İKİNCİ BÖLÜM: DEĞERLEME KONUSU OLAN MALLARIN SINIFLANDIRILMASI
2.1. Değerleme Konusu Malların Genel Sınıflandırılması
Değerleme teorisinin kapsamı çok geniş olup, değerleme uzmanlarına gelişmiş ülkelerde hemen hemen bütün taşınmaz, taşınır, gayri maddi varlıklar ile sanat eserleri ve antikalar dahil bütün malların, sınırlı ayni haklar ile telif hakları gibi fikri mülkiyet haklarının değerleme işlemlerinde görev verilmektedir.
Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca gayrimenkul değerleme şirketleri; Sermaye Piyasası Kanunu kapsamına giren gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerini bağımsız ve tarafsız olarak tespit etmekle görevli uzman hizmet kurumları olarak tanımlanabilir. Halen Kurul tarafından listeye alınmış olan değerleme şirketlerinin web sayfaları üzerinde yapılan incelemelerin sonuçlarına göre şirketlerin Kurul mevzuatı dışında kalan değerleme konularında da faaliyette bulundukları gözlenmektedir. Bunların başında Sermaye Piyasası Kanunu kapsamına girmeyen konut kredilerine ilişkin olarak hazırlanan gayrimenkul değerleme raporları gelmektedir.
Diğer taraftan, Sermaye Piyasası Kanunu kapsamına giren gayrimenkul dışındaki varlıkların değerlemesi ise Kurulun 17.07.2003 tarih ve 37/875 sayılı Kararı uyarınca ilgili Karar’da belirtilen şartları taşıyan bağımsız denetim kuruluşları, bu kuruluşların üyelik anlaşmasına sahip olduğu yabancı şirketlerle yapılan lisans, know-how ve benzeri sözleşmeler çerçevesinde faaliyette bulunan danışmanlık şirketleri, halka arza aracılık ve yatırım danışmanlığı yetki belgesinin her ikisine birlikte sahip olan aracı kurumlar veya mevduat kabul etmeyen bankalar tarafından gerçekleştirilebilmektedir.
Değerleme uzmanları ve şirketlerin; icra ve iflas, kentsel dönüşüm, kamulaştırma, gayrimenkul proje, alet ve makine parkı, gayri maddi varlık değerleme çalışmalarına yönelmeleri ve hatta belirli dallarda uzmanlaşmaları, gelecek yıllara hazırlık bakımından zorunlu görülmektedir.
2.2. Değerleme Konusu Olan Malların Özelliklerinin İncelenmesi
Sıklıkla değerleme yapılması gereken taşınmazların başında arazi ve arsa vasfındaki taşınmazlar gelmektedir. Ancak gerek mevzuatta, gerekse uygulamada arsa vasfındaki taşınmazların tespiti ve tanımlanması ile değerleme işlemlerinde güçlüklerin yaşandığı gözlenmektedir. Benzer biçimde arazilerin nevilerinin tanımlanması ve değerlerini etkileyen özelliklerinin tespitinde de sorunların yaşandığına sıklıkla tanık olunmaktadır. Yapıların sınıflandırılması, yapı yaşı, kullanım ve bakım durumları ve uygunluk analizinin yapılması, değerleme sürecinin temel sorunları arasında yer almaktadır. Mevzuat, bilimsel esaslar ve uygulama yönlerinden değerleme konusu olan taşınmazların tanımları, türleri, kullanım biçimleri ve değerlerini etkileyebilecek nitelikleri, özet olarak aşağıda tanımlanmış ve sınırlılıkları açıklanmıştır:
2.2.1. İmar Parseli (Arsa) ve Arazi Kavramları ve Ayrımları
Değerlemede ilk yapılacak işlem, taşınmazın cins ve nevini (tür ve çeşidini) belirlemektir. Taşınmazın cinsinin öncelikle arazi ve arsa olarak sınıflandırılması gerekli olacaktır. Teoride kentsel arazi (arsa) ve kırsal tarımsal arazi sınıflaması yapılmakta ve ülkemizde arazi ve arsa ayrımı sık kullanılmaktadır. Uygulamada taşınmazın cinsi ve türünün saptanması konusunda çekişme ve önemli sorunlar, bir taşınmazın arsa ve arazi olarak sınıflandırılmasında ortaya çıkmaktadır.
Taşınmazların değerlemesinde öncelikle arsa ve arazi ayrımının yapılması, mevzuatta arsa ve arazi ayrımı yapılmış ve her iki grup taşınmaz için ayrı değerleme ölçütleri getirilmiş olması nedeni ile özel önem kazanmaktadır. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 12’nci maddesinde “belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır. Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin bu kanuna göre arsa sayılacağı Bakanlar Kurulu kararı ile belli edilir. Aksine hüküm olmadıkça bu kanunun diğer maddelerinde yer alan arazi tabiri arsaları da kapsar” hükmünü amirdir. Burada sözü edilen parsellenmiş ifadesi ile belediyece uygulama imar planı yapılmış ve ardından parselasyon planı yapılarak tapu müdürlüğünde resen tescil edilmiş taşınmazları tanımlamaktadır. Belirtilen yasal düzenleme, değerleme sürecinde taşınmazın cinsinin arazi ve arsa olarak ayrımının rasyonel olarak yapılmasına olanak vermemektedir. 3194 sayılı İmar Kanununa göre imar parseli (arsa), imar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, İmar Planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şekli ve imar adası ise; imar planındaki esaslara göre meydana gelen ada olarak tanımlanabilir. Mücavir alan; imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş olan alanları ifade etmektedir.
1319 Sayılı Kanunun 12’inci maddesinde sözü edilen karar 1983 yılında (83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı) yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu karar da arsa tanımlama sorununun belirsizliğini artırmış ve uygulamada yeni sorunların ortaya çıkmasına neden olmuştur (Çizelge 2). Belirtilen karara göre arsa vasfını kazanmak için belediye sınırları içinde veya dışında olmakla birlikte uygulama imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması, meskun alanda olması ve belediye hizmetlerinden yararlanma gibi ölçütler ön plana çıkmaktadır. 5393 sayılı Belediye Kanununa göre belediye, mahallî müşterek nitelikte olmak şartıyla; imar, su ve kanalizasyon, ulaşım gibi kentsel altyapı; coğrafî ve kent bilgi sistemleri; çevre ve çevre sağlığı, temizlik ve katı atık; zabıta, itfaiye, acil yardım, kurtarma ve ambulans; şehir içi trafik; defin ve mezarlıklar; ağaçlandırma, park ve yeşil alanlar; konut; kültür ve sanat, turizm ve tanıtım, gençlik ve spor orta ve yükseköğrenim öğrenci yurtları, sosyal hizmet ve yardım, nikah, meslek ve beceri kazandırma; ekonomi ve ticaretin geliştirilmesi hizmetlerini yapar veya yaptırır. Büyükşehir belediyeleri ile nüfusu 100.000’in üzerindeki belediyeler, kadınlar ve çocuklar için konukevleri açmak zorundadır. Diğer belediyeler de mali durumları ve hizmet önceliklerini değerlendirerek kadınlar ve çocuklar için konuk evleri açabilirler. Devlete ait her derecedeki okul binalarının inşaatı ile bakım ve onarımını yapabilir veya yaptırabilir, her türlü araç, gereç ve malzeme ihtiyaçlarını karşılayabilir; sağlıkla ilgili her türlü tesisi açabilir ve işletebilir; mabetlerin yapımı, bakımı, onarımını yapabilir; kültür ve tabiat varlıkları ile tarihî dokunun ve kent tarihi bakımından önem taşıyan mekanların ve işlevlerinin korunmasını sağlayabilir; bu amaçla bakım ve onarımını yapabilir, korunması mümkün olmayanları aslına uygun olarak yeniden inşa edebilir. Gerektiğinde, sporu teşvik etmek için gençlere spor malzemesi verir, amatör spor kulüplerine ayni ve nakdî yardım yapar ve gerekli desteği sağlar, her türlü amatör spor karşılaşmaları düzenler, yurt içi ve yurt dışı müsabakalarda üstün başarı gösteren veya derece alan öğrencilere, sporculara, teknik yöneticilere ve antrenörlere belediye meclisi kararıyla ödül verebilir. Gıda bankacılığı yapabilir.
Çizelge 2. 83/6122 Sayılı Bakanlar Kurulu Kararına Göre Arsa Vasfının Özellikleri
| Madde |
Açıklaması |
| Md.1/a ve Md.1/b |
a) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunan yerlerin arsa sayılması,
b) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup da imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber fiilen meskûn halde olan ve belediye hizmetlerinden faydalanan yerler arasında kalan, parsellenmemiş arazi ve arazi parçalarının arsa sayılması, İki fıkradaki yerlerdeki arazi ve arazi parçalarının zirai faaliyette kullanılmaları halinde arsa sayılmaması |
| Md.1/c ve Md.1/d |
c) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup konut, turistik veya sınai tesis yapılmak üzere her ne şekilde olursa olsun parsellenen ve tapuya bu yola şerh verilen arazi ve arazi parçalarının arsa sayılması, d) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup da deniz, nehir, göl ve ulaşım yolları kenarında veya civarında bulunması veya sınai veya turistik önemi yahut hızlı şehirleşme faaliyetleri dolayısıyla ve (mülga) İmar ve İskan Bakanlığının önerisi üzerine Bakanlar kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde, imar planı ile iskan sahası olarak ayrılan yerlerdeki arazi ve arazi parçalarının arsa sayılması |
| Md.3 |
83/6122 Sayılı Kararnamenin 1’inci maddenin (a) ve (b) fıkralarında yazılı yerlerde bulunan arazi ve arazi parçaları; (i) zirai faaliyet dışında kullanıldıkları, (ii) boş tutuldukları, (iii) bir yıldan fazla süre ile nadasa bırakıldıkları, (iv) beyanda bulunulması gereken yılı izleyen yılbaşından itibaren 5 yıl içinde herhangi bir şekilde ahara devir ve temlik edildikleri takdirde arsa sayılarak, geçmiş yıl vergileri, 1319 Sayılı Kanunun 20’nci maddesinin ikinci fıkrası hükmü de nazara alınarak arsaya ait nispet üzerinden tarh, tahakkuk ve tahsil edilmesi |
Taşınmazların değerlerini etkileyebilecek bütün olumlu ve/veya olumsuz faktörlerin incelenmesi gerekecektir. Taşınmazların; imar planı, belediye ve/veya mücavir alanı sınırları içinde ve çevresinde ve/veya sit alanı içinde ve çevresinde olması, mevzi imar planı yaptırılan parsel vasfını kazanması, çevre düzeni planı içinde kalan tarımsal niteliği korunacak özel ürün alanları veya yerleşime açılabilecek alan içinde olması, diğer çevresel özellikler, taşınmaz üzerinde çeşitli hak ve yükümlülüklerin olması gibi faktörlerin de değerlendirilmesi gerekecektir31.
Değerleme sürecinde arsa-arazi ayrımının yapılması, özellikle taşınmazlara değer takdirinde kullanılacak yöntemlerin seçimi bakımından büyük önem taşımaktadır. Bir yerin arsa olarak kabul edilebilmesi için değerleme gününde; (i) belediye imar planı içinde olması, (ii) olmadığı takdirde belediye veya mücavir alanı içinde bulunması, (iii) ayrıca belediye hizmetlerinden yararlanması ve (iv) etrafının meskun olması gerekir32. Kısaca bir taşınmazın arsa sayılabilmesi için; imar planı içinde yer alması ya da imar planı içinde olmasa bile hukuken iskana uygun olması gereklidir. Taşınmaz tapuda tarla olarak kayıtlı olsa bile, yukarıda sayılan koşulları sağladığı takdirde arsa sayılabilir33. Bunun dışında kalan bütün taşınmazlar, üzerinde yapı olsa bile (belediye sınırları dışındaki yapılar, mezarlıklar ve ticari işletmelerin zemin değerleri) tarım arazisi olarak değerlendirilecektir. Örneğin, kamulaştırma mevzuatına göre, arsa niteliği kazanmış taşınmazlara pazar değerine ve tarım arazisi niteliğine sahip olan taşınmazlara ise, gelir yöntemine göre değer takdir edilmesi yasal bir zorunluluktur.
Taşınmazın arsa sayılabilmesi için, belediye imar planı sınırları içinde bulunması ana kuraldır. Ancak belediye veya mücavir alan sınırları içinde bulunan taşınmazların, bazı belediye hizmetlerinden yararlanması ve çevresinin meskun olması, arsa sayılmasını gerektirmez. Taşınmazın imar planı kapsamında olması, arsa sayılması için yeterli olmayıp ayrıca belediye hizmetlerinden olan su, ulaşım, yol, aydınlatma, çöp toplama, kanalizasyon gibi bütün belediye hizmetlerinden yararlanması gerekir. Bu hizmetlerden birinden faydalanması arsa vasfını kazanması için yeterli değildir. Taşınmazın mücavir alan içinde bulunması da objektif değer artırıcı unsur olarak kabul edilebilir. Bu hususun ilgili belediye(ler)den bir yazı ile sorulması ve buna göre arsa-arazi ayrımının yapılması gerekmektedir.
Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan taşınmazların çevresinde turistik tesisler, akaryakıt istasyonu, kooperatif evleri ve diğer sosyal ve ekonomik faaliyetlere konu yeterli tesislerin bulunması onun arsa niteliğini kazanması için yeterli olmayacaktır. 28.03.1983 gün ve 83/6122 Sayılı Bakanlar Kurulu Kararına göre bu gibi yerlerin ayrıca Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın önerisi üzerine Bakanlar Kurulu Kararına konu olup, imar planı ile iskan alanı olarak ayrılan yerlerde bulunması ya da konut, turistik, sınai tesis yapılmak amacıyla parsellenen ve tapuya bu yılda şerh verilen arazi parçalarından olması gerekir. İmar planı yapılmamış yörelerdeki taşınmazlar, belediye yazısı ve bilirkişi raporlarındaki belirlemelerle yetinilerek arsa kabul edilemeyeceklerdir. Henüz imar planında bulunmayan taşınmazın arsa sayılabilmesi için yukarıda sayılan unsurları taşıyıp taşımadığının saptanması amacıyla keşif yapılması, keşif tutanağına hakimin genel ve objektif gözlemlerinin yazılması, Yargıtay denetimine olanak sağlaması açısından taşınmazın çevresi ile birlikte arsa sayılması için gerekli unsurları taşıyıp taşımadığını gösterecek nitelikte fotoğraflarının ve çevredeki yapılaşma ve tesisleri de, mümkün olduğu kadar mesafe de belirterek, gösteren ayrıntılı
plan ya da krokisinin ve bağlı olduğu yerleşim merkezi ya da il ve ilçe merkezine uzaklığının belirlenmesi ve bütün bu araştırmalar sonucuna göre arsa ya da arazi olarak değerlendirilmesi gerekecektir.
Taşınmazın arsa niteliği kazanması için belediye sınırları içinde, imar planı ile iskan alanı olarak ayrılan yerlerde bulunması ve parselasyon planının yapılmış olması gerekir. Bu koşullarda köy yerleşim merkezlerinde ve üzerinde yapı bulunan veya boş duran yerlerin niteliği ne olacaktır? Köyde imar planı olmadığı gibi, parselasyon yapılması da genellikle söz konusu olmamaktadır. Yargıtay uygulamasında bu durum dikkate alınarak bina yapılmış olsa bile, binanın üzerine kurulduğu arazi ve avlu tarım arazisi kabul edilmekte ve arazi olarak tabana değer biçildikten sonra üzerindeki yapılara 2942 Sayılı Kanuna göre değer biçilip (Md. 11/h) toplamının alınacağı kabul edilmektedir34. Bir yer hakkında arsa deyiminin kullanılması o yere arsa niteliği vermeyecektir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin kararında tapu kaydında gayrimenkulün cinsinin arsa olarak kayıt edilmesinin bile bağlayıcı bir sonuç doğuramayacağı, taşınmazın arsa vasfını kazanma durumunun detaylı olarak araştırılması ve buna göre karar verilmesi gerektiği açıktır. Bu koşullarda taşınmaz tapuda tarla olarak kayıtlı olsa bile, koşulları oluştuğunda arsa sayılabilir. Örneğin, belirli bir olayda kamulaştırılan taşınmaz tapuda tarla olarak kayıtlı olduğu için, bu niteliğine göre değer biçilmiştir. Taşınmazın çevresinde organize sanayi bölgesi inşaat faaliyetlerinin devam ettiği, ulaşım vasıtalarının bulunduğu, altyapı hizmetlerinin bölgede kısa sürede faaliyete geçmesinin mümkün olacağının açıklanmasıyla yetinilmiştir. Ancak bu olayda öncelikle belediye imar müdürlüğünden değerleme tarihinde taşınmazın bütün belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, meskun alan dahilinde olup olmadığı sorularak sonucuna göre işlem yapılması gerekli görülmüştür.
Kırsal yerleşim merkezlerinde bulunan arazi parçasının diğer bölgelerdeki arazilerden değer yönünden bir farkının olması doğaldır. Köy idari sınırları içinde bulunup, herhangi bir belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmayan ve belediye hizmetlerinden yararlanmayan, köy muhtarlığınca sunulan hizmetlerden yararlanan taşınmaz, tarım arazisi olarak değerlendirilmelidir. Taşınmaz ve çevresine sunulan söz konusu hizmetler, Yargıtay uygulamalarına göre ancak objektif değer artıran unsur olarak kabul edilebilir. Yargıtay uygulamalarında bu farklılık 2942 Sayılı Kanunun 11’inci maddesinin (ı) bendine göre objektif ölçüt olarak alınması istenmekte ve değere katkısı olan bir unsur olarak inceleme konusu yapılmaktadır. Sunulan bu hizmetler ancak objektif değer artıran unsur olarak kabul edilebilir. Bu amaçla gelir metoduyla bulunan değerinin bu objektif nedenlere dayalı olarak uygun bir oranda (bir mislini geçmeyen) artırılması uygun görülmektedir36. Arazinin değeri o yerde alınabilecek ürün gelirine göre saptandıktan sonra, bu toprak parçasının yerleşim merkezi içinde olduğu ve üzerine ev yapılabilecek bir konumu olduğu açıklanarak, bunun değere katkısı olan objektif unsur olduğu belirtilerek zeminin değeri saptanacaktır37. Ancak değerleme biliminde bu amaçla genellikle –hiçbir objektif ölçüte dayanmayan artış yerine- bölge için belirlenen kapitalizasyon oranında maksimum ±1 oranında değişiklik yapılması uygun görülmektedir.
Köyün yerleşik (meskun) bölgesinde38, üzerinde bina bulunan taşınmazın, hakim vasfı dikkate alınarak arazi mi yoksa arsa mı olduğunun tayin edilmesi ile değerleme çalışmasının yapılması gerekir. Özellikle 2942 Sayılı Kanunun 11’inci maddesinde arsalar için ayrı, tarım arazisi için ayrı değerleme yöntemleri belirtildiği halde, hangi alanların arsa hangilerinin arazi sayılacağı yönünde tanımlamaya gidilmemiştir. Bu konuda ayrım yapmak için Emlak Vergisi Kanunu’nda yer alan hükümlerden yararlanmak mümkündür. Emlak Vergisi Kanunu’nun 12’nci maddesi ve buna dayanan kararnameler, üzerinde yapı bulunmayan boş alanların arsa veya arazi sayılmalarındaki ölçütleri belirlemiştir. Daha açık bir ifadeyle üzerinde bina bulunmayan yerler için 12’nci madde ve kararnamelere göre inceleme yapılması söz konusudur. Aynı Kanunun 10’uncu maddesinde bina vergisine esas olacak değeri tespite yarayan unsurlar arasında bina metrekare normal inşaat maliyet bedeli ile birlikte arsa veya arsa payı değeri de yer almaktadır. Bina vergi beyannamesinde yer alacak hususlar arasında arsanın büyüklüğü de bulunmaktadır (Md. 24/a). Köy sınırları içinde bulunan binalı taşınmazların da bina vergisi kapsamında olduğu hüküm altına alınmıştır (Md. 6 ve Md. 25). Emlak Vergisi Kanununun getirdiği ilke, üzerinde bina bulunan alanın kural olarak arsa sayılması yönündedir.
Köy içinde ve yerleşme yerinde binaların oturduğu alanı arsa kabul edince, bu arsaların değerini biçmek önemli bir sorun olacaktır. 2942 Sayılı Kanunun 11’inci maddesinde kabul edilen ilke, arsalara emsale göre değer biçilmesidir. Köyde arsalar için emsal bulma olanağı çok zayıf veya hiç olmayacaktır. Bu fikri savunanlar şehirdeki arsa değerlerinin kıyas yoluyla uygulanabileceğini ileri sürseler de şehirlerdeki arsaların köye örnek alınarak kıyaslama yapılabilmesi, uygulama olanağı oldukça kısıtlı veya hiç olmayan bir yaklaşım olarak görülmektedir. Ancak üzerine bina inşa edilmiş nispeten küçük yüzölçümlü yerlere, tarım yapılarak alınacak ürün miktarı, gelir ve üretim masrafları analizlerinin yapılması da varsayıma dayalı bir işlem olarak görülebilir. Arazilere değer biçilirken ürün ekilişe elverişli değilse, getireceği gelir üzerinden değer bulunmalıdır39. Örneğin, köy değirmenlerinin değerlerinin takdirinde arazi geliri yerine değirmenin işletme geliri üzerindenişlem yapılabilecektir.
Türkiye’de 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre köy yerleşim yerleri, belediyelerin mücavir alanı kapsamına alınabilecektir. Bu koşullarda mahalle niteliğine dönüşen köylerdeki taşınmazlar, belediyenin bütün hizmetlerinden yararlanmakta ve çevreleri de meskun ise arsa olarak değerlendirilebilmektedir. Belediye imar planı dışında olan taşınmaz, belediye sınırları içinde olup, belediye hizmetlerinden yararlanmayabilir. Belirtilen özelliklere sahip taşınmazların niteliği değerleme sürecinde arazi olarak tanımlanacak ve arazi vasfındaki taşınmazların özellikle kamulaştırma ve vergi değerleri de arazi olarak kullanım durumuna göre malikine getirebileceği ortalama yıllık geliri esas alınarak tespit ve takdir edilecektir40.
Yargı kararları, mevzuat ve bilimsel esasların birlikte değerlendirilmesi neticesinde; köy sınırları içindeki taşınmazlara yönelik olarak aşağıdaki sonuçların vurgulanması gerekir41:
• Köy sınırları içindeki araziler fiilen ekilip biçilmese bile arazi niteliğindedir. Bu koşullarda çalılık, makilik, boş araziler ile üzerinde her türlü yapı bulunan taşınmazlar tarım arazisi olarak kabul edilerek gelir değeri takdir edilecektir.
• Köyde yerleşim alanı içinde olan ve üzerinde yapı olmayan boş araziler de kuşkusuz arazi niteliğinde olacaktır. Örneğin, köydeki harman yerleri, pazar, piknik ve panayır yerleri gibi.
• Köyde yerleşim merkezinde olan ve üzerinde yapı inşa edilmiş yerler arsa sayılamayacaktır. Ancak köyün yerleşim merkezinde olan arazinin gelirine göre bulunacak değerinin, köy yerleşiminin dışındaki arazilere oranla belirli ölçülerde (varsa objektif ölçütler veya daha doğru kapitalizasyon oranı düzeltilerek) yükseltilmesi uygun olacaktır.
İmar planı sınırları içindeki taşınmazların belediyenin yol/ulaşım hizmeti dışındaki hizmetlerinden yararlanmaması ve çevrelerinin kısmen meskun olması, -yukarıda detaylı olarak tartışılan Yargıtay uygulamaları çerçevesinde- taşınmazların arsa vasfını kazanmasını engellememektedir. Bu koşullarda belediye sınırları içinde olan ve yukarıda belirtilen özelliklere sahip parsellerin dışında kalan taşınmazlar ile belediye ve mücavir alanı dışındaki taşınmazların özellikle kamulaştırma ve dönüşüm mevzuatına göre değerleme çalışmasında cinslerinin arazi olarak alınması ve genellikle gelir yöntemine göre değerlerinin takdir edilmesi gerekecektir. Yargıtay kararlarında belediye imar planı sınırları içindeki yerleşimlerde olan ve kamulaştırılacak taşınmazların arsa niteliği taşıdıklarının belirtilmesi ve arsa vasfını kazanmış parsellere değer takdirinde mevcut kullanım durumlarının esas alınması gerektiği belirtilmektedir. Ancak değerlemede arsaların il/ilçe/belde merkezi, sosyal, kültürel ve ticari olanaklara yakınlıkları (ulaşılabilirlik), konum ve diğer özellikleri değer azaltıcı ve/veya artırıcı birer unsur olarak dikkate alınmıştır.
Belediyelerce yapılıp usulünce onaylanarak yürürlüğe konulan nazım imar planı kapsamındaki taşınmazların arsa sayılabilmesi için; taşınmazların nazım imar planının ait olduğu idari birim (büyükşehir, il, ilçe, köy), belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yerleşim ve nüfus yoğunluğu (meskun olma), ulaşım ve altyapı hizmetleri ve yerleşim merkezine olan mesafe ile taşınmazın plandaki konumu ve kullanım biçimi gibi unsurlar da göz önünde bulundurulabilir42. Belediye nazım imar planı sınırları içindeki taşınmaz arsa sayılabilecek ise de, onun arsa olarak nitelendirerek değerleme yapılmasına esas olmak üzere, nazım imar planının ait olduğu belediyenin yerleşim alanının devamında, uzantısında yer alması, altyapı hizmetlerine henüz kavuşmamış olsa bile, istendiğinde imara açılabilecek ve bunlardan yararlanabilecek konumda, belediyenin nüfus ve yapılaşma yoğunluğundaki artışı dikkate alarak uygulama imar planının düzenlenebileceği aşamaya gelinmiş olması gibi ölçütlerin de dikkate alınabileceği öngörülmektedir. Buna karşın taşınmazın belediye nazım imar planı içinde olmasına rağmen, bu plandaki konumu yönünden iskanının yasaklanmış bulunması, nazım imar planının ait olduğu beldenin nüfusu, gelişmesi, yapılaşma yoğunluğu ve taşınmazın yerleşim merkezine uzaklığı gibi nedenlerle uygulama imar planı hazırlanmasının yakın bir olasılık olmadığı, daha önce planda yer almadığı halde, yürürlükteki mevzuat gereği kamulaştırılabilmesi amacıyla ve hemen kamulaştırma kararından önce nazım planı düzenlenmiş veya mevcut nazım plan kapsamına alınmış olması gibi haller de taşınmazın vasfının arsa olarak kabul edilmesinde dikkate alınacaktır.
Belediyelerce yapılan nazım imar planı içindeki yeşil alanların malikine, uygulama sırasında komşu parsellerden ayrılan ve gerektiğinde ilave kamulaştırmayla elde edilen arazilerden imar parseli verilecektir. Planlama ve parselasyon planlarının yapılmasında “depo yeşil alan” olarak da tanımlanan bu durum, değer azaltıcı bir unsur olarak dikkate alınamayacaktır. Değerlemede taşınmazın ileride uygulanacak imar planı içindeki konumu dikkate alınmaksızın mevcut durumuna göre analiz ve değerleme yapılması gerekecektir. İmar planı tadilatı eğer kamulaştırmayı gerektiren projeden ileri gelmişse, parselin imar tadilatından önceki durumu esas alınarak bedel takdiri yapılacaktır. Bu koşullarda nazım imar planı ve özellikle projenin neden olduğu imar planı tadilatıyla planda yeşil alan içinde kalan bir taşınmazın kamulaştırılması sırasında, taşınmaz üzerinde plana göre hiç bina yapılamayacağı gerekçesi ile az değer verilememelidir. Diğer önemli bir husus ise, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 16’ıncı maddesine göre imar planı içinde bulunan yeşil alanların tapuya tescil edilmesi gerekecektir. Belirli bir yatırım yerinde uygulama imar planı ve parselasyon öncesi üst ölçekli planda yeşil alan ve park sahası kararı, malikin mülkiyet hakkını ortadan kaldırmadığı için değer azaltıcı bir unsur olarak değerlendirilmemelidir. Ancak bu ayrımda parsellerin imar planında “tarım alanı” olarak ayrıldığı görülmekte olup, bu karar söz konusu taşınmazların yapılaşmaya açılamayacağının göstergesi olarak kabul edilmeli ve bu parsellere arazi olarak değerleme yapılmalıdır.
2.2.1.1. İmar Parselinin Tanımı ve Özellikleri
Taşınmazın arsa vasfını kazanması ve imar uygulama süreçlerinin açıklanması için planlama sürecinin açıklanması gerekir. Planlama; belli amaçlara ulaşabilmek için kıt kaynaklarla gereksinimlerin karşılanması arasında rasyonel öncelikler göz önünde bulundurularak bir denge sağlanması eylemi olarak tanımlanabilir.
Mekansal planlama; ülke kalkınma politikaları, bölgesel gelişme stratejileri ile bölge plan kararlarının mekansal organizasyonunu sağlayan, ülke ve bölge düzeyindeki politika ve kararları alt kademe planlara aktaran, doğal, tarihi ve kültürel değerlerin korunması ve geliştirilmesine yönelik mekansal stratejileri belirleyen, sektörel kararları ülke düzeyinde mekansal boyutlarıyla bütünleştiren ve uyumlaştıran, kentsel ve kırsal yerleşmeler, ulaşım sistemi ile sosyal ve teknik altyapının yönlendirilmesine dair mekansal stratejileri belirleyen yatırım yerlerinin belirlenmesi konusunda yönlendirme sağlayan, ülke düzeyinde ve bölgeler düzeyinde şematik ve grafik dille hazırlanan, sektörel ve tematik paftalar ve raporu ile bütün olan plan olarak tanımlanabilir.
Mekansal planlar kapsadıkları alan ve amaçları açısından Mekansal Strateji Planları, Çevre Düzeni Planları ve İmar Planları olarak hazırlanır. Buna göre planlama kademeleri, üst kademeden alt kademeye doğru sırasıyla; Mekansal Strateji Planı, Çevre Düzeni Planı (ÇDP), Nazım İmar Planı (NİP) ve Uygulama İmar Planı (UİP)’ndan oluşur. Bir bölgede üst ölçekli plan yapılmadan alt ölçekli plan yapılamaz. Örneğin Çevre Düzeni olmayan bir yerde Nazım İmar Planı veya Nazım İmar Planı olmayan bir yerde Uygulama İmar Planı yapılamaz.
Mekansal strateji planı; ülke kalkınma politikaları ve bölgesel gelişme stratejilerini mekansal düzeyde ilişkilendiren, bölge planlarının ekonomik ve sosyal potansiyel, hedef ve stratejileri ile ulaşım ilişkileri ve fiziksel eşiklerini de dikkate alarak değerlendiren, yeraltı ve yerüstü kaynakların ekonomiye kazandırılmasına, doğal, tarihi ve kültürel değerlerin korunmasına ve geliştirilmesine, yerleşmeler, ulaşım sistemi ile kentsel, sosyal ve teknik altyapının yönlendirilmesine dair mekansal stratejileri belirleyen, sektörlere ilişkin mekansal politika ve stratejiler arasında ilişkiyi kuran, 1/250.000, 1/500.000 veya daha üst ölçek haritalar üzerinde şematik ve grafik dil kullanılarak hazırlanan, ülke bütününde ve gerekli görülen bölgelerde yapılabilen, sektörel ve tematik paftalar ve raporu ile bütün olan planı olarak ifade edilir.
Çevre düzeni planı; varsa mekansal strateji planlarının hedef ve strateji kararlarına uygun olarak orman, akarsu, göl ve tarım arazileri gibi temel coğrafi verilerin gösterildiği, kentsel ve kırsal yerleşim, gelişme alanları, sanayi, tarım, turizm, ulaşım, enerji gibi sektörlere ilişkin genel arazi kullanım kararlarını belirleyen, yerleşme ve sektörler arasında ilişkiler ile koruma-kullanma dengesini sağlayan 1/50.000 veya 1/100.000 ölçekteki haritalar üzerinde ölçeğine uygun gösterim kullanılarak bölge, havza veya il düzeyinde hazırlanabilen, plan notları ve raporuyla bir bütün olarak yapılan plandır.
İmar planı; kent ya da kasaba halkının sağlığını korumak, toplumsal, ekonomik ve kültürel gereksinmelerini, iyi yaşama düzenini ve çalışma koşullarını ve güvenliğini sağlamak amacıyla, ülke, bölge ve kent verilerine dayanılarak oturma, çalışma, dinlenme ve ulaşım gibi kentsel işlevler arasında denge kurup, eldeki ve sağlanabilecek olanaklar ölçüsünde en iyi çözüm yollarını bulmak için, varsa yer yazım durumu da belirtilen haritalar üzerinde toprak parçalarının kullanım biçimlerini ve başlıca bölge tiplerini gösteren, tüzel bir değeri olan onaylanmış belgedir.
Nazım imar planı; mevcut ise çevre düzeni planının genel ilke, hedef ve kararlarına uygun olarak, arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, çeşitli kentsel ve kırsal yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarını, ulaşım sistemlerini göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere, varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/5.000 ölçekte, büyükşehir belediyelerinde 1/5000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte, onaylı hali hazır haritalar üzerine, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan plandır.
Uygulama imar planı; nazım imar planı ilke ve esaslarına uygun olarak yörenin koşulları ve planlama alanının genel özellikleri, yapının kullanım amacı ve ihtiyacı, erişilebilirlik, sürdürülebilirlik ve çevreye etkisi dikkate alınarak; yapılaşmaya ilişkin yapı adaları, kullanımları, yapı nizamı, bina yüksekliği, taban alanı katsayısı, kat alanı katsayısı veya emsal, yapı yaklaşma mesafesi, ön cephe hattı, ifraz hattı, kademe hattı, ada ayrım çizgisi, taşıt, yaya ve bisiklet yolları, ulaşım ilişkileri, parkları, meydanları, kentsel, sosyal ve teknik altyapı alanlarını, gerektiğinde; parsel büyüklükleri, parsel cephesi ve derinliği, arka cephe hattı, yol kotu ve bu kotun altındaki kat adedi, bağımsız bölüm sayısı gibi yapılaşma ve uygulamaya ilişkin kararları, uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren ve varsa kadastral durumu işlenmiş olarak 1/1.000 ölçekte onaylı hali hazır haritalar üzerinde, plan notları ve ayrıntılı raporuyla bir bütün olarak hazırlanan plandır.
İmar planı uygulama paftalarında grafik olarak belirtilemeyen ve dikkat edilmesi gereken hususlar plan notları ile açıklanır. Plan notları oluşturulurken genellikle genel hükümler, uygulama hükümleri ve özel hükümler şeklinde üç ana başlık altında toplanır. Genel hükümler başlığı altında plan uygulamasına geçilirken ve uygulama aşamasında uyulması gereken kanun, yönetmelik ve kararlardan bahsedilir. Uygulama hükümlerinde alan kullanımlarında yapılaşmaya ilişkin uyulması gereken özel hususlardaki hükümler yer alır. Özel hükümlerde ise planlama alanına özgü olan yapılaşma koşulları, alan kullanımları ve parsel bazında dikkat edilmesi gereken hususlara yer verilir. Ekte örnek imar planına ilişkin alan kullanımı, yapılaşma koşulları ve parsel ölçeğine ilişkin koşullar verilmiştir (Ek-1).
İmar parseli; imar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin 3194 sayılı İmar Kanunu, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir. Parselasyon planı ise imar planının araziye uygulanmasından sonra yapılacak röleve ölçülerine göre boyut değiştirmeyen paftalar üzerinde çizilen, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil işlemlerine esas alınan plandır. Değerleme uygulamalarında imar parseli yerine genel olarak arsa kavramı kullanılmakta ve ilgili mevzuatta da arsa ve arazi kavramlarına göre değerleme ölçütleri tanımlanmıştır.
Planlama kademelerini kısaca açıkladıktan sonra parsellerin değerlerini doğrudan etkileyen plan işlevleri ve yapılaşma yoğunluğuna ilişkin kavram ve ölçütlerin açıklanması ve değerleme ile ilişkilendirilmesi gerekecektir. Konu ile ilgili temel kavramlar ve açıklamaları aşağıda verilmiştir:
Planlama sahasında çalışma alanları; merkezi iş alanları (MİA), sanayi bölgesi ile küçük ve orta ölçekli sanayi bölgeleri olarak tanımlanabilir:
Merkezi iş alanı: Nazım imar planlarında yönetim, turizm, sosyal kültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış kentin merkezinde kalan bölgedir. Bu bölgede yönetimle ilgili idari tesis alanları, iş hanı, çarşı, çok katlı mağaza, banka gibi ticaret ve finans tesis alanları, turizm tesis alanları, sosyal kültürel tesis alanları, ibadet yerleri, park ve benzeri yeşil alanlar, spor alanları kamuya ve özel sektöre ait eğitim ve sağlık tesisleri alanları, kamuya ve özel sektöre ait teknik altyapı tesis alanları ile bu alanlara hizmet verecek benzeri alanlar ayrılır.
Sanayi bölgesi: İmar planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır. Bu alanlarda sanayi bölgesine hizmet verecek diğer yapı ve tesisler de yapılabilir.
Küçük ve orta ölçekli sanayi bölgeleri: Doğrudan kentliye yönelik hizmet üreten, bununla birlikte ilgili yasa ve yönetmeliğine uygun olarak çevre ve sağlık koşulları açısından ayrılmaları ve gruplaşmaları gerekli görülen, Yönetmelik ile özel hüküm getirilmemiş üçüncü sınıf gayri sıhhi müesseseler ile küçük ve orta ölçekli sanayicilerin yer aldığı, organize olan veya olmayan sanayi kullanımına ayrılmış alanlardır.
Planlama sahasında başlıca “sosyal ve kültürel altyapı alanları” ise aşağıdaki gibi olabilir:
Yeşil alanlar: Toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, dinlenme, gezinti, piknik, eğlence, rekreasyon ve kıyı alanları toplamıdır. Metropol ölçekteki fuar, botanik ve hayvan bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar kapsamındadır.
Çocuk bahçeleri: Çocukların oyun ve dinlenme ihtiyaçlarını karşılayacak alanlardır. Bitki örtüsü ile çocukların oyun için gerekli araç gereçlerinden büfe, havuz, pergola ve genel heladan başka tesis yapılamaz.
Parklar: İmar planı ile belirlenmek ve mevcut ağaç dokusu dikkate alınarak tabii zemin veya tesviye edilmiş toprak zemin altında kalmak üzere, ağaçlandırma ve bitkilendirme için yeterli derinlikte toprak örtüsü olması ve standartları sağlaması kaydıyla otopark ve havuz ile açık spor ve oyun alanı, umumi hela, 1 katı, h=4,50 m’yi ve taban alanı kat sayısı toplamda 0,03’ü geçmemek, sökülüp takılabilir malzemeden yapılmak kaydıyla; açık çay bahçesi, büfe, pergola, kameriye, muhtarlık, güvenlik kulübesi, sporcu soyunma kabinleri, taksi durağı, trafo gibi tesislerin yapılabildiği, kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarının karşılandığı alanlardır.
Piknik ve eğlence (rekreasyon) alanları: Kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, kent içinde ve çevresinde günü birlik kullanıma yönelik ve imar planı kararı ile belirlenmiş; eğlence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabileceği lokanta, gazino, kahvehane, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar ile, tenis, yüzme, mini golf, otokros gibi her tür sportif faaliyetlerin yer alabileceği alanlardır. Bu alanda yapılacak yapıların emsali (0,05) i, kat adedi 2’yi, asma katlı yapılarda (9.30) m’yi, asma katsız yapılarda (8,30) m’yi geçemez.
Spor ve oyun alanları: Spor ve oyun ihtiyacı karşılanmak, spor faaliyetleri yapılmak üzere imar planı kararı ile kent, bölge veya semt ölçeğinde ayrılan açık ve kapalı tesis alanlarıdır. Bu alanlarda açık veya kapalı otoparklar ile seyirci ve sporcuların ihtiyacına yönelik, büfe, lokanta, pastane, çayhane ve spor faaliyetlerine ilişkin ticari üniteler yer alabilir.
Stadyum: Uygulama imar planı kararı ile futbol ve benzeri spor müsabakaları için üzeri açık veya kapalı olarak inşa edilen, bünyesinde, yapılan spora ve sporculara ilişkin tesislerin yanı sıra açık ve kapalı otopark, idari, sosyal ve kültürel tesisler ile lokanta, pastane, çayhane, çarşı, alışveriş birimleri, büfe gibi mekan, yapı veya tesisler bulunabilen, planla açıkça belirtilmek ve tescile konu edilmemek kaydıyla stadyum projesi bütünlüğü içerisinde yol ve meydanların altını da kapsayabilen komplekslerdir.
Sosyal ve kültürel tesis alanı: Kütüphane, sergi salonu, müze, sinema ve tiyatro, kreş, anaokulu, kurs, yurt, çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, yaşlı ve engelli bakımevi, rehabilitasyon merkezi, kadın ve çocuk sığınma evi, şefkat evleri gibi kullanımlara ayrılan kamuya veya özel şahıslara ait tesislerin tek başına veya birkaçının bir arada yapılabildiği alanlardır.
İbadet yeri: İbadet etmek ve dini hizmetlerden faydalanmak amacıyla insanların toplandığı, dinî tesis ve külliyesinin, dinî tesisin mimarisi ile uyumlu olmak koşuluyla dinî tesise ait; lojman, kütüphane, aşevi, dinlenme salonu, yurt ve kurs yapısı ile gasilhane, şadırvan ve hela gibi müştemilatların, açık veya zemin altında kapalı otoparkın da yapılabildiği alanlardır.
Mezarlık alanı: Cenazelerin defnedildiği mezar yerleri, defin izni ve diğer işlemlerin yürütüldüğü idari tesis binaları, güvenlik odası, bu alana hizmet veren ziyaretçi bekleme, morg, gasilhane, ibadet yeri, şadırvan, çeşme, hela ile otopark da yapılabilen alanlardır.
Planlama sahasında alan kullanımlarına ilişkin başlıca kavramlar veya plan işlevleri ise aşağıda verilmiştir:
Konut alanı: Yerleşme ve gelişme alanlarında konut kullanımına yönelik olarak planlanan alanlardır. Ancak, yol boyu ticaret olarak teşekkül etmiş konut alanlarında bulunan parsellerin zemin kat ve yol seviyesinde veya açığa çıkan bodrum katlarının yoldan cephe alan mekanlarında, gürültü ve kirlilik oluşturmayan ve imalathane niteliğinde olmayan, gayrisıhhi özellik taşımayan, halkın günlük ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik dükkan, kuaför, terzi, muayenehane, aile sağlığı merkezi, lokanta, pastane, anaokulu, kreş gibi konut dışı hizmetler verilebilir. Binanın birinci katında veya bodrum katlarında zemin katta yer alan mekanla içten bağlantılı olan ve binanın ortak merdivenleri ile ilişkilendirilmeyen konut dışı piyesler yapılabilir. İlgili idare meclisince yol boyu ticaret olarak teşekkül ettiği karar altına alınan konut kullanımına ayrılan parsellerde müstakil olarak yurt, anaokulu, aile sağlığı merkezi, özel sağlık tesisi, özel eğitim tesisi ve kreş, ticari katlı otopark binaları yapılabilir. Konut alanlarında kalsa dahi parsellerin konut binası yapılıncaya kadar açık depolama veya ruhsata tabi bina yapılmaksızın bahçe düzenlemesi ve peyzajı yapılarak kullandırılmasına ilgili idaresi yetkilidir. Yol boyu ticaret olarak belirlenenler de dahil konut alanlarında kalan parsellerin araç giriş çıkışından kaynaklanan trafik yükünü azaltmak amacıyla ve ilgili idareden geçit hakkı almak koşuluyla otopark olarak kullanılan bodrum katlarından plan kararı ile kamuya ait yer altı otoparkına araç giriş çıkışı verilebilir. Konut alanlarında özel eğitim tesisi, özel sağlık tesisi ve katlı otopark yapılabilmesi için uygulama imar planında bu amaçla değişiklik yapılarak konut kullanımından çıkarılması gerekir.
Ticaret alanı: İş merkezleri, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağazalar, kamu veya özel katlı otoparklar, alışveriş merkezleri, otel ve diğer konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi sosyal ve kültürel tesisler, lokanta, restoran, gazino, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik birimler, yönetim binaları, katlı otopark, banka, finans kurumları, yurt, kurs, dershane, özel eğitim ve özel sağlık tesisleri gibi ticaret ve hizmetler sektörüne ilişkin yapılar yapılabilen alanlardır.
Ancak bu alanlarda katlı otopark, özel eğitim veya özel sağlık tesisi yapılabilmesi için uygulama imar planında bu amaçla değişiklik yapılarak ticaret kullanımından çıkarılması gerekir.
Toptan ticaret alanları: Toptan ticaret ve bu amaçla ilgili hizmet görecek diğer yapı ve tesislerin yer aldığı alanlardır.
Ticaret + konut, turizm + ticaret, turizm + ticaret + konut gibi karma kullanım alanları: Tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm+ticaret, ticaret+konut, turizm+ticaret+konut kullanımlarından sadece birinin veya ikisinin veyahut tamamının birlikte yer aldığı alanlardır. Bu alanlarda plandaki kullanım kararına bağlı olarak konut veya turizm tesisi yapılması halinde yoldan cephe alan zemin veya bodrum katların ticaret veya hizmetler sektörünün kullanımında olması ve konut veya turizm tesisi için ayrı bina girişi ve merdiveni bulunması şartı aranır. Bu alanlarda ayrıca plan kararı gerekmeden gerçek ve tüzel kişilere veya kamuya ait; yurt, kurs, dershane, ticari katlı otopark, sosyal ve kültürel tesisler yapılabilir. Ancak bu alanlarda katlı otopark, özel eğitim veya özel sağlık tesisi yapılabilmesi için uygulama imar planında bu amaçla değişiklik yapılarak karma kullanımdan çıkarılması gerekir. Ticaret+ konut, turizm+ ticaret+ konut gibi konut da yapılabilen karma kullanım alanlarında konut veya yüksek nitelikli konut yapılabilmesi için konutun ihtiyacı olan sosyal ve teknik altyapı ve donatı alanlarının konut kullanımının getireceği nüfus yoğunluğu üzerinden belirlenerek bu alana hizmet verecek şekilde ayrılması gerekir. Konutun yapılabildiği karma kullanım alanlarında, uygulama imar planında alanın veya alandaki yapılaşma hakkının ne kadarının konut kullanımına ayrılacağının belirlenmediği durumlarda konut kullanımları, alandaki parsellerin toplam emsalinin % 20’sini aşamayacaktır.
Yüksek nitelikli konut (rezidans): En az konut şartlarını sağlayan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekanlarının bulunduğu, sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin de verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden konut binalarıdır. İmar planlarında konut, ticaret+konut, turizm+ticaret+konut olarak belirlenen bölgelerde yapılabilir.
Konaklama (Turizm) tesisleri: Konaklama amacıyla kullanılan, otel, motel, tatil köyü, pansiyon, kamping, apart otel ve hostel gibi turizm tesisleridir.
Kamu kurumu alanları: Resmi veya idari tesis alanlarını, büyük alan kullanımını gerektiren kamu kuruluş ve servis alanlarını ve askeri alanları veya yapı ölçeğinde resmi, idari, dini, sosyal hizmet ve kültür tesisleri ve umumi binaları içeren alanlardır. Bu alanlarda, hizmet binasının yanı sıra ilgili belediyesinin uygun görüşü alınarak lojman yapılabilir. Ancak, lojman alanı toplamı inşaat alanının % 10’unu geçemez.
Prestij hizmet alanları: İş merkezi, iş hanı, ofis, büro, alışveriş merkezleri, çok katlı mağazalar, çarşı konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu, lokanta, restoran, gazino, yönetim binaları, banka ve finans kurumları, özel eğitim, özel yurt ve özel sağlık tesisleri vb. yapıların yer aldığı alanlardır.
Sağlık tesisleri alanı: Hastane, sağlık ocağı, aile sağlık merkezi, doğumevi, dispanser ve poliklinik, ağız ve diş sağlığı merkezi, fizik tedavi ve rehabilitasyon merkezi, entegre sağlık kampusu gibi fonksiyonlarda hizmet veren gerçek veya tüzel kişilere veya kamuya ait tesisler için uygulama imar planında özel veya kamu tesisi alanı olduğu belirtilmek suretiyle ayrılan alanlardır. Özel sağlık tesisi yapılacak alanlar belirlenmeden Sağlık Bakanlığı’nın taşra teşkilatının uygun görüşüalınır.
Eğitim alanı: Okul öncesi, ilk ve orta öğretim ile yükseköğretime hizmet vermek üzere kamuya veya gerçek veya tüzel kişilere ait; eğitim kampusu, genel, mesleki ve teknik eğitim fonksiyonlarına ilişkin okul ve okula hizmet veren yurt, yemekhane ve spor salonu gibi tesisler için uygulama imar planında özel veya kamu tesisi alanı olduğu belirtilmek suretiyle ayrılan alanlardır. Özel eğitim tesisi yapılacak alanlar belirlenmeden Milli Eğitim Bakanlığı’nın taşra teşkilatının uygun görüşü alınır.
Askeri alanlar: Türk Silahlı Kuvvetlerini oluşturan kara, deniz ve hava kuvvetleri komutanlıkları ile Jandarma Genel Komutanlığı ve Sahil Güvenlik Komutanlığının savunma, harekat, hudut ve sahil güvenliğine yönelik yapıları, kışla, ordugah, karargah, birlik, karakol, askerlik şubesi, askeri havaalanları, sosyal, teknik ve lojistik gibi askeri veya güvenlik amaçlı ihtiyaçlara yönelik tesisler ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin ihtiyacına yönelik idari, eğitim, sağlık, lojman, orduevi gibi diğer sosyal tesislerin yer aldığı alanlardır.
Belediye hizmet alanı: Belediyelerin görev ve sorumlulukları kapsamındaki hizmetlerinin götürülebilmesi için gerekli itfaiye, acil yardım ve kurtarma, ulaşıma yönelik transfer istasyonu, araç ve makine parkı, bakım ve ikmal istasyonu, garaj ve tiryaj alanları, belediye depoları, asfalt tesisi, atık işleme tesisi, zabıta birimleri, mezbaha, ekmek üretim tesisi, semt pazarı yeri, idari, sosyal ve kültürel merkez gibi mahalli müşterek nitelikteki ihtiyaçları karşılamak üzere kurulan tesisler ile sermayesinin yarıdan fazlası belediyeye ait olan şirketlerin sahip olduğu tesislerin yapılabileceği alanlardır.
Günübirlik rekreasyon alanları: Kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, kent içinde ve çevresinde günü birlik kullanıma yönelik ve imar planı kararı ile belirlenmiş; eğlence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabileceği lokanta, gazino kahvehane, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar ile tenis, yüzme, mini golf, oto kros gibi her tür sportif faaliyetlerin yer alabileceği alanlardır. Bu alanda yapılacak yapıların emsali (0,05)’i, kat adedi 2’yi, asma katlı yapılarda (9.30) m’yi, asma katsız yapılarda (8.30) m’yi geçemez.
Konut dışı kentsel çalışma alanı (Kentsel servis alanı): İçinde; motel, lokanta, resmi ve sosyal tesisler, çevreyi kirletmeyen dumansız, atıksız, hizmet ağırlıklı bilgisayar üretimi, montajı, plastik, matbaa, tekstil, konfeksiyon, araç yıkama yağlama, bakım servisleri ve benzeri iş kolları ile patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların yapılabileceği alanlardır52.
Taşınmazın imar uygulaması görmesi aşamasında alınan plan kararları, her zaman taşınmazın etkin ve verimli kullanımına olanak vermemektedir. Esasen imar planlaması aşamasında etkinli ve verimli kullanım analizi yapılmadan çok genel ifade ve yaklaşımlar ile zaman zaman toplumun genel menfaatine uygun olmayan planlama kararları ile imar planı yapım süreci tamamlanmaktadır. Bu yapı aynı ada içinde bazı parsel maliklerinin hakkı olmayan avantaj veya değer artışına hak kazanmalarına ve doğal olarak imarın neden olduğu rant artışı ve sebepsiz zenginleşme tartışmasının başlamasına neden olmaktadır. Taşınmazın değerini doğrudan etkileyen temel faktörün parsele verilen imar hakkı (plan işlevi, yapılaşma koşulları ve özellikle yapı yoğunluğu gibi) olduğu gözden uzak tutulamamalıdır.
İmar planı oluşturulurken imara açılan alanın nüfus ve yapı yoğunluğunun ölçütü, yapılaşmanın hangi kriterlere göre oluşacağı, yapının zeminde kaplayacağı alanı (oturum veya taban alanı), kütlesi, konumlandırılması, nizamı, plan üzerinde ve plan notlarında belirtilir. Yapılaşma koşulları belirlenirken kullanılan belli başlı terimler aşağıda kısacaaçıklanmıştır:
Parsel cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Birden fazla yola cepheli parsellerde uygulama imar planında belirtilmemiş ise geniş yol üzerindeki kenar, parsel ön cephesidir. Yolların eşit olması halinde dar kenar parsel cephesidir (Şekil 8).
Parsel derinliği: Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır.
Bina ön cephe uzunluğu: Çıkmalar hariç olmak üzere parselin kot aldığı yol tarafındaki cephe uzunluğudur.
Bina derinliği: Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki en fazla yaklaşabileceği sınırdır.
Planlarda yapılaşma koşulları adanın üzerine çizilen daireler içinde gösterilir. Yapı nizamı, ön ve yan çekme mesafeleri ile kat adedi tek bir daire içinde gösterilir. Dairenin içinde sol tarafa yapı nizamı, sağ tarafa kat adedi, üst tarafa ön bahçe mesafesi, alt tarafa yan bahçe mesafesi yazılır. Ada üzerine çizilen ikinci bir dairede ise Taban Alanı Kat Sayısı (TAKS) ve Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) gösterilir. Bunlardan TAKS daire içinde üst kısma, KAKS daire içinde alt kısma
yazılır. İmarlı alanlarda, yapıların parsel içindeki konumlarının birbirine göre düzenlenme şekli yapı nizamı olarak tanımlanır. Başlıca yapı nizamı türleri aşağıdaki gibi olabilir54:
Ayrık nizam (A): Hiç bir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır. “A” harfi ile gösterilir.
Blok nizam (BL): İmar planı veya bu Yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir parsel veya dilatasyonla ayrılmak suretiyle birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır. “BL” harfleri ile gösterilir.
Bitişik nizam (B): Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır. Bitişik nizam binalarda ortak alandan arka bahçeye çıkış sağlanır. “B” harfi ile gösterilir.
Çekme mesafesi: Bir parsele yapılacak yapının parsel cephesine veya komşu parsellerin sınırına en az ne kadar uzaklıkta yapılması gerektiğini gösteren mesafedir (Şekil 9). İmar planlarında çekme mesafesi gösterilirken, mesafesi gösterilecek adanın üzerine bir daire çizilir ve dairenin içinde üst ve alt tarafa metre cinsinden kaç metre olduğu yazılır.
Ön bahçe mesafesi: Yapının parsel cephesinden en az ne kadar uzaklıkta yapılması gerektiğini gösteren mesafedir. Parselin köşe parsel olması durumunda iki yoldan da aynı uzaklıkta ön bahçe mesafesi uygulanır.
Yan bahçe mesafesi: Yapının komşu parsele sınırından en az ne kadar uzaklıkta yapılması gerektiğini gösteren mesafedir.
Arka bahçe: Yapının arkasında bulunan parsel sınırından ne kadar uzaklıkta yapılması gerektiğini gösteren mesafedir. Arka bahçe mesafesi 4 kattan yüksek olan yapılarda, yapı yüksekliğinin en az yarısı kadar olmalıdır. Yan ve arka bahçe mesafeleri 3,00 metreden az olamaz.
Kat adedi: Ada içinde yapının en fazla kaç katlı yapılabileceğini gösteren, ada üzerine çizilen dairede dairenin sağ tarafına yazılan sayıdır.
Kat yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafesidir. Kat yükseklikleri uygulama imar planında daha fazla belirlenmemiş ise genel olarak; ticaret bölgelerinde ve zemin kat ticaret olarak belirlenen yerlerde zemin katlarda 4.50 m, asma katlı zemin katlarda 5.50 m; diğer katlarda 3.80 m, konut bölgelerinde ise zemin katlarda 4.00 m, asma katlı zemin katlarda 5.50 m, diğer katlarda 3.50 m kabul edilerek uygulama yapılabilir55.
Taban alanı: Bahçede yapılan eklenti ve müştemilatı dahil yapıların tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının parseldeki izdüşümünün kapladığı alandır56.
Taban alanı kat sayısı (TAKS): Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. Taban alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır. Uygulama imar planında çekme mesafeleri verilip TAKS verilmemiş ise çekme mesafelerine, bina cephe hatlarına ve ilgili imar yönetmeliklerine göre uygulama yapılır. TAKS kısaca “bir parsel veya yapı adasında alanın ne kadarının yapı ile kaplanabileceğine” denir57. Örneğin; TAKS=0,6 olan 1000 m2 büyüklüğünde bir parselde binanın taban alanı en fazla 600 m2 büyüklüğünde olur. Taban alanı parsel alanından büyük olamayacağı için TAKS 1’den büyük bir sayı olamaz.
Yapı inşaat alanı: Işıklıklar ve avlular hariç olmak üzere, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekanlar, çatı veya kat bahçeleri, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ile binadaki ortak alanları dahil yapının inşa edilen bütün katlarının alanıdır.
Kat alanı kat sayısı (KAKS veya İnşaat Emsali): Yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır. KAKS diğer bir değişle “bir parsel veya yapı adası üzerinde toplam kaç metrekare inşaat yapılabileceği gösteren ölçüt” olarak da tanımlanabilir. Örneğin; KAKS=0,9 kat adedi 3 olan 1000 m2 büyüklüğünde bir parselde bina inşaat alanı 900 m2, binanın her bir katıda 300 m2 büyüklüğünde olmalıdır. KAKS değil de emsal (E) verilmesi durumunda ise binanın kat sayısı değişebilir ama yapı inşaat alanı değişmez. Örneğin; E=0,9 olan 1000 m2 büyüklüğünde bir parselde yapı inşaat alanı toplam 900 m2 olmalıdır. Bu alan Yençok mesafesini ve çekme mesafelerini aşmayacak şekilde 450 m2 kat alanından 2 kat veya 300 m2 kat alanından 3 kat veya 180 m2 kat alanından 5 kat şeklinde sağlanabilir.
Yapılaşma koşullarının TAKS, KAKS, yapı nizamı, bahçe mesafesi ve kat sayısı olarak verilmediği alanlarda ada üzerine emsal, yapılabilecek en çok kat yüksekliği ve yapı yaklaşma çizgisi verilerek yapılaşma koşulu belirlenir.
En çok kat yüksekliği, kat yüksekliği belirlenecek olan ada üzerine “Yençok=…m” şeklinde metre cinsinden yazılır. Yapılan imar planlarında adada planlanan nüfus yoğunluğu “….kişi/hektar” olarak hektar başına düşen kişi sayısı şeklinde yazılır.
Yapılaşma koşulları bilinen bir parseldeki binanın, bina derinliği, TAKS ve KAKS gibi verilerine ulaşılabilir. Bina derinliği hesaplanmasında; I = L ‐(K + H/2 ) formülü kullanılır. Burada; I:bina derinliği, L: parsel derinliği, K:ön bahçe mesafesi ve H: bina yüksekliğini gösterir. Aşağıdaki örnek olarak sunulan yapılaşma koşullarında kat adedinin 3 olarak verildiği ve kat yüksekliğinin de giriş katlarda 4,00 diğer katlarda 3,50 metre olduğu düşünüldüğünde, bina yüksekliği 11,00 metre arka bahçe mesafesi (H/2) 5,50 metre olarak hesaplanır.
eçilen örnekte 1 nolu parsel için bina derinliği I=20,00-(5,00+5,50), I= 9,50 m olmaktadır. Bina genişliği ise 1 nolu parsel köşe parseli olduğu için parsel cephesinin uzunluğundan dar sokaktaki ön bahçe mesafesi ve yan bahçe mesafesi çıkarılarak bulunur. Bu durumda bina genişliği x=30,00- (5,00+3,00), x=22,00 m olmaktadır. Parsel cephesi ve derinliği, bina genişliği ve derinliği ve yapılaşma koşulları bilinen bir binanın taban alanı, kat alanı, TAKS ve KAKS değerleri bulunabilir. İncelenen 1 nolu parsel ve parseldeki bina için imar hakkı aşağıdaki gibi olabilir:
Parsel alanı; 20,00×30,00=600 m2, Bina taban alanı ve kat alanı; 9,50×22,00= 209 m2, Toplam inşaat alanı; 209×3=627 m2, TAKS;209/600=0,3348 KAKS;627/600= 1,05 olmakta ve planında belirtilen yapılaşma koşullarına uymaktadır.
Binanın birinci katından itibaren çıkma başlıyor ise, bina derinliği, bina genişliği ve taban alanı hesaplanırken çıkmalar dahil edilmeden hesaplanır. Kat alanı hesaplanırken ise çıkmalar dahil edilir. 3 nolu parsel için bina derinliği I=30,00-(5,00+5,50+2,50+2,50) üzerinden I= 14,50 m olarak bulunur. Bina genişliği ise parsel cephesinden parsel yan bahçe mesafelerinin çıkartılması ile elde edilir. Bu durumda bina genişliği x=20,00-(3,00+3,00+3,00+3,00), x=8,00 m olmaktadır. İncelenen 3 nolu parsel ve parselde toplam inşaat alanı aşağıdaki gibi hesaplanabilir:
Parsel alanı; 30,00×20,00=600 m2, Bina taban alanı; 8,00×14,50=116,00 m2, Kat alanı; 116,00+2x(3,00×14,50)+2x(2,50×8,00)=243 m2, Toplam inşaat alanı; 116,00+2×243= 602 m2, TAKS; 116/600=0,1933 KAKS; 602/600= 1,00 olup, planında belirtilen yapılaşma koşullarına uygun düşmektedir.
2.2.1.2. İmar Hakkı ve Değerleme İlişkileri
Arsa vasfını kazanmış taşınmazların değerlemesinde, genellikle imar hakkı ve yapılaşma koşullarına uygun emsal satışlar üzerinden veya geliştirme analizine dayalı değerleme yapılması gerekmektedir. Karşılaştırmalı satış analizine göre değerleme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satış değerlerinin esas alınması gerekecektir. Piyasada belirli niteliklere ve yüzölçüme sahip arsaların satış fiyatları bilinmekte olup, bu koşullarda değerleme uzmanlarının doğrudan karşılaştırmaya başvurmaları ve değeri biçilen taşınmazlara benzer taşınmazların güncel alım-satım değerlerini incelemeleri gerekmektedir. Benzer arsaların alım-satım fiyatlarından hareketle bulunan ortalama birim (m2) alım-satım fiyatının, değerlenen arsanın olumlu ve/veya olumsuz özelliklerine göre düzeltilmesi zorunlu olmaktadır.
Belirli bir yatırım alanında belirlenen emsal taşınmazların; yapılaşma nizamı (ayrık, bitişik ve blok gibi), taban alanı katsayısı (TAKS), kat adedi veya yapı yüksekliği (Hmax), kat alanı katsayısı (KAKS) veya inşaat emsali (E) ve plan işlevi gibi özellikleri ile taşınmazların değerlerini etkileyebilecek diğer bütün nitelik ve unsurları (olumlu ve/veya olumsuz özellikleri) benzer ise, eşitlik (I) veya eşitlik (II) kullanılarak birim emsal değer analizi yapılabilecektir. Ancak değerlenen taşınmazlar ile emsallerin imar planına göre yapı taban alanı, izin verilen kat adedi, parsel yüzölçümü ve toplam inşaat alanları gibi özelliklerinin genellikle birbirinden farklı olması halinde, taşınmazın değerinin aşağıda verilen eşitlik (III) kullanılarak saptanması zorunluolacaktır.
Emsal Değeri = [Benzer Taşınmazların Alım-Satım Değeri/(Parsel Alanı*İnşaat Emsali)] (III) Parsel Değeri = [Ortalama Emsal Değeri*Yapı Taban Alanı Katsayısı*Kat Adedi*Parsel Alanı] (III) Parsel Değeri = [Ortalama Emsal Değeri*Kat Alanı Katsayısı*Parsel Yüzölçümü] (III)
Gerek arazi vasfındaki taşınmazların, gerekse arsa vasfındaki taşınmazların çap örneklerinin öncelikle analizi ve daha sonra değerleme verilerinin toplanması, rasyonel değerleme yönünden gerekli görülmektedir. Özellikle imar çapının incelenmesi, parselin imar özelliği ve kullanım yoğunluğunun analizine ve aynı niteliklere sahip parsellerin emsal seçilmesine imkan verir. İmar hakkı benzer olan taşınmazların karşılaştırılabilmesi ve emsallerin konu taşınmaza benzerliğinin değerlendirilebilmesi için öncelikle konu taşınmaz ve daha sonra seçilen emsallerin niteliklerine uygun (kadastro çapı veya imar çapı) çap örneklerinin incelenmesi ve daha sonra kullanılacak değerleme ölçütlerine göre değerleme için gerekli olan imar, piyasa ve tapu verilerinin toplanması ve analiz edilmesi zorunlu olacaktır. Emsallerin konu taşınmaza benzerliği ve birebir örtüşme olup olmadığının analizi için öncelikle imar hakları, konum ve kullanım biçimleri benzer olan taşınmazların karşılaştırılması gerekecektir. Müstakil konut imarlı parsellerle apartman tipi konut yapımına ayrılmış parsellerin; toplam inşaat alanının birim değeri üzerinden işlem yapılsa bile karşılaştırma yapılması uygun olmayacaktır.
Arsa vasfını kazanmış taşınmazların değerleme çalışmasında öncelikle taşınmazların bağlı oldukları Tapu Müdürlüğü kayıtlarından son 5 yıl ve hatta 10 yıllık dönemde konu taşınmazın çevresindeki yerleşim birimlerinde satışı yapılan bütün yapısız veya boş arsalar tespit edilmesi gerekmektedir. Emsal arsaların araştırılmasında öncelikle imar planı üzerinde inceleme alanının çevresinde 2 km yarıçapı içinde kalan dört kesit alınması (doğu, batı, kuzey ve güney kesitleri) ve bu sınırlar içindeki mahallelerde alım-satım işlemlerinin tek tek incelenmesi gerekli olur. Ayrıca resmi kayıtlara göre saptanan alım-satım işlemlerinin gerçek satış değeri üzerinden kayıtlandığı, arazi ve anket çalışmaları aşamasında ortaya konulmalıdır. Bu amaçla serbest olarak taraflar arasında yapılan pazarlıkla satılmış arazi ve arsa vasfındaki taşınmazlar değerleme sürecinde emsal olarak dikkate alınmalıdır. Kayıtlarda satış olarak gösterilen; mahkeme kararıyla satış, intikal-satış ve akrabalar arasında yapılan alım-satımlar ile ipoteğin paraya çevrilmesi gibi durumlarda oluşan satış değerleri, emsal değer analizinde dikkate alınmaz. Bunların dışında fiilen alım-satımı yapılan, ancak fiilen tapu devri yapılmamış olan arazi ve arsa satışlarının değerleme çalışmasında veri kullanılmasına ihtiyatlı olarak yaklaşmak gerekir.
Arsa vasfındaki taşınmazların piyasa değerlerinin analizinde, genellikle benzer minimum 3 adet emsal taşınmaz değerinin bilinmesi zorunlu olur. Karşılaştırmalı satış analizi yöntemine göre arsa değerlemede 5-8 adet arasında emsal satış bulunması, taşınmaz değerlerinin tutarlı olarak tahmini için yeterli görülmektedir. Yerel düzeylerde değerleme araştırmalarında değerlenen taşınmazlara benzer, değerleme çalışması için uygun ve yeterli sayıda emsal satış tespit edilmesi, ülkemizde her ilçe ve daha alt düzeydeki yerleşimlerde belirli zaman diliminde yeterli sayıda arazi ve arsa alım-satım değerlerine ulaşılamaması nedeni ile genellikle mümkün olmamaktadır62.
Taşınmaz değerlemede emsal satışların incelenmesinde; değerlenen ve emsal alınan satışların analizi yanında değerlenen taşınmaz ile emsallerin karşılaştırılması sonucunda üstün ve eksik yönlerin detaylı olarak açıklanması zorunlu olur. Hiç emsal incelemesi yapılmadan piyasa değerine dayalı değerleme yapılmasına olanak bulunmadığı bilinmekte ve arsa vasfındaki taşınmaza değer takdir etmede bunun dışında temel bir yaklaşım da bulunmamaktadır63. Bu işlem sırasında varsa tapu kaydına göre konu taşınmaz üzerinde bulunan kısıtlamalar (ipotek, vakıf şerhi, irtifak hakkı (idari irtifak dahil), doğal ve arkeolojik sit kararı, yeşil alan kararı gibi) değere yansıtılmalı, taşınmazın değerini en iyi bileceği olgusundan hareketle, konu parsele bitişik taşınmaz maliklerinin açtıkları davalardaki talepler de dikkate alınmalıdır64. Emsal karşılaştırmasının sağlıklı olarak yapılabilmesi için, emsal ve konu taşınmazın emlak vergisi beyanları ve bu yerler için emlak vergisine esas olmak üzere ilgili belediyelerce takdir edilen değerlerine ilişkin belgelerle test edilmesi de gerekecektir.
Arsa niteliğindeki taşınmazlara örnek (emsal) inceleme ve karşılaştırma yapılarak, değerleme gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre değerleme yapılmalıdır. Emsal satış analizinde, taşınmazın satış değerine etkili olan bütün olumlu ve/veya olumsuz özellikleri dikkate alınmalıdır. Değerlenecek taşınmazlara yakın sokak, cadde ve mahallelerden emsal satışlar saptanmalı, gerçekleşen taşınmaz satışlarından emsal olabileceklerin seçilmesinde; (i) değerleme gününden önce satılmış olması, (ii) özel amaçlı satış olmaması, (iii) işlemin kamulaştırma yoluyla el değiştirme biçiminde olmaması ve (iv) taşınmazın yanında, aynı bölgede veya yakınında ve değişik nitelikte olması gibi koşulların sağlanması zorunlu olmaktadır.
Arsa vasfındaki taşınmazları değerlemede karşılaştırma için alınması gereken emsallerin değerleme gününden önceki tarihlerde satılmış olması ve özel amaçlı satışa konu olmaması başlıca ilke olarak alınmıştır. Özel amaçlı satışlarla bağışlama, ipoteğin paraya çevrilmesi, icra ve iflas yoluyla yapılan satışlar, muvazaalı (anlaşmalı) satışlar, tapu devir masraflarından kaçınma için düşük beyan edilen satışlar ifade edilmektedir. Emsal satışlara ilişkin kayıtlarının incelenmesi, arazi ve anket çalışmalarında, söz konusu satışların normal alım-satım işlemi olup olmadıkları tek tek yerinde irdelenmeli ve varsa kuşku duyulan taşınmaz devirlerinin emsal olarak alınması tercih edilmemelidir.
Birçok somut olayda en iyi emsalin, taşınmazın kendisinin satışına ilişkin olan değerinin olduğu vurgulanmaktadır. Konu taşınmazların son 10-15 yılda fiilen gerçekleşmiş amaç için uygun alım-satım değerlerinin bilinmesi halinde, bu değer emsal olarak alınabilecektir. Ancak değerleme konusu taşınmazların değerleme zamanından önceki yıllara ait sağlıklı alım-satım değerleri tespit edilemediği durumlarda bunun yerine değerlenen parsellere bitişik, yakın ya da benzer özelliklere ahip taşınmazlarla ilgili olarak yapılan işlemler sonucunda oluşan veya mahkeme tarafından tespit edilen bedeller, incelenen taşınmazların değerlerinin tahmininde kıyaslama ölçütü olarak ele alınmalıdır. Taşınmazların bulundukları mahalle ve çevresinde kamu kuruluşlarınca yapılan alım- satım ve kamulaştırma işlemlerinde ödenen bedeller gözden geçirilmeli ve bu bedeller arsalar için takdir edilen bedellerin tutarlılığının değerlendirilmesinde bir ölçüt olarak kullanılmalıdır.
Değerlenen parseller ile belirlenen emsal parsellerin imar uygulaması yönünden aynı özellikleri taşımasına özen gösterilmelidir. Ayrıca emsaller ve değerlenen parsellerin emlak vergisine esas değerleri de incelenmeli ve böylece incelenen bütün taşınmazların değerlerinin emlak vergisi esas değerlerine oranının aynı seviyede olmasına dikkat edilmelidir. Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu mahallede cadde ve sokaklara göre taşınmazların son iki yıl içindeki emlak vergisi beyan değerleri araştırılmalı ve taşınmazların takdir edilen değerleri ile vergi değerleri bağlantısının analizine dayalı olarak emsal değerlerinin geçerliliği de incelenmelidir. Bu işlemde son beyan dönemi ve iki beyan dönemi arasında kalan yıllarda emlak vergi değerinin güncellenmesinde kullanılan yeniden değerleme oranına ilişkin oranları da dikkate almak gerekir.
Emsal taşınmazların mümkün olduğu ölçüde değerlenen taşınmazlarla aynı konumda ve yakın mesafede olması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçüme sahip olması ve değerleme işleminin yapıldığı zamana yakın tarihlerde satılmış olması ideal bir durum olarak görülmelidir. Ancak taşınmazın bulunduğu ilçe ve mahallede belirlenen emsallerle değerlenen taşınmazlar arasında farklılık (büyüklük, satış koşulu, tarihi, yer ve nitelik bakımından) bulunabilmektedir. Bu tip durumlarda karşılaştırılan iki taşınmazın üstün ve/veya eksik yönleri birlikte değerlendirilerek, birim arsa değeri düzeltilmeli ve buna göre taşınmazların bedelleri takdir edilmelidir. Arsa niteliğindeki taşınmazla karşılaştırılacak taşınmazların emsal niteliğinde olması gerekli olup, benzer yüzölçümlerde, bitişik ya da yakın adalarda bulunması, aynı imar iznine sahip olması, fiyatlarda en azından yaklaşık değerde olması gibi nitelikler emsalin seçilmesine esas alınması gereken unsurlar arasında bulunmaktadır. Emsalin, değerlenen taşınmazlara örnek teşkil edebilecek nitelikte olması gerekir. Ancak yakın yerler ve yakın tarihlerde alım-satımı yapılan emsallerin bulunamaması halinde, daha uzak mekanlardan ve önceki tarihlerde yapılan alım-satımlar da emsal olarak kullanılabilecektir. Somut olayda şehrin dışındaki taşınmazın değerlendirilmesinde, şehrin içinde bulunan ve yaklaşık 15 kat daha değerli bulunan uzaktaki bir parselin emsal olarak alınmasının uygun olmadığı vurgulanmıştır.
Emsal taşınmazlar nitelikleri bakımından değerlenen taşınmazlara benzerliği yanında fiziksel yakınlığı da içermelidir. Aynı bölgede yapılan satışların tamamı dışlanarak başka bir bölgede gerçekleştirilen bir satışı, bütün parseller için tek ve değişmez emsal almak, taşınmaz değerleme işleminin yeterince özen gösterilerek yapılmadığı izlenimini vermektedir. Emsal olarak seçilen taşınmazlara ilişkin tapu kayıt örnekleri; emsal olduğu belirtilen satış işleminin taraflarını, satış bedelini, satış tarihini, emsal taşınmazın cinsini, yüzölçümünü, üzerinde bulunan şerh ve beyanları, kısıtlayıcı kayıtları içerecek biçimde, tapu müdürlüğünden alınmalı ve gelen kayıtların belirtilen niteliklere sahip olup olmadıkları dikkatle incelenmelidir.
Taşınmazların değerlemesini yapabilmek için mevcut olan bütün emsal kayıtları tek tek incelenmelidir. Değerlenen parsellere benzer olan arsa vasfındaki taşınmaz (emsal) satış değerleri – tekniğine uygun olarak planlanan ve uygulanan- bilimsel araştırmanın sonuçları ile ortaya konulmalıdır. Değerlenen taşınmazlara benzer, normal ve gerçek satış değerleri bilinen taşınmazlar kullanılmalıdır. Emsal olarak seçilen arsaların, değerlenen arsalara mümkün olduğunca benzer ve yakın olmasına veya emsallerin zaman, nitelik ve mekan düzeltmeleri yapılarak konu taşınmazlara benzerliğinin sağlanmasına özen gösterilmelidir. Alan araştırması ile emsal satışların serbest arz ve talebe göre oluşma durumu da incelenmelidir. Emsal arsaların alım-satım fiyatları, kişiler arasında yapılan gerçek alım-satım fiyatları olmalıdır. Alım-satım fiyatı olarak tapu kayıtlarına geçen değerlerin gerçek alım-satım fiyatı oldukları genellikle kuşkuludur.
Emsal olarak alınan taşınmazlar üzerinde yapı olması halinde, yapı bedeli (yeniden üretim maliyeti – birikmiş amortisman) toplam alım-satım bedelinden düşülerek arsa değeri takdir edilse bile, bu niteliklerdeki alım-satım işlemlerinin konu taşınmazlara uygun emsal olup olamayacakları detaylı olarak analiz edilmelidir. Kentsel kesimde arsa ve bina değerleme çalışmalarında, gerçekleşen bina satışları (bağımsız bölümlerin satışı) ile söz konusu binaların kira bedelleri, değerleme sürecinde kullanılabilecek temel veri kaynakları arasında sayılmalıdır. Boş arsa ve arazilerin değerlemesinde üç adetten daha az emsal tespit edilmesi veya hiç emsal bulunamaması durumunda yapılı taşınmazların alım-satım değerlerinden inşaat maliyetinin düşülmesi yoluyla bulunacak değerin kullanılması kaçınılmaz olmaktadır. Ancak uygulamada böyle durumlarda yerel emlak ofislerinin satış ilanları, doğrudan emsal olarak alınmakta, ilan edilen bedel ile gerçekleşen satış değeri arasındaki fark nispetinde genellikle düzeltme işlemi yapılmamakta ve bu yüzden takdir edilen değere olan güven ve değerin geçerliliği tartışma konusu olmaktadır.
Türkiye’de sosyo-ekonomik gelişme ve bölgesel farklılıklar dikkate alındığında, uzun zaman önce yapılmış satış işlemleri, söz konusu zaman için taşınmazın gerçek değerini yansıtmış olsa bile, emsal olarak seçilmeleri yanıltıcı sonuçlara ulaşılmasına neden olabilir. Kırsal kesimde yaşam ve çalışma koşullarının öneminin azalması ve hızla artan kırsal alanlardan kentlere göç olayı, kentsel yerleşim alanlarının her geçen gün daha fazla değer kazanmasına neden olmaktadır. Kentsel kesimde artan arsa ve konut talebine karşın, arsa arzının yetersiz olması halinde, eski yıllarda yapılan satışların emsal olma niteliği önemli ölçüde ortadan kalkabilmektedir. Böyle durumlarda son 5-10 yıllık bir dönemin bile toplum yaşamında yarattığı değişiklikler dikkate alındığında, 15-20 yıl önce yapılmış satışların emsal olarak kabul edilmelerindeki isabetsizlik kendiliğinden ortaya çıkmaktadır. Yerel düzeyde gayrimenkul piyasası ve emsal araştırmalarında son 5-10 yıllık dönemde yapılan amaç için uygun satışlar dikkate alınmaktadır. Belirlenen emsallerin gerçekleşen alım-satım fiyatlarının değerleme tarihinin fiyatları ile ifade edilmesinde, aradan geçen zaman diliminde fiyat endeksi (Yurtiçi Üretici Fiyatları Endeksi (Yi-ÜFE = 2003)’ndeki artış esas alınmalıdır.
Türkiye’de çeşitli sözleşmelerde, şartnamelerde ve kanunlarda öngörüldüğü üzere bazı parasal değerlerin güncellenmesinde Yi-ÜFE kullanılmaktadır. Kira sözleşmeleri, ihale sözleşmeleri, vergiye esas gayrimenkul ve varlık değerleri, eski tarihli taşınmaz satış değerleri ve fiyat farkı hesabı gibi işlemlerde genellikle fiyat endekslerinin kullanılması zorunlu olmaktadır77. Esasen önceki tarihli gayrimenkul alım-satım değerleri ve kira bedellerinin güncellenmesinde, gayrimenkul değer ve kira endeksinin kullanılması gerekir. Merkez Bankası tarafından değerleme raporlarından derlenen verilerle hesaplanan ve ilan edilen gayrimenkul değer ve kira endeksi henüz resmi işlemler ve özellikle taşınmaz değerlerinin güncellenmesinde kullanılabilecek yaygınlık ve güvenirlik özelliğini tam olarak taşımamaktadır.
Yi-ÜFE, ülke ekonomisinde üretimi yapılan mal ve hizmetlerin üretici fiyatlarını zaman içinde karşılaştırarak fiyat değişikliklerini ölçen bir endekstir. Aylık ve yıllık ortalama olarak ilan edilen fiyat endeksleri, ayın tamamını temsil etmekte ve günlük olarak hesaplanmamaktadır. Geçen aya ilişkin Yİ-ÜFE endeksi, izleyen ayın üçüncü gününde ve eğer üçüncü gün resmi tatile denk geliyorsa, bir sonraki iş gününde yayımlanmaktadır. TÜİK tarafından ilan edilen her aya ilişkin Yi- ÜFE endeks sayısı, izleyen ayın başında ilan edildiği ve Yİ-ÜFE belirli bir gün için değil ay ortalaması için tahmin edildiğine göre, geçmiş dönemlere ait olan alım-satım değerlerinin güncellenmesinde, alım-satım işleminin ayın ilk yarısında yapılması halinde, ayın başında ilan edilen önceki aya ilişkin endeks, ayın ikinci yarısında gerçekleşmiş ise, ayın sonundaki endeks sayısının kullanılması yerinde olacaktır. Taşınmaz, taşınmaz projesi ve sınırlı ayni haklara ilişkin bugünkü değer veya kira parasının analizinde, yayımlanmış en son ayın endeks değerine göre işlem yapılması gerekecektir. Örneğin, 16 Ekim 2016 tarihinde güncel değerleme çalışmasında kullanılacak fiyatların 1 Ekim 2016 tarihi esas alınarak tespit edilmesi zorunlu olacaktır.
Taşınmazların emsal değer veya karşılaştırmalı satış analizi yöntemine göre tespit edilen değerlerinin geçerliliğinin sınanmasında; hem taşınmazların vergi değeri ile takdir edilen değerin ilişkisi, hem resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri, hem de çıkartma tekniğine göre hesaplanan parsel değerleri kullanılmalıdır. Değerleme çalışmalarında emsal değerin tespit edilememesi veya yeterli sayıda emsal olmaması ve bu yolla belirlenen tahmini değerin teyit edilmesi için çıkartma tekniği ve diğer yollarla bulunan değerin kullanılması gerekmektedir. Yargıtay içtihatlarında boş veya uygun emsal bulunamaması halinde, yapılı arsa (boş arsa yapılıya dönüşeceğinden) alım-satım değerinden yapı değeri düşülerek de arsa değerine ulaşılması mümkündür. Bu yaklaşım açıkça özellikle emlak vergisine esas arsa ve yapı değerlerinin takdirine ilişkin Tüzük ve Maliye Bakanlığı İç Genelgesi hükümleri içinde kapsamlı olarakaçıklanmaktadır.
2.2.1.3. İmar Parsellerinin Değerlerini Etkileyebilecek Temel Özellikleri
Benzer arsaların gerçekleşen alım-satım fiyatları kullanılarak bulunan ortalama arsa birim değerinin, değerlenen (konu) taşınmazların olumlu ve/veya olumsuz niteliklerine göre düzeltilmesi, değerleme sürecinin en riskli ve en sık tartışılan yanını teşkil etmektedir. Belirlenen emsal taşınmaz satışları ile tek tek değerlenen taşınmazların karşılaştırılması ve ortalama emsal değerinin uyumlaştırılması veya değer düzeltme işleminde aşağıdaki faktörler yönünden analiz edilmektedir:
oParsel yüzölçümü (genişliği veya alanı),
oParselin konumu (ana yola, cadde veya sokak cepheli olması ve köşe parsel olması gibi),
oTaşınmazın biçimi ve zeminin fiziksel yapısı,
oParsel boyutları, cephe (yol boyunca uzunluğu) ve derinlik,
oİmar planı ile parsele yüklenmiş olan işlev ve çevresinin yapılaşma koşulları,
oYapılaşma koşulları ve kısıtları (taban alanı katsayısı (TAKS), ön, yan ve arka bahçe çekme mesafeleri, inşaat emsali (E) veya kat alanı katsayısı (KAKS) gibi),
oTaşınmazın üzerinde bulunduğu yol, cadde ve sokak genişliği,
oTaşınmazların kullanımını kısıtlayıcı etkenler (yeşil alan kararı sit kararları, koruma alanı etkileşim sahası ve yapılaşma yasağı gibi),
oTaşınmaz zeminin jeolojik yapısı veya zemin stabilitesi ile topoğrafik yapı,
oTaşınmazın sosyal, kültürel donatı ve ulaşım olanaklarından yararlanma durumu,
oTaşınmaz üzerindeki hak ve yükümlülükler (irtifak hakkı, şerhler, beyanlar ve rehin hakları gibi),
oArsa olarak tanımlanmış taşınmazın tapuda arazi olarak kayıtlı olması ve fiilen imar uygulaması görmemiş (düzenleme ortaklık payı (DOP) nispetinde parsel yüzölçümünden indirim yapılmamış) olması,
oTaşınmazın kent merkezi, sosyal ve kültürel donatı alanlarına olan mesafesi
gibi değeri olumlu ve/veya olumsuz yönlerde etkileyebilecek bütün faktörler dikkate alınmakta olup, belirtilen faktörlerin birim taşınmaz değeri üzerindeki olumlu ve/veya olumsuz etkileri puanlama yöntemi ile saptanmaktadır. Ancak uygulamada yukarıda tanımlanan başlıca faktörlere bağlı olarak değer düzeltme çalışmasının rastgele yapıldığı ve sonuçlarının tutarlı bulunmadığı gözlenmektedir. Bunun yerine ilçe ve hatta daha alt yerleşim yeri ölçeğinde taşınmazların değerlerini etkileyen faktörlerin tespiti için öncelikle son 10 yıllık dönemde ilçede kentsel kesim ve kent yakın çevresinde gerçekleşen bütün alım-satım işlemlerine ilişkin veriler kullanılarak gerçekleşen taşınmaz alım-satım değerlerini etkileyen faktörlerin analizinin yapılması ile önemli faktörlerin değer üzerindeki etkisinin yönü ve büyüklüğü ortaya konulabilir.
Örnek olarak Yusufeli İlçesi’nde seçilmiş mahallelerde arsa vasfındaki taşınmazların değerleri üzerinde etkili olan parametrelerinin analizinde öncelikle regresyon eşitliği kullanılmış olup, eşitlikte arsa değerini etkileyen olası bütün faktörler (yüzölçümü, imar durumu, işlevi, ilçe merkezine uzaklığı, bulunduğu alt yerleşim yerinin nüfus yoğunluğu, altyapı hizmetlerinin varlığı gibi) değişken olarak kullanılarak model tahmini yapılmıştır. Regresyon analizinde, bağımlı değişkenle ilişkili olan iki ya da daha fazla sayıda bağımsız değişkene dayalı olarak bağımlı değişkenin tahmini yapılmaktadır. Çoklu regresyon analizinde bağımsız değişkenler tarafından bağımlı değişkende açıklanan toplam varyansın yorumlanmasına, açıklanan varyansın istatistiksel anlamlılığına, bağımsız değişkenlerin istatistiksel anlamlılığına ve bağımsız değişkenlerle bağımlı değişken arasındaki ilişkinin yönüne ilişkin yorum yapma olanağı vermektedir.
Yerel alanda farklı nitelikteki arsaların değerlerini etkileyebilecek birçok ekonomik, doğal, çevresel ve sosyal parametre bulunmakla birlikte, bunların çoğunluğunun ölçülerek modele dahil edilmesinde önemli güçlükler yaşanmaktadır. Arsa vasfındaki taşınmazın değerini en fazla etkilemesi beklenen değişkenler, regresyon çözümlemesinde söz konusu değişken seçim yöntemlerinden geriye doğru seçim yöntemi kullanılarak belirlenmiştir. Modele dahil edilen parsellerin gerçekleşen alım-satım değerlerinin, değerleme zamanından önceki yıllara ait ise, eşitlik (IV) kullanılarak fiyat endeksi ile güncellenmiş arsa değerleri elde edilmiş ve daha sonra analiz yapılmıştır. Parsellerin yüzölçümü, tapu kayıtlarından çıkarılmış olan resmi verileri yansıtmaktadır. Tapu kayıtlarına göre gerçekleşen bütün alım-satım değerlerinin doğruluğu alan çalışması ile teyit edilmiş olup, geçerliliği teyit edilen parseller modele dahil edilmiştir. Alım-satım gören parsellerin ilçe merkezi (kaymakamlık binası), ana karayolu ve köy yerleşim yerine uzaklığı, hem araştırma ekibi tarafından ölçüm aletleri kullanılarak alınan koordinat verilerine dayalı olarak, hem de imar planından yararlanılarak tespit edilmiştir. Modelde değişken olarak kullanılan diğer parametrelere ilişkin veriler de ilgili kurumların kayıtları ve sahadan araştırma ekibi tarafından toplanmıştır.
Regresyon çözümlemesinde bağımlı değişkenin normal dağılıma sahip olması gerekir. Bu nedenle “arsanın pazar değeri” bağımlı değişkeninin normal dağılıma uygun olup olmadığı test edilmiştir. Verilerin normal dağılım göstermediği ve sağa megafon yapıda bir görünüm olduğu saptanmıştır. Bu durumda bağımlı değişkenin başka bir forma dönüşümü yapılarak normallik varsayımının sağlanması için sıkça uygulanan bir yöntemdir. Artık pilotları uygun transformasyon ile ilgili fikir verebilmektedir. Transformasyondan sonra hatalar üzerindeki varsayımlar sağlanıyorsa, doğrusallaştırılmış modele sıradan en küçük kareler yöntemi uygulanabilmektedir. Çalışmada artıkların pilotları sağa megafon biçiminde bir görünümde olduğu için “arsa pazar değeri” verilerine logaritmik dönüşüm (log Y) uygulanmıştır. Bu dönüşüm sonucunda hatalar üzerindeki varsayımların sağlanıp sağlanamadığı test edilmiş olup, normallik ve varyansların homojenliği varsayımlarının sağlandığı görülmüştür.
Örnek olarak seçilen araştırma alanında taşınmazların türlerine göre tahmin edilen matematiksel modellerin bulguları, taşınmaz malikleri ve emlak alım-satımı yapanların eğilimleri, ilçe düzeyinde mahallelere göre emlak vergisi beyan değerleri ile konut ve işyeri kira paralarındaki değişimden yararlanılarak arsa piyasası ve işleyişi değerlendirilmiş olup, farklı konum ve kullanım özelliklerine sahip olan arsaların değerlerini etkileyebilecek faktörlere ilişkin nihai etki puanları ortaya konulmuştur. Diğer bir ifade ile taşınmaz değerini olumlu ve/veya olumsuz yönlerde etkileyebilecek faktörlerin puanlanmasında; incelenen yerleşim yerlerinde emlak alım-satımı yapan ofisler, yap-satçılar ve inşaat müteahhitlerinin eğilim ve değerlendirmeleri ile matematiksel modellerin sonuçları ve önceki bilimsel araştırmaların sonuçları birlikte kullanılmaktadır. Araştırma sonuçlarına dayalı olarak karar organlarına farklı amaçlarla farklı yasalarda tanımlanmış olan değerleme yöntemleri ile ilgili temel öneriler geliştirilmiş ve yerel düzeyde taşınmaz değerleme çalışmalarının hata ve/veya eksiklikleri ana hatları ile ortaya konulmuştur. Özellikle arsa değerlerinin tahmini ve kullanımlarına ilişkin yargı kararları ve yerel uygulamaların, araştırma sonuçları ve teorik beklenti yönlerinden geçerliliği değerlendirilmiş ve arsa değerlerinin tahmininde sık rastlanan hataların azaltılmasına yönelik öneriler geliştirilmiştir.
Örnek olarak seçilen ilçenin mahallelerinde gerçekleşen taşınmaz alım-satım değerlerini etkileyebilecek modelin tahmini yapılarak ölçülebilen ve değer üzerinde önemli etkisi olan değişkenler tanımlanmıştır. Öncelikle taşınmazın değeri ile merkeze uzaklık, konum, taşınmazın fiilen imar görme durumu ve parsel yüzölçümü arasındaki ilişkinin analizi yapılmıştır. Regresyon çözümlemesinde bağımlı değişkenin normal dağılıma sahip olması gerekmektedir. Diğer bir ifade ile analizde öncelikle bağımlı değişken olan “arsa alım-satım değeri” değişkeninin normal dağılıma uygun olup olmadığı test edilmiştir. Modele dahil edilen taşınmazların piyasa değerlerinin dağılımının normal olup olmadığı irdelenmiş ve daha sonra model tahmini yapılmıştır. Modelin normal dağılıma uygun olduğunun anlaşılmış olması nedeni ile regresyon modelinin tahmini yapılmış ve elde edilen parametre değerleri kullanılarak seçilen faktörlerin değer üzerindeki etkileri irdelenmiştir.
Benzer biçimde farklı değişkenler kullanılarak geliştirilen toplam beş adet regresyon modellerinin parametrelerinin işaret ve büyüklüklerinden yararlanılarak taşınmazların piyasa değerlerini etkileyebilecek bütün nitelikleri ortaya konulmuş ve mahalle ölçeğinde parsel birim değerlerinin düzeltilmesinde kullanılabilecek rasyonel değer düzeltme katsayıları ortaya konulmuştur. Buna ilave olarak taşınmazların bulundukları mahalle düzeylerinde tek tek konut ve işyeri kira paraları ile emlak vergi değerindeki değişim ile emlak piyasası eğilim araştırması yapılmış olup, hem matematiksel model sonuçları, hem de yerel piyasa aktörlerinin eğilimleri ve önceki araştırmaların sonuçları bir bütün olarak değerlendirildikten sonra parsellerin birim değerlerini etkileyen faktörler ve ortalama etki puanlarının tespiti yapılmıştır.
Taşınmaz değerlerini etkileyen faktörlere ilişkin model oluşturma çalışmalarında öncelikli olarak modelin doğrusal model olup olmadığı araştırılmış, ancak doğrusal model ile anlamlı bir sonuç elde edilememiştir. Daha sonraki aşamada yarı logaritmik ve logaritmik modeller tek tek denenmiş olup, en anlamlı sonucu yarı logaritmik modelin verdiği tespit edilmiştir. İnceleme sonuçlarına göre en uygun modelin aşağıdaki gibi oluşturulması uygun bulunmuştur79:
Ln (Y) = β0 + β1 x1 + β2 x2 + β3 x3 + β4 x4 Ln (Değer) = β0 + β1(Merkeze Uzaklık ) + β2(Konum) + β3(Taşınmazın Cinsi) + β4 (Parsel Alanı)
İlçede gerçekleşen taşınmaz değerlerini etkileyebilecek modelin tahmini yapılarak ölçülebilen ve değer üzerinde önemli etkisi olan değişkenler tanımlanmıştır. Öncelikle taşınmazın değeri ile merkeze uzaklık, konum, taşınmazın fiilen imar görme durumu ve parsel yüzölçümü arasındaki ilişkinin analizi yapılmıştır. Modelin F testi ile anlamlı bulunduğu ve bağımsız değişkenlerin bağımlı değişkeni yaklaşık % 57,80 oranında açıkladığı anlaşılmıştır. Tahmin edilen modellerden biri aşağıdaki gibidir (Çizelge 3):
Ln (Satış Değeri) = 4,482 – 0,09 x1 – 0,670 x2 + 3,786 x3 + 1,676 x4 = 4,482 – 0,09 Uzaklık – 0,670 Konum + 3,786 Cins + 1,676 Parsel Alanı (F:49,967, SD:4)
Çizelge 3. Modelde Kullanılan Değişkenlere İlişkin Katsayıların Tahmini
| Model |
Standardize Edilmemiş Katsayılar |
Standardize Edilmiş Katsayılar |
t İstatistiği |
| β |
Standart Hata |
β |
| 1 |
Sabit Terim (Katsayı) |
4.482 |
.489 |
|
9.170 |
| Merkeze Uzaklık |
-.009 |
.007 |
-.060 |
-1.259 |
| Taşınmazın Konumu |
-.670 |
.340 |
-.132 |
-1.972 |
| Parselin Cinsi |
3.786 |
.568 |
.456 |
6.671 |
| Parselin Yüzölçümü |
1.676 |
.165 |
.435 |
10.190 |
Kullanılan yarı logaritmik model, değişkenlerin taşınmazların piyasa değerleri üzerindeki yüzde etkilerini bulmaya yardımcı olacaktır. Parametrelerin bu etkilerini yüzdesel olarak anlamak için ((exp βi-1)*100) formülü kullanılmıştır. Parametrelerin bu etkilerini anlamak amacıyla bağımsız değişkenlerin oransal (relative) büyüklüklerini karşılaştırmak için standardize edilmiş kısmi regresyon katsayıları tercih edilmektedir (Çizelge 3).
Tahmin edilen matematiksel modelin sonuçlarına göre arsa vasfını kazanmış olan taşınmazın ilçe merkezine uzaklığının 1 kilometre artması halinde piyasa değerinde % 6,18 oranında, taşınmazın cadde cepheli olması ile sokak cepheli olması veya fiilen cepheli olan yolun olmaması (konum) durumunda piyasa değerinde % 14,11 oranında, taşınmazın fiilen imar uygulama görmemiş olması durumunda piyasa değerinde % 57,78 oranında ve parsel yüzölçümünün 1.000 metrekare artış göstermesi halinde piyasa değerinin ise % 54,50 oranında artış göstereceği ortaya konulmuştur. Matematiksel modelin sonuçları ile yerel taşınmaz piyasa araştırmasının sonuçlarına dayalı olarak her mahalle, cadde ve sokaklar için arsa birim değerlerinin tespitinde kullanılabilecek rasyonel değer düzeltme katsayılarının tespit edilmesi ve bu yolla parsel ölçeğinde rasyonel değerleme yapılması önerilmektedir.
Parsel sayısı ve yüzölçümü bakımından büyük ölçekli kamulaştırma yapılmasını gerektiren altyapı projelerinde kısa zaman diliminde birçok parselin değerlemesinin yapılması zorunlu olmaktadır. Parsel ölçeğinde kamulaştırma bedellerinin takdir komisyonları ve bilirkişilerce analizinde; güncellenebilen, kullanımı kolay, hızlı, doğru ve etkin karar vermeye imkan veren araştırma sonuçları ve özellikle taşınmaz değerini etkileyebilecek faktörlerin etki düzeyleri ve değer düzeltme katsayılarının bilinmesi oldukça yararlı bulunmaktadır. Örnek olarak verilen çalışmanın sonuçlarına göre parsel değerlerinin düzeltilmesinde hem korelasyon ve regresyon analizlerinin sonuçları, hem de taşınmazların vergi değerleri ve kira paralarındaki değişim ile emlak alım-satımı yapan kişi ve kurumlara uygulanan anketin sonuçlarından birlikte yararlanılarak değer düzeltme katsayıları ortaya konulmuştur. İncelenen yatırım projesi kamulaştırma alanında farklı niteliklere sahip parsellerin birim piyasa değerlerinin tespitinde; güncel, güvenilir ve doğru norm bilgiler ortaya konulmuş olduğundan, araştırma sonuçlarına dayalı olarak objektif değerleme yapılması ve bu yolla ekonomik ve sosyal faydanın maksimize edilmesi mümkün görülmektedir.
Belirtilen araştırma sonuçları kullanılarak pilot seçilen iki mahallenin sınırları içinde kalan ve kamulaştırılması gereken parsellerin bedelleri tespit ve takdir edilmiş ve rasyonel değerleme yapılması için altlık tesis edilmiştir. Pilot olarak seçilen mahallerdeki kısmen ve tamamen kamulaştırılacak parsellerin değerleme çalışmasına yönelik norm bilgilerin üretilmesi ve bilimsel altlık teşkil edilmesi ile rasyonel değerleme yapılması ve değerleme standartlarına uygunluğun sağlanmasının mümkün olduğu ortaya konulmuştur. Pilot olarak seçilen iki mahallede toplam 859 adet taşınmazın emsal değer analizine dayalı olarak kamulaştırma bedelleri takdir edilmiştir. İncelenen iki mahalleden birincisinde kamulaştırılacak parseller “kadastral parseli” niteliğinde olup, imar, kamulaştırma mevzuatı ve emlak vergisi mevzuatı ile yargı kararları çerçevesinde söz konusu taşınmazların belediyenin bütün hizmetlerinden faydalanması ve çevrelerinin kısmen meskun olarak görülmesi nedeni ile değerleme yönünden cinsleri arsa olarak kabul edilmiştir. İkinci mahallenin 1/1.000 ölçekli uygulama planı kapsamında olduğu saptanmış olmakla birlikte kamulaştırılması gereken parsellerin fiilen imar uygulaması görmedikleri veya yüzölçümlerinden zaiyatın düşülmediği görülmüştür. İki mahalledeki parsellerin fiilen imar uygulaması görmemiş olması nedeni ile 3194 Sayılı Kanunun 18’inci maddesi kapsamında fiilen uygulama yapılması halinde maksimum % 40 oranında parsel alanından Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) nispetinde kesinti yapılarak arsa vasfı üzerinden değerleme çalışmasının yapılmasıönerilmiştir.
Parsel ölçeğindeki değerleme çalışmalarında her bir mahalle ve ilçede model tahmin edilerek değer düzeltme katsayılarının elde edilmesi mümkün olmamakta ve bu işlemi yapmak için yeterli zaman da bulunmamaktadır. Ancak kentsel dönüşüm projesi ve büyük ölçekli kamulaştırma gerektiren altyapı ve üst yapı projelerinde değer düzeltme katsayılarının model ile tahmin edilmesi, değerleme hizmetini kalitesinin artırılmasına hizmet edecektir. Bu yolla ulaşılan sonuçların mutlaka farklı imar ve konum özelliklerine sahip parsellerin; vergi değeri, kira değeri ve arsa veya kat karşılığı inşaat (eser) sözleşmelerine esas olan paylaşım oranları üzerinden test edilmeli ve geçerli olduğuna kanaat getirilen katsayıların doğrudan parsel ölçeğinde değerleme çalışmasında kullanılmasına özen gösterilmelidir. Benzer biçimde kitlesel (toplu) değerleme çalışması yapılan vergi amaçlı değerleme işlemlerinde de yerel düzeyde taşınmaz değerlerini etkileyen faktörlere ilişkin modellerin tahmin edilmesi ve model sonuçlarına göre mahalle, cadde, sokak ile özellikli ada ve parsellerin vergiye esas değerlerinin ortaya konulması gerekmektedir.
2.2.2. Toprak ve Arazi Kavramları ve Kapsamları
Arazi ve toprak kavramları sıklıkla birbiri yerine kullanılmakla birlikte iki kavramın farklı yönlerinin olduğu daha önce açıklanmıştır. Toprak kavramı yeryüzünden olan derinliği ifade etmekte ve bu derinlik daha çok tarımsal faaliyetler için önem taşımakta ve arazinin üretkenliği veya gelirini doğrudan etkilemektedir. Arazi ise üç boyutlu olarak ele alınmakta ve toprak ile bütün yeraltı ve yerüstü kaynaklarını kapsamaktadır.
Ekonomistler; arazi kaynaklarını, bir emek sonucunda oluşmadığı için sermaye olarak kabul etmeme eğilimindedir. Halbuki günümüzde, tekniğin ilerlemesi sonucunda verimsiz ve sorunlu arazi varlığı, büyük ölçüde emek ve sermaye harcanarak ıslah edilmeye başlanmış ve onların verimliliğini artırmak için türlü işler yapılmış ve yapılmaktadır. Bu bakımdan bugün, genel ekonomi ve işletme ekonomisinde arazi, sermaye olarak kabul olunmaktadır. Arazi ve toprağın doğal ve teknik özellikleri yanında, bir de iktisadi özellikleri vardır ve bu vasıfları onun, bir üretim unsuru olarak meydana çıkmasını sağlar. Doğal kaynakların birçok üretim faaliyetinde temel üretim faktörü olarak yer alması, doğal kaynakların insanlara sunmuş olduğu nimetlerin sayılamayacak kadar çokluğu ve bunların türlü üretim faaliyetlerindeki anahtar rolünün büyük önem taşıdığı gözlenmektedir. Arazi ve toprağın başlıca ekonomik özellikleri ise aşağıdaki gibi sıralanabilir:
• Arazi nakledilemez (taşınmaz) ve üretimde bulunurken, arazi ve toprağın bulunduğu yere gitme zorunluluğu vardır. Diğer bir ifade ile doğal kaynaklara uygun olan yere, sermaye ve işgücü gitmektedir. Bir başka yere taşınması olanaksız olduğundan, toprak nerede ise üretime orada katılabilir. Bu özellik, üretimde, işletme yerlerinin seçiminde, doğal kaynakların oynayacağı rolün büyüklüğünü göstermektedir.
• Bundan başka arazi ve toprak çoğaltılamaz ve azaltılamaz. Miktar bakımından sınırlı olduğundan kıt bir kaynaktır. Sular tarafından kaplanan arazi kısımları ile bataklık ve denizlerden elde edilen arazi parçaları genişlik bakımından, dünya yüzeyine oranla çok küçük bir yer kaplarlar. Zaten arazi ve toprağın bu özelliği, arazisi dar ve nüfusu fazla olan bazı ülkelerin, dışarı taşmalarına, göçlere ve hatta savaş yaparak ülkelerine başka arazi parçalarını katma yolunu tutmalarına sebep olmuştur. Zaten, insan ihtiyaçlarına nazaran bol miktarda olan toprak ve arazinin bir değeri de olmayacak ve ekonomi bilimi de bunlarla uğraşmayacaktır.
• Arazi ve toprağın diğer önemli bir özelliği de, onun tahrip edilemez veya ebedi oluşudur. Çoğaltılması mümkün olmadığından, insan gücü veya sermaye gibi zamanla arz miktarını arttırmak söz konusu değildir. Arazi ve toprağın ekonomi bilimi bakımından önemli olması, onun iki yönden değer kazanması dolayısıyladır. Öncelikle arazi ve toprak, üretimde işletmelerin kuruluş yerini sağlar. İkinci olarak arazi ve toprak, bünyesinde bulunan hammadde ve cevherler nedeni ile bir servet kaynağı ve ayrıca yer altı ve yer üstü sularıyla bir enerji kaynağı teşkil eder.
Arazi ve toprağın bütün özellikleri toprak sahibinin üretimden aldığı payın rant olmasına neden olmaktadır.
Kuruluş yeri olmayan bir işletme düşünülemez. Gerek sanayi, gerekse tarım ve her çeşit üretim işinde, kuruluş yeri veya mekan gerekli olmaktadır. Bundan başka, elde edilecek emtianın satışını temin için mağazaların inşası, malların, üreticiden tüketiciye kadar ulaştırılması için gerekli olan yollar, hep arazi ve toprağa ihtiyaç gösterirler. Hatta ulaşım işi, deniz veya hava yolu ile bile yapılsa bile, yine de bu vasıtaların çıkış ve varış yerlerinde araziden yararlanmaları gerekmektedir. Arazinin değerleme yönünden farklı türlerinin olduğu bilinmekte olup, arazilerin nevilerine göre sınıflandırılması özellikle gelir değeri üzerinden arazi değerleme bakımından önem taşımaktadır.
Arazilerin nevileri daha çok üretkenlik yeteneğinin tespiti, arazi geliri ve arazi piyasasında tarımsal üretim yapmak için araziye olan talep ile ilişkili bulunmaktadır.
2.2.2.1. Arazi Nevilerinin Tespiti ve Özellikleri
Değerleme sürecinde taşınmazın cinsinin arsa ve arazi olarak ayrımından sonra arazinin nevilerine göre sınıflandırılması gerekir. Arazilerin öncelikle tarım arazisi, mera arazisi, çayır arazisi, orman ve hali arazi olarak sınıflandırılması gerekir. Bunlardan kamu mülkiyetinde olan mera ve orman arazilerinin değerleme ölçütleri, genellikle ilgili idarelerce yapılmakta ve mevzuatta tanımlanan değerleme ölçütleri de genellikle uluslararası standartlardan uzak kalmaktadır. Tarım arazilerinin nevilerine göre sınıflanmasında; tarla arazisi (sulu ve kuru), bağ, meyve bahçesi, çayır gibi alt sınıflara ayırma zorunluluğu bulunmaktadır. Bağ ve meyve bahçesi vasfındaki arazilerde; ağaçların ve omçaların türleri, yaşları, meyveli/meyvesiz olmaları, kapama ve/veya karışık bahçe olma özellikleri de detaylı olarak incelenmelidir. Buna ilave olarak varsa tarım arazisi üzerinde mevcut olan yapı ve tesisler ile muhdesatın detaylı envanterinin yapılması gerekmektedir.
Arazi değerlemede her şeyden önce değeri biçilen arazi veya parselleri homojen parçalara ayırmak gerekir. Bu ayırma, varsa, tarımsal kadastroya dayanarak, yoksa bizzat değerleme uzmanı tarafından arazi incelenerek yapılır. Burada adı geçen kalite kavramı ile sürekli olarak aynı kültüre ayrılan arazi parçası ifade edilmektedir. Değerlemede kullanılan başlıca kalite grupları; tarla arazisi (kıraç, taban ve sulu), meyve bahçesi, bağ arazisi, sebze bahçesi, çayır arazisi, ağaçla karışık tarla arazisi (kıraç, taban, sulu) ve ağaçlık arazi olarak sıralanabilir. Ayrıca her bir kalite grubundaki arazi de, parsellerin verimliliğine göre sınıflara ayrılır. Değerleme literatüründe arazi kalite grubu yerine mevzuatta genellikle arazi nevi veya türü kavramları kullanılmakta ve buna göre tanımlama yapılmaktadır.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu 29’uncu maddesine göre arazilerin vergi değerleri; 213 sayılı Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre belirlenecektir. Burada kullanılan arazi cinsi veya türü ile değerlemede kullanılan kalite grubu veya arazinin nevi eş anlamlıdır. Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük ile arazi vergi değerinin takdiri, arazinin cinsi, sınıfı ve kullanma durumu nazara alınarak yapılacağı ve takdir işleminde, arazi üzerinde bulunan bina dışındaki tarımsal tesisler, dikili şeyler, kaynaklar ve gölcükler de nazara alınacağı hüküm altına alınmıştır (Md. 33). Arazi; sulanma durumuna veya derecesine göre; kıraç taban ve sulak olmak üzere üçcinse ayrılır. Her cins arazi; verim gücüne göre, iyi, orta, zayıf ve kültür bitkisi yetiştirilemeyecek veya yetiştirilmesini engelleyecek özellikte olmak üzere ayrıca dört sınıfa ayrılır. Her cins ve sınıf arazinin, üzerinde yapılan tarım nevine göre kullanma durumu tespit olunur (Mülga Md. 34).
Arazi cins ve sınıfları ile kullanma durumlarına göre belirlenecek temel özellikleri, ilgili daire ve kuruluşlardan alınacak bilgiler ve veri kaynakları göz önünde tutularak Maliye Bakanlığı tarafından tespit edilecektir. Bu tespitte aşağıda verilen hususlar dikkate alınacaktır (Mülga Md. 35):
• Arazinin kuru ve sulu ziraata ve yağışlı iklimde olmasına göre ayrım (kuruda, suluda, yeterli yağış miktarı ve uygun yağış dağılımında, yarı sulanan arazilerde),
• Yetiştirilen kültür bitkilerine göre ayrım (tarla arazisi, sebzelik, çayır ve mera, bağ, çay ve meyve bahçesi, zeytinlik, fidanlık, kavaklık ve benzeri),
•Bölgesel uygulanan münavebede yer alan ürün nevilerine göre ayrım (hububat,sınai bitkiler, yem bitkileri, yemeklik tane baklagil, sebzeler ve benzeri).
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu (Resmi Gazete, Tarih: 19/7/2005, Sayı: 25880) ile toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma
ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları tespit edilmiştir. 5403 Sayılı Kanunda sözü edilen başlıca toprak ve arazi kavramları aşağıdaki gibi açıklanmıştır:
• Toprak: Mineral ve organik maddelerin parçalanarak ayrışması sonucu oluşan, yeryüzünü ince bir tabaka halinde kaplayan, canlı ve doğal kaynağı,
• Arazi: Toprak, iklim, topografya, ana materyal, hidroloji ve canlıların değişik oranda etkisi altında bulunan yeryüzü parçası,
• Tarım arazisi: Toprak, topografya ve iklimsel özellikleri tarımsal üretim için uygun olup, hali hazırda tarımsal üretim yapılan veya yapılmaya uygun olan veya imar, ihya, ıslah edilerek tarımsal üretim yapılmaya uygun hale dönüştürülebilen arazileri,
•Mutlak tarım arazisi: Bitkisel üretimde; toprağın fiziksel, kimyasal ve biyolojik özelliklerinin kombinasyonu yöre ortalamasında ürün alınabilmesi için sınırlayıcı olmayan, topografik sınırlamaları yok veya çok az olan; ülkesel, bölgesel veya yerel önemi bulunan, halihazır tarımsal üretimde kullanılan veya bu amaçla kullanıma elverişli olan arazileri,
• Özel ürün arazisi: Mutlak tarım arazileri dışında kalan, toprak ve topografik sınırlamaları nedeniyle yöreye adapte olmuş bitki türlerinin tamamının tarımının yapılamadığı ancak özel bitkisel ürünlerin yetiştiriciliği ile su ürünleri yetiştiriciliğinin ve avcılığının yapılabildiği, ülkesel, bölgesel veya yerel önemi bulunan arazileri,
• Dikili tarım arazisi: Mutlak ve özel ürün arazileri dışında kalan ve üzerinde yöre ekolojisine uygun çok yıllık ağaç, ağaççık ve çalı formundaki bitkilerin tarımı yapılan, ülkesel, bölgesel veya yerel önemi bulunan arazileri,
• Marjinal tarım arazisi: Mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri ve dikili tarım arazileri dışında kalan, toprak ve topografik sınırlamalar nedeniyle üzerinde sadece geleneksel toprak işlemeli tarımın yapıldığı arazileri,
• Asgari tarımsal arazi büyüklüğü: Üretim faaliyet ve girdileri rasyonel ve ekonomik olarak kullanıldığı takdirde, bir tarımsal arazide elde edilen verimliliğin, söz konusu tarımsal arazinin daha fazla küçülmesi halinde elde edilemeyeceği Bakanlıkça belirlenen en küçük tarımsal parsel büyüklüğü,
• Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü: Bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak il ve ilçelerin, 5403 Sayılı Kanuna ek (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri,
•Tarım dışı alanlar: Üzerinde toprak bulunmayan çıplak kayaları, daimi karla kaplı alanları, ırmak yataklarını, sahil kumullarını, sazlık ve bataklıkları, askeri alanları, endüstriyel, turizm, rekreasyon, iskan, altyapı ve benzeri amaçlarla planlanmış arazileri,
• Sulu tarım arazisi: Tarımı yapılan bitkilerin büyüme devresinde ihtiyaç duyduğu suyun, su kaynağından alınarak yeterli miktarda ve kontrollü bir şekilde karşılandığı arazileri,
• Arazi yetenek sınıflaması: Toprak bozulmasına neden olmayacak şekilde arazinin en uygun kullanım şeklini belirlemek için kullanım ve koruma verilerini bir araya getirerek temel toprak etütlerine ve iklim koşullarına dayalı yapılan planlamalara yönelik arazi sınıflaması,
• Arazi kullanım planlaması: Her ölçekte planlamaya temel oluşturmak üzere, toprağın ve diğer çevresel kaynakların bozulmasını önlemek için ekolojik, toplumsal ve ekonomik şartlar gözetilerek sürdürülebilirlik ilkesine uygun, farklı arazi kullanım şekillerini oluşturmaya yönelik toprak ve su potansiyelinin belirlenip, sistematik olarak değerlendirilmesini ve birbirleri ile olan ilişkilerini ortaya koyan rasyonel arazi kullanım planları,
• Tarımsal amaçlı arazi kullanım plan ve projeleri: Tarım alanlarında yörenin ekolojik, ekonomik ve toplumsal özellikleri dikkate alınarak toprakların sürekli üretkenliğini sağlayacak tarım tekniklerini, toprak, su, bitki ve insan ilişkileri ile toprak korumaya yönelik diğer fiziksel, kimyasal, kültürel ve bitkisel düzenlemeleri kapsayan rasyonel tarımsal arazi kullanım plan ve projeleri,
• Toprak koruma projeleri: Toprağın doğal veya insan faaliyetleri sonucu yok olmasını, bozulmasını veya zarar görmesini önlemek ve sürekli üretken kalmasını sağlamak için yapılan fiziksel, kültürel ve bitkisel tedbirleri kapsayan projeleri,
• Arazi toplulaştırması: Arazilerin doğal ve yapay etkilerle bozulmasını ve parçalanmasını önlemek, parçalanmış arazilerde ise doğal özellikleri, kullanım bütünlüğü ve mülkiyet hakları gözetilerek birden fazla arazi parçasının birleştirilip ekonomik, ekolojik ve toplumsal yönden daha işlevsel yeni parsellerin oluşturulmasını ve bu parsellerin arazi özellikleri ve alanı değerlendirilerek kullanım şekillerinin belirlenmesini, köy ve arazi gelişim hizmetlerinin sağlanması,
• Arazi bozulması: Arazinin doğal veya yapay etkiler sonucu özelliklerinin değişikliğe uğraması ile ekonomik ve ekolojik işlevlerinin azalması veya yok olması,
• Özel arazi toplulaştırması: Köy tüzel kişiliği, belediyeler, kooperatifler, birlikler gibi tüzel kişilikler veya kamu kuruluşlarının, hizmet konuları ile ilgili arazi teminini de kapsayacak şekilde yapacakları arazi toplulaştırması.
Arazi vasfındaki taşınmazların mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılmaları halinde ekilebilen veya münavebeye alınan ürünlerden elde edilebilecek ortalama ürün verimi ve yapılacak masraflar esas alınarak net gelirin saptanması, bilimsel esaslara uygun olarak değerin bulunması, çıplak arazi değerinin tespitinde etkili olabilecek diğer bütün unsurların da dikkate alınması ve olası bütün unsurların değere katkı oranları ile gerekçeleri belirtilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir. Bilimsel yöntemlere uygun olarak arazinin değeri, net gelirin (rantın) kapitalizasyon oranına bölünmesi yoluyla tespit edilecektir. Tarım arazisinin mevkii ve şartları, kendisinde doğal olarak mevcut olan (sulu ve kıraç, arazi yapısı, arazinin bulunduğu yer ve yapısından kaynaklanan diğer nitelikler gibi) unsurlar olmalıdır. Bu nitelikler ve şartlara göre değerlenecek taşınmazların çevrelerinde ekilmesi mutat olan ürünlerden tanımlanacak münavebe sistemlerinin yıllık ortalama net gelirleri dikkate alınarak değerleme yapılacaktır.
Birçok yerleşim yerinde sulu arazi varlığı, yüzölçümü ve parsel sayısı yönünden kısıtlı olup, fiilen sulanan parsellerde genellikle sebze, meyve, hububat ve bağ yetiştiriciliği yapılmaktadır. Belediye, köy, kooperatif veya sulama birliği tarafından işletilen sulama tesislerinden sağlanan su kaynağı ile sulu tarım yapılmakta ve bunların dışında nehir boyunca bireysel üretici olanakları ile sulama yapılan yerleşim yerleri bulunmakta ve her bir işletmeci örgüt tarafından işletilen tesislerde farklı sulama ücreti ödenmektedir. Bazı örgütlerde yetiştirilen ürün ve sulama sayısı dikkate alınmadan sabit ücret (TL/da) uygulanmakta, bazılarında sulanan arazilerde yetiştirilen ürünlerin türleri, sulama süresi veya kullanılan suyun tonu başına ücret alınırken, üreticiler tarafından tesis edilen sulama sistemlerinde -yatırım ve işletme masrafları dışında- sulama suyu ücreti ödenmemekte veya nehrin suyu bedelsiz kaynak olarak görülmektedir.
Sulu arazi gelir değerini etkileyebilecek başlıca faktörün arazinin sulanma olanağı ve yaygın olarak yetiştirilen ürünler olduğundan, değerleme sürecinde arazinin öncelikle sulanma olanağının incelenmesi gerekmektedir. Ancak mevzuatta arazilerin nevinin sulu veya kıraç olarak tespitine yönelik farklı tanımların yapıldığı görülmektedir. 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununa göre sulu arazi; Devlet tarafından sulamaya açılan veya projeleri bitirilmiş olup da sulama yatırımlarına başlanan ve devam eden alanlar olarak tanımlanmıştır. Bu alanda yapılan en son düzenleme olan 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu olup, buna göre sulu arazi kavramı yukarıda açıklanmıştır. 3402 sayılı Kadastro Kanununa göre arazilerin sulu ve kıraç olarak sınıflanmasında da 5403 Sayılı Kanun hükümleri dikkate alınmaktadır. Gelire dayalı arazi değerlemede fiilen kanal, nehir, ırmak veya dereden ya da yeraltı suyu kaynaklarından, kamu kurumları, sulama birlikleri, kooperatifler ve şahıslar tarafından sulanan arazilerin nevi sulu olarak tanımlanacaktır. Bir proje alanında değerlenecek parsellere göre
sulama yöntemleri ve sulama maliyetlerinin farklı olması halinde, aynı ürünlerin ekildiği parsellerin bile gelir değerleri, sulama maliyetlerindeki farklılaşmaya bağlı olarak değişim gösterecektir.
Arazi değerleme sürecinin tespit ve keşif aşamasında; arazilerde ekilen ürünler, su kaynağının varlığı, kapasitesi ve sulama ekipmanlarının durumu gözlenmeli ve mevcut su kaynaklarından sulama yapmak için ilave yatırım yapılması gerekli olmayan parsellerin nevi sulu arazi olarak tanımlanmalı ve kalan parsellerin nevinin ise kıraç arazi olarak değerlendirilmesi zorunlu olacaktır. Ancak uygulamada arazinin nevinin sulu olarak tanımlanmasının rasyonel esaslara göre yapılamadığı ve fiilen sulanmamakla birlikte su kaynaklarına yakın parsellerin nevilerinin de “sulanabilecek vasıfta arazi” olarak tanımlanarak mutasavver kullanım biçimine göre değerleme yapılmasına sıklıkla rastlandığı dikkati çekmektedir. Diğer yandan değerleme sürecinde taban arazi ile sulu arazinin ayrımının yapılmasında da sorunlar yaşanmakta olup, vadi tabanındaki arazilerin kıraç olduğu ve sulu arazi olarak değerlemesinin yapılmasının mümkün olmadığı vurgulanmalıdır.
Gelire dayalı arazi değerlemede arazinin sulu ve kıraç olarak nevinin analizi; parsellerde yetiştirilecek ürün türü, ürün verimi, masraf ve arazi gelirini doğrudan etkilemektedir. Sulu arazilerde uygulanan münavebe sistemleri, yörelere ve arazilerin nevilerine göre değiştiğinden, sulu arazilerin net gelirleri de parsel ve yerleşim düzeylerinde farklılık göstermektedir. Ancak belirli bir yörede aynı arazi nevi ve münavebe sistemlerinde arazinin payına düşen net gelirde önemli sapmanın olması beklenmemektedir. Gelire dayalı arazi değerleme açısından tipik işletme sistemi olarak belirtilen münavebe sisteminin net geliri kullanılarak incelenen parsellerin değerleme işlemlerinin yapılması gerekli olur. Ekim alanı ve üretici sayısı olarak oldukça düşük miktarda sebze tarımı yapılan parsellerin olması halinde, genellikle hane ihtiyaçlarının karşılanmasına yönelik sebze üretim faaliyetlerinin gelir analizinde münavebe bitkisi olarak alınması uygun olmayacaktır. Gerek arazi çalışmalarının sonuçları, gerekse çiftçi kayıt sistemi ve köy genel bilgi anketinin sonuçlarına göre araştırma alanındaki köyler ve çevre yerleşimlerde mutat münavebe sistemleri ortaya konulmaktadır. Yaygın olarak ekimi yapılmayan veya aile gereksinimlerinin karşılanmasına yönelik sebzelerin münavebe bitkisi olarak alınması, hem gelir ve masraf analizlerini güçleştirmekte ve hatalı işlemlerin yapılabilmesine neden olabilmekte, hem de mevzuatta tanımlanan gelir analizinin temel ilkeleri (mutat veya yaygın olan ürünlerden münavebe tasarımı) ile açıkça çelişmektedir.
Meyveli ve meyvesiz ağaçlarla kaplı arazilerin “kapama bahçe” ve “karışık tesis” olarak sınıflaması yapılmalıdır. Çay, fındık, narenciye, kiraz gibi tek bir tür ve hatta çeşitten tesis edilmiş bahçe kapama ve farklı türlerden (zeytin, antepfıstığı, bağ gibi) tesis edilmiş arazilere de karışık tesis adı verilir. Bazen Karadeniz ve Akdeniz Bölgelerinde meyve bahçelerinin arasındaki boş arazilere de meyve tesis edilebilir arazi varsayımı ile meyve verme çağında olmayan meyve ağacı olmaması halinde de meyve geliri üzerinden değerleme yapıldığına tanık olunmaktadır. Taşınmazın net gelire dayalı olarak değerleme işlemlerinde söz konusu taşınmazın üzerinde kalıcı nitelikte olup, uzun yıllar gelir getiren mezruat (meyveli ve meyvesiz ağaçlıklar gibi) mevcut olmadıkça, arazide, çevrede yaygın olarak ekilen ürünlerden tasarlanan münavebe sistemi dikkate alınarak gelir analizi yapılacaktır. Sonuç olarak bir yerleşim yerindeki çalılık ve boş arazilerin meyve bahçesi, bağ ve meyvesiz ağaçlık tesis edilebilecek arazi olarak kabul edilerek söz konusu uzun ömürlü tesislerin gelirine göre değerleme işlemlerinin yapılması doğru olmayacaktır.
Taşınmaz üzerinde halen ekili ürüne göre değer biçilmesinde, değerleme tarihinde zeminde mevcut olmayan bir bitkinin, münavebe bitkisi olarak kabul edilmesi mümkün değildir. İlke olarak sera gibi erkencilik sağlayan muvakkat tesislerin içinde yetişen ürün geliri esas alınarak değer
biçilmesi doğru görülmemiştir. Arazi, değerleme tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir dikkate alınarak değer takdiri yapılmalıdır. Tarımsal amaçla kullanılan taşınmazın mevki ve şartları, kendisinde doğal olarak mevcut olanlardır. Örnek olarak arazinin sulu – kıraç oluşu, toprak yapısı, arazinin bulunduğu yer ve yapısından kaynaklanan diğer nitelikler gibi arazide doğal olarak mevcut olan veya kalıcı nitelikler esas alınarak değerleme yapılmalıdır. Bu nitelikler ve şartlara göre taşınmaz çevresinde ekilmesi mutat olan ürünlerin net gelirleri dikkate alınır. Taşınmazda üretimin artırılması ya da erken idraki için yapılmış olabilecek işlem ve tesisler ayrıca değerlendirilip bedelleri belirleneceğinden, bu işlem ve tesisler sebebiyle elde edilen mutat olandan fazla ya da erken ürün miktarı ve fiyatları dikkate alınmaz88. Değerleme zamanında arazide sera mevcut ise zemin değerine net yapı maliyet bedeli ilave edilecektir. Ancak sera tesisi için yatırım kredisi kullanılması durumunda; arazi yerine sera yatırımının geliri dikkate alınarak toplam yatırım bedeli analiz edilebilir ve ayrıca sera yatırımının değeri dikkate alınmaz.
2.2.2.2. Arazinin Değerini Etkileyebilecek Temel Özellikleri
Arazi vasfındaki taşınmazların verimliliği ve dolayısıyla arazi değerlerini etkileyen başlıca faktörler ise; arazilerin yetenek sınıfları (I.-IV. sınıf araziler), verimli tarım arazisi ve tarım dışı amaçlarla kullanıma açık olan arazi arzının kısıtlı olması, taşınmazın yola uzak/yakınlığı, arazilere ulaşım olanakları ve yol durumunun iyi/kötü olması, taşınmazın il/ilçe merkezleri ile yerleşim alanlarına yakın/uzak olması, arazilere kentsel, ticari ve endüstriyel yerleşim amacı ile yoğun talebin olması/olmaması, belediye ve mücavir alanı sınırları içinde ve çevresindeki tarım arazilerinin tarım dışı amaçlar (konut, sanayi ve ticaret işletmesi kurma gibi) ile kullanılabilme olanaklarının olması veya söz konusu taşınmazların gelecekte kadastral parsellerden arsaya veya imar parseline dönüşebilme olanaklarının yüksek olması, arazilerin eğimli olması, kuru/sulama olanaklarının olmaması, toprak sığlığı, topraklarda su erozyonu riskinin bulunması, drenaj yetersizliği, toprak yaşlığı, tarım topraklarını işlemenin güç olması ve yetiştirilecek ürün sayısının sınırlı olması, arazi maliklerinin sosyo-ekonomik nitelikleri ve özellikle de araziye yönelik yatırım eğilimleri ve beklentileri olarak sıralanabilir. Verimli tarım arazisi varlığının oldukça kıt olması ve toprağa aşırı derecede bağımlılık (özellikle başka şehirler ve ülkelere göç edenlerin bile arazilerinin mülkiyetini ellerinde bulundurmaları), arazilere olan talebi yükseltmekte, arazi alım-satımının sınırlı olmasına ve ödenmesi istenen arazi gelir değerinin yükselmesine neden olmaktadır.
Taşınmazların değerlerini etkileyebilecek faktörler; ekonomik, sosyal ve çevresel özellikler olabilir. Ancak taşınmazın değerini etkileyen bazı faktörler, değeri olumlu yönde etkileyerek değeri yükseltmekte ve bazıları ise, değerin düşmesine neden olmaktadır. Taşınmazın değerini etkileyen olumlu faktörler; nüfus yoğunluğunun yüksek olması, arazi varlığı içinde tarım arazisi varlığının payının düşük düzeyde olması, kırsal nüfusun toplam içindeki payının yüksek olması, arazilerde önemli taban suyu yüksekliği, yaşlık, çoraklık ve alkalilik sorununun olmaması, maliklerde araziye aşırı bağımlılık ve bölgede/kırsal kesimde yaşama/çalışma arzusunun olması ve arazilerde önemli ölçüde taşlılık ve kayalılık sorununun olmaması olarak sıralanabilir. Arazi varlığının kıt ve nüfus yoğunluğunun çok yüksek olması, yörede işlemeli tarıma uygun olmayan alanların da tarıma açılmasına neden olmaktadır. Toprak sığlığı, arazinin eğiminin fazla olması, erozyon ve heyelan riski gibi sorunlar, arazilerden gelecekte elde edilebilecek geliri ve arazilere olan talebi etkileyecektir. Bu koşullarda arazilere nevilerine göre gelir yöntemi ile takdir edilebilecek değerle cari piyasa değerleri arasında önemli farklılığın ortaya çıkması da doğal olacaktır.
Arazi değerini olumsuz etkileyen başlıca faktörler ise; erozyon riskinin yüksekliği, arazinin eğimli olması, arazinin yetenek sınıflarının toprak işlemeli tarıma uygunluğunun düşük olması, verimli üst toprak tabakası derinliğinin yetersizliği veya toprak sığlığı sorunun yaygın olması, arazinin karayolu ve il, ilçe, belde ve köy merkezlerine uzaklığı olarak sıralanabilir. Taşınmazın bulunduğu yerleşim yerinde arazi varlığının yapı olarak genellikle eğimli olduğu ortaya çıkmakta olup, bu yapı araziye tarım ve tarım dışı amaçlarla olan talebi doğrudan etkileyebilecek önemli bir faktör olmaktadır. Arazinin eğimli olması, aşırı yağış ve zeminin jeolojik özellikleri, yerleşim yerindeki arazinin özellikle tarım dışı amaçlarla kullanımını doğrudan etkilemektedir. Ayrıca arazi varlığının taşlılık, kayalılık ve su erozyonu sorunu, toprak verimliliği ve sürdürülebilirliğini etkileyen önemli faktörler arasında sayılmalıdır. Tarım arazilerinin değerlerini azaltan ve/veya artıran bütün faktörler; arazi geliri ve kapitalizasyon oranının analizinde dikkate alınmalıdır.
Taşınmazın değerini azaltan ve/veya artıran bütün faktörler parsel düzeyinde değer takdirinde birlikte dikkate alınmaktadır. Bir yerleşim yerinde arazi vasfındaki taşınmazların değerlerini etkileyebilecek bütün faktörler; arsalarda ortalama emsal değer analizi ve tarım arazilerinde kapitalizasyon oranının tespiti ve değişim genişliğinin tanımlanması ile net gelir analizinde dikkate alındığından, söz konusu faktörlerin ayrıca 4650 Sayılı Kanun ile değişik 2942 Sayılı Kanunun 11’inci maddesinin (ı) bendinde belirtilen “bedelin tespitinde etkili olabilecek diğer objektif ölçüler” dikkate alınarak, gelir ve karşılaştırmalı satış değeri yöntemine göre bulunan değerin tekrar artırılması ikileme veya tekrara neden olacaktır. Arazi ve arsa değerini azaltan ve/veya artıran bütün faktörler, değerleme sürecinde dikkate alındığından, bunların tekrar objektif ölçü olarak alınması ikileme neden olacaktır. Bu koşullarda raporda parsel düzeyinde takdir edilen değerlere ayrıca objektif ölçütler dikkate alınarak ekleme yapılmamalıdır.
Taşınmazların kamulaştırma bedellerinin takdiri açısından öncelikle arsa ve arazi ayrımının yapılması ve taşınmazların değerlerini etkileyebilecek bütün olumlu ve/veya olumsuz faktörlerin incelenmesi gerekecektir. Bu kapsamda arazi değerlerini etkileyebilecek olumlu ve/veya olumsuz faktörler yukarıda sayılmıştır. Bunların dışında özellikle taşınmazların; imar planı, belediye ve/veya mücavir alanı sınırları içinde ve çevresinde olmaları, sit alanı içinde ve çevresinde olması, mevzi imar planı yaptırılan parsel olması, çevre düzeni planı içinde kalan tarımsal niteliği korunacak özel ürün alanları veya yerleşime açılabilecek alan içinde olması, diğer çevresel özellikler, taşınmaz üzerinde çeşitli hak ve yükümlülüklerin olması gibi faktörlerin de değerlendirilmesi gerekecektir.
Taşınmazın çevresinde örneğin termal otel ve tesislerin bulunması, söz konusu taşınmazın da aynı amaçla kullanıldığı takdirde termal su çıkıp çıkmayacağı ve buna etrafındaki tesisler itibariyle izin verilip verilmeyeceği hususları araştırılmadan, taşınmaza ek değer verilerek yüksek değerlere ulaşılması doğru değildir. Taşınmazın değerinin belirlenmesinde, belli bir sınıf mensubu olma, belirli bir gelir düzeyinde bulunma ve kişisel zevk ile sağlık açısından tercih edilebilecek diğer özellikler de esas alınmayacaktır. Taşınmazın dağların eteğinde, fabrika dumanlarından etkilenmeyen bir çevrede bulunması dikkate alınabilecek bir özellik ise de, dava konusu ile emsal değerlerinde 5 kat fark yapacak nitelikte kabul edilemeyecektir. Taşınmaz arkeolojik sit alanı içinde yer alıyorsa; hiçbir zaman imar izni alamayacağı göz önünde tutularak, arsa olarak değerleri emsale oranla daha düşük bir şekilde belirlenmelidir. Bir taşınmazın sit alanında bulunması, o taşınmazın mülkiyet hakkını kısıtlayıcı bir etki yaratmaz. Taşınmazın alım-satımı ve kiralama işlemleri yapılabilir. Ancak taşınmazın sit alanı içinde bulunması, sit alanının türüne bağlı olarak rayiç değe- rinde düşüklük yaratır. Bu etki taşınmaz üzerinde inşaat yapılamaması veya yapılabilecek inşaatın türünün ve yüksekliğinin kısıtlanması şeklinde ortaya çıkar. Bu sebeple sit alanında bulunan bir taşınmazın değeri hiçbir zaman, bu kayda tabi olmayan taşınmazların değerine ulaşamayacaktır. Biri sit alanında bulunan komşu iki parselden, sit alanı dışında bulunanına, şehir imar plan şartları dahilinde istenilen tür ve yükseklikte yapı, her hangi bir kısıtlamaya tabi olmaksızın yapılabilirken, sit alanında olan taşınmaz üzerinde şehir imar planı müsait olsa dahi sit alanının türüne bağlı olarak, ancak ilgili merciinin izin vereceği türde yapı yapılabilecek ve hatta belki hiçbir yapılaşma olamayacaktır.Taşınmazın mezarlığın karşısında bulunması, saptanan kamulaştırma değerinden makul oranda bir indirim yapılmasını gerektirir.
Değerlenecek taşınmazın mevzi imar planı yaptırılan alan ile çevre düzeni planı içinde kalması, taşınmaza tek başına arsa vasfını kazandırmaz. Uygulama imar planında tarımsal niteliği korunacak özel ürün alanlarının nitelikleri veya arsa-arazi ayrımının yapılması gerekmektedir. Çevre düzeni planı kapsamında tarımsal niteliği korunacak alanların tarım arazisi olarak kabul edilmesi92 gerekmektedir. Büyükşehirler ile il ve ilçelerin çevrelerindeki yatırım alanlarında, mevzi imar planı yapılmış parsellerin de tarım arazisi olarak değerlendirilmesi gerekli görülmektedir. Bunun nedenleri ise; mevzi imar planı yapılmış parsellerin genellikle köy sınırları ile belediye mücavir alanı sınırları içinde kalan arazi niteliğindeki parseller olmaları, köy ve belediye mücavir alanı sınırları içindeki parsellerin fiilen ekilmeseler bile arazi niteliği taşımaları ve hatta üzerinde yapı olan ve olmayan boş arazilerin bile tarım arazisi olarak değerlendirilmelerinin zorunlu olması olaraksıralanabilir.
Mevzi imar planı yapılması arazinin arsa niteliği kazanması için yeterli görülmemekte olup, bu parsellerin arsa olarak değerlendirilmesi de bir anlamda haksız kazanç elde edilmesine ve eşitlik ilkesine ters düşecektir. Diğer yandan yerleşim yerinde mevzi imar planı yapılmış olan parsellerin birçoğu fiilen tarım arazisi olarak kullanılmakta olup, arazi üzerinde imar planına uygun olarak parselasyon ve yapılaşmaya da gidilmemiştir. Nitekim mevzi imar planı yapılmış olan parselin arsa olarak değerlendirilmesine yönelik hiçbir yasal dayanak veya yüksek yargı organı kararı da bulunmamaktadır. Bununla birlikte köy merkezinde ve belediye mücavir alanı içinde kalan tarım arazisi niteliği taşıyan mevzi imar planı yapılmış olan parsellerin gelir yöntemine göre takdir edilecek değerleri, -konu ile ilgili bilimsel esaslara uygun olmasa bile-, objektif ölçütler dikkate alınarak uygun oranlarda artırılabilecektir.
2.2.3. Yapı ve Bina Kavramları ve Sınıflandırılması 2.2.3.1. Temel Yapı Malzemeleri ve Malzeme Piyasalarının Gelişimi
Yapı Malzemeleri Yönetmeliğinin95 (305/2011/AB) 4’üncü maddesinde yapı malzemeleri; her türlü yapı işlerinde veya bu işlerin herhangi bir kısmında kalıcı olarak kullanılmak üzere üretilen ve piyasaya arz edilen ve performansı yapı işlerinin temel gereklere ilişkin performansını etkileyen bütün malzemeler veya takım malzemeler olarak tanımlanmıştır.
Takım malzeme (kit) ise, yapı işinde kalıcı olarak kullanılmak üzere bir araya getirilmesi gereken en az iki ayrı bileşenden meydana gelen bir takım olarak tek bir imalatçı tarafından piyasaya arz edilen yapı malzemesi olarak tanımlanmıştır. Yapı Malzemelerinin Tabi Olacağı Kriterler Hakkında Yönetmeliğin96 4’üncü maddesinin (ı) bendinde; “takım malzeme, yapı işlerinde kalıcı olarak tesis edilmek üzere bir araya getirilen en az iki bileşenden oluşan, tek bir dağıtıcıdan bir defada temin edilebilen, temel gereklerin hükümlerini karşılamak üzere kendisine ait karakteristikleri bulunan malzemeler” olarak tanımlanmıştır.
Hem bina, hem de diğer inşaat mühendisliği işlerini içeren tüm yapı işlerinin, bir bütün olarak ve bu işlerin ayrı bölümleri içerisinde özellikle işin yaşam döngüsü boyunca insanların sağlığını ve güvenliğini göz önüne alarak kullanım amacına uygun olmaları gereklidir. Yapı işleri, ekonomik açıdan makul bir kullanım süresi için, düzenli bakım yapılma koşulu ile;
• Mekanik dayanım vestabilite,
• Yangın durumunda emniyet, • Hijyen, sağlık ve çevre, • Kullanımda erişilebilirlik ve güvenlik, • Gürültüye karşı koruma, • Enerjiden tasarruf ve ısı muhafazası, • Doğal kaynakların sürdürülebilir kullanımı,
temel gereklerinikarşılamalıdır97.
Yapılar kullanılan temel malzemeler açısından; betonarme sistemler, kagir sistemler, metal sistemler, ahşap sistemler ve plastik sistemler olarak sınıflandırılabilmektedir98.
Betonarme
Betonarme, beton ve çelikten meydana gelen bileşik (takım) bir yapı malzemesidir. Beton, agrega adını verdiğimiz kum, çakıl, mıcır gibi taneli malzemenin, onları yapıştıran çimento ve su ile uygun oranlarda karıştırılması sonucu meydana gelir. Betona belirli bir özellik kazandırılmak isteniyorsa bazı katkı maddeleri de eklenebilir.
Betonu diğer yapı malzemelerine göre üstün kılan en önemli özelliklerinden biri, istenilen biçimin verilebilmesini sağlayan plastik kıvamıdır. Beton karıştırılıp kalıba döküldükten sonra kısa sürede katılaşır ve zamanla dayanım kazanır. Bu nedenle betonu önceden şekil verebildiğimiz bir yapay taş olarak tanımlanabilir.
Çimento (portland çimentosu), kalker kil karışımının 1400 °C’ye kadar ısıtılması, içine ergimeyi kolaylaştırmak için demir filizi içeren toprak katılması, meydana gelen ceviz büyüklüğündeki granüle malzemeye (klinker) % 3 oranında alçı taşı ilave edildikten sonra çok ince olarak öğütülmesi ile elde edilen, su içinde de katılaşabilen (hidrolik) bir bağlayıcıdır.
etonun, doğal taşlarda olduğu gibi, basınç dayanımının yüksek, çekme dayanımının düşük olması, dış yüklerin etkisi ile ortaya çıkacak çekme gerilmelerini taşıyamaması anlamına geldiğinden, betonun bu gerilmeleri taşıyabilecek çekme dayanımı yüksek çelik çubuklarla güçlendirilmesi ile elde edilen malzemeye betonarme (donatılmış beton) denilmektedir.
Kagir
Yapay ve doğal taşların harç kullanılarak bağlanması sonucu oluşturulan taşıyıcı yapı elemanına kagir denilmektedir. Tuğla, briket, beton bloklar belli geometrik şekle sahip yapay taşlardır. Tuğla, ana maddesi kil olan cam bağlı bir seramiktir. Seramikler, endüstride geniş kullanım alanlarına sahiptirler. Camlar ve pişmiş kil ürünleri olarak iki ana grupta incelenebilirler. Pişmiş kil ürünleri içerisinde, tuğlalar dışında kiremit, porselen ve ateş tuğlalarını da saymak mümkündür.
Metal
Metaller üstün mekanik ve fiziksel özellikleri nedeni ile en çok kullanılan malzemelerdir. Uygulamada kullanılan metallerle bunların alaşımlarının türleri binlerin üzerinde olup, her biri belirli amaçlar için geliştirilmiştir. Metalleri, demirli ve demirsiz metaller olmak üzere iki sınıfta değerlendirmek mümkündür. Demirli metallerde ana eleman demir olup, bunun yanında daima bir alaşım olarak karbon bulunur. Bu nedenle bu sınıfa demir-karbon alaşımları da denir.
Demirsiz metaller içerisinde, en önemlileri bakır ve bakır alaşımları ile alüminyum ve alüminyum alaşımları olup, korozyona dayanıklılık, hafiflik, güzel görünüş ve yüksek ısıl ve elektriksel iletkenlik gibi özellikleri nedeni ile yapı işlerinde genellikle detay malzemesi olarak kullanılmaktadır.
Saf demir yumuşak ve düşük mukavemetlidir, içine karbon katılarak sertliği ve mukavemeti büyük ölçüde artırılabilir. Saf demirin çekme mukavemeti 30 kgf/mm2 iken, % 0,8 karbon ilavesi ile 100 kgf/mm2’ye, soğuk işleme ve su verme ile 180 kgf/mm2’ye çıkartılabilir. Bunun dışında, bu alaşıma normal halde kolayca işlenip şekil verilebilme, sonra ısıl işlemle sertliğinin artırılabilmesi mümkündür. Bütün bu üstün özellikleri nedeni ile demir-karbon alaşımları uygulamada en önemli metal malzeme grubunu oluşturmaktadır.
Demir-karbon alaşımları, içerisindeki karbon oranına göre; demir, çelik ve dökme demir olmak üzere üç grupta değerlendirilmektedir.
Mekanik olarak işlenebilen (dövülerek, preslenerek, haddeden geçirilerek şekil verilebilen) demir-karbon alaşımına çelik denir. Çeliğin bünyesinde demirden başka % 0,16~0,20 kadar karbon bulunur. Karbon miktarı arttıkça çelik sertleşir ve mukavemeti artar.111 Çelik, inşaat mühendisliği alanında kullanılan en önemli taşıyıcı malzemelerden biridir. Bir taraftan, çelik çubuk (donatı) şeklinde beton ile birlikte betonarme oluşumunda kullanılırken, diğer taraftan profil olarak çelik yapılarda tek başına taşıyıcı sistemi oluşturmaktadır. En çok kullanılan çelik cinsi St.37 çeliği olup, buradaki 37 kg/mm2 cinsinden kopma ve kırılma mukavemetini ifade eder.
Ahşap
Ahşap malzemenin hammaddesi orman ürünleridir. Önemli bir yapı malzemesi olup, kolay işlenir. Yüksek mukavemet/yoğunluk oranına sahiptir. Bu oran yapı çeliğinde 5 iken, ahşapta 15 olmaktadır113. Ahşap, yapı mühendisliğinde çatılarda, iskele ve kalıplarda taşıyıcı malzeme olarak geniş şekilde kullanılmaktadır. Ayrıca, dülgerlik, doğrama ve mobilya işlerinde de gereklidir.
Yapı mühendisliğinde kullanılan ağaç türleri iki ana gruba ayrılır: kozalaklı ağaçlar ve yapraklı ağaçlar. Kozalaklı ağaçlara iğne yapraklılar da denilmekte olup, çamlar ve köknarlar olarak iki ana gruba ayrılır. Sedirler, ladinler ve selviler de bunlara ilave edilebilir. Yapraklı ağaçların başında meşeler gelir, işlenmesi zor, sert ancak çok dayanıklı bir türdür. Kayın, gürgen ve dişbudak da bu grupta sayılabilir.
Plastik
Plastik maddeler diğer adı ile polimerler, büyük moleküllerden oluşan hidrokarbonlardır. Yani esasları karbon ve hidrojen atomlarıdır. Polimerlerin ana maddeleri kömür ile pamuk ve odun gibi selülozik maddeler, petrol ve doğalgazlardır Polimerlerin, inşaat mühendisliğinde taşıyıcı malzeme olarak veya taşıyıcı malzemelerin dayanıklılığını artırmak üzere kullanılması (epoksi uygulamaları gibi) söz konusu ise de esas olarak bir detay malzemesidir. Yer döşeme malzemeleri, çatı örtü malzemeleri, ısı izolasyon malzemeleri, boya ve badana beton katkı maddeleri, derz malzemeleri, yapıştırıcı ve tamir malzemeleri, su iletim boruları ve mobilya kaplamalarında çok çeşitli polimerler kullanılmaktadır.116
2.2.3.2. Bina ve Yapı Kavramları ve Mevzuattaki Yeri
İnsanların ihtiyaçlarını karşılamak için çeşitli doğal ve yapay malzemeleri kullanarak ürettikleri tesislere genel olarak yapı denilmektedir117. 3194 sayılı İmar Kanunu’na118 göre yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir. Bina ise; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun119 2’inci maddesi binayı; yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerinde sabit inşaatın hepsini kapsar şeklinde tanımlamıştır. Yapı ve bina kavramının sıkça kullanıldığı düzenlemelerden birisi de Anayasa Mahkemesince iptal edilen 595 sayılı Yapı Denetimi Hakkındaki Kanun Hükmünde Kararnamedir120. Kararname yapıyı; sabit, zemine doğrudan veya dolaylı olarak bağlı, geçici veya sürekli, canlı barındıran, geçici veya daimi bina ve tesisler ile bunlara bağlı eklerini, altyapı tesislerini ve bütün bunların her türlü inşaat, tesisat, imalat, sondaj, değiştirme, güçlendirme ve esaslı onarımını kapsayan yapım işleri olarak tanımlamıştır.
Çoğu zaman yapı ve bina sözcükleri birbirinin yerine kullanılmaktadır. Binalar, belirli eylemler için kullanılmak amacı ile kalıcı nitelikte tasarlanmış mekanlar dizinini içerecek şekilde üretilmiş yapılardır. Bu tanımdan her binanın yapı olduğu, ancak her yapının bina olmadığı sonucu ortaya çıkmaktadır. Örneğin, yol, baraj, köprü, iskele ve liman birer yapı olmakla birlikte, bina niteliği taşımamaktadır
2.2.3.3. Bina Sınıflama Esasları ve Değerleme İlişkileri
Binaların; yapım sisteminin özellikleri, üretim faktörlerinin kombinasyonu, üretim ölçeği, kullanım amaçları, yapısal (strüktürel) sistemi, üretim yeri, endüstrileşme aşaması, kullanılan temel malzemeler122, bulundukları yerler, süreklilik durumu ve mülkiyeti123 gibi birçok açıdan sınıflandırılabildiği görülmekle birlikte, gayrimenkul değerleme için bu sınıflandırmanın ölçülebilir olması gerekmektedir.
Türkiye’de mevcut mevzuat hükümlerine göre; emlak vergisine esas bina metrekare normal inşaat maliyeti ve yapı yaklaşık birim maliyeti değerleri, değerleme uygulamalarında sıklıkla kullanılmakta ve hatta yasal işlemlerde söz konusu birim fiyatlardan işlem yapılması zorunlu olmaktadır. Dolayısı ile yapı sınıflamaları bu şartlara göre belirlenmektedir. Geçmişte belirli amaç ve hizmetleri yerine getirmek için gerçekleştirilmiş olan bu sınıflamalar; gerek hazırlanış amaçlarının farklı olması, gerekse yapım sektöründeki gelişmeler nedeni ile yetersiz kalmakta, dolayısı ile bazı teknik sınıflandırmalarla desteklenmesi ihtiyacını ön plana çıkarmaktadır. Mevzuattaki sınıflandırmalara ek teknik ölçülebilir bir sınıflama yaklaşımı olarak binalar;
• Hizmet amaçlarına • Konumlarına • Taşıyıcı sistemleri oluşturan malzemelerine (gereçlerine) • Taşıyıcı sistemlerine • Bulundukları yere • Sürekliliğine • Mülkiyetlerine • İnşaat safhalarına • Yapım elemanlarına • Yapım yöntemlerine
göre sınıflandırılırlar.
Emlak vergisine esas bina metrekare normal inşaat maliyeti:
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29’uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca, Maliye ve Çevre ve Şehircilik Bakanlıklarınca müştereken, her yıl, tespit ve ilan edilen, bina metrekare normal inşaat maliyet bedellerini gösteren cetvele göre binalar yapısal sistem, malzeme ve imalat kalitesi ve kullanım amaçlarına göre sınıflandırılmıştır.
Yapısal sistemi açısından binalar sekiz ayrı grupta sınıflandırılmakta olup, bunlar aşağıdaki gibi sıralanabilir:
• Çelik karkas binalar,
• Betonarme karkas binalar,
• Yığma kagir binalar,
• Yığma yarı kagir binalar,
• Ahşap binalar,
• Taş duvarlı binalar,
• Gecekondu tarzı binalar
• Kerpiç ve diğer basit binalar
Malzeme ve imalat kalitesi açısından binalar beş grupta toplanmış olup, bunlar aşağıdaki gibi sıralanabilir:
• Lüks,
• Birinci Sınıf,
• İkinci Sınıf,
• Üçüncü Sınıf
• Basit
Kullanım amacı açısından binalar yirmi üç ayrı grupta sınıflandırılmaktadır. Başlıca binaların olası kullanım durumuna göre sınıflaması aşağıdaki gibi verilmektedir:
• Fabrika ve imalathane binaları,
• Fabrika ve imalathane binası, sosyal binaları vs.
• Otel binaları,
• Sinema-Tiyatro binaları,
• Hastane-Klinik binaları,
• Banka-Sigorta binaları,
• İdare binaları,
• Benzin istasyonu, yıkama ve yağlama binaları,
• Yeraltı garajları,
• Müstakil garajlar,
• Çok katlı garajlar,
• Yurt binaları,
• Okul binaları,
• Yüzme havuzları,
• Banyo ve hamamlar,
• Pazar ve fuar yerlerindeki yapılar,
• Soğuk hava depoları,
• Kurutma yerleri,
• Silolar,
• Transformatör binaları,
• Diğer ticarethane ve işyerleri,
• Mesken binaları,
• Özellik arz eden binalar.
Yapı yaklaşık birim maliyeti:
16.07.1985 tarihli ve 85/9707 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe giren Mimarlık ve Mühendislik Hizmetleri Şartnamesinin 3.2 maddesi gereğince, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca, her yıl, tespit ve ilan edilen, mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğe göre binalar, yapının mimarlık hizmetlerine esas olan sınıfı dikkate alınarak; I. Sınıf, II. Sınıf, III. Sınıf, IV. Sınıf ve IV. Sınıf Yapılar olmak üzere yapım maliyeti esas alınarak beş ayrı grupta sınıflandırılmaktadır. Ayrıca, her sınıf kendi içerisinde yine yapım maliyeti esas alınarak A, B, C gibi alt gruplara ayrılmıştır.
I. Sınıf A Grubu Yapılar:
• 3 metre yüksekliğe kadar kagir veya betonarme ihata duvarı
• Basit kümes ve basit tarım yapıları
• Plastik örtülü seralar
• Mevcut yapılar arası bağlantı-geçiş yapıları
• Baraka veya geçici kullanımı olan küçük yapılar
• Yardımcı yapılar (Müştemilat)
• Gölgelikler-çardaklar
• Üstü kapalı yanları açık teneffüs, oyun gösteri alanları ve bu gruptakilere benzer yapılar.
I. Sınıf B Grubu Yapılar:
• Cam örtülü seralar
• Basit padok, büyük ve küçük baş hayvan ağılları
• Su depoları
• İşyeri depoları ve bu gruptakilere benzer yapılar.
II. Sınıf A Grubu Yapılar:
• Kuleler, ayaklı su depoları
• Palplanj ve ankrajlı perde ve istinat duvarları
• Kayıkhane ve bu gruptakilere benzer yapılar.
II. Sınıf B Grubu Yapılar:
- Pnömatik ve şişirme yapılar
- Tek katlı ofisler, dükkan ve basit atölyeler
- Semt sahaları, küçük semt parkları, çocuk oyun alanları ve müştemilatları
- Tarımsal endüstri yapıları (Tek katlı; prefabrik beton, betonarme veya çelik; depo ve atölyeler, tesisat ağırlıklı ağıllar, fidan yetiştirme ve bekletme tesisleri)
- Yat bakım ve onarım atölyeleri, çekek yerleri
- Jeoloji, botanik ve tema parkları
- Mezbahalar ve bu gruptakilere benzer yapılar.
II. Sınıf C Grubu Yapılar:
• Hangar yapıları (Uçak bakım ve onarım amaçlı)
• Sanayi yapıları (Tek katlı, bodrum ve asma katı da olabilen prefabrik beton, betonarme ve çelik yapılar)
• ve bu gruptakilere benzer yapılar.
III. Sınıf A Grubu Yapılar:
- Okul ve mahalle spor tesisleri (Temel eğitim okullarının veya işletme ve tesislerin spor salonları, jimnastik salonları, semt salonları)
- Katlı garajlar
- Ticari bürolar (üç kata kadar-üç kat dahil-asansörsüz ve kalorifersiz)
- Alışveriş merkezleri (semt pazarları, küçük ve büyük hal binaları, marketler, vb.)
- Basımevleri, matbaalar
- Soğuk hava depoları
- Konutlar (dört kata kadar-dört kat dahil-asansörsüz ve/veya kalorifersiz)
- Akaryakıt ve gaz istasyonları
- Kampingler
- Küçük sanayi tesisleri (Donanımlı atölyeler, imalathane, dökümhane)
- Semt postaneleri
- Kreş ve Gündüz bakımevleri, Hobi ve Oyun salonları
- ve bu gruptakilere benzer yapılar.
III. Sınıf B Grubu Yapılar:
- Entegre tarımsal endüstri yapıları, Büyük çiftlik yapıları
- İdari binalar (ilçe tipi hükümet konakları, vergi daireleri)
- Gençlik Merkezleri, Halk evleri
- Belediyeler ve çeşitli amaçlı kamu binaları
- Lokanta, kafeterya ve yemekhaneler
- Temel eğitim okulları
- Küçük kitaplık ve benzeri kültür tesisleri
- Jandarma ve emniyet karakol binaları
- Sağlık ocakları, kamu sağlık dispanserleri
- Ticari bürolar
- 150 kişiye kadar cezaevleri
- Fuarlar
- Sergi salonları
- Konutlar
- Marinalar
- Gece kulübü, diskotekler
- Misafirhaneler, pansiyonlar ve bu gruptakilere benzer yapılar. IV. Sınıf A Grubu Yapılar:
-
-
- Özelliği olan büyük okul yapıları (Spor salonu, konferans salonu ve ek tesisleri olan eğitim yapıları)
- Poliklinikler
- Liman binaları
- 150 kişiyi geçen cezaevleri
- Kaplıcalar, şifa evleri vb. termal tesisleri
- İbadethaneler (1500 kişiye kadar)
• Entegre sanayi tesisleri
• Aqua parklar
• Müstakil spor köyleri (Yüzme havuzları, spor salonları ve statları bulunan)
• Yaşlılar Huzurevi, kimsesiz çocuk yuvaları, yetiştirme yurtları
• Büyük alışveriş merkezleri
• Yüksek okullar ve eğitim enstitüleri
• Apartman tipi konutlar (Yapı yüksekliği 21.50 m.’yi aşan)
• Oteller (1 ve 2 yıldızlı)
• ve bu gruptakilere benzer yapılar.
IV. Sınıf B Grubu Yapılar:
• İş Merkezleri
• Araştırma binaları, laboratuarlar ve sağlık merkezleri
• Metro istasyonları
• Stadyum, spor salonları ve yüzme havuzları
• Büyük postaneler (merkez postaneleri)
• Otobüs terminalleri
• Eğlence amaçlı yapılar (çok amaçlı toplantı, eğlence ve düğün salonları)
• Banka binaları
• Normal radyo ve televizyon binaları
• Özelliği olan genel sığınaklar
• Müstakil veya ikiz konutlar (Bağımsız bölüm brüt alanı 151 m2 ~ 600 m2 villalar, teras evleri, dağ evleri, kaymakam evi vb.)
• ve bu gruptakilere benzer yapılar.
IV. Sınıf C Grubu Yapılar:
• Büyük kütüphaneler ve kültür yapıları
• Bakanlık binaları
• Yükseköğrenim yurtları
• Arşiv binaları
• Radyoaktif korumalı depolar
• Büyük Adliye Sarayları
• Otel (3 yıldızlı) ve moteller
• Rehabilitasyon ve tedavi merkezleri
• İl tipi hükümet konakları ve büyükşehir belediye binaları
• ve bu gruptakilere benzer yapılar.
V. Sınıf A Grubu Yapılar:
- Televizyon, Radyo İstasyonları, binaları
- Orduevleri
- Büyükelçilik yapıları, vali konakları ve brüt alanı 600 m2 üzerindeki özel konutlar
- Borsa binaları
- Üniversite kampüsleri
- Yapı yüksekliği 51,50 metreyi aşan yapılar
- Alışveriş kompleksleri (İçerisinde sinema, tiyatro, sergi salonu, kafe, restoran, market vb. bulunan)
• ve bu gruptakilere benzer yapılar.
V. Sınıf B Grubu Yapılar:
• Kongre merkezleri
• Olimpik spor tesisleri – hipodromlar
• Bilimsel araştırma merkezleri, AR-GE binaları
• Hastaneler
• Havalimanları
• İbadethaneler (1500 kişinin üzerinde)
• Oteller (4 yıldızlı)
• ve bu gruptakilere benzer yapılar.
V. Sınıf C Grubu Yapılar:
• Oteller ve tatil köyleri (5 yıldızlı)
• Müze ve kütüphane kompleksleri
• ve bu gruptakilere benzer yapılar.
V. Sınıf D Grubu Yapılar:
• Opera, tiyatro ve bale yapıları, konser salonları ve kompleksleri
• Tarihi eser niteliğinde olup restore edilerek veya yıkılarak aslına uygun olarak yapılan yapılar ve bu gruptakilere benzer yapılar.
Gerek emlak (bina) vergisine esas yapı normal metrekare maliyet bedelleri, gerekse yapı yaklaşık maliyet bedelleri, farklı tür ve niteliklerdeki yapıları değerleme için hazırlanmamış ve belirtilen amaçla kullanım için de uygun bulunmamaktadır (Ek-2). Ancak resmi (kamulaştırma, kentsel dönüşüm, gecekondu ve imar kanunu uygulaması gibi) değerleme çalışmalarında, yargı kararlarında sıklıkla yapı yaklaşık maliyet fiyatlarına atıf yapılmakta ve uygulama birliğinin sağlanması bakımından söz konusu birim fiyatların kullanımı istenmektedir.
Hizmet amaçlarına göre yapıların sınıflandırılması:
İnşa amaçları veya kullanım biçimlerine göre yapılarının sınıflandırılması sıklıkla tercih edilmekte ve bu sınıflandırma sistemi değerleme amaçlarına da uygun düşmektedir. Hizmet amaçlarına göre sıklıkla tercih edilen yapı sınıflaması aşağıda verilmiştir:
• Konutlar (evler, apartmanlar, rezidanslar ve villalar gibi yapılar),
• Konaklama yapıları (oteller, moteller, pansiyonlar gibi yapılar),
• Sağlık yapıları (hastanenler, sağlık ocakları gibi yapılar),
• İbadet yapıları (camiler, mescitler, kiliseler, sinagoglar gibi yapılar),
• Ticaret yapıları (bankalar, iş hanları, alışveriş merkezleri, marketler gibi yapılar),
• Sosyal yapılar (tiyatrolar, sinemalar gibi yapılar),
• Kültür yapıları (müzeler, kütüphaneler gibi yapılar),
• Eğitim yapıları (okullar, kütüphaneler, kreşler gibi yapılar),
• Spor yapıları (stadyumlar, yüzme havuzları, hipodromlar, kapalı spor salonları gibi yapılar),
• Ulaştırma yapıları (terminaller, garlar, karayolları, köprüler, limanlar, havaalanları gibi yapılar),
• Su yapıları (su kanalları, içme suyu tesisleri, atık su tesisleri, barajlar göletler gibi yapılar),
• Anıtlar (anıt mezarlar, şehit abideleri, yazıtlar gibi yapılar),
• Endüstri yapıları (fabrikalar, atölyeler gibi yapılar),
• Tarımsal yapılar (ahırlar, ağıllar, padoklar, kümesler, samanlıklar gibi yapılar).
Enerji performansı ve diğer amaçlarla konut yapıları dört grupta toplanmaktadır.
1. Tekil Aile Konutu: Ayrık veya bitişik nizam içinde tek bir konut biriminden oluşan müstakil konutlardır.
2. Toplam İnşaat Alanı 2.000 m2’nin Altında Olan Standart Apartman Tipi Konutlar:
Toplam kullanım alanı 2.000 m2’nin altında olan çok katlı ve birden fazla konut birimini içeren ve içinde sadece konut fonksiyonları bulunduran binalardır. Bazı birimleri basit dükkan gibi fonksiyonları barındıran apartmanlar bu sınıfta yer alır.
3. Toplam İnşaat Alanı 2.000 m2 ve Üzerinde Olan Standart Apartman Tipi Konutlar:
Toplam kullanım alanı 2.000 m2 ve üzerindeki çok katlı ve birden fazla konut birimini içeren ve içinde sadece konut fonksiyonları bulunduran binalardır. Bazı birimleri basit dükkan gibi fonksiyonları barındıran apartmanlar bu sınıfa girer.
4. Rezidans (Lüks Konut): Toplam kullanım alanı 2.000 m2 ve üzerinde olan çok katlı ve birden fazla konut birimini içeren ve ruhsatında aşağıdaki işlevlerden en az üç tanesini beraberinde barındıran çok işlevli binalardır. Lüks konutlar; alışveriş alanı, ofis-spor alanı, restoran, sinema/tiyatro, kapalı havuz gibi olanakların tamamı veya bir kısmına sahip bulunmaktadır.
Konumlarına (yerleşim nizamlarına) göre yapılar:
Bulundukları parsel üzerinde konumları, komşu binalarla geometrik ilişkileri ve parsel kullanımı bakımından Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümlerine göre yapılar; ayrık nizam, bitişik nizam ve blok nizam olarak üç grupta toplanabilir. Bunların kısa tanımları aşağıda verilmiştir:
Ayrık nizam: Hiç bir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı konumudur.
Blok nizam: İmar planı veya Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir parsel veya dilatasyonla ayrılmak suretiyle birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır.
Bitişik nizam: Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır. Bitişik nizam binalarda ortak alandan arka bahçeye çıkış sağlanır.
Taşıyıcı sistem malzemelerine (gereçlerine) göre yapılar:
Yapım işinin tamamlanabilmesi için çeşitli malzeme kullanılmaktadır. Yapı üretiminde kullanılan malzemeler, taşıyıcı sistemi oluşturan malzemeler ve tamamlayıcı (detay) malzemeler olmak üzere iki gruba ayrılmaktadır. Malzemelerine göre yapı sınıflamaları, taşıyıcı sistemi oluşturan malzemeler esas alınarak yapılmaktadır. Taşıyıcı sistemi oluşturan malzemelerin en temel özelliklerinden birisi, yapı yüklerinin gerektirdiği ölçüde taşıyıcılık özelliğinin bulunmasıdır. Malzemelerine göre yapıların sınıflandırılması ve bu sınıflara ilişkin yapı türleri aşağıdaki gibi sıralanabilir:
1. Kagir yapılar
• Kerpiç yapılar
• Tuğla yapılar
• Taş yapılar
• Briket yapılar
2. Betonarme yapılar
3. Çelik yapılar
4. Ahşap yapılar
5. Hımış yapılar
Taşıyıcı sistemlerine göre yapı türlerinin tanım ve kapsamları aşağıdaki gibidir:
Kagir Yapılar: Kerpiç tuğla, taş ve briket gibi malzemeler kagir malzemeler, bu malzemeler kullanılarak taşıyışı sistemi inşa edilen yapılar ise kagir yapılar adını almaktadır.
Kerpiç Yapılar: Taşıyıcı duvarları kerpiç kullanılarak inşa edilen kagir yapılardandır. Kerpiç, belirli özellikleri taşıyan kilin su ve bir miktar organik lifler katılarak yoğurulması ile elde edilen hamurun kalıplanarak kurutulması sonucunda ele edilen doğal bir yapı malzemesidir.
Tuğla Yapılar: Taşıyıcı duvarları taşıyıcı özelliği olan tuğlalar kullanılarak inşa edilen kagir yapılardandır. Tuğla, belirli nitelikteki kilin su ile yoğurulup kalıplanıp kurutulmasından sonra 800 oC civarında pişirilmesi ile elde edilen kagir bir malzemedir.
Taş Yapılar: Taşıyıcı duvarları yeterli basınç dayanımına sahip taşların belirli teknikler kullanılarak örülmesi ile inşa edilen yapılardır. Kagir yapının bir türü olan taş yapılar, genelde bölgede yeterli rezervi bulunan ekonomik işletme özelliği olan doğal yapı taşları kullanılarak inşa edilirler.
Briket Yapılar: Düşey taşıyıcı durumunda bulunan duvarları taşıyıcı özelliği olan briketler kullanılarak inşa edilen yapılardır. Kagir yapıların duvarlarının örülmesinde kullanılan briketler genelde beton briketlerdir.
Betonarme Yapılar: Taşıyıcı sistem (kolon perde duvar, kiriş ve döşeme gibi) elemanları betonarme olarak inşa edilen yapılardır. Betonarme, içerisinde betonarme çeliği yerleştirilerek güçlendirilmiş beton malzeme anlamındadır.
Çelik Yapılar: Taşıyıcı sistemleri (kolon kiriş ve birleştirme elemanları gibi) yapı çelikleri kullanılarak inşa edilen yapılardır. Çelik yapı üretiminde kullanılan yapı çelikleri taşıyıcı sistem elemanlarını oluştururken perçin, bulon ve kaynak elemanların birleşim aracı olarak kullanılır.
Hımış Yapılar: Duvarları ahşap çatkıların arasına kerpiç, tuğla taş gibi geleneksel malzemeler doldurularak inşa edilen yapılardır.
Taşıyıcı sistemlerine göre yapılar:
Yapıların kendi ağırlıkları, kullanımdan kaynaklanan yükler, deprem yükleri ve diğer olabilecek bütün yüklerini taşıyarak zemine aktaran elemanlardan oluşan sisteme taşıyıcı sistem adı verilmektedir.
Genel olarak yapıların düşey yüklerini taşımak durumunda bulunan elemanlar, yapı taşıyıcı sistemi içerisinde yer alan taşıyıcı duvarlar ve kolonlardır. Yapıların yatay yüklerini taşımak durumunda bulunan elemanlar ise; döşemeler ve kirişlerdir. Taşıyıcı sistemlerine göre yapıların sınıflandırılmasında yapıları düşey taşıyıcıları (duvarlar ve kolonlar) dikkate alınarak sınıflama yapıldığı görülmektedir126.
Taşıyıcı sistemlerine göre yapılar aşağıdaki gruplara ayrılabilir:
1. Yığmataşıyıcısistemliyapılar • Kagir yığma taşıyıcı sistemli yapılar • Ahşap yığma taşıyıcı sistemli yapılar
2. İskelet(karkas)taşıyıcısistemliyapılar • Betonarme iskelet (karkas) taşıyıcı sistemli yapılar • Çelik iskelet taşıyıcı sistemli yapılar • Ahşap iskelet taşıyıcı sistemli yapılar
3. Plaktaşıyıcısistemliyapılar(Betonarmeplaktaşıyıcısistemliyapılar)
Yığma Taşıyıcı Sistemli Yapılar: Taşıyıcı özelliği olan kagir (kerpiç, tuğla, taş ve briket gibi) veya ahşap malzemeler kullanılarak inşa edilen yapılardır. Yığma taşıyıcı sistemli yapılar
malzemeleri esas alınarak; (i) kagir yığma yapılar ve (ii) ahşap yığma yapılar olmak üzere iki alt gruba ayrılmaktadır.
İskelet (karkas) Taşıyıcı Sistemli Yapılar: Taşıyıcı sistemleri kolon kiriş ve döşemelerden oluşan yapılardır. İskelet taşıyıcı sistemli yapılar taşıyıcı sistemlerini oluşturan malzemeleri açısından; (i) betonarme iskelet (karkas) yapılar, (ii) ahşap iskelet (karkas) yapılar ve (iii) çelik iskelet (karkas) yapılar olmak üzere üç alt gruba ayrılmaktadır.
Bulundukları yere göre sınıflandırma:
Bulundukları yere göre yapılar altyapılar ve üstyapılar olmak üzere iki şekilde sınıflandırılırlar. Bunların tanım ve kapsamları aşağıda verilmiştir:
Altyapılar; bir yerleşim alanı veya bir yapı için gerekli olan yol, içme suyu şebekesi, kanalizasyon şebekesi, enerji hattı gibi genellikle yer altında gerçekleştirilen temel destekleyici unsurlar ile sanat yapıları, altyapı olarak adlandırılmaktadır.
Üstyapılar; konutlar, eğitim yapıları, sağlık yapıları, konaklama yapıları, ticaret yapıları gibi hazırlanan altyapılardan yararlanarak inşa edilen genelde zemin seviyesi üzerinde yer alan yapılar üstyapı olarak sınıflandırılmaktadır.
Sürekliliğine göre sınıflandırma:
Bilindiği gibi yapılar; imar mevzuatı, yapıma ilişkin yönetmelik, standart ve şartname hükümlerine uyularak belirli özellikleri taşıyan zeminler üzerine inşa edilen unsurlardır. Kullanım sürekliliğine bağlı olarak yapılar; (i) daimi yapılar ve (ii) geçici (muvakkat) yapılar olmak üzere iki şekilde sınıflandırılmaktadırlar.
Daimi Yapılar: Hizmet ömrü boyunca kullanılmak üzere inşa edilmiş olan yapılardır.
Geçici (Muvakkat) Yapılar: Şantiye binaları, iksalar, palplanşlar gibi geçici bir süre kullanılmak üzere inşa edilmiş yapılardır.
Mülkiyetlerine göre sınıflandırma:
Kentsel ve kırsal kesimdeki yapılar; kamu kurum ve kuruluşları ile özel kişi ve kurumlara ait olabilmektedir. Kamu yapıları; 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’na tabi olan yapıların kamu yapıları olarak tanımlanması mümkündür. Bunlara ilave olarak kamu kurumu niteliğindeki meslek örgütleri ile kamu yararına çalışan kurumların mülkiyetindeki yapılarında kamu yapıları arasında sayılması mümkündür. 5737 sayılı Vakıflar Kanunu hükümlerine tabi ve özel hukuk tüzelkişileri olarak tanımlanan vakıfların mülkiyetindeki eski ve yeni yapılar vakıf yapıları olarak tanımlanacaktır. Bunların dışında kalan özel hukuk tüzel kişileri ile gerçek kişilerin mülkiyetinde bulunan yapıların da özel mülkiyete konu yapılar olarak tanımlanması mümkündür.
Malikin vatandaşlık ve tabiiyet durumlarına göre vatandaşların mülkiyetinde olan yapılar ve yabancıların mülkiyet ve yönetiminde olan yapılar biçiminde sınıflandırma yapılabilir. Burada özellikle elçilik ve konsolosluk binaları ile başka devletlerin mülkiyetindeki yapıların özel bir sınıfa alınması gerekecektir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre (Resmi Gazete, Tarih:2/7/1965, Sayı:12038) tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veyaortak malikleri tarafından, 634 Sayılı Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilmektedir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, belirtilen nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, 634 Sayılı Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir. Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (ana gayrimenkul), yalnız esas yapı kısmına (ana yapı), ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, 634 Sayılı Kanun
hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (bağımsız bölüm), bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (eklenti), bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (kat maliki), ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (ortak yerler), kat maliklerinin ortak malik sıfatı ile paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (kullanma hakkı) adı verilmektedir.
Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından 634 Sayılı Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı), bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi), arsanın, 634 Sayılı Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (arsa payı), kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (sözleşme) adı verilir. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, 634 Sayılı Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine re’sen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir. Onaylı projesinde mevcut olmak kaydı ile aşağıda yazılı yerler ve şeyler 634 Sayılı Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır:
a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler.
Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Ana gayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.
Ana gayrimenkulün bazı bağımsız bölümleri kamu kurum ve kuruluşlarının mülkiyetinde, bazı bağımsız bölümlerinin özel mülkiyete konu olması mümkündür. Özellikle kamu kurumları ve yerel idarelerce son yıllarda sık kullanılan arsa veya kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile inşa edilen projelerde aynı ana taşınmazın bağımsız bölümlerinin kamu ve özel mülkiyet arasında dağılması biçiminde uygulama ortaya çıkmaktadır. Bunun dışında ana taşınmazın tek tek taşınmaz sayılan bağımsız bölümlerinin her biri ayrı ayrı kamulaştırma konusu olabilmekte ve sonuç olarak ana taşınmazın mülkiyet dağılımlarında değişim ortaya çıkmaktadır. Ana gayrimenkulün her bir bağımsız bölümü ayrı ayrı kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir edilmekte ve o bölümün malikine kamulaştırma karşılığı ödenmektedir.
Uygulamada sık rastlanan bir durumda arazi ve arsa üzerindeki yapının mülkiyeti ile arazi ve arsa mülkiyetinin başka kişi ve kurumlara ait olması durumudur. Bu sorun özellikle gecekondu ve kentsel dönüşüm alanlarında gözlenmekte ve söz konusu alanların dönüşüm çalışmalarının uzun zaman almasına ve proje maliyetinin yükselmesine neden olmaktadır.
İnşaat safhalarına göre sınıflandırma:
Yapı bütünü temelden çatıya bir taşıyıcı sistem ve kullanım özelliklerine bağlı olarak onu tamamlayan aksamlardan oluşmaktadır. Genel olarak bakıldığında taşıyıcı sistem ve tamamlayıcı aksamlar; temel, duvar, kolon, kiriş, döşeme, merdiven, çatı, tesisatlar (elektrik, su, kalorifer, gaz tesisatı gibi) doğramalar, kaplamalar, yalıtım, asma tavanlar, giydirme cepheler olarak sıralanabilir.
Yapı bütününü oluşturan unsurlar yapım safhalarına göre; (i) kaba yapı safhası ve (ii) ince yapı safhası olmak üzere iki safhaya ayrılmaktadır.
Kaba Yapı Safhası: Yapının temel, duvar, kolon, kiriş, döşeme, merdiven, çatı gibi elemanların inşasına ilişkin yapım seviyesini ifade etmektedir. Belirtilen yapı elemanları kısaca aşağıda açıklanmıştır127:
Temeller: Temeller yapının yüklerini zemine aktaran zemin seviyesinin altında kalan taşıyıcı sistem elemanıdır. Temelin oturduğu zemine temel zemini denilmektedir. Temeller zemin seviyesi altında çoğu zaman belirli derinliklerde inşa edilirler. Temellerin zemine temas eden yüzeyini oluşturan kısmına (bazı kaynaklarda) sömel adı da verilmektedir. Yapı yükleri ve zemin özelliklerine bağlı olarak başlangıçta temeller yüzeysel temeller ve derin temeller olarak iki ana gruba ayrılırlar.
Yüzeysel temeller kendi içlerinde; yığma bina temelleri (şerit temeller), tekil (münferit) temeller, sürekli (mütemadi) temeller ve plak (radyejeneral) temeller şeklinde sınıflandırırlar. Derin temeller kendi içlerinde; ayak temeller, kazık temeller ve keson temeller şeklinde gruplara ayrılır. Günümüzde en yaygın olarak kullanılan derin temel türü kazık temeller içerisine yer alan fore kazık sistemidir.
• Yığma bina temelleri: Şerit temel adı da verilen yığma bina temelleri taşıyıcı duvarların altında sürekli bir biçimde uzanan duvarlardan gelen yükleri zemine aktaran temellerdir.
•Tekil (münferit) temeller: İskelet taşıyıcı sistemli yapılarda kolonların her birisinin altında olmak üzere inşa edilen kolonlardan gelen yükleri zemine aktaran temellerdir.
• Sürekli (mütemadi) temeller: İskelet ve plak taşıyıcı sistemli yapılarda uygulanabilen kolon veya taşıyıcı (perde) duvarlardan gelen yükleri temele aktaran akslar boyunca süreklilik gösteren temellerdir.
•Plak (radyejeneral) temeller: Bina tabanının tamamını oluşturan belirli kalınlık ve donatıda betonarme plak ile yüklerin zemine aktarılmasın imkan sağlayan temellerdir.
Fore kazık sistemi: Günümüzde derin temel uygulamalarında en yaygın olarak uygulanan yöntem fore kazık sistemidir. Yapı yüklerinin ekonomik kazı derinliklerinde taşıma gücünü yeterli bir zemine aktarma imkânı bulunamadığı durumlarda kazık temel uygulamalarına başvurulur. Zemine yerleştirilen kazıklarla yapı yükleri derinliklerde yer alan taşıma gücü yeterli zemine aktarılır. Yapının temel geometrisi ve yüklerinin gerektirdiği sayı ve şekilde zemine yerleştirilen fore kazık sistemi üzerine binanın temeli inşa edilir. Fore kazıklar, fore kazık makineleri ile delinen zemine betonarme çeliği yerleştirip beton dökülmesi ile oluşturulan betonarme dökme kazıklardır.
Duvarlar: Genel anlamda duvarlar; yapı taşıyıcı sisteminin özelliklerine bağlı olarak yapının düşey yüklerini taşıyan, mekânları çevreleyerek birebirinden ayıran, mekânları dış tesirlerden koruyan düşey yapı elemanlarıdır.
•Taşıyıcı Duvarlar: genelde yığma ve plak taşıyıcı sistemli yapıların düşey taşıyıcı elemanları durumundadır.
•Bölme duvarları: mekânları çevreleyerek birbirinden ayıran bulundukları yapının yüklerini taşımayan duvarlardır.
Kolonlar: İskelet taşıyıcı sistemli yapılarda düşey taşıyıcı durumunda olan yapı elemanlarıdır. Kolonlar yapı taşıyıcı sistemi oluşturan malzemelerine bağlı olarak betonarme, çelik ve ahşap malzemeler kullanılarak yapılırlar.
Perde duvarlar: Genişliği kalınlığının en az yedi katı olan betonarme düşey taşıyıcı elemanlardır. Perde duvarlar betonarme iskelet taşıyıcı sistemli yapılarda deprem yüklerine karşı yapının güçlendirilmesi amacı ile sistem içerisine sistematik bir şekilde yerleştirilmektedirler. Ayrıca betonarme plak taşıyıcı sistemli yapıların düşey taşıyıcı elemanı durumunda bulunan duvarları da, betonarme perde duvar olarak inşa edilmektedir.
Kirişler: İskelet taşıyıcı sistemli yapılarda döşemelerden gelen yükleri kolonlara aktaran genelde yatay taşıyıcı elemanlardır. Kirişler betonarme, çelik ve ahşap malzemelerle yapılırlar.
Döşemeler: Binalarda katları birbirinden ayıran döşemeler; mekânlarda açıklıkları kapatarak üzerlerine gelen düşey yükleri mesnetlendikleri duvar, kiriş veya kolonlara aktaran düzlemsel çoğu zaman yatay konumda elemanlardır. Döşemeler çoğunlukla kagir ve betonarme yapılarda zaman zaman çelik yapılarda betonarme olarak inşa edilmekle birlikte, ahşap yapılarda ve tarihi kâgir yapılarda ahşap malzemeler kullanılarak yapılmaktadır. Kagir yığma, betonarme karkas ve betonarme plak taşıyıcı sistemden oluşan yapılarda döşemeler yatay plaklar durumundadır. Betonarme döşemeler; plak döşemeler, dişli (kirişli) döşemeler, nervürlü (tek doğrultuda dişli) döşemeler, asmolen (tek doğrultuda dişli) döşemeler ve kaset (iki doğrultuda dişli) döşemeler ve kirişsiz plak (mantar) döşemeler şeklinde sınıflandırılmaktadır.
• Plak döşemeler: Betonarme yapılarda en çok uygulanan döşeme türüdür. Bu döşemeler belirli kalınlıktaki betonarme plaklar üzerlerine gelen yükleri kiriş veya duvarlara aktarırlar.
•Dişli (kirişli) döşemeler: Büyük açıklılarda açıklılar kirişlere bölünerek döşeme alt yüzeyinin kirişli hale getirilmesi ile oluşturulan döşemelerdir.
o Nervürlü döşemeler: Tek doğrultuda oluşturulan kirişlerle birlikte betonlanan dişli döşemelerdir.
o Asmolen döşemeler: Nervürlü döşemelerde olduğu gibi tek doğrultuda oluşturulan dişlere oturan kirişli bir döşemedir. Ancak, asmolen döşemelerde adından da anlaşılabileceği gibi dişlerinin (kirişlerinin) araları asmolen bloklarla doldurularak düzgün ve yalıtım özelliği olan bir tavan yüzeyi elde edilmiş olur.
• Kaset (iki doğrultuda dişli) döşemeler: Döşeme yüklerinin ve açıklılarının büyük olması, döşeme geometrisinin kare veya kareye yakın olması durumunda iki doğrultuda kirişli olarak inşa edilen döşemelerdir.
• Kirişsiz plak (mantar) döşemeler: Döşemeyi oluşturan betonarme plakların doğrudan kolonlara oturduğu döşemelerdir.
Kaba yapım işleri kapsamında düşey sirkülasyon (dolaşım) elemanları da önemli yer tutar. Bunlar; aralarında yükseklik farkı bulunan düzlemlerde dolaşımı sağlayan elemanlardır. Düşey sirkülasyon elemanları iç mekanlarda (binalarda) kullanıldığı gibi, park, bahçe, köprü ve üst geçitler gibi açık mekanlarda da kullanılmaktadır. Düşey sirkülasyon elemanları; rampalar, merdivenler, yürüyen merdivenler ve bantlar ile asansörler olmak üzere dört gruba ayrılırlar128.
Rampalar: Rampalar aralarında yükseklik farkı bulunan iki platformu rıht ve basamak olmaksızın eğik bir düzlem şeklinde birbirine bağlayan düşük (0- 20o) eğimli elemanlardır129. Bulundukları yerin özelliğine bağlı olarak genellikle kâgir, beton ve betonarme malzemeler kullanılarak inşa edilirler.
Merdivenler: Merdivenler rıht, basamak, sahanlık ve korkuluk gibi unsurlardan oluşan rampalara göre daha yüksek (20- 45o) eğimli düşey sirkülasyon elemanlarıdır. Merdivenler; iç mekânlarda (binalarda) ve açık mekânlarda (park, bahçe ve üst geçit gibi) düşey dolaşımı sağlayan elemanlar olarak görülmektedir. Merdivenler, yapıldıkları yerin (iç mekân ve dış mekân gibi) özellik ve şartlarına bağlı farklı yapı malzemeleri ile inşa edilebilirler. Malzemelerine göre merdivenler; kâgir merdivenler, betonarme merdivenler, ahşap merdivenler ve çelik merdivenler olarak sınıflandırılırlar.
Yürüyen merdivenler ve batlar: Yürüyen merdivenler dolaşım (sirkülasyon) yoğunluğunun çok olduğu alışveriş merkezleri, havaalanları, metro ve tren istasyonları gibi toplumun kullanımına açık mekanlarda katlar arasında kesintisiz erişimi sağlayan mekanik düşey sirkülasyon elemanlarıdır. Adından da anlaşılabileceği gibi yürüyen merdivenlerde rıht ve basamaklar bulunmaktadır. Buna karşın yürüyen bantlarda aynı rampalarda olduğu gibi rıht ve basamak bulunmamaktadır. Diğer taraftan yürüyen bantlar düşey sirkülasyon elemanı olarak kullanılmanın yanı sıra bir koridor şeklinde yatay yürüyen bant olarak da kullanılmaktadır.
Asansörler: Asansörler binalarda asansör boşluğu adı verilen boşluğa yerleştirilen kabinleri ile düşey sirkülasyonu sağlayan mekanik sistemlerdir. İmar mevzuatında belirli kat adedinden sonra sirkülasyonun asansörler tarafından gerçekleştirilmesi öngörülmektedir. Asansörler binanın kullanım özelliklerine, kullanım yoğunluğuna bağlı olarak şekil boyut ve konum alması gerekmektedir.
Çatılar: Çatılar binaları yağmur, kar, sıcak, soğuk ve rüzgâr gibi atmosfer tesirlerinden koruyan ve estetik bütünlüğü tamamlayan yapı aksamıdır. Çatılar binaların plan geometrisine bağlı olarak çeşitli şekillerde inşa edilirler. Eğimlerine bağlı olarak çatılar teras (düz çatılar) çatılar ve eğimli çatılar olmak üzere iki gruba ayrılır.
•Teras çatılar: Teras çatılar; genelde binanın son kat döşemesine su ve ısı yalıtımı yapılması ile oluşturulan çatılardır. Teras çatılar değişik amaçlara kullanılabilmektedir.
• Eğimli çatılar: Eğimli çatılar; binaların son katı üzerine eğik düzlemler oluşturacak şekilde inşa edilen ve kaplanarak (çatı kaplaması) onları doğal tesirlerden koruyan yapı aksamı olarak tanımlanabilir. Eğimli çatılarda son kat döşemesi üzerinde kalan eğik çatı düzlemlerini taşıyan dikme, aşık, mertek ve göğüsleme gibi elemanlardan oluşan bir sistem bulunmaktadır. Bu sisteme çatı taşıyıcı sistemi adı verilmektedir.
Çatılar aşağıda görüldüğü gibi; şekillerine, taşıyıcı sistemlerine ve malzemelerine göre sınıflandırılmaktadır. Şekillerine göre çatı türleri; sundurma, beşik, kırma, mansard, kule, fenerli, şet ve kombine çatı olarak gruplanır. Taşıyıcı sistemlerine göre çatı türleri; oturtma ve asma çatılar olarak ayrılır. Malzemelerine göre çatılar; ahşap, çelik ve betonarme çatılar olarak sınıflandırılabilirler131. Şekillerine göre çatı türleri; çatıyı oluşturan eğik çatı yüzeylerinin oluşturduğu çatı bütününe ve yüzey ara kesitlerinin şekline bağlı olaraksınıflandırılmaktadır.
İnce Yapı Safhası: Sıva, boya, badana, yalıtım, doğramalar, tesisat vb. kaba yapıyı örten ince yapı unsurlarının yapımına ilişkin yapım seviyesini ifade etmektedir.
Yapım işinin aşamalarına göre malzeme, işçilik ve genel giderlerin gerçekleşme durumu ve toplam imalat maliyetleri içindeki paylarının bilinmesi, özellikle kira sertifikası, gayrimenkul sertifikası ve bağlı kredi gibi amaçlarla değerleme çalışmalarının yapılması ile yarım kalmış yapının devir veya satış amaçlı değerleme işlemleri ve tazminat hesaplarında sıklıkla kullanılmaktadır. Özellikle inşaat ilerleme seviyesinin analizinde yapım işinin safhasının tespiti ve buna göre gerçekleşen maliyetlerin belirlenmesine yönelik birçok kurum, bankalar ve bilimsel araştırma sonuçlarına dayalı olarak önerilen kaba oranlar bulunmakta ve uygulamada sıklıkla bu oranlardan yararlanılarak işlem yapıldığı gözlenmektedir. Ancak inşaat ilerleme seviyesi analizi, hakkediş ödemeleri ve inşaat ilerleme durumu karşılaştırmalarının sağlıklı biçimde yapılabilmesi için proje okuma ve mevcut durum karşılaştırmasının yapılabilmesi zorunludur.
Yapım elemanlarına göre sınıflandırma:
Yapım elemanlarına göre sınıflandırma taşıyıcı elemanlar ve tamamlayıcı elemanlar esas alınarak yapılmaktadır. Yapıları oluşturan elemanlar; taşıyıcı elamanlar, tamamlayıcı elemanlar ve tesisat elemanları olmak üzere üç gruba ayrılır:
Taşıyıcı Elamanlar: Temeller, duvarlar, kolonlar, kirişler, döşemeler, merdivenler ve çatılar olarak sıralanır.
Tamamlayıcı Elemanlar: Doğramaları, kaplamalar, yalıtım, asma tavanlar, giydirme cepheler boya ve badanalar olarak sayılabilir.
Tesisat Elemanları: Su tesisatları, ısıtma soğutma sistemleri, güvenlik sistemleri, elektrik tesisatları, telefon ve televizyon tesisatı gibi binanın kullanımında ihtiyaç olan tesisatları kapsar.
Yapım yöntemlerine göre sınıflandırma:
Yapım yöntemleri bakımından yapıların sınıflandırılmasında; üretim faktörlerinin kombinasyonu, üretim yeri, üretim ölçeği ve yapım sisteminin özellikleri açısından Geleneksel yapı üretim yöntemi ve endüstriyel (prefabrik) yapı üretim yöntemi olmak üzere iki gruba ayrılır132.
Geleneksel Yapı Üretim Yöntemi: Üretim sürecinin aşamalarına bağlı olarak yapının zemin kazısından başlanarak temel, kolon, duvar, kiriş, döşeme ve diğer aksamların yerinde inşası ile açıklanabilen, üretim ölçeği açısından birim ya da küme üretimi hedefleyen emek yoğun bir üretim yöntemidir.
Endüstriyel (Prefabrik) Yapı Üretim Yöntemi: Kolon, kiriş, duvar, döşeme gibi yapı bileşenlerinin fabrikalarda hazırlanarak taşınması ve şantiyede hazırlanan yerlerine montajı ile tamamlanan sermeye yoğun ve üretim ölçeği olarak çok sayıda üretimi hedefleyen bir yöntemdir.
Taşınmaz proje geliştirme ve değerleme çalışmaları sırasında öncelikle yapıların farklı amaçlarla sınıflandırılması, maliyet analizi, yatırımların fizibilite etüdü ve maliyete dayalı değerleme çalışmaları bakımından gerekli olmaktadır. Bunların dışında özellikle kurulup sökülebilen (demontable) yapıların da değerleme sürecinde irdelenmesi gerekli olmaktadır. Fabrikaların içinde olan ve sökülüp başka yerlere taşınabilen makine parkı, akaryakıt istasyonunun tank ve nakledilebilen diğer elemanları ile sera yapıları ve bazı şantiye yapıları ilk sırada akla gelen varlıklar grubunu oluşturmaktadır. Özellikle büyük ölçekli kamulaştırma ve kentsel gelişim ve dönüşüm projelerinde sera yapılarının gelire dayalı değerlemesi talep edilmekte olup, sera yapı elemanlarının çoğunluğunun sökülüp başka yerlere nakledilebilmesi ve yeniden kullanımları söz konusu olduğundan uygulamada muvakkat yapı gibi işlem gördükleri dikkati çekmektedir.
Kırsal alan ve kentlerin yakın çevresindeki taşınmazlarda üretimin artırılması ya da erken idraki için yapılan işlem ve tesislerin kamulaştırma bedelinin analizinde özel önemi bulunmaktadır. Erkencilik sağlayan işlem ve tesisler sebebi ile elde edilecek mutat olandan fazla ya da erken ürün miktarı ve fiyatları dikkate alınarak arazi değerlemesi yapılamayacaktır. O halde taşınmaz üzerindeki çelik ve camdan imal edilmiş sera tesisleri, tüm müştemilatı ile birlikte ve en ince ayrıntısına kadar toplam maliyet bedeli belirlenip davacıya ödeneceğinden, ayrıca söz konusu tesislerin sağladıkları ek katkı için hesaplanan miktarlar taşınmazın normal değerinden fazla olacak ve davacının davalı aleyhine haksız zenginleşmesine yol açacaktır. Bu koşullarda sera yerleri için de seranın dışında kalan yerler için belirlenen değere hükmedilmesi gerekirken seranın işgal ettiği yere fazla değer takdir edilmesi hatalı bulunmaktadır. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamasına göre taşınmazda üretilen ürün sera kullanılarak elde edilmekte ise, sera bedelinin de eklenmesi suretiyle fazla artırım yapılması doğru görülmemektedir. Diğer bir ifade ile taşınmazın sera bulunan bölümüne, burada yetişen ürün geliri esas alınarak değerlendiğinden, bu değerin içinde sera bedelinin de eklenmesi suretiyle fazla artırım yapılması doğru olmamaktadır. Bununla birlikte sera tesislerinde yatırım analizi ve teminat amaçlı değerleme çalışması; sera tesislerinin gelirleri üzerinden yapılabilecek olup, bu işlemde sera yapılarının ömürlerinin kısa olması nedeni ile adeta üst hakkı tesisi gibi değerleme yapılması uygun olacaktır.
2.3. Proje Geliştirme ve Değerleme Çalışmaları
Bütün yatırım projelerinde yatırımcı (müteşebbis), devlet ve toplum (ekonomi) açısından analiz ve değerleme yapılarak karar verilmesi gerekmektedir. Yatırımcı açısından gayrimenkul geliştirme projeleri geniş bir alanı kapsamakta ve bütün yatırımlarda olduğu gibi yatırımcının taşınmaz varlığının en etkin ve verimli kullanımı ile en yüksek getiriyi sağlayabilecek yatırım kararını vermesi beklenmektedir. Yatırımcı genellikle birçok farklı dallardaki yatırım fırsatları arasından tercih yapma zorunda olur. Kaynakların kısıtlı olması nedeni ile her yatırımcı belirli bir düzeyde yatırım kapasitesi ile sınırlıdır. Yatırımcılar; likidite, enformasyon, sermaye, süre, bilgi birikimi, altyapı, arsa, yasal kısıtlar, ruhsat veya izin alma işlemleri gibi birçok kısıtlılık altında karar vermek zorundadır. Belirtilen kısıtlılık durumu; farklı alanlardaki yatırım alternatiflerinin analizi, karşılaştırılması, geleceğe dönük doğru tahminlerin yapılması ve risk yönetim stratejilerinin geliştirilmesini zorunlu kılmaktadır.
Gayrimenkul geliştirme projelerinin hızlı geliştiği ülke, bölge ve şehirlerde özellikle mülkiyet hakkı, yatırımcının korunması, gelir ve nüfus gibi göstergelerin belirli büyüklüğün üzerinde olması nedeni ile yerli ve yabancı girişimler genellikle güçlü rekabet koşulları altında faaliyetlerini
sürdürmektedir. Yerel piyasalarda artan rekabet koşulları nedeni ile ticari gayrimenkul yatırımcılarının risk alma eğilimlerinde önemli bir artışın olduğu gözlenmektedir. Diğer yatırım alanları ile karşılaştırıldığı zaman gayrimenkul yatırımları; düşük kalitede veya güvenirliği sınırlı enformasyon, yüksek sermaye ihtiyacı, yerinde sabit yatırım olması, uzun vadeye yayılmış geri ödeme süresi veya sermaye devir hızının düşük olması, uzun ömürlü proje olması ve likiditenin düşük olması gibi nispeten risklerin ve belirsizliklerin fazla olduğu yatırımlar olarak diğer sektörlerdeki yatırımlardan farklı özellikler göstermektedir134. Risk ve belirsizlik koşulları gayrimenkul yatırım projelerinin değerlemesi, öncelikle gayrimenkul sektörü ve ikinci aşamada ülke ekonomisi açısından önemli bir çalışma alanı olup, bu alanda proje tasarımı ve özellikle proje değerleme aşamalarında değerleme uzmanı birçok ülkede ve Türkiye’de aktif rol üstlenmektedir.
Geliştirme projesi; ham araziden imar uygulaması ve olgun arsa üretimi, bina yapımı, pazarlanması, işletilmesi ve yönetimine ilişkin bütün faaliyetleri kapsayan, çok yönlü bir iş alanı olarak tanımlanmaktadır. Gayrimenkul geliştirme projesinin hedefi; yer, proje düşüncesi ve sermaye faktörleri ile bireysel ekonomi açısından rekabet yeteneği olan, makul gelir-gider dengesi kurulan, iş olanağı sağlayan ve garanti eden, genel ekonomi açısından da; sosyal ve çevresel koşullarla uyumlu, sürekli karlı olan, kullanılabilen veya yönetilebilen gayrimenkul projesinin tasarımı, inşası ve işletilmesine yönelik koşulları sağlamaktır. Gayrimenkul geliştirmede amaç, ekonomik olarak etkin projeleri geliştirmektir. Geliştirici firmalarının gayrimenkul geliştirme projesini gerçekleştirebilmesi için; arazi, proje düşüncesi ve sermaye gibi üç önemli kaynağı bir araya getirmeleri beklenmektedir.
Gayrimenkul geliştirme projesindeki ana süreç ve etkinlikler aşağıdaki gibi özetlenebilir
• Proje ile ilgili sözlü düşünce ve tekliflerin araştırılması, tekliflerin değerlendirilmesi, pazar koşulları, ekonomi, inşa edilebilirlik, yasal durum ve pazarlanabilirlik analizlerinin yapılması,
• Proje ile ilgili tasarımın gerçekleştirilmesi, yapı sürecinin planlanması ve finansmanı ile yapım maliyetlerinin analizi,
• Projenin pazarlama ve satış programının yapılması ve her aşamada pazar koşullarının analizi,
• İnşaat sonrası gayrimenkulün işletme ve yönetim modelinin tespiti, gelir ve işletme giderlerinin analizi ve nakit akımların sağlıklı tahmini.
Gayrimenkul geliştirme projeleri; arsa, konut, ofis, alışveriş merkezi, turizm ve eğlence tesisleri, otel ve fabrika binaları ile mevcut binanın günümüz gereksinimlerine göre renovasyonu ve sanayi yapıları geliştirme konularında uzmanlaşabilir. Gayrimenkul geliştirici firmalar birçok fonksiyonu bir araya getirerek, karma kullanımlı geliştirme projelerinde başarılı sonuçlar elde edebilmekte ve yeni pazarlar yaratabilmektedirler.
Gayrimenkul projelerinin birçok paydaşı bulunmakta olup, bunlar; arsa sahibi, müteahhit (ana yüklenici), taşeron (alt-yüklenici), yatırımcı/finansör/banka, belediye/yerel otorite, mimar ve mühendis, müşavir (gayrimenkul geliştirme, değerleme ve yönetim uzmanı, trafik, zemin ve altyapı, üst yapı uzmanları gibi), kullanıcı/kiracı/müşteri/operatör, proje yöneticisi, pazarlama uzmanı ve kontrol teşkilatı gibi şahıs ve kurumlardan oluşmaktadır. Belirtilen bütün tarafların yönetimi, gayrimenkul geliştirme firmaları tarafından sürdürülmektedir.
Geliştirme süreçlerindeki bütün taraflar görevlerini kendi profesyonellik sınırları içinde yerine getirmektedirler. Örneğin, müteahhit finansmana ve mimariye karışmamakta, yaptığı inşaatın kimin tarafından kiralanacağı veya kime satılacağına karar vermemekte, ama satış riski de almamaktadır. En büyük risk sahibi aslında merkezde bulunan ve bütün ilişkilerin koordinasyonu ve etkin yönetiminden sorumlu olan gayrimenkul geliştirme uzmanları ve geliştirme firmalarıdır. Aktörlerin faaliyet çatışmasını veya birbirlerinin sorumluluk alanlarına girmelerini engelleyecek olan taraf da kendisidir. Bir diğer ifade ile arsanın ham araziden başlayıp bu arazi üzerinde yapılması uygun olan alternatifler arasından en iyi yatırımın başarı ile gerçekleşmesini ilgilendiren bütün süreçten sorumlu aktör gayrimenkul geliştirme uzmanı ve firmasıdır. Gayrimenkul geliştirme firmasının etrafındaki kollardan birinde meydana gelebilecek kopma bütün projeyi riske atabilir.
Geliştirme projelerinde öncelikle taşınmaz ve yakın çevresinin analizi yapılmakta ve bu amaçla; parselin mevcut veya önerilen imarının uygunluğu, zemin yapısının uygunluğu, yapılacak faaliyetin mevzuat ve özellikle üst ölçekli plan ve imar planına uygunluğu, yapılabilecek proje alternatifleri ve her bir alternatifin yatırım talebi, işletme giderleri ve gelir tahminleri yapılacak ve bunlara dayalı olarak proje fikrinin teknik, mali, ekonomik ve çevresel analizi yapılacaktır. Parselin fiziksel olarak imara uygun olduğunun tespitinden sonra özellikle sahanın kullanımının yasalara uygun olup olmadığı öncelikle incelenir. Planlamanın uygunluğu ve imarın ilgili şartnameleri yerine getirmek üzere tasarlandığı durumlarda kullanım olanağının, yasallık testini geçtiği düşünülebilir. Mevcut planlamanın söz konusu imara izin vermemesi durumunda, planlamanın değiştirilip değiştirilemeyeceğine dair bir değerlendirme yapılmalıdır. Planlamanın değiştirilmesi sonucuna varılması için detaylı bir analiz ve destek gerekmektedir. Yasalara uygunluk testinden sonra parselin kullanım açısından piyasanın talep ettiği özellikleri mevcut olup olmadığı incelenir. Sahanın fiziksel özellikleri ile birlikte dikkate alınacak olan faktörler arasında, erişilebilirlik, görünürlük, çevre koşulları ve komşu taşınmazlarla olan ilişkisi bulunur. Taşınmazın bütün özellikleri dikkate alındığında, saha için yapılan nihai değerlendirme, sahanın en iyi ve en verimli kullanımının seçilmesidir. Sonuç olarak değerleme yöntemini ve boş bir arazinin nihai olarak değerinin belirlenmesindeki karşılaştırılabilir hususları belirlemesi beklenmektedir. Birçok geliştirme projesinde sıklıkla imar ve inşaat izinleri alınarak olası gecikme önlenmekte, ancak işin diğer yönleri genellikle ihmal edildiğinden proje başarısı da olumsuzetkilenmektedir.
Gayrimenkul geliştirme projesi; fikir/düşünce geliştirme, uygun arazi/arsa bulma, kapasite ve pazar analizi, yatırım süreçleri ve maliyet analizi, teknik değerlendirme, inşaat süreci ve finans analizi, mali ve ekonomik değerleme ile proje ve risk yönetimi aşamalarını kapsar. Geleneksel yatırım değerlemede statik ve dinamik yöntemler sıklıkla kullanılmaktadır. Basit karlılık ve geri ödeme süresi gibi statik yöntemlerden ziyade günümüzde daha çok net bugünkü değer (NBD), karlılık endeksi (fayda-masraf oranı), iç verim (getiri veya karlılık) oranı, nakit akıma bağlı geri ödeme süresi yöntemleri gibi dinamik yaklaşımlar sıklıkla kullanılmakta ve bunlara göre yatırım
kararı ve finansman yapılmaktadır. Özellikle dinamik değerleme sabit bir zaman diliminde nakit akışlarının (cash flows) gerçekleşeceğini varsayarak ortalama sermaye maliyeti veya iskonto oranı üzerinden işlem yapmakta ve nakit akışlarında meydana gelecek olası zamansal değişiklikleri ölçebilme esnekliğine sahip bulunmamaktadır. İmar ve inşaat izinlerinden kaynaklanan gecikme riskleri, projenin karlılığını doğrudan etkileyen ve yatırım kararının değişmesine neden olabilen risk faktörleridir. İnşaat izninden kaynaklı gecikmeler, çoğu zaman projeden zarar edilmesine neden olabilmektedir. Bu çalışma ile gayrimenkul yatırımlarında nakit akışlarındaki aksamalar ile yatırım beklentilerinin arasındaki ilişki araştırılarak, yatırım uzmanlarına gerçeğe en yakın yatırım değerleme raporlarının sağlanması amaçlanmıştır.
Gayrimenkul yatırımlardaki gecikme gibi belirsizliklerin yatırım değerleme sürecine dahil edilmesi gerekliliği üzerinde yoğun çalışmalar yapılmakta ve yatırımların geri dönüşünün uzun zaman alması nedeni ile yatırım değerlemesi, olası yatırım kararının odağını teşkil etmektedir. Geleneksel yatırım değerleme yaklaşımlarına yapılan en temel eleştiri gelecek ile ilgili beklenti ve tahminlerin bugüne ait varsayımsal verilerden üretilmesidir. Hiç şüphesiz iyi analiz edilmiş veriler ile oluşturulan nakit akış tabloları, bu eleştirilere karşı bir cevap olmaktadır. Ancak genellikle gayrimenkul yatırımlarının doğası gereği belirsizliklerin olmadığı bir gayrimenkul geliştirme projesinden söz edilemez. Buna ilave olarak her ne kadar bu yöntemler dinamik yöntemler olarak literatürde bilinse de gayrimenkul yatırım süreci ve işletme sürecindeki hareketliliği ve esnekliği temsil edememektedirler.
Çoğunlukla uzun zaman dilimlerine yayılmış olan gayrimenkul projeleri, yatırıma ait kararların projenin değerleme sürecinin başlaması ile sabitlendiğini varsaymaktadır. Oysa yatırım süreci içinde yatırımcılar piyasaya veya diğer şartlara uygun şekilde kararlarına yön verebilmektedir. Özellikle stratejik kapsamı yüksek projelerdeki geleceğe yönelik esneklik olgusu yok sayılmaktadır. Özet bir ifade ile geleneksel değerleme yöntemleri projenin yönetilebilir olduğunu göz ardı etmektedir.
Proje geliştirme ve proje değerlemesi alanında yapılmış çalışmalar incelendiğinde, geleneksel yatırım değerleme yaklaşımlarının yeterli olmadığı ve reel opsiyonlar gibi yeni yaklaşımlar ile ekonomik değerleme yaklaşımlarının da mutlaka analizde dikkate alınması gerektiği ortaya çıkmaktadır. Geleneksel yatırım değerleme yaklaşımlarında belirli nakit akış tablosu üzerinde varsayımların yapıldığı görülmektedir. Nakit akışlarına ilişkin verilerin yansız ve göreceli olarak doğru oldukları kabul edilmektedir. Bu varsayımlar gelecekte olacak nakit girdiler olabileceği gibi, inşaat maliyeti, inşaat süresi ve izin süreçleri gibi nakit çıkışları ile de ilgili olabilmektedir. Yatırımın büyüklüğü ve yaşam ömrü arttıkça doğru ve sağlıklı tahmin yapılması zorlaşmaktadır. Özellikle alışveriş merkezi veya otel gibi işletme odaklı gayrimenkul yatırımları ile ilgili geleceğe yönelik doğru tahmin yapmak hayati derecede önem taşımaktadır. Birçok yatırımcı, projelerdeki belirsizlikleri kendi sermaye maliyetleri üzerine ekledikleri risk primleri ile dengelemeye çalışmaktadır. Ancak, nakit akışlarını oluşturan her bir hareketin farklı risk düzeylerinin olduğu da bilinmektedir. Risk primlerini her bir veri ve her yıl için ayrı yapmak oldukça karmaşık hesaplamaları gerektirmekte ve bu yüzden genellikle ihmal edilmektedir. Buna ilave olarak risk primlerinin belirlenmesi de tartışma konusudur. Belirli risk faktörleri birbiri ile etkileşim içindedir. Bu aşamada istatistiksel yöntemlere ihtiyaç duyulmaktadır. Çoğu yatırım uzmanı bu bilgiye sahip olmaması nedeni ile yatırımlarda risk çoğunlukla en iyi ve en kötü senaryoların belirlenmesi ile giderilmeye çalışılmaktadır137.
2.4. Sınırlı Ayni Haklar ve Faydaların Değerlemesine Yönelik Çalışmalar
Taşınmaz üzerinde kurulması mümkün bulunan dört ayni hak bulunmakta olup, bunlar; mülkiyet, irtifak, gayrimenkul mükellefiyeti ve ipotek haklarıdır. Ayni haklar kişilere eşya üzerinde herkese karşı ileri sürülebilecek nitelikte bazı iktidar ve yetkiler vermektedir. Bu yetkiler sınırlı veya sınırsız olabilir. En geniş yetkiler veren hak mülkiyet hakkıdır. Mülkiyet hakkı, eşya üzerinde hukuk düzeninin çizdiği sınırlar içinde kalmak kaydıyla, en geniş yetkiler sağlayan ayni hak olmaktadır. Mülkiyet ve sınırlı ayni haklar ayrı ayrı değerleme konusu olabilmektedir. Özellikle kamu ve özel mülkiyet üzerinde proje geliştirme, enerji nakil hattı, boru hattı, ulaşım hattı tesisi için sınırlı ayni hak tesis edilmekte ve ikinci olarak değerlenen taşınmazların üzerinde başkası lehine tesis edilmiş sınırlı ayni haklar bulunabilmektedir. Her iki durumda da farklı ölçütler ve yaklaşımlarla değerleme yapılması gerekli olmaktadır.
Arazinin niteliği itibariyle gayrimenkul olmasını anlamak kolay olmakla birlikte, taşınmazın üzerindeki bir hakkın gayrimenkul olmasını anlamak aynı şekilde kolay olmamaktadır. Hukuk düzeni gayrimenkulleri belirlerken, belirlenecek şeyin fiziki özelliklerinin yanında iktisadi ve sosyal ihtiyaçlarını da göz önünde tutmuştur. Bu nedenle tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar taşınmaz olarak kabul edilmiştir. Bağımsız ve sürekli hakların tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına kayıt edilmesi, bunların gayrimenkul hükümlerine tabi olması sonucunu doğurmaktadır. Bu haklar şeklen gayrimenkul niteliğine bürünmekte ve bu yolla arazi gibi her türlü tasarruf ve borçlandırıcı işlemlere konu olabilmektedir.
Bir hakkın bağımsız ve sürekli hak olarak tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilebilmesi için öncelikle kayda elverişli olması gerekir. Kayda elverişli bu tür hakların başında irtifak hakkı gelir. İrtifak haklarının da sadece devir ve intikali mümkün olanlar kayda elverişlidir. Bu irtifaklara düzensiz şahsi irtifaklar denir. Bunların bir kısmı kanun gereği bir kısmı ise sözleşmeyle devredilebilir. Kanuna göre yapı (üst) hakkı ile kaynak hakkı devir ve intikal kabiliyetine sahip iken, diğer irtifaklar sözleşmede belirtilirse devredilebilirler. Üst hakkı, diğer bir deyişle inşaat hakkı, mülkiyeti başkasına ait bulunan bir arazinin üstünde veya altında inşaat yapmak veya daha önce yapılmış bir inşaatı yerinde tutma hakkını vermektedir. Kaynak hakkı ise, bir başkasının arazisinde bulunan kaynaktan faydalanma hakkıdır. Belirtilenler dışında kalan sınırlı ayni hakların kaydının mümkün olup olmadığı tartışmalıdır. Hakkın tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilebilmesi için bağımsız ve sürekli nitelikte olması aranan diğer bir şarttır. Bağımsızlıktan kasıt bu hakların belli bir kişi veya gayrimenkul maliki lehine kurulmamış olmasıdır (Tapu Sicil Tüzüğü -TST Md. 8). Taşınmaza bağlı irtifaklarla şahsa bağlı irtifakların devir kabiliyeti yoktur. Şahsa bağlı intifa ve sükna hakkı kişi ile bağlı olduğundan devredilemezler. Süreklilikten kasıt da ebedilik değildir. Süre belirtilmemişse hakkın sürekli olduğu kabul edilir. Üst hakkı için 30 yıllık bir süre (TMK Md. 826) öngörülmüştür. Diğer hakların sürekli sayılmaları için asgari sürenin ne olacağı doktrinde tartışmalıdır. Bir hakkın bağımsız ve sürekli hak olarak tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilebilmesi için hak sahibinin yazılı talebinin olması şartı da aranmaktadır (TST Md. 8).
Taşınmaz yatırımlarının avantajlı bir hale gelmesinden sonra bir yandan turizm yatırımları başta olmak üzere yatırım için kamu arazileri üzerinde üst hakkı tesisi, yap-işlet-devret projeleri, kamu ve özel ortaklığı gibi alternatif finansman modelleri hızla gelişmekte ve başta sağlık, karayolu, enerji yatırımları olmak üzere birçok alanda yeni yatırımlar hızla uygulama alınmaktadır. Belirtilen işlemde temel ilke geliştirilecek projenin maliyeti, işletme veya hakkın süresidir. İntifa hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümü; tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolması, süre kararlaştırılmamışsa, kişiliğin ortadan kalkmasıyla ve tüzel kişilerin intifa hakkı, en çok yüz yıl devam edebilir (TMK Md.797). Bir taşınmaz maliki tarafından üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapma veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren irtifak hakkına üst adı verilir. Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak, devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir (TMK Md. 826). Ancak 3996 sayılı Bazı Yatırım ve Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanun ile kamu kurum ve kuruluşlarınca (kamu iktisadi teşebbüsleri dahil) ifa edilen, ileri teknoloji veya yüksek maddi kaynak gerektiren bazı yatırım ve hizmetlerin yaptırılması sağlanmakta ve yapılacak sözleşmelerde sermaye şirketinin veya yabancı şirketin yapım ve işletmesini üstleneceği yatırım ve hizmetin süresinin belirlenmesinde yatırım bedelinin (elde edilecek kar dahil) ve yatırım için sağlanan kredilerin geri ödeme süresi ile projenin mahiyeti, sermayenin miktarı ve işletme esasları dikkate alınmaktadır. Ancak sözleşmelerin süresi 49 yıldan fazla olamayacaktır.
6428 sayılı Sağlık Bakanlığınca Kamu Özel İşbirliği Modeli İle Tesis Yaptırılması, Yenilenmesi ve Hizmet Alınması İle Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (Resmi Gazete: Tarih: 9/3/2013, Sayı: 28582) ile ihale ile özel hukuk hükümlerine göre, kamu-özel işbirliği modeli çerçevesinde; Sağlık Bakanlığı ve bağlı kuruluşlarınca yapılmasına ihtiyaç duyulan tesislerin ön proje, ön fizibilite raporu ve belirlenecek temel standartlar çerçevesinde, Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar üzerinde sözleşmede belirtilen sabit yatırım dönemi hariç 30 yılı geçmemek üzere bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkı tesis edilerek yaptırılması, mevcut tesislerin yenilenmesinin sağlanması ve bu projeler için alınacak danışmanlık, araştırma-geliştirme hizmetleri ile ileri teknoloji ya da yüksek mali kaynak gerektiren bazı hizmetlerin gördürülmesine ilişkin usul ve esaslar tespit edilmiştir. Kanun kapsamında istekli ile yapılacak üst hakkı sözleşmesi; tesislerin ve ticari hizmet alanlarının Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar üzerinde yaptırılması için, bu taşınmazlar üzerinde yüklenici lehine bedelsiz olarak sözleşmede belirtilen sabit yatırım dönemi hariç 30 yılı geçmemek şartıyla, bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkı tesis edilmesi amacıyla düzenlenecek sözleşme ve eklerini içermektedir. 6428 Sayılı Kanun kapsamında yapılacak sözleşmelerin süresi en fazla 30 yıl ile sınırlı olup, kanun kapsamında yapılacak işlemlerde, 4721 Sayılı Kanundaki sınırlamalara uyulmadan bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkı tesisinin yapıldığı görülmektedir.
Sağlık yatırımlarında olduğu gibi, elektrik enerjisi üretimi alanına yönelik yasal düzenlemede de işlev ve süre koşulu yönünden farklılık bulunmaktadır. 4283 sayılı Yap-İşlet Modeli İle Elektrik Enerjisi Üretim Tesislerinin Kurulması ve İşletilmesi İle Enerji Satışının Düzenlenmesi Hakkında Kanun (Resmi Gazete, Tarih: 19/7/1997, Sayı: 23054) ile yap-işlet modeli çerçevesinde üretim şirketlerine ülke enerji plan ve politikalarına uygun biçimde elektrik enerjisi üretmek için mülkiyetleri kendilerine ait olmak üzere termik santral kurma ve işletme izni verilmesi ile enerji satışına dair esas ve usuller belirlenmiştir. Ancak hidroelektrik, jeotermal, nükleer santrallar ve diğer yenilenebilir enerji kaynakları ile çalıştırılacak santrallar kanunun kapsamı dışında bırakılmış olup, bu kanun kapsamında ilgilinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz üzerinde tesis kurmasına imkan verilmekte ve üst hakkı tesisine gerek olmamaktadır.
Kamu ve özel mülkiyete konu arazi ve binaların tapu kütüğündeki şerhler, beyanlar, irtifak ve rehin haklarının analizi, değerleme çalışması ve gayrimenkul geliştirme projesinin birinci halkasını oluşturur. Taşınmazın tapu kütüğündeki şerhler, beyanlar, irtifak ve rehin hakkı ile vakıf şerhi gibi bütün kayıtlamaların değerlemede özel olarak dikkate alınması gerekir (Ek-3). Taşınmazın maliki tarafından, herhangi bir hukuki ilişki sebebi ile taşınmaz teminat gösterilmek suretiyle ipotek tesis edilmiş olabilmekte veya malikin herhangi bir borcu nedeniyle yapılan bir icra takibi sırasında taşınmaz haczedilmiş olabilmektedir. Taşınmaz malda intifa hakkı bulunan kişi veya kişiler olabileceği gibi, taşınmaz herhangi bir vakıf ile ilişkili de olabilir. Bu işlemler, taşınmazın değerini doğrudan etkilemez. Taşınmazın satılmak istenmesi halinde, potansiyel alıcı(lar) kendisinden talep edilen bedele, ipotek veya haciz şerhine sebep olan borç miktarını da eklemek suretiyle informel de olsa değerleme yaparak alım kararını verme eğilimindirler. Bu borç karşılıklarını alacaklılarına ödemek sureti ile söz konusu şerhlerin kaldırılmasını sağlayabilir. İntifa hakkı sahibi ile anlaşma yapılarak bu şerhin de silinmesi sağlanabilir. Vakıf şerhleri ise, Vakıflar Kanunu hükümlerine göre söz konusu taşınmazın cari yıldaki emlak vergi değerinin % 10’u üzerinden saplanacak taviz bedelinin ödenmesi koşulu ile kaldırılabilir. Bu koşullarda taşınmazın gerçek değerinde değişim olması beklenmez. Zira, alıcı, talep edilen bedel ile ödenmesi gereken borçlar toplamından fazla bir miktar ödemeye normal şartlarda razı olmaz. Vefa hakkı, bir taşınmazı satan kimseye, satın alan tarafından tanınan ve satana tek taraflı olarak geri alma hakkı veren ve bir yenilik doğuran (inşai) hak olarak tanımlanır.
Tapu kütüğündeki bazı takyidatların değere dönüştüğü unutulmamalıdır. Öncelikle rehin ve irtifak haklarının taşınmazın alım-satım, kentsel dönüşüm ve kamulaştırma çalışmalarında değere dönüşmesi mümkündür. Taşınmazın tapu kaydında irtifak ve rehin şerhi mevcut ve devam ediyorsa, alım-satım bedeli veya kamulaştırma karşılığına aktarılması gerekir. Taşınmaz üzerindeki intifa hakkı, kamulaştırma ile bedele intikal ettiğinden, intifa hakkı sahibi, intifa payına tekabül eden ve bankaya yatırılmış bulunan artırım bedelinin fiilen gerçekleşmiş bulunan faizini, bedel artırım davası açmamış olsa bile talep etme hakkına sahiptir139. Taşınmaz kamulaştırma yolu ile el değiştirdiğinde intifa hakkı, bedel üzerinde paya orantılı olarak devam eder. İntifa hakkı dikkate alınmadan bedelin çıplak mülkiyet maliklerine ödenmesi doğru görülmemektedir.
Taşınmaz üzerinde kamulaştırılmadan önce herhangi bir kurum lehine irtifak hakkı da kurulmuş olabilir. Bu koşullarda gerek idare bünyesinde kıymet takdiri komisyonu, gerekse bilirkişi kurulları taşınmaz üzerinde daha önce tesis edilmiş olan irtifak hak(lar)ını ve ödenen bedelleri araştırmalı, ödenen bedeller değerleme tarihine getirilmeli ve irtifak bedelinin bugünkü değeri, taşınmazın takdir edilen çıplak arazi değerinden düşülerek malike ödeme yapılmalıdır. Daha önce ödenen bedelleri dikkate almayan değerleme uzmanı ve bilirkişi kurullarından ek rapor istenerek, önceki irtifak hak(lar)ının taşınmazın değerine etkisi net olarak ortaya konulmalıdır140. Sonuç olarak irtifak ve rehin hakkının değerleme zamanındaki güncel karşılığı tespit edilecek olup, bu karşılık taşınmazın, sanki üzerindeki herhangi bir takyidat yokmuş gibi bulunan güncel değerinden mahsup edilerek malike ödenmesi gereken bedel bulunacaktır.
2.5. Gayri Maddi Varlıkların Değerlemesine Yönelik Çalışmalar
Mutlak haklar, sahibine bütün mallar üzerinde en geniş yetkiler tanıyan ve herkese karşı ileri sürülebilen haklar olarak maddi ve maddi olmayan varlıklar üzerinde ortaya çıkabilmektedir. Maddi olmayan varlıklar üzerindeki mutlak haklar, fikir eserleri şeklinde ortaya çıkabileceği gibi sınai eserler şeklinde de ortaya çıkabilmektedir. Örneğin, irtifak, intifa, sükna hakları, marka, patent, know-how, ticaret unvanı, sanat eserleri vb. hakların tamamı gayri maddi hak kapsamında yer almaktadır. Söz konusu gayri maddi haklar yapıları gereği bir kişinin mülkiyetine bırakılabileceği gibi bu haklardan belirli süreler ile yararlanmak da mümkündür. Gayri maddi hak veya varlıklara ilişkin düzenlemeler Türk Medeni Kanun, Gelir Vergisi Kanunu, Vergi Usul Kanunu ve tali mevzuatta yer almakta olup, anılan düzenlemelerde konu daha çok vergisel açıdan ele alınmıştır. Özet olarak gayri maddi haklar iktisadi işletmeye dahil bir varlık olarak Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre değerlenmekte ve amortisman yoluyla itfa edilmekte ve muhasebe uygulamaları genel tebliğlerine göre muhasebeleştirilmektedir.
Dünyada değerleme çalışmaları; gayrimenkul ve şirket değerleme olmak üzere iki temel bileşene ayrılmaktadır. Ticari veya işletme değerleme çalışmasında; şirketler, kamu iktisadi teşebbüsleri ve kooperatiflerin varlık değerleme çalışmalarının Türk Ticaret Kanunu ve muhasebe standartlarına uygun olarak yapılması gerekmektedir. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun 67’nci
maddesine göre; “envanter çıkarılırken, malvarlığı mevcudu, sondaj yöntemine göre ve genel kabul gören matematiksel-istatistiksel yöntemler yardımı ile çeşit, miktar ve değer olarak belirlenir. Kullanılan yöntem, Türkiye Muhasebe Standartlarına uygun olmalıdır. Bu şekilde düzenlenen envanterin vardığı sonuçlar , fiziksel sayım yapılmış olsaydı elde edilecek olan envanterin sonuçlarına eş düşmelidir” hükmünü amirdir. Buna göre söz konusu kanuna tabi işletmelerin varlıklarının öncelikle fiziksel sayımı yapılacak ve daha sonra muhasebe standartları ve değerleme standartlarına uygun olarak gerçeğe uygun değerleri ortaya konulacaktır. Halen birçok kamu iktisadi teşebbüsü, şirket ve kooperatif tarafından Türkiye Finansal Raporlama Standartları (TFRS) kapsamında özellikle Gerçeğe Uygun Değerin Ölçümü Standardı (TFRS 13) ve Maddi Olmayan Varlıklar Standardı (TMS 38)’na uygun olarak boş arazi ve arsalar, yapı ve tesisler ile yardımcı ve tamamlayıcı tesisleri değerleme çalışmaları yanında sınırlı ayni haklar ve gayri maddi varlıkların değerleme çalışmasının yapılması ile tespit edilen varlıkların ayrıntılı değerleme raporunun (gerçeğe uygun değer veya adil piyasa değeri, yeniden üretim maliyeti, ekonomik/yararlı ömrü ve kalıntı değerinin analizi gibi) hazırlanması işi ihale edilmekte ve bu çalışmaları da, değerlemesi yapılan varlık veya varlığı elinde bulunduran şirket Sermaye Piyasası Kanunu kapsamına girmiyorsa, Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı dışındaki işler kapsamında değerleme uzmanları ve firmaları yürütmektedir. Gayri maddi varlıkların değerleme tarihindeki güncel parasal karşılıklarının gerçeğe uygun olarak analizi ve mali tabloların buna göre düzenlenmesi, varlık değerleme çalışmalarının özünü teşkil etmektedir.
2.6. Malların Türlerine Göre Değerleme Verilerinin Kaynakları ve Toplanması
Değerleme çalışmasına konu olan varlığın türü ve çalışmanın kapsamına göre gerek duyulan veriler değişmektedir. Her bir değerleme işleminde öncelikle değerleme sürecinin her bir aşamasında gereksinim duyulan verilerin tespiti ve bu verilerin uygun biçimde toplanması zorunluluğu bulunmaktadır. Kamu ve özel kuruluşların kayıtlarından derlenen imar, tapu ve yapı envanterine yönelik bilgiler (Kadastro Müdürlüğü, Tapu Müdürlüğü, Belediye, Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu, Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu, Müze Müdürlüğü, Defterdarlık (Milli Emlak) ve Mal Müdürlüğü, Belediye, diğer kamu kuruluşları ve emlak ofisleri gibi) ile araştırma alanında yapılan gözlem ile ölçüm ve anket çalışmaları ile toplanan piyasa verileri ve göstergelerinin birlikte kullanılması gerekmektedir. Değerlenecek taşınmazların bulunduğu mahalle, cadde ve sokaklarda yer alan ve konu taşınmazlara emsal teşkil edebilecek parsellerin malikleri ve arsa alım-satım yapan kişi ve kuruluşlarla (emlak ofisleri, yap-satçılar ve inşaat müteahhitleri gibi) anket ve karşılıklı görüşme yapılması ile incelenen taşınmazlar üzerindeki bina ve varsa diğer varlıkların rasyonel envanterinin yapılması, değerleme çalışmasının sağlıklı biçimde tamamlanmasına olanak vermektedir. Özellikle piyasaya dayalı taşınmaz değerleme çalışmasında kullanılan başlıca veri kaynakları ve bunların toplama yöntemleri aşağıda verilmiştir (Çizelge 4).
Çizelge 4. Değerlemede Kullanılan Veri Kaynakları ve Toplama Yöntemleri
| Veri Kaynakları |
Toplama Yöntemleri ve Amaçları |
| o Taşınmazın Bulunduğu Yer ve Çevre Özelliklerinin İncelenmesi |
Değerlenen Taşınmazlar ve Çevresinde Yürütülen Genel Gözlem ve İncelemeler ile Arazi Çalışmaları (Planın Araziye Aplike Edilmesi ve Görüntü Alma) |
| o Belediye İmar Müdürlüğü Kayıtları |
Taşınmazların Vasfı ve İmar Özelliklerinin Tespiti-Kayıt Derleme |
| o Kadastro Müdürlüğü ve Tapu Müdürlüğü Kayıtları |
Emsal Satışların Belirlenmesi ve Taşınmaza Olan Mesafe ve Konum Analizi-Kayıt Derleme |
| o Belediye Alım-Satım ve Kamulaştırma V erileri |
Emsal Satışların Belirlenmesi ve Taşınmaza Olan Mesafe ve Konum Analizi-Kayıt Derleme |
| o Milli Emlak Genel Müdürlüğü ve Diğer Kuruluşların Verileri |
Emsal Satışların Belirlenmesi ve Taşınmaza Olan Mesafe ve Konum Analizi-Kayıt Derleme |
| o Taşınmaz Piyasası ve Emsal Değer Doğrulama Araştırması (Harici Araştırma) |
Değerlenen Taşınmazların Çevresinde 2 Km Yarı Çaplı Kesitte Kalan ve Son 10 Yıldaki Alım-Satımı Yapılan Bütün Satışların İncelenmesi ve Piyasa Talep Analizi – Anket ve Gözleme Yöntemi |
| o Koruma Kurulları ve Müze Müdürlüğü |
Değerlenen Taşınmazlar ve Emsallerle İlgili Koruma Kararları ile Alanın Özelliklerine İlişkin Kayıtlar ve Koruma Kurulu Kararlarının Derlenmesi |
Arsa vasfındaki taşınmazları karşılaştırmalı satış analizi yöntemine göre değerlemede, gayeli (amaçlı) örnekleme yöntemiyle 5-8 adet emsal bulunması (minimum 3 adet) ve bunların ortalama alım-satım değerleri üzerinden değerleme yapılması uygun görülmektedir. Her bir değerleme çalışmasında amaç için uygun ve yeterli sayıda emsal taşınmaz kullanılarak mahalle düzeylerinde ortalama emsal değer analizi yapılması ve inceleme konusu parselin niteliklerine göre söz konusu değerin düzeltilmesi gerekmektedir. Emsal değer analizi çalışması, uluslararası düzeyde kabul görmüş temel taşınmaz değerleme standartları yönünden de yeterli kabul edilmektedir. Piyasa değerine dayalı değerleme çalışmalarında, emsal değerinin düzeltilmesinde kullanılacak katsayıların matematiksel model veya doğrudan piyasa verilerinin karşılaştırılması ile tespit edilmesi ve ortalama emsal değerinin konu taşınmaza göre düzeltilmesi gerekir. Bu işlemde konu taşınmaz ve emsallerin vergi değerleri, mücavir parsellerde işyeri ve konut kira bedelleri ve eser sözleşmelerindeki paylaşım oranları ile piyasa eğilimlerinin gözlenmesi zorunlu bulunmaktadır.
Arsa piyasası ile ilgili verilerin ortaya konulmasında; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Kadastro Müdürlüğü, Tapu Müdürlüğü, Milli Emlak Genel Müdürlüğü, Defterdarlık, Kültür Varlıkları Koruma Kurulları, Tabiat Varlıkları Bölge Kurulları, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, Kültür ve Turizm İl Müdürlüğü, Vergi Dairesi Başkanlığı, Sanayi ve Ticaret Odası, Belediye İmar, Emlak ve Kamulaştırma Müdürlükleri, serbest alım-satım yapan emlak ofisleri, yap-satçılar ve inşaat müteahhitliği yapan kişi ve kuruluşlar ile incelenen mahalle ve çevre yerleşimlerde faaliyette bulunan diğer kuruluşların kayıtları ve çalışmalarından yararlanılabilmektedir. Taşınmaz üzerindeki bütün takyidatlar ve değeri olumlu ve/veya olumsuz yönlerde etkileyebilecek nitelik ve unsurlar, emsal değer ve toplam taşınmaz değerinin saptanmasında dikkate alınacaktır. Doğal olarak veri toplama sürecinin ilk aşamasının tapu araştırması, imar araştırması ve taşınmazın üzerindeki ölçüm, gözlem ve envanter çalışması olarak sıralanması gerekecektir.
Arazi vasfındaki taşınmazların gelire dayalı olarak değerleme çalışmasının yapılmasında öncelikle tarım kuruluşları tarafından tutulan çiftçi kayıt sistemi verileri (Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı), yetiştirilen ürünlerin ortalama verimleri, üretim masrafları ve satış fiyatlarına ilişkin veriler (Tarım Müdürlüğü, Türkiye İstatistik değerin düzeltilmesi gerekmektedir. Emsal değer analizi çalışması, uluslararası düzeyde kabul görmüş temel taşınmaz değerleme standartları yönünden de yeterli kabul edilmektedir. Piyasa veya doğrudan piyasa verilerinin karşılaştırılması ile tespit edilmesi ve ortalama emsal değerinin konu taşınmaza göre düzeltilmesi gerekir. Bu işlemde konu taşınmaz ve emsallerin vergi değerleri, mücavir parsellerde işyeri ve konut kira bedelleri ve eser sözleşmelerindeki paylaşım oranları ile piyasa eğilimlerinin gözlenmesi zorunlu bulunmaktadır.
Kurumu, Toprak Mahsulleri Ofisi, Çaykur, Tarım İşletmeleri Genel Müdürlüğü, Şeker Fabrikaları ve Tarım Kooperatifleri kayıtları ve mubayaa verileri) ile ticaret odaları, hal ve ticaret borsasında kayıtlı toptan müstahsil satış fiyatlarına ilişkin cari verilere gereksinim olmaktadır. Buna ilave olarak Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı tarafından yürütülen parsel ölçeğinde sayısallaştırma ve mevcut çiftçi kayıt sisteminin entegrasyonu projesi çıktıları da arazi varlığının gelire dayalı değerlemesinin oldukça kolaylaşmasına imkan verecektir. Arazi piyasalarında gelirin analizine yönelik bilgilerin geçerliliğinin kontrolünde sıklıkla arazi malikleri ve kullanıcılarına uygulanan girdi-çıktı anketleri kullanılmakta olup, bu işlem ancak kentsel gelişme, yeni konut ve yerleşim alanları ile büyük ölçekli kamulaştırma çalışmaları kapsamında arazi değerlemesinin yapılmasında sıklıkla kullanılmaktadır. Arazi anketlerinin çıktıları aynı zamanda yerel alanda gerçekleşen arazi alım-satım değeri ve güncel kira bedellerinin tespiti ve pratik olarak arazi değerleme için gerekli olan normların analizine de imkan verir. Arazi ve arsa piyasalarında alım-satım ve kira parası başta olmak üzere gerçek verilerin genellikle kayıt edilmemesi veya işlem sırasında taşınmazların gerçek alım-satım değerlerinin beyan edilmemesi nedeni ile sağlıklı kayıt düzeni oluşturulamamıştır. Kayıtlı piyasa verileri genellikle gerçekleri yansıtmadığından, farklı amaçlarla taşınmaz değerlemede önemli sorunlarla karşılaşılmakta, taşınmaz piyasası ile ilgili güvenilir verilerin temininde en önemli kaynak, anket ve karşılıklı görüşme yoluyla elde edilen veriler olmaktadır.
Arazi ve arsa üzerindeki yapı ve tesislerin değerlemesinde öncelikle yapıların envanteri yapılmakta ve yapıların ölçüleri, kat adetleri, taban alan ile toplam inşaat alanları, kullanım biçimleri ve amaç için uygunluk durumları analiz edilmektedir. Değerleme uzmanı öncelikle yapının kullanım amacı, değerini etkileyebilecek özellikleri ve yapının envanterini hazırlamalıdır. Yapıların bazen bağımsız, bazen de üzerinde bulundukları arazi veya arsa payı ile birlikte değerlemesi yapılır. İster sadece arazi üzerindeki yapıya değerleme yapılsın, ister arazi veya arsa payı dahil yapı değerlenecek olsun, yapıların değerlemesinde öncelikle detaylı yapı envanteri hazırlanır ve envantere mutlaka fotoğraf (iç mekan ve dış cepheler) ve görüntü eklenir. Yapı envanteri; yapıların ölçüleri (cephe (boy), derinlik (genişlik), yükseklik gibi), inşaat tipi (betonarme, kagir, çelik, ahşap gibi), inşaat yılı (yaşı), kalan ömrü, kullanım amacı, kapasitesi, amaç için yeterliliği veya uygunluğu, bugünkü durumu (tamir ve bakım durumu, işlevselliği ve diğerleri) ve yapı değerini etkileyebilecek diğer hususları kapsamalıdır. Yapıların kullanım kapasitesi ve amaç için yeterliliğinin analizi, özellikle taşınmazın mevcut kira geliri ve ekonomik kira ilişkilerinin incelenmesi ile ekonomik, fiziksel ve çevresel yıpranmanın analizinde de değerleme uzmanına yardımcı olur.
Değerleme amaçları ve farklı kullanım amaçlarına göre yapı envanter çizelgelerinin farklı biçimde düzenlenmesi gerekir. Değerleme sürecinde envanterin işlevini açıklamak için genel bir form geliştirilmiştir. Yapı envanteri için geliştirilen basit form ve bunun eklerinin her yapı için ayrı ayrı yapılması değerleme çalışması için daha fazla zaman ayrılması ve çalışmanın titizlikle yürütülmesini gerektirir. Ancak uygulamada bazı yapılar için bu kapsamda detaylı veri toplama gerekli olmayabilir. Mimari projeye dayalı olarak inşa edilmemiş (bakımsız gecekondu ve bazı kırsal yapılar gibi) ve ekonomik ömrünü tamamlamış veya tamamlamak üzere olan yapıların (tarihi değer olmayan) değerleri oldukça düşük olacağından, bu kapsamda tespit yapılamasına gerek görülmeyebilir. Ancak bu tür yapıların yıkılması söz konusu ise, daha sonra ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların çözümüne katkı sağlamak açısından bu biçimde bir tespitin yapılması, yapı değeri düşük olsa bile kaçınılmaz olacaktır.
Envanter aşamasında adres ve tapu bilgileri öncelikle işlenerek yerel pazarın bölümlenmesi yapılır. Bu aşamada kritik konu yapı yaşının saptanmasıdır. Kırsal ve kentsel arazinin yapıya dönüşmesine paralel tapuda cins değişikliği zamanında yapılmamış olabileceğinden, yapının yaşının saptanmasında farklı yaklaşımların (elektrik, doğalgaz, telefon ve su abonelik tarihi, emlak vergisi beyanı gibi) kullanılması kaçınılmaz olur. Yapının inşasından itibaren değerleme tarihine kadar geçen zaman ve yapının fiili yaşının saptanması gerekir. Ancak yapımdan itibaren geçen süreyi saptanmak her zaman kolay olmaz. Yapının değerleme tarihindeki (aktüel) sahibi veya kiracısı, yapının ne zaman inşa edilmiş olduğunu kesin olarak bilmeyebilir. Böyle durumlarda inşaat özelliği ve yapının bugünkü durumuna bakılarak değerleme uzmanının yapının yaşını tahmin etmesi yararlı olacaktır.
Değerleme sürecinde farklı yapı yaşı kavramları kullanılmaktadır. Bu kavramlardan bazıları; fiziksel ömür, ekonomik ömür, kalan ömür, faydalı (yararlı) ömür, gerçek yaş ve efektif yaşıdır. Fiziksel ömür; yapıların üretim tarihinden itibaren ayakta kaldığı son tarihe kadar geçen süredir. Ekonomik ömür, yapının üretimden itibaren malikine gelir sağladığı toplam süre olacaktır. Kalan ekonomik ömür, bugünden (veya değerleme zamanından) itibaren yapının ekonomik olarak gelir yaratacağı kalan süredir. Faydalı (yararlı) ömür, yapının bir taşınmaz olarak görev yaptığı süre veya mülkün tasarlandığı işlevi yerine makul bir biçimde gelir getirmesinin beklendiği süredir. Yapıların gerçek (kronolojik veya tarihsel) yaşı, bina inşaatının tamamlandığı yıldan itibaren geçen yılların sayısı olarak tespit edilir. Efektif yaş ise, taşınmazın bakım ve diğer özellikleri yönünden göstermiş olduğu yaşıdır. Değerlemede yapı yaşının, her zaman yapının bugünkü durumunu gösteren kesin bir faktör olmayacağı gözden uzak tutulmamalıdır. Malzeme türü, yapı sınıfı ve kullanımı gibi faktörler de yapının bugünkü durumunu etkiler. Bu nedenle yapının bugünkü durumu belirtilirken, yaşının yanında, malzeme, yapı sınıfı, kullanım amaçları, çatı, temel, bakım koşulları ve değeri etkileyebilecek diğer nitelikleri de belirtilmelidir.
İnşaat alanı, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanunda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunda tanımlandığı gibi, ışıklıklar hariç, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekanlar ve ortak alanlar dahil yapının inşa edilen tüm katlarının alanı olarak ifade edilmektedir (Md. 1). Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde yapı derinliği; binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki dik hattın uzaklığı ve bina yüksekliği, binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafesi olarak tanımlanmıştır. Kat yüksekliği, binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafesidir.
Yapıların büyüklüğünün analizinde önemli parametrelerin ölçülmesi ve uygulama planı ile fiili durum arasında varsa farklılıklar ve bunun nedenlerinin incelenmesi gerekir. Yapılarda yatay uzunluk, tavan yüksekliği ve genişlik ölçülür. Bir yapının m3 hacmini bulmak için uzunluk, genişlik ve yüksekliğin çarpılması gerekir. Bir yapının m2 alanını bulmada her katın yüzeyi göz önüne alınır. Örneğin, genişliği 10 m ve uzunluğu 30 m olan üç katlı bir yapının alanı 900 m2 olur. Bu ölçüler, her bir yapının m2 alanı ve m3 hacmini saptamaya olanak verir. Yapı ne kadar değerli ise, bu ölçüler o kadar dikkatli alınacaktır. Buna istisna olarak eğer yapı çok fazla onarıma gereksinim gösteriyorsa, nelerin onarılacağının kolaylıkla anlaşılabi1mesi için, onarılacak yerlerin dikkatle ölçülmesi ve detaylı açıklanması gerekir.
Yapı envanterinin hazırlanmasında öncelikle yapı temelinin incelenmesi ve yapının dayanıklılığının analizi yapılmalıdır. Yapıların temeli ne kadar sağlam olursa, yapı da o kadar iyi olur. Temelde kullanılan materyalin tespiti ve toprak altında kalan temel derinliği belirtilmelidir. Yapının inşaat kalitesi ve dayanıklılığının analizi için jeoteknik etütler ile yapıdan alınacak örneklerin laboratuvar testlerinin yapılması gerekli olacaktır. Ancak bu işlem doğrudan bir değerleme uzmanı tarafından yapılacak işlem olamayacağından, gerek görülen yapılarda (örneğin, otel-motel değerlemesi, sanayi ve ticaret kompleksleri, alış-veriş merkezleri, büyük siteler gibi), bu amaçla gerekli incelemeler uzman bir kuruluş veya teknik ekip tarafından yapılabilir ve elde edilen sonuçlar değerleme sürecinde veri olarak kullanılabilir.
Envanterde inşaatta kullanılan malzeme tipi ve yapının sınıfı tespit edilmelidir. Yapı; ahşap, beton, çelik, taş, kerpiç gibi malzemelerden hangisi kullanılarak inşa edilmişse, bu açıkça incelenmeli ve bunların yapı değerleri ile ilişkisi tartışılmalıdır. Yapı malzemesinin tespiti, yapının yaşına göre uygun amortisman oranının seçilmesi bakımından da önemlidir. Amortisman oranı, yapı malzemesi ve yapının yaşına göre değişir. Yapıların tamir ve bakım masrafları da yapının cinsine göre değişir. İnşaat maliyeti, çatı tipine göre değiştiğinden, envanterde yapının çatı durumu belirtilmelidir. Maliyete göre değerlemede yeniden üretim (yaklaşık) maliyeti kullanılacaksa, bu amaçla hazırlanan maliyet birim fiyatlarının tam maliyet olduğu unutulmamalıdır. Yapılarda varsa eksik imalat (dış cephe sıva, boya, çatı olmaması gibi) belirlenmeli ve eksik imalat için yapı yaklaşık maliyetinden yapılması gereken indirim ortaya konulmalıdır.
Değerleme raporuna yapı envanteri ile birlikte yapıların fotoğrafları da eklenmelidir. Bir fotoğraf, tanıtım için kullanılacak yüzlerce kelimeden daha iyi biçimde mevcut yapının durumunu tanımlamak için yeterli olabilir. Fotoğraf veya görüntü değerleme zamanında yapının durumunu gösteren bir doküman olarak rapor ekinde verilmelidir. Örneğin, kamulaştırma bedelinin tespitine yönelik bilirkişi incelemelerinde yapıların sınıflarının açıkça gösterilmesi ve niteliklerinin belirtilmesi istenmektedir. Yapı yıkılmış olduğu için gerçek bir tespit yapılamıyorsa, ilgili idare tarafından varsa daha önceki tespitlerin değerlemede kullanılması veya yıkımdan önceki delillerin (tanık beyanı, yapıların fotoğrafları ve varsa maliki tarafından yaptırılmış keşif ve tespit tutanakları gibi) dikkate alınması gerekli görülmektedir. Yapıların ölçülmesi ve tanıtılması, yapıların değerlerini saptamak için yeterli olmayacaktır. Yapıların kullanılma durumu, piyasa değeri, maliyet ve gelir verileri de bilinmelidir. Örneğin, bir depo veya hangar oldukça geniş olabilir, ancak kötü kullanılması, beklenilenden daha az malzeme, alet ve ekipmanın depolanmasını sağlar. Değerleme açısından önemli olan yapıdan yararlanma derecesinin yüksek olmasıdır. Değerleme raporunda, yapıların amaca uygunluğu ve yeterlilik derecesi incelenir. Raporu okuyan kişi, belirli bir yapının hane veya işletme için yeterliliğini değerlendirebilmelidir.
Tanju HAN 