İnsanlar, yüz yıl önce yaptığı gibi bugün de aynı şekilde ev alıp satmaya devam ediyorlar. Günümüzde birkaç emlak satış portalından başka sektörde anlamlı şekilde değişikliğe sebep olan online gelişme henüz yaşanmış değil. Emlak profesyonelleri, hala iş sürecinde ön planda merkez konumdalar. İşlerin büyük bölümü hala çevrimdışı yollardan gerçekleşiyor.
Konut emlak endüstrisi büyük bir sektördür ve bir ev alıp satmak insanların hayatları boyunca yapacakları en büyük işlemdir. Peki, o zaman neden bu kadar yaşlı ve eski hissediyoruz? Neden dedelerimizin yaptığı gibi işimizi sürdürmeye devam ediyoruz?
Gayrimenkul teknolojisi, dünyadaki yüzlerce şirketin endüstriyi değiştirmeye çalıştığı son derece aktif bir alandır. Yeni modeller düzenli olarak piyasaya sunuluyor ve uzaya yapılan yatırımlar artıyor. Şunu söylememiz gerekiyor ki iyi bir gayrimenkul teknoloji şirketi, fantezi bir teknolojiden çok daha fazlasını ifade eder. Bu, tamamen işe yarayan bir iş modeli tarafından desteklenen mükemmel bir ürün-pazar uyumluluğu ile ilgilidir.
Bu yüzden içinde bulunduğumuz süreçte, hangi emlak modellerinin çekişme içinde olduğunu açıklamakta fayda görüyoruz. İnsanların ev satın alma ve satma biçimlerini değiştiren yeni modeller neler? Birazdan bu sorunun cevabını verecek olan ve global emlak piyasasında çekişme içinde olan üç yeni emlak modelini inceleyelim.
Nedir bu üç model:
İnsanların ev satın alma ve satma biçimini sürdürülebilir bir şekilde değiştiren ve para kazandıran iş modelleri arıyorsak, bu çekişme halindeki emlak modellerini takip etmemiz gerekiyor.
Sabit Ücretli Operatörler
Bu tarz işletmeler, basit bir öncül üzerine çalışırlar: Tipik bir emlak firmasının komisyonu yerine, sabit bir ücret karşılığında hizmet sunarlar.
Normalde bir emlak temsilcisinin aldığı komisyon oranı, Türkiye’de yüzde 6 (3 alıcıdan, 3 satıcıdan), İngiltere’de yüzde 1.4, Avustralya’da yüzde 2, Yeni Zelanda’da yüzde 2.8 ve Amerika’da yüzde 5’tir. Sabit ücretli operatörler ise binlerce dolar kazandırabilirler.
İş modeli basittir. Firma, basit bir ücret karşılığında (genellikle aylık ödeme şeklinde) evi listeler. Evin reklamı, neredeyse tamamen büyük emlak satış siteleri üzerinden online olarak yapılır. Ayrıca bir de evin önüne tabela asılır. Evin satılıp satılmamasına bakılmaksızın, satıcı aylık belirlenen ücreti öder.
2016 yılında ev satın alanların büyük bir yüzdesinin web ortamındaki kaynaklardan ev aradığını ve satın aldığını düşündüğümüzde, reklam dolaşımının online ortam üzerinden olması mantıklıdır. Bu tarz emlak işletmeleri, geleneksel emlak firmalarından daha üst düzeyde bir hizmet sunabilmek için 7/24 müşteri desteği sağlamayı ve online kontrol panelleri ile çalışmayı tercih ediyorlar.
Şu anda bu işletmelerin kazançları, evleri satmak üzerine değil, satılık evleri listelemek üzerine kuruludur. Tüm müşteri etkileşimi ise firmanın doğrudan kontrolü dışında bir kişi aralığı ile yapılır. Bir ev satışı işleminde, bu tarz bir yöntemin müşteriler tarafından ne kadar geri bildirim sağladığı tartışılır bir özelliktir.
Bu emlak modelini uygulayan ve büyük gelir elde eden firmalardan en önemlisi, İngiltere’de hizmet veren ve Avustralya’da açılan Purplebricks’tir. Purplebricks, bu modeli uygulayan ilk firma değildi, ancak roket gibi fırlayarak hızlı bir büyüme gösteren ilk firma oldu. 2014 yılında piyasaya çıktı, 2015 sonunda halka açıldı ve şu an 325 milyon sterlinlik bir piyasa değerine sahip. Purplebricks, bu anlamda yerel emlak uzmanlarını kullanıyor ve elde ettiği gelirin neredeyse hepsini (ayda 1 milyon pound) pazarlama üzerine harcıyor.
Sahibinden Satılık Hizmetleri
Bu model oldukça basittir: Komisyonsuz bir ev satarak ödenecek olan komisyonlardan tasarruf etmek üzerinedir.
Bu satıcılar, evlerini tanıtmak için pazarlarındaki emlak portallarının hepsinden istifade etmek ve her şeyi kendileri yapmak isterler. Open house etkinlikleri, müşteri görüşmeleri, proje ve plan yönetimi, evrak işleri vb… Bu aslına bakarsanız oldukça zor bir iştir, ama bunu yapabilmek için meydan okuyanlar var.
Sahibinden satılık pazarı, piyasalar arasında değişiklik gösterse de yıl içerisinde satılan evlerin yüzde 10’undan fazlasını nadiren oluşturuyor. Ancak Türkiye bu oranın tam zıttını gösteriyor. 2016 itibariyle Türkiye’de sahibinden satış oranı yüzde 50’nin üzerinde olduğu tahmin edilen çok yüksek bir oranı işaret ediyor. Bu oran, Amerika, Kanada ve Yeni Zelanda’da yüzde 8 ile 10 arasında iken Avustralya ve İngiltere’de ise daha düşük.
Bu emlak modeli, kendini dünya çapında genel olarak online platformlar üzerinde gösteriyor. ForSaleByOwner.com bu anlamda Amerika’daki en büyük sahibinden satışa izin veren site olarak biliniyor. Alım satım sürecinde fiili olarak karışmayan site, sadece evleri listeleme anlamında kolaylık sağlıyor. Türkiye’de buna sahibinden.com’u örnek olarak verebiliriz.
Yıkıcı yenilikler
Geldik son emlak modeline. Sektöre farklı bir açıdan yaklaşmayı oldukça seven bu modele yıkıcı yenilik nitelendirmesini yapmak çok doğrudur. Yıkıcı ne mi demek? Eğer bir palyaço sizi gecenin ikisinde uyandırıp komiklik yapmaya çalışıyorsa o yıkıcı bir etkidir. Ancak şunu da belirtelim ki gelişen teknoloji içerisinde, emlak sektöründekilerin yıkıcı yenilikler üretmesi çok ama çok önemlidir.
Konut emlak ile ilgili çarpıcı olan noktalardan biri, ne kadar az yenilikçi işletme ile dolu olduğudur. Pek çok emlak firması, var olan sürece artan bir iyileştirme önerir, ancak devrim yaratacak bir yeniliği üretemez.
Tüm ev satma sürecini tekrar haritalandıran ve yeniden tasarlayan, yalnızca çok az sayıda yenilikçi şirket vardır. Bunun en iyi örneğini Opendoor olarak söyleyebiliriz. Bu şirket, bir satıcının evini birkaç gün içinde satmasını sağlayacak San Francisco merkezli bir firmadır. Önerisi ise kolay, basit ve kesindir. Opendoor, sunduğu öneride, bir evin satılma sürecini tamamen kapıdan dışarı atıyor: Aracılar yok, open house etkinlikleri yok, etrafı derleyip toplamak yok… Daha önemlisi ise satın alınan evlere 2 yıl garanti ve 30 işgünü içerisinde geri iade garantisi sunuyor.
Opendoor’un bu yeni atılımının ardından, yıkıcı yenilik yapmayı planlayan firmaların sayısı da artış göstermeye başladı. Örneğin Atlanta’da Knock, evleri 6 hafta içinde satma veya satın alma sözü veriyor. İngiltere’deki Nested ise 90 gün içinde satış garantisi vererek müşterilerin dikkatini çekmeyi başarıyor.
Açıkçası bu model, henüz başlangıç seviyesindedir, ancak yine de içinde bulunduğu Amerika pazarında şimdiye kadar 3 binden fazla ev satın almış durumda. İyi fonlanmış bir ekibe sahip olması da artı özelliklerinden biri. Tabi ki bu modelin, yıkıcı bir etkiye sahip olup olmayacağını bize zaman gösterecek.
Gayrimenkulün ebay’ı olarakta adlandırılan auction.com girişimi ise şimdiye kadar gerçekleştirmiş olduğu satışlarla 40 milyar doların üzerinde bir işlem hacmi yaratmış. Bu satışların hepsinin online ortamda gerçekleşmiş olması emlak sektörünün geleceğine adeta gösterge oluyor.
Ne Öğrenebiliriz?
Gayrimenkul alanında meydana gelen ve açıkça görülen bir yenilik var. Piyasada en çok takip edilen modellere baktığımız zaman, insanların ev satın alıp satma eğilimlerinde değişikliklere neden olduklarını görebiliyoruz. Yukarıdaki emlak modelleri üzerinde yaptığımız taramalardan şöyle bir sonuç çıkıyor:
En çok dikkat edilen modeller; akıllıca birleştirilmiş bir teknoloji, insan desteği ve öldürücü bir tüketici teklifi.
Şu an için kimseyi kazanamayan veya herkesi kazanan bir model söz konusu değil. Hepsi ortak malzemeleri kullanıyor, fakat başarıyı elde etmek için farklı yollara başvuruyor. Sahibinden satılık platformları, çok fazla teknolojiye odaklı olmaktan dolayı mustaripler. Ev alım satımı için sadece bir uygulama keşfetmek yeterli olmuyor ve piyasa buna henüz hazır değil. Yıkıcı yenilikler ile ortaya çıkan heyecan verici gelişmelerin ise başarı gösterip göstermeyeceklerini söylemek için henüz çok erken.
Yine de bu alanın yakından takip edilmesi gerektiğine inanıyoruz. Bu modeller, bir gece içerisinde emlak endüstrisinde değişiklik yapmayacaklar. Gayrimenkulün geleceği yavaş yavaş belirleniyor. Buna dahil olalım…
Ve son bir şey daha: Türkiye’de nasıl uygularız, uygulayabiliriz?
YORUMLARINIZ VE PAYLAŞIMLARINIZ BENİM İÇİN DEĞERLİDİR.
Tanju HAN 