SERMAYE PİYASASI MEVZUATI ÇERÇEVESİNDE GAYRİMENKUL DEĞERLEME HİZMETİ VERECEK ŞİRKETLER İLE BU ŞİRKETLERİN KURULCA LİSTEYE ALINMALARINA İLİŞKİN ESASLAR HAKKINDA TEBLİĞ SERİ: VIII, NO: 35
1. AMAÇ VE TEMEL KAVRAMLARIN TANIMLARI
Bu Tebliğ; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıkların, sermaye piyasası mevzuatı uyarınca gayrimenkul değerlemesi yaptırmaları zorunlu tutulan işlemlerine ilişkin olarak gayrimenkul değerleme hizmeti verecek gayrimenkul değerleme şirketlerine ilişkin esasları belirlemek ve listeler oluşturmak, Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde yapılacak değerleme faaliyetine ilişkin esasları düzenlemek ve değerleme raporu standartlarını belirlemek amacı ile yürürlüğe konulmuştur. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından listeye alınan gayrimenkul değerleme şirketlerinin sermaye piyasası mevzuatı uyarınca yaptıkları değerleme faaliyeti dışındaki değerleme faaliyetleri, bu Tebliğin kapsamı dışındadır.
Tebliğde belirtilen başlıca kavramların tanımları aşağıdaki gibi yapılmıştır:
a) Gayrimenkul: taşınmaz mülkiyeti kapsamına giren arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümleri,
b) Gayrimenkul değerleme: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini,
c) Konut Değerlemesi: konutların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini,
d) Gayrimenkul değerleme şirketi: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak, bu değeri etkileyen gayrimenkulün niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde yazılı olarak raporlayabilecek düzeyde bilgi ve tecrübe sahibi değerleme uzmanları vasıtasıyla takdir edilmesi konusunda faaliyet gösteren ve Kanunda gayrimenkul değerleme kurumu olarak ifade edilen hizmet şirketini,
e) Değerleme uzmanı: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Gayrimenkul Değerleme Lisansı verilen kişileri, ifade eder.
14.08.2014 tarih 29088 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunanlar için Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (VII-128.7)” ve Kurul Kararına göre; 3 yıllık tecrübe şartını tevsik eden rapor sunamadığı veya diğer şartları taşımadığı için başvurusu kabul edilmeyen adaylar, Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. tarafından düzenlenecek ve içeriği Kurulca onaylanacak mesleki uygulamalı eğitim programına katılmaları ve başarılı olmaları halinde tecrübe şartını sağlamış sayılacaklardır.
f) Sorumlu değerleme uzmanı: Şirketin ödenmiş sermayesinde asgari % 10 oranında pay sahibi olan, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 5 yıl tecrübesi olan, değerleme uzmanı sayılmak için belirtilen diğer şartların tamamını taşıyan ve şirket adına değerleme çalışmasını kendi kişisel sorumlulukları ile yürüten ve şirket adına değerleme raporlarını tek başına imzalamaya yetkili olan değerleme uzmanlarını, ifade eder.
g) Konut değerleme uzmanı: Konut değerlemesi yapan ve değerleme şirketlerinde tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle konut değerlemesi hizmeti veren Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 1 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileri ifade eder. Ancak, 14.08.2014 tarih ve 29088 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Sermaye Piyasasında Faaliyette bulunanlar için Lisanslama ve Sicil Tutmaya İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (VII-128.7)”de Konut Değerleme Lisansı için en az 2 yıllık yükseköğretim düzeyinde, eğitim alınmış olması gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle konut değerleme lisansı için 2 yıllık yükseköğretim düzeyinde eğitim almış olmak yeterli kabul edilecektir.
Ayrıca VII-128.7 nolu tebliğ ve Kurul Kararına göre; 1 yıllık tecrübe şartını tevsik eden rapor sunamadığı veya diğer şartları taşımadığı için başvurusu kabul edilmeyen adaylar, Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş. tarafından düzenlenecek ve içeriği Kurulca onaylanacak mesleki uygulamalı eğitim programına katılmaları ve başarılı olmaları halinde tecrübe şartını sağlamış sayılacaklardır.
h) Müşteri: Değerleme yaptırmak üzere şirket ile sözleşme imzalayan gerçek ve tüzel kişileri,
ı) Değerleme uzman yardımcısı: Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde; asgari 4 yıllık üniversite mezunu, Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı Sınavını geçmiş, gayrimenkul değerleme uzmanının sahip olması gereken tecrübe şartını taşımayan kişileri,
i) Konut değerleme uzman yardımcısı: Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde; asgari 4 yıllık üniversite mezunu, Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı Sınavı’nı geçmiş, konut değerleme uzmanının sahip olması gereken tecrübe şartını taşımayan kişileri tanımlar.
2. KURULCA LİSTEYE ALINMA VE LİSTEDEN ÇIKARILMA ESASLARI
Kurul tarafından ilan edilen listeye alınmak üzere başvuru yapanlarla ilgili koşullar tespit edilmiştir (Md. 4). Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verebilmek amacıyla Kurul listesine alınmak üzere başvuracak şirketlerin;
1) Anonim şirket olmaları,
2) Esas sözleşmelerinin Türk Ticaret Kanunu hükümlerine uygun olması,
3) Ticaret unvanlarında “gayrimenkul değerleme” veya “taşınmaz değerleme” ibaresinin bulunması,
4) Ödenmiş sermayelerinin en az 200.000 TL olması (belirtilen asgari ödenmiş sermayenin, her yıl Maliye Bakanlığınca ilan edilen yeniden değerleme oranı dikkate alınarak Kurul tarafından yeniden tespit edilebilmesi gerekçesi yeniden değerleme oranı çerçevesinde Seri: VIII, No:35 no’lu Tebliğ kapsamındaki ödenmiş sermayenin 2017 yılı için belirlenen tutarı 402.598 TL olur),
5) Asgari ödenmiş sermayelerini temsil eden hisse senetlerinin tamamının nakit karşılığı çıkarılmış olması,
6) Hisse senetlerinin tamamının nama yazılı olması,
7) Ödenmiş sermayesinin asgari % 51’inin en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması,
8) En az 2’si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi,
9) Faaliyetlerini sürdürebilmek için yeterli mekan, personel ve donanıma sahip olması zorunludur.
Ödenmiş sermayesinin asgari % 51’inin doğrudan veya dolaylı olarak bankalara, sigorta şirketlerine veya kamu kuruluşlarına ait olması durumunda (7) sırada yer alan şart aranmaz. Ancak sorumlu değerleme uzmanının sorumluluklarını yerine getirmek üzere bu Tebliğ uyarınca sorumlu değerleme uzmanının taşıması gereken, pay sahipliği dışındaki diğer nitelikleri haiz en az iki kişinin yönetim kurulu kararıyla atanması şarttır. Şirket, ihtiyaç duyulması halinde yeterli sayıda değerleme uzman yardımcısı ve konut değerleme uzman yardımcısı istihdam edebilir.
Kurula başvuru aşamasında başvuru dilekçesinde şirkete ilişkin olarak; (a) listeye alınma talebine ilişkin yetkili organ kararının noter onaylı bir suretinin, (b) varsa son 3 yıllık faaliyet raporlarının, (c) son durum itibariyle esas sözleşmenin bir nüshasının, (d) sermayenin ödendiğine ilişkin yeminli mali müşavir raporunun, (e) varsa son 3 yıllık bilanço ve gelir tablolarının, (f) bilgisayar yazılımı ve donanımına ilişkin bilgilerin, (g) organizasyon yapısı ve yöneticiler dışındaki personele ilişkin bilgilerin, (h) varsa son 3 yıl içerisinde gerçekleştirilen değerleme işlemleri ve müşteriler hakkında bilgilerin, (ı) Hazırlanan değerleme raporlarında izlenen prosedür, uyulan rapor standartları, kullanılan analiz yöntemleri, standart rapor formları ile takip edilen uluslararası standartları açıklayıcı bilgilerin, (i) değerleme raporlarının yazımı sırasında kullanılan çalışma kağıdı örneklerinin, (j) varsa son 3 yıllık faaliyet dönemi içinde uluslararası standartlara uygun olarak hazırlanmış değerleme raporlarından 5 adet örneğin, (k) Şirketin ortaklık yapısı hakkındaki bilgilerin, (l) varsa imzalanan know-how sözleşmelerinin birer örneğinin ve (m) faaliyet ilke ve esasları ile iş akış prosedürlerinin sunulması gerekir.
Başvuru aşamasında şirket ortaklara ilişkin olarak; (a) tüzel kişiler için faaliyetlerine ve ortaklık yapılarına ve yöneticilerine ilişkin bilgilerin, (b) gerçek kişiler için öz geçmişlerinin, (c) Tebliğ’in 7’nci maddede belirtilen belgelerin, (d) varsa yurtdışı ortakları ile işbirliği yaptığı yabancı kuruluşlarla ilgili bilgilerin, (e) varsa iştirak ettikleri ortaklıkların son üç yıllık mali tabloları, ortaklık yapıları ile faaliyet raporlarını sunmaları istenmektedir. Şirket yöneticilere ve denetçilere ilişkin olarak; (a) özgeçmişlerinin, (b) Tebliğ’in 7’nci maddede belirtilen belgelerin, (c) varsa iştirak ettikleri ortaklıkların son üç yıllık mali tabloları, ortaklık yapıları ile faaliyet raporlarının; değerleme uzmanları ve konut değerleme uzmanlarına ilişkin olarak; (a) özgeçmişlerinin, (b) uzmanlık lisanslarının birer örneğinin, (c) hazırlanan değerleme rapor örneklerinin, (d) Tebliğ’in 7’nci maddede belirtilen belgelerin ve (e) yönetim kurulu kararı ile onaylanan iş akışları ve değerleme rapor formatının imza karşılığı alındığına dair belgenin eklenmesi zorunludur. İnceleme sonucunda uygun görülen şirketler listeye alınır ve Kurulca kamuya duyurulur. Şirketin listeye alınması, söz konusu şirkete resmi teminat verilmesi anlamına gelmez.
3. ŞİRKET ORTAK VE YÖNETİCİLERİ İLE DİĞER PAYDAŞLARIN NİTELİKLERİ
Şirketin ortakları, yöneticileri, denetçileri, değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları ile şirketin tüzel kişi ortaklarının yönetim kurulu üyelerinin (Md.7);
a) Bankacılık mevzuatı, suç gelirlerinin aklanmasının önlenmesine dair mevzuat ile ödünç para verme işleri hakkında mevzuata aykırılıktan dolayı hüküm giymemiş olmaları ve/veya taksirli suçlar hariç olmak üzere affa uğramış olsalar dahi 2 yıl veya daha uzun süreli hapis gerektiren veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas gibi yüz kızartıcı suçlar ile istimal ve istihlak kaçakçılığı dışında kalan kaçakçılık suçları, resmi ihale ve alım satımlara fesat karıştırma veya devlet sırlarını açığa vurma, vergi kaçakçılığı veya bu suçlara iştirakten hüküm giymemiş olmaları,
b) Kendileri veya sınırsız sorumlu ortak oldukları kuruluşlar hakkında iflas kararı verilmemiş ve konkordato ilan edilmemiş olması,
c) Faaliyet yetki belgelerinden biri veya birden fazlası iptal edilmiş yahut borsa üyeliği iptal edilmiş kuruluşlarda iptalde sorumluluğu bulunan kişilerden olmaması,
d) Sermaye Piyasası Kanuna muhalefetten dolayı mahkumiyetlerinin bulunmamış olması, e) İşlem yasaklı olmaması,
f) Emlak komisyonculuğu alanında faaliyet gösteren herhangi bir şirkete ortak olmaması veya herhangi bir unvanla görev almaması,
g) listeden çıkarılan şirketlerde listeden çıkarmada sorumluluğu tespit edilip, lisansı süresiz iptal edilmiş olmaması ve lisansı süreli olarak iptal edilmiş ise süresi sonunda iptal kararının Kurulca kaldırılmış olması,
gerekir. İlgililer bu nitelikleri taşıdıklarına dair noterce tasdikli beyanda bulunurlar. Sorumlu değerleme uzmanları, birden fazla gayrimenkul değerleme şirketine ortak olamazlar.
4. PAY DEVİRLERİ VE ESAS SÖZLEŞME DEĞİŞİKLİKLERİ
Sorumlu değerleme uzmanlarının sermaye paylarını temsil eden hisse senetlerinin devrine ilişkin olarak Kurulun uygun görüşünün alınması zorunludur. Kurul’un uygun görüşü alınmadan yapılan pay devirleri hükümsüzdür ve pay defterine kayıt edilmez. Sorumlu değerleme uzmanlarının sermaye paylarını temsil eden hisse senetlerinin devrinden önce, Şirket yönetim kurulu söz konusu pay devrine ilişkin olarak bir uygunluk kararı verir ve Kurul’a bildirir. Diğer pay devirlerinde yeni ortağın, Tebliğde aranan şartları taşıdığına ilişkin belgeler ile birlikte şirket yönetim kurulu tarafından en geç 15 gün içinde Kurula bilgi verilir. Esas sözleşme değişikliklerine ilişkin olarak Kurulun uygun görüşünün alınması zorunludur.
5. ŞİRKET FAALİYETLERİNİN DURDURULMASI
Kurul listeye alınmış olan Şirket’in faaliyetlerinin durdurulması söz konusu olabilir. Tebliğe göre; (a) herhangi bir nedenle şirkette sorumlu değerleme uzmanının kalmaması ve (b) buna ilave olarak; (i) ödenmiş sermayesinin asgari %51’inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması ve (ii) en az 2’si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi koşulların 6 ay süre ile sağlanamaması halinde Şirket’in faaliyetlerinin durulması yoluna gidilir.
6. ŞİRKETİN KURUL LİSTESİNDEN ÇIKARILMASI
Kurul tarafından listeye alınan Şirket, aşağıdaki koşulların oluşması halinde yine Kurul listesinden çıkarılabilir:
a) Şirket’in faaliyetlerinin durdurulması ve bu durumun 6 ay süre ile devam etmesi,
b) Değerleme raporunun yetkili olmayan kişilerce imzalanması,
c) Değerleme sırasında yeterli inceleme yapılmaması,
d) Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde belirlenen değerleme standartları ve değerleme mesleği ile ilgili düzenlemelere uyulmaması,
e) Çalışma kâğıtlarının veya rapordaki bilgilerin raporda ulaşılan sonucu kanıtlayacak düzeyde olmaması,
f) Hatalı, eksik, yanıltıcı ve gerçeğe aykırı rapor düzenlenmesi veya bilgi verilmesi,
g) Kurulca veya Kurulca görevlendirilenlerce istenebilecek her tür bilgi veya belgenin verilmemesi veya geciktirilmesi,
h) Tebliğde düzenlenen bağımsızlık ilkesinin ihlali,
ı) Sermaye piyasası mevzuatında gayrimenkul değerleme şirketleri için belirlenen düzenlemelere uyulmaması
Kurulca listeden çıkarılan şirketler, listeden çıkarmaya ilişkin Kurul karar tarihinden itibaren 5 ay süreyle değerleme hizmeti vermek üzere yeniden listeye alınmak için Kurula başvuramazlar. Kurulca listeden çıkarılan şirketin ortakları, yöneticileri ve denetçileri ise 5 ay süre ile değerleme hizmeti vermek üzere Kurulca listeye alınmak için başvuruda bulunan başka bir gayrimenkul değerleme şirketinde veya Kurul listesinde bulunan bir gayrimenkul değerleme şirketinde herhangi bir unvan altında görev alamazlar ve ortak olamazlar.
Beş aylık sürenin bitiminde Kurula yapılacak başvuruda; (i) Kurulca listeden çıkarılan şirketin, listeden çıkarılmasına neden olan şartları ortadan kaldırdığını, (ii) bu şartların bir daha oluşmaması için gerekli tedbirleri aldığını ve (iii) Şirketin ortakları, yöneticileri, denetçileri değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının bu Tebliğde aranan şartları sağladığını ortaya koyması halinde şirketin yeniden listeye alınma başvurusu değerlendirmeye alınabilir. Şirket’in faaliyetlerinin durdurulması ve bu durumun 6 ay süre ile devam etmesi nedeni ile Kurul tarafından listeden çıkarılan şirketlerin ortakları, yöneticileri ve denetçilerine bu paragraf uygulanmaz (Md. 9).
7. DEĞERLEME ŞİRKETLERİNİN SORUMLULUKLARI
Gayrimenkul değerleme şirketleri ve değerleme raporunu imzalayan değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları ile sorumlu değerleme uzmanları; hazırlanan raporda ulaşılan sonuçlar dolayısıyla; raporun belirlenen standartlara uygun olmaması, yeterli incelemenin yapılmaması, hatalı verilerin kullanılması ve buna benzer nedenlerle; müşterilerine veya söz konusu rapordan faydalanan üçüncü kişilere verdikleri zararlardan müteselsilen sorumludurlar. Şirketin ortakları, yöneticileri ve çalışanlarının cezai sorumlulukları saklıdır (Md.10)
Değerleme şirketlerinin temel sorumluluk alanları Tebliğ’de aşağıdaki başlıklar altında sıralanmıştır:
i. Bağımsızlık ilkesi: Gayrimenkul değerleme şirketleri ile bu şirketlerde çalışan değerleme uzmanları ve konut değerleme uzmanları, değerleme çalışmalarında bağımsız ve objektif olmak zorundadırlar. Bağımsızlık, mesleki faaliyetin dürüst ve tarafsız yürütülmesini sağlayacak bir anlayış ve davranışlar bütünüdür. Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının; değerleme faaliyetleri sırasında dürüst ve tarafsız olmaları yanında, bağımsızlıklarını ortadan kaldırabilecek durumların da bulunmaması gerekir.
Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları çalışmaları sırasında ortaya çıkabilecek çıkar çatışmalarından uzak kalmak, dürüstlük ve tarafsızlıklarını etkileyebilecek hiçbir müdahaleye imkan vermemek, inceleme sonucunda ulaştıkları görüşlerini, başkalarının doğrudan veya dolaylı çıkarlarını düşünmeksizin raporlarında açıklamak zorundadırlar.
Gayrimenkul değerleme şirketi veya değerleme uzmanı ile konut değerleme uzmanının bağımsızlığının zedelendiğine dair tereddüt oluşması halinde, bağımsızlığın ortadan kalktığı kabul edilir. Aşağıdaki durumlarda bağımsızlık ortadan kalkmış sayılır:
a) Gayrimenkul değerleme şirketlerinin ortakları, yöneticileri, değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanlarının ve bunların üçüncü dereceye kadar (üçüncü derece dahil) kan ve sıhri hısımları ile eşleri veya gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından;
1) Değerleme sözleşmesinde öngörülenler dışında müşteriden veya müşteri ile ilgili olanlardan, doğrudan veya dolaylı olarak bir menfaat elde edildiğinin veya menfaat sağlanacağı vaadinin ortaya çıkması,
2) Müşteriyle veya müşterinin ortaklarıyla veya müşterinin yönetim, denetim veya sermaye bakımlarından doğrudan ya da dolaylı olarak bağlı bulunduğu veya nüfuzu altında bulundurduğu gerçek veya tüzel kişilerle değerleme hizmeti verildiği dönem dahil olmak üzere son iki yıl içerisinde ortaklık ilişkisine girilmiş olduğunun belirlenmiş olması,
3) Müşteri ile müşterinin bağlı ortaklıkları, müşterek yönetime tabi teşebbüsleri ve iştiraklerinde değerleme hizmeti verildiği dönem dahil olmak üzere son iki yıl içerisinde kurucu, yönetim kurulu başkan veya üyesi, şirket müdürü veya yardımcısı olarak veya önemli karar, yetki ve sorumluluğu taşıyan başka sıfatlarla görev alınması veya ticari ilişki içinde bulunulması,
4) Müşteri veya müşterinin bağlı ortaklıkları, müşterek yönetime tabi teşebbüsleri ve iştirakleri ile olağan ekonomik ilişkiler dışında borç-alacak ilişkisine girilmiş olması, (olağan borç alacak ilişkisi bu kapsamda değerlendirilemez),
b) Geçmiş yıllara ilişkin değerleme ücretinin, geçerli bir nedene dayanmaksızın, müşteri tarafından ödenmemesi,
c) Değerleme ücretinin, değerleme sonuçları ile ilgili şartlara bağlanmış olması veya piyasa rayicinden bariz farklılıklar göstermesi, değerleme şirketi tarafından müşteriye sunulan diğer hizmetler dikkate alınarak belirlenmesi.
Yukarıdaki şartlar şirkete dışarıdan hizmet veren kişi ve kuruluşlar için de geçerlidir (Md. 12).
ii. İşin kabulü ve devri: Gayrimenkul değerleme şirketleri ve/veya değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları, bağımsızlığı ortadan kaldıran durumların meydana gelmesi halinde bu ilişkilerde taraf olan müşteriden iş alamazlar.
Bağımsızlığı ortadan kaldıran hususlardan herhangi birisinin, işin kabulünden sonra öğrenilmesi halinde, şirket derhal işi sona erdirerek, durumu en geç bir hafta içinde Kurula gerekçeleri ile birlikte bildirmekle yükümlüdür. Bu durumda şirket çalışma notlarını ve gerekli tüm bilgileri, yerine geçecek olan şirkete devreder. Bu bildirim yapılmaksızın durumun tespit edilmesi halinde, Kurul, şirketi listeden çıkartmaya yetkilidir (Md. 13).
iii. Mesleki özen ve titizlik ilkesi: Gayrimenkul değerleme şirketlerinde çalışan değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları; değerleme görevinin planlanması, yürütülüp sonuçlandırılması ve değerleme raporunun hazırlanması safhalarında gerekli mesleki özen ve titizliği göstermek zorundadırlar. Özen ve titizlik, dikkatli ve basiretli bir uzmanın aynı koşullar altında ayrıntılara vereceği önemi, göstereceği dikkat ve gayreti ifade eder. Gerekli özen ve titizliğin asgari kıstası, değerlemeye ilişkin Kurul düzenlemelerine eksiksiz uyulmasıdır. Buna göre, değerleme uzmanı ve konut değerleme uzmanı değerleme faaliyetini gerektiği şekilde planlamak, program yapmak, yeterli miktarda, uygun nitelikte ve güvenilir bilgi ve belge toplayarak inceleme yapmak, düzenli çalışma kağıtları hazırlamak ve görüşünü, özen ve titizlikle düzenleyeceği değerleme raporunda açıklamak zorundadır (Md. 14).
iv. Sır saklama yükümlülüğü: Değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları, şirketin yöneticileri ve denetçileri; müşterileri ve değerlemesini yaptıkları işlerle ilgili bilgileri açıklayamazlar; doğrudan veya dolaylı kendilerine veya üçüncü kişilere menfaat sağlama veya başkalarını zarara uğratma amacıyla kullanamazlar. Bu yükümlülük görevden ayrılmadan sonra da devam eder. Ancak; (a) müşterilerinin açık onayı veya talebinin olması, (b) mevzuat uyarınca yetkili kamu kuruluşlarınca talep edilmesi, (c) ilgili meslek odaları veya derneklerce mesleki amaçlarla talep edilmesi, hallerinde ilgili kişi ve kuruluşlara söz konusu bilgiler verilebilir.
v. Sözleşme zorunluluğu: Gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkule dayalı hak ve faydaların şirket tarafından değerlemesinin yapılabilmesi için şirket ile müşteri arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen her bir değerleme raporu için ayrı bir değerleme sözleşmesi imzalanması zorunludur. Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde yapılacak değerlemelerde birden fazla değerleme raporu için tek sözleşme yapılabilir.
Sözleşmenin asgari olarak; (a) değerlemesi yapılacak gayrimenkule, gayrimenkul projelerine veya gayrimenkule dayalı hak ve faydalara ilişkin bilgileri, (b) sözleşmenin taraflarını tanıtıcı bilgileri, (c) ücretin tespitine ilişkin esasları, (d) çalışma saatleri ve tahsis edilen personele ilişkin esasları, (e) sözleşmenin süresi, sözleşmeden caymanın veya sona ermesinin şartları ve (f) şirketin hukuki ve mali sorumluluğuna ilişkin esasları içermesi zorunludur.
Değerleme çalışmalarına yönelik olarak yapılacak sözleşmelerde hizmet ücretinin tespiti özel önem taşımaktadır. Değerleme hizmeti karşılığında alınacak ücret, şirket ve müşteri arasında serbestçe belirlenir, ancak bu ücret; (a) önceden kararlaştırılmış bir değer tahminine bağlanamamakta, (b) değerleme işleminin tamamlanmasından sonra belirlenememekte ve (c) ödenmesi de herhangi bir şarta bağlı olamamaktadır (Md.18). Her yıl 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 76’ncı maddesi hükmü uyarınca, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği üyelerinin vereceği değerleme hizmetlerine ilişkin olarak gayrimenkul değerleme asgari ücret tarifesi ve uygulama esasları ilan edilmektedir (Ek-1). Asgari fiyat tarifesi, özellikle para ve sermaye piyasalarına yönelik hizmetlerde belirleyici olmakta iken, kamu ve özel kurumlara hizmet verilmesinde yol gösterici olmaktadır. Özellikle kamu kurumlarınca yapılan ihaleli değerleme hizmeti alımlarında fiyat kırımına gidilebildiği ve şirketlerce yapılan özel amaçlı değerleme işlerinde fiyat yoluyla rekabet edildiği bilinmektedir.
Şirketin uluslararası değerleme kuruluşları ile know-how sözleşmesi yapması halinde, yapacağı know-how sözleşmesinde; (a) Uluslararası değerleme kuruluşunun unvanı ve adresi, (b) Şirketin unvanı ve merkez adresi, (c) Uluslararası değerleme kuruluşunun kendi ülkesinde ve uluslararası değerleme uygulamalarında kullandığı yöntemler ve teknikler konusunda değerleme kuruluşuna bilgi aktarımına ilişkin esaslar, (d) Şirketin değerleme faaliyetini gerçekleştirirken hazırladığı raporlarda uluslararası değerleme kuruluşunun adını kullanıp kullanmayacağı, (e) Uluslararası değerleme kuruluşuna ödenecek ücret ve (f) Sözleşmenin süresi gibi asgari hususların bulunması zorunludur. Know-how sözleşmesinin bir örneği, imzalanmasını takiben 15 gün içinde Kurula gönderilir.
8. ŞİRKETLERİN YAPABİLECEKLERİ FAALİYETLER VE YASAKLAR
Gayrimenkul değerleme şirketleri; gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en verimli ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti verebilirler. Bir gayrimenkulün 4721 Sayılı Kanunun 684’üncü maddesi uyarınca bütünleyici parçası ile 686’ncı maddesi uyarınca eklentisi olan unsurları da münferit olarak değerleyebilirler. Gayrimenkul değerleme şirketleri gayrimenkul değerleme faaliyetinin yukarıdaki paragrafta belirtilen faaliyetler dışında emlak komisyonculuğu dahil başka bir faaliyette bulunamazlar.
Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları ise; (a) aynı anda birden fazla gayrimenkul değerleme şirketinde istihdam edilemezler, ortak olamazlar, başka sermaye piyasası kurumlarında ortak veya yönetici olamazlar, (b) gayrimenkul değerleme faaliyetinin yanı sıra gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en verimli ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti dışında herhangi bir faaliyette bulunamazlar, (c) meslekleri ile ve meslek onurlarıyla bağdaşmayan davranışlarda bulunamazlar, (d) bilgi ve yeteneklerinin yeterli olmadığı işleri kabul edemezler, (e) kendilerine değerleme hizmeti verdikleri ortaklıklarda ve iştiraklerinde her ne unvanla olursa olsun aradan 2 yıl geçmedikçe görev alamazlar. Şirkette, tam zamanlı istihdam edilmeksizin sözleşme imzalamak suretiyle çalışan değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarına ise (b)’de belirtilen hükümler uygulanmaz. Ancak bu kişiler her durumda emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunamazlar.
9. RAPORLAMA STANDARTLARI
Değerleme işlemine ve varılan sonuçlara ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporunun asgari unsurları Kurul tarafından belirlenen formata uygun, yazılı olarak hazırlanması ve en az bir sorumlu değerleme uzmanı tarafından imzalanması zorunludur. Değerleme raporları, değerleme uzmanı ve konut değerleme uzmanı niteliğini haiz olmayan kişilerce imzalanamaz.
10. GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETLERİNE VERİLECEK BİLGİLER
Arsa üzerinde gerçekleştirilecek bir gayrimenkul projesine istinaden yapılacak ihale ile ilgili yapılan değerlemelerde, mevcut avan veya kesinleşmiş projelerin ve bu projelere ilişkin her türlü bilgi ve belgenin değerlemelerde esas alınmak üzere şirkete verilmesi; ayrıca, yapılacak her türlü değerlemede, değerlemenin sağlıklı bir şekilde yapılabilmesi için şirketin talep ettiği her türlü bilgi ve belge ile şirket tarafından talep edilmese dahi değerleme yapılmasını veya nihai değer takdirini etkileyebilecek her türlü bilgi ve belgenin şirkete verilmesi zorunludur.
11. KURUL DENETİMİ
Kurul, listeye almış olduğu gayrimenkul değerleme şirketlerini gerekli gördüğü takdirde denetler, bu şirketlerden her türlü bilgi ve belgeyi isteyebilir. Şirket, değerleme faaliyetleri ile ilgili olarak hazırlanan raporları ve bu raporların dayanağını teşkil eden çalışma belgelerini Kurulca istendiğinde ibraz edilmek üzere değerleme raporu tarihinden itibaren en az 10 yıl süreyle saklamak zorundadır.
12. BİLDİRİM YÜKÜMLÜLÜĞÜ
Gayrimenkul değerleme şirketleri, olağan ve olağanüstü genel kurul toplantılarını izleyen 6 iş günü içinde genel kurul tutanakları ile faaliyet raporlarını Kurula gönderirler. Bunun dışında altı aylık dönemler itibariyle dönemin bitimini izleyen 6 iş günü içinde istihdam edilen değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının listesi, ortaklık yapısı, şubelerin listesi, yönetim kurulu üyeleri ve denetçileri ile müşterisi, konusu, rapor numarası ve hazırlayan değerleme uzmanı veya konut değerleme uzmanına ilişkin bilgileri de içerecek şekilde sermaye piyasası mevzuatı uyarınca hazırlanan raporların listesi Kurula gönderilir.
Başvuru koşullarından herhangi birinin kaybedilmesi durumunda, koşulun kaybedildiği tarihi izleyen 6 iş günü içinde Kurula bildirim yapılması zorunludur. Şirket, faaliyetin durdurulmasını gerektirecek hallerin oluşması durumunda, bu tarihten itibaren 6 iş günü içerisinde Kurula bildirimde bulunmakla yükümlüdür. Ayrıca, gerçek ve tüzel kişilerde aranan şartlarda değişiklik olması halinde gerekli belgelerin 6 iş günü içinde Kurula gönderilmesi zorunludur. Bildirimlerin hazırlanmasından, sunulmasından ve gerçeğe uygunluğu ile doğruluğundan gayrimenkul değerleme şirketinin yönetim kurulu sorumludur.
13. İLAN VE REKLAMLAR
Gayrimenkul değerleme şirketleri; her tür yazılı, sesli ve görüntülü basın yayın ilanları, bilgi işlem ortamında verilen ilanlar, broşür, afiş ve bunlara benzer nitelikteki reklam ve ilanlarda; (a) Halkı yanıltıcı ve aldatıcı, bilgi ve tecrübe noksanlıklarını istismar eder tarzda ifadelere yer verilemez, (b) Taraflı ve gerçeğe aykırı bilgi verilemez, (c) Asgari gerekliliği olan bilgiler gizlenemez, (d) Diğer gayrimenkul değerleme şirketleriyle karşılaştırma yapılamaz, “en büyük”, “en iyi”, “en güvenilir”, “en sağlam” ve buna benzer sübjektif ve abartılı bir imaj yaratmaya yönelik ifadelere yer verilemez ve (e) Değerlemenin sonucu ile ilgili vaat ve taahhütlerde bulunamama gibi Tebliğde belirlenen ilkelere uymak zorundadırlar (Md.22/a)