri çerçevesinde gayrimenkul yatırım ortaklıkları veya fonları kurma ve işletme yetkisi verilmiştir. Gayrimenkul yatırım fonuna ilişkin sermaye piyasası mevzuatı mülga 2499 Sayılı Kanun ile bu kanunu yürürlükten kaldıran 6362 Sayılı Kanun ile yeniden düzenlenmiş ve ardından Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-52.3) ile de kapsamlı düzenleme yapılmıştır.

5.7.1. Gayrimenkul Yatırım Fonu ve Portföyün Yönetimi

Fon, Kanun hükümleri uyarınca nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan paralarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre üçüncü fıkrada belirtilen varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla Kuruldan faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri tarafından bir içtüzük ile süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır. Bununla birlikte, fon, tapuya tescil ve tescile bağlı değişiklik, terkin ve düzeltme işlemleri ile sınırlı olarak tüzel kişiliği haiz addolunur. Fon, bilgilendirme dokümanlarında belirtilmek kaydı ile belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak ya da belirli bir sektörde faaliyet göstermek amacıyla kurulabileceği gibi amacında herhangi bir sınırlama olmaksızın da kurulabilir.

Fonlar; (i) gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar, (ii) özelleştirme kapsamına alınanlar dahil Türkiye’de kurulan anonim ortaklıklara ait paylar, özel sektör ve kamu borçlanma araçları, (iii) 7/8/1989 tarihli ve 89/14391 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar hükümleri çerçevesinde alım satımı yapılabilen, yabancı özel sektör ve kamu borçlanma araçları ve anonim ortaklık payları, (iv) vadeli mevduat ve katılma hesabı, (v) yatırım fonu katılma payları, (vi) repo ve ters repo işlemleri, (vii) kira sertifikaları ve gayrimenkul sertifikaları, (viii) varantlar ve sertifikalar, (ix) Takasbank para piyasası işlemleri, (x) türev araç işlemlerinin nakit teminatları ve primleri, (xi) Kurulca uygun görülen özel tasarlanmış yabancı yatırım araçları ve ikraz iştirak senetleri, (xii) Kurulca uygun görülen diğer yatırım araçları gibi varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacı dışında herhangi bir işle uğraşamazlar.

Fonun malvarlığı kurucunun, portföy saklayıcısının ve portföy yöneticisinin malvarlığından ayrıdır. Fon malvarlığı; fon hesabına olması, içtüzük ve ihraç belgesinde hüküm bulunması şartıyla 23 üncü madde kapsamında kredi alınması ve koruma amaçlı türev araç işlemleri haricinde teminat gösterilemez ve rehnedilemez. Fon malvarlığı kurucunun ve portföy saklayıcısının yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi halinde dahi başka bir amaçla tasarruf edilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir konulamaz ve iflas masasına dahil edilemez. Kurucunun ve/veya portföy yöneticisinin üçüncü kişilere olan borçları ve yükümlülükleri ile fonun aynı üçüncü kişilerden olan alacakları birbirine karşı mahsup edilemez.

Kurucu veya portföy yöneticileri, fon malvarlığını yatırımcı lehine ve yatırımcının çıkarını gözetecek şekilde, portföy yönetim tebliğindeki düzenlemeler çerçevesinde, Kanun, bu Tebliğ, içtüzük hükümleri ve ihraç belgesinde belirlenen yönetim ilkelerine göre yönetmekle yükümlüdür. Fon portföyünün yönetiminde birden fazla portföy yöneticisi ile sözleşme yapılabilir. Portföy yönetim sözleşmesinde, portföy yöneticilerinin portföy yönetiminin devralınmasından kaynaklanan hak ve yükümlülüklerine de yer verilmesi zorunludur.

Katılma paylarının nitelikli yatırımcıya satışına başlandığı tarihi müteakip en geç bir yıl içinde fon portföy değerinin en az 10.000.000 TL büyüklüğe ulaşması ve katılma payı sahiplerinden toplanan paraların bu Tebliğde belirtilen portföy sınırlamaları dahilinde yatırıma yönlendirilmesi zorunludur. Kurul bu tutarı her yıl yeniden belirleyebilir. Bu durumda yeniden belirlenmiş tutar Kurul Bülteni ile ilan edilir. Birinci fıkrada belirtilen süre sonunda fon portföy değerinin Kurulca belirlenen asgari değere ulaşmaması halinde fonun yatırım faaliyetlerine son verilerek en geç altı ay içinde fon içtüzüğü kurucu tarafından ticaret sicilinden terkin ettirilir. Buna ilişkin belgeler altı iş günü içinde Kurula gönderilir.

5.7.2. Yatırımlara İlişkin Esaslar ve Uygulamalar

Fon kurucusu ve portföy yöneticisi, bu Tebliğdeki sınırlar saklı kalmak üzere fon adına aşağıdaki işlemleri yapabilir:

a) Alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı veya satmayı vaadedebilir.

b) Fon portföyüne alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte fona ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir.

c) Fon bilgilendirme dokümanlarında yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar fon portföyüne alınabilir. Bu hususta, 19 uncu maddenin birinci fıkrasının (c) bendi saklıdır.

ç) Mülkiyeti başka kişilere ait olan gayrimenkuller üzerinde tapuya tescil edilmesi şartıyla 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre fon lehine üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakları fon adına üçüncü kişilere devredebilirler.

d) Fon portföyünde yer alan gayrimenkuller üzerinde fon adına başka kişiler lehine tapuya tescil edilmesi şartıyla üst hakkı, intifa hakkı ve devre mülk irtifakı tesis edebilir ve bu hakların üçüncü kişilere devrine izin verebilirler.

e) Üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilebilmesine ilişkin olarak bu hakları doğuran sözleşmelerde herhangi bir sınırlama getirilemez. Ancak özel kanun hükümleri saklıdır

Kurucu ve portföy yöneticisi fon portföyünün yönetimine ilişkin düzenlemeler de aşağıdaki gibi sayılmıştır (Tebliğ Md. 18):

a) Hiçbir şekilde gayrimenkul projelerine yatırım yapamaz, gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler.

b) Kendi personeli vasıtasıyla başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler.

c) Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler.

ç) Birinci fıkranın (c) bendi hükümleri saklı kalmak kaydıyla, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıkları ve hakları fon portföyüne dahil edemezler.

d) Fon portföyünden sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar.

e) Altına, kıymetli madenlere ve diğer emtialara ve bunlara dayalı vadeli işlem sözleşmelerine yatırım yapamazlar.

f) Fon portföyünde yer alan sermaye piyasası araçlarını açığa satamazlar, kredili menkul kıymet işlemi yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç alamazlar.

g) Türev araçları kullanarak fon portföyüne korunma amacını aşan işlemler yapamazlar. Türev araçlar nedeniyle maruz kalınan açık pozisyon tutarı fon toplam değerinin % 20’sini aşamaz. Bu bent kapsamında fonun son tarihli fon net varlık değeri esas alınır.

ğ) Yurtdışında gayrimenkul alım, satım ve kiralama faaliyetinde bulunamazlar.

Fon lehine sözleşmeden doğan alım, önalım ve geri alım haklarının, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri gibi fon lehine haklar sağlayan sözleşmelerin, rehinli alacakların serbest dereceye ilerleme haklarının tapu siciline şerhi zorunludur. Söz konusu sözleşmelerin karşı tarafının Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve iştirakleri olması halinde bu sözleşmelerin tapu siciline şerhi zorunlu değildir (Tebliğ, Md.20).

Fon portföyünde yer alan gayrimenkullere ilişkin işletme hizmetleri işletmeci şirketlerden alınır. Fon portföyünde kira geliri elde etme amacına yönelik gayrimenkuller olması halinde, söz konusu gayrimenkullere veya onların bağımsız bölümlerine ilişkin olarak güvenlik, temizlik, genel idare ve buna benzer nitelikteki temel hizmetlerin verilmesi de, ancak kurucu ile bir işletmeci şirket arasında bu tür hizmetlerin sunulmasına yönelik bir sözleşme imzalanması ile mümkündür. Fon portföyünde yer alan gayrimenkullerin pazarlanmasına ve değerinin artırılmasına yönelik olarak yapılacak reklam ve promosyon faaliyetlerinin yürütülmesi için işletmeci şirketten veya bu konuda hizmet veren diğer şirketlerden yapılacak bir sözleşme çerçevesinde hizmet alınır (Tebliğ, Md. 21).

Fon portföyünde yer alan gayrimenkullere ilişkin onarım, tadilat gibi inşaat işlerinin, tarafların inşaat işlerinden doğan karşılıklı hak ve yükümlülüklerini içeren ve fonu temsilen kurucu ile müteahhit arasında imzalanacak bir sözleşme dahilinde müteahhitlerce yapılması zorunludur. Sözleşmenin kapsamı taraflar arasında serbestçe belirlenir; ancak asgari olarak müteahhidin borçlarını, ödeme koşullarını, ayıba karşı tekeffülün şartlarını, sözleşmeden rücunun şartlarını, iş sahibinin tazminat isteme hakkını ve sözleşmenin sona ermesinin şartlarını kapsaması zorunludur. Müteahhidin seçiminin ve sözleşme koşullarının kurucu yönetim kurulu tarafından onaylanması zorunludur (Tebliğ, Md. 22).

Fonlar, son hesap dönemi itibarıyla hesaplanan fon toplam değerinin azami % 50’si oranında kredi kullanabilirler. Kredi alınması halinde kredinin tutarı, faizi, alındığı tarih ve kuruluş ile geri ödendiği tarihe ilişkin bilgiler hesap dönemini izleyen 30 gün içinde Kurula ve en uygun haberleşme vasıtasıyla katılma payı sahiplerine bildirilir. Birinci fıkra kapsamında alınacak kredilerin temini için portföydeki varlıklar üzerinde rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir. Tebliğin 18’inci maddenin birinci fıkrasının (c) bendi saklı kalmak kaydıyla, portföydeki varlıkların üzerinde bu amaçlar dışında hiçbir suretle üçüncü kişiler lehine tasarrufta bulunulamaz. Kredilerin temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde tesis edilen rehin ve diğer sınırlı ayni haklar 19’uncu maddenin birinci fıkrasının (c) bendindeki % 30’luk sınırın hesaplanmasında dikkate alınmaz. Fon portföylerinde yer alan repo işlemine konu olabilecek varlıkların rayiç değerinin % 10’una kadar borsada veya borsa dışında repo yapılabilir veya borçlanma amacıyla Takasbank Para Piyasası işlemleri yapılabilir (Tebliğ, Md. 23).

5.7.3. Fonun Alması Gereken Değerleme Hizmetleri ve Değerleme Esasları

Fon portföyünde yer alan varlıkların değerleme esaslarına ilişkin olarak Kurulun yatırım fonlarının finansal raporlamalarına ilişkin düzenlemelerinde yer alan değerlemeye ilişkin esaslara uyulur (Tebliğ, Md. 24). Fonlar, aşağıda sayılan işlemler için işleme konu olan varlıkların ve hakların rayiç değerlerini ve rayiç kira bedellerini tespit ettirmekle yükümlüdürler (Tebliğ, Md.27):

f) Portföydeki gayrimenkullerin ve gayrimenkule dayalı hakların satımı, bunların niteliğinin veya cinsinin değiştirilmesi veya portföye gayrimenkullerin ve gayrimenkule dayalı haklarınalımı,

g) Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi,

h) Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması,

ç) Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması,

i) Gayrimenkul ipoteği tesis edilmesi,

j) Portföye Kurulca değerleme yaptırılması uygun görülecek diğer varlıkların dahil edilmesi ve portföyden çıkarılması,

k) Portföyde yer alan ve fonun hesap döneminin son üç ayı içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti.

Portföye alınacak varlıkların ve hakların rayiç değerleri ile rayiç kira bedellerinin değer tespitinin gayrimenkul değerleme kuruluşlarına yaptırılması zorunludur. Yukarıda (f) bendi kapsamındaki değerlemede, değerleme faaliyetinin en geç ilgili yılın son günü itibarıyla tamamlanmış olması zorunludur. Gayrimenkule ilişkin değerleme çalışmalarının bitiş tarihi ile rapor tarihi arasındaki sürenin beş iş gününü aşmaması ve değerleme raporunun rapor tarihini takip eden iki iş günü içinde kurucuya teslimi zorunludur. Söz konusu değerlemelere dayanak teşkil eden bilgi ve belgeler ile değerleme raporları değerleme tarihinden itibaren en az 10 yıl boyunca, ihtilaf olması durumunda ihtilaf sonuçlanıncaya kadar kurucu ve varsa portföy yöneticisi nezdinde saklanır. Tebliğin 28’inci maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkra hükümlerine, kurucu ile değerleme şirketi arasında yapılacak sözleşmede yer verilir.

Fon portföyüne alım işlemleri, portföyden satış işlemleri ve kiralamalar bu madde çerçevesinde tespit edilen değerleri dikkate alınarak gerçekleştirilir. Mevcut piyasa veya ödeme koşulları dikkate alınarak yapılacak alım işlemlerinde değerleme faaliyeti sonucu bulunan değerlerden daha yüksek, satım ve kiralama işlemlerinde ise daha düşük değerler esas alınırsa, bu durumun ilgili yıl içinde en uygun haberleşme vasıtasıyla katılma payı sahiplerine bildirilmesi zorunludur.

Tebliğin 28’inci madde uyarınca gayrimenkullere ve gayrimenkule dayalı haklara ilişkin değer tespiti yapacak olan gayrimenkul değerleme kuruluşlarının; (i) Kurulca listeye alınmış olması, (ii) Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme hizmeti verecek kuruluşlara ilişkin Kurul düzenlemelerinde yer alan hükümler çerçevesinde; (1) Kurucunun ve varsa portföy yöneticisinin sermayesinin % 10 veya üzerinde paya veya bu oranda oy hakkına sahip ortaklarından, (2) Kurucunun ve varsa portföy yöneticisinin yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazını içeren pay sahibi ortaklarından, (3) Kurucudan ve varsa portföy yöneticisinden, (4) (1), (2) ve (3) numaralı alt bentlerde sayılanların % 10’dan fazla paya veya bu oranda oy hakkına sahip oldukları diğer şirketlerden ve (5) Kurucunun ve varsa portföy yöneticisinin ilişkili taraflarından bağımsız olması gerekmektedir.

Kurucunun her yıl sonunu takip eden bir ay içerisinde, fon portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için değerleme hizmeti alınacak en az bir değerleme kuruluşunu ve portföyüne o yıl içerisinde alınabilecek ve değerleme gerektirecek varlıklar için değerleme hizmeti alınacak en fazla iki adet değerleme kuruluşunu yönetim kurulu kararı ile belirlemesi ve bir örneğini Kurula göndermesi gerekmektedir. Belirlenen değerleme kuruluşu ancak değiştirilme gerekçesinin Kurula gönderilmesini müteakip Kurul onayı ile değiştirilebilir. Fonlar, portföylerinde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için aynı gayrimenkul değerleme kuruluşundan üst üste en fazla üç yıl hizmet alabilirler. Üç yıllık sürenin dolmasından sonra fonun aynı gayrimenkul değerleme şirketinden tekrar hizmet alabilmesi için en az iki yılın geçmesi zorunludur.

Tebliğin 28’inci madde uyarınca hazırlanacak değerleme raporlarında, sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme hizmeti verecek kuruluşlar ile bu kuruluşların Kurulca listeye alınmalarına ve sermaye piyasasında uluslararası değerleme standartlarına ilişkin Kurul düzenlemelerinde yer alan esaslara uyulur (Tebliğ, Md. 30).

5.8. Gayrimenkul ve Kira Sertifikaları 5.8.1. Gayrimenkul Sertifikasının Kapsamı ve Konu ile İlgili Düzenleme

Gayrimenkul sertifikaları, ilk olarak, Kurul tarafından 20.07.1995 tarih ve 22349 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan, Seri: III, No:19 sayılı Gayrimenkul Sertifikalarının Kurul Kaydına Alınmasına İlişkin Esaslar Tebliği ile düzenlenmiştir. 30.12.2012 tarih ve 28513 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ile getirilen yenilikler, gayrimenkul sertifikalarının hukuki altyapısının günümüzün şartlarına uygun hale getirilmesi ile piyasalarının şeffaf, etkin, güvenilir ve rekabetçi bir ortamda işleyişinin sağlanması amaçları dikkate alınarak; gayrimenkul sertifikalarının nitelikleri ve bunların ihracında uyulması gereken esaslar, Kurulun VII-128.2 sayılı “Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği” ile yeniden düzenlenmiştir. Anılan Tebliğ 05.07.2013 tarih ve 28698 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiş, uygulamada karşılaşılan ihtiyaçlar çerçevesinde, 2016 yılında bir tebliğ (VII-128.2a) ve 2017 yılında 2 ayrı tebliğ (VII-128.2b ve VII-128.2c) ile “Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği”nde değişiklikler yapılmıştır.

Tebliğ’in 3’üncü maddesinde gayrimenkul sertifikası; “ihraççıların inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit sermaye piyasası aracı ” olarak tanımlanmıştır. Anılan Tebliğ uyarınca, Tebliğ’de yer alan koşullara uyulması kaydıyla, sadece anonim ortaklıklar ile kendi mevzuatları uyarınca sermaye piyasası aracı ihraç etmeye yetkili kamu kurum ve kuruluşları gayrimenkul sertifikası ihraç edebilir.

Ayrıca, Tebliğ çerçevesinde aşağıda sayılan kişi, kurum ve kuruluşlar tarafından kentsel dönüşüm amaçlı projeler kapsamında gayrimenkul sertifikaları ihraç edilebilir;

a) 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca talep etmeleri ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetki devri yapılması ve projenin uygun görülmesi durumunda İller Bankası Anonim Şirketi ve TOKİ veya bunlar tarafından anlaşma suretiyle belirlenecek tüzel kişiler,

b) 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetki devri yapılması ve projenin uygun görülmesi durumunda belediyeler veya belediyeler tarafından anlaşma suretiyle belirlenecek tüzel kişilerden İller Bankası Anonim Şirketi tarafından garantör olunanlar,

c) 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından anlaşma suretiyle belirlenecek tüzel kişiler,

ç) 20/7/1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu ve 2/3/1984 tarihli ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu uyarınca TOKİ ile TOKİ’nin anlaşma yapacağı bağlı ortaklıkları ve iştirakleri ile tüzel kişiler.

Gayrimenkul sertifikaları yurt içinde halka arz edilerek veya halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcıya satış suretiyle veya yurt dışında ihraç edilebilir. Sadece halka arz yoluyla yapılan ihraçlarda, izahnamede belirtilmesi kaydıyla fiyat istikrarını sağlayıcı işlemlerde bulunulabilir.

Asli edim ifa süresi içerisinde, ihraççı tarafından gayrimenkul sertifikası sahipleri adına kat mülkiyetinin tesis edilmesi ve bağımsız bölümün teslim edilmesine asli edim; tali edim ifa süresi içerisinde, ihraççı tarafından tali edime konu gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümlerin satılması ve elde edilen satış tutarının gayrimenkul sertifikası sahiplerine, sahip oldukları gayrimenkul sertifikaları oranında dağıtılmasına ise tali edim denir. Edimlerin ifa süreleri izahname veya ihraç belgesinde belirtilir.

Gayrimenkul sertifikaları ihraççı tarafından asli veya tali edimin yerine getirilmesi ve cezai şartın ödenmesini gerektiren hallerde cezai şartın da ödenmesi suretiyle itfa edilir. Projenin gerçekleşmemesi sebebiyle edimlerin yerine getirilememesi durumunda ise gayrimenkul sertifikalarının itfa bedeli ve oluşabilecek cezai şartın ödenmesi suretiyle itfa edilmesi esastır.

Diğer yandan, ihraççı tarafından öngörülmesi halinde gayrimenkul sertifikaları, talep eden yatırımcılardan, proje bitiş tarihinden önce, izahname veya ihraç belgesinde belirtilen esaslar çerçevesinde ihraççının belirleyeceği tutar veya borsada oluşan fiyat üzerinden, piyasada yeniden satılmamak şartıyla geri alınabilir.

Kurul itfa bedelinin ve oluşabilecek cezai şartın yatırımcılara ödenmesinin bir banka tarafından garanti altına alınmasını, yurt içinde satışın yalnızca nitelikli yatırımcılara yönelik olarak yapılmasını veya gayrimenkul sertifikalarının derecelendirilmesini talep edebilir. Gayrimenkul projesinin tamamlanması için sigorta yaptırılması durumunda, Kurul tarafından söz konusu ek yükümlülükler aranmaz.

Yurt içinde satılan gayrimenkul sertifikasına konu bağımsız bölümlerin tamamlanma düzeyi ile ilgili dönem içerisinde talep edilen ve gerçekleştirilen asli edimlere ilişkin bilgileri içeren yatırımcı raporu, söz konusu gayrimenkul sertifikası itfa edilene kadar her 6 aylık hesap dönemleri itibarıyla ihraççının internet sitesinde ve KAP’ta raporun imzalandığı gün ilan edilir.

Yurt dışında satılmak üzere ihraç edilen gayrimenkul sertifikasına konu bağımsız bölümlerin tamamlanma düzeyi ile ilgili dönem içerisinde talep edilen ve gerçekleştirilen asli edimlere ilişkin bilgiler, söz konusu gayrimenkul sertifikası itfa edilene kadar 6 aylık hesap dönemleri itibarıyla Kurula ve yatırımcılara iletilir.

5.8.1.1. Gayrimenkul Sertifikalarına İlişkin Genel Esaslar ve Uygulamalar

Tebliğ çerçevesine gayrimenkul sertifikaları, bir veya birden fazla gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlere ilişkin belirli bir alan birimini temsilen aşağıdaki esaslar çerçevesinde ihraç edilebilir;

a) Gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini temsilen gerçekleştirilen ihraçlarda, her bir bağımsız bölüme karşılık gelen gayrimenkul sertifikası adedinin ihraç öncesinde belirlenmesi zorunludur.

b) Gayrimenkul projesinin bağımsız bölümlerine ilişkin belirli bir alan birimini temsilen gerçekleştirilecek ihraçlarda ise, ihraççı tarafından asli edimin yerine getirilmesi sırasında ayn